深圳福田中心區(qū)國際能源大廈定位報告

國際能源大廈定位報告2011.10BusinessCentre引導打造福田CBD之總部標桿的

“CEPA商務中心”報告思路2011年深圳寫字樓市場需求分析2011年福田CBD寫字樓市場調(diào)研及分析國際能源大廈項目分析CEPA協(xié)議對寫字樓市場影響及啟示比特國際商企服務連鎖案例分析及啟示項目初步定位項目租售模式分析及經(jīng)濟測算結論2011年深圳品牌寫字樓市場現(xiàn)狀深圳是個年輕的城市，寫字樓的開發(fā)一直伴隨著經(jīng)濟的進步.今天著名寫字樓已成為深圳各大商圈形成的核心驅(qū)動力；國貿(mào)大廈促進人民南高級商圈形成；地王大廈引領蔡屋圍金融商務中心；賽格廣場改變了華強北商圈的商務格局；江蘇大廈捷足深圳中央商務區(qū)；世貿(mào)中心對于推動深圳寫字樓市場西移也起到極為重要的作用。市場上對高檔的標準寫字樓的需求也在增加，對標志性寫字樓的呼聲越來越高。2011寫字樓租售價格行情（戴德梁行摘錄）名稱位置

寫字樓建筑面積

平均價(RMB/月)管理費(RMB/月)M2（RMB/M2）

（RMB/M2）

華潤大廈蔡屋圍42,00013530地王大廈蔡屋圍138,07511530大中華IFC深南大道197，80222030京基100紅嶺路602,40126032皇崗商務中心彩田路

460,00020033業(yè)名稱位

置寫字樓建筑面積平均價(RMB/月)管理費(RMB/月)M2（RMB/M2）（RMB/M2）新華保險大廈中心區(qū)58,11810522.4國際商會中心中心區(qū)98,47512026中核大廈深南大道60,3998025特區(qū)報業(yè)大廈深南大道89,30010525長江世貿(mào)大廈深南中路42,56975冬季：12.4夏季：22.4賽格廣場深南中路57,4757025聯(lián)合廣場濱河大道114,5795025電子科技大廈深南中路117,088A座：75C座：6512（不含空調(diào)費）創(chuàng)展中心深南大道南25,2586524.5江蘇大廈藍田路37,5179025招商銀行大廈農(nóng)科中心旁75,80015028了解市場

深圳商務中心項目探討深圳寫字樓分布狀況羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，形成以國貿(mào)為中心和以地王為中心輻射周邊地區(qū)的商務辦公區(qū)。以國貿(mào)為中心的商務辦公區(qū)，由于寫字樓基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項目，共同組成了蔡屋圍商務辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務辦環(huán)境最成熟，設施配套最完善的高檔商務辦公區(qū)。

傳統(tǒng)的車公廟片區(qū)是一個以工業(yè)廠房為主，兼有少量辦公樓的工業(yè)區(qū)。近年來，片區(qū)興建了大量的寫字樓項目，由于該片區(qū)的寫字樓僅有工業(yè)廠房的使用年限，所以租金、售價便宜，吸引了大量的設計類、貿(mào)易類、裝修類公司積聚其中辦公。但是，天安數(shù)碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場一類高檔次寫字樓的興建，帶動該片區(qū)寫字樓整體檔次的提高，也吸引了一些科技創(chuàng)業(yè)型公司的進駐。

世金漢宮

世界金融中心租賃參考：108元/平方米租價，29元/平方米管理費（30樓）出租成功率：81%世界金融中心位于國貿(mào)、地王、東門三大商圈的中心，具有無可比擬的天然地理優(yōu)勢。密集的公交、方便的的士、快捷的地鐵組成了一個完善的出行交通系統(tǒng)。而剛剛開業(yè)的深圳商業(yè)旗艦華潤·萬象城更為與之僅一路之隔的世金漢宮帶來超強的人氣。目前，世界金融中心裙樓已進駐亞洲最大的日式餐廳中森名菜、深圳最大的健身會所金朝陽、頂級粵菜皇朝食府。世界金融中心A棟甲級寫字樓以其位于黃金地段和領先世界的多項配套，吸引了不少國際著名企業(yè)進駐。目前，世界500強企業(yè)已有16家進駐世界金融中心。卓越·時代廣場

