騰飛湯遜湖項目可行性研究報告

騰飛湯遜湖項目可行性報告PAGE18第一章項目總論一、項目基本情況本項目位于武漢江夏廟山開發(fā)區(qū)余家灣，坐落于湯遜湖畔，毗鄰武漢外國語學(xué)校武昌美加分校和華師一附中新校區(qū)，距離光谷廣場、華中科技大學(xué)、中南財經(jīng)政法大學(xué)、武漢大學(xué)分校、華中師范大學(xué)分校10分鐘車程，距離東湖梨園35分鐘車程。項目占地402畝，東臨5萬畝水面的湯遜湖，西臨江夏大道，南臨工業(yè)園路，北鄰華師一附中新校區(qū)。自然環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，交通便捷，土地資源條件十分優(yōu)越，具備發(fā)展高檔品質(zhì)項目的土地條件。該地塊由武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司立項申報并進行了前期拆遷安置工作。武漢市土地規(guī)劃部門已經(jīng)批準了該項目的建設(shè)用地。武漢市江夏區(qū)國土資源管理局土地儲備交易中心對該地塊已進行儲備，近期即可掛牌交易。二、合作模式與土地取得方式本項目擬以收購武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司的方式進行開發(fā)。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司為本項目的拆遷安置和立項單位，在本地塊的掛牌交易過程實際上并無競爭對手。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司是專門為開發(fā)本項目而于2005年3月成立的新公司，無任何不良債務(wù)。第二章市場分析一、國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（一）經(jīng)濟趨勢多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家認為：在國內(nèi)居民的消費強勁、政府投資和中國的“世界工廠”地位的促進下，當(dāng)前經(jīng)濟形勢好于預(yù)期，投資、消費和出口需求形勢都比較滿意；預(yù)期CPI保持平穩(wěn)，國際油價呈小幅上升趨勢，二00七年不大可能出現(xiàn)通貨緊縮；消費需求增長將有所加快，而固定資產(chǎn)投資增長將趨于放慢，出口增長趨緩，外貿(mào)順差呈縮小趨勢；外商直接投資繼續(xù)回落；房地產(chǎn)價格（長江中下游主要城市一覽）穩(wěn)中趨升；人民幣升值壓力有所加大，人民幣匯率將小幅攀升。經(jīng)濟學(xué)家對今年的經(jīng)濟增長給出了比較樂觀的預(yù)期。調(diào)查結(jié)果顯示，四成經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測今年GDP增長率在百分之九或以上，百分之三十九預(yù)測在百分之八點五至九之間，僅五分之一的經(jīng)濟學(xué)家認為在百分之八點五以下。（二）房地產(chǎn)趨勢房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)歷20多年的市場化發(fā)展，如今已經(jīng)取得了相當(dāng)規(guī)模的發(fā)展，各種類型地產(chǎn)項目在我國得到上馬實施，受整體經(jīng)濟增長影響，我國的房地產(chǎn)價格一直處于穩(wěn)步攀升態(tài)勢。但2005年以來，受國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，人民幣升值、CPI反彈使宏觀經(jīng)濟充滿了變數(shù)，直接影響了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)期，使房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)趨于下降狀態(tài)，房地產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格不降反增。這一方面與我國人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強烈有關(guān)；另一方面主要受我國整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟影響，人們對未來充滿樂觀預(yù)期，購房需求增加。2006年國家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，鼓勵住房消費，幷進一步開放金融市場，中國房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。同時，房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯，包括房地產(chǎn)融資理念、項目運作、營銷模式、營銷理念。更多的境外基金將關(guān)注幷介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，幷從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴展。