2010年上半年岳陽市房地產(chǎn)市場分析報告

2010年上半年岳陽市房地產(chǎn)市場分析報告

注：本報告中“全市”是指包括六縣市五區(qū)的范圍，其它未注明范圍的數(shù)據(jù)為市區(qū)（含五區(qū)）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。本報告中市區(qū)數(shù)據(jù)主要來自商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，僅作內(nèi)部分析運用，未經(jīng)許可，不得擅自運用或轉(zhuǎn)載。

今年上半年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，通過部門親密協(xié)作，加大“拆違控建”力度，嚴厲打擊無資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，房地產(chǎn)市場整治取得明顯成效。我市房地產(chǎn)市場持續(xù)去年的良好發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)投資穩(wěn)步增長，土地供應(yīng)增加，商品房供應(yīng)足夠，銷售持續(xù)火熱，價格穩(wěn)步上漲，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片旺盛景象。

一、岳陽市房地產(chǎn)市場運行狀況

（一）開發(fā)投資持續(xù)增長，建設(shè)規(guī)模接著擴大

據(jù)市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25.42億元，同比增長31%，其中商品住房投資22.08億元，同比增長18.2%。房屋新開工面積139.15萬m2，施工面積640.33萬m2，竣工面積81.30萬m2，同比分別增長61.3%、87.5%、120.9%。住房竣工面積74.62萬m2，同比增長152.8%。全市共有在建房地產(chǎn)開發(fā)項目193個，同比增長70.8%。截至6月底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)312家，其中外來企業(yè)82家，今年新增注冊25家。

（二）土地成交有所增加，地價隨量快速上揚

國土部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-6月招拍掛出讓土地共29宗，土地面積75.1萬m2。土地實際成交15宗其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面積16.04萬m2，成交金額2.19億元，綜合地價水平值1366元/m2，同比分別增長140%、45.7%、256%、150.6%。

（三）資金來源增幅較大，購房實力有所增加

上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源47.07億元，同比增長83.2%。其中企業(yè)自籌、銀行貸款、預收款分別為22.47億元、5.91億元、9.94億元，同比分別增長75.4%、123%、15.6%。市區(qū)共辦理房地產(chǎn)抵押登記3329起，抵押面積70.55萬m2，抵押金額22.58億元。其中，辦理個人預購商品房抵押1953起，抵押面積23.66萬m2，抵押金額5.84億元；共辦理在建工程抵押50起，抵押面積22.4萬m2，抵押金額3.87億元。

（四）新增上市大幅增加，市場庫存略有削減

1-6月，商品房上市面積50.59萬m2，同比增長48.7%；其中商品住房上市面積48.06萬m2，上市套數(shù)4495套，同比分別增長80.1%、86.3%；商業(yè)營業(yè)用房上市面積為1.85萬m2，同比下降68.4%。截至6月底，市中心城區(qū)商品房累計可售面積為95.97萬m2，其中商品住宅累計可售套數(shù)為5300套，面積為62.29萬m2，市場供應(yīng)比較足夠。

（五）商品房交易持續(xù)火熱，住房消費需求旺盛

1-6月，商品房成交面積47.03萬m2，成交套數(shù)4029套，成交金額13.71億元，同比分別增長26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57萬m2，3758套，成交金額12.28億元，同比分別增長27.4%、33.8%、70.7%；商業(yè)營業(yè)用房成交2.25萬m2，236套，成交金額1.36億元，同比分別增長0.68%、-21.3%、19.9%。

6月，商品房成交13.55萬m2，1186套，成交金額3.92億元，環(huán)比分別上漲69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面積為13.33萬m2，同比增長67.5%，環(huán)比增長75.7%；成交套數(shù)為1167套，同比增長94.8%，環(huán)比增長81.2%；成交金額3.75億元，同比增長127.3%，環(huán)比增長73.1%。本月商品房放量成交，創(chuàng)歷史新高。

（六）商品住房均價漲幅較大，品質(zhì)樓盤帶動上漲

1-6月商品房成交均價2915元/m2，同比上漲30.2%。其中商品住房成交均價2755元/m2，同比增長34%；多層成交均價2346元/m2，同比上漲36.4%；高層成交均價2869元/m2，同比上漲21.4%。商業(yè)營業(yè)用房成交均價6044元/m2，同比上漲19.1%。

