第八章物業(yè)基礎(chǔ)管理

物業(yè)管理第一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。第八章物業(yè)基礎(chǔ)管理第一部分第二部分房屋維修管理設(shè)備維修管理第二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。第一部分房屋維修管理

【內(nèi)容摘要】房屋維修管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。本章主要介紹房屋維修及房屋維修管理的概念與特點(diǎn)；房屋維修管理的原則、內(nèi)容與考核標(biāo)準(zhǔn)；房屋日常養(yǎng)護(hù)及維修管理的內(nèi)容等?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】通過(guò)本章學(xué)習(xí)使學(xué)生在理論知識(shí)方面能夠理解房屋維修及房屋維修管理的概念與特點(diǎn)；熟悉房屋維修管理的原則、內(nèi)容及考核標(biāo)準(zhǔn)；掌握房屋完損等級(jí)評(píng)定方法和房屋日常養(yǎng)護(hù)及維修管理的內(nèi)容。在技能方面能夠結(jié)合房屋各部位的特點(diǎn)適時(shí)進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和檢修；根據(jù)房屋完損程度評(píng)定完損等級(jí)；能夠依據(jù)相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系組織管理房屋維修全過(guò)程。第三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。第一節(jié)房屋維修管理8.1.1房屋維修的概念與特點(diǎn)1.房屋維修的概念房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維修包括對(duì)非損壞房屋的維護(hù)和對(duì)損壞房屋的修理。第四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收合格開(kāi)始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。2.房屋維修的特點(diǎn)（1）房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作（2）房屋維修量大面廣、零星分散（3）房屋維修技術(shù)要求高（4）房屋維修具有生產(chǎn)和服務(wù)雙重性第五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.1.2房屋維修管理的概念及特點(diǎn)1.房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)國(guó)家對(duì)物業(yè)維修管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求以及物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，對(duì)其所經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)修繕的管理活動(dòng)。房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基礎(chǔ)性工作，它不僅關(guān)系到物業(yè)管理的好壞，還關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)信譽(yù)的好壞。2.房屋維修管理的特點(diǎn)（1）經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的雙重性（2）技術(shù)性（3）復(fù)雜性（4）計(jì)劃性（5）普遍性和分散性第六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.1.3房屋損壞的原因和維修分類(lèi)1.房屋損壞的原因（1）自然損壞①地質(zhì)因素。②氣候因素。③生物因素。④災(zāi)害因素。（2）人為損壞①使用不當(dāng)。②設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣。③預(yù)防保養(yǎng)不善。以上因素往往相互交叉影響或作用，從而加劇了房屋破損的過(guò)程。第七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2.房屋維修分類(lèi)（1）按緩急程度分①一般維修項(xiàng)目。②急修項(xiàng)目。（2）按房屋完損程度分①完好房②基本完好標(biāo)準(zhǔn)③一般損壞標(biāo)準(zhǔn)④?chē)?yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)⑤危險(xiǎn)房第八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.1.4房屋維修管理的原則和內(nèi)容1.房屋維修管理的原則（1）“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則（2）不同建筑區(qū)別對(duì)待的原則（3）維護(hù)房屋不受損害的原則（4）為業(yè)主服務(wù)的原則。（5）修繕資金投資效果最大化原則2.房屋維修管理的內(nèi)容（1）房屋安全檢查管理（2）維修計(jì)劃管理（3）維修施工管理（4）維修技術(shù)管理（5）維修質(zhì)量管理（6）維修行政管理（7）房屋維修檔案資料的管理第九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.2房屋維修工程8.2.1房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1.主體工程屋蓋、梁、板、柱、墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。2.裝修工程（1）門(mén)窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密不動(dòng)。門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門(mén)窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門(mén)窗應(yīng)與原門(mén)窗一致。第十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。（2）掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。（3）踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3.樓地面工程（1）木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復(fù)；損壞超過(guò)２５％或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地板。（2）普通水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。（3）面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。4.屋面工程（1）屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。（2）屋面上的壓頂、泛水、天溝、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。（3）女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。第十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。（4）天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。（5）鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。（6）玻璃天棚損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。（7）屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。5.飾面工程（1）外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。（2）外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。（3）內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無(wú)踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防水層。第十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.油漆粉飾工程（1）木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。（2）鋼門(mén)、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類(lèi)鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門(mén)或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２~３年。（3）木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。（4）室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。（5）高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。7.金屬構(gòu)件經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無(wú)保留價(jià)值的拆除。8.其它工程如水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備的維修，均應(yīng)保證運(yùn)行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險(xiǎn)裝置、鍋爐等要定期檢查，嚴(yán)格按操作規(guī)程定期保養(yǎng)，對(duì)于線路老化，絕緣性能不好的要及時(shí)更換；供水、供暖管道要定期檢修，水箱要及時(shí)清洗。第十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定方法房屋完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級(jí)評(píng)定。1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（1）凡符合下列條件之一者可評(píng)為完好房結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)；在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)。（2）凡符合下列條件之一者可評(píng)為基本完好房結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)；在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上的標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上標(biāo)準(zhǔn)。第十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。（3）凡符合下列條件之一者可評(píng)為一般損壞房結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)；在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。（4）凡符合下列條件之一者可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)；在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)；第十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（1）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為完好房；（2）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為基本完好房；（3）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為一般損壞房；（4）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。第十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.2.3房屋維修工程的分類(lèi)1.小修工程

