本科畢業(yè)設(shè)計(jì)-試論我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

AbstractWitheconomicdevelopment,China'spopulationandlandconflictsbetweenthegrowing,urgentneedforamoreperfectstageOwnershipofthelegalrelationsarisingtherefromtoregulate.Basedonthecondominiumownershipandin2009thelatestanalysisofjudicialinterpretation,thattheOwnershipofthelegislativeandpracticalproblems,andtofurtheranalyzethecauses,comparedtodrawdistinctionbetweentheforeignownershipofresearchonourcondominiumSystemofownershiptomakeafewcomments,thatprocedurallaw:theintroductionofmechanisms,clearproceduresandmeasures;clearlytheownersofinterestsbetweentheattributionofaction;completeatotalofsomepartofthelegislativeprovisionsandtheexclusivedefinitionoftheproblem.Substantivelaw:aclearlegalstatusoftheownerscommittee;developmentofspecializedcondominiumownershiplaws.Keywords：Condominium;Exclusive;Oftheright;OwnersCommittee試論我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專(zhuān)用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)及對(duì)共用部分具有共同管理的成員權(quán)的結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上屬于一種重要的物權(quán)類(lèi)型，但并非新生的物權(quán)概念，遠(yuǎn)在古代的埃及、希臘、巴比倫的法律中即有其蹤跡。①鄭玉波．民法物權(quán)論文選輯[M]．五南圖書(shū)出版公司，1984：433．近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國(guó)和地區(qū)，如法國(guó)、德國(guó)、日本、瑞士、美國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律。陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]．法律出版社，1995：15．隨著社會(huì)發(fā)展，人民生活水平提高，人們對(duì)住房水平及條件的要求也不斷變化，我國(guó)是世界上的人口大國(guó)，①鄭玉波．民法物權(quán)論文選輯[M]．五南圖書(shū)出版公司，1984：433．陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M]．法律出版社，1995：15．一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論與意義關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)一詞的表述，各國(guó)立法不盡相同，日本稱(chēng)之為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，德國(guó)、英國(guó)、新西蘭稱(chēng)之為“住宅所有權(quán)”，法國(guó)稱(chēng)之為“住宅分層所有權(quán)”，瑞士稱(chēng)之為“樓層所有權(quán)”，美國(guó)稱(chēng)之為“公寓所有權(quán)”，加拿大，澳大利亞稱(chēng)之為“單元住宅所有權(quán)”．各國(guó)對(duì)其的稱(chēng)呼各不相同，但是其實(shí)質(zhì)內(nèi)容卻是相同的，即均是對(duì)以建筑物之某一特定部分為客體而成立的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式的抽象概念。無(wú)論在法律方面、經(jīng)濟(jì)方面或是社會(huì)方面，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度都具有重要的意義，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究有利于經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。因此想要制定出適用國(guó)情發(fā)展的區(qū)分所有權(quán)制度，首先對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論、意義應(yīng)有一定的認(rèn)識(shí)和把握。（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定我國(guó)理論界一致采用“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的稱(chēng)謂，根據(jù)陳華彬教授《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》一書(shū)中的說(shuō)明，采用“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這個(gè)名稱(chēng)有以下理由：（1）“住宅所有權(quán)”中的“住宅”一詞是指“住宅房屋”，它既包括無(wú)樓層的平房，也包括高樓大廈，但就前者而言，并不發(fā)生建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題，而是單一主體的單一所有權(quán)。這一概念外延過(guò)寬，不足??；(2)“住宅分層所有權(quán)”可理解為“于多層和高層建筑物中，對(duì)住家的房屋的某一樓層的所有權(quán)”，這只是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的一種，即對(duì)橫向分割的區(qū)分所有建筑的所有權(quán)。這一稱(chēng)謂外延又過(guò)窄，同樣不足?。?3)“單元住宅所有權(quán)”僅指分套住宅所有權(quán)，用其來(lái)表達(dá)建筑物區(qū)分所有權(quán)，并不能涵蓋所有的建筑物區(qū)分所有權(quán)；(4)“公寓住宅所有權(quán)”是指權(quán)利人對(duì)一棟一層樓的由獨(dú)立寓所構(gòu)成的公寓所分別享有的所有權(quán)，他們之間不發(fā)生區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題；(5)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”中的“區(qū)分”，相當(dāng)于漢語(yǔ)的“分類(lèi)”、“劃分”的意思，它既包括分層住宅所有權(quán)，又包括連棟住宅所有權(quán)，還包括分套住宅所有權(quán)。這一稱(chēng)謂可囊括一切類(lèi)型的區(qū)分所有建筑物的權(quán)利形態(tài)，而且不致產(chǎn)生歧義。因此，“建筑物區(qū)分所有權(quán)”實(shí)為最佳表達(dá)語(yǔ)。2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，各國(guó)和地區(qū)主要有以下幾種學(xué)說(shuō)：(1)一元論說(shuō)，亦稱(chēng)“一元主義”，該說(shuō)又可分為“專(zhuān)有權(quán)說(shuō)”和“共有權(quán)說(shuō)”。專(zhuān)有權(quán)說(shuō)認(rèn)為，所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)即是指區(qū)分所有權(quán)人于區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分上所享有的權(quán)利--專(zhuān)有權(quán)。