我愛我家經(jīng)營分析報告

我愛我家經(jīng)營分析報告2020年12月

HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"br0"HYPERLINK\l"br0"HYPERLINK\l"br0"日）HYPERLINK\l"br0"...................................................................................23P.41.1發(fā)展歷史：全產(chǎn)業(yè)、數(shù)字化、平臺化的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭業(yè)務(wù)覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈，持續(xù)投入推平臺化。我愛我家作為中國大陸首家A股主板上市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭企業(yè)，涉及業(yè)務(wù)涵蓋新房交易、二手房經(jīng)紀(jì)、房屋租賃、房屋資產(chǎn)管理、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理和海外房產(chǎn)交易等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。公司近年來依托20年線下運(yùn)營底蘊(yùn)和品牌口碑，積極推進(jìn)平臺化建設(shè)，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，平臺研發(fā)已累計投入92019年公司完成4300億GMV。20年經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域積淀，首家A股房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。199820002001年房屋管家業(yè)務(wù)開始，我愛我家在行業(yè)內(nèi)率先從事房屋資產(chǎn)管理。2003年，率先20102014年公司啟動海外業(yè)務(wù)，是國內(nèi)第一家啟動海外業(yè)務(wù)的大型品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。2015年利的長租公寓品牌。2017年完成與昆百大重組，在深圳證券交易所上市。戰(zhàn)略擴(kuò)張一二線城市，數(shù)字化平臺吸引加盟。2020年6月30日，公司已布局20340025.37萬多個社區(qū)、25萬余張景觀圖、11020001000250公司已有740底之前再打通5座加盟城市。6月，公司官網(wǎng)日活用戶數(shù)量達(dá)到39.8萬，上半年到有效商機(jī)的轉(zhuǎn)化率提升至2.28%，官網(wǎng)傭金貢獻(xiàn)率達(dá)到。圖表1：公司發(fā)展歷程資料來源：公司官網(wǎng)，市場研究部P.51.2股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，管理層經(jīng)驗豐富截至2020年6月30日，公司股份數(shù)量共計億，其中有限售條件股份4.38億，占比18.6%，其中境內(nèi)法人持股14.46%，境內(nèi)自然人持股；無限售條件股份19.1781.4%21.23%10大股東共計持股53.92%，圖表2大股東持股比例8%6420西藏太五八有天津東和先機(jī)限公司銀玉衡*天津海立方舟青島中昆明漢桐廬巖謝勇劉田張曉晉建新城鼎世紀(jì)2.231.91泰*持股比例17.458.288.075.523.103.032.541.79資料來源：公司公告，市場研究部董事會及管理層管理經(jīng)驗遍及各行業(yè)。4名非獨(dú)立董事，董事長兼總裁謝勇?lián)碛蟹▽W(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和EMBA學(xué)位，2010年起任太和先機(jī)董事長，2015年起任我愛我家董事2001年加入昆百大，2011年起任我愛我家副總裁兼董事會秘書。董事代文娟是注冊會計師、國際注冊內(nèi)審師和高級經(jīng)濟(jì)師，曾任職畢馬威和云南電網(wǎng)，2012年加入昆百大，2018年起任副總裁兼審計4813年，有豐富的公司治理經(jīng)驗。公司高級管理層中除4位非獨(dú)立董事，還有7人，分別具備市場營銷、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、審計、投資等多行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。P.6圖表3：公司非獨(dú)立董事及高管情況姓名職位年齡經(jīng)歷2010年起任太和先機(jī)董事長，2015年起任我愛我家董事長。