某集團(tuán)改造項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)價(jià)及定位案

1德賽集團(tuán)

第一工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目

規(guī)劃評(píng)價(jià)及定位案第一頁(yè)，共四十四頁(yè)。2第二頁(yè)，共四十四頁(yè)。3第三頁(yè)，共四十四頁(yè)。4第四頁(yè)，共四十四頁(yè)。5第五頁(yè)，共四十四頁(yè)。6

擁攬最令人激越的都市動(dòng)線年輕時(shí)尚階層的活動(dòng)領(lǐng)域交通樞紐地段、市場(chǎng)前景倍受青睞第六頁(yè)，共四十四頁(yè)。7項(xiàng)目界定

本項(xiàng)目是位于老城區(qū)的、中小規(guī)模的、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目。占地:4750平方米建面:41600平方米容積率:4.0建筑層數(shù):≤16第七頁(yè)，共四十四頁(yè)。8

單體住宅小戶型公寓與小戶型住宅商務(wù)寫字樓區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，鄰近黃瑭電腦城，商業(yè)氛圍逐漸形成；周邊無(wú)純寫字樓供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空缺；全小戶型反應(yīng)良好，消費(fèi)者不斷壯大；項(xiàng)目區(qū)位及配套、規(guī)模？項(xiàng)目可發(fā)展物業(yè)方向——哪種物業(yè)類型在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的同時(shí)，其風(fēng)險(xiǎn)最低？市場(chǎng)供應(yīng)量及市場(chǎng)特征；項(xiàng)目規(guī)模及地塊形狀、所處資源；？？第八頁(yè)，共四十四頁(yè)。9中高檔單體樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析璟輝豪庭光耀橙子云天華庭五星國(guó)墅園項(xiàng)目規(guī)模占地面積:5522平方米總建筑面積:42101平方米總建筑面積:30000平方米占地面積:6343.14平方米總建筑面積:44387平方米占地面積:4450平方米總建筑面積:46907平方米綜合容積率7.656.912.5銷售均價(jià)起價(jià)2680元/㎡5700元/m2——4800元/m2創(chuàng)新點(diǎn)——復(fù)式產(chǎn)品————客戶本地客戶白領(lǐng)階層，以年輕人為主本地客戶+深圳客戶本地客戶+深圳客戶銷售狀況一般一般一般一般核心賣點(diǎn)1、地段+環(huán)境2、歐式建筑1、產(chǎn)品2、地段+配套3、開發(fā)商品牌1、地段2、開發(fā)商品牌1、區(qū)位、配套評(píng)價(jià)位于老城區(qū)，坐享市政配套；品牌實(shí)力，交通便利，戶型創(chuàng)新度高地段好，戶型較好周邊發(fā)展?jié)摿Υ螅瑓^(qū)域價(jià)值高市場(chǎng)特征：區(qū)域市場(chǎng)單體樓較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目規(guī)模較小，不具備營(yíng)造良好居住環(huán)境的條件；容積率較高：≥5；多以區(qū)位及配套作為項(xiàng)目賣點(diǎn)；本項(xiàng)目自身特性不具備開發(fā)中高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第九頁(yè)，共四十四頁(yè)。10寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析大隆商業(yè)廣場(chǎng)華陽(yáng)大廈隆生商業(yè)廣場(chǎng)世貿(mào)中心概況1棟20層，總面積29414㎡1棟24層，總面積27393㎡1棟23層，總面積60000㎡1棟42層、總面積是11000㎡賣點(diǎn)惠州金色商務(wù)CBD投資王牌寫字樓,商務(wù)無(wú)國(guó)界，7/10空中花園純商務(wù)智能化甲級(jí)寫字樓物業(yè)配套1—3層交通銀行——1-6層為天虹商場(chǎng)，7-9層規(guī)劃為餐飲