結(jié)論：國內(nèi)整體經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展趨于持續(xù)增長趨勢，二、三線城市地產(chǎn)生機盡顯。二、武漢市宏觀經(jīng)濟及地產(chǎn)趨勢分析長江中下游城市中，上海房價已達到7000元/平方米（外環(huán)以內(nèi)），南京房價超過了5000元/平方米，而武漢的平均房價剛剛超過4000多元/平方米，同比看來，還有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)銷售潛力和上漲空間。未來幾年項目的市場前景直接和未來幾年武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢緊密相聯(lián)，而這又將與全國房地產(chǎn)發(fā)展的總體形勢和武漢市的經(jīng)濟發(fā)展水平抱有緊密的聯(lián)系，下面首先從宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)供給與需求變化、房地產(chǎn)價格構(gòu)成要素、房價收入比等因素對武漢市未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展形勢做出如下分析：2005年武漢市生產(chǎn)總值已達2238億元，人均生產(chǎn)總值達3245美元，首次突破3000美元；而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到2010年，武漢人均生產(chǎn)總值將達到5000美元，全市生產(chǎn)總值年均增長12%。“十五”時期，武漢市城市居民收入水平增長較快，收入逐年增加。據(jù)城市居民家庭抽樣調(diào)查資料（以下同），2005年城市居民人均可支配收入首次突破萬元，達到10849.72元，比“九五”末的6761元高出4088.72元，增長了60.5%，人均可支配收入創(chuàng)歷史新高，武漢市躍入可支配收入萬元城市行列。從2004年開始，城市居民人均可支配收入年凈增值突破千元，2004年和2005年分別凈增1044元和1285.67元。武漢市城市居民人均可支配收入年均增幅達到9.9%，剔出價格因素，比“九五”時期增幅實際提高了1.5個百分點，實現(xiàn)了“十五”計劃目標(biāo)。2001年——2005年城市居民人均可支配收入增幅分別為8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和13.4%，呈逐年加快之勢。2005年增幅創(chuàng)近10年來最好水平，比上年增幅高出1.2個百分點。這說明，武漢市城市居民的收入增長與經(jīng)濟發(fā)展速度基本保持同步，經(jīng)濟持續(xù)快速增長增加了居民的收入，居民收入的持續(xù)增加又促進了經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為297.99億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的28.2％，同比增長27.7％，增幅比上年同期回落了約9.9％，投資逐漸趨于理性。其中，房地產(chǎn)住宅投資為216.85億元，同比增長29.2％，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的72.8％。截至2005年底，新增房地產(chǎn)各項貸款為93.91億元，與去年相比減少50.5億元，占新增金融業(yè)貸款的21.8％。全市房屋施工面積為2749.63萬平米，同比增長12.7％，與去年同期相比增幅減少了12個百分點。全市房屋新開工面積為1195.4萬平方米，同比增長13.3％，占總施工面積的43.5％，與去年同期相比增幅減少了26.2個百分點。全市房屋竣工面積為816.72萬平方米，同比增長16.3％。2005年，武漢人均GDP突破3000美元。從“宏觀經(jīng)濟的發(fā)展階段將從根本上決定房地產(chǎn)發(fā)展”的觀點出發(fā)，武漢房地產(chǎn)行業(yè)自2006年的發(fā)展將是漸入佳境，未來美好前景欣然可期。同時，上海、北京、廣州等一線城市不可能再像以前那樣占盡先機、“包攬”外資，眾多跨國企業(yè)正逐步將工業(yè)投資由中國的一線城市向武漢等二線城市轉(zhuǎn)移。而在房產(chǎn)新政的打壓和人民幣升值的預(yù)期下，海外熱錢有了大舉投資中國地產(chǎn)市場的良機。當(dāng)去年七部委聯(lián)合出臺的抑制房價政策將京滬推上風(fēng)口浪尖的時候，擁有更大發(fā)展空間的二線城市就成了一個亟需開采的金礦，武漢正是中西部被高度看好的幾個重點城市之一。2005年，世茂集團、瑞安集團及和記黃埔為代表的香港大財團在武漢勁攪樓市風(fēng)云，接連改寫“地王”記錄。與此同時，境外財團或有境外財團背景的企業(yè)也在武漢土地市場頻頻亮相。2007年伊始武漢市中心城區(qū)的樓面地價更是攀升至每平方米3000元以上。無可否認，中部崛起背景下，武漢城市價值和發(fā)展前景重新被認可。交通方面：未來15年內(nèi)，國家將在湖北投資一千多億元，興建17個大中型鐵路項目。