?？谛峦鉃?fù)興城項目可行性研究報告書

PAGE0海南省咨詢投資公司-PAGE1-海口新外灘·復(fù)興城項目可行性研究報告海南省咨詢投資公司-PAGE1-目錄第一章總論…………………1第一節(jié)項目基本概況…………………1第二節(jié)研究依據(jù)與范圍………………3第三節(jié)技術(shù)經(jīng)濟指標…………………3第四節(jié)研究結(jié)論………5第二章項目建設(shè)的背景及必要性…………6第一節(jié)項目建設(shè)的背景………………6第二節(jié)項目建設(shè)的必要性…………9第三章市場分析與定位……12第一節(jié)旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀…………12第二節(jié)海口市旅游業(yè)未來發(fā)展及預(yù)測……………17第三節(jié)?？诓惋嫎I(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測……18第四節(jié)海口新外灘復(fù)興城客源分析………………19第五節(jié)市場定位……24第六節(jié)業(yè)內(nèi)海口市場分析…………29第四章建設(shè)地點及建設(shè)條件………………36第一節(jié)項目建設(shè)地點………………36第二節(jié)建設(shè)條件……36第三節(jié)外部建設(shè)條件………………39第五章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)?！?1第一節(jié)建設(shè)內(nèi)容……41第二節(jié)建設(shè)規(guī)?！?2第六章建設(shè)方案……………44第一節(jié)總體布局……44第二節(jié)建筑工程建設(shè)方案…………47海南省咨詢投資公司-PAGE88-第七章公用工程……………55第一節(jié)給排水…………55第二節(jié)供電……………57第三節(jié)空調(diào)……………59第八章環(huán)境保護與節(jié)約能源………………60第一節(jié)環(huán)境保護………60第二節(jié)節(jié)約能源………62第九章組織機構(gòu)及勞動定員………………63第一節(jié)組織機構(gòu)………63第二節(jié)勞動定員………64第十章項目進度安排………65第一節(jié)項目進度安排…………………65第二節(jié)項目建設(shè)管理及招標投標…66第十一章一期工程投資估算與資金籌措…67第一節(jié)投資估算………67第二節(jié)資金籌措………69第三節(jié)資金投資使用計劃……………69第十二章一期工程財務(wù)分析與評價………70第十三章二期工程投資估算與資金籌措…74第一節(jié)投資估算………74第二節(jié)資金籌措………76第三節(jié)資金投資使用計劃……………76第十四章二期工程財務(wù)分析與評價………77附：有關(guān)財務(wù)分析表總論第一節(jié)項目基本概況項目名稱?？谛峦鉃?·復(fù)興城項目項目建設(shè)單位海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司建設(shè)單位簡介海南復(fù)興企業(yè)集團，核心企業(yè)有海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司和成都世通經(jīng)濟開發(fā)有限公司等，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)、兼涉市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程監(jiān)理等的大型民營企業(yè)集團。擁有員工106人，全資及關(guān)聯(lián)公司6家。公司于1995年開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，并先后在四川成都、河南南陽、海南三亞等地投資開發(fā)，累計開發(fā)總用地面積超過40萬平方米，工程優(yōu)良率100%。其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花園被評為2000年度“成都市優(yōu)質(zhì)形象工程”和“十大風(fēng)云樓盤”；公司承建的三亞白鷺公園為三亞市最大的市政公園，占地26萬平方米，總投資4500萬元，先后接待過李鵬、李瑞環(huán)等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，得到海南省政府、三亞市政府及市民的首肯，有力改善了三亞的城市形象和旅游經(jīng)濟環(huán)境。公司于2002年斥資4000余萬元承建?？谑袨I海東路的道路改造工程，于2002年10月16日破土動工，已于2003年5月實現(xiàn)局部通車，目前道路改造的配套項目（路燈、園林、交通設(shè)施）正處于緊張施工中。項目概況本項目位于?？谑惺兰o廣場與萬綠園之間，世紀大橋西側(cè)，西北面向大海，地理位置十分優(yōu)越。本項目占地面積52492m2（約78.7畝），本項目總建筑面積72041m2，其中地上建筑面積64041m2、地下室建筑面積8000m2。本項目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為A、B、C、D、E五個功能區(qū)。A區(qū)位于建筑群的北部，有2家品牌餐飲、茶房、豪華會所和辦公區(qū)；B區(qū)和C區(qū)位于建筑群的東部，B區(qū)處于復(fù)興小街，是各類風(fēng)味餐飲美食街；C區(qū)處于復(fù)興正街，是純粹的商業(yè)區(qū)；D區(qū)位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和精品購物區(qū)；E區(qū)位于建筑群的南部，是國際影院和娛樂中心。本項目分兩期建設(shè)，一期工程包括A、B、C、D功能區(qū)及廣場建設(shè)，建筑面積64867m2；二期工程包括E功能區(qū)，即國際影院和娛樂中心，建筑面積7174m2。項目一期工程總投資8501萬元。其中自籌資金3261萬元，申請銀行固定資產(chǎn)貸款3500萬元，其他方式融資1740萬元。項目二期工程總投資4236萬元，業(yè)主自籌1736萬元，擬向銀行申請中長期借款2500萬元。第二節(jié)研究依據(jù)與范圍研究依據(jù)海南省咨詢投資公司與海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的“編制項目可行性研究報告合同書”。建設(shè)單位提供的項目有關(guān)資料?，F(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范。現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范大全。現(xiàn)行建筑設(shè)備規(guī)范大全。投資項目可行性研究指南（試用版）。民用建筑設(shè)計通則。項目規(guī)劃初步方案。研究范圍可行性研究報告的范圍是：項目建設(shè)背景及必要性、市場分析與預(yù)測、建設(shè)地點與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護與節(jié)能、項目組織機構(gòu)與勞動定員、投資估算與資金籌措、項目進度安排、財務(wù)分析與評價等。第三節(jié)技術(shù)經(jīng)濟指標海口新外灘、復(fù)興城一期工程（商業(yè)步行街）主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1、項目一期總建筑面積64867m22、總投資8501萬元3、申請固定資產(chǎn)貸款3500萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率51.84%5、全部投資靜態(tài)回收期（稅后）12.95個月6、全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，Ic=10%）2608萬元7、投資利潤率34.75%8、投資利稅率48.88%海口新外灘、復(fù)興城二期工程（國際步行街）主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1、項目二期總建筑面積7174m22、總投資4236萬元其中：固定資產(chǎn)4074萬元建設(shè)期利息70萬元流動資金92萬元3、申請固定資產(chǎn)貸款2500萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率20.57%5、全部投資靜態(tài)回收期（稅后）5.10年6、全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，Ic=10%）1871萬元7、投資利潤率19.57%8、投資利稅率20.95%第四節(jié)研究結(jié)論?？谛峦鉃?·復(fù)興城項目是海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司共同籌資興建的獨具行業(yè)特色、具有一流服務(wù)水平的、集餐飲購物、健身娛樂、文化休閑、旅游觀光、商務(wù)服務(wù)、會議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商業(yè)服務(wù)建筑群。項目的建設(shè)為海南省乃至?？谑写蛟祚Y名旅游城市增添了新亮點，同時將成為海口市世紀大橋和萬綠園一帶又一道亮麗的風(fēng)景。項目的建設(shè)符合海南省投資發(fā)展方向，符合行業(yè)發(fā)展趨勢和旅游產(chǎn)品的需求，符合海口市城市發(fā)展規(guī)劃的要求。項目對海南省特別是?？谑械谌a(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的進一步發(fā)展將起到積極的促進作用，為海南經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。項目具有可觀的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設(shè)是必要的。經(jīng)測算，項目一期工程總投資8501萬元，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為51.84%（稅后），靜態(tài)投資回收期12.95個月，投資利潤率34.76%，投資利稅率48.88%。