某樓盤項目全案文案策劃

XXX項目全案文案策劃一、項目前期市場研究與前期策劃階段（一）市場調(diào)查與市場機會分析1.市場調(diào)查分析（1）市場調(diào)查與分析（2）市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析（3）項目概況分析（4）項目區(qū)域人文歷史概況分析（5）項目優(yōu)、劣勢分析2.市場機會分析(1)市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析(2)策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定(3)策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析(4)策劃項目（樓盤）市場機會分析(5)介入市場身份設(shè)定（二）項目市場定位與建筑策略分析1．項目市場定位分析僵(1)項胞目總體定位鬧分析亭(2)項賺目目標客源怪定位分析收(3)項水目價格定位工分析芳(4)項棕目檔次定位絕分析補(5)項屠目形象定位廢分析嘉(6)項握目物業(yè)管理廳模式分析車2．項目蘋建筑策略分幸析翁(1)項稼目建筑風格厭分析朵(2)項澇目建筑功能填分析胃(3)項規(guī)目會所設(shè)施膜平面設(shè)計壽(4)項灰目架空層園育林設(shè)計肆(5)項斬目戶型優(yōu)化后分析瘋(6)項蝶目外立面設(shè)韻計建議彎（三）項目萬工地包裝模鑄式設(shè)定朱1.售樓鄉(xiāng)部包裝模式銅設(shè)定柔2.售樓耽部內(nèi)部裝修動風格建議宿3.售樓位部外圍氣氛并策劃設(shè)定設(shè)4.工地牌圍墻樣式推沫薦妥5.售樓民書設(shè)計枝6.海報誤設(shè)計猶7.宣傳絡(luò)單張設(shè)計偷8.涉及石銷售的各類態(tài)表格設(shè)計夫（四）項目燒品牌戰(zhàn)略包華裝計劃設(shè)計停括1．項目沿品牌資源分材析狗2．項目傲品牌內(nèi)涵設(shè)壓定餃3．項目攔品牌VI設(shè)音計建議映4．項目蜜品牌推廣計誕劃編制厲（五）項目癢賣點分析混1．項目概秩念塑造顫（1）貴船陽現(xiàn)推項目方概念分析憶（2）本門項目概念形押成分析結(jié)（3）本阻項目概念升葉華豪（4）本柿項目概念目郵標客戶接受府度分析鞭2．項目噴賣點分析犯（1）項律目社區(qū)主題蒜概念分析粘（2）項嶼目規(guī)劃賣點妻分析亡（3）項熄目戶型賣點西分析致（4）項碗目外立面賣初點分析蓄（5）項圓目園林概念登賣點分析撥（6）項湊目自身環(huán)境如優(yōu)勢賣點分童析?。?）項會目的配套設(shè)嚼施賣點分析袖邪（8）項撥目的物業(yè)管莊理模式賣點川分析書（9）項吐目的營銷模詢式賣點分析捏姐（六）項目償銷售策略決飼策高1．項目劈銷售目標分只析決策與2．項目砍銷售模式分彩析決策澡3．項目惑內(nèi)部認購期嗽策略分析柳4．項目曲公開期策略專分析聾5．項目爽銷售中期策杠略分析脖6．銷售乏后期策略分撈析攀7．廣告過跟進策略分啊析決策付8．媒體多組合分析建黃議晌9．銷售艇組織與管理企分析決策碌（七）項目亭的經(jīng)濟效益絨評估路1．項目啞銷售目標分杏析農(nóng)2．項目遙的廣告投入音成本與銷售詳進度分析抵3．項目谷投資收益與顯風險分析州（八）項目壇銷售實施全淹程建議悠1.銷售想前期準備要妖案睬2.銷售垮機構(gòu)設(shè)置安匆排枝3.銷售冊人員招募與肆培訓安排駝4.銷售栗廣告表現(xiàn)與殖檔期安排噴二、測試市變場階段雅主要以問卷召的模式將項岔目進行市場羅的測試，以炕便調(diào)整、完部善、優(yōu)化策賀劃思路及方祝案。稍三、項目策晉劃方案決策劇階段芽根據(jù)測試市零場階段得出律的市場反應(yīng)椅程度，對策肺劃大綱作最序終的定案，柱以保證項目捐最大的市場佩接受率，減毯少項目的風莊險。價樓盤文案策盒劃大全（二帶）扇第一部分接市場分析教一、貴陽煌宏觀市場分揪析叢(一)2芝000年貴瞧陽房地產(chǎn)整溝體分析：燦2000年埋貴陽房地產(chǎn)棟面臨前所未智有的發(fā)展良陰機，與全國同許多城市相仇比，貴陽房碰地產(chǎn)業(yè)形勢漁較好，前幾轉(zhuǎn)年空置房比擾例在15%研左右，近幾謝年空置率一紅直較低，這臭與國家支持豬房地產(chǎn)業(yè)發(fā)槍展的政策逐瞇步完善有關(guān)桑，也與百姓晚住房消費觀稀念的加強和垃房改的深入會，住房信貸否投入增加，析開放住房二兄級市場，減沖免部分稅費夫等有很大關(guān)足系。貴陽市守的房地產(chǎn)市息場價格近年漠來呈穩(wěn)中有封升趨勢，尤奉其是中心區(qū)貝房價，高層旺多層升幅不駛同，多層升窩幅更大，究丈其原因，由呢于市區(qū)土地溫供應(yīng)減少而浸使市區(qū)商品貓房（尤其多笨層）供應(yīng)相欠對減少，因脾而市區(qū)房價災(zāi)上揚在所難瞧免。市民也觸會改變過去賣那種不愿離啊開中心區(qū)居難住的觀念，時目光朝城郊酷結(jié)合部環(huán)境它好配套設(shè)施拐齊全的住宅籮小區(qū)轉(zhuǎn)移。微烏當、白云濤、小河地區(qū)買的房地產(chǎn)開胞發(fā)潛力很大跨，現(xiàn)在交通差道路又有了畏很大改觀，玉老百姓住房你投資升值保汪值的觀念加列強，會有更講多的市民將餅余錢投向房左地產(chǎn)，這從蜜2000年舍貴陽房地產(chǎn)酸商品房成交艙量高達20榨0萬M2可瓶以看出。文（二）2礦000年貴螞陽高層住宅紫市場分析蹄貴陽系貴州衰省省會，是飼全省政治、慘經(jīng)濟、文化戀的中心，是蜻我國西南地涉區(qū)重要的交莖通樞紐。新花中國成立以叉來，尤其是仁改革開放2頓0年來，貴葵陽市經(jīng)濟建前設(shè)取得了巨毀大成就，人友民的物質(zhì)文辨化生活水平爬得到了很大括的提高，同飲時也造就了接一大批個體鏡經(jīng)營者，在臨物質(zhì)上率先曾進入小康。湊他們開始追堂求較高的物待質(zhì)生活和自尿身高貴身份掀的象征。在亞有需求必有屬供應(yīng)的客觀淺經(jīng)濟規(guī)律條誘件下，高層程物業(yè)就成為鐘了先富起來戒的這部分人剩的消費對象督，高層住宅印市場從而產(chǎn)學生。掠2000年斜是貴陽高層吹樓盤飛速發(fā)奴展時期，其之主要特點是陽以人性化的器居住空間為嫂主。這一代委高層樓盤在義以前的基礎(chǔ)紐上得到更深租層次的發(fā)展蒙，外立面、遭規(guī)劃、配套櫻、項目包裝照、智能化等桑都變得更新船、更完善。梯90年代末樣期高層住宅謊樓宇呈雨后不春筍般，逐坊步走向規(guī)模穗化。中天花蠶園、中天廣擊場以浪漫的暢歐陸式推出汁，成為歐陸昨風潮流行的弟最好說明。士歐陸風格高渴層樓盤逐步型走向市場。辯但到了20甘00年歐陸晉概念的高層烤樓盤又有泛非濫的勢頭，濫同時，市場猴中又出現(xiàn)了販多個質(zhì)素較飄好的高層樓車盤，如鉆石稻廣場、鴻基拆都市花園、葵天恒城市花腥園、中天廣笛場、在水一薯方等。它們散走精品型的漲綜合素質(zhì)路俊線，給高層拆樓盤賦予了榮更深一層的富定義和內(nèi)涵謀，并注入了妙較高的科技滿含量，智能厘化高層住宅慕又成為一個天新熱點，其畫概念至今不蛛斷延續(xù)和創(chuàng)鬧新?；馗邔訕潜P發(fā)胳展到今天，援已由地段性陵，概念性，冰個性化向綜樸合性智能化葡素質(zhì)型高檔陽樓盤過渡和才發(fā)展，消費望者層面也發(fā)林生了變化，址由90年代猴的暴發(fā)戶“忠土包子”轉(zhuǎn)碗變?yōu)?0年局代“紳士”佳型的富貴一泉族，自然對鑰高層樓盤的己要求也越來蓬越高。濤縱觀200牧0年的高層飯樓盤市場，雕多數(shù)以地段廢（如中華路岡）、建筑風綁格（現(xiàn)代建史筑，歐陸式損建筑、港式妨建筑風格）抖、社區(qū)文化戒等作為高層鹽品牌的支持韻點，目前高刺層樓盤競爭修到了熾熱化商程度，大多故數(shù)會所，園丹林景觀等硬伐件配套設(shè)施朽檔次越來越愛高，而高層蔽樓盤真正理穗念是能體現(xiàn)音生活方式和猴社區(qū)文化的動內(nèi)涵。蝦（三）20項01年貴陽慌高層市場綜去合預(yù)測分析孫階貴陽市高層知市場在99暴年以后，愿競爭愈顯激形烈，且供應(yīng)忌量日漸增大賓，高層市場堅的銷售已明桌顯趨緩。眾績多開發(fā)商對斯高層項目的如開發(fā)真是“蓋又愛又恨”陷，“愛”的柄是開發(fā)高層饒會有高額的摩利潤回報，字“恨”的是粘高層的風險洽實在太大。乎之為此，敝司找通過了幾個儀月的時間，敲對貴陽的高贊層市場進行祝了仔細的研銅究，對整個穿市場的未來姑趨勢做了如兄下的綜合預(yù)破測。（僅供祝參考）鎖l高層整體炎市場走勢預(yù)體測呈任何一個市舍場都必須經(jīng)舌過：廁萌芽成濫長成熟緩衰落躍更新啦貴陽的高層中市場目前正金處在成長階脊段，其未來伸發(fā)展將呈如忠下勢態(tài)：冷1．高層市厲場將從爭奪鍵地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)因向環(huán)境性和辮景觀性發(fā)展斬。翠目前的市內(nèi)翁高層主要以富其地段為主絹要優(yōu)勢。但份我們都知道雄，土地是不魯可再生的。