相城區(qū)北橋板塊客戶群調(diào)研分析報(bào)告(改)

相城區(qū)北橋板塊客戶群調(diào)研分析報(bào)告書目一、相城區(qū)域概括 41.地理位置 42.交通位置 43.經(jīng)濟(jì)狀況 5（1）2006-2013相城區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 5（2）2013年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況 54.規(guī)劃定位 5二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 7概述 71．土地：2013年相城區(qū)土地成交量占到全市總量的24%左右，占據(jù)全市其次位 72012年土地成交匯總 82．量?jī)r(jià)走勢(shì)：供應(yīng)量同比增長(zhǎng)12.04%，供需均達(dá)到歷史其次 93、相城區(qū)熱銷項(xiàng)目：價(jià)格差距大，且均價(jià)低于全市成交均價(jià)水平 94、總結(jié)： 10三、相城區(qū)客戶群分析 11客戶群信息背景 111.居住年限 112.年齡分布 123.居住結(jié)構(gòu) 12一、調(diào)研客戶群購(gòu)房消費(fèi)特征 131.居民購(gòu)房安排分析 132.相城區(qū)居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受狀況 153.相城區(qū)居民購(gòu)房行為 184.板塊居民購(gòu)房需求分析 22二、相城區(qū)購(gòu)房潛在客戶分布預(yù)料 251.中端及中端以下項(xiàng)目80%以上為長(zhǎng)期在蘇工作且打算定居蘇州的“新蘇州人”為主 252.中高端、高端項(xiàng)目客戶群 253.總結(jié)： 26

一、相城區(qū)域概括1.地理位置2001年2月，相城在蘇州行政區(qū)劃調(diào)整中誕生。原縣級(jí)吳縣市撤銷，設(shè)立相城區(qū)、吳中區(qū)。相城區(qū)位于中國(guó)江蘇省東南部，地處蘇州市中心，東依陽(yáng)澄湖和昆山，西銜太湖，北接無(wú)錫和常熟，南臨蘇州古城區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)。相城區(qū)是蘇州乃至長(zhǎng)三角地區(qū)交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，擁有11個(gè)高速出入口，京滬高鐵、通蘇嘉城際鐵路均在相城設(shè)站。面積439平方公里，人口71萬(wàn)。相城獨(dú)擁陽(yáng)澄湖三分之二水域，地處長(zhǎng)三角城市群腹地，位居蘇州大市中心，東臨上海，西瀕太湖，南接古城，北依長(zhǎng)江。全區(qū)下轄4個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、1個(gè)高鐵新城和1個(gè)旅游度假區(qū)。2.交通位置作為長(zhǎng)三角重要的交通門戶，以相城為中心的1.5小時(shí)交通圈內(nèi)，虹橋、浦東、蕭山、碩放、祿口5大機(jī)場(chǎng)蜂擁環(huán)繞，太倉(cāng)港、常熟港、張家港3個(gè)貨運(yùn)港口通江達(dá)海，1條京杭大運(yùn)輸河、4大交通樞紐、11個(gè)高速馬路道口、“10橫12縱”高等級(jí)馬路網(wǎng)、軌道交通2號(hào)線、4號(hào)線、滬寧、常蘇嘉城際鐵路等等。舉世矚目的京滬高鐵蘇州站落戶相城，千里京滬實(shí)現(xiàn)一日來(lái)回。1、高速馬路高速馬路：蘇嘉杭高速馬路、蘇州繞城高速馬路和滬寧高速馬路。城市快速路中環(huán)快速路、太陽(yáng)路、227省道分流線、蘇虞張一級(jí)馬路。3、鐵路及樞紐：京滬高速鐵路、通蘇嘉城際線、常蘇嘉城際鐵路。4、軌道交通軌道交通：2號(hào)線（已運(yùn)營(yíng)）、4號(hào)線（已開建）、7號(hào)線（已規(guī)劃）和市域S線（規(guī)劃）有軌電車：1條有軌電車環(huán)線（規(guī)劃）3.經(jīng)濟(jì)狀況（1）2006-2013相城區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況時(shí)間2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年GDP（億元）194232295359360422480552工業(yè)生產(chǎn)總值

（億元）5036417508541030123012601335進(jìn)出口總額

