遷西房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析

遷西房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析第1頁(yè)/共51頁(yè)遷西房地產(chǎn)市場(chǎng)篇第2頁(yè)/共51頁(yè)遷西房地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖華都麗城山水華府千璽廣場(chǎng)新藍(lán)灣花園美林峰景水榭花城華林園壹品華府東湖灣第3頁(yè)/共51頁(yè)遷西房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研東湖灣第4頁(yè)/共51頁(yè)總建面積：33萬(wàn)㎡容積率：1.86產(chǎn)品類型：高層（18、27、33層）、花園洋房、聯(lián)排別墅總套數(shù)：約2300套（一期586套）戶型面積：主力戶型：二居90—106，三居124.28（高層）；三居135—155，四居168—172（洋房）；三層268—365，兩層181—194（聯(lián)排別墅）銷(xiāo)售均價(jià)：4000元/㎡（高層，層差50元）、5600元/㎡（洋房）入住時(shí)間：2012年6月1日（一期）付款方式：一次性95折、按揭97折物業(yè)管理：康景物業(yè)（托管）（別墅3.5元/㎡、花園洋房2.5元/㎡、高層1.8元/㎡）銷(xiāo)售分析：項(xiàng)目采取賣(mài)一棟開(kāi)一棟的銷(xiāo)售策略，目前已取得A2、A4兩棟高層的預(yù)售證，由于前期蓄水時(shí)間較長(zhǎng)，6月8日、21日A2、A4號(hào)樓高層開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況不錯(cuò)整棟樓去化約85%余下均為頂層和底層。但洋房由于價(jià)格較高戶型大、沒(méi)有太多產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售難度較大。個(gè)人觀點(diǎn)：東湖灣由于其規(guī)模、地段以及豐富的產(chǎn)品線一直是我們潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，由于我們項(xiàng)目先解籌占據(jù)了市場(chǎng)先機(jī)，因此東湖灣相對(duì)處于較為尷尬的境地，使得其前期銷(xiāo)售的洋房由于其高價(jià)格以及與地下室捆綁銷(xiāo)售的策略，直接導(dǎo)致銷(xiāo)售艱難。但其高層住宅由于可以對(duì)比我們項(xiàng)目?jī)r(jià)格，其以低于我們項(xiàng)目200元的價(jià)格開(kāi)盤(pán)還是吸引了部分客戶的目光，但其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，未來(lái)高層并不看好，其聯(lián)排別墅由于是遷西唯一的低密度產(chǎn)品且量不大，個(gè)人認(rèn)為只要價(jià)格合適，其聯(lián)排產(chǎn)品未來(lái)的市場(chǎng)比較看好。另外目前政府積極推進(jìn)的灤河北岸新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展也將對(duì)東湖灣未來(lái)市場(chǎng)前景起到一定的積極作用。第5頁(yè)/共51頁(yè)華都麗城第6頁(yè)/共51頁(yè)總建面積：8.2萬(wàn)㎡容積率：1.2產(chǎn)品類型：多層6棟（15-16%）高層9棟（11層，3棟一梯四戶、6棟一梯兩戶）總套數(shù)：419套（二期）戶型面積：95—135㎡銷(xiāo)售均價(jià)：3400元/㎡（多層）入住時(shí)間：2012年8月（一期已入?。└犊罘绞剑阂淮涡?5折、按揭貸款97折物業(yè)管理：開(kāi)發(fā)商自管（多層：0.25元/㎡）銷(xiāo)售分析：地段較偏，價(jià)位較低品質(zhì)一般，主要就是以價(jià)格來(lái)吸引客戶個(gè)人觀點(diǎn)：該項(xiàng)目由于位于喜峰南路南段已接近南環(huán)路，位置相對(duì)而言比較偏，因此據(jù)了解其二期起價(jià)還不到3000元，其主要面對(duì)的客戶是目前遷西的低端客戶群體，與我項(xiàng)目不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。