項目二期工程總投資4236萬元，項目建成投入使用后，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為20.57%（稅后），靜態(tài)投資回收期5.10年，投資利潤率19.57%，投資利稅率20.95%。綜上所述，?？谛峦鉃?·復(fù)興城項目建成后將具有較好的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是一個十分可行的項目。項目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié)項目建設(shè)的背景自十三屆四中全會以來，中國國民經(jīng)濟持續(xù)平均以8%的速度遞增，預(yù)計今明兩年仍將保持7.5%的速度。十六大和十屆人大之后，根據(jù)黨中央和國務(wù)院提出的建設(shè)全面小康社會的發(fā)展目標，海南省面臨著難得的歷史發(fā)展機遇。繼海南省政府提出“一省兩地”經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略之后，最近在我省召開的農(nóng)村工作會議上省委提出：“要把海南建成中華民族的四季花園和全國人民的度假村”的發(fā)展目標。旅游業(yè)以及與此有關(guān)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的定位越來明確。大力發(fā)展旅游業(yè)以及與旅游相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)，乃是海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的重中之重。?？谑惺呛Ｄ鲜鞘?，也是海南省政治、經(jīng)濟、文化中心。要大力發(fā)展旅游業(yè)，海口市首當其沖，理應(yīng)率先垂范，把自身建設(shè)成為海南省旅游業(yè)中心、旅游大市，帶動全省旅游業(yè)的發(fā)展，乃至帶動全省經(jīng)濟的發(fā)展。但就?？谑心壳暗默F(xiàn)狀，相對于成為一個旅游經(jīng)濟名城尚存大的距離。據(jù)統(tǒng)計資料顯示：2000年至2003年三年間，全省全年接待旅游人數(shù)平均以9.4%的速度遞增，2002年接待旅游人數(shù)達到1254.96萬人次。但全省旅游消費呈現(xiàn)“一頭熱”（三亞）的不均衡態(tài)勢。?？诘穆糜螛I(yè)“旺丁不旺財”，眾多游客只把海口當作中轉(zhuǎn)站，而非旅游目的地。據(jù)2001年統(tǒng)計，平均每位游客在?？谕Ａ舻臅r間僅為1.24天，每人每天消費（含住宿）僅為605元。主要原因是?？谑芯包c少，休閑場所和配套服務(wù)設(shè)施匱乏。文化、商業(yè)旅游也無特色、無大的旅游逗留價值。究其深層次的原因，在于?？谑谐鞘幸?guī)劃和經(jīng)營顯得平庸而缺乏特色。論城市面貌，地處南方城市卻無南國韻味；論商業(yè)文化品味，比之北京王府井、上海南京路又遜色甚遠；論椰風(fēng)海韻，又遠不及三亞。無怪乎眾多游客游完三亞就登上返程。城市經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)支持間的定位錯失，使?？谑兄荒苋缡嵌?。從商業(yè)的角度看，存在的問題也不少。諸如：商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。?？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃工作滯后，城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)布局不甚合理。一些新區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展不夠，群眾購物不方便；而一些熱點地段網(wǎng)點過于集中，彼此競爭激烈，不利于商業(yè)總體健康發(fā)展。商業(yè)企業(yè)核心競爭力不強。海口市的許多商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，實力弱，管理手段、管理技術(shù)、管理水平落后，經(jīng)濟效益低。而且絕大多數(shù)企業(yè)市場定位不準，經(jīng)營方式類同，不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。特別是入世以后，商業(yè)企業(yè)缺乏核心競爭力的問題愈顯突出。從總量來說，?？谑猩虡I(yè)企業(yè)偏飽和，處于一種無特色、無品味、同質(zhì)化、低層面的競爭狀態(tài)。多屬于社群商業(yè)，小而全、簡而陋，經(jīng)營成本高、業(yè)態(tài)規(guī)模小，又多集中在老商區(qū)，有幾個象樣的商家，諸如：第一百貨、嘉華城市花園和中央商城，雖在規(guī)模上說得過去，但多固守已經(jīng)過時百貨業(yè)經(jīng)營模式，或者存在著位置缺陷，或者存在著不能較好的延留游客的社區(qū)性和周邊環(huán)境上的弱點等等，以致經(jīng)營業(yè)績平平。因此可以說，這種飽和是一種結(jié)構(gòu)性飽和，低層面的飽和，也為海口市商業(yè)服務(wù)業(yè)提出了上層次、上水平，從經(jīng)營理念到市場定位、到商業(yè)運作都需要提升的新課題。旅游業(yè)是21世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)，是海南省、?？谑械闹еa(chǎn)業(yè)。為了適應(yīng)海南省經(jīng)濟社會的發(fā)展，適應(yīng)大?？诮ㄔO(shè)，?？谑姓岢鼋ㄔ鞛I海世紀旅游觀光帶的新構(gòu)想。隨之而來的必然要帶動對海口市旅游業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的新一輪改造和提升，在此觀光帶中，復(fù)興房地產(chǎn)公司和佳貿(mào)實業(yè)公司以極富遠見卓識的眼光，在世紀大橋西側(cè)、萬綠園以東、世紀廣場以南、濱海大道以北的得天獨厚的區(qū)域位置上，置地78畝，意欲打造海口市具有高規(guī)格、高品味、全新經(jīng)營理念、純南國風(fēng)味的建筑風(fēng)格，能融合現(xiàn)代人多種目標需求的經(jīng)營設(shè)施。環(huán)境化、藝術(shù)化的設(shè)計兼旅游休閑、購物、娛樂、餐飲、會議等多種功能于一體。其出乎其類、拔乎其萃的品質(zhì)，足以在大?？谏倘χ蓄㈨盒?。第二節(jié)項目建設(shè)的必要性目前在我國房地產(chǎn)業(yè)，正初步形成為一個開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。海南省、?？谑械姆康禺a(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀九十年代的經(jīng)濟泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間。市場前景仍然樂觀。本項目內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)、旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂和康體、文化等多種經(jīng)營要素，這些要素通過市場對本項目產(chǎn)生了強大的支撐。就旅游業(yè)來說，旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)。旅游業(yè)是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素的綜合性產(chǎn)業(yè)。海南省旅游業(yè)的發(fā)展空間是無與倫比的。旅游業(yè)的發(fā)展刺激交通運輸事業(yè)發(fā)展，推動商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)的繁榮。本項目具有差異化經(jīng)營的諸多優(yōu)勢。而差異化經(jīng)營是贏得市場成功的重要因素。首先，本項目用地所處的區(qū)位優(yōu)勢無可比擬。屬于一級用地。這種區(qū)位的固定性所造成的差異性，賦予了本項目先天的不可再得的品質(zhì)。其市場經(jīng)營成功的概率相當大。同時這種地域性使項目本身會產(chǎn)生永久不竭的魅力，將達成地塊開發(fā)與市場經(jīng)營的雙贏。其次，本項目內(nèi)涵豐富，具有商品效用的多層次性，即同時具備生存資料、享受資料和發(fā)展資料三個不同層次的內(nèi)容。這一重要特征會給尋求差異性帶來更大的經(jīng)營空間。同時它又將眾多子市場整合成一個功能完善的大市場，子市場與大市場互動互補，相得益彰。根據(jù)新的?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃，?？谑性谖磥硪ǔ扇珖匾?，并具有一定國際影響的旅游城市?，F(xiàn)在海口市旅游城市形象初步確立。特別是在近幾年通過西海岸旅游帶的建設(shè)和城市環(huán)境美化工程，形成了具有熱帶特色的、現(xiàn)代化的海濱城市風(fēng)貌，并憑借著優(yōu)越的交通條件、優(yōu)良的旅游度假設(shè)施和優(yōu)美的城市環(huán)境，已成為海南重要的旅游接待基地。海口扼守瓊州海峽通道，是全省最大的交通樞紐，是來海南旅游的游客必經(jīng)之地。在新?？诘某鞘幸?guī)劃中，擬把沿西海岸和沿東海岸一帶建成濱海旅游觀光帶。本項目用地恰處于這兩大觀光帶的中心，處于商貿(mào)旅游區(qū)的中心。這種由地理區(qū)位優(yōu)勢帶來的經(jīng)營區(qū)位優(yōu)勢，將為本項目蘊藏巨大的商機。海南復(fù)興房地產(chǎn)公司和海南佳貿(mào)實業(yè)公司是經(jīng)驗豐富、操作力強的房地產(chǎn)公司，公司擬通過本項目配合城市規(guī)劃和建設(shè)打造出三大特色。打造海口市的旅游休閑商圈。?？谑姓?guī)劃，擬充分利用濱海大道、龍昆路和世紀大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮萬綠園、世紀廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游休閑設(shè)施、酒店一起，打造海口市的休閑旅游商圈。