而共有權(quán)說(shuō)則認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物的持分所有權(quán)。(2)二元論說(shuō)，此說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)人區(qū)分所有一棟建筑物時(shí)，各所有人對(duì)其獨(dú)自占有、使用的部分享有專(zhuān)有所有權(quán)，并對(duì)全體所有人共同使用或數(shù)個(gè)所有人之間共同使用的部分享有所有權(quán)的一種復(fù)合所有權(quán)。(3)新一元論說(shuō)，亦稱(chēng)享益部分說(shuō)。此說(shuō)認(rèn)為，所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)是指區(qū)分所有者于區(qū)分所有建筑物“享益部分”上所享有的權(quán)利，其系由被分割的建筑物專(zhuān)有部分上成立的排他性所有權(quán)，與在共同部分上成立的限定的(共有的)享有權(quán)所構(gòu)成。。這是針對(duì)二元論說(shuō)提出的一種主張。(4)三元論說(shuō)，又稱(chēng)“最廣義區(qū)分所有說(shuō)”。該說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分組成：區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分的所有權(quán)、專(zhuān)有所有人共用建筑物上所設(shè)立的持分權(quán)以及因共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)。其中，一元論說(shuō)和新一元論說(shuō)都存在理論上的不妥，以及與實(shí)踐脫軌的問(wèn)題，這可能也是許多學(xué)者對(duì)其不接受的原因。在理論界中，爭(zhēng)議較大的是二元論說(shuō)和三元論說(shuō)。二元論說(shuō)和三元論說(shuō)存在共同的基礎(chǔ)。因?yàn)樗麄兙姓J(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)系由專(zhuān)有部分所有權(quán)和共有部分持份權(quán)構(gòu)成的權(quán)利，只是三元論說(shuō)增加另外參與共有物或樓房整體使用管理的成員權(quán)。本文贊同三元論說(shuō)的觀點(diǎn)。因?yàn)橹挥袑?zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三權(quán)并駕齊驅(qū)才能真正地解決建筑物區(qū)分所有權(quán)，三元論說(shuō)對(duì)解決現(xiàn)實(shí)中的很多問(wèn)題有極其重要的意義。況且在現(xiàn)實(shí)生活中對(duì)成員權(quán)的忽視導(dǎo)致很多住戶(hù)利益受損的事件頻頻發(fā)生，將其獨(dú)立出來(lái)，體現(xiàn)出其重要性從而引起社會(huì)的重視，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)建筑物區(qū)分所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種新型的復(fù)合所有權(quán)，它與傳統(tǒng)民法中簡(jiǎn)單的所有權(quán)是完全不同的，它是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。一棟建筑物為多人分別所有情況下，形成區(qū)分所有權(quán)。盡管在這種情況下區(qū)分所有人之間的法律關(guān)系變得復(fù)雜，但所有權(quán)的性質(zhì)并沒(méi)有根本變化，仍然是一種不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，屬于物權(quán)法的范疇。作為物權(quán)法范疇下不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種特殊種類(lèi)，區(qū)分所有權(quán)必然首先具有物權(quán)的一般屬性和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特征，也必然擁有其特定形式下的特殊性。如建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體性，專(zhuān)業(yè)部分主導(dǎo)性與區(qū)分所有人間聯(lián)系的緊密性等。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑的每一個(gè)區(qū)分部分都享有獨(dú)立于其他人排斥性的所有權(quán)，因而在一棟建筑物上同時(shí)存在著若干所有權(quán)，而且每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人對(duì)自己的專(zhuān)有部分享有不受他人干涉的處分與收益權(quán)，其他區(qū)分所有權(quán)人也不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是區(qū)分所有權(quán)與傳統(tǒng)的按份共有的不同之處。而區(qū)分所有權(quán)人所享有的共有部分的共有權(quán)是與其專(zhuān)有部分密切相連的。當(dāng)專(zhuān)有權(quán)存在時(shí)，共有權(quán)必然也必須存在：當(dāng)專(zhuān)有權(quán)終止時(shí)，共有權(quán)也不復(fù)存在，但卻沒(méi)有傳統(tǒng)的共同共有人所享有的于共同共有關(guān)系結(jié)束時(shí)分割共有物的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的最大特性就在于其存在著人身性，這種復(fù)合權(quán)利中存在的成員權(quán)使其從傳統(tǒng)的所有權(quán)理論與所有權(quán)類(lèi)型中脫穎而出，傳統(tǒng)的理論無(wú)法解釋這種狀況。4.建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類(lèi)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類(lèi)，一般是以自用部分形成方式來(lái)劃分的，共有三種。即縱割型區(qū)分所有權(quán)、橫割型區(qū)分所有權(quán)和混合型區(qū)分所有權(quán)。所謂縱割，就是按縱向?qū)⒁淮苯ㄖ飬^(qū)分為相互獨(dú)立的部分，縱割式區(qū)分所有建筑物，系指一般連棟式或雙并式分間所有之建筑物。除共用之境界壁及柱子外，一般之走廊、樓梯等均是分開(kāi)，外周壁、屋頂、基地等均以境界壁為界線而分屬于個(gè)人所有，與獨(dú)立的房屋相差無(wú)幾，這種區(qū)分所有比較簡(jiǎn)單，涉及問(wèn)題較少。所謂橫切，即是將一幢建筑物橫向地或水平地區(qū)分為若干個(gè)獨(dú)立的部分，每個(gè)所有人擁有每—個(gè)層面。此種形態(tài)之區(qū)分所有建筑物，各區(qū)分所有權(quán)人間之共用部分除了共同壁外，還有共同的房頂、樓梯、走廊等，而且各區(qū)分所有權(quán)人之專(zhuān)有部分系立體堆疊而成，由于其一樓以上專(zhuān)有部分未與基地直接接觸，所以此種區(qū)分所有建筑物就著重于基地上空之建筑物空間的利用。因?yàn)樗嬖诟嗟墓灿貌糠?，隨之產(chǎn)生的問(wèn)題就增多，較縱割型區(qū)分所有權(quán)復(fù)雜。所謂混合式區(qū)分，系指上下縱割、水平橫切，區(qū)分為獨(dú)立的套間房屋，分別歸不同的主體所有。在這種形態(tài)的建筑物上，各區(qū)分所有權(quán)人所有之部分系以分間墻、樓、地板等與他人所有部分分隔成封閉性空間，在構(gòu)造上形成獨(dú)立性，二層以上之區(qū)分所有權(quán)人，其所有部分因與基地不直接相通，又是通過(guò)走廊、階梯或電梯與外界相通。因此，這種形態(tài)的區(qū)分所有建筑物上，共有部分的地位更顯重要，其問(wèn)題也更加復(fù)雜．我們城市大多數(shù)商品房即采取這種切割方式，區(qū)分為各種各樣的單元房，這種形態(tài)的建筑物區(qū)分所有權(quán)是我們研究的重點(diǎn)。