小修工程(亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程)是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋完損等級(jí)為目的日常養(yǎng)護(hù)工程。2.中修工程中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原有房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。第十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.大修工程凡需牽動(dòng)或拆除部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備，不需要全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)25%以上的維修工程為大修工程。4.綜合維修（成片輪修工程）凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進(jìn)行有計(jì)劃成片維修，包括大、中、小修等項(xiàng)目的一次性應(yīng)修盡修，其費(fèi)用控制在該片建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)建筑新建造價(jià)的20%以上的為綜合維修工程。5.翻修工程（更新改造工程）凡需全部拆除（包括原地翻修改建或移地翻修改建）或利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行更新改造的工程均為翻修工程。第十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.2.4房屋維修工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（試行）》的通知，考核房屋維修管理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：1.房屋完好率房屋完好率是指房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)備完整，上、下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩驼Ｊ褂玫耐旰梅课莺突就旰梅课輸?shù)量（建筑面積）之和與直管房屋總量（建筑面積）之比。即：房屋完好率＝（完好房屋數(shù)量＋基本完好房屋數(shù)量）/直管房屋總量×１００％房屋完好率要求是５０～６０％。第十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2.年房屋完好增長(zhǎng)（下降）率（1）年房屋完好增長(zhǎng)率是指房屋經(jīng)過(guò)大、中修或翻修竣工驗(yàn)收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與直管房屋總量（建筑面積）之比。新增加的完好房屋和基本完好房屋不包括當(dāng)年接管的新房。計(jì)算公式為：年房屋完好增長(zhǎng)率＝（新增完好房屋數(shù)量＋新增基本完好房屋數(shù)量）/直管房屋總量×100％年房屋完好增長(zhǎng)率是２～５％。房屋維修工程量是１００～１５０平方米／人、年（2）年房屋完好下降率是指原完好房屋和基本完好房屋，由于多種因素經(jīng)房屋普查確定已達(dá)不到完好房屋或基本完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量（建筑面積）與直管房屋總量（建筑面積）之比。年房屋完好下降率＝原完好房屋和基本完好房屋下降為損壞房屋數(shù)量/直管房屋總量×100％年房屋完好下降率不超過(guò)２％。第二十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.房屋維修工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（建筑面積）之和與年全部維修人員平均人數(shù)之比。房屋的翻修工程不計(jì)入房屋維修工程量?jī)?nèi)。全部維修人員包括維修單位的維修工人和管理人員，不包括從事新建的工程隊(duì)人數(shù)。房屋維修工程量＝（年綜合維修數(shù)量＋年大、中修房屋數(shù)量）/年全部維修人員平均人數(shù)（平方米／人、年）第二十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率是指全年完成的綜合維修，大、中修和小修養(yǎng)護(hù)工作量之和與年全部維修人員平均人數(shù)和年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均人數(shù)之和之比。維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率＝（年綜合維修工作量＋年大、中修工作量＋年小修養(yǎng)護(hù)工作量）/(年全部維修人員平均人數(shù)＋年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均人數(shù))(元／人、年）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率是５０００元／人、年第二十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。5.大、中修工程質(zhì)量合格品（優(yōu)良品）率（1）大、中修工程質(zhì)量合格品率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格品標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。即：大、中修工程質(zhì)量合格品率＝報(bào)告期評(píng)定為合格品的單位工程數(shù)量之和/報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和×１００％大、中修工程質(zhì)量合格品率是１００％（2）大、中修工程質(zhì)量?jī)?yōu)良品率是指大、中修工程質(zhì)量經(jīng)評(píng)定達(dá)到優(yōu)良品標(biāo)準(zhǔn)的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。即：大、中修工程質(zhì)量?jī)?yōu)良品率＝報(bào)告期評(píng)定為優(yōu)良品的單位工程數(shù)量之和/報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和×１００％大、中修工程質(zhì)量?jī)?yōu)良品率３０～５０％。