1—8層商業(yè)價(jià)格5000元/㎡租金35元/㎡50元/平米，300平米起租5800元/㎡物管物管公司物管公司物管公司物管公司智能設(shè)備寬頻接入、名牌電梯日立電梯奧的斯電梯三菱高速電梯銷售狀況一般較好一般一般主要客戶深圳廣州等地分公司電子、通信業(yè)等。地產(chǎn)、建筑、咨詢、貿(mào)易企業(yè)保險(xiǎn)、地產(chǎn)、咨詢顧問(wèn)等企業(yè)中意人壽、惠州開發(fā)企業(yè)、IT企業(yè)、實(shí)業(yè)公司類市場(chǎng)特征：江北及麥地\河南岸總供應(yīng)量超過(guò)30萬(wàn)平米；市場(chǎng)供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯；市場(chǎng)銷售緩慢；市場(chǎng)需求特征不明顯，消費(fèi)壓力較大；為規(guī)避市場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目不宜主打造商務(wù)寫字樓第十頁(yè)，共四十四頁(yè)。11

小戶型公寓與小戶型住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量大，僅麥地-河南岸總供應(yīng)量就在3000多套左右；容積率相對(duì)較高，一般≥4.5，采光通風(fēng)要求較低；規(guī)模相對(duì)較少，周邊配套齊全；市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)大、需求增速明顯樓盤名地理位置項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)云天華庭演達(dá)一路、石湖路、南岸路交匯處占地面積25878.74㎡建筑面積168067.69㎡.由四棟高層組成蓄客2個(gè)月有余,目前才售出27張卡麗格國(guó)際公寓惠州市江北文明一路政府東側(cè)占地面積16180㎡，A\B座組成，660戶形象拔高,價(jià)格適中,擴(kuò)大客戶群體,好產(chǎn)品不泛真正懂得欣賞的人瑞嘉大廈江北凱擯斯基酒店旁目前處于銷售期,截止到6.7日開盤,目前銷售率37%地段+概念是該項(xiàng)目突圍的核心元素五星園墅園演達(dá)路與石湖路較匯處占地4450㎡,建面46907㎡,為一單體樓產(chǎn)品創(chuàng)新度不足,走低門檻路線曼哈頓廣場(chǎng)麥岸路20號(hào)，毗鄰都心地王占地面積4200㎡,總建筑面積35380㎡由3幢塔樓組成，兩幢21層，一幢15層3層以上為酒店公寓純粹小戶型.市場(chǎng)特征：市場(chǎng)需求量大，處于滯銷狀態(tài)。第十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。12本項(xiàng)目同物業(yè)類型的綜合比較物業(yè)類型中高檔住宅寫字樓小戶型公寓與小戶型住宅結(jié)論項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯區(qū)位、配套區(qū)位、配套具有寫字樓、公寓的優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)程度★★★★★★★★★小戶型公寓和住宅尚未出現(xiàn)真正的激烈競(jìng)爭(zhēng)銷售均價(jià)4300左右5000以上3500左右好質(zhì)素的公寓可以賣到寫字樓的價(jià)格銷售情況正常普遍遇阻力偏小戶型搶手小戶型賣的很火爆風(fēng)險(xiǎn)★★★★★★★★住宅來(lái)源于CLD，寫字樓來(lái)源于CBD結(jié)論：建議本項(xiàng)目走1+2路線,既功能模糊化,泛化,定位于SOMO路線第十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。1313第十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。14SOMO

是什么？順應(yīng)市場(chǎng)潮流，

SOMO應(yīng)運(yùn)而生:

SoleOperation,MultiOwnership

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共同經(jīng)營(yíng)---不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值共贏解決方案表現(xiàn)為多業(yè)主經(jīng)營(yíng)型服務(wù)公寓/套房酒店/套房辦公

（ServiceApartment,SuiteHotel,SuiteOffice)第十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。15SOMO

項(xiàng)目產(chǎn)品形式以SOMO為主題的服務(wù)公寓/套房酒店/套房辦公

ServiceApartment,

SuiteHotel,

SuiteOffice具有良好的自用性，還能吸引以長(zhǎng)期租戶為主，短期租戶為輔的商務(wù)消費(fèi)者；兼具辦公、居住、交際、休閑等功能;提高城市中心物業(yè)的復(fù)合使用效率。第十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。16SOMO