董事長兼總裁董事、副總裁兼董事會秘書2001年加入昆百大，2010年起任我愛我家董事會秘書。董事、副總裁兼審計部總經(jīng)理中央財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)學(xué)士，注冊會計師、國際注冊內(nèi)審師、高級經(jīng)濟(jì)師，2012年加入昆百大，2018年任我愛我家副總裁兼審計部總經(jīng)理。1997年加入公司，2014年起任我愛我家副總裁，2015年起任昆百大控股商業(yè)綜合事業(yè)部總經(jīng)理。注冊營銷師，任職遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海公司營銷總監(jiān)期間創(chuàng)28億年銷售額，2015年起任我愛我家副總裁。具備全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，2005年起任杭州我愛我家總經(jīng)理。永道和信永中和，2018年起任我愛我家副總裁和財務(wù)總監(jiān)。信投資有限公司，2018年起任我愛我家副總裁。副總裁兼財務(wù)總監(jiān)副總裁兼首席信浙江大學(xué)計算機(jī)應(yīng)用專業(yè)本科學(xué)歷，IBM金行業(yè)從業(yè)資格，2018年起任副總裁兼首席信息官(CIO)。曾任多家知名報社記者，國務(wù)院國資委新聞中心綜合處處長，2019年起任我愛我家黨委書記兼副總裁。畢業(yè)于中國科學(xué)院生態(tài)環(huán)境研究中心城市與區(qū)域生態(tài)國家重點實驗室,理學(xué)博士。2020年8月起任我愛我家副總裁.香港大學(xué)國際工商管理碩士研究生，高級經(jīng)濟(jì)師。2020年4月至今任北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁；2020年8月起任我愛我家副總北京大學(xué)工商管理碩士.2019年1月至今任北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁兼任北京公司總經(jīng)理；2020年8月起任我愛我家副總裁.資料來源：公司公告，市場研究部1.3順利完成三年業(yè)績承諾，加大投入開啟規(guī)模擴(kuò)張之路我愛我家2017年實現(xiàn)營業(yè)收入億元，同比增長0.21%；實現(xiàn)凈利潤5.31億元，同比增長63.41%。公司于2017年月與昆百大完成資產(chǎn)重組，此后的2018、2019和2020上半年營業(yè)收入分別為106.92112.11和39.33710.61%、4.85%和減少20182019年2020上半年分別獲得歸母凈利潤6.318.27和0.4764.38%31.06%和減少89.5%30.2%、30.52%和，凈利率分別為5.9%、和1.02%，上半年毛利率和凈利率下降主要由于疫情期間維持人員工資和疫情后打折促銷導(dǎo)致客單價下降。公司涉及房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，包括經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、新房、商業(yè)租賃、商品銷售、房多年來合計始終保持在80%以上。2020H1該三項收入分別占比53.22%、18.61%和16.32%88.15%，二手房經(jīng)紀(jì)依然是公司的主戰(zhàn)場。毛利潤方面，各項業(yè)務(wù)中毛利構(gòu)成占比最大的也是經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理和新房三項。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入包含二手房買賣傭金、租賃傭金和資產(chǎn)管理出房端收入；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入主要P.7來源為相寓收房端平均2020年H1三項業(yè)務(wù)毛利率分別為19.97%、18.85%和20.09%，整體呈現(xiàn)輕微下降趨勢。我愛我家與昆百大實施重大資產(chǎn)重組時，2017-2019年業(yè)績承諾分別為累計扣非后歸母凈利潤分別為5億元、11億元及18億元，即2017年-2019年分別實現(xiàn)凈利潤為5億元、67億元。公司2019年實現(xiàn)歸母凈利潤增長2017-2019凈利潤實現(xiàn)億元，業(yè)績承諾達(dá)成率104.17%，順利完成業(yè)績承諾。20202019年順利實行三年業(yè)績對賭，加上行業(yè)從2018-2020年的貝殼模式帶來了新的競爭2020-2022的戰(zhàn)略目標(biāo)。