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的意義建筑物區(qū)分所有權(quán)無(wú)論在法律方面、經(jīng)濟(jì)方面、社會(huì)方面都具有十分重要的意義，法律上諸制度，應(yīng)反映各時(shí)代的政治背景、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與社會(huì)需要。從法律方面看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律價(jià)值就在于它是法律適應(yīng)社會(huì)的產(chǎn)物。一方面，合理區(qū)分建筑物的專(zhuān)有部分和共有部分，從而使業(yè)主的“責(zé)、權(quán)、利”統(tǒng)一起來(lái)，避免了因產(chǎn)權(quán)界定不清而導(dǎo)致業(yè)主相互利益受到侵犯；另一方面，因?yàn)橛幸?guī)約的約束，使共有權(quán)的協(xié)調(diào)有法律和合同雙管齊下。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)并非是單純意義上的共有權(quán)，而是一種較為復(fù)雜的獨(dú)立所有權(quán)。它是現(xiàn)實(shí)生活一大領(lǐng)域的寫(xiě)照，是對(duì)單獨(dú)所有權(quán)和共有的補(bǔ)充，大大發(fā)展了共有權(quán)，更是發(fā)展了傳統(tǒng)物權(quán)。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，法律一方面對(duì)私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有利保護(hù)，另一方面則促進(jìn)資源的和平使用，計(jì)劃、投資與管理，區(qū)分所有權(quán)人享有專(zhuān)有所有權(quán)的同時(shí)，共同對(duì)共有資源的進(jìn)行利用，它能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效率，資源被真正地合理利用的目標(biāo)，貫徹了可持續(xù)發(fā)展的思路。而從社會(huì)方面看，在物業(yè)小區(qū)自治領(lǐng)域里，建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)合法律和自治，將國(guó)家和市民社會(huì)的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)即將權(quán)力管理和權(quán)利自治有效地結(jié)合為—體，指導(dǎo)了物業(yè)管理實(shí)務(wù)，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理能力。建筑物區(qū)分所有權(quán)能保護(hù)個(gè)人利益，又能定分止?fàn)?，協(xié)調(diào)高層建筑中所有人之間、所有人與物業(yè)管理者之間的關(guān)系，從而使物業(yè)小區(qū)關(guān)系和諧，片區(qū)太平。這樣才能建立真正意義上的和諧社會(huì)，符合我黨提出的構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。二、我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的現(xiàn)狀和不足近現(xiàn)代社會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的鋼筋高層建筑激增、公寓大廈盛行現(xiàn)象，導(dǎo)致了各國(guó)和地區(qū)紛紛開(kāi)始制定完善各自的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。雖然我國(guó)之前頒布的物權(quán)法及剛剛出臺(tái)不久的司法解釋都對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定調(diào)整，但其中住房、住改商、業(yè)主之間等利害關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾、業(yè)主委員會(huì)法律地位等問(wèn)題依然沒(méi)有得到完善的解決。（一）我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的現(xiàn)狀物權(quán)法出臺(tái)之前，我國(guó)并沒(méi)有對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制定法律法規(guī)以做專(zhuān)門(mén)規(guī)定，我們只能從《公有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等規(guī)定中發(fā)現(xiàn)一些關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)的零星而散亂的內(nèi)容。這種情況直到07年物權(quán)法頒布才得到改善，建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念被立法正式確立，而建筑物區(qū)分所有權(quán)制度也在立法和實(shí)踐的中不斷得到完善。09年5月份最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》這兩個(gè)最新的司法解釋?zhuān)瑢?duì)包括如何界定業(yè)主、專(zhuān)有部分、共有部分以及建筑物面積、業(yè)主人數(shù)等事關(guān)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定正確實(shí)施的基礎(chǔ)性問(wèn)題以及如何處理車(chē)位車(chē)庫(kù)、住改商、物業(yè)費(fèi)糾紛案件等社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題做出了新的規(guī)定、解釋?zhuān)滤痉ń忉尩念C布令物權(quán)法更具可操作性，從制度意義上來(lái)說(shuō)是一個(gè)立法不斷完善的過(guò)程，對(duì)妥善解決物業(yè)管理糾紛、化解矛盾、規(guī)范業(yè)主與物業(yè)公司行為等問(wèn)題有著重要指導(dǎo)作用，標(biāo)志著我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展正不斷走向成熟。（二）我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的不足去年最高人民法院對(duì)于物權(quán)法的司法解釋?zhuān)淖兞艘郧凹袑?duì)一個(gè)法律的適用進(jìn)行司法解釋的做法，分別就不同的問(wèn)題進(jìn)行解釋?zhuān)⑶覍?duì)于之前由物權(quán)法加以調(diào)整的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的規(guī)定做出了修繕，已經(jīng)取得了很大的進(jìn)展，有些法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)生活更加貼近，較好地調(diào)整了建筑物區(qū)分所有權(quán)各方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題上也有了一定突破，不再顯得模棱兩可。這些都是新的司法解釋取得的重大進(jìn)步，但我們也意識(shí)到在新的司法解釋出臺(tái)后，仍然有一部分問(wèn)題沒(méi)有得到很好的解決，新司法解釋在規(guī)定上依舊存在不足之處，本文將在下面提出存在的缺陷，由于新司法解釋目前實(shí)行時(shí)間還不長(zhǎng)，相信今后還會(huì)暴露出一些其他的問(wèn)題，我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展僅僅靠一兩部司法解釋是不夠的，未來(lái)的路還有很長(zhǎng)。1.對(duì)于倍受關(guān)注的“住改商”問(wèn)題，09年最高人民法院的新司法解釋為：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第77條所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”。