保利發(fā)展控股集團-2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書

11目錄 第一部分準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)新發(fā)展階段 3 中國式現(xiàn)代化加速推進，行業(yè)基本面仍有支撐 4 (二)區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是城市分化的核心推手 11態(tài)分化難以逆轉(zhuǎn)，供需錯位存在改善空間 12 (二)供應(yīng)端：居住品質(zhì)受供給制約，難以滿足美好生活需要 14(三)商品房開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡 15第二部分構(gòu)建中國特色房地產(chǎn)新發(fā)展模式 17 ，充分發(fā)揮價格信號意義 18盤活挖潛存量房源，形成“租購并舉”新格局 18 (一)優(yōu)化資產(chǎn)負債，由“外延式”向“內(nèi)涵式”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變 20(二)精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機會，在主要城市成為引領(lǐng)者 21確匹配客戶品質(zhì)需求，創(chuàng)新升級人居產(chǎn)品 22(四)提供全生命周期服務(wù)，開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運營“雙軌驅(qū)動” 22(五)堅持長期主義導(dǎo)向，為客戶創(chuàng)造長期價值 22卷首語設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。。邏輯的變化。2022年我們提出房地產(chǎn)行業(yè)“五化”(去金融化、制的變化趨勢。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”上下聯(lián)動、多方參與、共同推進，加快構(gòu)建新發(fā)展模式。展望中長期，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。中總體將表現(xiàn)出“趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”的新特征。1/23二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成更高水平的動態(tài)平衡。結(jié)構(gòu)性的增長潛力結(jié)構(gòu)性長牛”特征。，我們必須順應(yīng)這一發(fā)展主線的轉(zhuǎn)變。行業(yè)層面，“三穩(wěn)”目標(biāo)已經(jīng)形成共識。要完整、準(zhǔn)確、全面力量加快實現(xiàn)“租購并舉”。企業(yè)層面，高質(zhì)量發(fā)展成為必由之路，不能再走“三高”的粗總的來說，我們堅定看好中國房地產(chǎn)行業(yè)。未來房企的核心競提高綜合競爭力，才能實現(xiàn)長期持續(xù)健康發(fā)展。2/23第一部分準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)新發(fā)展階段2022年，由于超預(yù)期因素頻發(fā)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整。房2022年底，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，著力改善預(yù)期，擴大濟運行出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，一些國際組織調(diào)高了2023年中國經(jīng)濟增經(jīng)濟指標(biāo)出現(xiàn)積極變化，市場熱度有所恢復(fù)。仍然重要，要謹(jǐn)慎出臺收縮性政策。圖1：2021年以來70城新建商品住宅價格走勢(個、%)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局3/23當(dāng)前階段的關(guān)鍵特征和邏輯。算，得到以下結(jié)論：2023年主要城市的整體市場規(guī)模將維持平穩(wěn)，將保持在一定的規(guī)模區(qū)間內(nèi)合理波動。房地產(chǎn)市場就是經(jīng)濟、人口等基本面的映射。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)4/23、持續(xù)時間長。在動力衰減。圖2：2000-2022年美國新房、二手房銷售情況(萬套)數(shù)據(jù)來源：WIND，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會5/23每年仍有千萬級的進城人口。從戶籍人口城鎮(zhèn)化率看，我國僅46%，-城”“城-城”的人口遷移下，住房的區(qū)域不平衡和結(jié)構(gòu)性短缺問出，帶來結(jié)構(gòu)性增長潛力。人口質(zhì)量將顯著提升。李強總理指出，我國接受高等教育的人展，帶動支付能力持續(xù)提升。同步增長，能夠抵御通貨膨脹，不會變相貶值。6/23和物價指數(shù)成正比1。圖3：主要發(fā)達國家實際房價指數(shù)走勢(2015年=100)數(shù)據(jù)來源：WINDCPIGDP速走勢(%)數(shù)據(jù)來源：WIND，標(biāo)準(zhǔn)普爾，美國經(jīng)濟分析局，美國勞工部P數(shù)據(jù)來源：WIND，國家統(tǒng)計局國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部，《對房價上漲的仿真測算及調(diào)控建議》7/23缺性、調(diào)整力。到影響。住建部部長倪虹指出，我國房地產(chǎn)可以概括為“456”：房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的8/2350%，居民財富60%都在住房上。一方面，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)“牽好保障人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。