為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。海南的陽光、空氣資源是全國唯一的。濱海土地資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。本項目確保濱海資源的共享性。讓全體市民和旅游者共同享受濱海地區(qū)的各種旅游資源。打造全國一流的步行商業(yè)街。步行商業(yè)街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。步行商業(yè)街景觀和功能的營造，將會給公司帶來巨大的回報和長期的保值能力。本項目的實施是海南復(fù)興公司實施多元化戰(zhàn)略的重要步驟，通過本項目的比較優(yōu)勢，將構(gòu)建公司不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的，支持企業(yè)發(fā)展后勁的核心競爭力，最終實現(xiàn)公司的發(fā)展目標。因此，本項目的建設(shè)是非常必要的。市場分析與定位本項目并非單純意義上的房地產(chǎn)項目，它還屬于旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)等服務(wù)業(yè)的硬件設(shè)施建設(shè)，是旅游業(yè)的市場載體。它的主要市場支撐在于旅游業(yè)，當然也包括市民消費。第一節(jié)旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南旅游市場情況近些年旅游接待人次隨著海南旅游環(huán)境的改善和政府對旅游業(yè)支持政策的出臺，海南旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢，具體情況如下：1993年至2001年旅游接待、收入統(tǒng)計年份國際游客（萬人次）國內(nèi)游客（萬人次）創(chuàng)匯（萬美元）國內(nèi)旅游收入（億元）1993年23.97255.446154.9434.201994年24.73264.877056.0041.811995年32.78328.248098.0045.771996年33.90451.908542.0049.871997年41.28748.7210121.0053.271998年39.42816.559624.9058.971999年45.49883.5810506.0063.742000年49.31958.2610882.9469.512001年45.681079.088790.0079.10據(jù)海南省旅游部門統(tǒng)計：自2000年海南省旅游人數(shù)首次突破千萬人次大關(guān)后，2001年，海南省接待國內(nèi)外游客達到1124.76萬人次，實際旅游收入87.89億元人民幣，占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值16.2%，高于全國平均水平的10%。旅游人數(shù)和收入分別比上年增長11.6%和11.9%。旅游業(yè)已成為海南國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，海南已成為中外游客向往的旅游目的地。2002年，旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢仍然保持較強勁的勢頭。全年共接待旅游過夜人數(shù)1254.96萬人次，比上年增長8.1%。其中接待海外旅游者38.93萬人次，下降14.8%；接待國內(nèi)旅游者1216.03萬人次，增長9.0%。在海外旅游者中，外國人16.52萬人次，增長27.5%；香港同胞14.77萬人次，下降36.1%；澳門同胞1.92萬人次，下降43.0%；臺灣同胞5.72萬人次，下降8.3%。全年實現(xiàn)旅游總收入95.38億元，比上年增長7.4%。2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份《中國旅游品牌問卷調(diào)查》，報告結(jié)果表明，海南（?？冢┍涣袨槿珖钤敢庥斡[的旅游區(qū)、點之首，位居蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳前列。據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測：由于受“9·11”事件的影響，特別是已經(jīng)爆發(fā)的第二次海灣戰(zhàn)爭的影響以及全球恐怖主義的漫延，中國將成為世界游客首選的旅游目的地。而海南由于其所處的獨特的地緣位置，安全系數(shù)相當大，海南省在黨和政府深入貫徹“十六”大的精神和十屆人大會議的指引下，社會安定、詳和，人民安居樂業(yè)，必將成為旅游目的地中首選的首選。酒店接待能力逐年變化近幾年，海南酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對四、五星級酒店的需求逐年提高。如三亞新增的天域、凱萊，瓊海博鰲的金海岸等五星級酒店，年平均入住率達75%以上；三亞的珠江花園等四星級酒店，年平均入住率達80%左右；?？诘乃男羌壱陨系木频耆胱÷势骄?0%左右?？偟目矗Ｄ显缙诮ㄔO(shè)的部分三星級以下酒店經(jīng)營不穩(wěn)定，經(jīng)過市場細分之后，四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。特別是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅游服務(wù)質(zhì)量，高星級酒店的需求正在逐年增加。酒店入住率和房價走勢近幾年，部分三星級以下、經(jīng)營期限長且未重新裝修的酒店在經(jīng)營上遇到了新的挑戰(zhàn)，競爭較激烈。但四星級以上且周邊環(huán)境良好的酒店，如海濱、河畔具有區(qū)位優(yōu)勢的經(jīng)營狀況良好。酒店開房率同酒店檔次形成正相關(guān)的發(fā)展趨勢，而四星級酒店標準和房價基本適應(yīng)當前國內(nèi)外游客的消費水平，酒店入住率和經(jīng)營效益要高于其它級別的酒店。?？诘奈寮宜摹⑽逍羌壘频昴昃胱÷蕦φ毡砻Q地理位置酒店星級客房數(shù)量(間)年平均入住率平均門市房價(元/間)環(huán)島大酒店?？诤５閸u540898年43.6%，99年51%，2000年65%，2001年66%1100—1300金海岸酒店海口海甸島540098年46%，99年62%，2000年72%，2001年73%1100—1280文華大酒店?？跒I海大道531898年55%，99年58%，2000年67%，2001年69%1400—1700寶華海景酒店?？跒I海大道442698年58%，99年65%，2000年76%，2001年77%800—980黃金海景大酒店?？跒I海大道423098年60%，99年69%，2000年78%，2001年80%700—960?？谑新糜问袌銮闆r海口市2000年接待國內(nèi)外游客324.81萬人次，比上年增長16.81%；旅游總收入26.02億元人民幣，比上年增長10.86%。2001年接待國內(nèi)外游客369.8萬人次，比上年增長13.85%；旅游總收入27.79億元人民幣，比上年增長6.8%。旅游人數(shù)及經(jīng)濟效益創(chuàng)近幾年來的最高水平。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進。我市著力構(gòu)建“瓊州海峽旅游度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α保_展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模高層次活動，培育了觀光度假、商務(wù)會展、體育健身等旅游產(chǎn)品，促進旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。全年接待過夜旅游人數(shù)391.4萬人次，比上年增長4.3%。全年實現(xiàn)旅游總收入33.75億元，比上年增長7.8。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進。我市著力構(gòu)建“瓊州海峽旅游度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α保_展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模高層次活動，培育了觀光度假、商務(wù)會展、體育健身等旅游產(chǎn)品，促進旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。全年接待過夜旅游人數(shù)391.4萬人次，比上年增長4.3%。全年實現(xiàn)旅游總收入33.75億元，比上年增長7.8%。但作為大特區(qū)省會城市的?？谑?，酒店分布中，高檔酒店偏少，以商務(wù)酒店居多，尤其缺少休閑度假型高檔服務(wù)設(shè)施。過去幾年，海南旅游均以環(huán)島旅游為核心，?？谑屑爸苓叺貐^(qū)因缺少有特色的旅游景點及相關(guān)設(shè)施而使海口市僅作為環(huán)島游的登島點和離境點，由于三亞鳳凰國際機場落成開通，來海南旅游的空中通道并非?？谝惶?，這就使海口市旅游發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。因此，大力開發(fā)以海口為中心的瓊北旅游資源，建設(shè)富有特色的觀光、濱海休閑度假型旅游，已成為當務(wù)之急，也是未來?？谑新糜翁厣放畦T造的重中之重。擬建的?？谛峦鉃?fù)興城是從建設(shè)地的自然、生態(tài)環(huán)境、建筑物建設(shè)規(guī)模、風(fēng)格以及設(shè)施，均堪稱一流的海濱休閑度假、商務(wù)會議綜合型館所，必將對國內(nèi)外游客產(chǎn)生強大的吸引力。第二節(jié)?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預(yù)測十屆人大后，海南省把發(fā)展旅游業(yè)放在了突出的重要地位，相關(guān)的旅游優(yōu)惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了旅游業(yè)的發(fā)展，據(jù)資料，旅游團隊和散客人數(shù)大大增加，?？凇包S金周”之前，曾因旅游團隊數(shù)量的不斷增加，一度出現(xiàn)接團空調(diào)大巴車緊張，導(dǎo)致某些旅行社不得不放棄個別接團計劃。