第二十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.維修工程成本降低率維修工程成本降低率是指維修工程成本降低額與維修工程預(yù)算成本額之比。即：維修工程成本降低率＝維修工程成本降低額/維修工程預(yù)算成本額×１００％維修工程成本降低率是５～８％。7.年職工負(fù)傷事故頻率年職工負(fù)傷事故頻率是指本單位全部職工在全年（報(bào)告期）生產(chǎn)和工作崗位上發(fā)生的負(fù)傷事故人次數(shù)與本單位全年（報(bào)告期）全部職工平均人數(shù)之比。年職工負(fù)傷事故頻率計(jì)算公式有兩種：（１）年職工負(fù)傷事故頻率＝全年發(fā)生的負(fù)傷事故人次/全年全部職工平均人數(shù)×１００0‰（２）年職工負(fù)傷事故頻率＝報(bào)告期發(fā)生的負(fù)傷事故人次/報(bào)告期全部職工平均人數(shù)×１0００‰安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故。年職工負(fù)傷事故頻率小于３‰。第二十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.房屋租金收繳率房屋租金收繳率是指當(dāng)年實(shí)收租金額與當(dāng)年應(yīng)收租金基數(shù)額之比。當(dāng)年實(shí)收租金額不包括當(dāng)年收繳的歷年陳欠租金。應(yīng)收租金基數(shù)額應(yīng)與管理房屋的范圍相一致。房屋租金收繳率＝當(dāng)年實(shí)收租金額/當(dāng)年應(yīng)收租金額×１００％房屋租金收繳率是98~99%9.租金用于房屋維修資率租金用于房屋維修率是指用于房屋維修的資金額與當(dāng)年實(shí)收租金額之比。即：租金用于房屋維修率＝用于房屋維修的資金額/年實(shí)收租金額×１００％租金用于房屋維修率不低于６０～７０％。第二十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。10.流動(dòng)資金占用率流動(dòng)資金占用率是指流動(dòng)資金年平均余額與年完成維修工作量之比。即：流動(dòng)資金占用率＝流動(dòng)資金年平均余額/年完成維修工作量×１００％流動(dòng)資金占用率?。常埃ァ?1.機(jī)械設(shè)備完好率機(jī)械設(shè)備完好率是指報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)內(nèi)完好臺(tái)日數(shù)與報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)之比。機(jī)構(gòu)設(shè)備含施工機(jī)械、運(yùn)輸車(chē)輛、加工設(shè)備等。報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)內(nèi)完好臺(tái)日數(shù)是指本期內(nèi)處于完好的機(jī)械臺(tái)日數(shù)，不論機(jī)械是否參加使用都應(yīng)計(jì)算。完好臺(tái)日數(shù)包括修理不滿１日的機(jī)構(gòu)，不包括在修１日以上、待修和送修在途的機(jī)械設(shè)備。已列檢修但實(shí)際仍在使用的機(jī)械設(shè)備，也作為完好臺(tái)日數(shù)計(jì)算。機(jī)械設(shè)備完好率＝報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)內(nèi)完好臺(tái)日數(shù)/報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)×１００％設(shè)備完好率是８５％。第二十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.3房屋日常養(yǎng)護(hù)管理

