養(yǎng)老地產報告國內外經典案例

養(yǎng)老地產研究報告第一部分養(yǎng)老地產的概念及緣起第二部分發(fā)達國家養(yǎng)老地產研究第三部分國內養(yǎng)老地產研究第四部分養(yǎng)老地產經營模式研究第五部分對企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產的建議

39334767養(yǎng)老地產專題內容提綱頁碼養(yǎng)老地產的概念及緣起Part1養(yǎng)老地產概念養(yǎng)老地產應該定義為住宅地產、商業(yè)地產和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產混合開發(fā)模式。同其他類型地產項目相比，養(yǎng)老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復等方面量身設置。住宅地產服務商業(yè)地產混合開發(fā)模式與一般住宅的差異性消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產品”；產品設計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設施等符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。養(yǎng)老地產概念老年公寓：專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務相結合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。養(yǎng)老地產分類養(yǎng)老地產概念全球進入人口老齡化的國家和地區(qū)已達到72個2010年全球老年人口已達到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數的12%。世界百歲老人約15.2萬備注：進入老齡社會的標準標準是：0-14歲的少年在總人口中少于30%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。人口老年化問題養(yǎng)老地產緣起

我國老年人口的絕對數量大

我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。高齡化趨勢顯著

隨著我國經濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經表現出明顯的高齡化趨勢。“未富先老”

發(fā)達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產總值基本上在５０００美元至１萬美元，目前平均達到２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽毦永先撕蛢H與配偶居住在一起的老年人）迅速增加

關于老年人居住情況調查結果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結構（一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農村養(yǎng)老問題嚴重

農村青年勞動力大量外出，導致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。中國老齡化社會的五大特點養(yǎng)老地產緣起發(fā)達國家養(yǎng)老地產研究Part2發(fā)達國家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎上的養(yǎng)老模式發(fā)達的生產力水平良好的社會保障體系從關注老年人的心理感受出發(fā)緣由——在人口老齡化下，發(fā)達國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉變已經成為一種趨勢美國的太陽城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡……系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢。國外老年社區(qū)產生背景發(fā)達國家老年住宅的研究背景西方發(fā)達國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的發(fā)達國家老年住宅的研究背景發(fā)達國家老年住宅的研究背景國外養(yǎng)老社區(qū)的分類美洲、亞洲的老年住宅與歐洲在運營主體區(qū)別明顯截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的24%與家人同住的老人僅占老年家庭總數的1/4入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。發(fā)達國家老年住宅的范例——德國護理理念環(huán)境理念建筑理念“照料護理式住宅”不來梅老年住宅60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總人口的16%。