福州市好景花園土地競拍可行性分析報告

福州市好景花園土地競拍可行性分析報告項目編號：俠客行估字[2004]88號項目名稱：福州市好景花園土地競拍總造價：344798612.91元樓面造價：1638.04元/M2土地面積：41032.87M2建筑面積：210495M2建筑密度：30%容積率：3.6綠化率：35%建設(shè)單位：俠客行置業(yè)有限責(zé)任公司項目負責(zé)人：俠客行編制單位：俠客行置業(yè)有限責(zé)任公司編制負責(zé)人：俠客行編制審核人：俠客行編制人：俠客行編制日期：04-7-3目錄一、技術(shù)經(jīng)濟指標………………………………1二、可行性分析…………………1三、福州市好景花園土地競拍成本計算表……………………2四、福州市好景花園土地競拍面積和銷售收入表……………3五、福州市好景花園土地競拍經(jīng)濟分析表……………………4六、福州市好景花園土地競拍敏感性分析表…………………5一、技術(shù)經(jīng)濟指標：1、用地面積：55832m22、容積率：3.63、可建面積：200995m2其中：住宅面積：184763m2商店面積沿街商店面積：6916m2*2層=13832m2小區(qū)內(nèi)商店面積：1200m2*2層=2400m2另外可建車位：地下室面積9500m2（車庫450個）4、綠化率：35%5、密度：30%以內(nèi)（本方案按30%計算）二、可行性分析本可行性測算方案，銷售收入為100%，因此在本地塊投標中應(yīng)考慮該因素。建議按80%的銷售率為底限，同時結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗，本項目的最理想的總地價款在9638萬元以內(nèi)。附：福州市好景花園土地競拍成本計算表福州市好景花園土地競拍面積和銷售收入表福州市好景花園土地競拍經(jīng)濟分析表福州市好景花園土地競拍敏感性分析表俠客行置業(yè)有限責(zé)任公司二00四年九月十二日福州市好景花園土地競拍可行性報告成本計算表編碼工程項目（費用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(元)樓面造價(元/M2)百分比(%)計算公式或說明1.一、征地、拆遷、前期費0054710890259.9215.87%1-1-1征地補償費項15000000050000000237.5414.51%按實際發(fā)生1-2-1設(shè)計費平方米21049518378891018.001.1%18元/平方米1-3-1建筑招投標費項110000100000.050.01%1-4-1建筑核放樣費項150000500000.240.02%1-5-1施工許可證項120000200000.100.01%1-6-1消防審核費平方米21049548419804.000.25%2.二、建安造價00191948968911.8955.67%2-1-1土建及安裝費用平方米210495650136821750650.0039.69%2-1-2地下室部份建安費用平方米0120000.000%2-2-1小區(qū)道路配套費平方米210495701473465070.004.28%2-3-1電梯費用部702500001750000083.145.08%2-4-1工程監(jiān)理費項1150000015000007.130.44%2-5-1工程監(jiān)督費元、%1559400000.223430681.630.1%2-6-1小區(qū)配水電費用等平方米21049510021049500100.006.11%5.三、其他稅費0098138754.91466.2328.47%3-1-1營業(yè)稅等元、%5344361508.545427072.75215.8113.18%3-2-1廣告費項15000000500000023.751.46%3-3-1銷售管理費用元、%53443615015344361.525.391.55%3-3-1建設(shè)管理費用元、%24665985824933197.1623.441.44%3-4-1利息費用元、%2466598585.630034327.76142.688.72%8-1-1不可預(yù)見費元、%24665985837399795.7435.152.15%zzj總成本00344798612.911638.04100.01%0000.000%0000.000%福州市好景花園土地競拍可行性報告銷售收入表序號樓層、單元或樓房名稱計量單位單價建筑面積(M2)可售面積(M2)項目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入(元)銷售模式備注1住宅元/㎡2050184763000378764150按建筑面積2沿街店面一層元/㎡13000691600089908000按建筑面積3沿街店面二層元/㎡4000691600027664000按建筑面積4小區(qū)店面一層元/㎡10000120000012000000按建筑面積5小區(qū)店面二層元/㎡300012000003600000按建筑面積6車庫元/套5000095000450022500000按項目套數(shù)合計00000534436150福州市好景花園土地競拍可行性報告租賃收入表序號樓層、單元或樓房名稱計量單位單價建筑面積(M2)可租面積(M2)項目套數(shù)可租套數(shù)租賃收入(元)租賃模式備注000000合計000000福州市好景花園土地競拍可行性報告投資計劃表序號項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆遷、前期費547108905471089013677722.513677722.513677722.513677722.52二、建安造價191948968191948968479872424798724247987242479872423三、其他稅費98138754.9198138754.9224534688.7324534688.7324534688.7324534688.73合計344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.23福州市好景花園土地競拍可行性報告資金籌措計劃表序號項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1投資計劃344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232資金籌措計劃0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1自有資金120679514.52120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2借款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.62.21