這樣一來(lái)，利害關(guān)系人的范圍就清晰了，但依然存在問(wèn)題，就是相關(guān)程序如何進(jìn)行，如何來(lái)征求同樓業(yè)主的意見(jiàn)，很遺憾這點(diǎn)在新的司法解釋中沒(méi)有做出明確的規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)生活中很多住宅在改為商用前，表面上征求了利害關(guān)系人的同意，但實(shí)質(zhì)上并不見(jiàn)得就獲得了利害關(guān)系人的認(rèn)可或者僅僅是征求但沒(méi)有等其答復(fù)就開(kāi)始改建。有利害關(guān)系的業(yè)主，往往要么看不見(jiàn)“住改商”公告，要么不知去何處表達(dá)自己的意見(jiàn)。況且，很多業(yè)主也不愿主動(dòng)表達(dá)意見(jiàn)，畢竟表達(dá)反對(duì)意見(jiàn)比較費(fèi)事，而且還容易得罪人。更重要的是，一旦出現(xiàn)商業(yè)擾民問(wèn)題時(shí)，有利害關(guān)系的業(yè)主難以找到管事的部門(mén)來(lái)協(xié)調(diào)解決，在目前的很多商住雙方的物業(yè)糾紛中，物業(yè)、工商、公安等有關(guān)機(jī)構(gòu)相互推諉現(xiàn)象嚴(yán)重?？梢?jiàn)在“住改商”這個(gè)問(wèn)題商程序正義是很關(guān)鍵的，忽視了對(duì)程序的規(guī)定的話，司法解釋中對(duì)同樓業(yè)主利害關(guān)系人范圍做出的區(qū)分就很有可能流于形式，真正的利害關(guān)系人的利益便無(wú)法得到有效保障，這對(duì)于維護(hù)社區(qū)安定和諧是不利的。2.09年最高人民法院的新司法解釋中，我們注意到，“住改商”申請(qǐng)需獲得本棟建筑物內(nèi)業(yè)主的一致同意，國(guó)家從法律層面上已經(jīng)對(duì)將住宅改造成營(yíng)利性商用房表示了默許，這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是件好事，因?yàn)榇蟛糠秩速I(mǎi)房子都不喜歡樓底和頂層，樓底采光條件不好，頂層則經(jīng)常是因某些不安全因素難以賣(mài)出。而“住改商”促進(jìn)了底層的銷(xiāo)售，解放了底層難賣(mài)的局面，民宅商用對(duì)房市可以說(shuō)也有一定促進(jìn)和推動(dòng)作用，但這樣民生問(wèn)題就冒出來(lái)了，開(kāi)發(fā)商和政府滿意了，但同樓的住戶(hù)們未必滿意，因?yàn)椤白「纳獭睂?duì)于其他住戶(hù)來(lái)說(shuō)在精神和物質(zhì)方面多少會(huì)造成一些不利影響，由于沒(méi)有一些回饋措施或者是補(bǔ)償措施，導(dǎo)致“住改商”在現(xiàn)實(shí)生活中變得難以操作，雖然部分住改商者利用各種手段，軟磨、硬啃甚至忽悠對(duì)付有利害關(guān)系的業(yè)主，但這并不是良性循環(huán)，從以上情況看，在“住改商”政策中加入補(bǔ)償機(jī)制，令有利害關(guān)系的業(yè)主能獲得一定補(bǔ)償，少受一些損失，雙方各取所需，是有必要的，這方面新的司法解釋也沒(méi)有做出明確規(guī)定。3.理論上對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)有法人說(shuō)、非法人組織說(shuō)、代表機(jī)構(gòu)說(shuō)等觀點(diǎn)。法人說(shuō)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)為事業(yè)法人，自依法成立時(shí)就具有法人資格，其能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ)是業(yè)主團(tuán)體所有權(quán)維系的，本團(tuán)體業(yè)主全體共有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的維護(hù)經(jīng)費(fèi)及其經(jīng)營(yíng)收益。非法人組織說(shuō)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具有相對(duì)獨(dú)立的法律主體地位和訴訟主體資格，因其符合非法人團(tuán)體的特征和構(gòu)成要件陳楓．論業(yè)主委員會(huì)的主體性質(zhì)及當(dāng)事人能力[J]．人民司法，2004(9)．，屬于我國(guó)《民事訴訟法》第44條規(guī)定中的“其他組織”，即享有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織。雖不具備民事行為能力，但在全體業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，能夠以自己的名義而不需要業(yè)主的授權(quán)，直接向法院提起訴訟。代表機(jī)構(gòu)說(shuō)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)既不是法人，也不是具有訴訟主體資格的“其他組織”，而僅僅是全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)。其主要理由是業(yè)主委員會(huì)雖然持有一定的財(cái)產(chǎn)，但卻屬于全體業(yè)主所有；僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，類(lèi)似于股份有限公司內(nèi)部的董事會(huì)，只有對(duì)內(nèi)能力而沒(méi)有對(duì)外的資格。陳玉珍．業(yè)主委員會(huì)法律地位問(wèn)題探析[J]．法制天地，2007(9)．涉及訴訟時(shí)，可由全體業(yè)主授權(quán)其作為全體業(yè)主的代表參加；陳雯．論業(yè)主委員會(huì)的法律地位及制度完善[J]．政法學(xué)刊，2003(5)．也有的認(rèn)為另設(shè)一個(gè)業(yè)主團(tuán)體為業(yè)主自治組織體，業(yè)主委員會(huì)只是該組織體的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。邱金坤．業(yè)主團(tuán)體：理順物業(yè)管理法律關(guān)系主體結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵一兼論業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是否應(yīng)該具備民事法律人格[J]．新西部，2007(24)．在最高院09年關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的新司法解釋未出臺(tái)之前，原本物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定中，并未明確業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的法律地位，沒(méi)有確認(rèn)在損害賠償之訴中業(yè)主委員會(huì)能成為被告(訴訟主體)陳楓．論業(yè)主委員會(huì)的主體性質(zhì)及當(dāng)事人能力[J]．人民司法，2004(9)．陳玉珍．業(yè)主委員會(huì)法律地位問(wèn)題探析[J]．法制天地，2007(9)．陳雯．論業(yè)主委員會(huì)的法律地位及制度完善[J]．政法學(xué)刊，2003(5)．邱金坤．業(yè)主團(tuán)體：理順物業(yè)管理法律關(guān)系主體結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵一兼論業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是否應(yīng)該具備民事法律人格[J]．新西部，2007(24)．黃松有．中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用[M]．北京：人們法院出版社，2007：268．4.在共同權(quán)益生效判決這塊，這次的司法解釋完善了共同生效判決對(duì)全體業(yè)主的約束力問(wèn)題，這點(diǎn)彌補(bǔ)了之前物權(quán)法規(guī)定的不足，但我們必須認(rèn)識(shí)到，全體業(yè)主關(guān)于共同權(quán)益的訴訟中，并不見(jiàn)得都能勝訴，也不見(jiàn)得都能獲益，有時(shí)候敗訴甚至賠償，這都是可能的。