引領國際商務新概念卓越·時代廣場位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積7295平方米，總建筑面積12萬平方米。其中可售建筑面積9.8萬平方米，寫字樓面積82834.5平方米，商業(yè)面積1.2萬平方米。高218米，地上52層，地下3層，其中地下一層與地鐵人行道口相通。地下二層與南北寫字樓及酒店相通。銷售狀況：10月22日正式對外公開銷售，目前的銷售價格大概在15000元/平方米左右。（暫無租賃業(yè)務）卓越·時代廣場毗鄰會展中心，是會展經(jīng)濟圈的核心組成部分，充分擁有會展經(jīng)濟策動下的人才流、商務流、資金流，這些將為企業(yè)發(fā)展提供最及時、最廣泛的信息資訊。時代廣場占據(jù)了雙地鐵，是深圳僅有的雙地鐵商務樓宇之一，擁有的強大商業(yè)體系，在商業(yè)資源配套匱乏的中心區(qū)，顯得異常珍貴。時代廣場周邊有怡景中心城、晶島國際、購物公園、天虹商場等大型商業(yè)購物中心，更有希爾頓、喜來登、邁思維爾、香格里拉四家世界頂尖的五星級酒店環(huán)繞，其共同構筑的區(qū)域環(huán)境，將是城市優(yōu)勢資源不錯的整合。國際能源大廈項目分析俯視圖深圳國際能源大廈位于福田中心區(qū)中軸線東側，福田區(qū)地鐵1號線會展中心站附近，處于中心區(qū)南區(qū)的門戶位置，地塊面積6427.7平方米，呈北寬南窄的梯形，南北縱距152.3米，東西橫距最窄處為36.85米；總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度約為250米。國際能源大廈項目分析項目位于深圳市中心區(qū)中軸線東側，處于中心區(qū)南區(qū)的門戶位置。深圳市中心區(qū)是深圳市的政治、文化和金融中心。本項目位于香港與深圳聯(lián)系的主要通道上，與皇崗口岸和福田口岸的直線距離分別約為1公里和1.6公里。本項目與地鐵1號線會展中心站的直線距離約為450米。會展中心站為現(xiàn)狀地鐵1號線和4號線的換乘站，并規(guī)劃與地鐵2號線、國家鐵路福田站（地下）接駁。項目地塊面積6427.7平方米，總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度≤250米。項目工程造價不超過10億元。深圳國際能源大廈是深圳能源集團股份有限公司總部及其職能管理部門、關聯(lián)企業(yè)的辦公場地，同時有相當部分將租賃給國內(nèi)外知名企業(yè)及與能源電力行業(yè)相關的企業(yè)作為辦公場地。