經濟實力強，70年代中開始社會養(yǎng)老設施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據統(tǒng)計，與家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設施。發(fā)達國家老年住宅的范例——美國獨立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）美國老年住房五種模式背景：人口結構發(fā)生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區(qū)形成的直接原因1、美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。2、經濟發(fā)達程度客觀上要求老年住宅出現。3、政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發(fā)展。4、老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。美國嬰兒潮一代老齡化現象是形成老年社區(qū)的主要的原因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鮑博?；羝漳且淮A測消費高峰期增長05年美國人口接近3億，其中65歲以上的老齡人口約3600萬人，約占總人口的12.4%，老齡化進程慢于日本和西歐一些國家，但由于人口多，目前美國老齡化人口已形成了一個巨大的群體。1、老年社區(qū)分為獨立式、集合式和護理型；2、政府會給與政策上的大力支持；3、環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)大多為私人投資并進行商業(yè)化運作。美國老年社區(qū)特點家庭成員年齡男性女性美國太陽城中心在未來十年里，年老的嬰兒潮一代家庭將會對老式住宅和第二居所產生需求（老年家庭的增長變化）太陽城倡導積極活躍的生活方式，調查表明，這里老年人的平均壽命延長十歲區(qū)位：臨近海灣。太陽城中心坐落在佛羅里達西海岸，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程目標定位和建設理念：社區(qū)自1961年開始建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活規(guī)模：微型城市。1996年人口普查時居民達到了9.6萬，現在估計有14萬。目前無論面積還是人口都在繼續(xù)猛增，太陽城是美國增長速度最快的城市。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天?；拘畔⒚恳荒甑拿恳惶?，太陽城中心都會幫助它的居民盡情享受自己夢想的生活太陽城規(guī)劃為六大居住區(qū)，以適應不同類型老人的需求，同時住宅與各種生活配套和娛樂場所交織，創(chuàng)造一種完善、有活力的生活方式六大居住區(qū)“太陽城中心”（獨棟別墅）“國王之殿”（聯體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）生活配套各社區(qū)共同享用郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂貨品齊全的購物所，餐廳和宗教服務盡在社區(qū)之內，專業(yè)化的防火、防盜和醫(yī)療設施和服務給人一種安全感。生活配套總體規(guī)劃方便和安尼全：所有齊的住宅設把施都以方猜便老人為妙第一宗旨勁，并在盡涉可能考慮類細節(jié)的情煮況下保障滾老人安全住宅無盈障礙設膨計住宅高如度門衛(wèi)生間、奔廚房面積加大漆，便于坐每凳或坐輪到椅使用面積適灰當增大玩，地面勝平坦，白便于輪略椅通過平房或蘭者別墅牽，不用岔爬樓，4層以上配錦備電梯靠近臥室盈，并設長麗明燈緊急呼盤叫與電路子安防牧系統(tǒng)，雪并提高康報警聲闊響室內地快面平坦撒，不設晉門檻等氏障礙物改變方慚向和高謀矮的地俊方用了瀉顯眼色貫彩地面和浴敢池底部都吃防滑，并喝設扶手預留安器裝扶手究的埋件陽角抹蹈圓，長尾柄門鎖地面防滑處理房間照明度提劈燕高2倍以上煤氣等各尊種開關上吉的字很大方，以利老旨人辨識樓梯道饑加寬，拘以便安擱裝升降年椅無障礙伶步行道州、無障追礙防滑姐坡道低按鍵、懂高插座健康和勵獨立：摩完善的賢醫(yī)療服游務系統(tǒng)襖體現細腳致的關役心，保漸障老年費人的健哭康需求患有突茄發(fā)性危陜險疾病怎的老人薪，脖子掠上都佩社戴著一獨個項鏈屈一樣的起報警裝悼置，只維要按一猛下“項悔墜”，甩救護車齊就會立艙即趕到拼。健康配臨套醫(yī)療服務疤系統(tǒng)綜合性燙醫(yī)院專業(yè)中氏心眼科中心急救中心心臟病攝中心體檢中精心小型診所家庭看滔護藥房照顧中糠心心理治躬療牙醫(yī)綜合醫(yī)沿院家庭看護照顧中心運動和搭娛樂：淡多元的羨、適合姐老年人棋的運動落、娛樂攝場所，槳滲透至閥生活每妹一個角融落休閑配套運動和趣娛樂設獻施高爾夫保齡球年、室外愿地滾球睜、網球鄉(xiāng)村俱除樂部劇場康樂設至施Mini高爾夫7個18洞高爾徹夫高爾夫學亭校三分之一多的居民是鋼活躍的高腥爾夫球愛封好者全美草地級保齡球錦泉標賽墻球、臺功球室內、晃外泳池推圓盤游漸戲場健身房手工房電腦房活動的掙老人平帆均年齡72歲每年交120美元的商活動費蝦，就可圖以在任旋何活動尖中心活華動。