同時(shí)就又引出了一個(gè)較敏感的問(wèn)題，如何分配非利益的歸屬，非利益主要涉及的多是敗訴之后遺留下來(lái)的訴訟費(fèi)用或其他雜費(fèi)的分擔(dān)問(wèn)題，對(duì)此新司法解釋還沒(méi)有明確的規(guī)定，這樣容易引起業(yè)主見(jiàn)推卸責(zé)任，分擔(dān)訴訟費(fèi)用份額不清晰等問(wèn)題，盡快出臺(tái)關(guān)于訴訟非利益歸屬的規(guī)定或原則，是有必要的。5.在物權(quán)法中，對(duì)于區(qū)分所有的建筑物專(zhuān)有部分是規(guī)定了概念，沒(méi)有規(guī)定具體界定。對(duì)此，建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋第2條規(guī)定了界定，表述的內(nèi)容是：“具體構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性，并能夠登記成為單個(gè)業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分?！彪m然對(duì)專(zhuān)業(yè)部分的界定及其范圍做出了解釋但是仍然難以解決實(shí)際問(wèn)題。6.法定共有部分，亦稱(chēng)性質(zhì)上之共用部分，指在構(gòu)造上只能供區(qū)分所有人使用，各區(qū)分所有人不得以合意變更、轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)有的部分，一般是針對(duì)在構(gòu)造上屬于維持整棟建筑物牢固、安全運(yùn)轉(zhuǎn)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人正常生活所必需的部分。如屋頂、外墻、支柱、樓梯、走廊等。約定共有部分，是指該部分對(duì)于專(zhuān)有部分的利用不具有從屬性，原本屬于專(zhuān)有部分，依規(guī)約或全體所有權(quán)人的約定，將其確定為共用部分，是可以變更的。如會(huì)所、會(huì)議室、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等。這種分類(lèi)方法的意義在予：“法定共有權(quán)的形式，必須以其本來(lái)的用途行使之；而約定共有權(quán)的行使，可適當(dāng)變更約定共有部分本來(lái)的用途，而依規(guī)約約定的用途行使。另外，法定共有權(quán)的變動(dòng)，即使不來(lái)登記，也能對(duì)抗第三人；而約定共有權(quán)的變動(dòng)，非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人?！雹偻趵鳎袊?guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明[M]．北京：中國(guó)法制出版社，①王利明．中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明[M]．北京：中國(guó)法制出版社，2001：318．三、國(guó)外建筑物區(qū)分所有權(quán)制度立法例及其對(duì)我國(guó)的借鑒意義建筑物區(qū)分所有權(quán)的雛形早在公元前2000前的古巴比倫、埃及、希臘法中就已經(jīng)存在。19世紀(jì)初葉，該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式開(kāi)始正式為民事立法所明定。進(jìn)入20世紀(jì)，尤其是于第一次、第二次世界大戰(zhàn)后，建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)民法制度獲得了極大發(fā)展，成為各國(guó)法制上的一項(xiàng)重要制度。了解世界各個(gè)國(guó)家建筑物區(qū)分所有權(quán)制度具體規(guī)定，取其精華，去其糟粕，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和方式，進(jìn)一步不斷完善我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，是法律人一項(xiàng)重要的工作，以期通過(guò)相互交流，探索出具有自身特色的區(qū)分所有權(quán)立法模式，以下部分將主要介紹針對(duì)我國(guó)區(qū)分所有權(quán)制度仍然存在的問(wèn)題國(guó)外是如何應(yīng)對(duì)與解決的。（一）業(yè)主自治制度及“住改商”申請(qǐng)條件規(guī)定的借鑒意義對(duì)于我國(guó)“住改商”申請(qǐng)?jiān)谡髑笸瑯菢I(yè)主意見(jiàn)缺乏明確的程序規(guī)定這個(gè)問(wèn)題上，我們不妨來(lái)看看美、法、德等國(guó)是如何規(guī)定的。美國(guó)是業(yè)主自治制度的發(fā)源地，自治是其建國(guó)以來(lái)的一個(gè)重要傳統(tǒng)。在美國(guó)，業(yè)主協(xié)會(huì)的建立也跟這種傳統(tǒng)有很大的關(guān)系。甚至可以說(shuō)，美國(guó)的業(yè)主本來(lái)就是自治的，不管在個(gè)人生活方面還是在公共管理方面。而業(yè)主協(xié)會(huì)的產(chǎn)生及發(fā)展過(guò)程則展示了美國(guó)人私權(quán)自治的重要方面，在私權(quán)永遠(yuǎn)大于公權(quán)的美國(guó)社會(huì)，業(yè)主協(xié)會(huì)的發(fā)展也明顯對(duì)城市公共管理產(chǎn)生一定的影響，美國(guó)的業(yè)主協(xié)會(huì)是全體業(yè)主參與的組織，不同于現(xiàn)行的中國(guó)業(yè)主委員會(huì)，從這點(diǎn)看，其無(wú)論從協(xié)調(diào)性，組織性，統(tǒng)一性上都要優(yōu)于我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)，全體業(yè)主共同參與更容易對(duì)業(yè)主之間的利益需求進(jìn)行協(xié)調(diào)，也方便于業(yè)主們表達(dá)自己對(duì)社區(qū)建設(shè)的某些意見(jiàn)看法，針對(duì)“住改商”征求業(yè)主統(tǒng)一意見(jiàn)難，程序不清晰的問(wèn)題，假如效仿美國(guó)設(shè)立類(lèi)似像業(yè)主協(xié)會(huì)這樣由全體業(yè)主參與的組織，不但在征求業(yè)主意見(jiàn)問(wèn)題上更方便，也能更好的提高各方面的效率，協(xié)調(diào)各方的利益。這點(diǎn)上我國(guó)目前的業(yè)主大會(huì)比較接近這種模式，但其法律地位問(wèn)題仍不清晰，并不能夠很好的發(fā)揮其作用，保障業(yè)主們的利益。在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商會(huì)與業(yè)主簽訂限制性契約，業(yè)主只要購(gòu)房就必須承諾遵守限制性契約的規(guī)定并自動(dòng)成為業(yè)主協(xié)會(huì)的成員，限制性契約是業(yè)主協(xié)會(huì)產(chǎn)生的法律依據(jù)。所謂限制性契約是指由土地開(kāi)發(fā)商在土地規(guī)劃之初制定的，旨在通過(guò)約束購(gòu)買(mǎi)者對(duì)土地的利用方式和程度以達(dá)到土地合理利用、鄰里互不相擾，從而實(shí)現(xiàn)土地上財(cái)產(chǎn)保值增值的一種協(xié)議，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的開(kāi)發(fā)規(guī)劃及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)社區(qū)物質(zhì)和人文的設(shè)計(jì)，不但涉及社區(qū)的外觀及日常維護(hù)，而且對(duì)業(yè)主入住以后的行為模式等作出嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)定，業(yè)主只有遵守這些條款才能在社區(qū)安然居住下去，否則輕則面臨業(yè)主協(xié)會(huì)的罰款，重則會(huì)被要求搬出社區(qū)。而由于中國(guó)土地公有制和行政主導(dǎo)為主的政治體制，決定了我國(guó)不可能像美國(guó)一樣以業(yè)主協(xié)會(huì)與限制性契約來(lái)管理、發(fā)展社區(qū)建設(shè)，但其中的一些思路還是值得參考的。而在法國(guó)，對(duì)住宅商用的規(guī)制方式是讓經(jīng)營(yíng)者、建筑物主人和附近居民都有章可循。