屆時，乘火車從武漢可直達全國27個省市自治區(qū)，到長沙、鄭州、合肥、南京等市只需2-3個小時，到廣州、上海等地只需4-6個小時。航空方面，武漢天河機場擴建工程的新航站樓主體結(jié)構(gòu)工程已進入全面施工階段。擴建工程中，第二航站樓是主體工程，預(yù)計總投資27.27億元。到2020年，天河機場具有旅客吞吐量1300萬人次、高峰小時吞吐能力4649人次、年飛機起降12.2萬架次的能力。擴建工程將于2007年底竣工幷投入使用。武漢的公路也在加速“快跑”，建成和在建的武漢內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和7條高速出口公路，與在武漢交匯的京珠、滬蓉高速相連相通，將使武漢無可爭議地成為全國公路交通的神經(jīng)中樞。幷將籌建BRT快速公交系統(tǒng)。預(yù)計到2010年規(guī)劃建設(shè)4條快速公交線路，到2020年再規(guī)劃3條快速公交線路。武漢的交通正在加速起飛，正在找回“九省通衢”的輝煌歷史，如果把中國的經(jīng)濟版圖比作一張圍棋棋盤，武漢正位于這張棋盤的天元之位。中國中部崛起的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，更為武漢經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，城市快速發(fā)展進程，也為武漢市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展注入活力。此外，在住宅樓市回歸中心城區(qū)的大趨勢下，武昌沙湖徐東、積玉橋、中南附近以及漢口中心城區(qū)等依然將是當(dāng)仁不讓的焦點。而漢口盤龍城、金銀湖及武昌光谷湯遜湖區(qū)域等郊區(qū)樓市，則有望在今年掀開新一輪開發(fā)的小高潮，進而開始與中心城區(qū)樓市形成互動。2007年武漢樓市的最精彩的地方，將不再是商業(yè)地產(chǎn)的一枝獨秀，而是其與寫字樓市場、中心城區(qū)住宅、郊區(qū)大盤等共同組成的全面繁榮的肇始。由此，武漢樓市也有望真正站在一個新的起點上，開好“十一?五”這盤大局。結(jié)論：近兩年大量港資涌入武漢，作為長江中下游的重要二線城市，武漢房地產(chǎn)將迎來高速發(fā)展期。三、區(qū)域供給市場分析本項目項目位于武漢三大居住板塊之一的光谷板塊的廟山開發(fā)區(qū)，西臨江夏大道，是號稱武漢最漂亮的景觀大道關(guān)山一路的延伸線，東臨5萬畝水面的湯遜湖。項目所在的光谷因“舒適、人文、國際化”而被稱為武漢最適合居住的地方。首先，舒適是光谷核心居住價值之一，當(dāng)為最易感知的層面，東湖的博大，湯遜湖的清澈，一路走去郁郁蔥蔥，景色宜人；更有武大之厚重，華工之青春，迎面而來的皆是昂揚的氣息；生活在光谷，山水之間有我家，與環(huán)境為善，與鄰里為善，更是與自己為善。光谷核心居住價值之二為人文，作為我國第二大智力密集區(qū)，武漢光谷高校林立，優(yōu)秀的科研院所云集，武大、華科、華師等各大歷史名校不約而同地在此建立自己的新校區(qū)，一個公園般的充滿了人文氣息的大學(xué)城已然在此形成。最后，國際化在光谷居住價值中有著特殊的意義。高校成果產(chǎn)業(yè)化如火如荼，更有一大批具有海外學(xué)習(xí)、工作背景的知識精英前來講學(xué)、創(chuàng)業(yè)，武大軟件園、華工產(chǎn)業(yè)園、華中軟件園、武漢醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等正帶動著光谷以前所未有的激情蓬勃發(fā)展。由此，光谷聚集了一大批中產(chǎn)階級精英人士，這就客觀要求光谷地產(chǎn)提供具有國際氣質(zhì)的生活方式，由此，低密度、高綠化率、創(chuàng)新性等成為光谷地產(chǎn)的鮮明特點，而武漢萬科、當(dāng)代地產(chǎn)開發(fā)的類似于“新城市主義”等主題小區(qū)（以多層、小高層住宅類型為主），也在整個武漢樓市極具代表性，并且供不應(yīng)求。這反映出光谷地區(qū)的房地產(chǎn)市場極具發(fā)展?jié)摿?。本項目四、區(qū)域代表項目分析（一）區(qū)域項目概況位置清風(fēng)別墅陽光海岸梅南山居宜家湯臣江夏區(qū)江夏大道湯遜湖畔湯遜湖廟山開發(fā)區(qū)江夏大道特1號廟山開發(fā)區(qū)陽光大道主力別墅面積176㎡的聯(lián)排350㎡的獨體,300㎡的聯(lián)排190-300㎡的獨體160—197㎡的聯(lián)排,300-370㎡的獨體價格（元/M2）3800（獨體）6000（獨體）6000（獨體）6000（獨體）配套會所，貝多芬廣場，商,露天泳池,供暖系統(tǒng)會所、幼兒園渡假村、運動場所會所，沙灘浴場，網(wǎng)球場湖濱會所，酒吧及美容院，親水平臺環(huán)境傍湯遜湖傍湯遜湖依山環(huán)水,緊鄰大學(xué)三面臨湯遜湖，幷設(shè)內(nèi)湖，基本上做到戶戶觀湖物業(yè)管理江蘇長江物業(yè)武漢天廈物業(yè)武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司武漢麗島物業(yè)管理有限公司建筑單位湖北長城建設(shè)山河建筑公司武漢建工集團中建三局樓盤規(guī)模10萬方13萬方21.5方19萬方停車位數(shù)量350個多層10：6；別墅1：11:011:01開發(fā)企業(yè)武漢房地產(chǎn)長江綜合開發(fā)總公司武漢福達置業(yè)發(fā)展有限公司武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司武漢弘福置業(yè)有限公司別墅外觀銷售情況已售完65%50%50%位置華工鏡湖園水藍郡銀河灣美加湖濱新城藏龍島科技園廟山民營科技園江夏區(qū)藏龍島科技園洪山光谷?