房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制第一頁，共三十六頁。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計常識與訣竅第四部分前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗談講義提綱第二頁，共三十六頁。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第三頁，共三十六頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下九個方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成土地成本營業(yè)稅金建安造價行政事業(yè)收費企業(yè)管理費用財務(wù)費用營銷費用勘察設(shè)計監(jiān)理配套設(shè)施第四頁，共三十六頁。產(chǎn)品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權(quán)保護，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場競爭力越強，利潤越高。第五頁，共三十六頁。地價可通過容積率折算成樓面地價(即每建筑平方米里的土地成本)。簡單的公式是——1、土地成本舉例：地價100萬/畝，容積率3.0，樓面地價為500元/㎡；地價60萬/畝，容積率3.0，樓面地價300元/㎡。樓面地價=地價（單位：萬元/畝）÷666.67÷容積率第六頁，共三十六頁。容積率經(jīng)驗系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過2，超過2的也有，但品質(zhì)相對差）小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上第七頁，共三十六頁。容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因為牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下——曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對夠。同樣大小的地塊南北越長、東西越短,則容積率越小；而東西越長，南北越短，則容積率越大。第八頁，共三十六頁。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡?？刂频煤茫「邔雍娞莸慕ò渤杀驹?000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價的重要指標。國標為68㎏/㎡，目前洛陽的項目多在45-50㎏/㎡，不過有的最高的達80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價第九頁，共三十六頁。包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。創(chuàng)展的景觀設(shè)計費在18萬元左右，單位成本僅合4元/㎡（建筑面積）。合計一般不超過20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計（施工圖）監(jiān)理等第十頁，共三十六頁。5、營銷費用營銷代理費主要有營銷代理和廣告兩項費用，約3%左右。6、財務(wù)費用財務(wù)費用一般約為180元/㎡。經(jīng)驗公式：財務(wù)費用=總成本×50%×年貸款利率×27、企業(yè)管理費用根據(jù)公司和開發(fā)項目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-20元/㎡第十一頁，共三十六頁。8、行政事業(yè)收費公關(guān)后行情在160元/㎡左右。舉例說明：人防工程收費：如自建人防工程，則成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人防面積攤）。如無自建，則須交納人防異地建設(shè)費，取費標準如下：高層：5B級人防，單位成本=2000元/層數(shù)多層：6級人防，單位成本=1500元/層數(shù)但實際現(xiàn)狀高層為20-30元/㎡9、營業(yè)稅營業(yè)稅+大修基金+所得稅…=11.7%。成本約為150～250元/㎡。第十二頁，共三十六頁。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第十三頁，共三十六頁。▲售價一定的情況下，開發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；▲在一定意義上講，成本控制能力其實是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)；▲房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概論：開發(fā)成本控制的重要性第十四頁，共三十六頁。1、土地成本控制什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為6萬㎡中泰新城占地30畝，建筑面積為10萬㎡因此在買地時應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來小區(qū)的環(huán)境也不錯。目前一般洛陽中檔住宅的樓面地價為＜600元/㎡，低檔住宅的樓面地價為＜400元㎡第十五頁，共三十六頁。2、建安成本控制個人認為，建安成本的控制要“過五關(guān)”——第五關(guān)現(xiàn)場管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計第四關(guān)材料設(shè)備采購第三關(guān)工程招標第二關(guān)工程造價與決算第十六頁，共三十六頁。要通過前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定造價，現(xiàn)在我們認為，方案決定造價，結(jié)構(gòu)設(shè)計影響造價。在實際施工過程中可以適當修改，但不能修改得太多，否則在驗收時設(shè)計院不蓋章。我們認為，平面形狀簡單、結(jié)構(gòu)方正、對稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡主義”、“少就是多”“l(fā)essismore”］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程招標工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第十七頁，共三十六頁。層高也不是越高越好，要注意“高粗比”?？拐鹨髩?yīng)該全部是通的，不超過50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯層不能超過50㎝。方正的設(shè)計也許會被說成呆板，設(shè)計和營銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計工程招標工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第十八頁，共三十六頁。這一點在實際操作過程中有很多經(jīng)驗，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計工程招標工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第二關(guān)：工程造價與決算第十九頁，共三十六頁。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1類取費37%，七層以下按4類取費21.6%。建筑市場競爭也非常激烈，在實際操作過程中，有的開發(fā)公司對七層以上的建筑工程招標是按4類下浮5%。規(guī)劃設(shè)計工程招標工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第三關(guān)：工程招標第二十頁，共三十六頁。規(guī)劃設(shè)計工程招標工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家”，但就是這樣也很難控制。在招標過程中可以找三家以上，然后選兩家報價低的再往下砍價。第四關(guān)：材料設(shè)備采購第二十一頁，共三十六頁。規(guī)劃設(shè)計工程招標工程造價與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理更難，比如一些圖紙上沒有的東西要進行“簽單”，這個過程也很難直接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場管理第二十二頁，共三十六頁。第三部分建筑設(shè)計常識與訣竅第二十三頁，共三十六頁。建筑設(shè)計幾個檻：▲6層及以下，不裝電梯；▲6層以上，必須裝電梯；▲11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通▲12層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯▲19層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯第二十四頁，共三十六頁。電梯的成本：以18層為例，電梯成本約25萬，每增加一層電梯成本約提高5000元2.8米層高的來歷：房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁+樓板=40㎝，窗高1.5米，窗臺高0.9米，合起來就是2.8米。外墻面積測算：外墻面積一般約為建筑面積的1/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)）。玻璃幕墻的成本約300元以上，而普通鋁合金窗成本約180元/㎡建筑之間東西間距：多層不小于8米，而小高層和高層不小于13米。第二十五頁，共三十六頁。節(jié)能住宅與普通住宅的差別：▲外墻做保溫處理（節(jié)能比普通高80元/㎡，墻面面積）▲北向不宜開飄窗▲窗戶盡量采用塑鋼雙層中空玻璃?！?jié)能住宅的成本比第二十六頁，共三十六頁。第四部分前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗談第二十七頁，共三十六頁。商務(wù)談判是所有工作中的重要一環(huán)，成功的談判是做成業(yè)務(wù)的前提。如果談判者能靈活掌握并動用一些談判原則和實用技巧，就可能在談判桌上取得主動，起到“兵不血刃”、“不戰(zhàn)而屈人之兵”的作用，為最終取得所期望之結(jié)果奠定基礎(chǔ)。概論：商務(wù)談判有技巧第二十八頁，共三十六頁。1、談判前準備初次見開發(fā)商需配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實地查看地塊及周邊特征，目的是確定樓盤區(qū)位特征、檔次熟悉一切項目相關(guān)資料，以最快的速度形成項目整體輪廓，勾勒項目的靈魂調(diào)研當?shù)刂饕獦潜P，找一個市場特質(zhì)與本項目類似的樓盤作為參照，以初步確定項目的規(guī)劃檔次、銷售價格第二十九頁，共三十六頁。2、談判原則與技巧個人體會總結(jié)，前期談判有這么實用“八招”——第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢第三招模擬演習(xí)第四招底線界清第五招了解對手第六招要有耐心第七招隨機應(yīng)變第八招埋下契機第三十頁，共三十六頁。第一招將心比心談判最忌以己方觀點，需索無度，應(yīng)從對方的角度出發(fā)，將心比心，合作的最后達成一定是兼顧雙方利益的，比如開封錦繡皇城項目合作洽淡。第二招突出優(yōu)勢對于對方立場、觀點都有初步的認知后，再將自己在此次談判事項中所占有的優(yōu)、劣勢及對方的優(yōu)、劣勢，進行嚴密周詳?shù)牧信e，尤其要將己方優(yōu)勢，不管大小新舊，應(yīng)全盤列出，以作為談判籌碼。而己方劣勢，當然也要注意，以免倉促迎敵，被對方攻得體無完膚，比如駐馬店項目洽談。第三十一頁，共三十六頁。第三招模擬演習(xí)就是將各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)先模擬，以免實際遭遇時人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。在了解優(yōu)、劣后，就要假想各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)作策劃行動方案。小至談判座位的擺放都要詳加模擬，如彭總帶領(lǐng)洽談中泰二期項目，各有分工。