與旅游相關(guān)的配套設(shè)施呈現(xiàn)出不敷需要之況，也正因為如此，?？谑懈咂焚|(zhì)的星級酒店逐年增加，以適應(yīng)市場需求。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，在相對穩(wěn)定、相對平衡的價格構(gòu)成中，?？谑芯频暌云湓絹碓酵晟?、越來越高檔的硬件設(shè)施，和更趨嚴格的管理制度、更趨一流的服務(wù)水準，創(chuàng)造出年平均入住率在67.4%以上的業(yè)績?？梢哉f，?？谑幸云洫毺氐臍夂蛸Y源和旅游資源，吸引了如潮的游客，使酒店業(yè)出現(xiàn)了空前的淡季不淡的經(jīng)營狀況。?？谑惺俏覈匾臒釒I海旅游城市和旅游休閑度假勝地，是海南省政治、經(jīng)濟、文化、旅游、交通運輸中心。作為大特區(qū)省會，不僅享有國家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的投資環(huán)境，更為國內(nèi)外投資者提供了得天獨厚的風(fēng)水寶地和無限商機。海口市將建設(shè)成為我國著名的對外開放城市，具有現(xiàn)代水平和國際化的新型海濱旅游城市，成為我國乃至東南亞地區(qū)經(jīng)濟、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養(yǎng)中心。隨著粵海鐵路的全線貫通，海峽變通途已成為事實，海南連接大陸的劃時代開端已經(jīng)到來。由于解決了制約海南旅游的最重要的交通問題，屆時，到海南旅游的人數(shù)將成倍增長，乘坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡瓊州海峽，游覽南島天涯。成千上萬的游客乘坐火車紛至沓來，將為海南旅游和酒店業(yè)帶來無限商機，開辟更加廣闊的前景。第三節(jié)?？诓惋嫎I(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測2000年全省有餐飲網(wǎng)點1.39萬人，從業(yè)6.88萬人，餐飲業(yè)零售額22.88億元，增長13.2%。餐飲業(yè)“節(jié)假日經(jīng)濟”效應(yīng)明顯。椰子節(jié)和“五一”長假期間，?？谑?5家知名飯店、酒家和金龍美食一條街推出一系列風(fēng)味食品，開展各種促銷活動，使營業(yè)額有較大增幅；春節(jié)和國慶節(jié)長假期間，?？?、三亞、瓊海、興隆等旅游熱點地區(qū)餐飲業(yè)生意興旺。2002年，春節(jié)期間，幾家大商場的銷售額都很可觀，從元月14日至23日的10天里，第一百貨、生生百貨、樂普生三家商場銷售額合計為5636萬元。比上年同期增長48.3%。各超市、貨倉商場的銷售形勢也非常喜人，萬福隆超市年貨空前熱銷，日銷售額最高時達220萬元。五一黃金周，第一百貨每天都有3萬以上的客流量，銷售額高達1300萬元，最高的一天銷售了378萬元，與上年同期相比增長27.7%。信興家電商場的空調(diào)節(jié)的推動下，銷售額增長3倍。2001年海口餐飲業(yè)，得益于國家擴大內(nèi)需政策的積極影響，以及海口經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入增多，從而促進餐飲消費繼續(xù)需求旺盛。全年餐飲業(yè)零售額達8.09億元，占全市社會消費品零售總額的10%，比上年增長11.1%。餐飲業(yè)網(wǎng)點2887個，比上年增加188個。2002年?？诓惋嫎I(yè)仍然保持良好的發(fā)展勢頭。餐飲業(yè)零售額1.51億元，增長8.9%。由于“旅游經(jīng)濟”、“會議經(jīng)濟”和“假日經(jīng)濟”的共同影響，海口餐飲業(yè)的前景無疑是看好，同時也會帶動娛樂業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、保健按摩業(yè)的新發(fā)展。第四節(jié)?？谛峦鉃?fù)興城客源分析從對我國大中小型居民收入水平的統(tǒng)計來看，中國人不但收入水準開始部分進入中產(chǎn)階段，并且他們手中可以自由支配的現(xiàn)金也相對增多，儲蓄存款的中位數(shù)在5萬元人民幣之間，可以用來在國內(nèi)旅游的資金是相當充足的。國內(nèi)旅游市場日趨成熟，客源結(jié)構(gòu)趨向合理。家庭出游成為旅游市場的主力軍，自助游較興旺，特別是“春節(jié)”和“五一”兩大黃金周中表現(xiàn)尤為突出；消費能力強的散客正快速增長，所占比例上升較快；雖全球經(jīng)濟放緩，但我國積極刺激國人消費，拉動內(nèi)需取得成效，經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，來我市的商務(wù)客人、會展和會議旅游仍在繼續(xù)升溫；旅游產(chǎn)品的精品化、旅游市場運行的有序化和理性化等都有不同程度的提高。新外灘復(fù)興城建成后，由于其多功能的設(shè)計、多商業(yè)業(yè)態(tài)的功能組合，客源必然是多方面的。有住客、食客、游客、觀光客、會議客以及購房業(yè)主等等。綜合性的特色經(jīng)營必將招攬多方面的消費者。為保證客源，公司將以其更為完善的硬件服務(wù)設(shè)施、更高標準的服務(wù)水平、更具有特色的服務(wù)功能，牢牢地吸引客源，經(jīng)測算，這部分客源數(shù)量之多，已足以維持復(fù)興城的正常運轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上，公司將借助新的條件，不遺余力地開辟新客源。海南自1988年建省以來，?？诘慕?jīng)濟獲得了高速發(fā)展。到2001年，人口從32.72萬增長到88.32萬，翻了一倍；國內(nèi)生產(chǎn)總值從8.89億元增長到145億元，增長了16.4倍；地方財政收入從6523萬元增長到222675萬元，增長了34倍；社會商品零售總額從5.58億元增長到81.03億元，增長了14.5倍。2003年1月1日，新海口市各級行政區(qū)掛牌。根據(jù)國務(wù)院正式批復(fù)調(diào)整?？谛姓^(qū)劃：撤銷瓊山市，撤銷海口秀英區(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)的行政區(qū)域，設(shè)立?？谑行阌^(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。調(diào)整后的海口市人口由原來的80多萬增加到160萬，增加近1倍；土地面積由原來的236.4平方公里擴大到2364.8平方公里，擴大10倍。購買力支持據(jù)資料統(tǒng)計所得，城鎮(zhèn)居民可支配收入表如下：年份城鎮(zhèn)居民收入（元）198711121998674919997059200071032001775520028004據(jù)世界經(jīng)濟組織分析，當人均收入達到1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)將會大力發(fā)展。由于?？谑谐擎?zhèn)人均收入已基本達到1000美元，且伴隨人口基數(shù)的增長，?？谑蟹康禺a(chǎn)將會有一個良好的發(fā)展期。?？谑凶鳛楹Ｄ系氖鞘?，人均收入消費水平要高于全省平均水平，同時，?？谑袀€人存款高達180億元；?？诘慕?jīng)濟發(fā)展已經(jīng)展現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，對內(nèi)地投資者吸引力已越來越大，且由于目前的股市等其它投資渠道不暢，投資商業(yè)物業(yè)已是投資者的首選，本項目定位于步行商業(yè)街，以休閑娛樂、餐飲、商業(yè)為主，這樣的物業(yè)產(chǎn)品在市場中有足夠的吸引力。項目的終端消費者分析消費者新的消費觀念形成隨著人們生活水平的提高，人們消費觀念出現(xiàn)了新的排序：一是休閑娛樂，二是餐飲，三是購買商品。即消費已經(jīng)不再停留在簡單的購買商品上，“休閑的吃喝玩樂購”消費已經(jīng)是多數(shù)人的一種主要消費形態(tài)，而購買也變成了種隨機行為，受購買環(huán)境、心情、誘導(dǎo)影響較大，且購買商品不是目的，而是為了享受這一過程及樂趣。項目周邊人口構(gòu)成、經(jīng)濟狀況及消費習(xí)慣分析項目位于海口市中心城區(qū)——龍華區(qū)，是?？谡?、經(jīng)濟、文化中心，該區(qū)常住人口30多萬人，其中戶籍人口20多萬人。公務(wù)員、企業(yè)管理人員在居民中占有較大比例，該部分居民收入較穩(wěn)定，人均可支配收入在海口市各大城區(qū)人均水平是最高的，屬高收入、高消費群體，是?？谑兄懈邫n消費品的中堅力量。他們對商品價格不十分敏感，對購買場所環(huán)境、服務(wù)及商品品質(zhì)要求較高。本項目的中高檔商業(yè)定位較符合這類消費群體的消費習(xí)慣，具有較好的商業(yè)依托。項目目標購買（租賃）客戶分析經(jīng)過對?？诮鼛啄甑闹饕虡I(yè)樓盤銷售調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，55%的客戶是為了出租贏利而購買商鋪，而以自營為目的購買商鋪的客戶占35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。本項目目標購買客戶為以下幾種類型：長期投資型客戶這類客戶是本項目最主要的目標客戶，屬較富裕一族，資金雄厚，鑒于目前投資渠道少，銀行利息低，股票風(fēng)險又高，而其它投資經(jīng)營未具備一定能力情況下，較認同房地產(chǎn)這種穩(wěn)妥的投資方式。此類型客戶主要有兩種：其一是專業(yè)的商鋪投資商，一般擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，通常自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；其二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。自主經(jīng)營型客戶這類客戶在海口市有多年成功經(jīng)營經(jīng)驗，代理知名中高檔品牌，是商界中較為成功的商人，多屬個體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主；也有部分是外地來?？诮?jīng)營多年或?qū)？谑杏幸欢ǔ潭攘私獾膫€體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主；購買商鋪后用于自己經(jīng)營。