村市區(qū)內(nèi)的土觀地隨著開發(fā)譯量的增加而亮逐漸減少，足未來的高層繡想以地段為裝優(yōu)勢已不可吃能，只能以攜提高自身綜滋合質(zhì)素和利述用環(huán)境因素液來贏得市場絡(luò)。目前，“必在水一方”銹的推出就拉救開了這種走璃勢的帷幕。喂未來沿南明刷河和黔靈公維園附近的地潤塊將會更受翠開發(fā)商青睞誤。倒2．高層住侮宅將向城市榆副中心地帶攤偏移，市中雕心新建高層蜜將會逐漸以若商務(wù)型公寓翠為主。唯貴陽市一級奔地段及其輻激射的周邊區(qū)姻域，是市區(qū)高內(nèi)的主要商豎業(yè)區(qū)，人流份、車流都非好常大。并不瑞是居住的最陰佳選擇；而幣且市區(qū)內(nèi)地腥價高，可供副開發(fā)的土地嗚又少。這必洋將造成客戶歡花高價而買漏不到理想的障居住區(qū)域。傍椅商業(yè)較為集盈中的市中心粉，必然會形調(diào)成辦公用房年的大量需求怨，住、辦兩壤用的商務(wù)公腫寓會逐漸成夢為中小公司眨爭購的熱點葵。而在城市姑副中心地帶贏對住家而言思，相對中心刑區(qū)就較為理漠想。商業(yè)氛共圍不那么濃澡厚、較為安袍靜、交通又用便利；且城挨市副中心地或帶，環(huán)境、墓景觀優(yōu)勢較進明顯的地塊烘（如南明河鞭沿岸、河濱磨公園附近、呼黔靈公司附鑄近）同樣具杠備開發(fā)高檔似物業(yè)的條件概。而其它環(huán)甘境、景觀不世理想的副中圾心地塊也能低以價格優(yōu)勢薄搶占市場。尊展3．市場將存呈“細分化輸”發(fā)展。葉現(xiàn)在的高層畜除了嘉信華塵庭是以純住右宅以外，其晨余的大多是夠商、住兩用繡或商、住、鼠辦三用。這籃大大影響了初高層居住的造生活質(zhì)量，霉并且私密性孩不強，相互幕干擾性大，均當然這也是排由于目前開叨發(fā)的地段特殃性所造成的叫。稿未來的高層躍將會考慮更盈為人性化的忌設(shè)計。目標絡(luò)客戶的劃分辨更為單一，愧象純商務(wù)公殘寓、純小戶嶺型、純頂級襯豪宅等等這洲樣的高層項菊目會陸續(xù)涌史現(xiàn)筑城市場涼。珍4．高層樓筐盤的質(zhì)量會寬越來越高，數(shù)物業(yè)向精品顫化發(fā)展。膀在同一區(qū)域飾內(nèi)，如果建哥筑結(jié)構(gòu)、配秒套環(huán)境、目裂標客戶都大邪致相同的樓憐盤，其最終捆比的是物業(yè)艘的各項小分弦，比質(zhì)量、灣比服務(wù)、比訊物業(yè)等，這瀉就導致了物放業(yè)向精品化獻發(fā)展，普通蠻型無特色高照層住宅將會權(quán)越來越?jīng)]有作市場。備5．“供大埋于求”使今井年下半年的寄高層市場有擔可能出現(xiàn)惡調(diào)性競爭。遭據(jù)規(guī)劃局消襯息，現(xiàn)在報傻建的高層已繁超過１００弓萬平方米，怕“供大于求腦”是一定存告在的事實。乞新項目的開死發(fā)者在對現(xiàn)道有物業(yè)進行秀分析的基礎(chǔ)堪上，會發(fā)掘槽許多新的賣乳點，整體素野質(zhì)肯定會比伯現(xiàn)有物業(yè)高斤，這些項目港大多會在今掉年上半年推算出。這必將含會造成部份率原有物業(yè)的純滯銷。驢而資金緊缺弊的開發(fā)商為原了使物業(yè)盡肉快變現(xiàn)，減闖少資金壓力至，必然會以寬各種方式變院向的降價促經(jīng)銷。對價格陸較敏感的客必戶自然會被盆誘導。這必母將會導致整當個市場價格貓的動蕩，形盾成高層市場淚的惡性競爭戰(zhàn)。詳今年，市場炎郊區(qū)化發(fā)展盈已呈較明顯鉗趨勢，郊區(qū)考的大戶型市末場將會吸引寬部分喜愛優(yōu)紫質(zhì)環(huán)境的高給層客戶。形蘋成高層客戶腳分流，造成愉高層間更大禍的惡性競爭略。抬（四）貴陽飯房地產(chǎn)市場相利好政策和肯市場特征分拍析臺市場利好政奉策：通房改以后，叢貴陽市的房舒地產(chǎn)政策的蟻落實在全國丙都是較快較碰好的，這也貴是貴陽市地況產(chǎn)市場空前舒良好的重要研因素。目前裕市內(nèi)房改政跪策主要有：速容l住房公積交金貸款剪l住房公積旦金的實施譜l存量補貼卡的發(fā)放信l按揭貸款肺（可貸至8方成30年，咳利率調(diào)低）漂巨l個人住房淡貸款蟲這些政策的雅實施，加大籠了人們購房棗的積極性，矩促成了商品派房的需求熱逢潮。另外公僑房上市、房腫屋置換這兩奸項政策大大籠提高了換房龜率，增加了悄大量的二次旱置業(yè)者，使象得市場需求磚量快速上升棚。從去年的競市場消化量蹦來看，去年輝的市場消化武量超過20間0萬，上升脈幅度很大，佛預(yù)計今年的壤市場需求量蛾基本與去年寺持平或略有孫下降，除非鉆有特別利好伴消息，否則路超過去年成欲交量200雄萬M2的可枕能性幾乎沒在有。慕此外，從今告年1月1日捷起，職工增鍬量補貼標準板由工資總額綁的10%增相加到20%釘，離退休職鉤工按在職職細工同樣比例航計算增量補梁貼。增量補顯貼的發(fā)放，察由住房資金寇管理中心為脫職工建立個留人帳戶，逐殲月兌現(xiàn)給職忙工個人。其暖中，參加房閉改購買了原員公有住房的默職工，在未芽交清土地收什益金前，增粉量補貼將逐笨月抵扣土地沖收益金至補死清為止，在悠其交清土地退收益金后（浴包括增量補朋貼抵扣土地核收益金），耗增量補貼再材逐月兌現(xiàn)給跪職工個人；絹已有《房屋個產(chǎn)權(quán)所有證庭》及《貴陽描市房地產(chǎn)交腹易市場準入忌證》的職工悶、未購公有籠住房的職工添，由各單位予集中報省房菌改辦審核批躬準后，到開悔戶銀行辦理蠶增量補貼儲胃蓄卡手續(xù)。史職工持增量棍補貼儲蓄卡巴可到開戶銀思行逐月支取骨現(xiàn)金；租住壘公房的職工蚊要逐月交清歐或扣除租金業(yè)后才能支取成現(xiàn)金。鼻(五)2始001年貴底陽市房地產(chǎn)眨發(fā)展趨勢默1.房價擠將保持平穩(wěn)親或略有下降嫂；蛇2.延續(xù)六2000年雞態(tài)勢，土地卸交易活躍，堂“換手”量怪增大；插3.花溪若等郊區(qū)置業(yè)鋤者增多；射4.多層雖住宅精品樓嗎盤將會增多介；勞5.高層糾公寓將更多區(qū)采用新技術(shù)效、新設(shè)備；奴綱6.空置偉積壓房會特偶價優(yōu)惠拋售矮；貴7.中華唱路住宅的交茅易將日漸火偏爆，競爭也語將更加激烈對。紛二、區(qū)域市婚場分析妖（一）區(qū)域弄市場地段的棉特性介1．從市場巴板塊角度分膝析屠貴陽市的房呼地產(chǎn)市場從究價位等不同揉層次進行分洞類,可分三罪種不同的區(qū)素域板塊：中蒼華路板塊、遞環(huán)市路內(nèi)(襖除中華路)奏板塊、環(huán)市擴路外圍板塊達。癥中華路板塊傾(均價36稍00元/M閘2左右)寫作為本項目浸區(qū)域所在地拖中華路板塊神，是貴陽市笛的商業(yè)中心津,也是貴陽諷市房地產(chǎn)開柳發(fā)的重點區(qū)瞞域,近兩來蟲一直是房地耽產(chǎn)的熱點市捕場,房地產(chǎn)行業(yè)在本區(qū)域俘得到了飛速典發(fā)展,同時售引進了先進到、超前的開仇發(fā)理念,對撐推動貴陽房丸地產(chǎn)業(yè)起了兩巨大的作用淹,因此本區(qū)魄域的物業(yè)較世被消費者所構(gòu)接受,成為暑貴陽市民眾翻望所歸的置腹業(yè)地帶,置轎業(yè)區(qū)域物業(yè)火價位不斷上涌升,由于開各發(fā)相對過量譜,處于供過伸于求的狀態(tài)柿,加上價格捎提高增加了取置業(yè)的門檻蠢,因此現(xiàn)階償段該區(qū)域處核于競爭的熾騾熱化狀態(tài)，樣該板塊銷售漢均價為36街00元/M腳2左右。槳（二）區(qū)鴨域內(nèi)高層競夏爭程度的分倡析因去年的高層括市場是有目崇共睹的，市塑中心的競爭升尤顯激烈?；偷貕K早已被作開發(fā)商瓜分訓，中華路上逐可建用地已釘近沒有，令裳年的高層市岔場會在中心礦區(qū)無地的情掉況下向中心緩區(qū)輻射地帶綁偏移和環(huán)境僅、景觀優(yōu)勢淚較強的副中壟心地帶發(fā)展詳。主要集中筍在富水路、座北京路和棗免山路地段。情富水路受到輩中華路的商歸業(yè)輻射，商藥業(yè)氛圍會越戚來越成熟?；冶本┞返囟蝿?wù)由于交通方狠便，可建地較塊多，商業(yè)例價值大，其乎開發(fā)的溫度囑也會逐漸升找高。棗山路鉛由于鴻基馨燭苑、景苑、桑金色家園、疲鐵五局大廈豪、天華大廈叔等物業(yè)的牽詠動，地塊已腹相對成熟，涌再加上鄰近層黔靈公園的臘絕好優(yōu)勢，堡必然會成為脈客戶爭購的份優(yōu)質(zhì)居住地妨。剩今年的貴陽木地產(chǎn)高層市壽場的競爭依老然激烈，競與爭主要緣于搶以下幾方面類的原因：兵首先，買家陶市場空間不半大是最主要懼的原因。有飲限的購買力嶺，舊盤還沒風有徹底消化賊完，新盤又岔陸續(xù)推出，窮總供給大于獄總需求，選痕房的機會多盒了，且樓盤俱個性少，缺纏少差異化賣勝點，是樓盤混競爭的又一巖大原因。苗其次，雖然孕品牌的概念欺已深入人心睡，但品牌的旦概念并不是宴影響客戶買完樓的主要因博素，據(jù)我公圓司調(diào)研分析滲表明發(fā)展商偵的品牌在居雷民購買意向槳中所占比重廣份額只占到續(xù)第六位，列監(jiān)在前五位的拖分別是：地氣段、價格、測小區(qū)環(huán)境、滋戶型和物業(yè)灶景觀，這就事表明未來的觀房地產(chǎn)營銷代雖是品牌營鉤銷的時代，童但品牌好的午發(fā)展商的房新子僅僅是比升較好賣而已勇，這就意味封著大家一起區(qū)來分蛋糕。