湯遜湖畔主力別墅面積以200-350獨體臨湖別墅為主222㎡--352㎡獨體與聯(lián)排200-350獨體(臨湖)與疊拼140—210㎡的疊加價格（元/M2）6000（獨體）5000（獨體）60004000配套會所，幼兒園等設(shè)施.會所，人造沙灘，商業(yè)街，高爾夫推桿場雙會所，圖書館，健身房，親子樂園等商業(yè)街、武漢外國語學(xué)校美加分校（小學(xué)、初中、高中完整教學(xué)）、診所環(huán)境緊鄰湯遜湖，自然景色優(yōu)美。該項目主要針對華工教師銷售，類似定向開發(fā)南湖南面享有湯遜湖的綿延水系獨有58000平方米私有湖灣,注重組團與庭院綠化，利用坡地、水系、園林小品精致造景物業(yè)管理武漢招商局物業(yè)管理有限公司香港怡高物業(yè)顧問有限公司武漢銀河灣物業(yè)管理有限公司美國GVA(顯高)物業(yè)顧問公司建筑單位湖北省第五建安公司湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司新洲八建武漢天鵬建筑裝飾工程有限公司樓盤規(guī)模17萬方14萬方37萬方7.38萬方停車位數(shù)量300個1:021:01238個開發(fā)企業(yè)武漢華工大學(xué)科技園有限公司湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展有限公司斯米克集團美加置業(yè)（武漢）有限公司別墅外觀銷售情況100%100%50%80%（二）重點個案分析采樣兩個區(qū)域重點，一個是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項目——宜家*湯臣、一個是離本項目最近的綜合項目——美加*湖濱新城，說明市場競爭形勢。宜家*湯臣：宜家?湯臣開發(fā)于2002年，位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段——陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個達2萬平方米的天然內(nèi)湖。建筑以英式風(fēng)格為藍本，共19萬平方米，一期3.6萬平方米，以獨體、雙拼、TOWNHOUSE別墅為主，2003年12月正式開始銷售，截止目前銷售率為90%，2005年以前獨體別墅成交均價為4000元/平方米。二期加入了多層住宅，目前獨體別墅售價達7000元/平方米。宜家?湯臣首推“泛會所”概念，總面積9000多平方米，會所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動中心。同時宜家?湯臣還特別推出“英式管家”服務(wù)。美加*湖濱新城：位于本項目旁的美加?湖濱新城臨湯遜湖，占地1800畝，容積率1.02，規(guī)劃總建筑面積為80萬平方米。規(guī)劃配套主要有學(xué)校（與武漢外校聯(lián)辦武漢外校美加分校）、會所、超市、銀行、郵局、醫(yī)療等機構(gòu)。建筑以北美風(fēng)格為藍本，一期7.6萬平方米，于2004年8月開工，以多層為主，聯(lián)排為輔，無獨體別墅，現(xiàn)一期已建設(shè)銷售完畢；二期工程正在建設(shè)，二期以小高層為主，小高層賣價3200元/平方米，四層疊加別墅式住宅賣價為4000元/平方米。今年來，湯遜湖地區(qū)高檔樓市供應(yīng)量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應(yīng)市場，根本無法滿足區(qū)域買方市場對高檔樓盤的需求。五、區(qū)域買方市場分析而作為片區(qū)兩大強勢客戶群體的教師與高科技人員，不但具有很強的支付能力，消費意識也相當(dāng)超前，購買高檔住宅的意愿也比較強烈。在我們所作的500份潛在客戶調(diào)查中，就得到了相關(guān)的一些數(shù)據(jù)支持（節(jié)選）：﹡目前住房面積/目前所住戶型調(diào)查顯示：近九成被調(diào)查者現(xiàn)階段住房情況為：兩室或三室，90—150㎡。其中家庭住房面積達60-90平方米的占到42％，家庭住房面積達90-120平方米的占到33％。目前住房面積150㎡以上者為4%，而60㎡以下的則占到9%。分析：本區(qū)域家庭住房質(zhì)量基本良好。對于本區(qū)域的二次置業(yè)者而言，需要的是更優(yōu)秀、投資潛力更強的產(chǎn)品。﹡交通工具/三年內(nèi)購汽車計劃： 調(diào)查顯示：選擇人力交通工具的被調(diào)查者占41%。17%的被調(diào)查者擁有私家車，同時,亦有13%的被調(diào)查車步行上班。超過七成的被調(diào)查者有意在三年內(nèi)購置私家車。而肯定答復(fù)三年內(nèi)不會購置私家車的人群僅有6%。