8.3.1房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型和程序房屋的日常養(yǎng)護(hù)是指房屋自建成到報(bào)廢的整個(gè)使用過(guò)程中，為保證其原有的完好等級(jí)和正常使用功能，延長(zhǎng)其使用年限所進(jìn)行的各種檢修、維護(hù)和保養(yǎng)活動(dòng)。1.房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型（1）零星養(yǎng)護(hù)零星養(yǎng)護(hù)是指結(jié)合實(shí)際情況確定或因?yàn)橥蝗粨p壞引起的小修。（2）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)是指對(duì)房屋的各種組成部位定期保養(yǎng)和修繕。2.房屋日常養(yǎng)護(hù)的程序（1）項(xiàng)目收集（2）計(jì)劃編制（3）任務(wù)落實(shí)消耗定額。達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo)是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量、搞好日常服務(wù)的保證。第二十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.3.2房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1.定額指標(biāo)小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗要不超過(guò)或低于材料2.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)費(fèi)用主要來(lái)自收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不足部分從物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展的多種經(jīng)營(yíng)收入中彌補(bǔ)。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)需動(dòng)用物業(yè)維修基金的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核確認(rèn)，并報(bào)市物業(yè)管理處備案。第二十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.服務(wù)指標(biāo)

（1）走訪查房率。是指按月（或季）走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)的住戶總戶數(shù)之比。一般要求物業(yè)管理員每月對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住戶逐戶查訪50%以上，每季查訪一遍。在計(jì)算時(shí)，若每戶被查訪多次或一次，都按一次計(jì)算。（2）房屋完好率50％～60％。（3）房屋小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率99%以上。（4）房屋大、中修工程質(zhì)量合格品率100%，優(yōu)良品率30％～50％。（5）月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率在80%以上。4.安全指標(biāo)事故發(fā)生率應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)要求；嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作；注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具；按施工規(guī)定選用部件和材料。第二十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.3.3房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容1.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)

（1）合理利用，防止超載。（2）加強(qiáng)對(duì)地基周?chē)墓芾?，防止地基浸水。?）保持勒腳完整，防止基礎(chǔ)受損。（4）注意采暖保溫、防止地基凍害。2.樓地面的養(yǎng)護(hù)（1）經(jīng)常用水房間樓地面的有效防水（2）避免室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害（3）控制與消除裝飾材料的副作用3.裝飾工程的養(yǎng)護(hù)（1）抹灰工程的養(yǎng)護(hù)（2）飾面工程的修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)（3）裱糊工程的養(yǎng)護(hù)（4）花飾安裝工程的養(yǎng)護(hù)第三十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.屋面工程的養(yǎng)護(hù)（1）定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)（2）定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理（3）保養(yǎng)（4）嚴(yán)格執(zhí)行維修制度5.門(mén)窗的維修養(yǎng)護(hù)門(mén)窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑。門(mén)窗的維護(hù)要堅(jiān)持保證使用功能、注意節(jié)約費(fèi)用、適當(dāng)照顧美觀的原則。門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)制度：（1）宣傳養(yǎng)護(hù)制度（2）經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理（3）定期更換易損部件，保持整體狀況良好。（4）北方地區(qū)外門(mén)窗冬季要加強(qiáng)使用管理。（5）加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理6.房屋附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)（1）樓梯、臺(tái)階、散水的養(yǎng)護(hù)（2）陽(yáng)臺(tái)的維護(hù)（3）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)第三十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】

某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢(qián)，就近找個(gè)人修修算了。再說(shuō)自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?！?/p>

【分析解答】

滬房地物（1997）954號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。”“物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理?！?/p>

本案中，保險(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目。物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后，應(yīng)該在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。第三十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。精誠(chéng)所至——業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽(yáng)臺(tái)板后，從4層陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會(huì)給主人帶來(lái)或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門(mén)聯(lián)系，都被住戶拒之門(mén)外。維修主管又第三次登門(mén)做工作，還是沒(méi)有做通。住戶認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會(huì)面。

主任聞?dòng)嵙⒓磥?lái)到該住戶家（主任亦招之即來(lái)，起碼讓其心動(dòng)，若擺架子拖上幾天，很可能就會(huì)使其更為不滿），在誠(chéng)懇地聽(tīng)完住戶的意見(jiàn)，表示完全理解她的想法，并對(duì)她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對(duì)管道進(jìn)行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟(jì)原因短期難以實(shí)施（住戶的要求并不為過(guò)，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了）；然后詳細(xì)交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。

精誠(chéng)所至，金石為開(kāi)。在管理處不厭其煩的努力下，該住戶轉(zhuǎn)變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當(dāng)日下午，清淤工作順利展開(kāi)。