（億美元）1824202434394143（2）2013年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況2013年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值552億元，增長(zhǎng)15%；公共財(cái)政預(yù)算收入60.4億元，增長(zhǎng)13.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投入390億元，增長(zhǎng)20%；工業(yè)總產(chǎn)值1335億元，增長(zhǎng)6%；服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)18.9%。目前，已有6家企業(yè)勝利上市，崛起資本市場(chǎng)“相城板塊”。新材料、新能源、裝備制造、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)群方興未艾；中國(guó)汽車零部件（蘇州）產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家數(shù)字出版基地陽(yáng)澄湖數(shù)字文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、蘇州（中國(guó)）婚紗城、相城區(qū)國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)快速崛起……高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并駕齊驅(qū)，有機(jī)農(nóng)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)異軍突起，筑就了一方產(chǎn)業(yè)新高地。4.規(guī)劃定位相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是江蘇省人民政府于2002年1月批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總面積11.7平方公里，處于長(zhǎng)江三角洲各大開發(fā)區(qū)的中心位置。相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南面以滬寧高速、京滬鐵路、312國(guó)道為分界線，北臨蘇州繞城高速馬路，東面緊靠蘇嘉杭高速馬路及205省道，西依蘇州市中心東環(huán)路北接線。東南距蘇州工業(yè)園區(qū)5公里，東距昆山開發(fā)區(qū)20公里，南距吳江開發(fā)區(qū)20公里，西距蘇州新區(qū)15公里?，F(xiàn)轄4個(gè)街道：元和街道、太平街道、黃橋街道、北橋街道4個(gè)鎮(zhèn)、望亭鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、渭塘鎮(zhèn)、陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)。1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、1個(gè)旅游度假區(qū)和1個(gè)高鐵新城。區(qū)人民政府駐元和街道。在蘇州“一核四城”格局中，相城又迎來(lái)了與蘇州工業(yè)園區(qū)合作共建經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和蘇州高鐵新城建設(shè)兩大歷史機(jī)遇。（資料來(lái)源于蘇州相城區(qū)政府網(wǎng)站）二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況概述2013年，相城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為10168元/平方米，同比下跌2.90%，在各區(qū)域中降幅較大；成交量達(dá)122.11萬(wàn)平方米，同比升幅27%；新批上市面積131.72萬(wàn)平方米，同比上漲16.51%；銷供比為1.08，市場(chǎng)整體需求大于供應(yīng)。1．土地：2013年相城區(qū)土地成交量占到全市總量的24%左右，占據(jù)全市其次位總體狀況看，2013年全蘇州共推出145宗土地。其中成交土地?cái)?shù)量為132宗，流拍土地13宗，成交土地總面積為571.97萬(wàn)方，成交土地折合總建筑面積為1130.26萬(wàn)方，全市土地出讓金為453.07億元。2013年度混合居住其他業(yè)態(tài)商業(yè)總計(jì)高新區(qū)263415吳中區(qū)13943157相城區(qū)85121338園區(qū)03159中心城區(qū)651113總計(jì)29282154132從各區(qū)域成交土地分布看，高新區(qū)15宗，吳中區(qū)57宗，相城區(qū)38宗，園區(qū)9宗，姑蘇區(qū)13宗。相城區(qū)成交量占據(jù)全市其次。