第7頁(yè)/共51頁(yè)美林峰景第8頁(yè)/共51頁(yè)總建面積：20萬(wàn)㎡容積率：1.66產(chǎn)品類型：多層、高層（16層、18層）總套數(shù)：1700套戶型面積：二居85—100、三居110—140銷(xiāo)售均價(jià)：3500元/㎡入住時(shí)間：2011年6月底付款方式：一次性94折、按揭95折物業(yè)管理：隆星物業(yè)管理公司（多層：0.25元/㎡，高層待定）銷(xiāo)售分析：代理公司全案營(yíng)銷(xiāo)策劃，銷(xiāo)售隊(duì)伍相對(duì)比較正規(guī)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間周期較長(zhǎng)，有一定的知名度，老客戶帶新客戶比較多，蓄水期短，即開(kāi)即賣(mài)個(gè)人觀點(diǎn)：項(xiàng)目是以低價(jià)策略進(jìn)入市場(chǎng)，前期以2800開(kāi)盤(pán)。目前是其最后一期，已進(jìn)入現(xiàn)房入住階段，由于目前遷西的很多新項(xiàng)目面世，給其帶來(lái)較大銷(xiāo)售壓力，其利用現(xiàn)房以及贈(zèng)送飲水機(jī)、特價(jià)房等策略也帶來(lái)了一定的實(shí)際效果。但項(xiàng)目基本未設(shè)計(jì)地下車(chē)位，未來(lái)客戶停車(chē)將是問(wèn)題，其項(xiàng)目的品質(zhì)一般，同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃有較多非正南正北的樓座也給銷(xiāo)售帶來(lái)了難度。第9頁(yè)/共51頁(yè)千璽廣場(chǎng)第10頁(yè)/共51頁(yè)總建面積：38.70萬(wàn)㎡（一期：13.8萬(wàn)㎡，4萬(wàn)㎡商業(yè)、6萬(wàn)㎡住宅）容積率：2.49產(chǎn)品類型：高層（17.5層）集中商業(yè)（地下1層、地上3層）總套數(shù)：一期：商業(yè)320戶左右、住宅486套。（回遷戶420多套，對(duì)外銷(xiāo)售50多套）戶型面積：二居97—105，三居122—160（住宅）銷(xiāo)售均價(jià)：商業(yè)（三層內(nèi)鋪：7000元、二層：8500、一層10000元，沿街底商：沿景忠西街2萬(wàn)元以上，其余底商1.4—1.7萬(wàn)元）；住宅未定入住時(shí)間：2012年底付款方式：商業(yè)一次性99折，按揭無(wú)折扣，住宅未定物業(yè)管理：愛(ài)購(gòu)物業(yè)管理公司，物業(yè)費(fèi)未定銷(xiāo)售分析：該項(xiàng)目由于拆遷及回遷量巨大，因此住宅進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售不多只有50多套，因此其先期進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售的首推3層商業(yè)，根據(jù)多方調(diào)研核實(shí)，其地上二三層內(nèi)街鋪銷(xiāo)售情況較好，達(dá)到90%以上，一層內(nèi)街鋪推出時(shí)間有一個(gè)半月時(shí)間，目前銷(xiāo)售近50%，近期即將推沿街底商，目前正在蓄客期。根據(jù)了解項(xiàng)目目前簽約的商業(yè)大客戶有大地?cái)?shù)字影院、金客隆超市、豪客來(lái)牛排、電玩巴士等。個(gè)人觀點(diǎn)：千璽廣場(chǎng)項(xiàng)目的商業(yè)銷(xiāo)售方式基本照搬新華貿(mào)模式，由于遷西在之前除了遠(yuǎn)大購(gòu)物中心外沒(méi)有這種形式的商業(yè)，且遠(yuǎn)大只租不售，因此在一開(kāi)始就銷(xiāo)售火爆，但是其未采取包租的形式銷(xiāo)售，未來(lái)的招商經(jīng)營(yíng)問(wèn)題目前并不明確，其對(duì)外宣傳是統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，但開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將內(nèi)鋪以產(chǎn)權(quán)形式銷(xiāo)售給小業(yè)主，未來(lái)如何將小業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一管理將是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的核心問(wèn)題，同時(shí)其在內(nèi)部無(wú)中央空調(diào)設(shè)計(jì)存在較大的問(wèn)題，項(xiàng)目未來(lái)前景如何，需要進(jìn)一步觀察。該項(xiàng)目的住宅部分基本全部回遷，因此進(jìn)入銷(xiāo)售的住宅數(shù)量較少，對(duì)我項(xiàng)目而言沒(méi)有太大的參考價(jià)值，只有等其二期開(kāi)發(fā)后才可進(jìn)一步了解住宅情況。