高爾夫健身房學習和蘇交流：鍬提供學京習和交少流的機躺會——生命的焰最后，煉夢想的電再實現文化配套學習交行流場所老年學校俱樂部進修班博物館交流中表心圖書館藝術室教堂木工坊縫紉坊烹飪班美發(fā)沙蛙龍畫廊舞會亦教亦犁學交流舞會圖書館你如果曾偏經是一個憶外科大夫肝，但年輕觸時一直喜礙歡做木匠表活，今天絮生活在太懸陽城里，尤就可以到交木工坊去虜做自己喜巡壽歡的事情絮。太陽城中鵲各種課程繳和組織活平動超過80種以上，可以貓依照自寧己的興愈趣選擇羅參加年輕和自遣我價值：張通過志愿曉者活動體臣現自我價帝值，同時自節(jié)省管理秤成本，形懲成良好的吧社區(qū)氛圍John籮:廚房里20個廚子18個是志愿律者，他們醬都覺得自創(chuàng)己身體還僵挺好，很沉能干，為椅了不傷害底他們的自哪尊心和積香極性，只邊能讓每個進人每周都墻有一兩次王機會。精神關怒懷志愿者銜之城各種管理城市治安陸維護老年大學照料工作公共場呆地維護廚師開高爾夫摘球車醫(yī)院商店擔任教濾師服務設施Mich幅eal：年輕晨時就想案當警察遷，只可努惜一直煤沒有機搏會。退焰休到了牧這里，慢志愿者廢干什么扣的都有絞，于是邀，當回肺警察過祖把癮。Marr聚y:7滿4歲的她液在一家襖療養(yǎng)院荷義務幫奮忙達12年之久，兔先后長期必照顧過3個行動新不便的預老人。Don太ald：太陽打城限速30英里，廣高爾夫越球車是借居民合厭法的主著要交通越工具之銀一，他宴專候在容此用高宜爾夫球暗車免費矩接送人根據老年于人需求打統(tǒng)造的功能賢體系和設挪施案例啟示需求設施功能居住功煩能醫(yī)療護理饞功能生活休灶閑功能文化溝擇通功能志愿者服求務計劃，顆滿足自我秋價值的實統(tǒng)現，帶來鳥年輕感覺完整的、挽可應對緊綢急情況醫(yī)絞療服務系糖統(tǒng)多元化、攝現代的住底宅，關注親人性化的小細節(jié)精神與價駛值訴求豐富的疫、滿足右不同需久求的運脾動娛樂慚配套方便學習撫交流的、煎跟上時代鑰節(jié)奏的環(huán)敘境和設施方便和飽安全健康和轉獨立運動和面娛樂學習和滾交流年輕和屢自我價麥值截止到2002年，60歲及以促上的老催年人口喉比重已賊占日本搜總人口煩的24%，日本是戲世界上人項口老齡化糊速度最快田的國家之動一。目前，90％以上圣的老年贈住戶現播有居住圖的住宅太標準高盟于政府桑規(guī)定的虛日本最順低居住仁水平，95.5％的老人鹽在家中養(yǎng)孩老，4.2％的老爹人住在院療養(yǎng)院疾和老人姻中心等識老人福憲利設施城中。日本雖心有與子匪女同住渴的習慣艱，但近藥些年在帶逐步降晨低。日本老年族住房三種眉模式在宅養(yǎng)老機構養(yǎng)老“兩代居群”發(fā)達國目家老年巷住宅的罵范例——日本通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗住宅的各個功能空間中針對老年人設計的設計細節(jié)。日本戰(zhàn)后棉兩次嬰兒宣潮，促使清日本人口厚逐漸老齡緞化，直接靜引發(fā)政府渾對老年社煌區(qū)建設的腦主導1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示200泄6年《日本將董來人口擊推測報毅告》顯示，到205得5年，日本劇人口將減州少至8993萬人，梳其中老舉齡人口理將達到40%，老齡化請程度較高泄。日本在30年代后蔑期和70年代前持期的兩漂次嬰兒被潮，推著動老年狠社區(qū)的拘建設。社會養(yǎng)總老的城廣市福利魚建設方國面政府廟給與大艇力支持猴。日本人?？诮鹱謶z塔圖示牢（200詳5年）61歲：1938娘-193啊9年中日懷戰(zhàn)爭導至致人口滴下降51-5兄3歲：1947冒-49年第一遲次嬰兒同潮女性26-珠29歲：1971傍-74年第二次袋嬰兒潮男性34歲：196濾6年出生董率下降54-5虧5歲：戰(zhàn)標爭期間膜出生率槳下降二戰(zhàn)期間賴人口下降老年人口訂（65歲以上）勞動人口堤（15-圈64歲）未成年人藍口（0-1尖5歲）日本港傾北新城老年社區(qū)老模式參照柜西方發(fā)達茫國家，注食重本國孝移敬老人的永傳統(tǒng)，形尋成自己特竹色的老年璃社區(qū)模式帆：分為兩冒代居和養(yǎng)崇老院兩種將。突出自語助自理煩，通過蒙先進技凝術和高躬電氣化貧實現自向助和自痛理，滿擁足老年辭人物質子生活的皺基本需犬求。完善的且配套設投施，優(yōu)冤質的針俘對性服歌務，可園滿足老般年人的吩健康和涉精神方犧面的需撓求。發(fā)達國家攀老年住宅思的范例——日本日本老年難住房“兩乓代居”模眼式同居寄影宿型同居分住夏型鄰居和住囑型完全鄰克居型發(fā)達國供家老年輩住宅的塵范例——日本日本老污年住房僑“兩代薪居”?？菔絿H上養(yǎng)法老社區(qū)大雪致分為以維下幾類：國外養(yǎng)洞老地產煌研究小搏結把老年調居住建躺筑的規(guī)鵲劃納入咸居住區(qū)纖的規(guī)劃移當中，四是老年莖住宅的籍發(fā)展趨言勢。日本的球老年建潔筑模式膽對中國諷的老年鬧住宅規(guī)喘劃設計飾更具有窮借鑒意局義。老年住宅熟設計不僅傾關注老年冷人的居住牌環(huán)境，同涼樣關注老臥年人的心劉理感受。在財富積罷累充分、抄社會保障馳體系健全應的情況下膊，以政府李通過政策亦引導為主腿的方式解自決老年人絞的居住問嗽題。企業(yè)從建險造以人為團本的人居龜環(huán)境的層位面上重視瓣社區(qū)中的牲老年問題擋，并從專圣業(yè)上解決趟老年住宅送實施中的訊技術問題找。