2012年土地成交匯總從各區(qū)域看，2013年相城區(qū)是成交的重點(diǎn)區(qū)域之一，成交量占到全市總量的24%左右。同時(shí)相城區(qū)土地成交金額也超過(guò)了81億，占比全市貢獻(xiàn)近18%，蘇州市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域。2．量?jī)r(jià)走勢(shì)：供應(yīng)量同比增長(zhǎng)12.04%，供需均達(dá)到歷史其次2013年，相城區(qū)住宅新增117.73萬(wàn)方，供應(yīng)增幅69.7%，同期去化體量92.59萬(wàn)方，增幅12.04%，供需均達(dá)到歷史其次；住宅均價(jià)為9528元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)5.05%。3、相城區(qū)熱銷項(xiàng)目：價(jià)格差距大，且均價(jià)低于全市成交均價(jià)水平表：2013年相城區(qū)商品住宅成交面積TOP10排名項(xiàng)目名稱成交面積(萬(wàn)平米)成交金額(億元)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/平米)套均總價(jià)（萬(wàn)元/套）套均面積（平方米/套）1水漾花城10.59.3392696001011132合景峰匯10.31.051038980010993鑫苑鑫城8.046.03872860069924融僑城7.414.3358510000741275首開班芙春天7.223.946079000651196尚景花苑5.192.234679200481117橡樹灣4.462.2344411500501008南山檀郡4.12.139413000531049冠城大通藍(lán)灣3.468.13305770026711310泰和郡2.74.512048200221132相城區(qū)前十名合計(jì)63.3843.885842966095111全市商品住宅合計(jì)939.71018.00903971199484.9104數(shù)據(jù)來(lái)源：維資邁得、4、總結(jié)：2013年，相城區(qū)住宅新增117.73萬(wàn)方，供應(yīng)增幅69.7%，同期去化體量92.59萬(wàn)方，增幅12.04%，供需均達(dá)到歷史其次；住宅均價(jià)為9528元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)5.05%。該區(qū)域2013年從供銷價(jià)各方面看都整體上漲，高鐵北站、中環(huán)、地塊二號(hào)線及四號(hào)線，讓原本的上蘇州北區(qū)域與各區(qū)接軌更加順暢，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇在此置業(yè)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲，2012年均價(jià)還9000元/㎡出頭的合景峰匯如今單價(jià)萬(wàn)元，活力島多項(xiàng)目?jī)r(jià)格都有明顯上漲，高鐵新城全新項(xiàng)目鑫苑鑫城低價(jià)跑量，躋身前三，且每次開盤價(jià)格都略微上漲；2013年相城區(qū)出讓居住及混合地塊十多宗，加劇將來(lái)該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，促使2014相城區(qū)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。三、相城區(qū)客戶群分析相城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域購(gòu)房者需求消費(fèi)調(diào)查匯總維資邁得調(diào)研進(jìn)行了相城區(qū)主要場(chǎng)所購(gòu)房消費(fèi)者需求調(diào)查獲得了重要統(tǒng)計(jì)資料如下：客戶群信息背景【調(diào)研對(duì)象主要為中翔活力島板塊、北橋鎮(zhèn)板塊、莘莊板塊中25-50歲之間及50歲以上的本地居民及長(zhǎng)期在蘇將會(huì)成為新蘇州人的外來(lái)務(wù)工者。調(diào)研點(diǎn)：活力島人民路段、活力島齊門北路段、蠡口家具城、相城大潤(rùn)發(fā)點(diǎn)、相城中翔家樂(lè)福點(diǎn)、北橋鎮(zhèn)點(diǎn)、漕湖創(chuàng)業(yè)園點(diǎn)、渭塘鎮(zhèn)點(diǎn)、辛莊北京聯(lián)華點(diǎn)、辛莊隆力奇點(diǎn)】1.居住年限圖表1居住年限樣本構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)源：2.