點(diǎn)評(píng)：說(shuō)服業(yè)主用戶有時(shí)是相當(dāng)艱難的，既需要誠(chéng)心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數(shù)還是通情達(dá)理的。精誠(chéng)所至，金石為開(kāi)。

第三十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。本部小結(jié)

房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完好等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。包括對(duì)非損壞房屋的維護(hù)和對(duì)損壞房屋的修理。房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，具有維修量大面廣、零星分散、維修技術(shù)要求高的特點(diǎn)。房屋維修管理具有技術(shù)性、復(fù)雜性、計(jì)劃性、普遍性和分散性、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)雙重性的特點(diǎn)。房屋在使用過(guò)程中，由于受各種因素影響，常常導(dǎo)致房屋損壞。導(dǎo)致房屋損壞的原因主要分為兩種，一是自然損壞，包括地質(zhì)因素、氣候因素、生物因素、災(zāi)害因素；二是人為損壞，主要是指人們?cè)谠O(shè)計(jì)、施工及竣工使用期間，由于人為操作不當(dāng)而造成房屋的損壞。房屋維修按緩急程度分為一般維修項(xiàng)目和急修項(xiàng)目。一般維修醒目應(yīng)在接到保修后72小時(shí)內(nèi)修理，主要包括各類(lèi)鋼、木門(mén)窗損壞；水、電設(shè)備零件損壞；屋面滲漏水；污水管，落水管堵塞；其他屬于小修的項(xiàng)目。急修項(xiàng)目，應(yīng)在接到報(bào)修后24小時(shí)內(nèi)修理，主要包括房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險(xiǎn)的排險(xiǎn)解危；因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電；因水箱水泵故障和進(jìn)水表以內(nèi)的水管爆裂造成的停水和水龍頭嚴(yán)重漏水；水泥樓板、扶梯踏步板斷裂和陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞；其他屬于急修的項(xiàng)目。第三十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好、損壞程度，房屋完損等級(jí)可劃分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類(lèi)。根據(jù)房屋的損壞程度，按維修工程性質(zhì)，可分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修5類(lèi)。小修工程項(xiàng)目簡(jiǎn)單，零星分散，量大面廣、時(shí)間緊迫，其綜合平均費(fèi)用在所管房屋現(xiàn)價(jià)的1％以下；中修工程工地比較集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性，主要適用于一般損壞房，一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以下，中修后的房屋70％以上必須符合基本完好房的要求；大修工程的特點(diǎn)是規(guī)模較大，項(xiàng)目齊全，工期長(zhǎng)，費(fèi)用大，其基本要求是經(jīng)過(guò)維修的成片（幢）房屋必須符合基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)；翻修工程的特點(diǎn)是規(guī)模大，工期長(zhǎng)，具有類(lèi)似建筑工程的技術(shù)特種和房屋更新改造的性質(zhì)，其基本要求是翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。房屋的維修管理包括房屋安全檢查與質(zhì)量管理、房屋維修施工管理、房屋維修行政管理、房屋維修檔案管理等方面的內(nèi)容。房屋的日常養(yǎng)護(hù)就是房屋自建成到報(bào)廢的整個(gè)使用過(guò)程中，為保證其原有的完好等級(jí)和正常使用功能，延長(zhǎng)其使用年限所進(jìn)行的各種檢修、維護(hù)和保養(yǎng)活動(dòng)。可分為零星養(yǎng)護(hù)好計(jì)劃養(yǎng)護(hù)兩種類(lèi)型。房屋的日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、安全、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、合理、高效等原則。房屋的日常養(yǎng)護(hù)主要包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三部分的日常維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。其考核標(biāo)準(zhǔn)主要包括定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。第三十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)?！緝?nèi)容摘要】物業(yè)設(shè)備維修是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要工作，是保證業(yè)主和使用人正常生產(chǎn)、生活的必要條件，也是保證物業(yè)保值增值的重要手段。本章主要介紹設(shè)備的基礎(chǔ)知識(shí)、設(shè)備的管理制度、設(shè)備維修的概念、內(nèi)容以及設(shè)備日常維修中的主要措施等內(nèi)容?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生在理論知識(shí)方面能夠理解物業(yè)設(shè)備的概念；掌握主要物業(yè)設(shè)備的基本工作原理和日常維護(hù)和維修技巧；理解設(shè)備維修管理的內(nèi)容；熟悉設(shè)備的各項(xiàng)管理制度；了解設(shè)備的特點(diǎn)與功能。在技能方面能夠完成對(duì)供水、電、氣、冷、熱等主要設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)；能夠針對(duì)設(shè)備運(yùn)行中的問(wèn)題及故障對(duì)癥下藥，及時(shí)排除險(xiǎn)情，保證其正常、安全使用，確保業(yè)主和使用人生活、生產(chǎn)安全有序地進(jìn)行。第二部分設(shè)備維修管理

