某商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告

美欣商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告

2006年8月24日第一頁(yè)，共五十頁(yè)。目錄第一部分目標(biāo)消費(fèi)群體分析

第二部分整體商業(yè)性質(zhì)定位第三部分內(nèi)部空間功能分區(qū)

第四部分招商銷(xiāo)售價(jià)格制定

第五部分招商銷(xiāo)售策略運(yùn)用第六部分行銷(xiāo)推廣方向預(yù)算

第七部分雙方合作方式探討第二頁(yè)，共五十頁(yè)。項(xiàng)目概述內(nèi)街面積分布：總建面5523.71平米，共攤面積829.98平米，套內(nèi)面積4693.82平米，共32戶(hù)。沿昆太路商業(yè)街面積分布：總建面6659.99平米，共攤面積914.55平米，套內(nèi)面積5745.44平米，共46戶(hù)。第三頁(yè)，共五十頁(yè)。第一部分項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體分析目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)群：如前次報(bào)告所呈述：本案僅靠項(xiàng)目周邊的人群顯然不足以支撐本商業(yè)。所以我們的商業(yè)定位必須要吸引昆山市區(qū)范圍內(nèi)的人群來(lái)此消費(fèi)。第四頁(yè)，共五十頁(yè)。第二部分項(xiàng)目定位主導(dǎo)思想：彌補(bǔ)柏廬路、蕭林路和長(zhǎng)江路商圈的商業(yè)空白點(diǎn)，進(jìn)而尋找本項(xiàng)目的商機(jī)。同時(shí)充分考慮項(xiàng)目的三大優(yōu)勢(shì)：一是自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，二是停車(chē)位比較充分，三是項(xiàng)目周邊的昆山黨校、女子醫(yī)院、昆山電大能夠提供一定的客源。商業(yè)主題定位主題商業(yè)：特色餐飲街、休閑娛樂(lè)城輔助商業(yè)：生活廣場(chǎng)、百貨、便民中心第五頁(yè)，共五十頁(yè)。商業(yè)類(lèi)型建議：主題商業(yè)類(lèi)：汽車(chē)展示銷(xiāo)售廳、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飆歌城、舞廳、洗浴中心、臺(tái)球室（星級(jí)斯諾克）、溜冰場(chǎng)、保齡球館、美容中心、足浴、手工藝坊、特色工藝品店、精品時(shí)尚店、辦公室、旅館、網(wǎng)吧、游戲廳、音像店輔助商業(yè)類(lèi)：香煙店、餐飲店、中型超市、銀行、干洗店等第六頁(yè)，共五十頁(yè)。第三部分項(xiàng)目功能性分區(qū)結(jié)合項(xiàng)目功能性定位,對(duì)規(guī)劃平面進(jìn)行局部調(diào)整：沿昆太路商業(yè)一二樓定位：汽車(chē)展示銷(xiāo)售中心、銀行、超市、移動(dòng)通訊服務(wù)區(qū)、餐飲沿昆太路商業(yè)三樓定位：辦公、飆歌城、健身休閑俱樂(lè)部?jī)?nèi)街商業(yè)一二樓業(yè)態(tài)定位：大型休閑浴場(chǎng)、足浴、特色餐飲、美容美發(fā)、纖體美容、干洗點(diǎn)內(nèi)街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)定位：網(wǎng)吧、辦公、休閑娛樂(lè)、賓館第七頁(yè)，共五十頁(yè)。汽車(chē)展示廳汽車(chē)展示廳美食城銀行超市移動(dòng)第八頁(yè)，共五十頁(yè)。汽車(chē)展示廳汽車(chē)展示廳美食城銀行超市第九頁(yè)，共五十頁(yè)。飆歌城或健身場(chǎng)所辦公區(qū)間第十頁(yè)，共五十頁(yè)。大型洗浴中心特色餐飲特色工藝品纖體美容美食城茶藝館第十一頁(yè)，共五十頁(yè)。大型洗浴中心特色餐飲纖體美容美食城茶藝館第十二頁(yè)，共五十頁(yè)。大型洗浴中心電玩城健身休閑會(huì)館大型網(wǎng)吧茶藝館第十三頁(yè)，共五十頁(yè)。大型洗浴中心辦公空間第十四頁(yè)，共五十頁(yè)。第四部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定招商價(jià)格：按照目前周邊同等區(qū)域的租金水平和售價(jià)水平采取相應(yīng)的結(jié)合方式定制招商租金，按照行業(yè)情況和實(shí)際租賃面積進(jìn)行具體條配，再根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況來(lái)決定優(yōu)惠方式。銷(xiāo)售價(jià)格：采用利潤(rùn)預(yù)期水平、實(shí)際租賃水平、市場(chǎng)同等競(jìng)爭(zhēng)圈比較的方法來(lái)制定實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)，在均價(jià)基礎(chǔ)之上按照實(shí)際位置、樓層來(lái)制定單套價(jià)格水平。建議南北樓之間、樓層之間的價(jià)格區(qū)間放大，以帶動(dòng)各個(gè)位置商鋪的整體銷(xiāo)售和出租。第十五頁(yè)，共五十頁(yè)。租金調(diào)研及數(shù)據(jù)分析昆太路/市后街/柏廬路/婁苑路租金平均水平一覽：昆太路租金：平均468元/平米/年，市后街租金：平均288－396元/平米/年柏廬路租金：平均396－468元/平米/年花園路租金：平均324－432元/平米/年第十六頁(yè)，共五十頁(yè)。通過(guò)不同投資回報(bào)率來(lái)計(jì)算各個(gè)區(qū)域的銷(xiāo)售價(jià)格水平