短期投資型客戶也可稱為炒作型客戶，這類客戶是專業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)炒家，對?？谑蟹康禺a(chǎn)市場有一定的研究，專門對房地產(chǎn)物業(yè)特別是商業(yè)物業(yè)進行短期炒鋪賺錢（如短期的低吸高拋，或經(jīng)過兩到三年時間的市場培育等商場作旺，鋪面升值后轉(zhuǎn)手賣出賺錢）。項目目標租賃客戶個體經(jīng)商者、新移民、已下崗（退休）決定重新創(chuàng)業(yè)的人士、部分品牌產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，意欲此類置業(yè)者亦大有其人。公司將采取有效的措施，保證客源源源不斷，逐步進行市場拓展。首先，公司已擬定了極富創(chuàng)意且符合市場需求的招商計劃，如售房計劃，擬出售體量值的60%，還確定了復(fù)興城市場準入門坎，堅決杜絕低水準、趨同性、賣點平庸的客商入住，爭取品牌效應(yīng)，爭取客源。其次，由于中國中產(chǎn)階層已實質(zhì)性形成，加以旅游、會務(wù)的推動，公司的市場定位是以中高檔消費為主，以餐飲業(yè)為主，將占到業(yè)態(tài)量的1/3強，經(jīng)營服務(wù)方面，也將輔之以多特色、多方位、多品位、適應(yīng)市場的各種消費服務(wù)。第五節(jié)市場定位海口市商業(yè)市場業(yè)態(tài)特點分析：行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展?？谑猩虡I(yè)發(fā)展迅猛，社會消費品零售總額近年以年9—11%的速度增長，2001年餐飲零售額增長11.1%，2002年仍保持良好的發(fā)展勢頭，餐飲零售額增長8.9%。餐飲消費在消費總額中的比例也越來越高。商業(yè)業(yè)態(tài)細分商業(yè)市場的自動調(diào)節(jié)作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，具體表現(xiàn)為商業(yè)市場進一步細分化：倉儲式超市、各種國際品牌的專賣店、量販店、會員店等大量出現(xiàn)。不同商業(yè)業(yè)態(tài)滿足著不同市場層面的需求，新的商業(yè)業(yè)態(tài)已逐步得到市場的認同，?？诘纳虡I(yè)發(fā)展正趨向與世界同步。業(yè)態(tài)市場的空缺現(xiàn)有業(yè)態(tài)市場組成豐富，但功能比較單一，難以形成規(guī)模；另一方面，消費檔次提升、消費需求越來越高，迫切需要具備規(guī)模資源整合優(yōu)勢的全天候、全功能綜合性商業(yè)文化休閑消費中心出現(xiàn)，以填補這一市場空白。外地資本涌入華聯(lián)、廣百等大型零售商的進入，有效地刺激了本地行業(yè)的發(fā)展，而萬福隆等一批本地商家的崛起則顯示出本地行業(yè)極大的市場適應(yīng)性、對新生事物的接受能力。商務(wù)活動日趨頻繁商業(yè)的發(fā)展促進了相關(guān)行業(yè)的衍生，各種服務(wù)性、中介性的商務(wù)公司大量出現(xiàn)，各種有關(guān)的產(chǎn)品展示會、商貿(mào)洽談會頻頻召開，商務(wù)活動日趨頻繁，與之相應(yīng)的商務(wù)洽談、休閑、食宿等場所身價日增，為綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)休閑區(qū)的產(chǎn)生營造了良好的契機。綜上所述，本項目應(yīng)定位于集休閑娛樂、觀光、餐飲、商務(wù)、購物于一體，全天候、全功能、開放式、綜合性商業(yè)文化休閑消費中心，實現(xiàn)“一站式”的消費及經(jīng)營理念。海南的熱帶海濱旅游產(chǎn)品有巨大的市場與潛力，根據(jù)國內(nèi)外旅游市場需求分析，海南旅游的客源結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢已由觀光游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。新外灘復(fù)興城在對國內(nèi)外旅游市場需求的宏觀預(yù)測分析和?？谑猩虡I(yè)市場業(yè)態(tài)特別分析基礎(chǔ)上，著重于開拓消費層次為中高檔的度假、商務(wù)、會議游客，結(jié)合項目地塊瀕水、景觀、交通和輻射等區(qū)域特點，市場定位在休閑度假、會務(wù)商務(wù)、旅游、和觀光、飲食購物、休閑娛樂等多功能消費上。市場目標是，主要針對特殊消費人群，如企業(yè)客戶、企業(yè)商務(wù)、公務(wù)接待、會議培訓(xùn)、國內(nèi)外游客等，發(fā)展餐飲業(yè)優(yōu)勢，以極富特色的中、西餐飲為主，整合休閑、娛樂、桑拿、健身、水療、茶藝、商務(wù)、會議中心、圖書館、兒童樂園、科技館、藝術(shù)館等多種服務(wù)項目。同時，商業(yè)步行街也將為普通游客和市民提供休閑、購物、觀光和娛樂服務(wù)。在建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營模式上要定位如下主要內(nèi)容和特色：打造海口市的旅游休閑商圈。?？谑姓?guī)劃，擬充分利用濱海大道、龍昆路和世紀大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮萬綠園、世紀廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游休閑設(shè)施、酒店一起，打造海口市的休閑旅游商圈。這個商圈狹義包括世紀廣場、萬綠園、濱海公園等三個公園，京豪會館、臺灣會館、生生百貨和本項目；廣義商圈還包括周邊的酒店。在這個旅游休閑商圈中，老項目功能單一，不能起到統(tǒng)領(lǐng)作用；只有用一批新建項目來覆蓋眾多的功能。更重要的是：這種旅游休閑商圈的項目需要結(jié)合海南本地的特點，具有公用性、開放性和先進性。公司規(guī)劃用商業(yè)步行街將若個項目的多種服務(wù)功能有機融合一起，形成設(shè)施配套、功能互補、相得益彰的經(jīng)營格局。游客和市民從“萬綠園”出發(fā)，通過跨龍昆灣的步行橋，即可達到本項目，進入商業(yè)步行街，可橫穿京豪會館、臺灣會館，到達世紀廣場。為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。海南的陽光、空氣、沙灘、海浪（4S資源）是全國獨有的資源。而濱海土地資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。濱海地區(qū)是一個海濱城市中景色最優(yōu)美、最能反映出城市特色的地區(qū)，因此，項目方案規(guī)劃要確保濱海地區(qū)的共享性是一重要原則。讓全體市民共同享受濱海地區(qū)旅游資源，既有社會效益，也有經(jīng)濟效益。本項目設(shè)計統(tǒng)盤考慮海面觀景、建筑造型、景觀塑造、業(yè)態(tài)格局以及人物流的互動，在海口市顯要的濱海位置上，托出了一處絢爛奪目的建筑群。它包含了多方面的內(nèi)涵。第一，改善濱海地帶水體的生態(tài)環(huán)境，開發(fā)時已關(guān)注到生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性，尤其是水體的質(zhì)量問題，擬采用環(huán)保生態(tài)式管理模式，引入先進技術(shù)，實現(xiàn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的零污染；第二，增加公共空間，開發(fā)濱海地區(qū)，提高城市的素質(zhì)，特別是增加供公眾共享的公共空間；第三，吸引人的、優(yōu)美的城市環(huán)境設(shè)計，如濱海的城市輪廓線、激動人心的濱海節(jié)點、連續(xù)的開放空間、無阻擋的視線走廊等。本項目的建設(shè)可在?？跒I海海岸線上，形成富有特色的旅游景點。進入美蘭機場的飛機在航線拐彎時，從機艙望去，世紀大橋猶如一條白色長龍，靜臥在秀英灣東側(cè)的海甸溪出?？?，視線焦點自然凝聚在本項目的地塊上；由海安、湛江和瓊州海峽駛來的輪船轉(zhuǎn)入?？跒硶r，視覺焦點也落在世紀大橋、世紀廣場和本項目的地塊上；駕車在世紀大橋、濱海立交橋、龍昆北路、濱海大道行走，視線被世紀大橋高聳的雙塔所吸引，視野仍在這一地塊上。站在本項目的地塊上看?？诘某鞘休喞€，國貿(mào)、濱海大道一帶的高樓大廈鱗次櫛比、錯落有致，與椰樹、藍天白云和水中倒影構(gòu)成了一幅美麗的濱海圖畫。黃昏，斜陽西下、晚霞滿天，遠眺秀英灣，金光粼粼、帆船點點；海岸線上，椰影婆娑、燈光閃爍……晚上，城市燈火通明，高樓大廈輪廓時隱時現(xiàn)，繁星閃爍，萬綠園人流涌動，夜色瀾柵，世紀大橋和濱海立交橋車水馬龍……俯瞰瓊州海峽南岸，美麗的城市輪廓線和五顏六色的城市夜景，為?？谛滦蜗蟮拇_立，平添了濃重的一筆。打造全國一流的商業(yè)步行街。商業(yè)步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。美國紐約大道、法國香榭麗舍大街、日本東京都大街等是國際著名商業(yè)街，北京王府井大街、上海南京路、廣州北京路等是國內(nèi)知名商業(yè)街。商業(yè)街的成功在于整體優(yōu)勢，在于特色經(jīng)營的專業(yè)店和大的商場，還有餐飲、休閑、娛樂等等，它的業(yè)態(tài)和功能是比較齊全和完善的。當人們的消費方式過渡到情感消費時，物質(zhì)消費會逐步讓位于精神消費，只有城市商業(yè)步行街才能滿足別的商品經(jīng)營模式后不能解決的此類需求。從建筑理念上說，本項目人性化、藝術(shù)化、環(huán)境化的設(shè)計思想得以充分體現(xiàn)。濱海景觀的海洋文化特質(zhì)、海天一色、綠樹成蔭的生態(tài)綠色概念、無干擾的步行商業(yè)街、多業(yè)態(tài)的文化特色、在休閑購物娛樂中感受到與自然界的交融；一站式、開放式的消費方式，坡屋頂?shù)哪蠂L(fēng)情，既體現(xiàn)了以人為本的現(xiàn)代理念，又體現(xiàn)了以自然為本的哲學(xué)觀。所有這些設(shè)計元素的融入，為本項目的市場定位奠定了先進的、堅實的前瞻性基礎(chǔ)。本項目將成為海口劃時代的大型綜合性旅游商業(yè)中心、?？谑兰o商圈的商業(yè)旗艦，從規(guī)模優(yōu)勢可形成密集的多業(yè)態(tài)集群，提供更豐富的服務(wù)及消費選擇，并通過“規(guī)模、品牌”等經(jīng)營優(yōu)勢進一步鞏固商業(yè)旗艦地位。第六節(jié)業(yè)內(nèi)?？