第11頁(yè)/共51頁(yè)山水華府總建面積：20萬(wàn)㎡容積率：2.5產(chǎn)品類型：高層（一期21層棟高層住宅）總套數(shù)：488套(一期）戶型面積：90—145㎡銷(xiāo)售均價(jià)：3700元/㎡（住宅）、9000元/㎡（底商）入住時(shí)間：2011年底付款方式：一次性95折、按揭98折物業(yè)管理：未定銷(xiāo)售分析：項(xiàng)目自2009年下半年開(kāi)始統(tǒng)一排號(hào)，銷(xiāo)售策略為10萬(wàn)抵十五萬(wàn)，20萬(wàn)抵28萬(wàn)，30萬(wàn)抵40萬(wàn)，銷(xiāo)售情況一般，目前一期工程即將封頂。個(gè)人觀點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商根據(jù)了解是遷安的，公司實(shí)力一般，自從09年推出10萬(wàn)抵15萬(wàn)的策略后，并沒(méi)有引起客戶的強(qiáng)烈反應(yīng)，其宣傳退款要等到開(kāi)盤(pán)后才可，并且不是一次性全退，而是以10萬(wàn)作為一個(gè)退款限額，反而給市場(chǎng)造成了開(kāi)發(fā)商是在集資的印象，給項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)了一定的阻力。第12頁(yè)/共51頁(yè)水榭花城第13頁(yè)/共51頁(yè)總建面積：22萬(wàn)㎡容積率：1.8產(chǎn)品類型：多層、小高層（12層）、高層（17層、23層）總套數(shù)：2600多套戶型面積：80—150㎡銷(xiāo)售均價(jià)：3500元/㎡入住時(shí)間：2012年10月1日付款方式：按揭99折，一次性97折物業(yè)管理：錦繡家園物業(yè)管理公司銷(xiāo)售分析：前期多層售價(jià)3400-3500，后調(diào)至3800左右，小高層價(jià)格3100-3400，層差不固定，單朝戶型價(jià)格稍低，大戶型（140）價(jià)格3100-3300之間，層差較低，后期調(diào)價(jià)在100-200之間。限售房屋以小戶型為主，價(jià)格3700左右，但節(jié)假日優(yōu)惠幅度較大，價(jià)格在3100-3300之間，過(guò)期不候，以排號(hào)為主，可退。個(gè)人觀點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)計(jì)有50米的標(biāo)準(zhǔn)泳池是項(xiàng)目一大特色，其前一階段推出的“5萬(wàn)元成就家的夢(mèng)想”活動(dòng)較為成功，吸引了遷西較多年輕人購(gòu)房。以后需要持續(xù)關(guān)注。第14頁(yè)/共51頁(yè)新藍(lán)灣花園第15頁(yè)/共51頁(yè)總建面積：7萬(wàn)㎡（一期）容積率：2.0產(chǎn)品類型：高層（10棟，15層、18層）總套數(shù)：1200套戶型面積：60—130㎡銷(xiāo)售均價(jià)：4000元/㎡入住時(shí)間：2012年底付款方式：無(wú)折扣物業(yè)管理：開(kāi)發(fā)商自管銷(xiāo)售分析：由于其主力戶型面積80—110㎡之間，屬于客戶需求量較大的，再加之其緊鄰遠(yuǎn)大購(gòu)物中心是目前遷西商業(yè)繁華區(qū)域，在圍擋豎起以后，客戶成交速度較快，起價(jià)為3400元，中間層達(dá)到4200元，高區(qū)部分價(jià)格又有所降低，基本未進(jìn)行大量宣傳就銷(xiāo)售近80%，目前主要進(jìn)行一期尾房及二期蓄客工作，銷(xiāo)售員接待能力一般，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)表達(dá)不夠清楚，項(xiàng)目銷(xiāo)售好主要是位置及總價(jià)低兩方面原因。個(gè)人觀點(diǎn)：新藍(lán)灣花園是2011年唐山保障性安居工程。同時(shí)也是我們項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其戶型設(shè)計(jì)一般，但控制總價(jià)的策略還是比較有效的，未來(lái)需要持續(xù)關(guān)注。第16頁(yè)/共51頁(yè)泰隆·華林園總建面積：11萬(wàn)㎡容積率：2.7產(chǎn)品類型：高層（17層、20層、25層共5棟）、獨(dú)棟別墅（三層1棟）、疊拼別墅四層（共4棟）、聯(lián)排別墅（1棟）總套數(shù)：550套戶型面積：高層90—140㎡、獨(dú)棟別墅500㎡左右（三層帶閣樓露臺(tái)）、疊拼別墅350—500㎡（四層帶露臺(tái)）銷(xiāo)售均價(jià)：住宅3500元/㎡、別墅8000元/㎡入住時(shí)間：2013年付款方式：一次性、按揭，折扣未定物業(yè)管理：未定銷(xiāo)售分析：項(xiàng)目低價(jià)入市，對(duì)外宣稱高層3100㎡起價(jià)，目前推出1萬(wàn)抵2萬(wàn)的預(yù)定金，可退等優(yōu)惠措施。