詳見(jiàn)下表：第十七頁(yè)，共五十頁(yè)。參考昆山大多數(shù)商鋪平均年回報(bào)率5.5％左右的回報(bào)率可以大概推斷，本項(xiàng)目沿昆太路1－2樓商鋪平均合理售價(jià)范圍為8500－9360元/平米。昆太路1－2樓價(jià)格，按照均價(jià)9000元/平米可以計(jì)算出，一樓11000，二樓7000，三樓5500，四樓4300。按一般商業(yè)規(guī)則，內(nèi)街商業(yè)可以按照昆太路商業(yè)價(jià)格的8折進(jìn)行計(jì)算。可以計(jì)算出本項(xiàng)目總銷(xiāo)售均價(jià)約為人民幣7079元/平米。同樣可以根據(jù)類(lèi)似的方式計(jì)算出每一層的招商租金水平。詳見(jiàn)下頁(yè)表格第十八頁(yè)，共五十頁(yè)。第十九頁(yè)，共五十頁(yè)。第五部分項(xiàng)目招商銷(xiāo)售策略運(yùn)用

賣(mài)什么？

單套面積范圍在40－1500平米之間、包含1層/2層/3層/4層不同形態(tài)的商業(yè)商業(yè)街鋪面、新的商業(yè)模式、新的商業(yè)理念、新的商業(yè)場(chǎng)所、新的商圈以及新的商機(jī)第二十頁(yè)，共五十頁(yè)。目標(biāo)銷(xiāo)售對(duì)象是誰(shuí)昆山本地人，外來(lái)經(jīng)商人員，浙江人，上海人，投資客這些客戶(hù)在哪里？怎么吸引他們過(guò)來(lái)買(mǎi)？買(mǎi)的起嗎？如何讓他們買(mǎi)的起這個(gè)商鋪？小商鋪，購(gòu)買(mǎi)和租賃兩種形式皆可；大商鋪，一般是以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、租賃為主，不考慮購(gòu)買(mǎi)。所以大商鋪一般來(lái)講較難以出售，可以考慮先以招商出租為主，到后期以分割零售產(chǎn)權(quán)的形式實(shí)現(xiàn)資金回籠。第二十一頁(yè)，共五十頁(yè)。招商對(duì)象面對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分的情況，對(duì)昆山及蘇州及周邊地區(qū)的商家進(jìn)行定向鎖定和規(guī)模覆蓋。第二十二頁(yè)，共五十頁(yè)。現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)人員配置及培訓(xùn)組織請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去兩種不同形式的綜合運(yùn)用大眾營(yíng)銷(xiāo)和小眾營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合的方式大眾營(yíng)銷(xiāo)主要是采用媒體宣傳、活動(dòng)推廣、事件營(yíng)銷(xiāo)的的方式。小眾營(yíng)銷(xiāo)主要是指針對(duì)特定的目標(biāo)客群進(jìn)行單向宣傳、量身打造的方式進(jìn)行招商銷(xiāo)售。第二十三頁(yè)，共五十頁(yè)。具體銷(xiāo)售策略執(zhí)行：首付款降低策略面積空間整合、分隔先出租再銷(xiāo)售，保證投資收益形式促進(jìn)投資信心現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍包裝渲染工程形象配合老業(yè)主介紹新客戶(hù)成交免物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)駐商家免費(fèi)形象包裝SP推廣活動(dòng)形象宣傳活動(dòng)銷(xiāo)售招商過(guò)程中將會(huì)發(fā)生的費(fèi)用情況及明細(xì)第二十四頁(yè)，共五十頁(yè)。