對中國風養(yǎng)老地儲產開發(fā)提的啟示壺：國內養(yǎng)老腥地產研究Par書t3我國養(yǎng)老蘋地產現狀我國養(yǎng)老鳴地產，按建設爬經營者壞不同，德劃分為豪三種模忽式政府福利型政府收益性企業(yè)贏利型北京香轟山老年吼公寓山東威切海老年猶公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單霞位主辦緞，海淀矛區(qū)民政素局直接昂領導和肯管轄山東省標拐準最高的仙、規(guī)模最斥大的社會爭福利服務炒機構由企業(yè)好投資開極發(fā)建設晨運營北京太陽軌城福利型換養(yǎng)老院贏利型型橋養(yǎng)老院，襲老年公寓老年公寓再，養(yǎng)老社鐘區(qū)目前老年住宅發(fā)展，多為企業(yè)贏利性為主老年住宅受眾群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現有老年住宅未形成規(guī)模效應，服務、設施差——現有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商——現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。——無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區(qū)管理、設施亟待完善。我國老年住宅現狀特點：側企業(yè)贏揉利性初優(yōu)級老年障社區(qū)，巡壽僅為中蜜高經濟營實力老義年群體卷打造，恥投資額透大，開攻發(fā)周期遍長我國養(yǎng)老近地產現狀小結：進企業(yè)贏丸利性養(yǎng)彎老地產抵項目少寒、具低橋密度、蟲產品類血型多樣棋特點、嘆以租售遭方式為漠主企業(yè)贏利徑型養(yǎng)老地課產開發(fā)現挨狀目前國內選開發(fā)的養(yǎng)乏老地產項突目較少，銷且開發(fā)比培較成功的達更是鳳毛土麟角我國養(yǎng)老憤地產現狀房企、叔保險企很業(yè)涉足假養(yǎng)老地場產：綠地、保這利、樂成楚、萬科紛跟紛涉足養(yǎng)棒老地產，閱首創(chuàng)、華狹潤等也成紋立了研發(fā)拜機構泰康人壽頓、中國人蘋壽、合眾戚人壽都已屯投資養(yǎng)老屯地產養(yǎng)老社區(qū)上游下游醫(yī)療保險護理?？傠U養(yǎng)老保勾險……老年醫(yī)志學護理服務老年科然技產品……將壽險產葵業(yè)鏈拉長20—戚30年泰康人壽庸：在北京旬昌平小蝦湯山溫源泉鄉(xiāng)購星置了200栗0畝地，斥嶼資40億元，擬籮建新型健鼠康養(yǎng)老院“泰康之家”，預計2013年將建伸成。中國人色壽：廊坊養(yǎng)燥老社區(qū)麗總投資允達100匹0億元合眾人壽摘：與湖北武盟漢蔡甸區(qū)遷政府合作窯，計劃興乖建“合眾人壽甜健康社區(qū)”，預計投潮資80億元，隱首期動繩工面積幼約700至800畝。我國養(yǎng)寄老地產踏現狀1、大都市字郊外模式側：以上海曬、北京招、深圳植、成都律為代表萌的大城略市，近曬郊開發(fā)絲式模式成蓋熟，市知場潛力訓巨大。2、古鎮(zhèn)開唯發(fā)模式以周莊、蠟同里等江做南古鎮(zhèn)及箏麗江等西裙南古鎮(zhèn)為柔代表。3、山地役養(yǎng)老模甘式以黃山史、武夷炒山、廬碌山為代乒表。4、熱帶后、亞熱郵帶避寒耐模式：三亞獨浪特的模匙式。從分布協情況看約，目前察，以北壩京、上講海的養(yǎng)按老地產記發(fā)展最盾為成熟我國養(yǎng)老啦地產現狀企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產養(yǎng)老服務嵌入式的住宅小區(qū)綜合型的養(yǎng)老社區(qū)企業(yè)贏逆利型養(yǎng)芒老地產弄開發(fā)現石狀目前，我乒們將我國矮企業(yè)贏利僑型養(yǎng)老地對產開發(fā)的妥住宅小區(qū)心，分成以撤下兩種類寒型我國養(yǎng)老唯地產現狀第一類蠟養(yǎng)老服務克嵌入式的晉住宅小區(qū)特征：屬于房漸地產開喝發(fā)項目第，無專賀業(yè)養(yǎng)老夸運營機顏構提供紛服務。項目中養(yǎng)老服址務主要羞是為老磁年人提隊供一個難活動的姿場所，腸從精神限層面關撈懷老年邁人。項目中設喇置的老年或人活動場南所一般規(guī)哀模不大。經營模式貢：養(yǎng)老部雅分不以贏利為目的，羞通過住宅團銷售來平壘衡養(yǎng)老服漁務支出案例：北京怡海勇花園我國養(yǎng)將老地產可現狀北京怡海俘花園介紹項目概繩況怡?；▓@孤是一個大華型住宅小憶區(qū)項目，烏位于西南投四環(huán)路的邁交接處。牛小區(qū)占地733畝分六期捉建設；總建筑面虜積110萬平方除米，規(guī)會劃住戶800炕0戶，規(guī)勾劃人口3000筒0人。項目配戚套設施?教育：邁北京第凡二實驗之小學怡離海分校征、北京催市第八化中學怡馳海分校摘、5000平方米夏幼兒園管、現代布化教學樓、戶形體館、鞋天文館、談水生物館央、蝴蝶館航、計算機蘿中心?商業(yè)金飄融：華潤屆超市、餐偏館、娛樂向休閑、老級年活動中妻心、金融恩服務?運動：屈國際標準貿游泳館、尾室內籃球婚館、人工墻草坪運動璃場、網球住場、足球臣場我國養(yǎng)老正地產現狀經營模式項目由北絡京怡海房使地產開發(fā)照有限公司猴進行開發(fā)鍬并銷售，榨由北京達伶豐物業(yè)管脖理有限公司嚼提供物業(yè)錘服務。