項(xiàng)目由代理行銷(xiāo)售，接待人員較專業(yè)。由于目前剛開(kāi)始推盤(pán)，需要持續(xù)關(guān)注。個(gè)人觀點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模不大但產(chǎn)品線較為豐富，是目前遷西首個(gè)推出疊拼別墅的項(xiàng)目，但別墅面積較大，未來(lái)市場(chǎng)前景需要時(shí)間驗(yàn)證。目前對(duì)外宣稱“遷西城市中心北移，重建新城區(qū)，未來(lái)項(xiàng)目的升值空間較大”。第17頁(yè)/共51頁(yè)遷西房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱總建面積產(chǎn)品類型總套數(shù)戶型面積銷(xiāo)售均價(jià)入住時(shí)間東湖灣33高層、洋房、聯(lián)排230090—125（高層）135—172（洋房）4000（高層）2012.6.1（一期）華都麗城8.2多層、高層419（二期）958美林峰景20多層、高層1700二居85—100、三居1106山水華府20高層488（一期）9012千璽廣場(chǎng)38.7（一期13.8）高層486（一期）二居97—105、三居122—160未定2012.12水榭花城22多層、高層26008010新藍(lán)灣花園7（一期）高層12006012泰隆·華林園11高層、疊拼、獨(dú)棟、聯(lián)排55090—140（高層)350—500（疊拼）3500（高層）8000（別墅）2013.6壹品華府28（一期14）高層1600806（一期）第18頁(yè)/共51頁(yè)綜合分析根據(jù)上表統(tǒng)計(jì)，遷西今后2—3年以內(nèi)大約投入市場(chǎng)的總量為188萬(wàn)㎡，但根據(jù)我們實(shí)地了解，目前遷西潛在的項(xiàng)目還有原教育局項(xiàng)目、硫酸廠項(xiàng)目、百合花園、龍鳳嘉園四期等多個(gè)項(xiàng)目，因此我們初步估計(jì)遷西未來(lái)投入市場(chǎng)的房地產(chǎn)總量約為220萬(wàn)㎡；據(jù)上表統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年內(nèi)即將或已經(jīng)投入遷西市場(chǎng)的住宅總套數(shù)約為11343套，這里面不包括潛在項(xiàng)目和一些如海德花園、豐澤園、融鑫園小區(qū)的尾房以及千璽廣場(chǎng)二期等，如果將這些全部統(tǒng)計(jì)在內(nèi)我們估計(jì)今后2—3年投入遷西市場(chǎng)的住宅總量約在15000—18000套，如果按照3口人一套房的比例關(guān)系計(jì)算，消化這些住宅需要45000人到55000人，占到目前遷西縣城總?cè)丝诘?5%—75%，應(yīng)該說(shuō)比例是非常巨大的；目前遷西住宅的產(chǎn)品形式以高層住宅為主，但大多本地開(kāi)發(fā)商以多層和高層共同開(kāi)發(fā)，隨著遷西城市化的進(jìn)程及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群的進(jìn)城，獨(dú)棟、聯(lián)排和疊拼開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)；目前投入市場(chǎng)的住宅戶型區(qū)間基本在80—140㎡之間，這個(gè)區(qū)間之下或之上銷(xiāo)售相對(duì)而言速度較慢，從我項(xiàng)目的銷(xiāo)售也驗(yàn)證了這點(diǎn)；從銷(xiāo)售均價(jià)上看，目前遷西的住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)基本在3500—3800元之間，目前均價(jià)能上4000元的是我項(xiàng)目、新藍(lán)灣花園及東湖灣的洋房，可以看到目前遷西市場(chǎng)還是比較認(rèn)同地段及好的產(chǎn)品；目前調(diào)研的項(xiàng)目，除了美林峰景和山水華府是在今年下半年交房外，其余項(xiàng)目均在2012年下半年和2013年上半年交房，而我項(xiàng)目也在此時(shí)間段內(nèi)。