圖表8：公司營業(yè)收入及同比增速圖表9：公司歸母凈利潤及同比增速營業(yè)收入（億元）毛利率（）凈利率（）8.27歸母凈利潤（億元）120100112.1135%30%25%20%15%10%9876543210106.926.3139.3319.1713.38201513.19201700.790.730.310.402016201820192020H1201520162017201820192020H1資料來源：Wind，市場研究部資料來源：Wind，市場研究部圖表10：公司2020H1主要業(yè)務(wù)營收占比圖表11：公司主要業(yè)務(wù)毛利率億元100經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)新房業(yè)務(wù)40%35%30%25%20%15%10%19.12016.3516.55新房業(yè)務(wù)16.2756.802019資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)6.4254.857.3220.9320182020H1201820192020H1資料來源：Wind，市場研究部資料來源：Wind，市場研究部二、行業(yè)趨勢：空間廣闊，集中度提升拐點已至P.8我國中介行業(yè)正處于快速變革的時代。第一，從行業(yè)空間看，由于近幾年新房中介滲透率快速提升，帶來新房中介市場快速擴(kuò)大，根據(jù)CIC報告將從20140.6萬億發(fā)展至2024年的4.8萬億。第二，從行業(yè)發(fā)展趨勢看，數(shù)字化和抱團(tuán)（加盟平臺的CAN享受新房中介紅利的門龍頭數(shù)字基建巨額投入帶來的效率提升對中小中介生存能力進(jìn)一步提出挑戰(zhàn)，其不論出于主動還是被動原因均有選擇加盟大企業(yè)的動機(jī)。能提升新人存活率降低成本。第三，從行業(yè)屬性看，房產(chǎn)交易難以脫離線下，行業(yè)know-how帶來較高壁壘，其數(shù)字化只能依靠產(chǎn)業(yè)龍頭自我革命。依靠補(bǔ)貼戰(zhàn)、純輕互聯(lián)網(wǎng)中介均已被證偽，僅靠信息發(fā)布的平臺型公司沒有能力完成交易服務(wù)閉環(huán)，因此，龍頭鏈家選擇自我革命，由線下走向線上，誕生了產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)巨頭貝殼。而其它全國化布局、具有一定線下門店和經(jīng)紀(jì)人規(guī)模、品牌號召力的企業(yè)已為數(shù)不多，而愿意選擇跟隨策略加大技術(shù)投入、采用加盟模式走規(guī)模擴(kuò)張道路的公司更是鳳毛麟角。2.1二手、新房中介傭金規(guī)?？臻g廣闊、穩(wěn)步增長中介可服務(wù)新房和二手房市場快速增長，合計規(guī)模達(dá)12萬億。我國新房市場未來將進(jìn)入縮量時代，2014-2019年CAGR達(dá)，根據(jù)CIC和我們將按-2.9%的CAGR2024122014上升至201925%由于新房市場逐漸進(jìn)入下行周期，由過去的賣方市場進(jìn)入買方市場，中介渠道對房企高周轉(zhuǎn)的作用將加大，預(yù)計2024年新房中介滲透率將提升至40%，帶動中介可服務(wù)新房GTV未來5年CAGR達(dá)到，中介可服務(wù)新房GTV由2019年的3.6萬億提升至4.8萬億。二手房市場總GTV仍將維持穩(wěn)定的增長。過去5年CAGR達(dá)20.84%。預(yù)計3.61%的CAGR，由2019年的萬億上升至2024年的8萬億。中介滲透率2019年已經(jīng)達(dá)到的較高水平，預(yù)計未來5中介可服務(wù)的二手房買賣市場GTV由2019年的5.9萬億提升至2024年的7萬億，CAGR3.61%。根據(jù)CIC2024年中國房地產(chǎn)交易市場規(guī)模達(dá)萬億，中介可服務(wù)市場將達(dá)到11.8萬億。圖表4：我國新房市場GTV及中介滲透率圖表5：我國二手房市場及中介滲透率二手房成交額（萬億人民幣）二手房中介服務(wù)市場（萬億人民幣）中介滲透率新房成交額（萬億人民幣，左軸）新房中介服務(wù)市場（萬億人民幣，左軸）滲透率（，右軸）1089%88%87%86%85%84%83%82%13.91510513.550%0%30%13.17.88.07.57.312.612.712.333%12.037%864206.97.07.06.66.411.06.04.23.630%7.328%4.06.225%2.62.221%4.84.520%4.217%3.63.714%2.712%1.910%1.410%0.90.600%2014201620182020E2022E2024E資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部P.9圖表6：我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場GTV及中介總體滲透率圖表7：中國房地產(chǎn)中介行業(yè)傭金收入房屋租賃中介交易額（萬億，左軸）新房中介交易額（萬億，左軸）二手房中介交易額（萬億，左軸）二手房銷售及租賃（十億元）300250200150100新房銷售（十億元）總體滲透率（，右軸）47.1%1210844.7%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%43.2%42.1%39.2%0.93.633.0%0.82.70.61.9152.06129.2481.25.952.411.220145.258.540.3228.63.616.60201520162017201820190201420152016201720182019資料來源：CIC,市場研究部資料來源：CIC,市場研究部2.2行業(yè)進(jìn)入合作、加盟的黃金時代行業(yè)走過了21期。