谑袌龇治錾虡I(yè)面鋪海口市租金情況?？谑袕?987到2002年，?？谑械纳鐣唐妨闶劭傤~從5.58億元增長到102.66億元，增長了18.4倍。批發(fā)、零售和餐飲業(yè)實現(xiàn)GDP18.96億元，占全市GDP的13.1%，比上年增長8.5%。所占比重，比全國平均水平9%高出4.1個百分點，比商業(yè)發(fā)達的上海市還高2.5個百分點?？梢娚藤Q(mào)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻度日益提高，已成為海口市國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。傳統(tǒng)商業(yè)。百貨商場內(nèi)的租金都比較高，一般都在400元/平方米·月（實際經(jīng)營面積）以上，有的甚至更高。大部分采用的是保底加提成的方式。即商店業(yè)主統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收款，按25%—30%提取營業(yè)流水，由經(jīng)營者開具增值稅發(fā)票。當營業(yè)額達不到最低標準時，經(jīng)營者必須補足保底款。名稱面積經(jīng)營項目合作方式價格或分成比例說明第一百貨30000百貨、服裝聯(lián)營20%—30%樂普生13000百貨、服裝聯(lián)營20%—30%生生百貨13000百貨、服裝聯(lián)營350元/M2，20%—35%明珠廣場90000百貨、服裝聯(lián)營、出租20—30%東方廣場13500百貨、超市聯(lián)營、出租200—350/M2金世紀商城20000百貨、超市聯(lián)營250—500，26%售價20000傳統(tǒng)商業(yè)街。傳統(tǒng)商業(yè)街租金比較貴，海秀東路DC城、明珠商業(yè)廣場附近臨街的專賣店租金高達250—300元/平方米·月；泰龍城一般的鋪位租金為250元/平方米·月，臨街的鋪面租金高達350元/平方米·月；國貿(mào)附近，臨街的一樓鋪面租金為150—200元/平方米·月，金福城一樓臨街鋪面的租金報價高達260元/平方米·月，二樓鋪面的租金為80—100元/平方米·月，三樓的租金為50元/平方米·月；金龍路飲食一條街的租金報價為45元/平方米·月（一、二樓連租），藍天路（原機場路）的租金為30—40元/平方米·月；玉沙路口的租金為一樓80元/平方米·月、二樓租金40元/平方米·月，南航東路飲食店的租金為15—20元/平方米·月，工業(yè)大道大飲食店的租金為10—15元/平方米·月。最近，在?？诟郏ㄐ阌⒏郏┒^(qū)門口（濱海大道北側(cè)）推出了約2000平方米的“汽車物流中心”，由貨運公司和?？诟奂瘓F合作開發(fā)，每個鋪面98平方米（1—3層），15年一次交納租金為198000元（折合約2000元/平方米·年），三年租期合同月租2500元/月，零租押金6萬元，月租2500元。折合租金為：15年期11元/平方米·月，3年期和零租的租金為25元/平方米·月。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：由于城市拆遷，臨街鋪面銳減，營業(yè)鋪面供不應(yīng)求，租金看漲。已經(jīng)擁有鋪位的在轉(zhuǎn)讓時收取4萬—5萬元的高額轉(zhuǎn)讓費。同時，我們還發(fā)現(xiàn)：在位置相同或相近的區(qū)域，租金與營業(yè)面積成反比例：零售商業(yè)鋪面一般面積?。?0—50平方米/個），租金相對比較高，而風(fēng)味餐廳的營業(yè)面積居中，面積在100—300平方米/間，租金一般要比大面積的大型餐廳高50%—100%，而大型餐廳的面積一般都在1000平方米以上，租金都比較便宜。鋪面售價情況在售的商業(yè)鋪面數(shù)量少，面積規(guī)模都不大。主要有：位于國貿(mào)大道的歐美佳，面積約5500平方米，三層裙房結(jié)構(gòu)，一樓售價為13000元/平方米，二樓售價為10000元/平方米，三樓售價為7000元/平方米。發(fā)展商統(tǒng)一返租10年，年租金為售價的8.0%。位于國貿(mào)大道的金福城，面積約4000平方米，一樓售價為12000—15000元/平方米，二樓售價為5000—6000元/平方米，三樓售價為3500—4000元/平方米。發(fā)展商也可以返租，租金為售價的8.8%。位于海秀東路的海南明珠商業(yè)廣場，鋪面售價為20000元/平方米，有價無市，原因是鋪面都被發(fā)展商抵押給了銀行，售價是發(fā)展商的商業(yè)管理公司代售的。另有一家長沙的公司整體出售位于商業(yè)廣場四樓的約4900平方米的物業(yè)，售價約5000元/平方米。嘉華城市花園三層裙房約15000平方米，一層的售價為16800元/平方米，租金為250元/平方米·月。最新推出的海南中央商城一期工程面積15000平方米，首層定價10000元/平方米，反租回報為10%。據(jù)稱2-3樓已經(jīng)全部售完。另有其他區(qū)域的少量商業(yè)鋪面出售，一般都位于商住樓的1—3層，屬于裙房，面積都在3000—8000平方米左右，價格在4000—8000元/平方米左右?！皻W美佳”案例分析“歐美佳”是目前海口市場推出的面積比較大的商業(yè)鋪面，面積5500平方米。硬件設(shè)施一般，比較明顯的是商業(yè)人流交通組織不理想，只有一部自動扶梯位于西側(cè)靠墻。單位面積太小（5—6平方米/單位），公攤高達45%，幾乎可以說是在賣柜臺。物業(yè)管理費為2—3元/平方米·月，空調(diào)費目前未定，維修基金為總房價的3%。銀行提供5成10年按揭。為了吸引買家，發(fā)展商承諾10年返租，年返租回報為8%（折合一樓的實際租金為66.67元/平方米·月），一次性預(yù)付2年租金。為商家計算了租金和月供樓款的對比，聲稱國貿(mào)附近的租金為300元/平方米·月，8年市值增長5倍。由于單位劃分很小，統(tǒng)一返租的租金較高，銷售對象基本上鎖定在投資而非自營，所以銷售業(yè)績不錯。但這個銷售模式存在很大的隱患：如統(tǒng)一經(jīng)營需引進著名商家，5500平方米的商業(yè)設(shè)施不大不小，一般商業(yè)企業(yè)不愿意介入，而且租金會非常便宜，絕對達不到8%的回報；要提高租金，只有租給個體經(jīng)營者，個體經(jīng)營者混亂的經(jīng)營狀況將無法長期延續(xù)昂貴的租金。最后，發(fā)展商將背上沉重的返租租金負擔，無法兌現(xiàn)對買房客戶的承諾。調(diào)查情況匯總表?？谑谐鲎?出售物業(yè)調(diào)查表物業(yè)名稱地理位置租金（元/平方米·月）售價（元/平方米）其他DC城海秀東路1F：300—2002F：1503F：70—150按使用面積計算，包括管理和空調(diào)等億圓商城海秀東路1F：100，2F：70僅限于珠寶、飲食每年遞增20%泰龍城大同路250—350空調(diào)+物管：45元/M2歐美佳國貿(mào)路年：售價的8%1F：130002F：100003F：7000公攤45%，管理：2—3元，空調(diào)另計金福城國貿(mào)路1F：150—2002F：80—1003F：501F：12000—150002F：5000—60003F：3500—4000簽返租合同，返租年租金為8.8%。歡樂天地國貿(mào)路1F：100—200元2F：803F：60屬于簡易臨時用房，很快就會拆遷中雅鋪面濱海大道1F：802F：40快拆遷了，租金自然下跌正昊大廈國貿(mào)路1F：1302F：60至少租一半（約500平方米）嘉華城市花園金龍路1F：2501F：16800方案尚未最后決定中鹽大廈玉沙路1F：2002F：180金龍路飲食一條街金龍路45（1—2F整體）工業(yè)大道飲食街工業(yè)大道15單個面積都在500M2以上南寶路飲食街南寶路15—20單個面積200—300南航東路飲食街南航東路20—30單個面積200—300海港物流中心濱海大道25單個面積98平方米名門廣場藍天路30—40（1—3F整體租用）至少1500平方米中誠廣場國貿(mào)路1F：2201F：26800周昌商廈國貿(mào)路1F：30000中央商城海口港旁1F：10000返租10年年租金為8%由此可見，新外灘·復(fù)興城憑借其優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施、得天獨厚的地塊優(yōu)勢、領(lǐng)導(dǎo)潮流的經(jīng)營理念、多業(yè)態(tài)集成的規(guī)模效應(yīng)，售價定位在6000—10000元/m2，是大有市場潛力的。加之，復(fù)興公司擬采用出售、租用和自用三種經(jīng)營策略，再輔之以分期實施、分階段推進，足可游刃有余，市場前景十分看好。建設(shè)地點及建設(shè)條件第一節(jié)項目建設(shè)地點海口新外灘·復(fù)興城項目地址選擇在?？谑袛M建的世紀廣場西南側(cè)，在世紀大橋西側(cè)，與萬綠園公園僅一河之隔，北面為大海，地理環(huán)境十分優(yōu)越。第二節(jié)建設(shè)條件氣候條件?？谑袑贌釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候區(qū),全年氣候溫和，雨量充沛，濕度及降雨量較大。1月份氣溫最低，7月份最熱，冬春少雨，雨季一般集中在8—10月，夏秋季為臺風(fēng)季節(jié)，其中8、9月臺風(fēng)最多。該地區(qū)氣象指標如下：年平均氣溫：23.8℃極端最高氣溫：38.9℃極端最低氣溫：2.8℃最熱月平均溫度：28.4℃最冷月平均溫度：17.2℃最熱月相對濕度：83%最冷月相對濕度：85%年平均降雨量：1684.5mm冬季主導(dǎo)風(fēng)向為EN夏季主導(dǎo)風(fēng)向為ES每年臺風(fēng)2—3次最大風(fēng)力8—10級年日照時數(shù)2239.8小時地形地貌本項目所在地緊靠瓊州海峽，地勢比較平坦，地形地貌比較簡單。區(qū)域地質(zhì)資料表明，本區(qū)地處濱太平洋斷裂體系中國東南沿海斷裂系北緣的雷瓊斷陷區(qū)內(nèi)，該斷陷形成于新生代初，沉積了巨厚的海陸交互相第三系和第四系，同時噴發(fā)堆積了多期基性火山巖。據(jù)瓊北地區(qū)地震區(qū)劃資料，瓊北地區(qū)活動性斷裂帶構(gòu)成了云龍隆起區(qū)的主要構(gòu)造骨架，其中位于瓊山附近分布一條近東西走向的鋪前——馬裊斷裂，形成于白堊紀末，具正斷層性質(zhì)，該斷裂是1605年瓊山7.5級大地震的發(fā)震構(gòu)造之一，且與NNW向斷裂交匯處還曾發(fā)生中強地震。通過巖土工程初步勘察工作，初步查明了擬建場地工程地質(zhì)條件，主要結(jié)論如下：(1)鉆孔所揭露的場地土從上至下可劃分為3個巖性單元層，即①素填土、②淤泥質(zhì)土、③粉質(zhì)粘土夾細砂。