項目概況

國際能源大廈項目分析立面及地段

國際能源大廈項目分析立面國際能源槽大廈項目或分析立面國際能沾源大廈源項目分壓析立面國際能源要大廈項目喚分析立面國際能源咳大廈項目句分析立面國際能秒源大廈列項目分趟析平面及戶猛型了解塊市場CEPA潮協(xié)議零關許稅全面敞啊開服務市尖場今年1月浪1日起，彼不僅香港碰輸往內(nèi)地糟的136勁9種產(chǎn)品序?qū)⑷嫦硖墒芰汴P稅掏的優(yōu)惠政綠策，在內(nèi)椒地與香港呆雙方共同洗關注的服奏務業(yè)領域欄，也將推耐出涵蓋法律、褲會計、安分銷、腫金融等10滅個領域嚷的23據(jù)項開放媽措施，翼進一步井放寬市慶場準入獄。CEP霉A第三征階段協(xié)俯議中，雅零關稅棚貨物種妥類將增暢加至近則乎全面圣開放，瓜在服務痛貿(mào)易方縮慧面，共獸有23巡壽項開放還措施，握涵蓋1斬0個范混疇，即靠法律、影會計、柴視聽、撕建筑、得分銷、聾銀行、愛證券、婆旅游、駛運輸及睜個體工宗商戶。內(nèi)地同意懼在這10慕個領域進卻一步放寬梢市場準入絨。根據(jù)相關貧協(xié)議規(guī)定夕，內(nèi)地將攝允許已經(jīng)特在內(nèi)地設塑立代表機黃構的香港撿律師事務痰所與同一緒省份不同冊城市的內(nèi)味地律師事遼務所聯(lián)營德；以及允同許在內(nèi)地呀執(zhí)業(yè)法律殺服務的香蔑港居民同眾時受聘于徐內(nèi)地以外課的律師事肯務所。最新簽署絡的法律文萍本中還規(guī)版定，允許完香港服務摩提供者在秤內(nèi)地設立鵲的獨資公寫司在多個啟地點興建們和經(jīng)營多亮家電影院盟，降低在蛇內(nèi)地設立弱旅行社的鴿最低營業(yè)網(wǎng)額，允許芒特定的內(nèi)葉地證券公繩司及期貨胳公司在香款港設立分缺支機構等瓜。CEPA瘡協(xié)議零關赴稅全面敞奇開服務市舅場，將引櫻導香港更鴨多投資者昏北上創(chuàng)業(yè)眠，而隨著陡開放的領瓦域的逐漸制細化，他散們對商務袍中心的需越求也將直肺線上升。綜上所勒述，車房誠公廟擁益有天時律、地利賀及人和辯的優(yōu)勢漸所在，俘所以延趟伸出我秀們的定責位……項目初步伯定位(一衣）中國商務前第一站商務中心慘是英文B忠usin雄ess章Cent少re的半譯音，它皇提供的商鳳業(yè)秘書專華業(yè)服務起版源于經(jīng)濟毫發(fā)達的國青家和地區(qū)比，為廣大叮中小型企紹業(yè)和服務歌機構提供瞧了靈活機殿動的操作賤平臺，世拖界各國的老商家們，敲已采用了躁這種低成陰本高效率茂的簡單、樣快捷、經(jīng)恨濟實用的奔服務。成功案休例比特國順際連鎖恥商務中地心比特國描際連鎖嗽商務中蜻心目前嗚已在香烤港、廣窗州、深昏圳、上潛海、北驚京、武必漢、成綢都等各種大城市戲開通聯(lián)限網(wǎng)業(yè)務套。該服務美基于B疲CMS辟系統(tǒng)（稿Bus草ine副ss圍Cen蚊tre立Me減ssa另ge嗽Sys臉tem迎：商務麻中心通吉訊系統(tǒng)并），專粱為新生迅和成長擴中的中肢小型企點業(yè)而設帽。其特點嚇是：創(chuàng)業(yè)無需壁初始辦公螞成本，最杰大程度降儉低創(chuàng)業(yè)風衫險；連鎖經(jīng)營內(nèi)，方便進熄入外地市菜場；一站式柔服務，捎從注冊功到財稅困，以及呢全套專么業(yè)秘書動服務。比特國患際連鎖寨商務中紅心演示項目業(yè)態(tài)澇組合構思宴會餐急飲、商袍務休閑尋、商務辦氏公、商葛務會議曠、商務生活銅配套在招商菜和銷售啞上與周革邊競爭果對手形丹成差異路化，形拴成自己民獨有的酬特色。服務內(nèi)容辦公室低租用即租即喜用的辦伴公場地匙：前臺竿接待大榜廳、辦撇公室、喂會議室托、會客客室、帶嘩全套裝兵修和辦直公家俱卸，租期黎隨意。頃配套的襯辦公設渠備：高嶄速上網(wǎng)清、辦公備設備（褲復印機桿、傳真竿機等）楊。電話專減線接聽以貴公嬸司或辦飄事處名徑義代客艙戶專線本接聽電僑話，并失提供及鋼時轉接報、留言誼、業(yè)務甚介紹等憲服務。文書工作代客戶打斯字、復印聯(lián)、傳真、頃收發(fā)郵件平、客戶郵炊箱管理。日常業(yè)務代客訂匠票、訂滴房、訂飛參展攤態(tài)位，代喜辦邊防塔證、暫排住證，換代為接脫待訪客友，客人騎接送等蕉。工商財稅餓服務代辦工隆商注冊士，提供阿注冊地高、財稅鏈代理。為配合項劫目之形撥象定位，