21業(yè)和本土的中介公司如雨后春筍般誕生了，行業(yè)規(guī)模快速增長，中介行業(yè)正經(jīng)歷著快速發(fā)展的紅利期。2008地位逐步鞏固，與此同時，各大中介開始提升管理效率，包括如何提升經(jīng)紀(jì)人的效率、通過不斷完善自身作業(yè)系統(tǒng)，對房產(chǎn)交易的全流程業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化升級，逐步實現(xiàn)高效錄入房源、即時通信、線上簽約、業(yè)績分配、數(shù)據(jù)化管理等功能。平臺化、品牌化的加盟紅利期：盡管中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部的管理相比21世紀(jì)伊始有了很大提中介行業(yè)仍然存在很多痛點：經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)較低，服務(wù)體驗較差。這些痛點的根本原因則是C端單次博弈和BC2019年中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)約有150426房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均每人每年成交2.8套房。中國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均從業(yè)時長僅為7個月，即單人職業(yè)生涯僅成交套，較短的從業(yè)時間和開單壓力帶來的是經(jīng)紀(jì)人做出不誠信行為。B端零和博弈指的是，各品牌之間博弈搶客戶，傭金只有最終成交者可以獲取，因而出現(xiàn)惡性搶單、低價競爭的現(xiàn)象。這使得行業(yè)效率低下、經(jīng)紀(jì)人收入下降、人才流失率高、服務(wù)品質(zhì)差，也使得社會對中介人員存在偏見和歧視。行業(yè)急需提升從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，提升運(yùn)營效率，改善客戶體驗。2018年起，以貝殼為代表的行業(yè)龍頭依靠加盟和平臺將內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN網(wǎng)絡(luò)）擴(kuò)展至所有直營、加盟和平臺第三方的門店之間，建立起更大的房源和客源網(wǎng)絡(luò)，利用IT快速擴(kuò)大市場份額。同時借助更高基本薪水帶來的招聘人才素質(zhì)提升，通過數(shù)字化的基礎(chǔ)設(shè)施、定期的培訓(xùn)指導(dǎo)、嚴(yán)格的考核機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)化的流程管理提升運(yùn)營效率和中介人員ACNP.10少C端單次博弈和品牌之間惡性競爭的現(xiàn)象，提升客戶體驗和店東收入，給行業(yè)帶來巨大變化。其實，中介行業(yè)從直營模式走向加盟的發(fā)展趨勢并非只發(fā)生在中國。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，美國、澳大利亞、中國臺灣的加盟經(jīng)紀(jì)公司相比于品牌直營連鎖貢獻(xiàn)了更大占比的房地產(chǎn)交易，加盟模式在中介行業(yè)的推廣是大勢所趨。圖表8：行業(yè)龍頭的加盟平臺業(yè)務(wù)助力市占率快速提升，行業(yè)處于集中度提升拐點貝殼二手房市占率我愛我家二手房市占率25%19%5%0.150.113%13%0.0505%5%2017201820192020E資料來源：公司公告，貝殼招股說明書，市場研究部圖表9：各國房地產(chǎn)中介交易套數(shù)結(jié)構(gòu)直營加盟獨(dú)立經(jīng)紀(jì)公司100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%美國英國澳大利亞中國臺灣日本資料來源：貝殼研究院，市場研究部為何龍頭中介選擇加盟模式擴(kuò)張?政策波動的影響，因而產(chǎn)生布局全國的需求，但下沉城市存量市場規(guī)模有限，直營模式較重，管理半徑過大、管理和經(jīng)紀(jì)人才培養(yǎng)時間較長，投入產(chǎn)出短期內(nèi)難以平衡，大型企業(yè)又有“占坑”推廣品牌、戰(zhàn)略布局、擴(kuò)大市場份額的需求，因而考慮采用品牌輸出為何中小中介愿意加盟大品牌?1.