養(yǎng)老服務耗內容該項目的居家養(yǎng)老倆，主要通雁過建設老輕年大學為痕小區(qū)內居偷住的老人挖提供休閑同娛樂的場截所及組織俊社區(qū)內老篩人參加豐俗富多彩的中活動，對鳴老人年進怒行心理上屢的養(yǎng)老服山務。北京怡海揉花園介紹我國養(yǎng)老仆地產現狀第二類跪綜合陣型的養(yǎng)降老社區(qū)特征：屬于房播地產開伍發(fā)項目啦；項目中的汁養(yǎng)老服務象由開發(fā)商拐自行運營善或由專業(yè)躲的運營機派構負責運胃營。經營模券式：養(yǎng)老地產謎部分持有桿、部分銷畝售案例：北京太陽安城我國養(yǎng)老灘地產現狀北京太禿陽城介鹽紹項目概況北京太悅陽城占敬地總面辰積42萬平方宿米。建份筑面積30萬平方剪米，其拐中：住頸宅式公鵲寓和租撈住式、悲安養(yǎng)式福銀齡公任寓共23萬平方木米，商潮業(yè)配套懶設施7萬平方米烏。北京太千陽城集醫(yī)極療救護、喊生活照料肅、精神贍廁養(yǎng)三大功根能于一身綠，為老年苦人制定了予全程化的睜養(yǎng)老服務雖模式。不戲僅接養(yǎng)身蘿體健康的紡老人，還逆接養(yǎng)生活予半自理、吃無自理能薦力和需要抽臨終關懷廟的老人，賺涵蓋了老絲式年人必經章的四個階眉段。項目配套決設施?購物中心零、太陽城獨醫(yī)院、文計化宮、國盤醫(yī)堂、幼皇兒園?奧林匹陣斯俱樂冤部：溫川泉會館趕、假日麻酒店我國養(yǎng)領老地產糟現狀經營模式由北京太惰陽城集團樸投資興建伍并自行運磚營管理。爸項目采取婆住宅公寓懶及別墅出屈售，養(yǎng)老公寓疼（銀齡公寨寓）出租希兩者相結澇合的經營嚴模式。養(yǎng)老服務嫂內容?住宅公寓圖及別墅：為購買了語住所的老稿人提供醫(yī)泰療、購物米、送餐、遷家政等上磨門服務。?銀齡公候寓A棟、帝陽劑公寓：是安塵養(yǎng)護理箏公寓，主要針對尿生活半自燃理和不能置自理的老灶人采用醫(yī)幣護人員24小時巡毒診制度招和護理扶人員24小時特別秒看護制度瓣。而需要臨嗎終關懷的罵老人是由先北京太陽贊城醫(yī)院負宿責接收，剩老人臨終哀時，將有瓶醫(yī)生和護需理人員全宿程陪護。?銀齡公齡寓B棟喜：租住式內老年公旗寓，主要接養(yǎng)位身體健康汪的老人。公寓對居懸住在這里么的老人實賺行特色服什務：一是均在生活照碰料上制定呼了一整套賓服務流程緣瑞，每日為扁老人清掃房間、由值笑班醫(yī)生閱對老人炕進行巡夫診及服冶務員叫設早等。濁二是餐水飲服務件由營養(yǎng)珠師提供則營養(yǎng)配煤餐；為普身體不決適老人送餐到房間盆等。三其是組織威老人開婚展豐富販多彩的文化活衡動。北京太陽嬸城介紹我國養(yǎng)頁老地產闖現狀主流模式眠：房企涉藥足養(yǎng)老地蟲產大部分停留在練初級階蹈段，真正以律后期運營侍管理為目梨的還很少土地獲今?。憾囿@與政府沖合作取維得土地撒用于養(yǎng)麻老地產沃的開發(fā)下，但因托為產權東的不完合整對項誦目后期奮銷售和行融資都桌會形成紗障礙理想選址跑：環(huán)境優(yōu)某美且交通乞便利，配躁套齊全優(yōu)惠政策夠：低價獲殘地、政府酒補貼、稅盼費減免等經營方式咱：出售或裂出租，出柳租型物業(yè)居仍以會員費+租金的形式較夸為常見運營管理遮：對醫(yī)療整蜜合能力和運營能撫力有特殊罪要求，庫實際操明作中需調要整合魔一些醫(yī)息療和運咸營資源和；從房吉產開發(fā)劇企業(yè)角檢度考慮懂，更適弓合開發(fā)和運洗營分離市場反械應：雖央然老年眉人口規(guī)澇模有，童但因觀蘋念問題校有效需丙求有限規(guī)劃設計矩：從住區(qū)未規(guī)劃、設每計到配套導建筑與設邀施方面要爐符合老年孝人的特點區(qū)和需求投入產獲出：前期投入麗大，公建赤及特殊設襪計提高成燈本，持有驅經營收益凱穩(wěn)定但回繁收周期長縣，資金平稻衡是關鍵我國養(yǎng)老冰地產發(fā)展濾現狀特點永總結我國養(yǎng)老范地產現狀養(yǎng)老地臨產的經革營模式絹分析Par仁t4國外養(yǎng)老輸地產經營講模式分析如圖所示園，美國太嘆陽城中心筍的收益主發(fā)要來源肺于一次禾性銷售香收益以傘及長期鑼性收益顏包括公瞇寓出租水收益及定配套設銹施的使役用收益早。值得指攀出的是貴，太陽城中照心的長期博性收益是危太陽城中僑心的重要吹組成部分，僅以蜜每年配凡套設施溉的收益錦為例：會所費潑用：1600思0人×14軍0美元/人=224萬美元高爾夫球拍會費（按1/3居民入會僻計）：600奴0人×15懂00美元/人=90沙0萬美元合計：224+宵900=鐘1124萬美元。即每年廢這兩項艱配套設遷施的收跳入就達100好0多萬美元勁，相當于每賣掉50多套別墅譽（按均價17.翅5萬美元計焰），并且正這兩種設繪施是對社希會公開經溜營，因此這種長期探性收益是散太陽城中捆心的重要弟收益來源臭。國外養(yǎng)老族地產贏利商模式分析老年住宅鴨社區(qū)服務多的內容及析收費方式訓：社區(qū)服務部內容參照國恨內外現停有老年解住宅的船社區(qū)服舌務內容經，針對燥老年人拘生、心義理特征多的老年稼住宅服賄務應包追括下列少內容：醫(yī)療護理捎方面——醫(yī)院、痕診所、妙社區(qū)護替理中心體育活動尚方面——適合老年畏人的各類壇運動如門赤球、保齡償球、高爾紹夫等；休閑活皆動方面——如棋牌刺、書畫寒、釣魚拐等教育配套林方面——老年大學軋、圖書館中介資褲源提供——家政服設務中心息、旅游降服務公翠司、房壞屋中介務、婚介永所等社區(qū)活動筋的組織——如各類舊表演活讓動、交燃友活動比、聚會產等。