無(wú)論租用商業(yè)建筑或住宅，經(jīng)營(yíng)者都必須持有法國(guó)商業(yè)管理局的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須是民用項(xiàng)目，并且不得中途變更。房東也必須擁有該局核發(fā)的準(zhǔn)許出租商業(yè)用房的證書(shū)。商戶(hù)如果對(duì)建筑物內(nèi)外有裝修和改變時(shí)，需要和房東協(xié)商，并且不得以犧牲其他用戶(hù)和住戶(hù)的利益為標(biāo)準(zhǔn)。租房的契約不得買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)乐共幻髯鈶?hù)進(jìn)入建筑。從法國(guó)民法典來(lái)看，近鄰關(guān)系是作為所有權(quán)的限制加以規(guī)定的，即使在自己的土地或房屋上，也不得為損害鄰人及其他人的既得權(quán)的行為。依照衡平原則所衍生的一般原理，某個(gè)所有者的權(quán)利在其開(kāi)始致鄰人損害時(shí)，即意味著其權(quán)利的停止。我們可以理解為住宅可以有限制的改作商用，但其最低限度是不得侵害鄰人權(quán)益，否則其基于所有權(quán)的自由處分權(quán)能也可能被限制行使。而在德國(guó)，原則上禁止事先按照住房規(guī)劃得到批準(zhǔn)的房屋商用，否則房主將會(huì)因違背建筑物使用目的而受到處罰。可以強(qiáng)烈地感覺(jué)到法德兩國(guó)在“住改商”問(wèn)題上的態(tài)度與規(guī)定要比我國(guó)更加嚴(yán)格。目前司法解釋出臺(tái)后，申請(qǐng)“住改商”需要同樓有利害關(guān)系的業(yè)主同意，但這樣的規(guī)定仍不夠全面，有可能會(huì)出現(xiàn)申請(qǐng)者通過(guò)軟磨硬泡在利害關(guān)系人不情愿或不得已的情況下取得其允許意見(jiàn)，考慮到部分用戶(hù)擔(dān)心提出反對(duì)意見(jiàn)容易得罪人、惹麻煩等情況，可以參考法德兩國(guó)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)“住改商”相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修改。（二）經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償與改善設(shè)施等救濟(jì)措施的借鑒意義德國(guó)通過(guò)民法典和公害防止法等公私法的相關(guān)條款對(duì)住戶(hù)的利益進(jìn)行保護(hù)。民法典第906條規(guī)定的“不可量物侵害"為私法性質(zhì)的法律制度，為一般活動(dòng)的救濟(jì)制度，具體適用于無(wú)須經(jīng)許可的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在救濟(jì)方式上以私權(quán)為考慮基點(diǎn)，以排除侵害為原則。公害防止法則是公法性質(zhì)的法律制度，適用于經(jīng)許可方可從事的營(yíng)業(yè)活動(dòng)，在救濟(jì)方式上，因要考慮公共利益，一般不禁止侵害行為，而是采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或改善設(shè)施的救濟(jì)措施。而我國(guó)新的司法解釋中由于沒(méi)有引入補(bǔ)償機(jī)制，使得住改商在現(xiàn)實(shí)中比較難操作。（三）業(yè)主自治制度對(duì)我國(guó)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的啟示美國(guó)第—個(gè)業(yè)主協(xié)會(huì)產(chǎn)生于1826年，由波士頓的路易斯勃格廣場(chǎng)的28位業(yè)主自發(fā)簽訂協(xié)議組成，是一種完全自愿加入的組織。這種完全自愿加入的業(yè)主自治模式并沒(méi)有流傳下來(lái)，取而代之的是現(xiàn)代普遍適用的自動(dòng)加入(強(qiáng)制加入)的業(yè)主協(xié)會(huì)的模式，即業(yè)主只要購(gòu)房就必須承諾遵守限制性契約的規(guī)定并自動(dòng)成為業(yè)主協(xié)會(huì)的成員。業(yè)主的組織模式最初是按照市政管理的規(guī)則，模仿議會(huì)管理機(jī)制設(shè)立的，是一種嚴(yán)格的托管式的管理。這種管理模式通過(guò)限制業(yè)主的一部分權(quán)利來(lái)獲取生活的安寧和財(cái)產(chǎn)的保值。特點(diǎn)是通過(guò)業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)建筑的管理并收到一定的管理費(fèi)用來(lái)代替市政的管理。而在我國(guó)，業(yè)主的成員權(quán)主要通過(guò)成立業(yè)主大會(huì)來(lái)行使，業(yè)主大會(huì)是集會(huì)決議的組織形式，它既有利于業(yè)主充分參與物業(yè)管理以實(shí)現(xiàn)其成員權(quán)利，也有利于防止業(yè)主濫用權(quán)利損害其他業(yè)主權(quán)益。但是，業(yè)主大會(huì)畢竟只是一個(gè)意思機(jī)關(guān)，只能形成意思表示。業(yè)主大會(huì)作出意思表示后需要相應(yīng)的執(zhí)行與監(jiān)督，但業(yè)主大會(huì)不是常設(shè)機(jī)關(guān)，也缺乏執(zhí)行機(jī)關(guān)的有效組織性，不具備實(shí)際的執(zhí)行能力。所以我國(guó)便規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)。目前在實(shí)體法由于仍未明確業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的地位問(wèn)題，加上最高人民法院《民訴法適用意見(jiàn)》第40條規(guī)定了民事主體性質(zhì)是其他組織的三項(xiàng)條件(合法成立、一定組織機(jī)構(gòu)、一定財(cái)產(chǎn))，而業(yè)主委員會(huì)恰恰缺乏財(cái)產(chǎn)條件，令業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行能力與委員會(huì)的訴訟地位問(wèn)題遭到了質(zhì)疑，參考美國(guó)業(yè)主自治制度的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，總協(xié)議書(shū)規(guī)定了董事會(huì)成員的選舉辦法，在房屋售罄時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)組織交接并從業(yè)主中選舉董事會(huì)成員。董事會(huì)的職能是貫徹實(shí)施總協(xié)議書(shū)的規(guī)定，管理公共區(qū)域及相關(guān)設(shè)施，其管理的費(fèi)用來(lái)源則是業(yè)主按月交給的按份管理費(fèi)及其他特殊管理費(fèi)。同理，為了保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)行，一定財(cái)產(chǎn)經(jīng)費(fèi)是業(yè)主委員會(huì)所必需的，所以業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有一定財(cái)產(chǎn)，這些可以由業(yè)主交納費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)。強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行力與協(xié)調(diào)力，籌集一定財(cái)產(chǎn)保障，明確其訴訟法律地位，是接下來(lái)所要做好的工作。（四）美國(guó)業(yè)主自治對(duì)業(yè)主間利害關(guān)系處理方法的借鑒意義在美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)模式中，業(yè)主入住社區(qū)都必須簽訂一份業(yè)主協(xié)議，這份業(yè)主協(xié)議是一種先在的契約，即在業(yè)主成為業(yè)主之前這種契約就已經(jīng)存在，業(yè)主所要作的就是認(rèn)可并承諾遵守契約方能成為業(yè)主而入住社區(qū)。作為社區(qū)自治基礎(chǔ)的限制性契約被普遍遵守和適用，即使有業(yè)主對(duì)協(xié)議不滿，但因?yàn)閲?yán)格的修改程序，協(xié)議條款很難被修改，這樣就對(duì)業(yè)主人住以后的行為模式等作出嚴(yán)格而細(xì)致的規(guī)定，包括像征集業(yè)主意見(jiàn)，共同起訴及訴訟非利益問(wèn)題都能得到較為統(tǒng)一的解決。