逃筍最后，營銷情手段平平，佩缺少有創(chuàng)意喚的銷售手法岔，現(xiàn)在人們櫻購房越來越黃理性，看房浴子至少要看癥五六家，既躬然大家都這宵么平平地賣棗，除了品牌網(wǎng)物業(yè)和地段題好房子熱銷垃外，更多的亭樓盤就只可博能擠到降價擦的泥潭中去櫻。市場經(jīng)濟納中，價格是畜受供求關(guān)系束影響的，需輩求大于供給睛價格就會上秩揚，供給大懸于需求價格鋪就會下降，侍直到一個平嚼衡，這是客盛觀存在的經(jīng)賴濟規(guī)律。譜貴陽市今年抖的高層報建取量超過10倘0萬平方米幣，加上空置便積壓，可見久高層供給已春經(jīng)過量。按搏照經(jīng)濟規(guī)律掩，市場會以賣價格的變動書來調(diào)節(jié)供需盯關(guān)系。今年剝上半年，市擱場推出的新息盤，價格會歌在現(xiàn)有基礎(chǔ)謊上保持平穩(wěn)早。到下半年親，供給繼續(xù)棉增大時，價涂格會隨著競持爭的加劇而豬出現(xiàn)波動。皺部分急需資裙金的開發(fā)商此會想方設(shè)法吊變向降價使觸物業(yè)套現(xiàn)，將這種變動會被牽動一些正洋在猶豫的開灰發(fā)商把價格詢往下拉，繼個而形成整個生市場的價格環(huán)下滑。列通過以上的柄分析和預(yù)測容，我們知道藏未來的高層設(shè)再不可能存布在機會市場劉，高層客戶述會越來越理環(huán)性。今后將蘿是開發(fā)商實戚力與品牌的攀競爭，是新桿一代開發(fā)者號與策劃人盡峽顯本色的舞詞臺；完善的嗚開發(fā)理念與鍬精妙的策劃丈思路將會同落時得以展現(xiàn)疫。高層的發(fā)那展與演變將伸走向更為成封熟的一面，涌價格會在殘?zhí)强岬母偁幹邪欄呌谄胶狻ＦG義（三）區(qū)喝域內(nèi)營銷環(huán)閱境的分析豈本項目周邊耽開發(fā)項目較幟多，但有些蟻物業(yè)與本項匆目不是處于伙同一時間開傻發(fā)和銷售，投因此針對本圈項目真正具折有競爭性的刻卻較少。槽物業(yè)名稱怒位置規(guī)模線起價均襯價建筑風引格目標客威戶定位天恒聯(lián)城市花園屑富水北路與廈延安東路交絨匯處占地肺1萬平方米恩3100嫁元/M2疼3208元需/M2倉歐式風格近高收入人群鼻鴻基拋都市花園慈棗山路和延扒安西路交匯那處總建面近3萬M2校馨苑：24止88元/美M226燥50元/雕M2地中暗海式風情花心園中高收賭入人群新進寄貴山苑民彼生路貴山街違3幢高層敘，1幢多層讓組成26姻80元/期M229已10元/敏M2現(xiàn)代忙建筑風格鹿高收入人群坡海恒溫貴山苑富議水路與省府納路交界處緒占地：1.瓜8M2扒總建面：8響.9萬M2系2830音元/M2結(jié)3030堂元/M2弦歐式風格貨高收入人擇群新大陸學廣場中華雜南路總建紋面：3.1雪萬M22回980元/收M23癢250元/掠M2現(xiàn)額代建筑風格底高收入人解群龍港盒國際中心琴中華南路慈25層的躍卻層商住樓，復29層的平絮層組成3譯570元/冤M23母780元/么M2港穿式風格高調(diào)收入人群時代截名仕樓中扯華中路總趁建面：2.亭4萬M2?！?2菌70元/感M2現(xiàn)代練風格高收胃入人群機天恒城市花爺園、鴻基都秀市花園開發(fā)辜體量較大，陷龍港國際中低心、時代名止仕樓由于入忍市較早，在嶺開發(fā)和銷售棕上快本項一向步，因此在營時間上與本死項目不具可某比性。我們飾的主要競爭哨對手是同內(nèi)妄區(qū)的海恒貴畏山苑、新進街貴山苑、新列大陸廣場等休和其余路段錦質(zhì)素和價格聰相符的同質(zhì)求樓盤。我樓盤文案策香劃大全（三弱）逃競爭對手推碗廣手法：并新大陸廣場繡：交新大陸廣場謹位于中華南遠路與醒獅路鍬交界處，周通邊金融商貿(mào)鐵繁盛，信息泰資訊業(yè)聚集畜，時代廣場峽，新老百貨窯等大廈相領(lǐng)敬。人民廣場衡近在咫尺。西文教市政配舉套俱全，一敘中、三中、咬達德小學、后市府路小學坡等，交通便葉捷。距貴陽役火車站5分椅鐘，機場1樣5分鐘車程青，是作為都律市中心的城息市前沿，此奉地段的商業(yè)侍價值相當高虹，而作為居灑住來說，是鎮(zhèn)都市中心的過首選物業(yè)，殊宜商宜住，紹是城市居住俊的一種典范蝴，升值潛力冠較大。皺該項目以新輕大陸廣場命張名，它的策棵劃重點放在鬼了一個“新頃”字上面，李圍繞著這一許主題精神作餡一系列的工講作。唱1.新大叨陸廣場在推策出市場時的扇形象是：齊全新城市居廈住地理觀念辮氣全新健康舒盛暢居住空間狠柄全新演繹歐侍陸建筑風格襯冒全新園林會依所文化內(nèi)涵答摘全新智能化催物管模式爽1)全新病城市居住地綠理概念乎a.住宅像區(qū)域與城市派信息資源的套共同聯(lián)網(wǎng)，淚實現(xiàn)智能化泥居住的全新初構(gòu)想。奇b.裙樓朗1-5層設(shè)勵商業(yè)空間，偏營造了更為燃濃郁的商業(yè)焦氛圍。懲c.交通換便捷，距貴竭陽火車站5盲分鐘，機場漏15分鐘。皮胞2)全新澤健康舒暢居便住空間儲a.3.續(xù)3感米層高。攤b.全景依落地窗與大島凸窗。督c.觀景秘陽臺與生活鄙融合。瘦d.帶獨善立衛(wèi)生間的恒工人房。繼3)全新炒演繹歐陸建稈筑風格抹a.三重償立體式空中營花園（即樓叫房地面，裙漠樓頂層與高胡層私家花園糾）。出b.歐陸距建筑符號點次綴。廚c.全新汽三段式立面師格局（即轉(zhuǎn)熊換層部分架松空，形成半醋圍合半室外東多層次園林珍綠化休閑空輔間。摟4)全新拳園林會所文語化內(nèi)涵撕a.中西兩園林藝術(shù)品獄味優(yōu)雅人生作；灣b.裙樓襲頂層的立體緣式園林會所知；偷c.實行渾會員制，豪渠貴生活盡彰沸示。弊5)全新考智能化物管堡模式出a.樓宇晉管理執(zhí)行嚴墾密的ISO裂9002國悠際物業(yè)管理泥體系；遇b.計算詳機管理中心通及監(jiān)控中心仰；益c.新加探坡獅島全自轎動消防預(yù)警洗，廣播及滅賓火系統(tǒng)。勤時代名仕樓框：天時代名仕樓壩位于貴陽市夸“鉑金地段昆”——大十濾字，中華路踏與中山路交雪匯處，樓宇睡地處成熟社雖區(qū)，學校、殘醫(yī)院、菜場些、郵局、購滲物中心方集緩四周，四通脹八達的交通尋網(wǎng)絡(luò)為家居碼辦公提供便瓦利。僚本大廈高1顯40多米，控共35層，繼凌于時代廣份場之上，集綠住宅、寫字因樓、停車場寧、會所于一抹體，總面積懸2萬多平方因米。所處地箏段之顯耀，滋交通之便利冊，商業(yè)價值窄之巨大，因未此該盤銷售壤非常好，到嚷目前為止已撈售出85%餡以上。型1.時代劈名仕樓在推給出市場時的洗形象是：市享不盡的都號市風情研1）總體殲規(guī)劃匆規(guī)劃設(shè)計首掩先體現(xiàn)于樓遵層高度，共禁35層，建橋筑雄偉，巍且峨聳立，豪影氣凌云。采埋用超大戶型揀165-2送05m2，政且80M2姿的大客廳盡悠顯尊耀。少2）小區(qū)費功能配套粉a.康體曉中心；僑b.兒童嗎游樂園；坑c.16最00M2的熔高級觀光會盒所；鉤d.24溝小時中央供賓熱水系統(tǒng)；冤摔e.40繞00多M2慮大型地下停爺車場。屆3）物業(yè)僵管理母a.安全衰服務(wù)教保安24小論時巡邏，負濁責應(yīng)接車庫蠢泊車，交通交疏導，消防晚及閉路監(jiān)控評。傅b.商務(wù)恐服務(wù)前郵件寄送，壁報刊收發(fā)，尊文件電訊，紫打字復印等悠。輩c.維護季服務(wù)；彩d.清潔腐服務(wù)；罵e.當用棕戶需要時，只可與用戶簽車訂服務(wù)合同樓；滿足用戶援諸如接送小即孩，看護老蜘人，購物等姜方面的服務(wù)餃。增2.目標扎客戶群駐1)在中歪華路做生意估的大商家；與歲2)追捧輕在鬧市中生解活的高級人率仕；別3)用于濁辦公的企業(yè)?；騿挝唬槐?)事業(yè)蔬較成功且追爐求身份象征抓的人士；敘3.推廣相策略矮項目處于十椅分繁華的中抱華中路段，貴因此它不斷硬宣傳推廣它既的都市風情乖的社區(qū)概念活，這與自身甜的優(yōu)勢相結(jié)碌合。而它的險戶型設(shè)計不紅理想，加上泄作為居住環(huán)某境來講過多潛的嘈雜，但青它推盤的時辣間比較早，瓣大部分優(yōu)秀訪競爭樓盤都司是近段時間纏推出，因此醫(yī)它抓住了推辯盤的先機。提相對來說它芹的推廣比較部成功的。角新進貴山苑澡：術(shù)此項目是與榆本項目靠得頓最近的地段免可比樓盤，杠由三幢多層毯一幢高層組拳成，曾于去術(shù)年房交會上豈亮相，現(xiàn)在快價位暫定為座起價268物0元/M冬2，均價想大約在29閥10元/惠M2左右；道以地段和周粥邊配套成熟競來吸引買家慣。強調(diào)在現(xiàn)蝕代繁華都市居中營造出寧怕靜溫馨的居搜住氛圍，是稀以一種中高盾檔物業(yè)的形沒象公眾于世臭。目前已經(jīng)炭處于發(fā)售階悔段，采用報校紙廣告、派昂發(fā)樓書和售片樓處直銷等聲手法，此樓搖盤采用松之拜廣告替其創(chuàng)暈意策劃，但旬在推廣過程庭中沒有什么介新意，估計駁會在四月份也有較大的推米廣動作。此趣外，樓盤的源多層也以2訴538元/蕉M2的起位價開始發(fā)售督，多層部分夜正處于施工拖階段，在內(nèi)奶部規(guī)劃上強主調(diào)小區(qū)的以鋼道路為綠化憤的點面，將籮小型的涼亭尚小品延伸到陣小區(qū)的裙樓拾和住宅部分懼，另外還在擺小區(qū)的邊緣影設(shè)置一些觀禾賞性的小池杯塘和石砌小兩橋，給本是洲平淡的小區(qū)讀注入了一些月動景。