收費方乏式費用收冤取應包務含以下躲方面：日常物筑業(yè)管理嗓費用，絡按物業(yè)銹建筑面何積收取爆；專業(yè)物業(yè)歷服務內容嘉，專項收敏??；配套設柱施使用睡費，按叮會員制礎收費或多使用次徹數收取悉。老年住宅倆物業(yè)長期落贏利來源某分析我國養(yǎng)澡老地產瞇經營模返式分析國內養(yǎng)老地產贏利模式長期持有出售與持有相結合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售國內養(yǎng)老治地產贏利鑒模式分析目前國交內開發(fā)際商在老遠年住宅謀的開發(fā)申上在收夜益模式驢方面有三種形式：“持有”齊、“出售津”和“出嬌售與出租淺相結合”；出售與持姜有相結合挽贏利模式典型案例北京太傅陽城國劇際老年赴公寓就柄是較早蛛采取了監(jiān)這一模扒式。同亞時還采技取了“反按評揭”方法和“置換”方法。反按揭：即老人淘同意后意，將老龜人原有覆房屋出罰租，以害租金收占入入住(以租換進租)。置換：即將原泰有的住閣房與之因進行等至價換房萌，到老留人去世雁后，將姑原置換碗的房產顫折價返洞還繼承便人。從經營管競理方式看雜，對于大磨型綜合性倍老年住宅娃社區(qū)，一醋般包括住宅建辰設與經么營管理鄰相結合的經營模森式以及住宅建因設與經萌營管理躬相分離的經營模耳式。國內老年盆住宅贏利愧模式分析住宅建設與社區(qū)管理建設住宅建設與社區(qū)管理相結合的經營模式住宅建設與社區(qū)管理相分離的經營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經營模式利潤來源不止是住宅配套服務為項目提供長期增值效應資金投入大、回收期較長投資風險、經營管理風險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風險投資小對開發(fā)商專業(yè)要求低收益固定不具有長期性北京養(yǎng)嘩老地產根經營模正式案例筐分析北京市場家養(yǎng)老地產躁的經營模辜式案例說區(qū)明1.持有經營2.出售+出租太申祥厘和山莊3.出售東方太陽陶城萬科幸福幣匯北京太鍬陽城壽山福海將府莊圖園曜陽國際愛慕家愛慕家香山腳下海淀區(qū)香創(chuàng)山新營20號太申祥和昌平區(qū)盾中關村勁生命科富技園壽山福海北京石起景山區(qū)無雙峪路23號北京持有籃經營案例北京持犯有經營己案例經震營要點沃分析北京持行有經營俘案例經飛營要點獸分析將府莊園朝陽區(qū)粱東北五鄰環(huán)環(huán)鐵用綠化帶詞內曜陽國布際密云京密銜飲水渠源它頭田各莊準鎮(zhèn)壟莊子頌村北京太銀陽城昌平區(qū)立余湯路30號，北舟臨溫榆扭河北京租售撓結合案例北京租售透結合案例考經營要點北分析反按揭、污置換：目前已有滔許多老人蜻對此種銷分售方式表懸示了濃厚坊的興趣。欲從中國的嚴國情來說詢，“反按揭”或稱“反向抵豬押貸款”是非常適棋合的，但牲若要獲得膝長足發(fā)展氧，還有待悲于金融體元系對其確棗認。北京租促售結合愧案例經銅營要點野分析東方太陽浮城順義區(qū)污仁和鎮(zhèn)籌潮白河僵板塊萬科幸致福匯房山竇店輸鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府薪北側200米北京全惕部出售鎮(zhèn)案例北京全部巖出售案例蔥經營要點邪分析北京全部掌出售案例筋經營要點疼分析位置大多痰都較偏遠繩，區(qū)位不炭理想，只瓦能注重項撲目內部環(huán)先境營造建筑形歷式多為襯多層公沃寓，有朽部分通諷過獨棟闖別墅和螞四合院贈形式提爸升價值注重老年匠人專用設坊施的細節(jié)使設計，如父無障礙通澇道、緊急趕報警系統(tǒng)善、室內扶押手、風雨鉆連廊等出租、腐出售和擺租售結梯合的方生式，通恐過出售宿快速收命回投資煙，實現平現金流我平衡針對老人突出售的公嘉寓僅出售顏使用權，賞出售產權坡的多演變畜為商品房返，而老年狼公寓特征酒不明顯出租多采據用會員制趴或繳納押源金的形式喜進行預交地，按月收敵取月租費拳。多設置醫(yī)管療中心或神社區(qū)醫(yī)院傭，注重醫(yī)英療設施均設有康螺體會所，很滿足老人綁活動、娛機樂需求均有餐葡飲服務僅、家政叼保潔服網務、組點織多種爆社團活具動開發(fā)建設配套服務運營模缸式北京案例咸特點總結對企業(yè)開線發(fā)養(yǎng)老地胖產的建議Part盆5企業(yè)為按什么要央開發(fā)養(yǎng)燦老地產疤？其機切會點在款哪里？機會一老齡人另口增長耕速度快間，城市咱空巢家鄰庭比例躍增加過系快，對民養(yǎng)老地亂產的需盲求增加狠。數據來源膠：2000年全國彼第五次桂人口普里查報告擊；2010年全國珠第六次墳人口普輩查報告全國老齡褲人口統(tǒng)計跑表2010年至2050年，中址國60歲以上的家人口將由搖現在的12.矩3%上升到31.輕1%，到201備5年的未來5年，中國階老年人口例將達2億，占絲式總人口脈的15%。在廣煩州，60歲以上刷老人在2007年突破了100萬大關稍。養(yǎng)老地回產發(fā)展驚機會在世界人享口老齡化耀的大趨勢婚下，中國埋呈現老齡短人口多、煎增長速度頃快的特點獨，人口倒啞金字塔結甜構開始出閱現，中國步入托老齡化社臟會，并呈療現老齡人慮口多，速仗度增長快剃的特點人口環(huán)鄰境：目前中國60歲及以上斬老年人口圓達1.44億人，沒占總人竭口的11.房誠03%，占到世算界老年人幕口的1/5。中國老怠齡化發(fā)展嶼迅速。65歲以上老炊年人占總食人口的比糕例從7％提升到14％，發(fā)箱達國家論大多用岸了45年以上的泛時間。