第三十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.4物業(yè)設(shè)備概述

8.4.1物業(yè)設(shè)備的基本概念設(shè)備，指生活和生產(chǎn)中所用的一切機(jī)械和器皿。物業(yè)設(shè)備是指在物業(yè)中可供長(zhǎng)期、反復(fù)使用的、基本保持其原有實(shí)物形態(tài)和功能的勞動(dòng)資料和物質(zhì)資料的總稱。它是物業(yè)發(fā)揮正常使用功能的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)，是物業(yè)質(zhì)量的保證，也是固定資產(chǎn)的重要組成部分。具體地講，物業(yè)設(shè)備是指附屬于建筑物的各類(lèi)設(shè)備的總稱。它包括給水、排水、熱水、供氣、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、供電、照明、消防、電梯、通訊、電視、音響等設(shè)備系統(tǒng)。第三十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.4.2物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成1.—般物業(yè)的物業(yè)設(shè)備(1)物業(yè)給排水系統(tǒng)①供水設(shè)備、設(shè)施。②排水設(shè)備、設(shè)施。③房屋衛(wèi)生設(shè)備。(2)供暖、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)①供暖設(shè)備。②供冷設(shè)備。③室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。第三十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。(3)消防設(shè)備(4)電氣設(shè)備①?gòu)?qiáng)電系統(tǒng)②弱電設(shè)備③電梯④防雷及接地裝置2.智能化物業(yè)的設(shè)備系統(tǒng)(1)計(jì)算機(jī)監(jiān)控設(shè)備(2)計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備(3)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備(4)綜合布線系統(tǒng)第三十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.4.3物業(yè)設(shè)備的現(xiàn)狀及其發(fā)展近幾年，我國(guó)的物業(yè)設(shè)備發(fā)展比較迅速，國(guó)外先進(jìn)的設(shè)備不斷進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。隨著新材料的大量應(yīng)用，特別是高新技術(shù)成果的應(yīng)用，使物業(yè)設(shè)備的功能發(fā)展呈現(xiàn)集成優(yōu)化的共同趨勢(shì)。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.輕、薄、小2.節(jié)能、高效3.環(huán)境友善性第四十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.施工簡(jiǎn)易性5.可維護(hù)性6.可再生利用另外，從物業(yè)設(shè)備投資上看，設(shè)備投資在建筑總投資中的比例越來(lái)越大，已由原來(lái)的不到1／3增長(zhǎng)到40％甚至50％以上，設(shè)備在物業(yè)中的作用和地位越來(lái)越舉足輕重了。隨著科技的發(fā)展，物業(yè)設(shè)備的功能將不斷更新、充實(shí)和拓展，以便更好地為人類(lèi)服務(wù)。第四十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.5物業(yè)設(shè)備管理8.5.1物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容和意義