第19頁(yè)/共51頁(yè)遷西城市發(fā)展篇第20頁(yè)/共51頁(yè)遷西發(fā)展趨勢(shì)分析1﹒遷西經(jīng)濟(jì)特別是第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，城市邁入新的發(fā)展時(shí)期2011年1-6月份，遷西縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成534403萬(wàn)元，與去年同期完成相比增長(zhǎng)35.3%，完成市達(dá)計(jì)劃95億元的56.2%。按產(chǎn)業(yè)劃分，一產(chǎn)完成13790萬(wàn)元，同比下降30.5%，占完成總額的2.6%；二產(chǎn)完成218765元，同比增長(zhǎng)18.6%，占完成總額的40.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成301848萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)58.4%,占完成總額的56.5%。全縣開(kāi)工建設(shè)投資百萬(wàn)元以上項(xiàng)目245項(xiàng)，計(jì)劃總投資183.7億元，已完成投資52.1億元。其中第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工126項(xiàng)，計(jì)劃總投資117.1億元，已完成28.7億元。2011年，遷西縣計(jì)劃投資46億元推進(jìn)重點(diǎn)城建項(xiàng)目建設(shè)，以實(shí)施“北岸新區(qū)啟動(dòng)年”活動(dòng)為載體，以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)。2011年被確定為“北岸新區(qū)啟動(dòng)年”,著力抓好規(guī)劃、拆遷、融資、土地指標(biāo)爭(zhēng)取等前期工作，努力將北岸新區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化的行政辦公中心、文化體育中心、休閑娛樂(lè)中心和城鎮(zhèn)建設(shè)三年上水平的標(biāo)志性區(qū)域；加快改造提升南岸老城區(qū)，目前已完成13個(gè)片區(qū)、近18萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)，下步要盡快完成未開(kāi)工片區(qū)的土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，推進(jìn)千璽廣場(chǎng)、新藍(lán)灣等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程，確保如期回遷入住。第21頁(yè)/共51頁(yè)2﹒經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求城市發(fā)展思路的深刻變革

隨著發(fā)展思路的不斷轉(zhuǎn)變，遷西縣委、縣政府已明確提出新的發(fā)展思路：緊緊圍繞建設(shè)“和諧遷西、魅力山城”兩大任務(wù)，強(qiáng)力實(shí)施“新型工業(yè)化、新型城市化、新型社會(huì)化”三大戰(zhàn)略，壯大“強(qiáng)鋼經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)”三大支撐，打造“中國(guó)板栗之鄉(xiāng)、世界一流H型鋼生產(chǎn)基地、生態(tài)旅游名縣”三大品牌，奮力爭(zhēng)先，保強(qiáng)進(jìn)位，努力走在建設(shè)沿海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展強(qiáng)省前列。圍繞建設(shè)“魅力山城、塞上水城、休閑名城”來(lái)定位和展開(kāi)城市規(guī)劃。全縣需要重新調(diào)整縣域城鎮(zhèn)空間體系和縣城空間布局，新的發(fā)展思路急需在總體規(guī)劃中得以體現(xiàn)。第22頁(yè)/共51頁(yè)3﹒遷西城市建設(shè)已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變

近五年，全縣累計(jì)投入建設(shè)資金15億元，城市基礎(chǔ)設(shè)施及城市環(huán)境得到極大改善，特別是投資近3億元新修了灤河特大橋及其引線工程，使“一河兩岸”城市建設(shè)構(gòu)想提前實(shí)現(xiàn)，以灤河北岸為主體的外圍城市發(fā)展用地被納入城市發(fā)展框架之中，引起了城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的深刻變革。第23頁(yè)/共51頁(yè)5﹒工業(yè)化的快速發(fā)展要求進(jìn)一步推進(jìn)城市化建設(shè)