在戶耳型的設(shè)計上飼，聘請深圳充的設(shè)計師為則其設(shè)計，以囑大客廳、大淋臥室來體現(xiàn)來尊崇；在3些米的層高空軟間里可盡情趨的裝飾，標潛準層、錯層利、復式三種針戶型比例相尖當，突出住恥宅的觀景陽捆臺和外挑的蹲飄窗，最小番的面積在9新8平方米左野右。鐮在物業(yè)管理顏上設(shè)置了安筋防系統(tǒng)，物棗管部門開通屑服務(wù)熱線，卷在市區(qū)高層柔中物業(yè)管理俊費的收費較繩低，只有0澆.6元/朽M2左右；罰每戶均設(shè)有掙可視對講系蹄統(tǒng)，地下停困車場方面設(shè)撇置有自動噴賓淋系統(tǒng)、自迷動溫感、煙清感報警系統(tǒng)拼和交通指示積系統(tǒng)?？裨跇潜P裝修蟻方面，外墻贊用進口涂料性和墻磚相結(jié)勝合；多層樓補梯配櫸木鐵?；ǚ鍪?；高弱層配兩臺高揚速電梯。晝樓盤文案策壯劃大全（四舉）溪第二部分些項目分析濾一、項目妙概況鋸1.位置消：項目地處像貴陽市的中飯心地段，正照新街與富水眾中路交匯處押。蛋2.周邊胖設(shè)施：膀?qū)W校：十二綁幼、省府路淚小學、育英生小學、二中匪、十九中、服幼師塑醫(yī)院：省醫(yī)落開銀行：人民握銀行、交通鐘銀行、工商帥銀行段購物：時代龜廣場、百貨貸大樓、百盛朱、華聯(lián)、金杠鳳凰泳酒店：柏頓澡酒店、百誠飄酒店、鮮花撕大廈、盛安負酒店雜交通：由于腎地處市中心侵，所以交通帳四通八達。蚊漢3.項目菌主要經(jīng)濟技慢術(shù)指標擾占地面積：殖3062.眨5M2強總建筑面積動：3628渾7M2特住宅建筑面銀積：246可76M2微條裙樓商場面浩積：760府5M2蛾電梯大堂：潔127M怕2已總層數(shù)：3失0層備建筑高度：下99.9M欣盈4.項目漂配套設(shè)施：蟻福高級會所、渴棋牌室、桌熟球室、乒乓膨球市、健身聯(lián)中心隨二、項目巡機會點紀1．地理割位置優(yōu)越據(jù)恒生大廈位駱于貴陽市的偉中心地段，佛正新街與富徒水中路交匯假處。周邊擁興有全市最成達熟的社區(qū)環(huán)抬境，各種配怒套設(shè)施一應(yīng)枝俱全。學校要、醫(yī)院、銀承行、菜場、斧郵局、購物澇商廈云集，止交通更是四械通八達，為毯居家、辦公擦提供了非常尸便利的條件醒。刃中華中路版糊塊是貴陽市健最為繁華的領(lǐng)版塊，在市激民的傳統(tǒng)觀變念中是份量甘最重的一個神區(qū)域，而本盲項目正好地尿處這個最為按尊崇的區(qū)域盈，在市中心摸可用于開發(fā)食的土地日益后匱乏的情況斗下，其地段置之顯要，價此值之巨大，緒地理位置之流優(yōu)越，無疑魂將成為本項警目的優(yōu)勢之圈一。干2．入市恩時機較好震在中華中路體版塊上，主坡要競爭對手煮“龍港國際觸中心”、“腐時代名仕樓丟”、“富水百花園”的銷王售已基本結(jié)傭束，嚴格的度來說，在中狀華中路版塊暈上本項目已察無競爭對手辛（不包括即奴將推出的康葛泰大廈和華窗城凱旋門）按。怖就鄰近的項質(zhì)目來說，“氣天恒城市花膊園”的銷售療率已達80吧%以上，“班新大陸廣場愁”的銷售率譜已達95%立以上，對本層項目已構(gòu)不奉成威脅，“浴新進貴山苑吵”和“海恒贈貴山園”大渠戶型所占比巧例都很少，渡與本項目的負目標客戶群齡有所不同，嬌因此本項目色的入市時機殖較好，應(yīng)該滋說是切入了錫本區(qū)域的市蠢場空白點。咱代3．建筑要設(shè)計具有唯蔽一性史本項目的建泥筑設(shè)計是采唐用當今較為維推崇的“蝶波型”住宅平景面，客廳、櫻臥室、書房偷及主要功能桿用房采光、股視線條件優(yōu)侄越，杜絕對膚視干擾，保誼護了業(yè)主的逐私密，使生倡活更加輕松俗自如。各戶愁型廚房、衛(wèi)從生間皆能自亮然通風、采茶光。就建筑赴設(shè)計而言，姑使以人為本本，尊重人居彩得到了真正熔的體現(xiàn)。擯繁棄了傳統(tǒng)的萬建筑設(shè)計模素式，賦予了士大廈以嶄新吉的生態(tài)理念未，屬于貴陽累之首例成熟啟“蝶變.空瞞間”。亞4．本項撇目具備塑造岡高檔高層住煮宅的先天條錫件杯由于本項目纏體量較小，判為一棟單體貸高層住宅，富總戶數(shù)不多怪，加之處于逆市中心一級英地段，建筑音設(shè)計具有唯界一性，戶型憤設(shè)計具有超臘前性，外立竿面具有獨特伏性和排他性丈，因此具備加塑造市區(qū)高證檔高層住宅深的基本條件涉。遙5．市場預(yù)有空間劫在貴陽成為楊大西南的政旦策利好前提言下，市場對啞具有特色、鍵綜合素質(zhì)高淚的高檔且地觸處市中心的抄高層住宅有舍較強的承接盈力。隨著外靈來和本地經(jīng)鄙營的成功人隙士和高級金隨領(lǐng)階層隊伍匠的不斷壯大響，面向他們堵而建的講求繪整體規(guī)劃，奔理念設(shè)計，寬功能配套先叼進，地處市名中心的高檔熱高層建筑將麥有一個持續(xù)透成長的市場冶空間。想6．開發(fā)柴商有較前置樣的開發(fā)理念載陽經(jīng)過發(fā)展商氣與代理商的喊資源整合，言強強聯(lián)手，思融合發(fā)展商灣的開發(fā)理念石和代理商的普項目操作手洲法，竭誠合嘆作必能創(chuàng)出厭品牌，使項季目成為貴陽醫(yī)樓市一道亮李麗的風景線聾。毅7．價格頑有一定優(yōu)勢插墓本項目開盤寨時的均價預(yù)順計為290饅0元/M2此，起價2放680元/哈M2，就棵價格而言，扛在同類同檔首次的樓盤中脖具有一定的階優(yōu)勢。隨8．品質(zhì)較代高杯本項目產(chǎn)品霧設(shè)計和部分肥建材具備一哭定檔次和品悅質(zhì)，像弧型砌落地窗，配錦鋼化隔音玻辰璃，轉(zhuǎn)角窗難和飄窗飄出賊80cm，鼻中空復式樓心設(shè)計，地下貞室停車場，費五樓空中花豐園，四樓私擾家會所，三粒梯六戶設(shè)計貴，戶均電梯疤使用率較高溪，在同類項森目中這些數(shù)堡據(jù)均處于領(lǐng)僻先地位。革三、項目恭問題點臂1．開發(fā)燕商未有較高謀知名度晚現(xiàn)時貴陽房霜地產(chǎn)業(yè)已開劫始逐步進入仗規(guī)模和品牌吩的競爭階段社。而將來的禿房地產(chǎn)市場辨必將是比品驢牌，比規(guī)劃假，比實力時漁代。就目前址的情況來看愈，貴司尚未氣有較高知名遷度。咱建議：需要令和較專業(yè)的刮房地產(chǎn)代理鐘公司、物業(yè)婦管理公司合趴作，共同創(chuàng)筆立出高檔明營星樓盤，在面項目的推廣賞中逐步營造姻和樹立發(fā)展脖商和本項目雕的品牌形象籃。堪2．項目繭目標客戶層買面較窄文雖說區(qū)域內(nèi)修競爭對手較扮少，入市環(huán)虜境相對較好兵，但項目立之項為高檔住性宅小區(qū)，以刷大面積為主歪力戶型，針類對的目標客慶戶群為少數(shù)奸經(jīng)濟實力雄銜厚的成功人晃士，客戶層昂面較窄。且仰貴陽市的其單他一些高層依，如“全林振國際廣場”批、“中天星核園”、“龍糕港國際中心梯”、“時代良名仕樓”等巡已經(jīng)且還會紋消耗和分流僚相當一部分宵客戶，因此燃本項目的目認標客戶層面悼將會比較窄逃。哪3．項目謠為單體樓哨雖說本項目圾較易塑造為敲單純的高檔顏高層住宅樓民盤，但由于臟其面積小，住為一棟單體尤不像小區(qū)那銅樣容易形成超社區(qū)氛圍和儉有較大的綠輪化休閑空間學。因此，將勻失去一部分現(xiàn)熱衷居住高欲檔小區(qū)（包膜括高層小區(qū)趴盤）的客戶檔。擇4．戶型蠶設(shè)計尚有不夠足之處惜本項目在通隆風采光隱私驗方面不存在緣任何問題，勁但套內(nèi)功能屋設(shè)置與面積幣比不太合理毒。像160哄M2設(shè)計成濫三房明顯有霞浪費面積之猜嫌，而且沒剪有諸如家庭魄廳、功能房陰、工人房、軋衣帽間、書搏房的設(shè)置或火稱謂，與高摘檔住宅戶內(nèi)男功能設(shè)置不柔太吻合，建較議稍作修改扭。同5．銷售乳面臨整個大回市價格下跌京壓力途由這兩年貴虹陽市住宅發(fā)腔展過快過猛雁，尤其是市皆中心高層住障宅，盡管這炸兩年市民購冊買力也較強伙，但由于此粥舉刺激了房耍開商的開發(fā)遞欲望。因此籠空置率提高肅，應(yīng)該說從文今年下半年叮底或明年開科始，貴陽房秋地產(chǎn)價格有壇下跌的可能畜。據(jù)我司銷洗售反映現(xiàn)在沃就有少部分棍客戶有持幣振觀望心態(tài)，屈雖不占主流復，但也不能呢掉以輕心，死因此盡早入扔市及以較低全價格、較高茅品質(zhì)入市最崗為緊要，尤告其是品質(zhì)，歌任何地方，圣任何時候，巷市場對高品偵質(zhì)樓盤始終沙有較高的承肺接力。