分析：便利性對居住環(huán)境有較大影響，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費水平。私家車的高意向購置率，表明該區(qū)域多數(shù)人群具有一定的高檔物業(yè)購買力，且對后期經(jīng)濟收入保持樂觀態(tài)度，同時也顯示未來住宅車位的需求量將持續(xù)增大。﹡選擇何種投資方式 調(diào)查顯示：20%的被調(diào)查者愿意選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資手段，僅次于教育投資。首次置業(yè)者需求者僅為四成，更多的人有多次、多棲置業(yè)的需求。分析：房地產(chǎn)投資的升值保值性被越來越多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現(xiàn)?？蛻魧?yōu)越物業(yè)有多次、多棲置業(yè)的旺盛需求。調(diào)查顯示該區(qū)域人員具有如下特點:文化層次較高、工作穩(wěn)定且工作地點離居住地點近、經(jīng)濟收入中等偏上、對生活奢侈品有一定消化能力。該區(qū)域人員收入高于武漢市平均水平且對后期經(jīng)濟收入看好，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展整體較為樂觀。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高,對居住水平也具有相應(yīng)要求。部分人員已顯示出對目前居住環(huán)境的不滿，對高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品有消費要求?？傮w而言該區(qū)域相較武漢市其他地區(qū)消費水平高，但由于該區(qū)域大部分項目以前因房價較低，以至于產(chǎn)品品質(zhì)較低降低了消費者的置業(yè)熱情。如產(chǎn)品具有較高的性價優(yōu)勢則該產(chǎn)品會受到該區(qū)域市場的追捧。結(jié)論：光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu)越的自然人文環(huán)境促進其房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產(chǎn)正當(dāng)時。區(qū)域客戶群高檔置業(yè)需求旺盛，市場前景良好。第三章項目發(fā)展分析一、項目定位介于項目優(yōu)越的先天地塊條件，幷通過對買賣雙方市場的綜合分析，我們確立建設(shè)大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)的定位。原因如下：1、自然景觀：自然環(huán)境優(yōu)美，地勢起伏適合于高檔住區(qū)，給設(shè)計師以充分想象空間；5萬畝的湯遜湖，水質(zhì)良好，生態(tài)絕佳；區(qū)域內(nèi)草木蔥蔥，大氣質(zhì)量良好，達到一級空氣質(zhì)量標(biāo)準。優(yōu)越的先天地塊條件，使項目完全具備創(chuàng)造頂級景觀住宅的資源優(yōu)勢。2、高級教育資源豐富：毗鄰武漢市最好的兩所中學(xué)－－武漢外國語學(xué)校武昌分校和華師一附中，距離華中科技大學(xué)、中南財經(jīng)政法大學(xué)、武漢大學(xué)分校、華中師范大學(xué)分校等高校區(qū)皆在10分鐘車程以內(nèi)，高知人文氛圍濃郁有利于高檔住宅項目的發(fā)展。3、路網(wǎng)完善：號稱武漢最漂亮的景觀大道關(guān)山一路的延伸線江夏大道緊臨項目西側(cè)，從項目到光谷魯巷廣場10分鐘車程，距離東湖梨園35分鐘車程，到市內(nèi)交通非常便捷。此外，107國道、京珠高速、滬蓉高速、武黃及武嘉等省級公路，都坐落在項目不遠處，路寬多達60米。對于以私家車為主要交通工具的客群而言，區(qū)域路網(wǎng)能完全滿足他們的需求。4、客戶需求：區(qū)域客戶高檔置業(yè)需求強烈，需要有高檔住宅刺激他們的購買欲望、釋放他們的置業(yè)需求。二、項目發(fā)展建設(shè)AAA級節(jié)能生態(tài)/智能化住宅節(jié)能技術(shù)應(yīng)用（如外墻保溫技術(shù)、節(jié)能門窗技術(shù)、冷暖控制技術(shù)、太陽能利用等）、新建筑材料和技術(shù)，打造節(jié)能環(huán)保綠色生態(tài)小區(qū)。（一）節(jié)能1、采用新材料、新技術(shù)提升房屋節(jié)能能力。2、選用節(jié)能變配電設(shè)備。選用節(jié)能照明燈具，光控或聲控開關(guān)。3、加強節(jié)能的宣傳、檢查和計量管理。4、將節(jié)能工作納入物業(yè)管理，加強專業(yè)管理和居民管理相結(jié)合。（二）環(huán)境保護本項目的一個主要特點和賣點既是生態(tài)型住區(qū)，達到既有鄉(xiāng)野生態(tài)環(huán)境，又有園林藝術(shù)的效果。本項目的主要污染源為生活污水。需加強廚房生活油污、衛(wèi)生間下水等的處理。另外要通過設(shè)施建設(shè)和管理引導(dǎo)住戶形成垃圾分類袋裝處理的習(xí)慣，樹立與住宅區(qū)環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識。