我國(guó)業(yè)主委員會(huì)目前在實(shí)體法上其訴訟法律地位尚未清晰，加之沒(méi)有固定的資產(chǎn)作為保障，往往無(wú)法承擔(dān)訴訟中的費(fèi)用，訴訟非利益問(wèn)題便得由業(yè)主們自行協(xié)調(diào)承擔(dān)，從效率與效果上看都不如意。（五）“壁心說(shuō)”、“最后粉刷表層說(shuō)”對(duì)專(zhuān)有部分界定的借鑒意義有學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于區(qū)分所有的建筑物之專(zhuān)有部分，主要的不是解決哪些部分是專(zhuān)有部分，而在于專(zhuān)有部分的界定問(wèn)題。專(zhuān)有部分的界定是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的重要內(nèi)容之一，該部分的界定不僅關(guān)系到業(yè)主的權(quán)益保障，關(guān)系到相鄰關(guān)系的和諧。在這個(gè)問(wèn)題上，壁心說(shuō)、最后粉刷表層說(shuō)、空間說(shuō)都存在缺點(diǎn)，而日本在這方面采納的最后粉刷表層兼采壁心說(shuō)由于符合建筑物以中心線為界線的交易習(xí)慣，又能滿足各區(qū)分所有人對(duì)房間裝潢的需要，同時(shí)也有利于各區(qū)分所有人對(duì)建筑物的管理維修，因此比較適當(dāng)。（六）美、法等國(guó)及臺(tái)灣地區(qū)對(duì)共有部分規(guī)定的借鑒意義建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分中的停車(chē)位一直是飽受爭(zhēng)論的熱點(diǎn)問(wèn)題。關(guān)于停車(chē)位的立法，各國(guó)規(guī)定比較多。如德國(guó)規(guī)定為：屬于區(qū)分所有人的專(zhuān)有部分。它認(rèn)為“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍的停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性的房間”，因此可以建立專(zhuān)有所有權(quán)。而在美國(guó)，建筑公寓中的停車(chē)場(chǎng)的權(quán)利及其規(guī)則，都由管理團(tuán)體在宣言或契約中予以確定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則規(guī)定建筑物在地下室依法附建的防空避難所兼停車(chē)空間，視為公共設(shè)施，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售。因此，其性質(zhì)為建筑物共有部分，與建筑物的共用走廊、樓梯等相同。對(duì)停車(chē)位如何首先滿足業(yè)主需要的問(wèn)題最新司法解釋條文是：“建設(shè)單位在沒(méi)有確保每一戶(hù)業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位或者車(chē)庫(kù)的情況下，將其通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第74條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要這個(gè)規(guī)定的情形?！逼渲嘘P(guān)于“一戶(hù)一位”的說(shuō)法需要斟酌，因?yàn)椴⒉皇撬袠I(yè)主都擁有小車(chē)，而且某些業(yè)主出于經(jīng)濟(jì)考慮并不需要或不打算要停車(chē)位。在屋頂平臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題上，2009年5月公布的最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條中規(guī)定：規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分，這點(diǎn)值得商榷。因?yàn)槿绻捎猛ㄕf(shuō)中“壁心說(shuō)和最后粉刷表層說(shuō)”的理論，頂層區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利界限最多只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，達(dá)到整個(gè)頂層樓板，更不能達(dá)到頂層空間。整個(gè)樓板的實(shí)體，都是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。①劉賢君．論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)[J]．安徽電力職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2001：5．根據(jù)建筑物區(qū)分所有的理論，區(qū)分所有建筑物的樓頂空間應(yīng)屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，不能設(shè)立私人所有權(quán)。這方面德國(guó)民法將區(qū)分所有權(quán)人之共有部分的范圍具體劃分為三個(gè)部分：其一、全體居住者對(duì)共同居住的樓房的整體結(jié)構(gòu)和供應(yīng)設(shè)備的共同所有部分；其二、部分居住者對(duì)他們共同使用的如電梯、通道、墻壁等共有部分：其三、全體共同居住者的樓房所占用的土地的共有部分和共同住宅的地上空間部分?？梢?jiàn)，共同住宅的地上空間意味著屋頂平臺(tái)的部分也被列為共有部分。而在①劉賢君．論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)[J]．安徽電力職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2001：5．告等，就會(huì)有很大的經(jīng)濟(jì)利益，此共有部分所產(chǎn)生的孳息，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人，這些全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益是不能讓任何人侵犯的。對(duì)于目前我國(guó)仍然普遍存在的開(kāi)發(fā)商將樓頂空間出售給頂層區(qū)分所有權(quán)人的情況，值得深思。四、對(duì)完善我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建議完善我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，無(wú)論對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的和諧，都有重要的意義。正視不足，廣納意見(jiàn)，立法機(jī)關(guān)以頒布新法或司法解釋的手段進(jìn)行改革，輔之以借鑒學(xué)習(xí)國(guó)外區(qū)分所有權(quán)制度的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、措施，取其精華，協(xié)調(diào)處理各種矛盾，進(jìn)一步完善區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定，為社區(qū)居民的和諧生活添磚加瓦。本文通過(guò)分析研究，提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)。（一）明確“住改商”政策中征求業(yè)主意見(jiàn)的程序及執(zhí)行措施建議開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售樓房時(shí)對(duì)該社區(qū)將來(lái)的發(fā)展建設(shè)預(yù)先設(shè)計(jì)并公布出來(lái)，包括是否有可能進(jìn)行“住改商”的計(jì)劃，實(shí)行“住改商”后相關(guān)的預(yù)防補(bǔ)償措施等等，讓消費(fèi)者了然于胸，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)，并與購(gòu)房的業(yè)主們簽訂一份業(yè)主公約，需要強(qiáng)調(diào)的是，這份業(yè)主公約要避免流于形式，目前我國(guó)開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)也會(huì)要求業(yè)主簽署一份業(yè)主公約，但這種公約無(wú)論在內(nèi)容上還是在形式上都與美國(guó)限制性契約有很大差別。