第十二章、房?jī)r(jià)管理及經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)分析

第十二章酒店房?jī)r(jià)管理及經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)分析第一頁(yè)，共四十頁(yè)?！窘虒W(xué)要求】【教學(xué)要求】1、掌握酒店客房?jī)r(jià)格的基本體系；2、了解酒店客房的基本定價(jià)方法與策略；3、了解客房經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)的基本指標(biāo)和常規(guī)方法。1、要求學(xué)生能夠?qū)频攴績(jī)r(jià)的變化進(jìn)行正確分析；2、要求學(xué)生能夠應(yīng)用房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)分析酒店房?jī)r(jià)?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】1、酒店客房?jī)r(jià)格體系（重點(diǎn)）；2、常見的客房?jī)r(jià)格的定制方法（難點(diǎn)）；3、客房經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)基本指標(biāo)（重點(diǎn)）。第二頁(yè)，共四十頁(yè)。第一節(jié)、酒店房?jī)r(jià)的分析與價(jià)格體系一、酒店客房的理論價(jià)格構(gòu)成包括三個(gè)部分：（1）物化勞動(dòng)轉(zhuǎn)移的價(jià)（C）；（2）為自身創(chuàng)造的價(jià)值（V）；（3）為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值（M）。即P=C+V+M（如圖）（其中，V+M為活勞動(dòng)轉(zhuǎn)移的價(jià)值）第三頁(yè)，共四十頁(yè)?？头可唐穬r(jià)值建造過(guò)程中形成的價(jià)值客房商品價(jià)格物化勞動(dòng)轉(zhuǎn)移的價(jià)值（C）經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的價(jià)值建筑材料裝修材料員工工資家具折舊員工工資用品消耗活勞動(dòng)轉(zhuǎn)移的價(jià)值為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值（M）為自身創(chuàng)造的價(jià)值（V）第四頁(yè)，共四十頁(yè)。二、房?jī)r(jià)制定的基本原理當(dāng)供給價(jià)格與需求價(jià)格相等時(shí)，酒店客房的銷售才能夠成功。此時(shí)，這種銷售價(jià)格為市場(chǎng)成交價(jià)格。市場(chǎng)成交價(jià)格（下限：酒店經(jīng)營(yíng)者所能夠接受的最低價(jià)格取決于：供求關(guān)系的大?。ㄉ舷蓿壕频晗M(fèi)者所能夠出的最高價(jià)格第五頁(yè)，共四十頁(yè)。三、影響房?jī)r(jià)制定的因素1、定價(jià)目標(biāo)（營(yíng)銷中的定價(jià)策略、價(jià)格組合策略）2、成本水平3、供求關(guān)系4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格5、酒店的地理位置（區(qū)域、城市內(nèi)部）6、旅游業(yè)的季節(jié)性7、政府的價(jià)格政策（調(diào)控）8、客人消費(fèi)心理和消費(fèi)能力第六頁(yè)，共四十頁(yè)。四、常見客房?jī)r(jià)格種類1、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（RackRate）2、商務(wù)合同價(jià)（CorporateRate）3、團(tuán)隊(duì)價(jià)（GroupRate）4、折扣價(jià)（DiscountRate）5、淡季價(jià)（SlackSeasonRate）6、旺季價(jià)（BusySeasonRate）7、白天租用價(jià)（DayUseRate）8、鐘點(diǎn)房?jī)r(jià)（timerate）第七頁(yè)，共四十頁(yè)。酒店報(bào)價(jià)單圖片一覽第八頁(yè)，共四十頁(yè)。第九頁(yè)，共四十頁(yè)。第十頁(yè)，共四十頁(yè)。第十一頁(yè)，共四十頁(yè)。第十二頁(yè)，共四十頁(yè)。第十三頁(yè)，共四十頁(yè)。第十四頁(yè)，共四十頁(yè)。第十五頁(yè)，共四十頁(yè)。第十六頁(yè)，共四十頁(yè)。第十七頁(yè)，共四十頁(yè)。第十八頁(yè)，共四十頁(yè)。第十九頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十一頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十二頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十三頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十四頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十五頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十六頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十七頁(yè)，共四十頁(yè)。第二十八頁(yè)，共四十頁(yè)。五、酒店客房定價(jià)常用方法（一）經(jīng)驗(yàn)定價(jià)法1、千分之一法

