從油站資產收購糾紛析

從油站資產收購糾紛析從油站資產收購糾紛析“買賣不破租賃”(2007-08-0110:10:29)轉載

一、案情概要2004年7月16日，A石油公司與被告B人就C加油站簽訂《C加油站租賃經(jīng)營合同》B人將該站租給A石油公司，租期到2010年1月15日，隨后B人又與D石油公司簽訂了《C加油站資產轉讓協(xié)議》，將加油站賣給了D石油公司，D石油公司通過政府部門依法取得了包括房地產在內的資產性及其它經(jīng)營性證照，2005年11月25日D石油公司進駐加油站經(jīng)營。2006年10月30日A石油公司以D石油公司強行侵占其租賃的加油站，損害其合法利益為由將D石油公司訴至法院，要求D石油公司與B人連帶賠償其遭受的損失，并依據(jù)“買賣不破租賃”主張繼續(xù)行使其租賃權。法院經(jīng)過審理后確認了A石油公司起訴書中的基本事實，同時還查明，C加油站的原始性質是權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。這樣看來所謂的“買賣”不僅僅指狹義上的買賣，它還包括了贈與、繼承、互易、拍賣甚至合伙投資引起的所有權的變動，嚴格的講這個買賣指一切的所有權變動的情形。2、“租賃”：合同法212條規(guī)定：租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。從合同條款的字面理解來看，并沒有有對租賃物有所限制，①大多數(shù)專家認為這個租賃既包括不動產也包括動產，也就是說不論租賃物是動產還是不動產都應該使用“租賃物所有權的轉移不得對抗租賃債權“這一原則。但是從不動產與動產的性質特點來看，不動產是關系人生存的基本生產生活資料，資源特殊而有限，價格比較貴，比如房屋、土地。而動產的稀缺性不高，價格也不如不動產貴，一般情況在市場上容易買到，比如一套房屋與一臺電視機，租了房屋的人你要把它趕出去，他再去租房就不是那么容易的事，一旦他不能租到房，那么人的一種基本的生活狀態(tài)得不到保障，而不把電視租給你，你可以到市場隨便買，甚至不買也不會影響你的基本生活狀態(tài)。再說，動產轉讓在生活中比不動產轉讓發(fā)生的頻率高的多，如果對其也適用“買賣不破租賃”，將不利于動產的流通，有悖于民法的基本原則。所以大多數(shù)國家把買賣不破租賃的對象限于不動產，在我國從法律上看上也僅僅在房屋上特別作了規(guī)定，當然筆者認為土地的租賃也應當適用這一原則。其他國家大部分是這樣規(guī)定的，例如德國也是這樣規(guī)定的。3、“不破”,這個不破的對象是指在先的租賃合同，亦即合同法中所指的“買賣不影響租賃合同的效力”，意味著即時買賣有效，租賃合同也繼續(xù)有效，租賃物發(fā)生轉移后，原出租人退出租賃合同關系，受讓人取得了原出租人的地位，僅僅租賃合同的主體發(fā)生變化，租賃合同內容不變化，承租人沒有必要與新的出租人另行簽訂新的租賃合同，因為根據(jù)法律規(guī)定：于租賃物所有權轉讓之時租賃物的受讓人與承租人當然發(fā)生了租賃關系。承租人可以繼續(xù)租賃標的物，租賃、買賣互不影響效力，也就是存在兩個同時有效的法律行為。當然需要特別說明的是，承租人也應當按照原租賃合同的條件向新的“主人”履行支付租金的義務。特別是支付租金的義務在實務當中，必須認識到新的“主人”有權收取租金，承租人不按照合同的約定向新的“主人”支付租金的話，新的出租人可以按照原合同的約定解除合同或者行使同事履行抗辯權，解除租賃關系。一般情況，拒絕向新的“主人”支付租金而發(fā)生糾紛是比較常見的，主要表現(xiàn)在：繼續(xù)向原承租人支付租金，或者已經(jīng)一次性向原承租人支付了租金，于是拒絕向新的出租人交付租金。（二）、買賣不破租賃的適用②通說認為適用買賣不破租賃需要滿足三個要件：即租賃關系有效存在；租賃物已交付承租人；出租人將租賃物所有權轉讓給第三人。1、租賃關系有效存在，第一、租賃關系必須合法有效，即租賃關系的主體合法、內容合法。