（三）智能化配套房屋保溫系統(tǒng)。水處理系統(tǒng)。緊急呼救系統(tǒng)。煙感自動報警、噴淋、消防自動化控制系統(tǒng)。信息通信系統(tǒng)，采用百兆光纖入戶。要求考慮話音通信、視頻、寬帶數(shù)據(jù)通信服務(wù)。有線電視設(shè)計考慮采用雙向，1000MHz帶寬和廣電的城市數(shù)字電視系統(tǒng)對接。安全防范系統(tǒng)，在小區(qū)出入口、主要道、房屋門窗等重點部位設(shè)置相應(yīng)的探測器或攝像機，幷聯(lián)網(wǎng)至小區(qū)管理中心，通過相關(guān)信息和傳輸圖像進行監(jiān)控，幷將監(jiān)視的圖像和信息進行記錄和存儲。設(shè)置周界探照燈，在夜間與報警聯(lián)動。訪客對講系統(tǒng)，建議選用帶門禁功能的可視對講系統(tǒng)。設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，采用集散控制技術(shù)，對住宅小區(qū)的公共建筑設(shè)備實施監(jiān)控，保障設(shè)備的有效運行、提高物業(yè)管理水平，適應(yīng)節(jié)約化物業(yè)管理和專業(yè)化維修的要求。包括：1）排水監(jiān)視系統(tǒng)，監(jiān)測蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，幷對超高、超低液位進行報警。監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運行狀態(tài)。2）照明系統(tǒng)的監(jiān)控。對公共區(qū)域的照明設(shè)備進行監(jiān)控。3）對園林綠化澆灌實行自動控制。對人工河、噴泉、循環(huán)水等景觀設(shè)備進行監(jiān)控。對其它特殊建筑設(shè)備進行監(jiān)控。家居智能化系統(tǒng)，包括1)家庭安全防范報警系統(tǒng)住戶室內(nèi)具有燃氣泄漏報警，戶門及陽臺外窗防范報警，按鈕式家庭緊急求助報警等功能。建議可選配置：1)家庭安全防范報警系統(tǒng)住戶室內(nèi)具有燃氣泄漏報警，戶門及陽臺外窗防范報警，按鈕式家庭緊急求助報警等功能。建議可選配置：① 家庭燃氣進氣管設(shè)置自動開關(guān)，在發(fā)出泄漏報警信號的同時自動切斷進氣，開啟排風(fēng)機。② 設(shè)置電話自動撥出裝置，在家庭報警和求助信息反映到管理中心的同時，能夠自動撥通事先設(shè)定的電話，通知有關(guān)部門與住戶本人。2）家庭訪客對講系統(tǒng)住戶室內(nèi)設(shè)置可視訪客對講用戶機。3）家庭信息通訊系統(tǒng) 采用家庭信息接入箱，實現(xiàn)家庭綜合布線，幷提供各類信息服務(wù)。 應(yīng)在臥室、客廳等房間設(shè)置有線電視插座。 應(yīng)在臥室、書房、客廳等房間設(shè)置寬帶信息端口。 應(yīng)在臥室、書房、客廳等房間設(shè)置電話端口。 模塊及終端面板和線纜均采用中外合資產(chǎn)品從而提高樓盤的檔次。4）家電自動化系統(tǒng)采用Lonworks（建設(shè)部家居控制推薦總線）現(xiàn)場控制總線組成小區(qū)控制專網(wǎng)。每戶家庭設(shè)置若干個專業(yè)控制模塊，如家庭安防，三表遠傳，家電控制、語音模塊等。小區(qū)綜合物業(yè)信息服務(wù)系統(tǒng)，包括1）物業(yè)計算機管理系統(tǒng)通過配置實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化。軟件結(jié)構(gòu)以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，實現(xiàn)信息共享，幷應(yīng)方便物業(yè)公司和住戶信息溝通。物業(yè)管理系統(tǒng)與安全防范、消防、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)信息聯(lián)通，以便統(tǒng)一管理，及時對報警信號作出響應(yīng)和處理。主要表現(xiàn)為：①建立社區(qū)網(wǎng)站，住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。②小區(qū)安全防范、消防、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)實現(xiàn)信息集成管理，幷與物業(yè)計算機管理系統(tǒng)互連。③小區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)一卡通。④在小區(qū)內(nèi)部設(shè)立電子公告系統(tǒng)，顯示有關(guān)公共信息和物業(yè)管理信息。2）表具自動計量系統(tǒng)采用具有信號輸出功能的水、電、燃氣表等數(shù)字化表具，實現(xiàn)遠程抄表功能。采用IC卡表具，實現(xiàn)自動計量和收費的功能。小區(qū)自動抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)，幷進行故障報警。3）背景音響及廣播系統(tǒng)在小區(qū)室內(nèi)外公共場合設(shè)置有線廣播系統(tǒng)。