招商策略進(jìn)行專(zhuān)門(mén)招商以及通過(guò)大規(guī)模宣傳推廣的形式進(jìn)行招商。銷(xiāo)售和招商的結(jié)合策略招商組和銷(xiāo)售組同步進(jìn)行、同時(shí)開(kāi)展工作業(yè)態(tài)功能區(qū)劃分招商銷(xiāo)售工作同步開(kāi)展售價(jià)和租金相結(jié)合業(yè)主和商家的結(jié)合商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理和銷(xiāo)售招商相結(jié)合第二十五頁(yè)，共五十頁(yè)。銷(xiāo)售/招商速度計(jì)劃

第二十六頁(yè)，共五十頁(yè)。銷(xiāo)售招商工作開(kāi)展步驟和具體實(shí)施

現(xiàn)場(chǎng)布置/氛圍渲染/相關(guān)資料的準(zhǔn)備及印刷銷(xiāo)售招商人員的到位培訓(xùn)及工作安排銷(xiāo)售招商渠道的確立和拓展宣傳推廣/事件營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)施銷(xiāo)售招商價(jià)格的落實(shí)銷(xiāo)售招商目標(biāo)的制定推廣營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制定及落實(shí)第二十七頁(yè)，共五十頁(yè)。第六部分行銷(xiāo)推廣方向預(yù)算項(xiàng)目銷(xiāo)售招商離不開(kāi)必要的推廣預(yù)算。項(xiàng)目的企劃推廣方向與力度取決于推廣預(yù)算的支持。企劃推廣聚焦幾個(gè)主要板塊：銷(xiāo)售中心商業(yè)氛圍包裝工地現(xiàn)場(chǎng)氛圍包裝商圈周遭戶(hù)外引導(dǎo)系統(tǒng)銷(xiāo)售資料設(shè)計(jì)制作派發(fā)投遞報(bào)紙媒體的適度曝光現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)活動(dòng)的氛圍營(yíng)造第二十八頁(yè)，共五十頁(yè)。美欣濱江麗景商業(yè)街個(gè)案廣告預(yù)算表案名：美欣濱江麗景單位：萬(wàn)元核算日期：2006/08/24

項(xiàng)

目

預(yù)

算

說(shuō)

明

（一）

接

待

中

心

類(lèi)

101設(shè)計(jì)費(fèi)

102土建費(fèi)

103裝修費(fèi)5室內(nèi)裝潢、星條旗、吊旗、畫(huà)面、店招制作104辦公設(shè)備

105冷氣安裝

106電話安裝

107水費(fèi)

108電話費(fèi)

109照明電費(fèi)

（一）合計(jì)5

第二十九頁(yè)，共五十頁(yè)。案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（四）

招

牌

看

板

類(lèi)401據(jù)點(diǎn)看牌6長(zhǎng)江路昆太路口、柏廬大橋路口、電大路口402看板畫(huà)面1樓體大型廣告畫(huà)面、條幅制作403竹架鐵架