作為行業(yè)龍頭企業(yè)，我們始終強調(diào)，有效的行業(yè)調(diào)控是必要的。求，波動性將明顯減少，行業(yè)中長期穩(wěn)健發(fā)展的確定性更強。和業(yè)態(tài)失衡。(一)由“全面牛市”進入“結(jié)構(gòu)性長?！钡摹把阈心Ｊ健?；2017年開始呈現(xiàn)“三四線城市攀高、一二線城市9/23城市住房需求更加旺盛。圖6：2022年主要城市人口、GDP、市場容量占比數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局、住建局，保利發(fā)展研究團隊測算如果我們單看綜合實力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟總量占全國40%以上；新房規(guī)模占全國50%以上，一二手市場合計容量更是達近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。房地產(chǎn)遠超過經(jīng)濟和人口的不平衡。地產(chǎn)市場處于成長期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長?！碧卣?。地區(qū)人口總量(2022年)近5年年均人口增長率GDP總量 (2022年)近5年年均GDP增長率中國主要城市 (數(shù)量約占地級行政區(qū)的11%)4.1億 (市區(qū)約3.1億)1.9%53萬億元7.0%3.3億0.4%140萬億元1.8%備注：美國GDP為不變價，按當(dāng)年人民幣匯率折合成人民幣10/23從總量看，區(qū)域的結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸緩解，正在走向更高水平的趨勢。以上海為例，在新增供應(yīng)的帶動下，2022年新房市場規(guī)模同數(shù)據(jù)來源：WIND平穩(wěn)健康。今年我們嘗試從區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)角度，深化“有效市場邊界理找住房需求背后的深層次決定因素。一個城市或區(qū)域經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的趨勢性變化，一方面決11/23展水平。兩者疊加，最終決定了住房需求的增量空間和支付水平。道，提升城市價值。以合求。全國商辦物業(yè)已經(jīng)超前供應(yīng)。商辦市場比住宅市場提前四年見不合理車位配比造成資源浪費，不符合高質(zhì)量發(fā)展要求。當(dāng)前過發(fā)展需求，形成了大量資源閑置和庫存積壓。業(yè)態(tài)失衡的局面需要及時扭轉(zhuǎn)。增量方面，要尊重市場真實需集成電路+新型顯示+新能源汽車+智能合成應(yīng)急安全+智能終端+生物醫(yī)藥+人工智能12/23空間。三、動能轉(zhuǎn)換，由“量的擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”中國房地產(chǎn)市場帶來新的空間和機會。。特別是在極的主流商品房面積和價格水平。正如大家對平均收入的“認(rèn)知偏差”“中位數(shù)”是聯(lián)合國、世界銀行、國際貨幣基金組織等國際機構(gòu)通行的房價統(tǒng)計方法。房價中位數(shù)是居于排列中間位置的房價(將所有成交案例從高到低排序，選擇位于中間位置的樣本值)。相比起“平均數(shù)”，中位數(shù)不易受極高值或極低值影響13/23成交數(shù)據(jù)看，住宅產(chǎn)品成交單價、總價的中位數(shù)比價低于平均數(shù)的套數(shù)占比為62%。在共同富裕背景下，人民群眾消費動力。數(shù)據(jù)來源：保利發(fā)展研究團隊、克而瑞數(shù)據(jù)庫我國住房早期粗放式發(fā)展解決了“有房住”的問題，但離“住14/23。圖9：1998-2022年商品房均價及土地成本走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖10：存量住房建成時間占比備注：數(shù)據(jù)來源2020年人口普查數(shù)據(jù)，為家庭戶住房建成時間情況，占比為戶數(shù)占比。品質(zhì)居住需求的供需矛盾帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機會。從發(fā)達國家15/23看，美國、英國、澳大利亞的存量房流通率峰值在5%-6%，而我國當(dāng)前僅1%-2%。以房屋30年生命周期考慮，預(yù)計平均每年將產(chǎn)生超當(dāng)前限價政策逐漸放開，為提高住房品質(zhì)創(chuàng)造了空間。在右肩房企接下來要解決的重大課題。16/23第二部分構(gòu)建中國特色房地產(chǎn)新發(fā)展模式。17/23被破壞以及自身調(diào)節(jié)機制失靈，共建行業(yè)健康生態(tài)。積極信號。圖11：2022年部分主要城市二手房、新房銷售套數(shù)比例(二手房/新房)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，克而瑞數(shù)據(jù)庫，各地住建局、房管局等，保利發(fā)展研究團隊整理18/23模城市閑置資源的高質(zhì)量再利用。19/23筑護城河。必須通過高質(zhì)量發(fā)展防范化解風(fēng)險。我國上市房企的平均資產(chǎn)負債率接近80%，超過日本、美國頭部房企的歷史高點75%、66%。杠桿，負債率甚至超過90%，嚴(yán)重透支未來，風(fēng)險暴露是一種必然。桉樹是我國南方地區(qū)廣泛種植的經(jīng)濟作物，具有快速生長的優(yōu)損害了行業(yè)的生態(tài)和長期健康。，20/23投資回報率，從而實現(xiàn)經(jīng)營質(zhì)量的大幅提升。這一輪市場調(diào)整中，凡是資源分布相對合理、聚焦主要城市的成熟市場的集中度將持續(xù)提升，只有準(zhǔn)確認(rèn)知區(qū)域經(jīng)濟、客戶和市場的企業(yè)才有機會成為引領(lǐng)者。以香港為例，1500億的市場容求。21/23新一代居住產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新能力，將成為優(yōu)質(zhì)房