例如上述案例，租賃關系主體并不合法，出租人無權處分租賃物，所以租賃關系無效，買賣不破租賃的前提不復存在，第二、買賣不破租賃，簡而言之買賣行為在租賃期間，如果買賣發(fā)生在租賃合同前，租賃合同因權利瑕疵無效，如果買賣發(fā)生在租賃合同終止后，租賃關系不復存在當然也不存在“買賣不破租賃”2、租賃物已交付于承租人：以租賃物交付于承租人，承租人占有租賃物為要件的目的就是使租賃權具有公示性。租賃關系公示的目的是買賣關系中的受讓人可推知、查證租賃關系的存在，以決定是否買賣。對于公示的程度，有人認為因為買賣不破租賃一般適用于房產等固定資產，有關房產的租賃應該登記，這樣買賣關系中的受讓人才能真正查實房產的情況，因為在買賣房屋等固定資產的合同中，合同目的不盡相同，有的是為了經(jīng)營，有的是為了入住而不僅僅是為了投資，但是一旦有租賃在先，受讓人只能收租，而不能達到合同的目的，受讓人的權利得不到保障，但是從另外一個方面來看，租賃是否應當?shù)怯?，法律并沒有強行性規(guī)定，在實際中，租賃關系大多不會登記，租賃合同的登記也僅僅是一種備案的性質，是否租賃并不影響租賃合同的效力，租賃有效當然租賃權也應當?shù)玫奖Ｕ希@時就存在一個不同利益者的利益平衡保護的問題。有鑒于此，筆者認為，登記太苛刻，而適當?shù)墓炯唇桓妒潜匾?，這樣為買受人推知查證租賃關系存在提供了可能性，對于租賃者也不苛刻，這樣就可以平衡保護受讓人與承租人的利益。但是交付應該僅僅指現(xiàn)實交付，③臺灣學者史尚寬先生也認為，這種交付應嚴格理解為現(xiàn)實交付不包括占有改定和指示交付。3、出租人將租賃物所有權讓與第三人，這個問題可以分為兩個方面。第一，租賃物須為出租人所有之物，租賃從本質上屬于債權行為，因此并不出租人對租賃物擁有所有權為要件，也就是出租人可以是租賃物的所有人，也可以不是租賃物的所有人，而是出租他人之物，但是要適用“買賣不破租賃的原則”則必須滿足“出租人將所有權讓與第三人”即要求出租人必須是租賃物的所有人，如果出租他人之物的，所有權人又將租賃物讓與給第三人的不適用買賣不破租賃，例如本案B人不是加油站房屋及土地的所有權人，而D石油公司購得該加油站是珍得了房地產權人同意的買賣行為。所以該案不符合“出租人必須是租賃物的所有權人”的要求，A石油公司不能主張“買賣不破租賃”，但需要提出的一個例外，經(jīng)所有權人同意，或者委任出租的，當所有權人轉讓租賃物時，承租人仍有權主張“買賣不破租賃”，例如本案，如果租賃之初，鎮(zhèn)政府同意或者委托了B人出租該加油站，那么A石油公司可以主張買賣不破租賃。第二：出租人將所有權讓與第三人，這個讓與應當廣義的理解為《物權法》上物權的變動，例如：<物權法>第二十九條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力”如果這種繼承是基于被繼承人被宣告死亡而發(fā)生的，最后被宣告死亡人實際沒有死亡而出現(xiàn)，這時按照規(guī)定，租賃物的所有權應當恢復到被繼承人名下，但是這樣的一個恢復也是所有權的一種變動，仍然適用買賣不破租賃，也可以說“物權變動不破租賃”。又如在租賃物先經(jīng)過一次買賣后，買受人將租賃物租賃給第三人，其后出賣人解除合同，法院也判決解除合同，有人認為買受人的出租行為是無權處分行為，承租人為無權占有，按照〈物權法〉第二十八條的規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”。從這一規(guī)定來看，法院判決解除合同導致的所有權的變動仍應該適用“買賣不破租賃”承租人有權主張繼續(xù)租賃的權利。三、小結：在加油站、油庫等投資活動中，收購和租賃是兩種重要的投資方式。在實際的操作中可能都會遇到“買賣不破租賃”的問題。如何規(guī)避其中的風險非常重要。一方面從收購的角度講，為了避免“買賣不破租賃“的風險，應當做到以下幾點：1、要調查清楚收購項目之上有沒有租賃權的存在，租賃是否合法有效，只有在確保收購項目沒有被租賃，或者租賃確定無效，收購以后才能順利經(jīng)營達到收購目的。2、如上法律分析中所說，往往租賃并不備案登記，法律也不能因為沒有備案登記而輕易否認租賃權的存在，所以是否有租賃權必須看實事狀況，這樣才能最終避免爭議；另一方面從租賃的角度講需要注意以下幾個問題：1、必須明確租賃物的所有權人，確保出租人有權處分租賃物。對于房屋等不動產來說通常的方式通過查冊看出租物登記在誰的名下，