以獲得客戶信任和招聘優(yōu)勢。2.3.中小機(jī)構(gòu)的信息管理系統(tǒng)主要依靠租賃，難以更新迭代，對業(yè)務(wù)支持和創(chuàng)新有限。5.中小機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)驗有限，難以培訓(xùn)新人。6.規(guī)模較小，面對房地產(chǎn)政策風(fēng)險，可能面臨淘汰危P.11機(jī)。中國今天的中介市場新形勢，即市場廣闊的新房中介業(yè)務(wù)大部分需要向開發(fā)商繳納保證金，中小中介資金實力有限，需要投靠大品牌。為何現(xiàn)在是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)加盟的黃金時代？第一地利：下沉城市中介市場蓬勃發(fā)展。越來越多城市的房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，意味著有戰(zhàn)略意義，可以提前打響品牌在三四線城市的知名度。第二人和：管理數(shù)字化帶來加盟強(qiáng)管控、服務(wù)質(zhì)量可控的可能。數(shù)字化在中介行業(yè)的滲透率正在加強(qiáng)，通過數(shù)字化的業(yè)務(wù)和財務(wù)管理，管理半徑和難度正在急劇減小，加盟下的強(qiáng)管控模式變得可能。第三天時：新房中介大時代到來。新房市場趨冷和對中介的依賴增加，使得新房中介業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長，而資金門檻，給了中小中介一個加盟大品牌的重要理由。什么樣的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能夠品牌輸出、做加盟業(yè)務(wù)？第一，自身要有較大的規(guī)模和行業(yè)知名度，品牌具有溢價能力；第二，需要有一定的資金實力，為眾多中小中介獲取足夠的新房房源，以及進(jìn)行品牌推廣獲取客源；第三，需要有足夠的經(jīng)驗為中小中介賦能培訓(xùn)；IT作業(yè)效率?，F(xiàn)一個或多個平臺，實現(xiàn)平臺內(nèi)部跨品牌的完全開放（目前已初步形成，但當(dāng)前門店作+職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人的組織形式。3.1深耕線下社區(qū)，鑄就品牌優(yōu)勢公司房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)在2002州等重點城市在內(nèi)的全國布局，后經(jīng)二十余年的深耕，具備了對本土市場的適應(yīng)能力，形成了穩(wěn)固的區(qū)域優(yōu)勢，其中經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在北京、杭州、南京、蘇州等多個城市的市場占有率名列行業(yè)前列。截至2020年9月30日，公司的國內(nèi)業(yè)務(wù)覆蓋北京、上海、杭州、35005萬余人，其中經(jīng)紀(jì)人數(shù)量萬人?；邶嫶蟮木€下經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)和多年的行業(yè)積累，公司樓盤庫覆蓋了7萬社區(qū)、110萬棟2000家樓盤庫/1000萬人次交易服務(wù)，目前每年以超130萬人次的速度遞增。P.12圖表10：行業(yè)主要公司年GMV二手房（十億元）一手房（十億元）2500200015001297.41000442.4545.9855.0500747.6343.586.563.80.0201.7鏈家146.8138.20貝殼*貝殼除鏈家我愛我家房多多易居2019資料來源：公司公告，貝殼招股說明書，市場研究部圖表11：公司門店數(shù)加盟門店數(shù)圖表12：公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)自營門店數(shù)加盟經(jīng)紀(jì)人數(shù)自營經(jīng)紀(jì)人數(shù)45000400003500030000250002000015000100005000500000450000400000350000300000250000200000150000100000304158151889345477700295927922232800443335317342813676736090026500032905180470283074027101248805000010267475026804333239857367320貝殼我愛我家房多多000貝殼我愛我家房多多0貝殼我愛我家房多多貝殼我愛我家貝殼我愛我家貝殼我愛我家201820192020H1201820192020H1資料來源：公司公告，貝殼招股說明書，市場研究部資料來源：公司公告，貝殼