當(dāng)出現(xiàn)火災(zāi)等緊急事故時，可強制切換為緊急報警廣播。4）車輛出入管理系統(tǒng)對出入小區(qū)的機動車輛通過智能卡進行管理與計費，幷將信息實時送至小區(qū)管理中心。全面配套沿江夏大道用地設(shè)有大型綜合商業(yè)設(shè)施，由商業(yè)街、大型量販式超市、社區(qū)配套公共設(shè)施、室內(nèi)停車場組成。沿工業(yè)園路靠近湯遜湖岸用地設(shè)有五星級的豪華酒店和會所。項目建有雙語幼兒園、康復(fù)中心、世界名品折扣商業(yè)街、全新體驗式的大型養(yǎng)生主題公園、國際標(biāo)準游泳館、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、專屬社區(qū)碼頭等。此外，尊貴三會所設(shè)計，健身會所、休閑會所及商務(wù)會所，薈萃中西餐廳、美容SPA、咖啡吧、書吧、鋼琴吧、壁球館、各式水體健身、自助銀行、行政酒廊、商務(wù)洽談中心、會議室等豐富的生活便利設(shè)施。商業(yè)、娛樂、醫(yī)療保健、教育、體育……一應(yīng)俱全的生活，才是真生活。完善物管實施英式管理，提供公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約性服務(wù)。具體如下：﹡免費服務(wù):提供包裝、拆收、轉(zhuǎn)交物品服務(wù)。提供行李服務(wù)，接運行李等。提供在您出行時為您看管住宅的服務(wù)。提供入室服力，褲子、襯衫、夾克、絲綢裙子、領(lǐng)帶等衣物的熨燙、疊放。提供手工縫紉服務(wù)。提供代遞、代收服務(wù)如：報紙、郵件、快遞、包裹等的郵遞、接收。提供機票確認服務(wù)。提供物品儲藏服務(wù)，行李、衣物、自行車、書等物品的存儲。提供洗衣服務(wù)及衣物的收送。提供正規(guī)的維修服務(wù)。提供引領(lǐng)服務(wù)，訪客的引領(lǐng)。﹡有償服務(wù)：提供預(yù)訂服務(wù)，酒店、餐廳、票務(wù)等預(yù)定。提供旅行服務(wù)，環(huán)球旅行預(yù)定機票、酒店、接送車輛等的安排提供手提箱、行李、禮物等物品的取送服務(wù)。提供擦鞋服務(wù)。提供入室早餐服務(wù)。提供家庭宴席服務(wù)。提供燒烤服務(wù)。提供社交會服務(wù)，生日會、新年聚會、私人聚會等提供各種餐具的保養(yǎng)服務(wù)。提供入室保潔。提供地毯清洗服務(wù)。提供地板打臘服務(wù)。提供工程服務(wù)。提供購物服務(wù)。提供植物、鮮花租擺服務(wù)。提供汽車清洗、打臘服務(wù)。提供DVD、VCD的租賃服務(wù)。提供商務(wù)中心服務(wù)；列印服務(wù)、接發(fā)傳真服務(wù)等。提供私人運動陪練服務(wù)：網(wǎng)球、游泳等。結(jié)論：項目擬順應(yīng)市場，建設(shè)大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)，以激發(fā)區(qū)域高檔住宅消費潛力。建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（一）規(guī)劃用地情況：1、規(guī)劃用地總面積為：268333.33平方米（以實測為準）其中：凈用地面積：240613.33平方米代征道路面積：25940平方米代征綠地面積：1780平方米2、規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)居住用地；土地分類：商業(yè)居住用地。（2）土地使用強度1、建筑面積：481226㎡，容積率：2.0；2、建筑密度：30%3、建筑高度：40米，層數(shù)：11層；4、綠地率：35%（三）規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容：1、地下室面積：80000㎡為設(shè)備用房和2000個停車位2、商業(yè)設(shè)施：20000㎡3、社區(qū)公建配套設(shè)施：5000㎡其中：雙語幼兒園 3000㎡物業(yè)管理用房 2000㎡4、五星級的酒店及會所： 25000㎡其中：酒店客房 20000㎡會所及酒店附屬設(shè)施 5000㎡5、商品住宅： 431226㎡第四章投資估算一、土地成本：土地成本按402畝，每畝100萬元地價測算402畝×100萬元=40200萬元二、建設(shè)投資估算：1、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費按總建筑面積481226㎡，40元/㎡測算481226㎡×40元/㎡=1924.9萬元2、人防地下室建設(shè)費用：人防地下室80000㎡，按2200元/㎡的造價測算：80000㎡×2200元/㎡=17600萬元3、商業(yè)設(shè)施的建設(shè)費用：商業(yè)設(shè)施20000㎡，按1600元/㎡的造價測算：20000㎡×1600元/㎡=3200萬元4、社區(qū)公建配套設(shè)施5000㎡，按1200元/㎡的造價測算：5000㎡×1200元/㎡=600萬元5、五星級的酒店及會所建設(shè)費用；25000㎡五星級的酒店及會所建設(shè)費用按3200元/㎡測算：2500㎡×3200/㎡=8000萬元6、商品