1.物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理辦法對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、保養(yǎng)實(shí)施管理，保證物業(yè)設(shè)備的正常使用，提高物業(yè)設(shè)備的完好率，延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。物業(yè)設(shè)備管理工作，一般由物業(yè)服務(wù)公司工程設(shè)備部門(mén)主管負(fù)責(zé)。物業(yè)設(shè)備管理主要包括設(shè)備的基礎(chǔ)管理、運(yùn)行管理、安全管理、維修管理、更新改造、購(gòu)置及評(píng)價(jià)等。第四十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。(1)物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理①物業(yè)設(shè)備資料檔案管理。a設(shè)備原始資料檔案管理。b重要設(shè)備維修資料檔案管理。②標(biāo)準(zhǔn)管理。標(biāo)準(zhǔn)管理主要包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是指各類(lèi)設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)，維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等；管理標(biāo)準(zhǔn)是指報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)等。③規(guī)章制度建設(shè)。④教育與培訓(xùn)。第四十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。(2)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理(3)物業(yè)設(shè)備維修管理(4)安全管理(5)物業(yè)設(shè)備的更新改造(6)物業(yè)設(shè)備的購(gòu)置與評(píng)價(jià)第四十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2.物業(yè)設(shè)備管理的意義（1）物業(yè)設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障（2）物業(yè)設(shè)備管理是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命、保障設(shè)備安全運(yùn)行的技術(shù)保證（3）物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要（4）物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)第四十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.5.2物業(yè)設(shè)備管理的基本制度1.崗位責(zé)任（1）部門(mén)經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理的主要職責(zé)是：在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)本部門(mén)負(fù)責(zé)的設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度等；負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過(guò)程的管理規(guī)章，確保設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)；在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，及時(shí)供給各設(shè)備所需的能源，并做好節(jié)約能源的工作；組織人力、物力，及時(shí)完成業(yè)主提出的報(bào)修要求，為業(yè)主提供良好的工作、生活條件；組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并組織實(shí)施；組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備技術(shù)管理工作；組織擬定設(shè)備管理、操作、維護(hù)等各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；組織員工開(kāi)展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)和技術(shù)水平等。第四十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。（2）各專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的實(shí)施，并檢查計(jì)劃的完成情況；負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問(wèn)題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)；負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行；組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見(jiàn)及措施，并組織實(shí)施，以防同類(lèi)事故的再次發(fā)生；負(fù)責(zé)制定所管設(shè)施的更新改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工以來(lái)的缺陷，并負(fù)責(zé)工程監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)，不斷提高下屬員工的技術(shù)、思想素質(zhì)以及服務(wù)水平。完成上級(jí)交代的其他工作等。（3）領(lǐng)班負(fù)責(zé)本班所管設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，嚴(yán)格做到（設(shè)機(jī)房、工作場(chǎng)地）三干凈、（電、油、水、氣）四不漏、（使用性能、密封、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整）五良好；以身作則，帶領(lǐng)并監(jiān)督全班員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則及公司各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)；負(fù)責(zé)本班的日常工作安排和調(diào)整，做好各項(xiàng)記錄并匯總，定期上交上級(jí)主管審閱；負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管審核后組織實(shí)施。第四十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。（4）技術(shù)工人服從上級(jí)的調(diào)度和安排，及時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；自覺(jué)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程，認(rèn)真操作，保證安全，文明生產(chǎn)；努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)等。（5）資料員負(fù)責(zé)收集、整理、保管相關(guān)技術(shù)資料，并建立設(shè)備資料檔案；負(fù)責(zé)本部門(mén)各下屬單位的各項(xiàng)工作報(bào)表的匯總、存檔，并定期送經(jīng)理審閱；負(fù)責(zé)能源、材料、人力等各項(xiàng)資源的統(tǒng)計(jì)；完成上級(jí)交辦的其他工作等。2.管理制度（1）設(shè)備驗(yàn)收接管制度（2）預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度（3）值班制度（4）交接班制度（5）報(bào)告記錄制度第四十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.6主要的物業(yè)設(shè)備的使用管理8.6.1給排水系統(tǒng)的使用管理1.落實(shí)給水、用水使用管理(1)要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作(2)工程部應(yīng)盡力保證隨時(shí)向業(yè)主供水，在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)事先通知業(yè)主，停水后必須采取臨時(shí)供水辦法，向業(yè)主供水(3)工作人員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象，應(yīng)立即組織搶修(4)隨時(shí)進(jìn)行節(jié)約用水的宣傳，并在用水的公共區(qū)域張貼醒目的標(biāo)語(yǔ)第四十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2.水泵房的使用管理(1)水泵房地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由機(jī)電班負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔，定期記錄。(2)水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電班人員負(fù)責(zé)，由值班人員操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。(3)經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。(4)水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。第五十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。