招股說明書，市場研究部P.13圖表13：我愛我家業(yè)務(wù)城市布局國內(nèi)主要一二線城市資料來源：公司公告，市場研究部圖表14：我愛我家重點城市經(jīng)紀(jì)人數(shù)量（截至2020年經(jīng)紀(jì)人數(shù)量1200010289100008000548351486000400020000323931132327172111577526853993753612849722北京杭州上海南昌南京蘇州天津太原無錫長沙鄭州常州成都武漢青島南寧資料來源：公司官網(wǎng)，市場研究部2018靠深耕社區(qū)的門店網(wǎng)絡(luò)和品牌優(yōu)勢，依舊在多個城市保持較高且較為穩(wěn)定的市占率（按5%重點城市、核心區(qū)域二手買賣市占率保持領(lǐng)先優(yōu)勢，2019蘇州、天津、無錫等城市市占率穩(wěn)居前三，其中北京、杭州、太原、南京、蘇州、南昌市占率較高。公司各城市市占率近一年來維持穩(wěn)定，南京略有上升。3.2數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略落地，數(shù)據(jù)驅(qū)動運(yùn)營全面升級2003年，我愛我家率先在業(yè)內(nèi)建立“網(wǎng)站、門店、呼叫中心”三網(wǎng)合一的發(fā)展模式，5”建立手機(jī)版網(wǎng)站、APP、微信公眾服務(wù)平臺等多渠道的移動服務(wù)體系，這一過程中，公式始終保持線上線下的同步迭代，積極采用信息化、移動互聯(lián)等技術(shù)推動業(yè)務(wù)創(chuàng)新與提效。2018據(jù)愛家”業(yè)務(wù)全流程線上化P.14同時，公司以房源端、客源端和經(jīng)紀(jì)人端為核心，落地技術(shù)升級和數(shù)字化工具的成果，陸續(xù)推出用戶畫像分析、小區(qū)指數(shù)測評、猜你喜歡、精準(zhǔn)房源推薦、選房卡、小愛機(jī)器人、看房、一鍵換裝等工具，用戶的線上體驗滿意度顯著提升。2019825732%國、中國移動等機(jī)構(gòu)簽署合作協(xié)議，在客戶關(guān)系管理、云計算、人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)2020總部技術(shù)人員去年底增加82人，占總部人數(shù)。上半年由于疫情影響，研發(fā)投入4千萬元，同比下降28%，主要是受疫情影響主動減小投入。a.自建流量入口，官網(wǎng)、app、wap端DAU持續(xù)提升2020年上半年，我愛我家網(wǎng)總到有效商機(jī)的轉(zhuǎn)化率提升至2.28%6家官網(wǎng)的同比提升28%，自有流量逐年攀升，且增速在加快。公司官網(wǎng)DAU39.8萬，環(huán)比提升4%，其中PC端11.95萬，環(huán)比提升2.03%，端14.8萬，環(huán)比提升APP端2020年第三季度MAU786.6提升至40.49.2%2019年92個季度超過外網(wǎng)，2020年上半年貢獻(xiàn)率達(dá)到19%。圖表15：我愛我家各渠道（單位：人）圖表16：公司研發(fā)投入較高，年上半年受疫情影響投入相應(yīng)減少2020年月2020年月總研發(fā)支出(元)yoy160000140000120000100000800006000040000200000148,000900000008000000070000000600000005000000040000000300000002000000010000000082,566,31632%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%137,266130,000127,814119,500117,12262,462,15039,949,836-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-28%PC端訪客量WAP訪客量app端201820192020H1資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部備注：公司研發(fā)投入大部分計入資產(chǎn)負(fù)債表“開發(fā)支出”的當(dāng)期增加值，少部分計入利潤表的研發(fā)費(fèi)用科目。本圖表為兩項之和，不包含IT人員薪酬。b.數(shù)據(jù)驅(qū)動運(yùn)營，業(yè)務(wù)系統(tǒng)向業(yè)財一體化、移動化、直營加盟一體化、標(biāo)準(zhǔn)化、管理數(shù)字化發(fā)展。P.15圖表17：我愛我家數(shù)據(jù)驅(qū)動運(yùn)營的系統(tǒng)更新迭代進(jìn)度數(shù)據(jù)驅(qū)動運(yùn)營，系統(tǒng)持續(xù)更新迭代二手業(yè)務(wù)系統(tǒng)根據(jù)不同城市的交易需求，對房源功能進(jìn)行升級，重構(gòu)查詢頁和詳情頁，提高錄入效率。