第四招底線界清通常，談判時，雙方都帶攻擊性，磨刀霍霍，躍躍欲試。雙方只想到可以“獲得多少”，卻常常忽略要“付出多少”，忽略了談判過程中己方要讓步多少，方可皆大歡喜。所以，在談判前，務(wù)必要把己方的底線界清：可讓什么?要讓多少?如何讓?何時讓?為何要讓?先行理清，心中有效。否則，若對方咄咄逼人，己方束手無策任由對方宰割，那就失去了談判的本意。比如正常的合同要點拉鋸砍價第三十二頁，共三十六頁。第五招了解對手孫子兵法的“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”眾所皆知。談判前，了解對方談判負責(zé)人的喜好，投其所好能盡快獲得對方的好感。有助談判達成。比如楊總帶領(lǐng)洽談的汝州項目，對方有留學(xué)經(jīng)歷；彭總帶領(lǐng)洽談的東方今典項目等等，每一次都應(yīng)盡可能的多了解對手資料。

第六招要有耐心古語有云：“病急亂投醫(yī)”。故在談判中要時刻暗誦默念“戒急戒躁”，尤其在劍拔弩張、激烈火爆之際，更要遵行。因為，談判中常有耐久戰(zhàn)要打，據(jù)傳當年李鵬當選傳；中泰二期，。第三十三頁，共三十六頁。第七招隨機應(yīng)變戰(zhàn)場狀況，瞬息萬變，談判桌上需隨機應(yīng)變。雖說諸葛亮神機妙算，但人算不如天算，總有考慮欠周、失算之處。談判時，出現(xiàn)對手突有神來一筆，超出己方假設(shè)狀況，己方人員一定要會隨機應(yīng)變，見招拆招。實在無法招架，手忙腳亂時，先施緩兵之計，再圖謀對策，以免當機立“斷”——斷了自己的后路。

第八招埋下契機雙方若不能達成相當程度的圓滿結(jié)果，談判面臨破裂之際，也無需逞一時口舌之快，傷了雙方和氣。雙方若是撕破臉，以后要達成再談判的境界，雖非不可能，但也要頗費周章，好事多磨了。買賣不成仁義在，雙方好聚好散，好為下回談判圓滿，埋下契機，如開封錦繡項目。第三十四頁，共三十六頁。謝謝聆聽第三十五頁，共三十六頁。內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制。簡單的公式是——。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下——