談在建工程估價(jià)思路及方法

#/7談在建工程估價(jià)思路及方法.在建工程定義及估價(jià)方法選擇在建工程是指符合有關(guān)建設(shè)規(guī)定，合法取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》，正在建設(shè)中的工程。對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，實(shí)際上是對(duì)其現(xiàn)狀工程價(jià)值及其土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估。對(duì)在建工程估價(jià)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及估價(jià)的目的、估價(jià)對(duì)象的具體條件、委托方提供的有關(guān)資料和估價(jià)師掌握的市場資料，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，估價(jià)師應(yīng)進(jìn)行實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，然后決定評(píng)估采用的方法。一般而言，通常采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估較適合。.兩種方法運(yùn)用的具體思路假設(shè)開發(fā)法：假設(shè)開發(fā)法在在建工程估價(jià)中的運(yùn)用是，在估算開發(fā)項(xiàng)目完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣除后續(xù)工程的建造成本、費(fèi)用及其利息和利潤、在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、銷售稅費(fèi)、買方購買在建工程的稅費(fèi)等，求得在建工程的價(jià)值。用公式可以表述為：在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)一續(xù)建投資利息和利潤－在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤－銷售稅費(fèi)－買方購買在建工程的稅費(fèi)2.."1總開發(fā)價(jià)值。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，首先就是要正確地預(yù)估房地產(chǎn)建成后的總開發(fā)價(jià)值。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，則首先是正確預(yù)估在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)在建工程完成后的用途，采用適合的評(píng)估方法來預(yù)估其房地產(chǎn)價(jià)值，如果在該評(píng)估對(duì)象所處同一供需圈內(nèi)，同類型或相似物業(yè)的市場買賣交易比較充分，易于獲取可比交易案例，則適合采用市場比較法；如果市場買賣交易較少，評(píng)估對(duì)象屬于收益性物業(yè)，則適合采用收益還原法。.."2續(xù)建成本。就是在建工程在后續(xù)建設(shè)中所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用總和，包括：建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。.."續(xù)建建安工程費(fèi)?？梢愿鶕?jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和同類工程造價(jià)，以及當(dāng)?shù)亍禭X省（市）建設(shè)工程概算定額》，預(yù)估建安工程費(fèi)。再根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的完工程度，估算續(xù)建建安工程費(fèi)。.1."2.2基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)?？梢愿鶕?jù)同類工程投資水平和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，估算基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)。再根據(jù)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托方實(shí)際已投入基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)資金情況，估算續(xù)建基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用。2.1."2.3小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)。一般而言，按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通常取建安工程費(fèi)的10%。2.1."2.4建造成本。取建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)之和。2."2."5不可預(yù)見費(fèi)。按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通常取建安工程費(fèi)的8-10%。."3管理費(fèi)用。主要指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等,通常取續(xù)建成本的3%。.."4投資利息及融資費(fèi)。包括在建工程價(jià)值在續(xù)建階段產(chǎn)生的利息和續(xù)建投資（續(xù)建成本）在續(xù)建階段產(chǎn)生的利息。