談在建工程估價思路及方法

#/7談在建工程估價思路及方法.在建工程定義及估價方法選擇在建工程是指符合有關建設規(guī)定，合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》，正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其現(xiàn)狀工程價值及其土地使用權價值的評估。對在建工程估價，根據《房地產估價規(guī)范》以及估價的目的、估價對象的具體條件、委托方提供的有關資料和估價師掌握的市場資料，在遵守有關法規(guī)、政策和符合評估技術標準的基礎上，估價師應進行實地勘察和認真分析，然后決定評估采用的方法。一般而言，通常采用假設開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估較適合。.兩種方法運用的具體思路假設開發(fā)法：假設開發(fā)法在在建工程估價中的運用是，在估算開發(fā)項目完成后的房地產價值的基礎上，扣除后續(xù)工程的建造成本、費用及其利息和利潤、在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、銷售稅費、買方購買在建工程的稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產價值一續(xù)建成本一管理費一續(xù)建投資利息和利潤－在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤－銷售稅費－買方購買在建工程的稅費2.."1總開發(fā)價值。在運用假設開發(fā)法時，首先就是要正確地預估房地產建成后的總開發(fā)價值。在運用假設開發(fā)法對在建工程進行估價，則首先是正確預估在建工程續(xù)建完成后的房地產價值。根據在建工程完成后的用途，采用適合的評估方法來預估其房地產價值，如果在該評估對象所處同一供需圈內，同類型或相似物業(yè)的市場買賣交易比較充分，易于獲取可比交易案例，則適合采用市場比較法；如果市場買賣交易較少，評估對象屬于收益性物業(yè)，則適合采用收益還原法。.."2續(xù)建成本。就是在建工程在后續(xù)建設中所需投入的各項成本費用總和，包括：建安工程費、基礎配套設施費、小區(qū)配套建設費、不可預見費等。.."續(xù)建建安工程費?？梢愿鶕纼r對象特點和同類工程造價，以及當?shù)亍禭X?。ㄊ校┙ㄔO工程概算定額》，預估建安工程費。再根據估價時點估價對象的完工程度，估算續(xù)建建安工程費。.1."2.2基礎配套設施費?？梢愿鶕惞こ掏顿Y水平和評估對象的特點，估算基礎配套設施費。再根據到估價時點，委托方實際已投入基礎配套設施建設資金情況，估算續(xù)建基礎配套設施費用。2.1."2.3小區(qū)配套建設費。一般而言，按照經驗數(shù)據，通常取建安工程費的10%。2.1."2.4建造成本。取建安工程費、基礎配套設施費、小區(qū)配套建設費之和。2."2."5不可預見費。按照經驗數(shù)據，通常取建安工程費的8-10%。."3管理費用。主要指開辦費和開發(fā)過程中管理人員工資等,通常取續(xù)建成本的3%。.."4投資利息及融資費。包括在建工程價值在續(xù)建階段產生的利息和續(xù)建投資（續(xù)建成本）在續(xù)建階段產生的利息。如果續(xù)建時間在一年或一年內，所采用的利率，以中國人民銀行一年期固定資產貸款利率5."31％為依據；如果續(xù)建時間超過一年，所采用的利率，以中長期貸款利率5."94%為依據。假設續(xù)建建設資金均勻投入，均按單利計息。融資費取利息的10％。.."5開發(fā)利潤。包括在建工程在續(xù)建階段的利潤和續(xù)建投資（續(xù)建成本）開發(fā)利潤。通常取25%-30%利潤率，但是，絕不能作為經驗數(shù)據，需根據評估對象及其所處市場供需情況而估算。.1."6銷售稅費。是指銷售全部可銷售面積的總銷售費用。銷售費用或者代理費，一般取銷售收入的1%-1."5%（包括手續(xù)費和代理費），銷售稅金及附加（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加）取銷售收入的5."5%。2.1."7買方購買在建工程的稅費。買方需要繳納稅費主要是契稅，為交易價格的4%。2.2成本法：以開發(fā)或建造估價對象房地產或類似房地產所需的各項必要成本費用為基礎，加上正常的利潤和所納稅金，得到估價對象價值的一種方法。在建工程估價，應考慮估價時點上成本構成的客觀水平，由土地價值和現(xiàn)狀工程建筑物價值構成，用公式可以表述為：在建工程價值=土地價值+在建工程建筑物價值。2.2."1土地價值。一般可以采用基準地價修正法和假設開發(fā)法來估算土地價值。由于各地的基準地價不同，有的城市采用毛地價（生地價），有的城市采用熟地價，修正參數(shù)和修正的方法也不完全一樣，所以，在運用基準地價修正法時，必須嚴格按照當?shù)氐囊?guī)定執(zhí)行。對于采用假設開發(fā)法而言，則，土地價值的求取方法是，先求得項目開發(fā)余值，再扣除購地手續(xù)費、購地費用利息、購地成本利潤后，求取土地價值。用公式可以表述為：項目開發(fā)余值=總開發(fā)價值－總開發(fā)成本－銷售稅費－投資利息及融資費－開發(fā)利潤土地價值=項目開發(fā)余值－購地手續(xù)費－購地費用利息－購地成本利潤2.2."1.1總開發(fā)價值?？梢圆捎檬袌霰容^法或收益還原法。具體要視項目情況及其所處的市場情況而定。2.2."1.2總開發(fā)成本。包括建造成本、不可預見費、前期及專業(yè)人士費、管理費用。建安工程費，根據估價對象特點和同類工程造價、《XX省建設工程概算定額》預估。基礎配套設施費,根據同類工程投資水平和本項目的特點估算。小區(qū)配套建設費,一般取建安工程費的10%。不可預見費，一般取建安工程費的8-10%。前期及專業(yè)人士費，一般取建安工程費的3%。管理費用，主要指開辦費和開發(fā)過程中管理人員工資等,一般取建造成本的3%。2.2."1.3投資利息及融資費。包括在建工程價值在續(xù)建階段的利息和續(xù)建投資（續(xù)建成本）利息。根據中國人民銀行一至三年固定資產貸款利率5."94％，按單利計息，融資費取利息的10％。2.2."1.4開發(fā)利潤。一般取25%-30%利潤率。但不是絕對的經驗數(shù)據。2.2."1.5銷售稅費。銷售費用取銷售價格的1."5%（包括手續(xù)費和代理費），銷售稅金及附加（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加）取銷售價格的5."5%。2.2."1.6求取地價p>設土地總價為X則購地手續(xù)費為0."01X購置土地總費用為1."01X購地費用利息為1."01X*i*n購地成本利潤為1."01X*p因此,項目開發(fā)余值=1."01X*(1+i*n+p)由此求得地價X=項目開發(fā)余值/1."01*(1+i*n+p)2.2."2在建工程建筑物價值。包括總開發(fā)成本、投資利息及融資費、開發(fā)利潤。2.2.2.1總開發(fā)成本。包括建造成本（①建安工程費、②基礎配套設施費、③小區(qū)配套建設費