404精神堡壘2現(xiàn)場(chǎng)重要的導(dǎo)示牌，包括案名，電話等信息405帆布

406圍墻

407羅馬旗★4昆太路羅馬旗?？蓹C(jī)動(dòng)選擇。408LOGO墻

409燈箱制作

（四）合計(jì)13

（五）

圖

表

類(lèi)

501模型

502透視圖類(lèi)

503交通線路圖

504曬藍(lán)圖

（五）合計(jì)

第三十頁(yè)，共五十頁(yè)。案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷類(lèi)601說(shuō)明書(shū)(樓書(shū))

602套型圖冊(cè)

603手提袋12000份604銷(xiāo)售海報(bào)1.55000份605合約書(shū)

606紙杯制作0.15000個(gè)607工地名片

608價(jià)目表

609其他

（七）

宣傳

派報(bào)

（六）合計(jì)2.6

701派夾報(bào)

（含工資）315000份/次*2次702DM資料(含郵資)2針對(duì)商家資源投遞資料703POP貼報(bào)（含工資）

（七）合計(jì)5

第三十一頁(yè)，共五十頁(yè)。案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（八）傳播媒體類(lèi)801NP10每月1次*8次*15000元/次802網(wǎng)絡(luò)廣告1

803CF制作1電視廣告,以各有線臺(tái)游動(dòng)字幕為主804出租車(chē)廣告

805RD

806車(chē)廂廣告★612路公交。此項(xiàng)可機(jī)動(dòng)選擇807宣傳車(chē)

808定點(diǎn)廣告

809電話行銷(xiāo)

（八）合計(jì)18

（九）SP活動(dòng)類(lèi)901促銷(xiāo)活動(dòng)4

902贈(zèng)品獎(jiǎng)品

903開(kāi)盤(pán)活動(dòng)

904房展會(huì)1

（九）合計(jì)5

第三十二頁(yè)，共五十頁(yè)。案名：美欣濱江麗景單位：

萬(wàn)元核算日期：2006/08/24（十）企劃雜志類(lèi)1001攝影類(lèi)

1002打字費(fèi)

1003噴修費(fèi)

1004參考書(shū)

1005制作費(fèi)用

1006廣告模特兒

（十）合計(jì)

（十一）業(yè)務(wù)雜支1101保全費(fèi)用

1102介紹費(fèi)用

1103工地雜支

（十一）合計(jì)

(一)～(十一)合計(jì)

總計(jì)

49.6

備

注

欄本廣告預(yù)算為推廣周期10個(gè)月的費(fèi)用編列，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目可銷(xiāo)金額的0.6%計(jì)算。第三十三頁(yè)，共五十頁(yè)。案例參考第三十四頁(yè)，共五十頁(yè)。第三十五頁(yè)，共五十頁(yè)。室內(nèi)看板第三十六頁(yè)，共五十頁(yè)。第三十七頁(yè)，共五十頁(yè)。室內(nèi)條幅及包柱畫(huà)面第三十八頁(yè)，共五十頁(yè)。第三十九頁(yè)，共五十頁(yè)。戶(hù)外大型廣告牌第四十頁(yè)，共五十頁(yè)。招商道旗第四十一頁(yè)，共五十頁(yè)。第四十二頁(yè)，共五十頁(yè)。蘇州園區(qū)唯亭廣場(chǎng)局部第四十三頁(yè)，共五十頁(yè)。精神堡壘示意圖第四十四頁(yè)，共五十頁(yè)。本案標(biāo)志第四十五頁(yè)，共五十頁(yè)。招商銷(xiāo)售海報(bào)樣本第四十六頁(yè)，共五十頁(yè)。招商銷(xiāo)售海報(bào)樣本第四十七頁(yè)，共五十頁(yè)。第六部分雙方合作方式探討第四十八頁(yè)，共五十頁(yè)。第四十九頁(yè)，共五十頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)美欣商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告。昆太路租金：平均468元/平米/年，。市后街租金：平均288－