年齡分布圖表7分年齡樣本構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)源：3.居住結(jié)構(gòu)圖表3居住結(jié)構(gòu)樣本構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)源：一、調(diào)研客戶群購(gòu)房消費(fèi)特征1.居民購(gòu)房安排分析1.1在調(diào)研中，超過(guò)半數(shù)的受訪者安排在兩年以后購(gòu)房，詳細(xì)達(dá)到59.6%，29.3%的人安排在“半年內(nèi)”購(gòu)房，9.3%的人安排在2年內(nèi)有購(gòu)房安排，只有1.8%的人安排在“1年內(nèi)”購(gòu)房。圖表4蘇州居民購(gòu)房安排分析數(shù)據(jù)來(lái)源：1.2調(diào)查顯示，57.4%的購(gòu)房者擁有繳納一年以上的社保記錄或者納稅證明，37.60%的受訪者還不具備購(gòu)房資格。圖表5蘇州居民購(gòu)房資格分析數(shù)據(jù)來(lái)源：2.相城區(qū)居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受狀況2.1調(diào)查顯示，受訪者中約有九成選擇了10000元/平方米以下的單價(jià)，有八成以上選擇了9000元/平米以下的單價(jià)。其中58.9%的受訪者選擇了“7000元/平方米以下”單價(jià)的商品房，有25.40%的比例選擇了“7001-8000元/平方米“單價(jià)的商品房，有8.7%的比例選擇了”8001-9000元/平方米“的單價(jià)，4.5%的比例選擇了”9001-10000“單價(jià)的商品房，而選擇”10000元/平方米以上“的購(gòu)房者比例還不到2.5%。圖表6消費(fèi)者對(duì)商品房單價(jià)的選擇數(shù)據(jù)來(lái)源：2.2調(diào)查顯示，72.10%的消費(fèi)者能夠承受的首付是20萬(wàn)以內(nèi)，11.5%的消費(fèi)者能夠承受的首付是20-30萬(wàn)，9.4%的消費(fèi)者能夠承受的首付是30-40萬(wàn)，4.5%的消費(fèi)者能夠承受的首付是40-50萬(wàn)，能夠首付50萬(wàn)以上的消費(fèi)者只占2.5%。圖表7消費(fèi)者能夠承受的首付額度數(shù)據(jù)來(lái)源：2.3調(diào)查顯示，13.9%的消費(fèi)者能夠承受月還貸額度為3001-4000元，28.9%的消費(fèi)者能夠承受月還貸額度為2001-3000元，52.50%的消費(fèi)者僅能承受2000元以下的月還貸額度，2.7%的消費(fèi)者能夠承受月還貸額度為4001-5000元，僅有2%的消費(fèi)者能夠月供達(dá)到10000元以上。圖表8消費(fèi)者能夠承受的月還款額度數(shù)據(jù)來(lái)源：3.相城區(qū)居民購(gòu)房行為3.1對(duì)選購(gòu)房的重視因素需求上看，地段、小區(qū)環(huán)境、價(jià)格是主要的考慮因素，比例分別為：27.4%、23.7%、19.3%；交通和戶型也較受重視，比例分別為：13.33%和15.23%；對(duì)于物業(yè)管理、開發(fā)商品牌的關(guān)注度相對(duì)較低。圖表9蘇州居民購(gòu)房重視因素分析數(shù)據(jù)來(lái)源：3.2受訪者大部分對(duì)于“較小的三室”戶型結(jié)構(gòu)的商品房有明顯偏好，占比71.70%，剩余28.3%的受訪者則對(duì)“較大的兩室”戶型結(jié)構(gòu)較為關(guān)注。圖表10蘇州居民對(duì)80-90㎡戶型偏好選擇數(shù)據(jù)來(lái)源：3.3調(diào)查顯示，選擇“90小三房”住宅的購(gòu)房者為42.20%，其次是選擇“100三房”的購(gòu)房者為27.4%，第三是選擇“76兩房”的比例為14.00%，選擇“110-120舒適三房”的比例為13.9%，而對(duì)“120-144以上豪華三房“感愛好的消費(fèi)者僅有2.5%。而對(duì)”144以上“以及”40-60單身公寓“則沒有人關(guān)注。圖表11戶型面積蘇州居民對(duì)房屋面積的選擇數(shù)據(jù)來(lái)源：3.4調(diào)查顯示，在受訪者中47.40%的比例屬于“首次購(gòu)房“，“改善居住條件（二次置業(yè)）90㎡小三房”的比例為35.6%，“再次改善住房條件（三次或以上置業(yè)）”的比例為10.50%,”為子女購(gòu)房144㎡以上”受訪者的比例為3.50%，只有3.00%的受訪者做投資考慮。圖表12居民購(gòu)房緣由數(shù)據(jù)來(lái)源：4.板塊居民購(gòu)房需求分析4.1調(diào)查顯示，17.70的受訪者可以考慮接受在北橋板塊置業(yè)，65%的受訪者則不接受置業(yè)北橋板塊，17.30%的受訪者表示對(duì)置業(yè)的板塊無(wú)所謂。圖表13購(gòu)房