(2)場地內(nèi)分布①素填土及②淤泥質(zhì)土物理力學(xué)性質(zhì)較差。各土層其承載力標準值分別為①素填土fk=50～80KPa、②淤泥質(zhì)土fk=50～80KPa、③粉質(zhì)粘土夾細砂fk=200～280KPa。(3)初步判定場地土類型為中軟場地土，建筑場地類別為II類。(4)擬建場地位于地震基本烈度8度區(qū)，初勘建議可不考慮地震液化問題。(5)擬建場地應(yīng)根據(jù)建筑物荷載特點，分別考慮不同地基基礎(chǔ)方案。(6)當采用復(fù)合地基對軟土進行處理時，應(yīng)查清其有機質(zhì)含量，并進行室內(nèi)加固試驗或現(xiàn)場試驗，從而確定不同的處理方法。工程場地地震安全評價根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自1998年3月1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴建的建設(shè)工程，必須達到抗震設(shè)防要求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴重次生災(zāi)害的工程，必須進行地震安全性評價。海南省人民政府于1996年12月曾發(fā)布第98號政府令，提出《海南省工程場地地震安全性評價管理辦法》，對于必須進行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細的規(guī)定。按照上述文件規(guī)定，本項目不在必須進行地震安全性評價工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。但考慮到海口屬于國家確定的地震重點監(jiān)視防預(yù)區(qū)，瓊山市在1605年又發(fā)生了7級以上地震，而本工程建在靠海地帶，又是人員比較集中的地方加上結(jié)構(gòu)布置上的一些特點，所以，對本工程項目抗震安全性必須予以高度重視。經(jīng)查閱大量地震資料，并與省地震局、省地震監(jiān)測研究中心等部門專業(yè)人員研究，本報告對項目地震安全性做如下評價：(1)關(guān)于建筑物選址與基巖斷裂帶關(guān)系問題查閱海南省地震斷裂帶分布圖，本選址有無斷層通過圖上沒有表示出來。經(jīng)查閱有關(guān)資料，工程所在地基礎(chǔ)屬軟基，地下巖面線埋深在1000米以上。經(jīng)咨詢有關(guān)專家后認為，目前我國技術(shù)，埋深這樣程度的基巖斷層情況是很難測得準確的，而較深地層的動參數(shù)指標也不易測準。綜合以上情況，可以認為本工程選址是可以的。(2)抗震設(shè)防問題按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖度。第三節(jié)外部建設(shè)條件給排水本項目主要用水有廚房用水、清洗用水和綠化用水。項目所在地緊靠兩條市政道路，道路上均敷設(shè)有300mm以上的供水管網(wǎng)，本項目供水有保證。本項目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水經(jīng)污水處理裝置處理達標后可直接排入市政污水管。供電本項目供電采用市政供電。項目所在地兩條市政路上均敷設(shè)有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。為了保證市政供電發(fā)生故障時不影響會館的正常營業(yè)可采用自備發(fā)電機。通訊本項目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項目的需要，內(nèi)部通訊可采用程控交換機。交通本項目處于市區(qū)，交通十分方便，完全能滿足本項目的需求。協(xié)作條件本項目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協(xié)作條件良好。建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模第一節(jié)建設(shè)內(nèi)容?？谛峦鉃?fù)興城項目位于海口市主城區(qū)金貿(mào)區(qū)北側(cè)，東臨世紀大橋并與濱海公園相望，北接濱海旅游觀光區(qū)，西側(cè)面海，南與龍昆北路及濱海大道相連。本項目選址與金貿(mào)區(qū)聯(lián)系緊密又相隔離，金貿(mào)區(qū)構(gòu)成了環(huán)抱它的背景環(huán)境，使其位于視覺中心的位置，本項目的建筑群將成為?？诘男碌貥?。本項目主要建設(shè)內(nèi)容為：按功能劃分為東、西、南、北四大部分區(qū)域的建筑群及停車場、綠化廣場工程。本項目建筑群以復(fù)興正街（精品購物街）為建筑群的主要景觀軸，復(fù)興小街（潮流街）為建筑群的次軸，由濱海休閑廊的騎樓把北部的品牌餐飲、會所、會議、辦公區(qū)；西部的的沿海休閑餐飲、商業(yè)區(qū)；東部的風(fēng)味餐飲、商業(yè)服務(wù)區(qū)；南部的娛樂中心區(qū)有序地連接起來。本項目建設(shè)內(nèi)容分為兩期建設(shè)，其中：建筑群的北、東、西部及室外停車場、綠化廣場作為一期工程，南部的娛樂中心區(qū)作為二期工程建設(shè)。第二節(jié)建設(shè)規(guī)模項目總用地面積52492m2，總建筑面積72041m2。本項目用地沿海岸線方向長約390m，最寬處約170m，建筑群的濱海主面長320m，為本項帶來了與眾不同的視覺特點；建筑群的高度結(jié)合造型和功能需要，以14m到21m不等，主體三層，局部五層，建筑體塊高低錯落，進退有致。其中復(fù)興主街（精品購物街）寬處20m，窄處12m，構(gòu)成建筑群的主要景觀軸，作為主要交通樞紐，復(fù)興小街（潮流街）迂回曲折，寬8m，構(gòu)成建筑群的次軸，騎樓（濱海休閑廊）寬3m，把幾個景觀節(jié)點有序地連接起來，豐富了沿海立面，凸現(xiàn)了熱帶海濱風(fēng)情和休閑商業(yè)氣息。本項目總建筑面積72041m2（其中一期64867m2、二期7174m2）。其中：室內(nèi)：50234m2；架空、街廊：11791m2；騎樓：2016m2；地下室：8000m2；容積率：1.22；建筑密度：37.5%；綠化率：25.9%；綠化面積：13598m2；公共開放空間：14563m2；機動車停車位：380輛（其中：地上183輛、地下197輛）。項目建設(shè)內(nèi)容及指標表總面積(m2)其中室內(nèi)(m2)街廊(m2)騎樓(m2)一期一層171201326718372016二層14189111193070三層13762111102652四層704854341614五層474832631485地下8000合計6486744193106582016二期一層25622352210二層27221982740四層五層地下合計717457001474總計7204149893121322016建設(shè)方案第一節(jié)總體布局本項目用地面積52492m2，沿海岸線方向長約390m，最寬處約170m，有絕佳的沿海風(fēng)景線。本項目力圖創(chuàng)建以人與海為主題的休閑空間。營造人性化、商業(yè)化、全天候的街市景觀。本項目擬建在?？谑行乱?guī)劃的世紀廣場西南側(cè)，西面以水上步行橋與萬綠園連接；南面是龍昆路生生百貨；北面接濱海旅游觀光區(qū)與世紀廣場等項目相呼應(yīng)；東面則結(jié)合世紀大橋的引橋部分和本建筑群的一端設(shè)計為綠化空間，軟化過渡大橋構(gòu)筑物對濱海環(huán)境的影響。建筑群平面布局本項目建筑群可分為四個功能區(qū)：北部的品牌餐飲、會所、會議、辦公區(qū)；西部的沿海休閑餐飲、商業(yè)區(qū)；東部的風(fēng)味餐飲、商業(yè)服務(wù)區(qū)；南部的娛樂中心區(qū)。復(fù)興主街（精品購物街）——由寬處20m、窄處12m的主街構(gòu)成建筑群的主要景觀軸，主要的交通樞紐都布置在此，兩端寬松的小廣場空間是主軸的起點和終點，同時巧妙地把外部人流引入內(nèi)部。復(fù)興小街（潮流街）——由8m寬的迂回曲折的小街構(gòu)成建筑群的次軸，這種人性化的商業(yè)空間設(shè)計符合?？诋?shù)氐臍夂蛱攸c和商業(yè)環(huán)境，是本項目的一個特點。騎樓（濱海休閑廊）——由3m寬的濱海騎樓把幾個景觀節(jié)點有序地連接起來，并且豐富了沿海立面，凸現(xiàn)了熱帶海濱風(fēng)情和休閑商業(yè)氣息。建筑群立面布局建筑群的濱海立面長達320m，給本項目帶來與眾不同的視覺特點。建筑群的高度結(jié)合造型和功能需要從14m到21m不等，建筑體塊高低錯落、進退有致。北部的餐飲、會所、會議分為5層，頂部退臺，為建筑群的置高點。西部的沿海休閑餐飲、商業(yè)區(qū)在二、三層局部退出寬大的露臺，為室外休閑風(fēng)景餐飲留出余地，并可減少沿街立面的體量感，也可充分利用海景資源。東部的風(fēng)味餐飲、商業(yè)、服務(wù)為三層，局部四層，其局部退臺給從世紀大橋上來的視線提供了豐富的立面效果。南部的娛樂中心結(jié)合功能特點，外墻以實墻和大面積玻璃的虛實對比，輔以夜景燈光設(shè)計，能給人強烈的視覺沖擊。整個建筑群有層次變化，又互相映襯，以豐富的光影效果和虛實對比，消解長達320m的沿海立面可能帶來的沉悶乏味的感覺。人行流線垂直：復(fù)興主街上設(shè)兩組自動扶梯能把大量人流輕松地帶到二層，二層再設(shè)有一組自動扶梯直通三層。這樣布局可以達到把人流自然而然引到上層商業(yè)空間的目的。水平：二、三層都由連廊把東、西兩側(cè)的商業(yè)區(qū)連接在一起。交通組織基地主要車行入口開在北側(cè)18m寬規(guī)劃路上，在東側(cè)世紀大橋高架橋下開有另一輔助入口，地下停車庫的兩個出入口分別靠近兩個車行入口布置，大客車靠近主入口停放，其它地面停車則設(shè)在基地東北部兩個車行入口之間，便于車輛順暢地出入。沿24m寬的濱海道路側(cè)紅線外設(shè)車行出入口，可保持沿海風(fēng)景的連貫與寧靜。行人、自行車、摩托車：可從濱海立交橋下穿過可直達本項目；也可從萬綠園北側(cè)環(huán)路，跨萬綠園復(fù)興橋可到本項目；又可從世紀廣場可直達本項目。汽車：可從龍昆北路、立交橋以東的濱海東路可直達本項目；也可從海甸島跨世紀大橋、繞立交橋后可達到本項目；從立交橋以西的濱海大道從體育館門口進入萬綠園東側(cè)環(huán)路、跨萬綠園風(fēng)情橋可達到本項目；又可從立交橋以西的濱海大道繞立交橋達到本項目。