首先，開(kāi)發(fā)商對(duì)出售后的社區(qū)除了房屋質(zhì)量的維修，不再負(fù)任何責(zé)任，更不關(guān)心社區(qū)的管理和發(fā)展。其次，我國(guó)業(yè)主公約的內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單籠統(tǒng)，當(dāng)前業(yè)主公約是政府統(tǒng)一公布的范本，僅僅作為一種形式存在，且所有社區(qū)的業(yè)主公約大同小異，不但開(kāi)發(fā)商不會(huì)遵守，業(yè)主在重新成立業(yè)主委員會(huì)或維權(quán)時(shí)業(yè)主公約也不會(huì)作為主要依據(jù)。所以開(kāi)發(fā)商如果能將社區(qū)未來(lái)的發(fā)展思路用類(lèi)似計(jì)劃書(shū)的形式展現(xiàn)出來(lái)，并以其為準(zhǔn)與業(yè)主簽訂公約，不僅有利于解決像“住改商”征求業(yè)主統(tǒng)一意見(jiàn)難，而且能夠避免業(yè)主們?cè)谌胱≈鯖](méi)有對(duì)社區(qū)的管理和居住模式達(dá)成一致等問(wèn)題，由業(yè)主委員會(huì)主持前置性的協(xié)商程序，使小區(qū)各種“民意”在充分博弈的基礎(chǔ)上得到調(diào)和，并就營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別乃至補(bǔ)償費(fèi)用等等達(dá)成一致，而不是由“住改商”業(yè)主挨家挨戶(hù)去“做工作”，對(duì)與社區(qū)未來(lái)的發(fā)展也是有好處的。另外，在申請(qǐng)者申請(qǐng)“住改商”問(wèn)題上，政府部門(mén)應(yīng)明確住改商的審批程序，即先通過(guò)政府法律法規(guī)的審查，再由業(yè)主委員會(huì)審核是否符合管理規(guī)約，最后再征詢(xún)有關(guān)利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)，除了同樓全體業(yè)主同意的條件外再加入申請(qǐng)者、經(jīng)營(yíng)者必須持有商業(yè)管理局的營(yíng)業(yè)執(zhí)照之類(lèi)證件，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目類(lèi)型、對(duì)其他業(yè)主可能造成的影響損害做出一個(gè)具體的限制，這樣也能更好的保障其他業(yè)主的利益，但實(shí)施中不宜過(guò)分濫用“一票否決”的絕對(duì)權(quán)，而這點(diǎn)還需商家業(yè)主主動(dòng)與住家業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商。（二）引入補(bǔ)償和第三方損失評(píng)估機(jī)制，弱化“住改商”實(shí)施阻力住改商之后對(duì)于住改商者帶來(lái)了好處和收入，但是對(duì)于其他用戶(hù)，不管是精神還是物質(zhì)層面的，絕大部分帶來(lái)的是損害和影響。所以，引入“住改商”糾紛補(bǔ)償機(jī)制，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)的調(diào)解功能，盡量在社區(qū)內(nèi)部解決矛盾；商家業(yè)主必須換位思考，將心比心傾聽(tīng)有利害關(guān)系的業(yè)主的呼吁和訴求，與住家業(yè)主在法律法規(guī)允許的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)協(xié)商，達(dá)成管理規(guī)約并采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，如為住家業(yè)主承擔(dān)一定的物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)于沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照而又嚴(yán)重?cái)_民的商家業(yè)主，政府有關(guān)部分門(mén)應(yīng)及時(shí)清理整治。還有，關(guān)于“利害關(guān)系人”、“損害事實(shí)”等等的界定，可以在征得各方同意的前提下，委托中立的第三方進(jìn)行評(píng)估。如此，可以將“利害關(guān)系人”的合理要求限制在最小范圍，而不是以一刀切的方式擴(kuò)大到整幢樓。此外，對(duì)“損害事實(shí)”的評(píng)估也不應(yīng)“一評(píng)定終身”，而是應(yīng)當(dāng)隨著“住改商”的經(jīng)營(yíng)變化隨時(shí)調(diào)整。這種中立、客觀、動(dòng)態(tài)的評(píng)估機(jī)制與清晰的補(bǔ)償機(jī)制，能較好地維護(hù)各方利益，大大降低“住改商”在現(xiàn)實(shí)中的實(shí)施難度。（三）在實(shí)體法上明確業(yè)主委員會(huì)法律地位賦予業(yè)主委員會(huì)具有一定的民事主體資格，為非法人團(tuán)體。首先，通過(guò)明確業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格，能夠及時(shí)解決當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，滿足現(xiàn)實(shí)需要，也有利于業(yè)主委員會(huì)職能的發(fā)揮，對(duì)于保護(hù)業(yè)主利益有深遠(yuǎn)的意義。其次，業(yè)主委員會(huì)在實(shí)踐中的現(xiàn)狀比較符合當(dāng)今關(guān)于非法人組織理論。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有一定歸其管理和使用的財(cái)產(chǎn)，來(lái)源可由業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)和利用小區(qū)共有部分所取得的收益構(gòu)成。另外，需要進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)及其成員的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任，一則加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)及其成員的責(zé)任意識(shí)；二則能使業(yè)主和其他利益受損者得到切實(shí)的法律保護(hù)。為防止業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利，還應(yīng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在現(xiàn)行法律沒(méi)有規(guī)定的情況下，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)及責(zé)任也應(yīng)在業(yè)主公約中應(yīng)明確規(guī)定，在今后的立法中，可借鑒其他國(guó)家的立法規(guī)定，對(duì)監(jiān)事會(huì)成員的選任、監(jiān)事會(huì)的職責(zé)也應(yīng)明確予以規(guī)定。（四）對(duì)業(yè)主共同利益生效判決中訴訟不利益的歸屬問(wèn)題作出規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主們收取一定費(fèi)用作為資金，用于業(yè)主共同訴訟費(fèi)用、承擔(dān)訴訟非利益等方面，而有利害關(guān)系的業(yè)主們有權(quán)利選擇業(yè)主委員會(huì)的具體構(gòu)架，這樣不但能較好協(xié)調(diào)業(yè)主間對(duì)于訴訟利益、非利益問(wèn)題的爭(zhēng)執(zhí)，又能明確業(yè)主委員會(huì)實(shí)體法上訴訟地位，使得訴訟非利益的歸屬問(wèn)題得到解決，進(jìn)一步保障了利害關(guān)系業(yè)主的利益。（五）完善區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部