產(chǎn)品核心要素品牌餐飲：提供快捷舒適的飲食場(chǎng)所，完善項(xiàng)目功能，使項(xiàng)目具有更便捷的交流空間。健身會(huì)所：打造健康的社區(qū)文化，滿足使用者對(duì)健康休閑生活方式的追求不動(dòng)產(chǎn)代理商：協(xié)助業(yè)主對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)上的交易，從而體現(xiàn)物業(yè)投資獲利的價(jià)值。第十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。17SOMO客戶群銷售對(duì)象----

具有一定投資意識(shí)，并具有投資實(shí)力的置業(yè)者。物業(yè)使用市場(chǎng)----

短期或中期的物業(yè)租賃者，可商用、可居住，對(duì)物業(yè)使用功能要求較高。第十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。18SOMO業(yè)主使用類型投資收益業(yè)主將物業(yè)委托管理公司出租經(jīng)營(yíng)獲得年度客房利潤(rùn)，并可獲得管理公司贈(zèng)送的每年約定天數(shù)的免費(fèi)入住權(quán)。有限自用

業(yè)主在免除支付統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的前提下，每年可享用不超過(guò)固定天數(shù)的入住權(quán)。完全自用

業(yè)主完全自用所購(gòu)SOMO物業(yè)（每年扣除固定維修期），無(wú)利潤(rùn)分成，需繳納基本的管理費(fèi)用。第十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。1919SOMO推動(dòng)現(xiàn)代化的生活方式SOMO以成品房、精裝修為基本標(biāo)準(zhǔn)，為置業(yè)者提供生活便利和工作方便，讓置業(yè)者有更多時(shí)間享受生活、獲得收益。SOMO的項(xiàng)目都配備24小時(shí)餐飲服務(wù)，專設(shè)特色的健體項(xiàng)目和會(huì)所，為業(yè)主、租戶提供豐富的休閑生活。SOMO采用酒店式物業(yè)管理，提供酒店式服務(wù)，適應(yīng)現(xiàn)代都市生活的快節(jié)奏和商務(wù)客人的高效率。第十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。20SOMO與SOHO區(qū)別SOHOSOMO商/住綜合體一般物業(yè)管理酒店管理管理措施少，業(yè)主自由使用管理措施多，保證物業(yè)品質(zhì)建筑配置低，配套服務(wù)設(shè)施少，同時(shí)居住與辦公混用，檔次降低，一般為中高檔高檔外檐及設(shè)備，酒店裝置裝修，配套服務(wù)設(shè)施齊全，特色明顯，高檔定位業(yè)主自住或分散出租業(yè)主自用或?qū)I(yè)公司提供長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)服務(wù)第二十頁(yè)，共四十四頁(yè)。21SOMO業(yè)主投資回報(bào)短期回報(bào)預(yù)測(cè)SOMO

項(xiàng)目開業(yè)初期運(yùn)行的3-5年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)業(yè)主可以選擇獲取10%左右的固定租金回報(bào)。而市場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng)的全額投資酒店式公寓項(xiàng)目，資金成本在年利率6-10%不等，資產(chǎn)收益率超過(guò)10%。長(zhǎng)期回報(bào)預(yù)測(cè)假設(shè)業(yè)主購(gòu)樓價(jià)為10000元/m2,年資產(chǎn)收益為10%，則每日租金水平應(yīng)達(dá)到2.74元/m2

，而市場(chǎng)上一般的同檔次酒店日租金水平在10元/m2

以上。第二十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。22SOMO項(xiàng)目啟動(dòng)資金為總投資額的35%，銷售毛利率約20%，故啟動(dòng)資金比例僅占總銷售額的25%，資金杠桿效果明顯。項(xiàng)目規(guī)模在１0萬(wàn)平米以下，開發(fā)周期一般不超過(guò)兩年，因而自有資金回報(bào)率（IRR）較高，可以達(dá)到每年20%以上。SOMO發(fā)展商投資回報(bào)第二十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。23本項(xiàng)目做SOMO的投資機(jī)會(huì)以較低的代價(jià)介入開發(fā)，獲得較高的投資回報(bào)。SOMO模式填補(bǔ)惠陽(yáng)市場(chǎng)空缺，銷售經(jīng)營(yíng)壓力小，完全能做到盡產(chǎn)盡銷。SOMO項(xiàng)目均為高標(biāo)準(zhǔn)的精品建筑，有利提升投資方企業(yè)形象。第二十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。24SOMO代表案例：天津港灣中心發(fā)展商：天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司（中外合作）公司口號(hào)：現(xiàn)代化、國(guó)際化、職業(yè)化運(yùn)營(yíng)商：