有共如下之趨中文與先英文名繳稱建議滅：中文名文稱英文名謀稱CEP縮慧A商務傲中心CEP壯ABus賓ine猴ss她Cen那treB2B商務中禮心B2B暮Busi粘ness汗Cen暫tre華爾街商呆業(yè)資訊交欠易所Wal惱tS舍t(yī)re乞et枝Bus鏈ine悠ss蘆exc裝han拴ge動cen算tre方案乞理據(jù)專業(yè)戲分析原價方藍案原價方亞案:先租后賣先租后宴賣,要抗求買家窩簽定委迅托書后純由我司卵統(tǒng)一出帶租三年剛,第一踢年將提屯供6%望租賃利新潤,第齒二年提奔供7%凡,第三閘年提供布8%原價方豎案第一年第二年第三年原價方晌案原價方峰案深入分互析優(yōu)點缺點優(yōu)點原價方魚案1、便于同業(yè)態(tài)控制2、買家孩安心3、免卻謝稅務問題原價方號案優(yōu)點1、便巴于業(yè)態(tài)擴控制此方案具夏有統(tǒng)一性跡，可穩(wěn)定班商場業(yè)態(tài)聰,鎖定商柴場格局。2、買法家安心對買家趟而言磁,此方乎案可穩(wěn)獅定售價墨,售免價無落榮差。3、免懂卻稅務液問題此方案可央免卻發(fā)展尾商與買家鉛及經(jīng)營管珠理公司三辨者之間的由稅務問題起。原價方練案缺點1、銷濾售較慢2、出租敢較慢缺點原價方案1、銷陜售較慢與“提絨價方案粗”相比通，此方釀案由于怠招商的趁先行，竟商場需股有一定輝的出租節(jié)率后才牽便于出似售租價競爭旁力較低,知同時大品穴牌一般不四會以原回音報價租賃妻進駐，后鈴期銷售較首難，而且燭與商場簽輕約期限相季對其它行瞞業(yè)短原價方案缺點2、出喚租較慢方案層數(shù)售價租金均價（第一年）回報率租金均價（第二年）回報率租金均價（第三年）回報率提價方案(提15%)2/F￥73,747,890￥884%￥1105%￥1326%原價方案2/F￥64,128,600￥1156%￥1347%￥1538%原價方案撐的租金比翅提價方案鐮的租金高原價方競案的回湖報百分雨率比提脫價方案簡高提價方御案提價方案邁:賣價提良15%本返24無%賣價提1鞭5%返2樸4%在原商尺鋪賣價德基礎上詠提高1進5%出隔售，再啟由經(jīng)營于管理公營司接手永,租賃襲承包三伏年,發(fā)制展商將廊提供原性買家三憤年(商仁鋪售價資)共2勞4%租座賃利潤提價方案提價方緞案策略:預先將售聾價提高1分5%，后綁一次性提份供予買家允24%，處發(fā)展商尚誕欠9%之亦收入將在乳3年內(nèi)按狹每年3%茂收回。如猾租金理想寧每年將額曠外盈利1—3%提價方案第一年第二年第三年提價方案深入分邪析優(yōu)點缺點提價方案提價方舉案優(yōu)點1、便訪于業(yè)態(tài)層控制2、銷售皮時間快3、出垂租速度竹快4、三妨年租金理回報1、便味于業(yè)態(tài)面控制提價方限案優(yōu)點此方案頃具有統(tǒng)景一性，夕可穩(wěn)定蛇商場業(yè)但態(tài),鎖怒定商場瞎格局2、銷技售時間緣瑞快招商與冬銷售同東步進行提價方案優(yōu)點3、出租堵速度快租價較低耕，利于出店租，加快船出租速度4、三這年租金凳回報發(fā)展商提亂供3年2臭4%租賃招利潤，給嘩予買家充雨分信心缺點1、稅務器問題提價方案2、買家底心態(tài)不平樹衡缺點提價方雹案1、稅務景問題涉及稅務省問題較多協(xié)。缺點提價方案2、買竊家心態(tài)毛不平衡由于價允格的提額升,造室成買家莊心態(tài)不刷平衡,野出現(xiàn)心鑰理落差解決辦到法:1、向買店家說明深圳可出儲售的商務中妻心的稀勵有性2、提蜘價后租敏金仍然希比其它將商務中湊心低3、不口會以返租卷作為賣點方案蔽對才比利潤方案銷售收入租金收入第一年租金收入第二年租金收入第三年總收入原價方案￥109,146,700無無無￥109,146,700提價方案￥95,394,216已提供24%租賃利潤￥5,020,748￥6,275,935￥7,531,122￥114,222,021建議:謎采取夫提價方撥案可帶加出更大袖利潤方案業(yè)態(tài)控制買家心態(tài)涉及稅務問題銷售時間出租速度利潤回報原價方案好好無慢慢少提價方案好一般有快快