內(nèi)部交通組織：基地主要車行入口開在北側(cè)18m寬規(guī)劃路上，在東側(cè)世紀大橋高架橋下開有另一輔助入口，地下停車庫的兩個出入口分別靠近兩個車行入口布置，大客車靠近主入口停放，其它地面停車則設(shè)在基地東北部兩個車行入口之間，便于車輛順暢地出入。沿24m寬的濱海道側(cè)不設(shè)車行出入口，以保持沿海風(fēng)景的連貫與寧靜。車流與人流分開。項目內(nèi)部設(shè)有18米寬和8米寬的兩條內(nèi)街。所有店鋪都有獨立入口，人流環(huán)線將每層的所有店鋪串聯(lián)在一起，設(shè)8部自動扶梯將人流送達到每一層。消防車道建筑群的北、東、南側(cè)均設(shè)有連通的消防車道，其中南側(cè)為寬8m以上的人行道，火災(zāi)情況下可通行消防車。考慮到本建筑群總長度較長，緊急情況下消防車亦可穿過建筑群中的硬地廣場進行撲救。綠化、景觀設(shè)計本項目在綠化和景觀布局中，重點考慮了熱帶氣候、風(fēng)向和雨水排放等條件，擬在西側(cè)沿海一帶布置有兒童嬉水池、景觀池、建筑小品等，既可作為內(nèi)部景觀，又可為城市道路提供路旁景觀。場地內(nèi)大量起伏的草坪綠化，使寬闊的海景能一覽無余地映入眼簾。靠近建筑物栽植的椰子樹、棕櫚樹能配合建筑體形，軟化結(jié)構(gòu)的剛性線條，并起到遮陽的作用。本項目從商業(yè)空間到濱海景觀空間布置好綠化廣場空間，可使其達到有機過渡；沿海騎樓外布置自由形狀的綠化帶可以形成配合寬闊海景的最佳綠化形態(tài)；環(huán)繞娛樂中心設(shè)景觀池，結(jié)合大片綠地，可使室內(nèi)的觀景視線從水面自然而然地延伸至海面。第二節(jié)建筑工程建設(shè)方案建設(shè)原則本項目力爭打造出全國一流的步行商業(yè)街。步行商業(yè)街是一座城市的“窗口”和“名片”，不僅是城市商業(yè)的縮影更是城市人性的表現(xiàn)，項目設(shè)計應(yīng)突出其整體優(yōu)勢，由多種特色的專業(yè)店和一到兩家大商場組成，大的商場作為它的核心店，同時還有餐飲、休閑、娛樂、健身等等，使它的業(yè)態(tài)和功能比較齊全和完善，以滿足別的商場經(jīng)營模式不能解決的需要。項目功能分區(qū)整個項目分為東、西、南、北四大功能區(qū)，北部為A區(qū)，西部為D區(qū)，南部為E區(qū)，東部為B、C區(qū)。其功能分區(qū)為：A區(qū)有2家品牌餐飲、茶房、豪華會所和辦公。B區(qū)各類風(fēng)味餐飲和綜合服務(wù)，部分商業(yè)店鋪。C區(qū)是純粹的商業(yè)區(qū)。D區(qū)主要是瀕海式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和商業(yè)。E區(qū)是電影院和娛樂中心。項目的建筑特色在規(guī)劃和設(shè)計方面，我們結(jié)合海口濕熱氣候條件及海南本土人文特點，大膽提出熱帶濱海商業(yè)步行街和海南風(fēng)情建筑這兩個原始觀念以及獨具南洋建筑風(fēng)格的騎樓、坡屋頂?shù)取Ａ⒚骘L(fēng)格共享空間：本項目設(shè)計有多個大小不一的共享空間，以利于人們休閑、觀景和娛樂。瀕海有4個，內(nèi)街有4個，其中有2個共享空間的面積達800余平方米。街道特色：項目內(nèi)部設(shè)計有一條15米寬的正街和一條8米寬的小街，正街享受熱帶雨林景色和休閑生活，小街享受的是濃烈的商業(yè)氣氛和時尚潮流的脈搏。景點特色：項目本身就是極富吸引力的景點。同時，通過各種雕塑、壁畫、建筑小品營造了不同的風(fēng)格景色。另外，考慮到項目的周邊環(huán)境和瀕水特色。本項目設(shè)計了多個景觀平臺和景觀走廊，使消費在休閑、觀光中留戀忘返。項目的文化特色海上絲綢之路：貫穿整個項目的文化主題。海南四面環(huán)海，是海上絲綢之路的重要節(jié)點。根據(jù)本項目的瀕海特點，我們將海上絲綢之路作為文化主線，所有建筑藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)由此展開。主題雕塑公園：位于國際影院的南側(cè)，占地20余畝，有大、小雕塑50余件，均出自國內(nèi)先鋒派名家之手。畫廊：位于國際影院內(nèi)，與雕塑公園相連，在這里會經(jīng)常展出國內(nèi)各種流派的美術(shù)作品。音樂沙龍：位于D區(qū)三樓，設(shè)有80個座位，一流的音響空間為音樂家提供了良好的演出場所。也是音樂愛好者欣賞音樂的理想場地。藝術(shù)家工作室：位于D區(qū)三樓。大海是藝術(shù)創(chuàng)作永恒的源泉與動力。登高眺遠，極目天舒；置身商海，創(chuàng)造時尚；藝術(shù)家和百姓在一起，教學(xué)與創(chuàng)作同步。少年俱樂部：位于C區(qū)三樓，是少年們學(xué)習(xí)、健身和娛樂的好地方。女子SPA：位于D區(qū)三樓，是白領(lǐng)女性享受小資生活的目的地。健身俱樂部：以拳擊、跆拳道和健美為主的健身俱樂部。老年俱樂部：位于B區(qū)三樓，可以跳舞、唱歌、畫畫，是老年人最佳活動場所。主題酒吧：位于D區(qū)二樓，以海南1988為主題，積聚精英，回首往事，書寫海南創(chuàng)業(yè)歷史。手工作坊：位于小街首層，有黎族織錦、唐裝、蠟染、扎染、裁縫等店鋪，讓人回味古老的生活。流行時尚：以小街中央的街舞中心為起點，流行前線一路延伸。演藝廣場：面積達2000余平方米，經(jīng)常有時裝、歌舞、民俗等各類表演。節(jié)日廣場：是市民觀景、休憩的最佳場所。項目的商業(yè)特色人流吸引特征：商業(yè)的核心是人流。四個電影院、眾多的文化設(shè)施、娛樂設(shè)施和餐飲設(shè)施是人流的核心動力。景色與景點、互動式的功能安排又增加了項目的吸引力。人流組織特征：用街道做流線，用共享空間和廣場做節(jié)點，形成商業(yè)環(huán)線。在人流密集的地方用扶梯做垂直交通，將人流引導(dǎo)到二樓、三樓。采用旅游、休閑與商業(yè)互補，餐娛與商業(yè)互動的營銷理念，致力于為顧客締造一個具有濱海熱帶風(fēng)情和休閑的購物消費環(huán)境，精心規(guī)劃、設(shè)計和大手筆的投入必將使?？谛峦鉃┏蔀楹？谛碌牟蛫?、購物、旅游、觀光、休閑、聚會、展覽、文化交流的焦點，將全面提升?？谏虡I(yè)形象。平面功能布置本項目擬建建筑群樓高三層，局部五層?？偨ㄖ娣e為72041m2,其中：一期工程建筑面積為64867m2、二期工程建筑面積為7174m2。項目占地52492m2。建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為A、B、C、D、E五個功能區(qū)。A區(qū)位于建筑群的北部，有2家品牌餐飲、茶房、豪華會所和辦公區(qū)；B區(qū)和C區(qū)位于建筑群的東部，B區(qū)處于復(fù)興小街，是各類風(fēng)味餐飲和綜合服務(wù)，還有部分商業(yè)店鋪；C區(qū)處于復(fù)興正街，是純粹的商業(yè)區(qū)；D區(qū)位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和商業(yè)區(qū)；E區(qū)位于建筑群的南部，是電影院和娛樂中心。建筑群立面按主體三層、局部五層設(shè)計，各層平面布置情況如下：首層平面布置本項目建筑群中首層總面積為19682m2，其中：一期工程建筑面積為17120m2、二期工程建筑面積為2562m2。按沿海、復(fù)興正街、復(fù)興小街三部分順序布置。沿海A區(qū)：粵菜酒樓，建筑面積為3072m2（含街廊256m2）。D區(qū)：景觀飲食商業(yè)街，建筑面積為5182m2（含街廊840m2）。其中包括：品牌中餐、西式餐廳、通訊產(chǎn)品商場、化妝品商場、珠寶首飾商場、地方名優(yōu)產(chǎn)品商場。E區(qū)：復(fù)興國際影城與娛樂中心，建筑面積為2951m2（含街廊210m2）。復(fù)興正街C區(qū)：商業(yè)區(qū)，建筑面積為2631m2（含街廊401m2）。其中包括：銀行、個人理財中心、名牌服裝店、精品購物街。復(fù)興小街B區(qū)：各類風(fēng)味餐飲及綜合性服務(wù)區(qū)，建筑面積為5846m2（含街廊340m2）。其中包括：流行街、民族工藝坊、“詩家董”文物商店古玩、廣播電臺、DJ工作室、華夏風(fēng)味食街。二層平面布置建筑群二層總建筑面積為16079m2，其中：一期工程建筑面積為14189m2、二期工程建筑面積為1890m2。A區(qū)：品牌粵菜酒樓，建筑面積2880m2（含街廊288m2）。D區(qū)：品牌中餐、西餐、酒吧街，建筑面積3853m2（含街廊1181m2）。E區(qū)：娛樂區(qū)，建筑面積1890m2（含街廊524m2）。C區(qū)：商業(yè)區(qū)，建筑面積2630m2（含街廊805m2）。其中包括：品牌服飾、休閑運動商品、兒童會所、書店、“詩家董”古玩珍品街、鮑蕙蕎音樂中心、音響城、機票訂購、商務(wù)信息中心、婚紗攝影、兒童攝影、牙醫(yī)以及醫(yī)療所。B區(qū)：華夏風(fēng)味食街，建筑面積4826m2（含街廊796m2）。三層平面布置建筑群三層總建筑面積為16484m2，其中：一期工程建筑面積為13762m2、二期工程建筑面積為2722m2。A區(qū)：VIP會所，建筑面積2749m2（含街廊313m2）。B區(qū)：餐飲、綜合服務(wù)區(qū)，建筑面積5634m2（含街廊375m2）。其中包括：語言中心、網(wǎng)吧、書店、音響城、美容、美發(fā)、足浴、保健按摩、健身中心等。C區(qū)：兒童活動區(qū)，建筑面積1431m2（含街廊529m2）。其中包括：兒童會所、兒童服裝、用品等。D區(qū)：餐飲、文化設(shè)施區(qū)，建筑面積3948m2（含街廊1435m2）。其中包括：西餐廳、音樂沙龍、藝術(shù)家工作窒、SPA女子俱樂部、茶坊、咖啡吧等。E區(qū)：娛樂中心，建筑面積2722m2（含街廊740m2）。四層平面布置建筑群四層總建筑面積為7048m2，均為一期建筑面積。A區(qū)：餐飲，建筑面積3048m2（含街廊688m2）。B區(qū)：畫廊，建筑面積896m2（含街廊128m2）。D區(qū)：辦公用房，建筑面積3104m2（含街廊797m2）。五層平面布置建筑群五層總建筑面積為4748m2，均為一期建筑面積。本層僅有A區(qū)和D區(qū)，主要功能是會議、會所、辦公。A區(qū)：會議會所，建筑面積2314m2（含街廊688m2）。D區(qū)：辦公會所，建筑面積2434m2（含街廊797m2）。地下層平面布置總建筑面積8000m2，在一期工程中實施。功能布置為廚房、設(shè)備服務(wù)用房、倉儲及地下停車場。結(jié)構(gòu)設(shè)計方案設(shè)計活荷載標準：樓面活荷載標準值1.5KN