工業(yè)化是促進(jìn)城市化的核心動(dòng)力，而城市化是工業(yè)化持續(xù)推進(jìn)的必然要求。快速推進(jìn)城市化是遷西高速發(fā)展的必然選擇，城市也必須從分散走向集中。4﹒工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，發(fā)展空間拓展迅速

為適應(yīng)遷西工業(yè)的高速發(fā)展，遷西已提出“在

縣城西側(cè)圍繞津西鋼鐵集團(tuán)建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)

區(qū)，在縣城東側(cè)，灤河下游地段建設(shè)高科輕工工

業(yè)區(qū)”的發(fā)展思路，在主城區(qū)外圍規(guī)劃工業(yè)用

地，進(jìn)行園區(qū)建設(shè)，在更高效的利用土地資源的

同時(shí)，改善城市環(huán)境，提升城市品質(zhì)。第24頁(yè)/共51頁(yè)遷西發(fā)展面臨的問(wèn)題1﹒用地空間狹促是限制城市發(fā)展的最大制約山地城市共有的先天不足遷西全縣居民點(diǎn)及工礦用地7398.8公頃，僅占全縣總面積的5%，山水資源賦予了遷西獨(dú)有的特色，但“七山一水分半田，半分道路和莊園、”的格局使遷西可供建設(shè)的土地資源彌足珍貴；第25頁(yè)/共51頁(yè)早期粗放型發(fā)展造成的資源浪費(fèi)城區(qū)內(nèi)80%均為1-2層的建筑，多層及高層的建筑較少，導(dǎo)致有限的土地并未得到充分利用，土地的核心價(jià)值仍未體現(xiàn)。1-2層3-6層1-2層3-6層1-2層6層以上高密度低強(qiáng)度的建設(shè)極大地浪費(fèi)了有限的土地資源。第26頁(yè)/共51頁(yè)2﹒交通聯(lián)系不足是阻礙城市發(fā)展的最大瓶頸外部交通聯(lián)系不足既無(wú)鐵路交通，又無(wú)與高速公路的緊密聯(lián)系，是遷西對(duì)外交通最大的問(wèn)題！“隨著周邊縣市唐曹高速、遷曹高速、唐承高速的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，遷西將成為唐山唯一一個(gè)不通高速公路的縣。特別是與曹妃甸新區(qū)之間還沒(méi)有一個(gè)快捷的公路和鐵路連接通道，遷西能否融入沿海經(jīng)濟(jì)建設(shè)瓶頸制約在交通?！薄哆w西融入沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考》遷西的板栗、鋼鐵、旅游三大特色產(chǎn)業(yè)無(wú)一不受制于薄弱的對(duì)外交通！第27頁(yè)/共51頁(yè)3﹒中心城區(qū)偏弱難以成為拉動(dòng)城市發(fā)展的動(dòng)力“小馬拉大車(chē)”已不堪重負(fù)中心城區(qū)綜合實(shí)力不強(qiáng)，多數(shù)指標(biāo)低于周邊同級(jí)縣市;城市集聚效應(yīng)和帶動(dòng)能力不足，難以支撐作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的地位，難以引領(lǐng)縣域城鄉(xiāng)發(fā)展城市規(guī)模與經(jīng)濟(jì)總量極不相配，過(guò)小的城區(qū)難以拉動(dòng)遷西高速行駛的經(jīng)濟(jì)列車(chē)！第28頁(yè)/共51頁(yè)服務(wù)設(shè)施極不匹配城區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀服務(wù)設(shè)施用地82.69公頃，占總用地的11.76%，大多沿街分散布局，未形成明顯的中心。包括酒店服務(wù)、體育健身、文化娛樂(lè)、大型商業(yè)在內(nèi)的各種配套設(shè)施均無(wú)法達(dá)到城市發(fā)展。服務(wù)設(shè)施品質(zhì)不佳使遷西整體面貌大打折扣！第29頁(yè)/共51頁(yè)板栗——缺少品牌效益雖然遷西板栗極具特色，但缺少大型企業(yè)及響亮的品牌，產(chǎn)業(yè)化程度不高。板栗尚未形成帶動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力。4﹒引以為傲的特色產(chǎn)業(yè)同樣面臨尷尬全縣板栗常年產(chǎn)量2500萬(wàn)公斤，年出口量1000萬(wàn)公斤，年創(chuàng)總產(chǎn)值3億多元，不到遷西經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出的0.6%。