酒店建筑成本客房?jī)r(jià)格=×1‰酒店客房數(shù)第二十九頁(yè)，共四十頁(yè)。2、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（1）一個(gè)建筑平米的投資額五星級(jí)酒店平均10000元四星級(jí)酒店大體上在9000元三星級(jí)酒店在8000元依次類推（2）客房出租率：盈虧平衡出租率：58％—60％良好出租率：61％—74％最佳出租率：75％－80％極限出租率：85%全年的平均出租率達(dá)到85%，就意味著旺季一定會(huì)超過(guò)100%（3）從城市房地產(chǎn)中得出的客房?jī)r(jià)格一個(gè)城市酒店的房?jī)r(jià)，相當(dāng)于本城市同等檔次房地產(chǎn)的平均價(jià)格的1/10第三十頁(yè)，共四十頁(yè)。（二）赫伯特定價(jià)法又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法。通過(guò)定價(jià)來(lái)達(dá)到一定的目標(biāo)利潤(rùn)，保證預(yù)期收回投資。就是要求在客房成本計(jì)算的基礎(chǔ)上，并在保證實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的前提下，根據(jù)計(jì)劃的營(yíng)業(yè)量、各項(xiàng)費(fèi)用支出及所需得到的利潤(rùn)計(jì)算確定客房?jī)r(jià)格。其基本步驟如下：（1）確定目標(biāo)收益率（或投資報(bào)酬率）。（2）確定目標(biāo)利潤(rùn)額。

客房目標(biāo)利潤(rùn)額=總投資額×目標(biāo)收益率（3）預(yù)測(cè)總成本，包括固定成本和變動(dòng)成本。（4）確定預(yù)期銷售量。（5）確定產(chǎn)品價(jià)格。第三十一頁(yè)，共四十頁(yè)。（三）盈虧平衡定價(jià)法

盈虧平衡定價(jià)法，指的是飯店在既定的固定成本、平均變動(dòng)成本和客房產(chǎn)品估計(jì)銷量的條件下，實(shí)現(xiàn)銷售收入與總成本相等時(shí)的客房?jī)r(jià)格，也就是飯店收支平衡時(shí)的客房產(chǎn)品價(jià)格。第三十二頁(yè)，共四十頁(yè)。

每間客房日費(fèi)用額客房?jī)r(jià)格=1-稅率第三十三頁(yè)，共四十頁(yè)。全年客房固定費(fèi)用總額每平方米使用面積日固定費(fèi)用=÷客房總使用面積365×客房出租率全年客房變動(dòng)費(fèi)用總額客房每間日變動(dòng)費(fèi)用=÷客房總間數(shù)365×客房出租率每間客房日費(fèi)用額=客房使用面積×每平方米使用面積日固定費(fèi)用+每間客房日變動(dòng)費(fèi)用第三十四頁(yè)，共四十頁(yè)。（四）隨行就市法這是一種常見的以競(jìng)爭(zhēng)為中心的定價(jià)方法。它是以同檔次酒店的平均房?jī)r(jià)作為定價(jià)依據(jù)，制定出本酒店房?jī)r(jià)的一種方法。這種方法對(duì)本酒店的成本和市場(chǎng)需求都考慮的較少，認(rèn)為市價(jià)在一定程度上是集體智慧的反映，隨行就市定價(jià)能夠使酒店獲得穩(wěn)定的客源收益。在酒店行業(yè)中，隨行就市是一種很普遍的定價(jià)方法，特別是競(jìng)爭(zhēng)激烈且價(jià)格之間存在差別時(shí)，隨行就市往往成為那些在市場(chǎng)上處于中游的酒店的定價(jià)指導(dǎo)。第三十五頁(yè)，共四十頁(yè)。第二節(jié)、客房經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)分析一、客房出租率客房出租率=已出租的客房數(shù)/可供出租客房數(shù)二、保本出租率保本出租率=（保本銷售額÷平均房?jī)r(jià)）÷（可供出租客房數(shù)×天數(shù)）×100%其中，保本銷售額=固定成本總額÷（1-變動(dòng)成本率-稅率）第三十六頁(yè)，共四十頁(yè)。三、客房銷售效率是指實(shí)際客房出租所得銷售額占全部可出租房間的全價(jià)出租銷售總額的百分比。客房銷售效率=（客房實(shí)際銷售額÷全部客房牌價(jià)出租的銷售總額）×100%第三十七頁(yè)，共四十頁(yè)。第三十八頁(yè)，共四十頁(yè)。本章思考題1、找一份完整的酒店客房營(yíng)銷方案（其中涵蓋價(jià)格策略）；2、上網(wǎng)查找一份旅行社與酒店之間協(xié)議價(jià)。3、影響房?jī)r(jià)制定的因素有哪些？4、常見客房?jī)r(jià)格有多少種類型？5、保本出租率計(jì)算方法。第三十九頁(yè)，共四十頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)第十二章。2、要求學(xué)生能夠應(yīng)用房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)分析酒店房?jī)r(jià)。2、常見的客房?jī)r(jià)格的定制方法（難點(diǎn)）。即P=C+V+M（如圖）。當(dāng)供給價(jià)格與需求價(jià)格相等時(shí)，酒店客房的銷售才能夠成功。1、定價(jià)目標(biāo)（營(yíng)銷中的定價(jià)策略、價(jià)格組合策略）。5、酒店的地理位置（區(qū)域、城市內(nèi)部）。6、旺季價(jià)（BusySeasonRate）。7、白天租用價(jià)（Day