向銀行貸款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.6福州市好景花園土地競拍可行性報告全投資現(xiàn)金流量表序號項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1銷售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1開發(fā)投資、經(jīng)營0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量0189637537.07-86199653.2391945730.191945730.191945730.1累計凈現(xiàn)金流量00-86199653.235746076.8797691806.97189637537.07福州市好景花園土地競拍可行性報告資本金現(xiàn)金流量表序號項目名稱成本（元）合計（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1銷售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出0120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.1開發(fā)投資、經(jīng)營0120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量0413756635.47-30169878.63147975504.7147975504.7147975504.7累計凈現(xiàn)金流量00-30169878.63117805626.07265781130.77413756635.47福州市好景花園土地競拍可行性報告多方案經(jīng)濟分析表序號項目名稱計量單位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍賣價款萬元500050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000220001.1土地拍賣單價元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2土地拍賣單價元/畝81236181236197483311373051299777146225016247221787194194966621121382274611243708325995552762027292449930869713249444341191635743881.3土地拍賣價款占比例%14.514.516.8319.0121.0622.9824.7926.528.1129.6431.0932.4733.7835.0236.2137.3438.4239.4540.442項目總成本萬元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003資金籌措萬元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003.1資本金萬元120681206812478128881329813708141191452914939153491575916169165791698917399178101822018630190403.2借款萬元224122241223174239352469725458262202698227743285052926730028307903155232313330753383734598353604經(jīng)營總收入萬元534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534444.1銷售收入萬元534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534444.2租賃收入萬元00000000000000000005利潤總額萬元18964189641779216620154481427713105119331076195908418724660744903373125591387216-9566所得稅萬元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107稅后利潤萬元127061270611921111361035095658780799572106425564048554070328525001715929144-9568全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%91.591.583.876.5569.663.0556.7550.754539.4534.1528.9523.9519.114.49.755.20.8-3.69資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%488.1488.1468.55450.2433416.8401.55387.1373.45360.55348.3336.65325.55315304.9295.3286.05277.25268.810全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-1401-2035-2670-3305-3939-457411資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元1835218352181291790717685174631724117019167971657516353161311590815686154641524215020147981457612全投資回收期年1.941.9422.072.142.222.32.42.492.62.722.842.983.143.313.53.713.95013資本金回收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.281.291.31.311.321.331.341.351.3614投資利潤率%555549.9145.1340.6636.4532.4928.7525.2121.8718.715.6912.8210.17.55.032.660.4-1.7615資本金利潤率%157.14157.14142.59128.96116.17104.1592.8282.1472.0462.4853.4244.8136.6428.8621.4414.377.611.16-5.02福州市好景花園土地競拍可行性報告敏感性分析表序號項目名稱計量單位基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化50000001土地拍賣價款萬元5000500050005000500050001.1土