《房地產(chǎn)法規(guī)》項(xiàng)目８ 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法律制度

項(xiàng)目８房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法律制度８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述８-２房地產(chǎn)估價(jià)８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的含義房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，它貫穿于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)的定義有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、管理、消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)中，為資金供需雙方、租賃雙方、房地產(chǎn)糾紛雙方、物業(yè)所有者與使用者等房地產(chǎn)當(dāng)事人提供居間服務(wù)活動(dòng)的總稱。狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。綜合起來講，房地產(chǎn)中介服務(wù)是為房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。返回８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述二、房地產(chǎn)中介服務(wù)的種類與形式房地產(chǎn)中介服務(wù)的種類與形式十分廣泛，目前房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是三種比較重要的形式。１.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。２.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)一定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的經(jīng)營活動(dòng)。下一頁返回８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述三、房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)１.服務(wù)性２.非連續(xù)性和流動(dòng)性３.靈活性下一頁返回上一頁８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述

五、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理１.房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理的一般要求

房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理，但不得增加傭金。

房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，依法納稅。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)賬。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)賬應(yīng)當(dāng)載明業(yè)務(wù)活動(dòng)中的收入、支出等費(fèi)用，以及省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門要求的其他內(nèi)容。下一頁返回上一頁８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述２.

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（１）當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（２）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（３）合同履行期限；（４）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；（５）違約責(zé)任和糾紛解決方式；（６）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。下一頁返回上一頁８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述３.房地產(chǎn)中介服務(wù)的禁止行為房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：（１）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫唬ǎ玻┰试S他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（３）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（４）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（５）法律、法規(guī)禁止的其他行為。下一頁返回上一頁８-１房地產(chǎn)中介服務(wù)概述

六、房地產(chǎn)中介收費(fèi)管理

房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)組織、公民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費(fèi)等方面中介服務(wù)的應(yīng)向委托人收取中介服務(wù)費(fèi)。由此，原國家計(jì)劃委員會(huì)、原建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，以規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)房地產(chǎn)中介服務(wù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)正常的市場(chǎng)秩序。

凡依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)組織、公民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，可向委托人收取合理的費(fèi)用。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)被稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種稱謂不夠準(zhǔn)確。因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估一詞的含義很廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素（一）估價(jià)當(dāng)事人估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。１.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員是指通過房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。２.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)３.估價(jià)委托人

估價(jià)委托人即客戶，是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人應(yīng)如實(shí)提供估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，有義務(wù)協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必需的情況和資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看等工作，不得干預(yù)估價(jià)人員的估價(jià)行為及影響估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（二）估價(jià)對(duì)象及其價(jià)格

估價(jià)對(duì)象是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。具體估價(jià)對(duì)象可能是土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、期房、滅失的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的某一局部等。影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素多而復(fù)雜，如環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國際形勢(shì)等方面。在不同時(shí)期、不同地區(qū)，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，各種因素引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度等是不盡相同的，由此需要進(jìn)行復(fù)雜、系統(tǒng)的分析。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)

（三）估價(jià)目的

估價(jià)目的是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。

房地產(chǎn)的估價(jià)目的眾多，不同的估價(jià)目的，所考慮的估價(jià)原則、依據(jù)和采用的估價(jià)方法可能不同，所得出的估價(jià)結(jié)果也將有可能不同。不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（四）估價(jià)原則估價(jià)原則是專業(yè)估價(jià)人員在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的基本法規(guī)或標(biāo)準(zhǔn)。在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循合法、最高最佳使用、替代、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（五）估價(jià)程序估價(jià)程序是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序進(jìn)行。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)較為復(fù)雜的活動(dòng)，遵循科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，可避免不必要的環(huán)節(jié)，提高估價(jià)效率。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（六）估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法，不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)及其主觀判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的方法很多，有的是在實(shí)踐中產(chǎn)生的，有的是從理論上提取的，如市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本估價(jià)法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢(shì)法等。每種估價(jià)方法都有其特定的適用范圍和條件，有時(shí)可多方法并用，相互驗(yàn)證；有時(shí)可相互補(bǔ)充，但不應(yīng)互相替代。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是針對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中因估價(jià)目的而確定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的具體日期。同一宗房地產(chǎn)在不同的日期可能會(huì)有不同的價(jià)值，因此估價(jià)只是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是這個(gè)特定時(shí)間，一般用公歷年、月、日表示。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)

（八）估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果也應(yīng)做下列檢查：計(jì)算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選擇是否合理；是否符合估價(jià)原則；公式選用是否恰當(dāng)；選用的估價(jià)方法是否適合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。此外，在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果。在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)三、房地產(chǎn)估價(jià)的類型１.土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估３.房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估４.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估５.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)６.房地產(chǎn)課稅估價(jià)７.征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)８.房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)９.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)１０.房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)四、房地產(chǎn)估價(jià)管理房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)劃分我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)范圍（１）一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（２）二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（３）三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（４）暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（三）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)應(yīng)提交的文件（１）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)表（一式兩份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；（２）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；（３）營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；（４）出資證明復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；（５）法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；（６）專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證明；（７）固定經(jīng)營服務(wù)場(chǎng)所的證明；下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（８）經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復(fù)印件（加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）及有關(guān)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔案信息；（９）隨機(jī)抽查的在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前３年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)所完成的１份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)印件（一式兩份，加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)公章）；申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提交的申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（四）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作要求（１）委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所必需的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。（２）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師因估價(jià)需要向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù)，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容除外。（３）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少２名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。（４）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于１０年。保管期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。（５）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（五）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)撤銷與注銷