兼樓盤文案策館劃大全（五程）嘴第三部分肝競爭對手項軌目分析釘一、競爭昆對手樓盤資趣料統(tǒng)計一覽澤表窮物業(yè)名稱悲海恒貴山園騰新進貴山精苑天恒城蓋市花園時債代名仕樓禮龍港國際中艘心新大陸宇廣場漿起價28不30元/M胡2268鐵0元/M2燕3100下元/M2鑰3100元廚/M23啊570元/羽M231械70元/M郊2咐均價30星30元/M離2291禮0元/M2聲3208果元/M2耕3270元誓/M23得780元/家M232妨50元/M混2換總套數(shù)內(nèi)燕購期間推出裂10余套品約100套計280余錫套200言余套90府余套抬優(yōu)惠情況選一次性付款賠優(yōu)惠2%-寸3%一次役性付款98濤折一次性蓬付款98折亞一次性付缺款98折豪一次性付款甲98折一灑次性付款9躁8折悄主力戶型括兩房一廳8倘0余M2使三房兩廳1就26M2新3房—4房拼彈124—1州58M2盞3房—4房渾咬120—1傍60M2看161—2撞05M2錢130—3獅00M2形平層：12裕0—160孝M2癥躍層：16帶5M2晨銷售預(yù)估匙還未開盤棉約25%加約80%象結(jié)束90卻%以上9批0%以上箱位置富水校路與省府路缺交界處民殼生路貴山街渣富水北路惹與延安東路牙交匯處中壁華中路8號游中華中路匯噴水池旁囑中華南路參規(guī)模占地升：1.8萬緊M2爪總建面:8軟.9萬M2磁由3幢高塔層和1幢多甜層組成占抵地：100壟00M2幣由一幢高層棒寫字樓和3悠幢高層住宅終組成總建克面：2.4燃萬M2由遣25層躍層乞29層平層藏組成總建怨面3.1萬拔M2鈴綠化率2湖5%40冤%弊容積率約叮4.9絹層高3米練3米3稀米3米束3.3米酬售樓部特點壟臨時售樓之部無特點濱整潔、清新碎、一般化形比較大氣、潑醒目、設(shè)施愁齊備一般搞，無特色塞比較大氣、述醒目、設(shè)施乳齊備哭景觀配套噴市政設(shè)施年市政設(shè)施器中庭園景，緣周邊環(huán)境俯唇瞰突出鄰唐街環(huán)境突害出鄰街環(huán)境旺武智能化防冰盜報警系統(tǒng)奏,紅外線監(jiān)晨控,煤氣報剃警系統(tǒng),網(wǎng)幟上預(yù)定,視摟頻點播,一牽卡通,停車鞏場管理系統(tǒng)機監(jiān)控、對鉛講系統(tǒng)閉磨路監(jiān)控系統(tǒng)寬，防盜系統(tǒng)劇，消防系統(tǒng)卸消防及閉暴路監(jiān)控中虹央空調(diào)系統(tǒng)卷，消防照明近系統(tǒng)，緊急循照明系統(tǒng)，巡門鈴對講膊計算機管理磁及監(jiān)控,全黑自動消防預(yù)腰警,廣播及裂滅火系統(tǒng)悄車位布置伯地下車庫節(jié)地下車庫矩地上和地下糊車庫40旨00M2熄停車場商包場上有4層挪地上停車場顧80余個滅車位,地下漿車庫來配套設(shè)計夫休閑娛樂會控所綠化和魂亭臺，其余假沒有什么特澡別配套綜賓合健身房，霸信息中心，排網(wǎng)球場，兒依童樂園康狐體中心,兒洲童樂園,高俗級觀光電梯蚊會所私人腫會所，露臺馳游泳池高暴級會所,英建筑風格握歐式風格搏現(xiàn)代建筑風瓦格，音樂回透廊歐式風清格現(xiàn)代風乖格港式風污格歐陸建何筑風格巨整體規(guī)劃續(xù)三座高層呈腫品字分布作以道路為價合構(gòu)，錯落分論布圍合式胖4幢高層，潔平行排列巧單幢35層柴,凌于時代塌廣場之上訴2幢高層主折體建筑薯建筑設(shè)計注一梯六戶斬從排列分離胖，體現(xiàn)莊重妨典雅情調(diào)負采用流行時狼尚的設(shè)計理蜓念融智能型反綜合商業(yè)大會廈枝二、競爭灣對手配套一租覽表那物業(yè)名稱餡配套備注低新進貴高山苑綠化限和亭臺，其堆余沒有什么炮特別配套哄這是由于其協(xié)以道路為記腐架構(gòu)沿街錯叫落分布所導聞致，售樓小令姐更是強調(diào)押：“此處寸殺土寸金，配就套不可能，測且成本高。旬”明顯說服畫力不夠。海恒貴誤山園休閑墓娛樂會所懶由于此項目蜜還在內(nèi)部認抱購，無售樓習部、樓書等芳，情況不明虹瘦天恒城市花填園近千平生方米的會所痛健身房、閱嚷覽信息中心葬、網(wǎng)球練習含場、老人憩猛園、兒童樂騎園由于天旱恒城市花園拉為大型封閉銹小區(qū)，所以避擁有較大面徹積的配套時代名連仕樓康體神中心、兒童況樂園、16蕉00M2絮高級觀光會楚所霜龍港國際中奉心豪華私明人住宅會所崗，設(shè)俱樂部河會員制的健吳身中心、中討西餐廳、夜明總會、美容籃中心、健身語房、咖啡廳領(lǐng)、露臺游泳傍池在會所貝的設(shè)計上頗爭具心思新大陸觀廣場群樓勢頂層的立體辛式園林會所堤，實行會員獄制提出園關(guān)林會所的概駱念澆三、競爭梅對手產(chǎn)品特禁征分析創(chuàng)物業(yè)名稱釣窗陽臺冠主臥是否有植衛(wèi)生間（高枕層）層高攜勞新進貴山苑供外挑飄窗倘景觀陽臺珍A戶型7請7.61側(cè)M2：無炎B戶型11身5.97辜M2：有4叮.32M向2省C戶型15漁1.16佳M2：有4支.32M艦2析D戶型15驗1.11供M2：有5碎.40M攪2紐E戶型10牛4.11護M2:有耀5.4M決23米筑海恒貴山園迅外挑飄窗馳三陽臺（鑒主臥陽臺為汽圓形）全畫有3米弊天恒城市花逗園外挑飄比窗一般丙天景園B棟粘C、D有線天恒大廈南叉座A、B、英C、D、E稱全有3米械抱時代名仕樓游落地窗，挨樣式普通，磁設(shè)計較為老女式內(nèi)陽臺繁全有暮龍港國際中泰心普通貪一般全有惑3米訪新大陸廣場滑全落地窗掘和大突窗雜觀景陽臺愈生活陽臺巴A、B、C惡、D、E除扯B外全有祥3.3米世四、競爭哲對手智能化運、裝修標準蛾分析瞞物業(yè)名稱稠智能化裝夏修標準新進悔貴山苑可長視對講系統(tǒng)帳、寬帶上網(wǎng)目墻體：高屋級外墻涂料乒、高級墻磚枕磨屋頂：防水農(nóng)隔熱保護層殿已樓梯：走道貴鋪設(shè)花崗巖欄；高級名牌忌電梯兩臺唐進戶門：高鈔級防火防盜俘門資地面：水泥療沙漿找平醫(yī)墻面：瓷粉勾飾面一次裳窗戶：高級愧鋁合金海恒抬貴山園防撤盜報警系統(tǒng)性、紅外線監(jiān)墳控、煤氣報至警系統(tǒng)、網(wǎng)擋上預(yù)定、視嬌頻點播、一奴卡通管理系晚統(tǒng)毛坯窄天恒城市花罰園閉路監(jiān)渴控系統(tǒng)、防胸盜系統(tǒng)、消鞠防系統(tǒng)公鑼共部分裝修營、惡煤氣、優(yōu)質(zhì)托面磚外墻、摧優(yōu)質(zhì)鋁窗配職翠綠色玻璃干、門廳及過貌廳裝修采用尤星級酒店標在準時代豆名仕樓自信動報警噴淋第防火系統(tǒng)，焰電視保安監(jiān)蔬控系統(tǒng)，可裂視對講系統(tǒng)辣，電子遙控盤中央門鎖欣鋁窗配藍色暖玻璃龍港堪國際中心餐中央空調(diào)系巨統(tǒng)、消防系葡統(tǒng)、緊急照掠明系統(tǒng)、門跡鈴對講外桌墻裝飾：高副級顏色瓷片顏附加線條圖褲案胞候梯廳：墻借身高級瓷片遷至頂，地面涉鋪拼花地磚督另有石膏板巨吊頂，內(nèi)藏頓暗燈量浴室：墻身杏高級圖案瓷憤片于頂，地純面鋪高級防元滑地磚捕臥室：墻身餐涂磁粉三遍臂伏廚房：高級思瓷片于頂，貸地面防滑地維磚變客/飯廳：炭墻身涂磁粉血三遍，地面獻水泥砂漿找往平跡陽臺：高級翼防滑地磚獅門：進戶高染級實心雕花德木門涌窗：高質(zhì)量護鋁合金玻窗吳新大陸敬廣場新加本坡獅島全自盆動消防預(yù)警褲、廣播及滅霜火系統(tǒng)門國：防火防盜漆門土室內(nèi)：地面案水泥砂漿抹沿平，內(nèi)墻及銳天花混合砂政漿抹平，刷危白。層廚房：設(shè)排興煙井，并預(yù)逮留上下水接區(qū)口、抽油煙斜機、熱水器默及電冰箱等公電器位。塞衛(wèi)生間：預(yù)較留上下水電睛接口。打陽臺：每戶怨置設(shè)雙陽臺融，一個觀景消陽臺，一個座生活陽臺。宴陽臺為開敞胃式或半開敞祖式并配金屬練欄桿。熔窗戶：所有霜外墻窗均采盛用高級鋁合限金窗框，配我淡綠色玻璃彩。每戶均設(shè)螺寬大凸窗和漿大型落地全蒜景玻窗，凸逝窗面奉送。透狐五、競爭艇對手電梯、逮車庫、物管六分析堅物業(yè)名稱突電梯車庫凳物管初新進貴山苑戰(zhàn)二梯五戶疫地下車庫師：設(shè)置自動注噴淋系統(tǒng)、巨自動溫感、診煙感報警系嬌統(tǒng)及交通指繭示系統(tǒng)安賣防系統(tǒng)：閉棕路監(jiān)控，保蜻安24小時斗巡邏，每戶謀可視野對講盆姑服務(wù)系統(tǒng)：月24小時物礦管熱線事0.6元/字M2十年不變海恒騎貴山園二皇梯五戶兩忌層地下車庫章悟（有電梯直簡達）自己眠組建另天恒城市花鴿園二梯五娛戶地上和瑞地下停車及智能化管理隆酒店式專牽業(yè)星級服務(wù)潑中日合資深令圳國都廣居敏物管殖24小時物萄管時代姓名仕樓二駛梯六戶提闖供星級物管餃服務(wù)柔安全服務(wù)、也商務(wù)服務(wù)、聲背維護服務(wù)、殘清潔服務(wù)怖1元/M隨2窯龍港國際中僵心平層：裁兩梯八戶濾躍層：四梯擁六戶商場窮上有4層停財車場450級個車位酒待店式物業(yè)管媽理錯1—1.2晃元/M2教新大陸陳廣場三梯休五戶地下通停車場85疾個車位I國SO900英2物管體系渾，24小時土管理及保安訓，計算機管公理中心及監(jiān)菜控中心1縮元/M2捉化六、競爭渠對手戶型、言面積及所占暖比例低物業(yè)名稱瓜戶型面積宅范圍所占詢比例僻新進貴山苑執(zhí)兩房兩廳橡袋三房兩廳很77.61伶M2—疊104.1解1M2眉115.9框7M2普—151.微61M2刮40%60%應(yīng)海恒貴山園搖昂天恒城市花狹園三房兩攔廳四房兩廳五房三廳垃復式10定8.29申M2—1墳24.62牽M2贊123.1茂1M2婦—163.斤55M2帥辛225.8誦9M2倘200M盆2—30竿0M2雖50%45%0.7%4.3%婦時代名仕樓竹160脫M2—1舒70M2俯秩200M互2—22斷0M2強240M惜2—30瞧0M2女350M寇2—2逝1%67%6%6%洪龍港國際中視心三房兩躁廳景四房兩廳染141.5產(chǎn)07M2鄙—163船.995勸M2爺128.2逆26M2膀—140距.153緞M238簡%62%茅新大陸廣場注三房兩廳失果四房兩廳監(jiān)144.9查5M2更—168.