如果續(xù)建時(shí)間在一年或一年內(nèi)，所采用的利率，以中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5."31％為依據(jù)；如果續(xù)建時(shí)間超過一年，所采用的利率，以中長期貸款利率5."94%為依據(jù)。假設(shè)續(xù)建建設(shè)資金均勻投入，均按單利計(jì)息。融資費(fèi)取利息的10％。.."5開發(fā)利潤。包括在建工程在續(xù)建階段的利潤和續(xù)建投資（續(xù)建成本）開發(fā)利潤。通常取25%-30%利潤率，但是，絕不能作為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，需根據(jù)評(píng)估對(duì)象及其所處市場供需情況而估算。.1."6銷售稅費(fèi)。是指銷售全部可銷售面積的總銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用或者代理費(fèi)，一般取銷售收入的1%-1."5%（包括手續(xù)費(fèi)和代理費(fèi)），銷售稅金及附加（包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）取銷售收入的5."5%。2.1."7買方購買在建工程的稅費(fèi)。買方需要繳納稅費(fèi)主要是契稅，為交易價(jià)格的4%。2.2成本法：以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利潤和所納稅金，得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一種方法。在建工程估價(jià)，應(yīng)考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)上成本構(gòu)成的客觀水平，由土地價(jià)值和現(xiàn)狀工程建筑物價(jià)值構(gòu)成，用公式可以表述為：在建工程價(jià)值=土地價(jià)值+在建工程建筑物價(jià)值。2.2."1土地價(jià)值。一般可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法來估算土地價(jià)值。由于各地的基準(zhǔn)地價(jià)不同，有的城市采用毛地價(jià)（生地價(jià)），有的城市采用熟地價(jià)，修正參數(shù)和修正的方法也不完全一樣，所以，在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，必須嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定執(zhí)行。對(duì)于采用假設(shè)開發(fā)法而言，則，土地價(jià)值的求取方法是，先求得項(xiàng)目開發(fā)余值，再扣除購地手續(xù)費(fèi)、購地費(fèi)用利息、購地成本利潤后，求取土地價(jià)值。用公式可以表述為：項(xiàng)目開發(fā)余值=總開發(fā)價(jià)值－總開發(fā)成本－銷售稅費(fèi)－投資利息及融資費(fèi)－開發(fā)利潤土地價(jià)值=項(xiàng)目開發(fā)余值－購地手續(xù)費(fèi)－購地費(fèi)用利息－購地成本利潤2.2."1.1總開發(fā)價(jià)值?？梢圆捎檬袌霰容^法或收益還原法。具體要視項(xiàng)目情況及其所處的市場情況而定。2.2."1.2總開發(fā)成本。包括建造成本、不可預(yù)見費(fèi)、前期及專業(yè)人士費(fèi)、管理費(fèi)用。建安工程費(fèi)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和同類工程造價(jià)、《XX省建設(shè)工程概算定額》預(yù)估?；A(chǔ)配套設(shè)施費(fèi),根據(jù)同類工程投資水平和本項(xiàng)目的特點(diǎn)估算。小區(qū)配套建設(shè)費(fèi),一般取建安工程費(fèi)的10%。不可預(yù)見費(fèi)，一般取建安工程費(fèi)的8-10%。前期及專業(yè)人士費(fèi)，一般取建安工程費(fèi)的3%。管理費(fèi)用，主要指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等,一般取建造成本的3%。2.2."1.3投資利息及融資費(fèi)。包括在建工程價(jià)值在續(xù)建階段的利息和續(xù)建投資（續(xù)建成本）利息。根據(jù)中國人民銀行一至三年固定資產(chǎn)貸款利率5."94％，按單利計(jì)息，融資費(fèi)取利息的10％。2.2."1.4開發(fā)利潤。一般取25%-30%利潤率。但不是絕對(duì)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。2.2."1.5銷售稅費(fèi)。銷售費(fèi)用取銷售價(jià)格的1."5%（包括手續(xù)費(fèi)和代理費(fèi)），銷售稅金及附加（包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）取銷售價(jià)格的5."5%。2.2."1.6求取地價(jià)p>設(shè)土地總價(jià)為X則購地手續(xù)費(fèi)為0."01X購置土地總費(fèi)用為1."01X購地費(fèi)用利息為1."01X*i*n購地成本利潤為1."01X*p因此,項(xiàng)目開發(fā)余值=1."01X*(1+i*n+p)由此求得地價(jià)X=項(xiàng)目開發(fā)余值/1."01*(1+i*n+p)2.2."2在建工程建筑物價(jià)值。包括總開發(fā)成本、投資利息及融資費(fèi)、開發(fā)利潤。2.2.2.1總開發(fā)成本。包括建造成本（①建安工程費(fèi)、②基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)、③小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)