CCAINTERNATIONALLTDPALMERSTONHOTELS&RESORTS[專業(yè)國(guó)際酒店、俱樂(lè)部管理人--管理著名會(huì)員俱樂(lè)部及酒店，以北京長(zhǎng)安俱樂(lè)部為代表]投資商：君龍投資（中國(guó)）有限公司第二十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。25投資概況建設(shè)規(guī)模：51660平米

投資周期：2.5年

投資總額：2.65億元

啟動(dòng)資金：7000萬(wàn)元

銷售收入：40100萬(wàn)元

股東回報(bào)：10300萬(wàn)元

資金回報(bào)率：147%（年回報(bào)58.86%）SOMO代表案例：天津港灣中心第二十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。2626第二十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。27規(guī)劃方案評(píng)價(jià)首層:首層為商業(yè)；住宅入口在項(xiàng)目西北面，汽車入口一個(gè)位于西北面，一個(gè)位于東面，地下一、二層為停車場(chǎng)；這樣設(shè)計(jì)既實(shí)現(xiàn)了人車分流，又有利于商業(yè)的整體性，使得商業(yè)的展示面強(qiáng)。住宅入口住宅入口汽車入口汽車入口商場(chǎng)第二十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。28規(guī)劃方案評(píng)價(jià)第二層:第二層同樣是商業(yè)商場(chǎng)第二十八頁(yè)，共四十四頁(yè)。29第三層:架空層花園規(guī)劃方案評(píng)價(jià)第三層架空做花園，一來(lái)使住宅與商業(yè)保持適當(dāng)?shù)木嚯x，二來(lái)使業(yè)主有可以活動(dòng)的社區(qū)空間。三層以上為住宅。第二十九頁(yè)，共四十四頁(yè)。3030規(guī)劃方案評(píng)價(jià)一房64㎡二房94㎡二房100㎡三房145㎡四房202㎡①、②：64㎡的一房，可做為酒店套房；⑤：202㎡的四房，可分割成2套100㎡的房，用作套房辦公；③、④：

94㎡的二房，可分割成2套40多㎡的房，用作服務(wù)公寓；⑥、⑦：各分割成2套50㎡和70多㎡的房，用作服務(wù)公寓。住宅部分摟層平面圖:第三十頁(yè)，共四十四頁(yè)。31創(chuàng)新戶型建議

帶入戶花園的公寓，這在惠城市場(chǎng)上將是首創(chuàng)。第三十一頁(yè)，共四十四頁(yè)。32創(chuàng)新戶型建議在空間結(jié)構(gòu)上突破，打造3.9——4.8米層高的公寓概念第三十二頁(yè)，共四十四頁(yè)。33創(chuàng)新戶型建議4.8層高的做法第三十三頁(yè)，共四十四頁(yè)。34納米化的小戶型設(shè)計(jì)

兩房?jī)蓮d、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)、凸窗等一應(yīng)俱全，面積僅為52平方米。臥室臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)凸窗凸窗玄關(guān)創(chuàng)新戶型建議第三十四頁(yè)，共四十四頁(yè)。35碩大的凸窗設(shè)計(jì)城市主場(chǎng)的凸窗進(jìn)深超過(guò)1.5米，一房一廳贈(zèng)送面積有10平方米；利用夾層做的吊柜也屬于贈(zèng)送面積。利用夾層做的吊柜創(chuàng)新戶型建議第三十五頁(yè)，共四十四頁(yè)。36第三十六頁(yè)，共四十四頁(yè)。第三十七頁(yè)，共四十四頁(yè)。38外立面:價(jià)值實(shí)現(xiàn)體系整個(gè)外立面現(xiàn)代時(shí)尚，要體現(xiàn)出項(xiàng)目檔次。玻璃幕墻、石材和金屬材料結(jié)合