膏59M2軋興199.0盒2M2伍80%20%村七、競爭撿對手戶型結(jié)參構(gòu)、配比優(yōu)輕劣勢分析奉物業(yè)名稱按優(yōu)勢劣勢背援新進貴山苑視A戶型：悼面積配比恰權(quán)當，無黑房辨叫B戶型：有掛主衛(wèi)、儲藏戀室適C戶型：有妖主衛(wèi)、走入遍式衣柜、工專人房或D戶型：有漠主衛(wèi)、儲藏括室、觀景陽待臺、生活陽程臺街E戶型：有俗主衛(wèi)、無黑狡衛(wèi)恰A戶型：無植主衛(wèi)慎B戶型：廚沖房面積過大循教C戶型：有蠢黑衛(wèi)它D戶型：有甜黑衛(wèi)浩E戶型：廳護不方正債所有戶型都作沒有做到浴舍、廁分離片海恒貴山園誦帆天恒城市花重園天景園撓：A、B、駱D主臥有轉(zhuǎn)臂角觀景陽臺構(gòu)謎C、D有主駝衛(wèi)遵天恒大廈南停座：都有主束衛(wèi)天景園剃：A、B餐專廳相對，C掀戶型餐廳、摘衛(wèi)生間相對襪，私密性差氏鞋天恒大廈南擱座：A、B餅衛(wèi)生間相對捐，D、E餐純廳、書房和城衛(wèi)生間相對潔，私密性差愛。喂所有戶型都凝沒有走入式盒衣柜那時代名仕樓材室內(nèi)梁較鍛粗大，且有宇黑房勵龍港國際中亞心都有主擊衛(wèi)A、C穴有黑衛(wèi)；A逢、B浴室相拉對，臥室對孔廚房；C、鞋D臥室對浴軟室；E、F繪臥室對浴室炒，私密性極影差雁新大陸廣場昨A、C、琴D、E另備湊工人用房和禮生活陽臺；另B另備更衣逢房、工人用治房和生活陽豪臺；A、C蹈主臥房有轉(zhuǎn)逝角陽臺室黃內(nèi)梁較粗大于，異型房較另多傘樓盤文案策喜劃大全（六牲）擴第四部分頑項目市場定逢位策略靜根據(jù)我公司煮充分市調(diào)及毀上述市場分懂析、競爭對俯手分析和項象目分析，得悠出如下系列駐思想：擠該項目市場助定位為：貴杯陽市新世紀煌高檔高層住忌宅的典范炎該項目市場日形象定位為增：市中心唯探一蝶變陽光狀臻品華宅罪含義：“市氧中心”表明濕該項目所處敵區(qū)位優(yōu)勢；縱“唯一蝶變焦”表明該項搭目用“蝶形鹿”建筑設(shè)計突具有唯一性立；“陽光”階既指太陽光拔線，其引申卸義為“健康援”和“良好湯的心情”，取表明該項目盾由“蝶形“任設(shè)計而帶來饑的戶戶全明圓效果以及后世面即將提及猶的本項目安知裝“鮮風”黑系統(tǒng)和純凈才水系統(tǒng)而帶保給住戶的健眨康和好心情研，臻品是完嬌美的產(chǎn)品的盞意思，以區(qū)件分市面上“暖精品”“極遇品”概念，剝?nèi)A宅是華麗嫂的住宅，是議品位和陽光曉住宅，以區(qū)狠分市面上的秀所謂“豪宅筒”。理由：乘1.該項么目有足夠的危質(zhì)素支持其蕉上述定位依據(jù)：挺1)該項混目處于貴陽想市核心位置幫，土地級別婆為市區(qū)一級刺；扎2)該項巴目是貴陽市通首家采用“蟻蝶形”設(shè)計妄的高層住宅卡,其最大的裳優(yōu)點就是通肝風采光絕佳川，無黑房黑印廳黑廚黑衛(wèi)甜現(xiàn)象。這在踐競爭對手中艘絕無僅有，難產(chǎn)品規(guī)劃具抽有唯一性和眨排他性；碑3)該項棒目外立面俊悉朗大氣沉穩(wěn)暗，獨具風格渠，具備與眾碧不同的特色驚，與高層住框宅泛濫俗氣份的歐陸三段退式風格感覺失完全不同，駐與某些宣稱刑為現(xiàn)代風格備但又未做到隨位的高層相燕比，外觀給忽人耳目一新湯的感覺，這浴是塑造臻品檢華宅的外在奧形象。營4)與其超它項目會所賠對外經(jīng)營不職同，該項目統(tǒng)會所不對外哭經(jīng)營，為住走戶獨家使用漢，更顯該項遵目的尊貴性插。般5)空中販花園在同類屢住宅中雖不判少見，但6絕米的層高也鬼算得上與眾烏不同，且只勇要我們園林進規(guī)劃做出特粘色和新意，鼻仍然具有較抹強的賣點和險較高的品味松確6)很多融項目說自己既是“精品”脫或“豪宅”月?！熬贰蔽?、“豪宅”凍有泛濫勢頭蔬，項目盡管啊更有條件說毒成是精品和舟豪宅，但為爺了市場區(qū)隔據(jù)，我們稱之隔為臻品華宅祝。甘超一流的地淚段著超一流的建齒筑設(shè)計塑速造耀超一流的園驚林設(shè)計浴超一流的物謙業(yè)管理掠經(jīng)過前兩年停的房地產(chǎn)熱嶺潮，貴陽市燭目前均價在豐2900元橫/M2以上費的高層樓盤灑有幾十個，互而貴陽市區(qū)附人口僅10本0地多萬，整個圾經(jīng)濟水平仍撿處于發(fā)展階丑段和較落后脖狀況。因此辜，市場處于吹嚴重的供過耍于求的狀態(tài)優(yōu)，在這種競止爭激烈的環(huán)工境下，大部屋分項目走向盟了一種同質(zhì)般化，他們的科目標客戶群檢大部分都處種于一種觀望用的狀態(tài)（有位的持幣觀望橋期望價格下悔跌）或在眾么多的項目中置選擇最優(yōu)秀優(yōu)的物業(yè)，如飲果單憑價格脹優(yōu)勢去競爭代眾多的高層茂項目，在市脊場形勢將更跡加嚴峻的今跨年下半年，逮恐怕不是主誰要和最佳出思路。在這種哭環(huán)境下，恒鍛生大廈必須框在這一層面孝上提升物業(yè)志檔次和形象臘，才能有更江強的競爭力輔去占據(jù)市場凡。魔2.目標斯客戶定位線1)通過毀對社會人群悉階層的劃分樸，社會人群繞可分為以下哨三大類六小幣類：朵2)通過固對目標市場遍選擇形態(tài)的密劃分，選擇幼目標客戶有罷以下五種形籃態(tài)：抓本項目目標寬市場的選擇紗為一種客層葉型。珠2)通過取對上述社會擁人群的劃分故和目標市場民選擇的五種叉形態(tài)的比較閃，該項目宜俊采用一種客晨層型目標客畫戶，即是為慢上等階層人葡士度身訂做許144個席著位，至于該床項目產(chǎn)品類江型僅分二種耍為160—因—180M萍2三房或四著房平層及3直20——3緊60M2墳的頂層中空烤復式住宅，屆由上等階層任人士對號入估座，此類客規(guī)戶尊重人，善也認同人是獅分階層的，鏡“物以類聚啞，人以群分混”是他們的翠共同觀點，絞同一類人應(yīng)蘇住在同一個應(yīng)社區(qū)內(nèi)，即速為“同質(zhì)居鼠住”，具體謎目標客戶細檔分為：令A(yù)、CE干O階層（大踏型老板階層此或首席執(zhí)行植官）陰u40歲以株上，思想成毒熟，事業(yè)有沈成者駛u社會圈子情十分廣泛幻u有孩子的廉家庭，太太愁在家全職照勸顧孩子和休丘養(yǎng)橡u注重品牌斥，講究生活老品質(zhì)，懂得著享受生活高u對于他們活來說，單純熟追求經(jīng)濟收驚入的意義已愚經(jīng)不在懂u經(jīng)常出入勿高級消費場殲所（如高爾址夫球會、高拌級食肆、夜鎖總會等）車u希望選擇鐮與自己身份穴地位、教育窩水平、消費煌檔次、年齡佳層次、興趣同愛好大致相章當或接近的說人士為伍，晝同時也能讓瓦家人享受家腥庭幸福的生拉活之地競B、二次吼或以上的置勝業(yè)人士供u35歲以踢上的高級管進理層（或金倒領(lǐng)階層）克u社會圈子蘋十分廣泛爭u夫婦雙方牙多數(shù)皆參加菜職務(wù)較高的質(zhì)工作購u經(jīng)濟收入隸相當豐厚殼u欲改善現(xiàn)篇有居住狀況溝讓u需求選擇蔥質(zhì)素比原居嶼住環(huán)境更好奇的住所茅C、長期歷駐貴陽的外階來商人慘u40歲左套右，在貴陽幸有自己的公壟司司u社會圈子迅十分廣泛隆u收入十分超豐厚貪u注重物業(yè)支質(zhì)素及物業(yè)精管理服務(wù)上u經(jīng)濟出入啄高級消費場偽所棒u需求方便玩工作、高質(zhì)例素的社區(qū)，瘡離鄉(xiāng)來貴做事生意，更需怨要一個高素甩質(zhì)的居住住癥所來抬高自桑己的身份。忘績D、私營傾經(jīng)濟中成長旗的“新貴”由夕該類居民主貞要以私營業(yè)是主占多數(shù)，書文化程度、折年齡大小參亂差不齊，生擴活條件寬裕燃，消費能力府強。該類居殲民都有較強角的經(jīng)濟實力蜘，手頭上擁希有不止一個貝物業(yè)，此類莫客戶部分人敬給人暴發(fā)戶胳的感覺，自禁身也反感別判人這么看待稱自己，需要方一個能改變鄭人們評價和嗚自身形象的謝地方。程3.項目廣價格定位（醒前期已提交答，6~13探樓價目表見教附頁）選4.項目何付款方式定誰位岡1)鑒于亂該項目體量震小，僅14躬4戶，目標箱客戶僅為上束等階層商業(yè)撿人士或政府穿高官，相對紗來講他們注們重的是價值恭是否與價格累相符，對價及格不會太敏甩感且不會受寒蠅頭小利所栽沖動，再加肚上市面上主持要競爭對手橡付款方式如央一次性均采損用98折優(yōu)瀉勢，亦無多石大吸引力，港建議本項目都首家采用“濤明碼標價”搜的方式，就姨算是一次性昂付款亦不打榴折，既與眾斯不同又表明聯(lián)本項目品質(zhì)截與價格相符遵，該值多少值就值多少。像當然，這主點要是一種形籮式和姿態(tài)而乖已，不打折周與打折售價訊差別不大，侍而且一次性票付款可獲贈鄭送私家會所捧一至三年免囑費使用權(quán)（蛙限定每月使榨用次數(shù)）。百退一步說，噸期樓階段一房次性付款置圍業(yè)方式的買辦家也不多見尺（約2%）煤，因此不用消擔心會因一當次性付款無居優(yōu)惠喪失客既戶。我們這若樣做，最主艙要的還是向教公眾表明恒蔽生大廈的品山質(zhì)。藝2)鑒于喊該項目目前沈尚處于地下?lián)軐幼鳂I(yè)階段隙，離交樓日貪期尚需時日嶼，對工程的蟲按時交付始恭終是目標客傻戶關(guān)心的問信題。因此，省按建筑進度悶分期付款是蟲必須考慮的膀問題。集3)根據(jù)嗓我司經(jīng)驗及櫻對購房者對基付款方式的洋統(tǒng)計，如項雕目處于期樓筋階段，一次鉗性付款、分授期付款和銀陣行按揭所占觀的比例大約踩為10%、帝20%、7倉0%，因此濫銀行按揭也浸是本項目最膊實在的付款毒方式。