第30頁(yè)/共51頁(yè)鋼鐵——“一枝獨(dú)秀”鋼鐵工業(yè)比重偏大，支柱產(chǎn)業(yè)類型相對(duì)單一，缺乏產(chǎn)業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；以勞動(dòng)密集型為主的加工制造業(yè)不足，降低了勞動(dòng)力的就業(yè)機(jī)會(huì)，不利于城市化進(jìn)程的推進(jìn)及城市規(guī)模的拓展;經(jīng)濟(jì)外向度不高，外資利用不足。過(guò)分依靠資源拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式和單一支柱型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)急需改變遷西13個(gè)行業(yè)在全國(guó)的區(qū)位商遷西13個(gè)行業(yè)在河北省的區(qū)位商第31頁(yè)/共51頁(yè)旅游——“酒香也怕巷子深”2010年，全縣共接待游客113.5萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入4.6億元。社會(huì)效益不到全縣GDP的2%，整體實(shí)力不強(qiáng)。遷西打造“休閑名城”之路任重道遠(yuǎn)！宣傳不足，知名度不高交通薄弱，聯(lián)系性不強(qiáng)秦皇島市：2010年全市接待國(guó)內(nèi)游客首次突破1880萬(wàn)人次，入境游客首次突破20萬(wàn)人次，旅游社會(huì)總收入首次突破147億元。承德市：2010年全市共接待中外游客1300萬(wàn)人次，其中接待入境游客25.6萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入88億元。河北省經(jīng)典旅游線路：■線路一：承德皇家風(fēng)情之旅，盡享帝王的休閑生活。■線路二：秦皇島海濱海島觀賽度假之旅，看足球、吃海鮮，體驗(yàn)北戴河的激情浪漫?！鼍€路三：高爾夫、溫泉休閑養(yǎng)生之旅，可抽空來(lái)河北放放松?！鼍€路四：壩上森林草原之旅，爽爽的草原并不遙遠(yuǎn)，請(qǐng)來(lái)皇家獵苑盡情馳騁?！鼍€路五：白洋淀風(fēng)情之旅，千頃荷花，萬(wàn)頃蘆葦?shù)?2頁(yè)/共51頁(yè)南北向：城市山體景觀視線阻隔嚴(yán)重；東西向：城市山體景觀視線通暢坐擁山水資源卻難以體現(xiàn)山水特色5﹒城市特色：高端資源的低端開(kāi)發(fā)第33頁(yè)/共51頁(yè)干涸污染死水污染污染工業(yè)設(shè)施臨近河道，缺乏環(huán)境保護(hù)措施城市生活遠(yuǎn)離水體，濱水岸線缺乏有效利用坐擁山水資源卻難以體現(xiàn)山水特色第34頁(yè)/共51頁(yè)高壓線：城市的一道道“疤痕”第35頁(yè)/共51頁(yè)阻礙遷西發(fā)展的核心問(wèn)題總結(jié)用地空間狹小交通瓶頸城市綜合功能弱，服務(wù)設(shè)施匱乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡特色產(chǎn)業(yè)缺乏品牌效應(yīng)坐擁山水資源卻難以體現(xiàn)山水特色第36頁(yè)/共51頁(yè)如何解決——用地空間小城市北擴(kuò)。積極發(fā)展北岸新區(qū)，重新規(guī)劃新城第37頁(yè)/共51頁(yè)如何解決——交通瓶頸38遷西一號(hào)“圓夢(mèng)工程”

——京秦高速公路遷西支線工程長(zhǎng)期以來(lái)，遷西縣主干線道路無(wú)高速公路和一級(jí)公路，且多縱少橫、缺少連接，滯后的道路交通成為制約遷西發(fā)展的一大瓶頸。新開(kāi)工的京秦高速公路遷西支線工程竣工后，將成為遷西縣另一條通衢大道，為所涉區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的交通支撐；京秦高速公路遷西支線工程，南起京秦高速公路１６１公里處，北止于省道三撫公路，沿線涉及灤縣、豐潤(rùn)、遷西三個(gè)縣區(qū)，全長(zhǎng)４２．７８公里，路基寬２６米，雙向四車(chē)道，設(shè)計(jì)時(shí)速１００公里。京秦高速公路遷西支線工程，已于2009年12月29日開(kāi)工，預(yù)計(jì)2011年10月竣工。第38頁(yè)/共51頁(yè)如何解決——城市綜合功能弱，服務(wù)設(shè)施匱乏加快遷西南岸舊城區(qū)城市改造，加快交通大廈、規(guī)劃展館、板栗博物館、東湖灣等在建項(xiàng)目進(jìn)度，啟動(dòng)游客集散中心、長(zhǎng)途汽車(chē)站、青少年宮等一批精品城建工程；加快小城鎮(zhèn)建設(shè)和園林景觀建設(shè)，按照“一核七星”（縣城和7個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)）的規(guī)劃布局，在投資10.9億元新建和續(xù)建一大批樣板街、規(guī)模住宅小區(qū)和中心廣場(chǎng)等工程基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加快公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。