發(fā)生下列情形之一的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者其上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)依法撤銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：

（１）資質(zhì)許可機(jī)關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守做出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（２）超越法定職權(quán)做出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（３）違反法定程序做出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（４）對(duì)不符合許可條件的申請(qǐng)人做出給予房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的；

（５）依法可以撤銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)

發(fā)生下列情形之一的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法注銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：

（１）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的；

（２）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法終止的；

（３）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)被撤銷、撤回，或者房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書依法被吊銷的；

（４）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)注銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的其他情形。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)五、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)履行委托估價(jià)合同的成果，也是估價(jià)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件，同時(shí)還是房地產(chǎn)估價(jià)管理部門對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定質(zhì)量和資質(zhì)等級(jí)的重要依據(jù)。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，除了取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)選取的合理性，還取決于估價(jià)報(bào)告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。１.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的一般要求２.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)六、職業(yè)道德（１）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。（２）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。（３）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力有限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托。（４）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄露給他人。下一頁返回上一頁８-２房地產(chǎn)估價(jià)（５）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭。（６）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人以自己的名義從事估價(jià)活動(dòng)，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)掌握以下三個(gè)概念：（１）居間。居間是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人處取得報(bào)酬的商業(yè)行為。這是經(jīng)紀(jì)行為中廣泛采用的一種基本形式。其特點(diǎn)是服務(wù)對(duì)象廣泛，經(jīng)紀(jì)人員與委托人之間一般沒有長期固定的合作關(guān)系。（２）代理。代理是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在委托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的代理屬于一種狹義的商業(yè)代理活動(dòng)。其特點(diǎn)是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有較長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人只能以委托人的名義開展活動(dòng)，活動(dòng)中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任歸委托人，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

居間與代理最大的區(qū)別是在居間活動(dòng)中經(jīng)紀(jì)人以自己的名義一手托兩家，促成交易形成，向委托人收取費(fèi)用；而代理活動(dòng)經(jīng)紀(jì)人以被代理人的名義從事代理活動(dòng)，最終法律責(zé)任由委托人承擔(dān)。（３）行紀(jì)。行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。行紀(jì)與代理的區(qū)別為：經(jīng)委托人同意或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以低于（或高于）委托人指定的價(jià)格買進(jìn)（或賣出），并因此而增加報(bào)酬，除非委托人不同意，對(duì)具有市場(chǎng)定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自己可以作為買受人或出賣人。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指按照國家法律和有關(guān)規(guī)定成立的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等經(jīng)營活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而進(jìn)行居間、代理、行紀(jì)及其他相應(yīng)服務(wù)的組織，包括公司、合伙機(jī)構(gòu)和個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（１）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（２）有固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的功能（１）介紹功能。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的介紹功能不僅對(duì)房地產(chǎn)的買賣或租賃雙方非常重要，可以使業(yè)主與大量客戶洽談購買或租賃其物業(yè)，從中選擇價(jià)高者；而且客戶還可通過大量的信息選擇一個(gè)價(jià)格合理且適合自己的物業(yè)。（２）商價(jià)功能。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為中間人，可協(xié)調(diào)買賣雙方買賣條件的差距。（３）撮合功能。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以在合適的時(shí)機(jī)采用技巧和方法，使客戶雙方做出成交的決定。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為許多類型，見教材表８-５。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)首先由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門對(duì)其人員條件進(jìn)行前置審查，經(jīng)審查合格后，再向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)辦理工商登記。需要跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審查，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立主要有以下幾個(gè)程序：（１）向所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)核定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成立的必備條件；（２）向所在地工商行政管理部門申辦名稱核準(zhǔn)手續(xù)；（３）向會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理驗(yàn)資證明；（４）向所在地工商行政管理部門申辦營業(yè)執(zhí)照；下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（５）辦理工商登記，由工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，并辦理銀行開戶和稅務(wù)登記；（６）向所在地物價(jià)部門申辦收費(fèi)許可證；（７）在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、章程、機(jī)構(gòu)人員情況的書面材料到登記機(jī)關(guān)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門或其委托機(jī)構(gòu)備案。只有經(jīng)登記備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，才能依法開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審批設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，向所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理資質(zhì)登記，領(lǐng)取資質(zhì)證書后方可經(jīng)營。申請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（１）有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)范圍的營業(yè)執(zhí)照；（２）有與其機(jī)構(gòu)類型相適應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員；（３）有與其機(jī)構(gòu)類型相適應(yīng)的注冊(cè)資本或資金數(shù)額；（４）符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)申請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，需提供以下材料：（１）單位營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)組織、機(jī)構(gòu)證書、機(jī)構(gòu)章程或協(xié)議書及主要的內(nèi)部管理制度；（２）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證書、學(xué)位證書、職稱證書及其聘用合同；（３）法人代表資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)申請(qǐng)書和其他有關(guān)文件資料。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（六）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)明示的事項(xiàng)（１）營業(yè)執(zhí)照；（２）房地產(chǎn)管理部門備案證明；（３）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織會(huì)員證書；（４）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌標(biāo)識(shí)；（５）所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的姓名、照片、執(zhí)業(yè)資格、聯(lián)系電話；（６）服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程；（７）服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取方式；（８）遵守的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)劃；下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（９）使用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同文本；（１０）信用檔案上網(wǎng)公示證明；（１１）投訴方式和渠道；（１２）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)。下一頁返回上一頁８-３房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（七）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)１.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利（１）享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