蕉4)因此伶，本項目的描付款方式共博分三種，一潛次性付款、誰建筑分期付漫款，八成三畜十年銀行按側(cè)揭付款.館樓盤文案策拉劃大全（七獻）漁第五部分豐項目整體意維見互1.整體景規(guī)劃意見：晝察由于本項目詢占地面積僅濕3062.目5M2，可規(guī)劃為一棟歷單體住宅，砌不是小區(qū)概破念盤，在房討地產(chǎn)越來越別講規(guī)模和規(guī)綢劃的今天，腿本項目的確鄭在規(guī)劃方面或不是很強。宵因此，除注鈴重產(chǎn)品包裝跨外，對首層問非建筑面積晉用地的處置瓣變得很重要展，要讓公眾蒙一走到本項犧目面前，就然有一種肅然擦而起的敬意浸和愛意，而旋業(yè)主一走到姐本項目面前節(jié)，立即產(chǎn)生樣一種自豪感顆和歸屬感，耐像深圳萬科跟俊園，同為甩單體高層，埋市民一走到廚俊園的前面拋，就會對那舅位立足潮頭黎、衣袂飄飄博的羅馬神話叨中的女神J朱UNO留下蔽深刻印象，狹JUNO是潛一位主管幸終福家庭、美要麗和婚姻的氧萬神殿的主鴨神之一，其厲中寓意令人醬回味，本項惠目非建筑面嘆積用地如何熊處置，因無顛規(guī)劃圖無從急細述，待貴弄司提供圖紙六方作建議。顏倦2.建筑打單位建議：跟桌由于本項目皆采用蝶形設(shè)鉤計，使得通賊風采光相當捕不錯，戶型揀間隔方正，鎮(zhèn)三梯六戶設(shè)膊計較為超前晴，戶與戶門磁、窗均不相講對，隱私性覆更好，不足謹之處是戶型桃面積偏窄和累偏大，尤其僻是三房二廳虹設(shè)計成19品0多M2談（雖經(jīng)修正虛為170鞠M2，配置營為三房仍顯材大），戶型共亦較少，僅造為三房和四凡房設(shè)計（不董算頂層），忙如此大面積儀很多戶型居嘩然沒有工人方房、功能房源、家庭廳，尖主人房亦無揮衣帽間，在賠建筑設(shè)計不睛可能修改的雜前提下，特工提出如下細忍微修改和稱樓謂修改。建議：零A、B戶型夏主人房可增牧加步入式衣姑帽間，工作規(guī)室9.03叮M2一分宣為二，靠主匆臥室6M琴2為工作室癥或書房，靠丈工作陽臺3政M2為工欄人房，D戶芳型主臥室增價加衣帽間，據(jù)E、F戶型百儲藏室改為蛇工人房，A豈、B頂層復竊式下層接待均室變工人房華，客臥室做形功能房、上差層主臥室增饞加書房稱謂那；C、D頂磁層復式上層甲儲藏室變衛(wèi)羊生間，衛(wèi)生蛇間變主臥室良衣帽間，門殼改為主臥室甘內(nèi)，增加書災(zāi)房稱謂，工富作陽臺變儲例藏室，E、永F頂層復式六下層儲藏室腎變工人房，候上層增加書拾房稱謂。堤3.智能渡化設(shè)施建議宏渣現(xiàn)代高科技秤的發(fā)展使住技宅的生活、隸服務(wù)和管理酸趨向智能化旅，適當?shù)闹桥R能化會創(chuàng)造滔一個舒適、欣方便的生活妙環(huán)境，尤其序是對于高檔電住宅來講，添智能化設(shè)施擴必不可少，仁因此結(jié)合本緞項目實際情造況，建議采撫用如下智能慈化設(shè)施：嘆1）寬帶縮網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，潤居家辦公、扮上網(wǎng)、炒股愛盲2）水、跟電、煤氣三愧表遠程抄表恨計費系統(tǒng)北3）智能蜻卡感應(yīng)門鎖程系統(tǒng)（即一命卡通）住戶距使用IC卡僚，可以控制良會所、停車債場、花園和偉住戶門鎖柳4）可視暢對講系統(tǒng)、蠟紅外線監(jiān)控戚系統(tǒng)、煤感柜、煙感探頭興及應(yīng)急報警驢裝置柳5）廣播秀電視系統(tǒng)，彼包括背景音撒樂，進行戶胞內(nèi)背景音樂陵選擇及節(jié)目敵選擇，收看離國際閉路電悠視呈6）消防陡自動化報警進系統(tǒng)養(yǎng)4.會所返建議差會所建議面拼積在100妥0M2左拼右，不需太萍大，亦不對躁外經(jīng)營，為具業(yè)主私家會付所，更顯會瞧所的尊貴性寸和單純性，除會所功能要浸求充分體現(xiàn)振和支持項目尊的市場定位侮及形象定位點，成為該項午目個性形象醫(yī)的有力支撐扶點。住戶私遙家會所很重級要，像本項芽目目標客戶濾，為金字塔牧頂尖人士，賤此類人士在靈經(jīng)濟上相當補富足，但在貌政治上往往順無地位，他刷們也十分羨漠慕政府高官態(tài)可利用國家耀各種資源來湖表明身份地失位，私家會設(shè)所就帶有此巷類性質(zhì)和象丸征意義。因朗此，我們稱穩(wěn)之為“首長奔式”私家會足所，以滿足媽此類客戶心紗態(tài)。獄1）原則富朝a.并非熊包羅萬象，利重要的是能應(yīng)匹配項目的黎檔次和風格渣，使項目附品加值提升；曉籠b.功能故項目設(shè)置要仇求“小而精器”，真正滿泡足業(yè)主們的傳需要；每2）詳細械建議如下：燃（根據(jù)實際蹄情況增減）妹敢a.家政特中心：提供征衣服干洗，凱代訂機（船堂、車）票和蕩報紙雜志，務(wù)代買食品，升代業(yè)主清理賊打掃衛(wèi)生（君家庭美容）損，代接送小沿孩上下學，珍代叫出租車意等服務(wù)，提敞供五星級酒或店式貼身服位務(wù)；顧b.小型廟視聽閱覽室跳：除提供中途西名著、小哲說外，還提均供中西音樂勝，著名電影纖欣賞；懸c.玫瑰除園：為業(yè)主府母親、太太格、千金提供鋤面部、身體朵香薰護理、恐蒸汽浴室、余桑拿、震蕩寇按摩放松器汽、水療美容是按摩床等美徹容護理，為辛水做的女人滔提供似水柔分情般的呵護丸和關(guān)懷；穴d.群英軋會：設(shè)置高繡爾夫球電腦狂模擬練習場影、桑拿中心心、中藥浸浴斷、豪華臺球槍室、網(wǎng)球場蹤；畫e.天倫衛(wèi)樂園：多種陶一家老少可岸齊齊參與的弦娛樂休閑活遲動，如乒乓劑球室、棋牌砌室、健身中座心、多功能排室等以及舉映辦的業(yè)主聯(lián)顯誼活動、文插娛活動等.剝等5.物管頑建議株以全方位的畝服務(wù)為宗旨筑，物業(yè)的價輔值很大一部較分體現(xiàn)在物壯業(yè)的保值和猾升值上，而乖高水準的物蓋業(yè)管理是關(guān)疾鍵所在，建枕議項目引入頁著名的物業(yè)沉管理公司做借顧問，建立饒智能化高標瞎準的物業(yè)管銹理架構(gòu)，提肌供星級的酒帽店管理服務(wù)壽，目前好的逼管理基本組幫成要素為：雪頃1)著名擊物業(yè)管理公稿司（如戴德度梁行，太平篇洋第一戴維儉斯公司等）張或者是著名零的大發(fā)展商腹自組的獲I游SO900亂2認證的物里業(yè)管理公司各做顧問（如躁深圳萬科物賽管公司、廣比州珠江實業(yè)講物管公司）薪，最好不要判引用本土的瀉物管公司包躍括中天在內(nèi)寨；鼠2)專業(yè)飼化保安隊伍促（從特種部粥隊和特警部肆隊招聘退伍居軍人）如能露從天安門國感旗班招聘到混退伍軍人做竄保安，將是登本項目一大翻賣點，同時教對物管的檔容次將有一個引不言而喻的抬提升；嘩3)酒店替式貼身服務(wù)游譽4)智能采化管理：高甩科技保安、黎防火、防盜牢管理系統(tǒng)等難介智能化目前繳已日益成為港現(xiàn)代化住宅呆的必備功能純之一，根據(jù)別項目自身條務(wù)件出發(fā)，我羊司建議有選陽擇地介入智沃能化系統(tǒng)，倦可有可無，些華而不實又往增加成本的套部分不做，庭對項目角有規(guī)素質(zhì)檔次提初升，對業(yè)主旋切身利益有印幫助的項目暖予以介入，影現(xiàn)建議如下界：租a．建立纏網(wǎng)絡(luò)平臺：季膝設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中校心（WEB織）站點，提磁供互聯(lián)網(wǎng)接晝?nèi)?、網(wǎng)絡(luò)教緣學、多媒體酒完全娛樂系仁統(tǒng)（VOD熱），網(wǎng)上商譯城，證券及盞時交易、各退大城市電子徹地圖、小區(qū)化公共服務(wù)信動息等；住戶財可在家中通直過電腦連上討網(wǎng)絡(luò)連上網(wǎng)睜絡(luò)平臺，可亞以實現(xiàn)家庭燭教育、娛樂顏、信息咨詢觸、IP將、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)辜監(jiān)控、遠程應(yīng)教育等多項篇功能，還有物網(wǎng)上購物、計送餐、洗衣脅、點播、甚螞至網(wǎng)上醫(yī)院寄、物業(yè)管理芒咨詢等。溉b．物業(yè)突管理方面，乘可以實現(xiàn)：哈掩l物業(yè)管理劍實現(xiàn)計算機棗化、部門管脅理自動化、久建立物業(yè)管渾理信息系統(tǒng)過。在l車庫自動宋化管理。舉l各項設(shè)施決的遠程管理哨。濤l一卡通收彩費。遼以IC卡代笛替鑰匙、以己IC卡計算稅停車收費、充IC卡繳交燈水電費、以挨IC卡在區(qū)妻內(nèi)購物或消碎費實現(xiàn)“電吹子錢包“的輩功能。蒙l設(shè)備管理猜：型目標是監(jiān)控拴小區(qū)設(shè)備運巾行狀況，包簡括各種公共仍設(shè)施、供配蜘電設(shè)備、發(fā)涉電機組、供記水設(shè)施和電符梯和電梯等買實現(xiàn)集中監(jiān)鄰控。自動化價水、電氣三獎表自動抄報舟系統(tǒng)。（三士表抄報可納忍入物業(yè)管理由系統(tǒng)內(nèi)）灰l門、窗的外紅外監(jiān)控、枝報警，室內(nèi)涼安全監(jiān)控（鄰煙感控頭、腔防盜控頭）縱緊急報警鈴削。證c．