住宅的建設(shè)費用：商品住宅431226㎡，按1200元/㎡的造價測算：431226㎡×1200元/㎡=51747.12萬元7、室外景觀綠化工程建設(shè)費用：室外景觀綠化工程建設(shè)費用按35%的綠地率約85000㎡，350元/㎡的造價測算85000㎡×350元/㎡=2975萬元以上1至7項小計：86047.02萬元三、財務(wù)費用：財務(wù)費用按10000萬元貸款額，年息10%，二年期計算：10000萬元×10%×2=2000萬元總成本為一至三項合計：128247.02萬元第五章銷售收益分析一、商業(yè)設(shè)施的銷售收入：商業(yè)設(shè)施的平均售價按5000元/㎡測算20000㎡×5000元/㎡=10000萬元二、地下停車庫的銷售收入：地下停車庫每個車位的售價按10萬元測算2000個×10萬/個=20000萬元三、商品住宅的銷售收入商品住宅的銷售收入按3500元/㎡的平均售價測算：431226㎡×3500元/㎡=150929.1萬元本項目總銷售收入為以上一至三項合計：180929.1萬元四、企業(yè)營銷管理費用企業(yè)營銷管理費用按總銷售收入的3%提?。?80929.1萬元×3%=5427.873萬元五、銷售營業(yè)稅金營業(yè)稅金按總銷售收入的5.85%計?。?80929.1萬元×5.85=10584.35萬元六、企業(yè)所得銳前銷售利潤：180929.1萬元-128247.02萬元-5427.873萬元-10584.35萬元=36669.86萬元第六章結(jié)論本項目收益可觀，除有較豐厚的現(xiàn)金收入外，還可凈賺一個價值不菲的五星級酒店。如考慮本項目的長期高額收益，可先不銷售商業(yè)設(shè)施和地下停車庫，僅憑住宅的銷售短期即可收回全部投資。本項目的開發(fā)建設(shè)周期為4至5年，建設(shè)啟動資金約3.5億元。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1.總論 11.1項目由來 11.2編制依據(jù) 11.3環(huán)境功能區(qū)劃 41.4評價因子與評價標(biāo)準 51.5評價工作等級和評價重點 81.6評價范圍及環(huán)境敏感目標(biāo) 102建設(shè)項目概況 132.1項目基本情況 132.2項目工程組成 133項目選址可行性分析及相關(guān)規(guī)劃和政策 153.1選址合理合法性分析 153.2相關(guān)規(guī)劃和政策 173.3項目場區(qū)布局合理性分析 183.4小結(jié) 194.工程分析 204.1工程基本數(shù)據(jù) 204.2生產(chǎn)工藝流程及產(chǎn)污環(huán)節(jié) 214.3本項目有關(guān)平衡分析 284.4排污分析 295.建設(shè)項目周圍地區(qū)的環(huán)境概況 405.1項目地理位置 405.2自然環(huán)境簡況 405.3社會經(jīng)濟概況 415.4項目周圍污染源 446.環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 456.1環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測與評價 456.2地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測與評價 486.3聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測與評價 527.環(huán)境影響分析與評價 547.1大氣環(huán)境影響分析與評價 547.2水環(huán)境影響分析評價 627.3聲環(huán)境質(zhì)量影響預(yù)測與評價 637.4固體廢物環(huán)境影響分析 647.5施工期影響分析 658.環(huán)境保護措施及其經(jīng)濟、技術(shù)論證 758.1廢氣污染防治措施及可行性分析 758.2水污染防治措施及可行性分析 838.3噪聲防治措施及可行性分析 898.4固體廢棄物防治措施及可行性分析 898.5綠化措施 909.清潔生產(chǎn)分析及總量控制 929.1陶瓷行業(yè)清潔生產(chǎn)評價指標(biāo)體系 929.2本項目的清潔生產(chǎn)分析 959.3清潔生產(chǎn)建議 989.4污染物排放總量控制 10110.環(huán)境風(fēng)險評價 10210.1總則 10210.2風(fēng)險識別 10410.3源項分析 11910.4風(fēng)險事故預(yù)測計算 12110.5風(fēng)險防范措施 12610.6事故應(yīng)急措施 13910.7應(yīng)急預(yù)案 14110.8小結(jié) 14911.公眾參與 15011.1公眾參與的法律基礎(chǔ) 15011.2公眾參與的目的和意義 15011.3公眾參與內(nèi)容 15011.4公眾參與結(jié)論 15811.5公眾參與建議 15812.環(huán)境影響經(jīng)濟損益分析 15912.1環(huán)保投資概算 15912.2項目環(huán)境效益分析 15912.3項目經(jīng)濟與社會效益分析 16012.4環(huán)境經(jīng)濟指標(biāo)與評價 16012.5綜合分析