并將官網(wǎng)、我愛我家APP、經(jīng)紀(jì)人APP三端打通，在北京、上海實現(xiàn)買賣、租賃業(yè)務(wù)流程的全面線上化、移動化。新房業(yè)務(wù)系統(tǒng)相寓資管系統(tǒng)新一代系統(tǒng)在北京、南京推廣，整合原有新房業(yè)務(wù)系統(tǒng)，代理系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)業(yè)財一體化，實現(xiàn)全流程線上化。推行數(shù)字化管理，提高作業(yè)效率。實現(xiàn)全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化線上管理，打通新一代二手業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)租賃運(yùn)營一體化。自研增大客戶信息入口，計入400系統(tǒng)提高管控能力，6月上線后相寓app接入量達(dá)到官網(wǎng)38%，小程序接入量達(dá)到官網(wǎng)25%。加盟系統(tǒng)SaaS加盟業(yè)務(wù)系統(tǒng)在東莞投入使用，并在上半年完成東莞直營合伙和加盟體系的并網(wǎng)。優(yōu)化了房客源數(shù)據(jù)，官網(wǎng)對接與推盤建設(shè)等工作進(jìn)入測試階段，上線后可實現(xiàn)房源同步官網(wǎng)。資料來源：公司公告，市場研究部c.VR看房實現(xiàn)完整閉環(huán)，提高簽約效率我愛我家對看房的布局從2019年我愛我家以現(xiàn)金方式出資人民幣1777.78萬元用于對上海亦我信息技術(shù)有限公司(以下簡稱上海亦我”)12.0370萬元增加至人民幣13.3744愛我家取得其9.9997%系內(nèi)的房源快速實現(xiàn)展示。2020年4看，為新房客戶帶來身臨其境的線上看房體驗。截至6月底，官網(wǎng)在線房源中占比超過33%VR房源平均日訪問量提高27%，用戶平均留存時長提升1.4倍。月均帶看訂單達(dá)到13萬單，達(dá)到總帶看訂單的。為進(jìn)一步提升看房體驗，公司在ARAIAI至6月底，官網(wǎng)已自動生成AI講房萬套。VR房源及AI講房技術(shù)的升級，使客戶看房成本有效降低。我愛我家的線上五個組合拳：線上委托、VR看房、VR經(jīng)紀(jì)人帶看、3D看房、租賃線租房客戶的線上簽約。技術(shù)還衍生出了了極簡、北歐、歐式、現(xiàn)代四種裝修風(fēng)格，客戶可以對房源進(jìn)行一鍵渲染裝修，目前渲染量已達(dá)到28萬套，為未來拓展衍生業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)。P.16圖表18：我愛我家的看房界面圖表19：我愛我家的一鍵裝修界面資料來源：我愛我家市場研究部資料來源：我愛我家市場研究部3.3多元業(yè)務(wù)聯(lián)動建立協(xié)同優(yōu)勢a.新房業(yè)務(wù)品牌聯(lián)動，新房代銷業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長。圖表20：公司新房GMV圖表21：新房收入及增速加盟新房（億）直營新房（億）總新房傭金收入（億元）yoy20.00%1000516.50%19.0515.00%10.00%55.00800600400200020.0016.355.00%0.00%800.00810.00-5.00%6.4230.00-10.00%260.000-20.00%201820192020H1201820192020H1資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部P.17圖表22：新房業(yè)務(wù)2020年3季度同比增速良好28.2%18.80%17.50%0%0.050合作盤源月均總量月均直簽盤源總量月均帶看直營門店數(shù)量月均帶看經(jīng)紀(jì)人數(shù)量資料來源：公司公告，市場研究部b.相寓資管業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步提升，持續(xù)盈利。其主要盈利模式與主流長租公寓的“租金差”模式不同：我1個月免租期的方式給予公司服務(wù)費(fèi)。于公司的出房天數(shù)。假設(shè)單套月租金10000元，業(yè)主給予我愛我家免租期天，我愛我家實際出房周期天，意味著盈利為6000HOMEROOMINNPARK2019資管業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入億元，增長13.1%，全國全年平均出租率達(dá)95%，全年平均出房周期12.6截至在管規(guī)模25.3萬套，其中北京約12萬套，杭州6萬12019H18.99%需求基礎(chǔ)較差的房源，隨著租賃市場監(jiān)管加強(qiáng)，高價搶房的現(xiàn)象減少，預(yù)計公司將重新開始穩(wěn)步擴(kuò)大在管規(guī)模。