6月，商品房成交均價2892元/m2，環(huán)比下降2.8%，同比增長27.1%；其中商品住房均價2834元/m2，環(huán)比下降1.5%，同比增長35.7%，住房均價比上月略有下降。

（七）供銷總量基本平衡，供銷結(jié)構(gòu)基本合理

1、1-6月，商品房供銷比（期間商品房上市面積:期間商品房銷售面積）為1.076:1，其中商品住房供銷比為1.078:1，商業(yè)營業(yè)用房供銷比為0.823:1。上半年商品房供銷基本平衡，住房市場供需兩旺。

2、商品住房供需以90m2-144m2為主。數(shù)據(jù)顯示，上市商品住房中，90m2以下的占1329套，90m2-144m2的占2897套，144m2以上的占179套，分別占比30%、66%和4%，一般住房供應(yīng)占比達到了96%。成交商品房中，90m2以下的占686套，90m2-144m2的占2574套，144m2以上的占498套，分別占比18%、69%和13%，一般商品住房成交占比達87%。

3、我市商品住房成交價格以2000-3000元/m2為主，占比達46%，其次是3000-4000元/m2，占比33%；價格在2000元/m2以下的占18%，高于4000元/m2的占3%。這反映我市住房需求以中等價位為主，同時注意住房品質(zhì)的的需求增加。

（八）二手房市場窄幅波動，交易量本月有所回落。

1-6月，二手房成交面積27.79萬m2，成交金額3.21億元，同比分別為-1%、8%。其中二手住房成交面積23.35萬m2，成交套數(shù)2259套，成交金額2.42億元，同比分別為6%、-3%、42%。

6月，二手住房成交面積4.06萬m2，環(huán)比下降21.2%，同比下降18%；成交411套，環(huán)比下降14.2%，同比下降14%。

二、房地產(chǎn)市場運行特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長。上半年，我市房屋新開工面積、施工面積、竣工面積增幅較大，同比分別增長61.3%、87.5%、120.9%，住房竣工面積超去年同期2.5倍。我市優(yōu)越的地理環(huán)境、城市配套設(shè)施的不斷完善、五創(chuàng)提質(zhì)活動的開展，有效加強了我市綜合競爭力，開發(fā)企業(yè)的投資信念進一步提升。

2、商品房交易持續(xù)活躍。樓盤品質(zhì)不斷提升、剛性需求逐步釋放、戶型結(jié)構(gòu)合理調(diào)整以及打擊無資質(zhì)開發(fā)的力度加大，促進了商品住房消費。

3、商品房價格理性上漲。地價上漲、樓盤品質(zhì)提升、小區(qū)環(huán)境優(yōu)化推動了商品房價格的上漲，此外，岳州帝苑、天邦·珍寶灣等高品質(zhì)樓盤的定價帶動了我市整體房價的上漲。上半年，商品房均價漲幅超過30%，商品住房均價超過34%。

4、二手房市場有所降溫。由于二手房信貸實惠政策取消，且今年上半年新建商品房供應(yīng)足夠，處于期房狀態(tài)的新建商品房和二手毛坯房價格相差不大，購房者優(yōu)先選擇新建商品房，二手房市場有調(diào)整的趨勢。

三、今年下半年房地產(chǎn)市場預料

雖然國家出臺多項大的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但因為我市房價較低，房地產(chǎn)市場始終較為穩(wěn)定，新政對我市房地產(chǎn)市場影響不大。

1、新建商品房供應(yīng)將接著增加

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加，房屋新開工面積、施工面積、竣工面積快速擴大。下半年，將有福隆·巴陵尚都、湘岳蘭庭后續(xù)項目以及濱水新境界三期、凱旋城、威廉城邦、龍騰華府、巴陵壹號等項目的商品房進入市場，預料下半年我市商品房供應(yīng)將進一步增加，但由于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)項目未能按安排動工，商品房供應(yīng)增幅將可能放緩。

2、商品房銷售出現(xiàn)兩極分化。

受國家抑制投資投機性住房需求的影響以及消費者的購房理念逐步由“安居”向“宜居”轉(zhuǎn)變，上半年，地段好、戶型優(yōu)、規(guī)模大的樓盤以及多層住宅銷售