中幣國只用27年就可耐以完成懷這個歷妥程?！浴?0僑06年中國人摸口老齡化待發(fā)展趨勢耀預測研究酬報告》50-60歲人口基數大,這部分人馬上步入老年階段養(yǎng)老地產銷發(fā)展機會城市空巢漿家庭比例第加劇，農裂村青年勞樸動力大量窗外出，導蛾致家庭養(yǎng)兵老問題嚴冒重；而社冰會保障體殘系目前還欲不完善,政府政昆策支持詳社會資節(jié)本參與晶養(yǎng)老問刃題的解更決我國社葛會保障景體系不騙完善，析無足夠溪資金發(fā)甚展老齡選事業(yè)。“十二次五”規(guī)接劃綱要京提出，懼鼓勵社慮會資本塑興辦具但有護理勉功能的騙養(yǎng)老服雜務機構犬，提倡'適居養(yǎng)老'概念”財政部和殿稅務總局《關于對鹽老年服扣務機構麥有關稅幣收政策參問題的脫通知》（財稅〔200珠0〕97號）；2006年頒發(fā)骨的《國務院瓶辦公廳您轉發(fā)全么國老齡逮委辦公柱室和發(fā)震展改革定委等部談門關于鑒加快發(fā)酸展養(yǎng)老伏服務業(yè)炎意見的睜通知》（國辦發(fā)〔20悠06〕菊6號）；2009橡.4.1海南政協格提案《關于大力蚊推進我省辛異地養(yǎng)老聰度假項目腹建設的建參議》?！翱粘脖崩先藗儯椽毟饩永先搜缀蛢H與烘配偶居影住在一喘起的老瞇年人）姑迅速增嘩加。關于老年遭人居住情拘況調查結棚果顯示，鞏“三代同其堂”式的團傳統(tǒng)家庭透越來越少罷，“四二沉一”的人臥口結構（雀一對夫婦氧同時贍養(yǎng)醋４個老人短和１個小妙孩）愈加盆明顯。隨預著城市化箏的發(fā)展和絮人民生活背方式的變熊化，空巢沉老人的比陳例還將進并一步增加脊。城鄉(xiāng)老齡蘿人口差異扭被填平，濁農村養(yǎng)老鍋問題嚴重卻。農村青器年勞動碌力大量破外出，拿導致家乏庭養(yǎng)老敲功能降辰低。人隸口流動坑已經填鄙補了城特鄉(xiāng)在老醒齡化程姓度上的需差異：流鄉(xiāng)村年索齡在65歲及以騰上人口靠的比例烤達到8.1魔%，已經臺高于鎮(zhèn)6.0認%和城市6.7%的水平。養(yǎng)老地產征發(fā)展機會機會二老年消列費者收項入提高越，消費塔能力增謎強。隨著經欄濟的發(fā)懲展，未魯來具有萄高消費伐能力的腸老年群首體將會誕凸現隨著收入織結構的多鴉元化，未儉來老年人朋的收入將夸不再是過園去單一的唯退休補貼跑，投資、頌保險等收社益也將納喬入老年人舌收入構成城中去。未來老年君人收入水蔥平的提高暫，為老年跡住宅產品蒸提供了強丟大的消費年支持。受惠于改演革開放，勢如今老年搬人的收入贈和儲蓄已冰有顯著增集加。根據漫中國老齡券科學研究器中心調查倆，當前城旁市老年人來中42.8先%擁有儲蓄冊存款，2010年我國疑老年人批口總體鏈消費規(guī)蝕模超過1.4萬億元。當前，標我國的屠新型福仰利模式沾正處于領由福利荷型向產膛業(yè)型過嗽渡階段很中。到201您0年我國僅接離退休人框員可用于劫購買住重宅的資金唱總額就突扎破8000億元，而到添了2020及203鼠0年，估計堂這個金額執(zhí)分別可達2.8萬億元些及7.3萬億元，攝可見國內框老年住宅俘的市場需殲求十分強肆勁，市場預發(fā)展?jié)摿φQ巨大。養(yǎng)老地產僚發(fā)展機會機會三國內養(yǎng)勉老地產羅的開發(fā)售供應量睜不足福利性養(yǎng)磨老地產供宰應不足，201晉0年，居住表在福利性濫質的養(yǎng)老前機構人數酸不足高齡典人口總數肌的0.5圾4%。贏利性運養(yǎng)老地產代供應不足:國內開發(fā)勿的養(yǎng)老地新產較少，抬做得成功座的少。數據來源享：策略研般究周報養(yǎng)老地述產發(fā)展沉機會機會四政策的棚支持，系“適居沈養(yǎng)老”養(yǎng)概念的背提出財政部和昏稅務總局《關于對須老年服拴務機構撫有關稅刪收政策想問題的厚通知》（財稅〔20章00〕啄97號）；2006年頒發(fā)蛛的《國務院辦筆公廳轉發(fā)夾全國老齡飛委辦公室轟和發(fā)展改跨革委等部皂門關于加譯快發(fā)展養(yǎng)金老服務業(yè)師意見的通潔知》（國辦發(fā)〔200損6〕6號）；200狼9.4衰.1海南政構協提案《關于大濟力推進爽我省異精地養(yǎng)老利度假項咱目建設臺的建議》?！笆宥埂币?guī)劃綱謎要提出，菜鼓勵社會善資本興辦辭具有護理氧功能的養(yǎng)迎老服務機初構，提倡“適居養(yǎng)震老”概念。養(yǎng)老地挑產發(fā)展堡機會1.營業(yè)稅愚：養(yǎng)老院寺、殘疾技人福利水機構提閃供的育協養(yǎng)服務朽，婚姻驅介紹，耐殯葬服財務取得諷的收入搏免征營厭業(yè)稅。依據《中華人罷民共和菜國營業(yè)奇稅暫行僅條例》2.所得稅：對由民政醬部門審核扛批準,并核發(fā)《北京市紗養(yǎng)老機愁構執(zhí)業(yè)仆許可證》的老年服追務機構及緣瑞核發(fā)《社區(qū)服務惕設施證書》的社區(qū)失服務中晚心的老烘年服務恐中心（驕含為老軟年人提盲供服務廉的場所語），暫丹免征收銹企業(yè)所薄得稅。對于其歇他部門榴和單位勿、個人裹主辦的疑老年服估務中心廟、老年趁活動中聰心，經眉所在地員主管稅旦務機關誦參照民戲政部門組審核標趙準進行罷核實，搜凡屬于漠福利性弱、非贏你利性的很機構，洋暫免征柿收企業(yè)振所得稅友。依據：《財政部游國家稅務植總局關于鄉(xiāng)豐老年服務河機構有關皆稅收政策肢的通知》3.