安全音管理采用集攏中監(jiān)控手段潤。在安全防易護方面，配瓦備有：羞l紅外線電租子監(jiān)控系統(tǒng)凍繳l可視門鈴黨對講系統(tǒng)讀l閉路電視春及保安防盜協(xié)系統(tǒng)棟l巡更系統(tǒng)往滅l智能消防按報警系統(tǒng)車實際上，住慎宅物業(yè)管理薪在遵循以上政的基本原則破下，在智能謹化方面預(yù)留喂發(fā)展空間，曠并選取比較挨有特色的幾牧個跟客戶切名身需要有關(guān)即的方面配置染相應(yīng)的系統(tǒng)屆，即可有超址出一般水準此的表現(xiàn)。簽6.項目秩有關(guān)提高附賭加值的建議哈紛1）應(yīng)用佩新技術(shù)、新筋工藝和新材盡料美目前貴陽市暢高層建筑結(jié)徐構(gòu)絕大部分柴采用鋼筋混另凝土框架結(jié)凡構(gòu)，此類結(jié)過構(gòu)導致梁柱奔多使用率不哭高，也有少濾數(shù)采用框剪搭結(jié)構(gòu)，剪力吼墻的應(yīng)用使精戶內(nèi)梁柱幾厭乎不見，使?jié)u用率提高，鞠但柜剪結(jié)構(gòu)攏由于將柱位馬受力變?yōu)榧舾鹆κ芰Π涤谛薷拈g隔插更加不方便渾，建議采用霧獲得重點國持家級火炬計換劃項目，重斗點國家級新剛產(chǎn)品和建設(shè)丸部科技成果死重點推廣項奶目的現(xiàn)澆砼愉空心（GB拌F高強復合罪薄壁管）無駱梁樓蓋技術(shù)褲，它是一種逝大跨度無梁妄水平建筑結(jié)淺構(gòu)體系，此芹項技術(shù)最主丸要的優(yōu)點是乒土建綜合造方價低；空間躍靈活間隔，昨除廚廁外，氏任何間隔墻熊可隨意移動蕉進行個性化罵設(shè)計而不影巴響結(jié)構(gòu)；施修工經(jīng)濟方便鏟、快捷、節(jié)矮省工期1/尋3；隔音效蠶果優(yōu)良，樓艇蓋隔音效果垂提高10-敲20分貝，鎖隔熱保溫性士能好，管線紐安裝方便，無水電管線無沃需隨梁拐彎郊等。介2）飲用碗純凈水系統(tǒng)控（重點推薦但）賊引入凈水自氧動過濾裝置知，每戶裝有韻管道優(yōu)質(zhì)水苦接入，為小兇區(qū)業(yè)主提供呼直飲水服務(wù)鴨。棄3）節(jié)能忘設(shè)備及材料創(chuàng)的建議偉雖然節(jié)能材稠的設(shè)計在售仆樓期間的往喉往沒有太顯票著的效果，艦許多優(yōu)點需第要住戶在今器后的生活中璃體會，但仍興值得推介，獨以求利人利么己；此外，貿(mào)從長遠的目答光看，節(jié)能凝節(jié)材設(shè)計雖潮然見效慢，畢但同樣對于錘樹立企業(yè)形賞象有積極作勉用，而且其滴長遠的作用結(jié)可作宣傳推頌廣，令其減航低更多的費唯用，亦符合糞發(fā)展商的環(huán)陣保意識，有生利于提升項麥目的公益形楊象。類a、節(jié)水妹：采用低水胖量、高效能蛾的環(huán)保型潔散具，如不是絮抽水馬桶。勸采用無滲漏駛的節(jié)水龍頭良等。它b、節(jié)電驅(qū)：采用低能巴、高效能的皺節(jié)電燈具。篩股c、垃圾穩(wěn)處理：垃圾宅分類收集。自下水道設(shè)廢蠶料粉碎裝置們。村d、墻體勢：采用環(huán)保乎型內(nèi)隔墻體煮材料。采用伍高封閉性能乎外窗，減少最噪音。羞e、選材炊：選用具有淋一定再生能桃力的材料，疊如選用再生厭鋁材和塑料捏制品做娛樂委設(shè)施。仙4）新風嶺干燥系統(tǒng)和日去濕排風系湊統(tǒng)（重點推業(yè)薦）謀針對貴陽市憂及市區(qū)空氣條污染指數(shù)高婦的狀態(tài)，安詠裝新風干燥倆系統(tǒng)和去濕孕排風系統(tǒng)，積從戶外抽取洗自然空氣，引經(jīng)處理后，途送達每家每零戶，使業(yè)主蚊在房間里也過能夠呼吸到跟清新的空氣陰，同時將室霞內(nèi)濕氣排出朋，體現(xiàn)人文豎關(guān)懷。夾5）獨立拳冷暖中央空茫調(diào)系統(tǒng)僻盡管貴陽冬廉不冷夏不熱靠，對空調(diào)的禮依賴性不強油，但作為高歌檔住宅，又灣不可能沒有然空調(diào)，而房臣間的增多，滑空調(diào)的安裝亡就成了問題要，因此建議謹安裝獨立式責冷暖中央空月調(diào)系統(tǒng)，全殿部廳房均可變分別開關(guān)和攜調(diào)節(jié)。幟7.空中假花園建議補8.住宅黨大堂，電梯蝕廳裝修裝飾漸建議脅大堂及電梯閃廳在宣傳推鴨廣方面比較風容易受到忽你視，大部分坡房開商僅僅啦是宣傳自己唐的大堂和電若梯廳如何豪粉華氣派，其壺實裝修用料舊豪華不等于警高檔，就象愈有錢不等于睛成功人士一險樣，大堂和糞電梯門廳是炊住戶進入家飾里的第一個滑門面。因此淘除了豪華氣吩派外，更重捷要的是要有喇品位，建議軍本項目大堂漂裝修風格應(yīng)華體現(xiàn)藝術(shù)情衣調(diào)，如地面缸墻面可用仿兇古地磚，門看用色彩較厚虎重的檀香木丘，燈具用藝課術(shù)古燈，整宅個效果既要胞有藝術(shù)情調(diào)盡又要不沉悶宋壓抑，大堂西墻面掛一些暴名人字畫，扎優(yōu)秀攝影展帆示，還可不擊定期舉行“祥××著名畫彎家作品恒生照大廈展覽周校”等活動，兔突出本項目慕高檔和高品緣味的生活方飾式，另外，違電梯門廳處己也是很多房楚開商容易忽去視的地方，耽等電梯是一犧件很無聊和量厭煩的事情事，這是每個變有過坐電梯冶的人的感受猛，為什么不暫可以在電梯夜廳旁邊安放玩幾把長椅呢斥？花錢不多震卻效果很好恭，也體現(xiàn)本冷項目處處“逼以人為本”炊的真實涵義殼，另外電梯積門廳的墻上泊我們可懸掛救業(yè)主子女們篩的優(yōu)秀字畫善，有哪位家究長在等電梯原的時候，看澆到自己子女英的作品在公挑眾場合被人撇贊美而覺得應(yīng)不高興的呢赴？因此，本賠項目大堂和指電梯廳我們仇稱之為“藝足術(shù)大堂”。臨案樓盤文案策攪劃大全（八鬧）授——以懸念兼的表現(xiàn)手法蒼，帶出恒生康大廈項目特詠征，以引起壟市場轟動。償藏一、市場悠策略陷從目前貴陽尿市區(qū)高層建準筑來看，整剖個市場明顯咸處于供大于象求的狀況，絕交投并不十宅分活躍，主炎要原因有以答下幾點：謝1、價格揉相對高昂；凡灣2、短時顯間內(nèi)供應(yīng)量登過大過猛；籠孫3、物業(yè)至管理費高；能奇4、多數(shù)蒸為單體樓；蓮咳5、生活掀受干擾相當猜大，空氣質(zhì)予素不高；飽6、受郊歐區(qū)的高檔小宴區(qū)樓盤的沖達擊分流等；許麗從市場的現(xiàn)將狀可以得出宵如下兩個結(jié)藍論：活a．是否斑高層住宅供亭大于求？綿b．是否腳高層住宅無付效需求供大耍于求，有效蝶需求供小于栗求？倚從貴陽市前撥期時代名仕疼樓和富水花俗園的成功銷巷售到近期天邀恒城市花園爪的相對銷售濕比較理想，朽說明市場的隊有效需求空霉間還是比較法大。本項目施盡管是單體竊樓，與高層薯小區(qū)相比有飾不少地方處傭于劣勢，但貿(mào)從整體來看膠，還是比較照樂觀，因為像：否1.它處孩于城市核心師地段，在一本個土地稀缺踏的城市中心敵區(qū)，對于房婦地產(chǎn)而言，闖除了地段還模是地段；析2.建筑緩設(shè)計為現(xiàn)代憑先進的蝶形妥設(shè)計，為貴照陽目前唯一球，戶型、通填風采光方面短遠非同類項富目可比，可君以說是貴陽倚市中心首個煮陽光住宅；邊盆3.建筑敵風格俊朗大拜氣，與其它饅高層泛濫的服歐洲三段式莊風格完全不駱同，個性突我出；拆4.如能附采用新技術(shù)滔現(xiàn)澆砼空心練無梁樓蓋技萄術(shù)，結(jié)合蝶顛形設(shè)計，可吐以說是貴陽盲高層建筑史薦上的革命性膝突破；匪5.如安紹裝新風干燥癥系統(tǒng)和去濕魄排風系統(tǒng)，蓮結(jié)合空中花超園的綠化美醉化及戶型設(shè)季計和節(jié)能設(shè)艦備的運用，搜不僅可以說擴是貴陽市首更個陽光住宅鐮，還可以說普是貴陽市中政心首個高層妄生態(tài)住宅，宋所有這些都判是本項目的鞭利好因素。善矛因此本項目碌的市場策略朱主要針對貴孝陽市中心的頂高層樓盤，嗎同時也不忽猛視郊區(qū)尤其慢是小河和花酒溪的高檔小劃區(qū)盤。趕1.市場董策略思路：隸問1)以市竟中心高層唯殘一擁有蝶形敞設(shè)計所有房琴間全部通風飾采光塑造市的中心高層陽掙光住宅概念目，以新風干臥燥系統(tǒng)和去盜濕排風系統(tǒng)鐘及純凈水系我統(tǒng)塑造市中漂心高層生態(tài)綁住宅概念（盜同時也是陽徑光住宅，陽躺光代表健康勾）直接沖擊勤都市中心的襖高層樓盤；趣地2)利用難本項目既有殼優(yōu)勢，又突蓬出都市中心師的概念，吸院引有生活品烏位的人士。冰鐮2.市場虛推廣策略臺幼階淚3.市場屈推廣策略階為段每1)本項德目市場推廣首可分為三階墻段：媽第一階段：川炒作項目建票筑特色銳第二階段：顫樹立高科技茫陽光住宅概劑念散第三階段：擱樹立臻品華呈宅概念理由：綠a．炒作渣項目特色聚紡集人氣，為胸項目塑造臻腎品華宅作好星鋪墊；遺b．項目酬在期樓階段殘，從規(guī)劃設(shè)毛計等產(chǎn)品自潤身特色優(yōu)勢沙角度推廣更添易被消費者棚所接受，而達且產(chǎn)品策略筑（即個性化鍵陽光住宅）怨可以為項目疤后期推廣根艇據(jù)市場作調(diào)侮整，減少開鎖始市場定位物的風險；家c．臻品抗是“完美的描產(chǎn)品”的意厲思，樹立項款目一定名牌煙后，再塑造源臻品華宅形革象易被市場倚接受且順理莖成章，而且柔臻品華宅相黨對于市場泛落濫的精品豪糕宅令人耳目象一新，客戶趨更易被接受染。商