地拍賣單價元/M21219121912191219121912191.2土地拍賣單價元/畝8123618123618123618123618123618123611.3土地拍賣價款占比例%14.513.7514.2915.0214.5713.772項目總成本萬元3448036363349973328934318363033資金籌措萬元3448036363349973328934318363033.1資本金萬元1206812727122491165112011127063.2借款萬元2241223636227482163822307235974經(jīng)營總收入萬元5344447030545125184056116507714.1銷售收入萬元5344447030545125184056116507714.2租賃收入萬元0000005利潤總額萬元1896410668195161855121797144696所得稅萬元6258352064406122719347757稅后利潤萬元12706714713076124291460496948全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%91.551.792.6592.6104.1568.49資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%488.1389.4491490.9520.75429.910全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元62142208643261127546398311資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元18352150081875117831196271676212全投資回收期年1.942.381.931.931.852.1613資本金回收期年1.21.251.21.21.191.2314投資利潤率%5529.3455.7655.7363.5239.8615資本金利潤率%157.1483.82159.33159.22181.47113.87基準(期望)收益率%030303030301土地拍賣價款臨界點萬元08486151441464016900112831.1土地拍賣單價元/M20206836913568411927501.2土地拍賣單價元/畝0137869624604702378583274576518331821.3土地拍賣價款占比例%020.9832.332.8435.0225.842項目總成本萬元040447468834458548262436653資金籌措萬元040447468834458548262436653.1資本金萬元014157164091560516892152833.2借款萬元026291304742898031370283824經(jīng)營總收入萬元047030545125184056116507714.1銷售收入萬元047030545125184056116507714.2租賃收入萬元0000005利潤總額萬元0658376297255785471066所得稅萬元0217225182394259223457稅后利潤萬元0441151124861526247618全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%030303030309資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%0429.9429.9429.9429.9429.910全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元0-4-5-5-5-511資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元0167621676216762167621676212全投資回收期年02.822.822.822.822.8213資本金回收期年01.231.231.231.231.2314投資利潤率%016.2816.2716.2716.2716.2715資本金利潤率%046.546.546.546.4946.5福州市好景花園土地競拍可行性報告概率分布情況表變化因素項目名稱計量單位基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5投資投資變化比例(%)0122-5-2100投資變化概率00.20.20.20.20.20銷售銷售收入變化比例(%)0-122-35-50銷售收入變化概率00.20.20.20.20.20福州市好景花園土地競拍可行性報告概率分析情況表方案名稱序號項目名稱計量單位數(shù)值備注基本方案(期望值)01土地拍賣價款萬元50001.1土地拍賣單價元/M212191.2土地拍賣單價元/畝8123611.3土地拍賣價款占比例%14.262項目總成本萬元350543資金籌措萬元350543.1資本金萬元122693.2借款萬元227854經(jīng)營總收入萬元520544.1銷售收入萬元520544.2租賃收入萬元05利潤總額萬元170006所得稅萬元56107稅后利潤萬元113908全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%81.659資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%463.110全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元525611資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬元1759612全投資回收期年2.0213資本金回收期年1.2114投資利潤率%48.515資本金利潤率%138.56土地拍賣最高限價方案0土地拍賣價款臨界點萬元13291財務(wù)內(nèi)部收益率期望值%29.8財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(期望)收益率的概率%60財務(wù)內(nèi)部收益率小于0的概率%0目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章項目概況 1第一節(jié)項目基本情況 1第二節(jié)項目建設(shè)主體簡介 1第三節(jié)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 2第四節(jié)項目開發(fā)建設(shè)意圖 2第二章項目市場分析及定位 3第一節(jié)住宅市場分析及定位 3第二節(jié)公建配套及商業(yè)市場分析及定位 7第三章項目建設(shè)計劃及工作分解 8第四章項目投資估算 11第一節(jié)項目物業(yè)分類 1