公司2020年上半年啟動了深圳相寓業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)、運(yùn)營管理架構(gòu)搭建工作正在快速推進(jìn)中，這將為公司后續(xù)在華南區(qū)域擴(kuò)展其他業(yè)務(wù)線打下良好基礎(chǔ)。圖表23：相寓在管規(guī)模圖表24：資管業(yè)務(wù)收入及增速資管業(yè)務(wù)收入億元）yoy在管規(guī)模（萬套）yoy18.722018161412108642060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%30.325%20%15%10%-5%-10%16.5550.78%19%27.625.37.3213.13%-8.9%-13.47%-15%-20%-10.00%-20.00%-15.05%201820192020H1201820192020H1資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部P.18商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)昆百大主要經(jīng)營模式是對自持購物中心和租賃商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營管理，租賃項目屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，是公司商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展的主要方向之一。昆百大在疫情期間主動履行社會責(zé)任，對商戶實施租金減免。昆百大目前運(yùn)營項目9個，在管面積超過40萬2019年底公司以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)賬面余額22.08億元2.142020下滑，存在一定減值風(fēng)險。2019100%5.6業(yè)務(wù)模式為房地產(chǎn)營銷總包和房地產(chǎn)營銷服務(wù)兩大類業(yè)務(wù)模式，通過整合下游分銷渠道，對開發(fā)商的商業(yè)公寓、商鋪、車位等商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行推廣銷售。收購時藍(lán)海購給出的業(yè)績承諾是2019-2021年扣非后累計歸母凈利潤分別不低于7000萬元、15000萬元、24000萬元。2019實現(xiàn)扣非歸母凈利潤8735萬元，業(yè)績達(dá)成率124.78%。圖表25：藍(lán)海購業(yè)績對賭及實際完成情況業(yè)績承諾（億元）業(yè)績實現(xiàn)（億元）32.522.401.501.510.870.700.502019資料來源：公司公告，市場研究部2020E2021E包銷項目收入以截止評估基準(zhǔn)日未結(jié)訂單預(yù)計可獲得收入進(jìn)行預(yù)計，截止2019年底，藍(lán)海購包銷項目未結(jié)訂單共計9個項目，剩余銷售面積69,100.90㎡2020年19,474.412020年未結(jié)訂單10%流失率，預(yù)計可確認(rèn)收入17526.97萬元，2021年后收入預(yù)計保持不變。2020年三季度藍(lán)海購?fù)瓿墒袌鲂掠|達(dá)項目90南、華南、華中、華東的四個區(qū)域加大業(yè)務(wù)合作激勵制度、提高核心人員獎勵標(biāo)準(zhǔn)，項目團(tuán)隊業(yè)務(wù)競爭力得到增強(qiáng)。3.4員工持股計劃綁定核心經(jīng)紀(jì)人和管理團(tuán)隊公司分別于2020年6月3日和2020年6月16日召開第九屆董事會第四十七次會議和2019<我愛我家控股集團(tuán)股份有限公司首期員工持股計劃（草案）>及摘要的議案》等首期員工持股計劃相關(guān)議案。經(jīng)2020年6月日召開的第九屆董事會第五十次會議同意，公司按照首期員工持股計劃之相關(guān)激勵基金計劃提取2019年度激勵基金1,840萬元公司委托長江養(yǎng)老保險股份有限公司設(shè)立“長江養(yǎng)老企業(yè)員工持股專項集合型團(tuán)體養(yǎng)老保障管理產(chǎn)品”對首期員工持股計劃進(jìn)行實施與管理。公司于2020年6月29日完成我愛我家員工持股計劃專項投資組合的設(shè)立，并開立首期員工持股計劃證券交易賬戶。首期員工持股計劃于年6月30-2020年7月2日期間，通過二級市場累計購買公司股票萬股，占公司總股本的0.4665%，已完成股票購買。P.193.5后發(fā)優(yōu)勢，順勢而為后發(fā)優(yōu)勢之一就是不再需要去說服很多人了。貝殼的ACN模式的創(chuàng)新，在2018年面臨了巨大的質(zhì)疑，諸如別人為什么要加入這個平臺，一個平臺能不能又當(dāng)裁判員又當(dāng)足球隊員？這個平臺的合作聯(lián)賣遇到分傭不能讓各方滿意時候