老城區(qū)新的商業(yè)中心的形成，如以遠(yuǎn)大及千璽廣場(chǎng)為核心的喜峰中路商業(yè)區(qū)；以壹品華府、百貨大樓改造及新華書(shū)店為核心的新的文化商務(wù)休閑區(qū)；根據(jù)了解現(xiàn)遷西客運(yùn)站地塊將引入唐百集團(tuán)進(jìn)入，形成遷西北部商業(yè)區(qū)。這些新商業(yè)商務(wù)區(qū)的不斷涌現(xiàn)將進(jìn)一步完善遷西城市功能，提供更為多元化的服務(wù)設(shè)施。第39頁(yè)/共51頁(yè)如何解決——產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡世界一流的H型鋼生產(chǎn)基地北方最大的林板一體化產(chǎn)業(yè)基地北方最大的系列錳產(chǎn)品生產(chǎn)基地策略一：打造燕山工業(yè)走廊，構(gòu)建“T”型工業(yè)布局打造燕山工業(yè)走廊是完構(gòu)唐山北部產(chǎn)業(yè)隆起帶的重大舉措

第40頁(yè)/共51頁(yè)●重點(diǎn)打造優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)：鋼鐵產(chǎn)業(yè)：圍繞津西鋼鐵公司形成鋼鐵鑄造聯(lián)合體，鑄就強(qiáng)鋼經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)；鑄造產(chǎn)業(yè)：圍繞大方鑄造公司、遷西奧帝愛(ài)機(jī)械公司、林匯精密鑄件公司等核心企業(yè)形成特色鑄造業(yè)?！窦涌炫嘤齽趧?dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提升等級(jí)：在促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)相互滲透的同時(shí)，發(fā)展具有遷西比較優(yōu)勢(shì)和潛在優(yōu)勢(shì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；拓寬類型：在加速高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，更要注重林果產(chǎn)業(yè)、板材加工等傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新改造，同時(shí)，積極承接發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；建設(shè)平臺(tái)：加快“T”型工業(yè)園建設(shè)，為多種形式的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造成本更低、條件更優(yōu)的發(fā)展平臺(tái)。策略二：拓展工業(yè)類型，平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第41頁(yè)/共51頁(yè)2010年，遷西縣投入旅游業(yè)的資金達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1.8億元，遷西縣精品景區(qū)建設(shè)和鄉(xiāng)村旅游建設(shè)獲得了強(qiáng)大動(dòng)力；著眼于“謀劃大項(xiàng)目、建設(shè)大景區(qū)、構(gòu)建大產(chǎn)業(yè)”思路，遷西縣確定了“整合旅游資源、挖掘文化內(nèi)涵、突出生態(tài)休閑特色”的規(guī)劃編制戰(zhàn)略。目前，《遷西縣旅游聚集區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《遷西旅游形象品牌策劃》、《遷西縣旅游演藝節(jié)目策劃》、《三屯營(yíng)鎮(zhèn)府旅游規(guī)劃》等專項(xiàng)規(guī)劃都已成型；遷西縣9大重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總投資將達(dá)到7.07億元的歷史高位。策略三：強(qiáng)力打造旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極第42頁(yè)/共51頁(yè)如何解決——山水特色如何體現(xiàn)山——帶來(lái)博大、淳樸與豁達(dá)城區(qū)——山水城交相輝映的集中體現(xiàn)水——帶來(lái)靈氣、生氣與活力城——四面環(huán)山