地方稅：對政府晨部門和番企事業(yè)傲單位、菊社會團解體以及禿個人等伯社會力尿量投資塊興辦的傻福利性染、非贏很利性的秋老年服規(guī)務機構桂暫免自遞用房產萄、土地寫、車船鴉的房產伏稅、城憶鎮(zhèn)土地癢使用稅居、車船需使用稅撞。依據：《財政部徐國家序稅務總劉局關于染老年服變務機構多有關稅院收政策之的通知》4.財政補貼社會辦用養(yǎng)老機炕構每新用建一張綁養(yǎng)老床江位，最賺高補貼1.6萬元，駱最低補差貼800元；每實譯際入住一變位老人，煉按床位每員月補貼100元。（北景京）每新建一寄張養(yǎng)老床角位，補貼5000元，各區(qū)畜縣根據情錯況分別追訴加補貼。日（上海）5.開發(fā)建迅設在規(guī)劃、麥建設、稅蒸費減免、草醫(yī)療、用盜地、用水喝、用電等杯方面提出疲了一系列燙優(yōu)惠扶持漂政策，鼓瘡勵和支持坡企事業(yè)單貝位、民間想組織、個堪人等社會銜力量投資紀興辦養(yǎng)老況機構?！蛾P于支持良社會力量此興辦社會擴福利機構猛的意見》養(yǎng)老地產歸發(fā)展機會—稅收優(yōu)莖惠

_享受優(yōu)饑惠政策苗案例由于養(yǎng)邊老住宅臺具有社賠會公益蛙性，一夜般地方今政府會旗對養(yǎng)老待地產項仿目給予辣土地、川資金等濾方面的筆優(yōu)惠政值策。但胖是由于朱國家土蛙地法律抹法規(guī)的垮限制，透以及政干府劃撥躲給企業(yè)植的土地構沒有產筍權等都好為項目傘的后期那運作埋賺下了障研礙。上海親閑和源得到了駐南匯區(qū)鏟政府提挑供的50年產權的桃公建配套糖用地，土鞋地成本較淡普通商品樂住宅低很拖多。政府鄭的政策支謀持無疑為脹企業(yè)進軍捎養(yǎng)老地產烈解決了高逝昂的成本慚問題。廣州頤啊年園作為20世紀90年代的證以市場書經濟為挪主，政讀府支持逆為輔進蓮行開發(fā)套建設的津大型創(chuàng)坐意性公爽益養(yǎng)老軟工程，前在建設普初期得宣到了廣仔州市政煌府土地件和資金讓的支持信。廣州濱市政府眾通過設排立老年渾村籌建蹈處全程燙參與該糧項目的翠開發(fā)，吉并劃撥500畝土地展和140肚0萬元啟動牲資金。但室是運作混旦亂，最終奪，廣州市酷民政局退思出該項目峽，市政府喉先前給予掠的各項優(yōu)峰惠政策全各部取消，素按照純粹稠的房地產其開發(fā)建設披的標準重弦新核算該攪項目的地醫(yī)價及所需洞繳納的各餓種費用。杭州金色愚年華：民營皇公助，預在土地漸方面也鹿享受到長來地方架政府的低優(yōu)惠政呈策，只殼支付了輛土地的分拆遷、拐補償等友土地取屑得費用傻，由于畢沒有繳套納土地溝出讓金碰，土地急性質屬顫于行政紛劃撥，饅不能進日行出售蹤蝶，導致梨企業(yè)資遙金占用選時間太治長，利納潤較低完，面臨耕的風險夾也較大群。養(yǎng)老地頌產發(fā)展帖機會企業(yè)開匙發(fā)養(yǎng)老刺地產的溫風險有揮哪些？新興市己場不穩(wěn)養(yǎng)定消刷費客群機需要引粒導風險一老年地產認作為一個迎新興的市幣場自然要西面對新興氧市場所要策面對的風渠險。由于陽人們對這一產業(yè)或還不熟悉我，所以可遺能需要一記個適應期禾，再加上芒老年人風僚險意識很椒強，行事派謹慎等原拖因，老年地起產的投表資者可寫能出現拘面對著洪巨大的撕消費群津體卻賣齡不出房都子的風貨險。養(yǎng)老地產諷發(fā)展風險政策優(yōu)惠甩無監(jiān)管保梨障由于老年剪地產的帶困有一定的絡社會福利陸性質，所燥以政府的鵝政策扶持亮對老年地騰產的發(fā)展興至關重要討，也是老冊年地產的向投資者首反要考慮的略問題之一拘。一般來鍋說，政豆府會在稅收、宿土地的型取得、中貸款政下策等方才面給投資者瞎提供政策銷上的優(yōu)惠餃。在我國彎，雖然在券從目前的牢情況來看我，老年地決產的投資赴者確實獲揮得了政府話多多少少撕的支持，但并沒膊有任何始機構可膠以對養(yǎng)技老地產遙開發(fā)過傅程中優(yōu)告惠措施浪提供監(jiān)避管保障閃。這種堪無保障廊的政策燙優(yōu)惠是頭養(yǎng)老地撿產投資使者面臨舟的重要韻風險。風險二養(yǎng)老地產纏發(fā)展風險對于開梁發(fā)商來攝說，最熟悉凈的商業(yè)煙模式是霉：買地蜘、建房息、出售環(huán)或持有扁。養(yǎng)老流地產的不同在憑于，贏利更途依靠后貨期的運告營。目前傳崖統(tǒng)的養(yǎng)罵老機構限基本屬黎于虧損寄或者微沫利狀態(tài)渣，大都敘需要民碌政部門可的補貼師才能維遭持運轉調。而當前骨國家倡場導的是虧“以居析家養(yǎng)老瓜為主”竄的政策悠，全國黎有90勝%以上庫的老人件在家養(yǎng)填老，這舌是一個蘋巨大的刑產業(yè)，懶開發(fā)商凳在這個訓產業(yè)需洋要尋求轟新的模慚式才能醒創(chuàng)造更因長遠的蜓經濟效滿益。開發(fā)模帝式不成立熟風險三養(yǎng)老地貫產發(fā)展徐風險投資額截高收蔽益風險摔大老年地產經消費群體瓦的特殊性化要求投資粱者在建造叔老年社區(qū)愚時，要投入比雜普通住宅蒼項目多3增0%-5執(zhí)0%的資要金。如養(yǎng)老地彼產社區(qū)的廢無障礙通奧道、慢速勻電梯等方摘面的成本洗比普通商止品住宅社粒區(qū)要高30%-罪50%。另外，養(yǎng)誼老地產項聰目在配套擱方面的投既入很大，灣如醫(yī)療保件健中心、糕老年活動吹中心等大弟量的醫(yī)護針及配套設術施設備，接對企業(yè)來吩說是很重蘋的負擔。投資功能性安全性健康性私密性高額的投頃資必然提戰(zhàn)高老年地惹產的成本挖，投資者抱要獲得利熟益就需要團提高房價遇，這就增賄加了投資