(5)水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處，水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。(6)每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。(7)水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活。(8)水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，水泵房管理員不得私自配鑰匙。(9)水池須有蓋并加鎖，鑰匙由水管員保管。(10)水管員按規(guī)定定期進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交辦公室存檔。第五十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。(11)接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人交代，并查看給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表，檢查工具、物品是否齊全。(12)有下列情況之一者不準(zhǔn)交班：①上一班運(yùn)行情況未交代清楚。②記錄不規(guī)范、不完整、不清晰。③水泵房不干凈，不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。④接班人未能準(zhǔn)時(shí)到崗。⑤事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。(13)水泵房管理員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行記錄表于每月月初，交水泵房組長(zhǎng)檢查，整理成冊(cè)后存檔。第五十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3.二次供水設(shè)施的使用管理(1)二次供水管理由水泵房管理員專(zhuān)職負(fù)責(zé)。水泵房管理員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。(2)每個(gè)水池(箱)應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池(箱)周?chē)绊斏w應(yīng)清潔、干凈。(3)水池(箱)應(yīng)定期清洗、消毒。(4)水池(箱)進(jìn)行清洗消毒時(shí)，應(yīng)提前兩天通知使有關(guān)用水部門(mén)和住用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。(5)送檢水樣應(yīng)用干凈的礦泉水瓶從水池(箱)中部提取500m1水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫(xiě)明送檢單位及送樣日期。(6)水樣當(dāng)天送至當(dāng)?shù)匦l(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)。(7)如果檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池(箱)直至合格為止。(8)水池(箱)清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在水池(箱)清洗消毒記錄表內(nèi)，并于每次物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部水池(箱)清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由有關(guān)負(fù)責(zé)人把記錄整理成冊(cè)交主管部門(mén)存檔，保存期為兩年。第五十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.6.2供電系統(tǒng)的使用管理

1.停電應(yīng)預(yù)先告示，以防止發(fā)生意外事故2.對(duì)臨時(shí)施工及客戶裝修要有用電管理措施，要確定負(fù)責(zé)人3.發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況，要及時(shí)切斷電源4.落實(shí)配電室的使用管理制度(1)非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入室內(nèi)，若需要進(jìn)入，須經(jīng)有關(guān)負(fù)責(zé)人同意，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入室內(nèi)。(2)室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品。室內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。每班打掃一次室內(nèi)的衛(wèi)生，每周清潔一次室內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生。(3)對(duì)配電室應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙應(yīng)由值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。(4)室內(nèi)照明通風(fēng)保持良好，室內(nèi)溫度控制在40℃以下，相對(duì)濕度控制在70％一75％，墻上配掛溫度計(jì)及濕度計(jì)。第五十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。(5)供電回路操作開(kāi)關(guān)的標(biāo)志要明顯，停電拉閘要持標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌明示。(6)接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到崗接班。(7)接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看“供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表”，檢查工具、物品是否齊全。(8)有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：①上一班運(yùn)行情況未交代清楚。②記錄不規(guī)范、不完整、不清晰。③室內(nèi)不干凈，不符合衛(wèi)生要求。④接班人未能準(zhǔn)時(shí)到崗。⑤事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。(9)有關(guān)負(fù)責(zé)人在每月月初將上一個(gè)月“供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表”存檔，保存期為兩年。第五十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。10.3.3電梯設(shè)備的使用管理1.建立24小時(shí)運(yùn)行制，即白天連續(xù)運(yùn)行，夜間值班運(yùn)行，或24小時(shí)連續(xù)運(yùn)行2.嚴(yán)密監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好電梯運(yùn)行的調(diào)度、管理工作3.制定服務(wù)規(guī)范、服務(wù)公約、乘梯須知，司機(jī)、維修工崗位職責(zé)和電梯服務(wù)標(biāo)志4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的電梯管理隊(duì)伍，由主管工程師負(fù)責(zé)，對(duì)所管電梯的運(yùn)行、維修進(jìn)行集中專(zhuān)業(yè)化管理，這有利于提高服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)效益5.電梯運(yùn)行人員和維修人員要持證上崗，電梯的故障修理必須由勞動(dòng)部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)6.電梯操作員應(yīng)每天填寫(xiě)電梯運(yùn)行記錄表，每月月初將上月的運(yùn)行記錄整理歸納一次第五十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。7.落實(shí)電梯機(jī)房的管理制度(1)非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)有關(guān)負(fù)責(zé)人同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。(2)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。(3每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。(4)機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活。(5)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私自配鑰匙。

8.落實(shí)交接班管理制度(1)接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來(lái)接班。(2)接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，檢查工具是否齊全。(3)有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：①上一班運(yùn)行情況未交代清楚。②接班人未到崗。③事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。第五十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.6.4空調(diào)系統(tǒng)的使用管理1.空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，主管工程師進(jìn)行監(jiān)督2.每班當(dāng)值人員按規(guī)定巡查空調(diào)機(jī)組和末端設(shè)備，并將運(yùn)行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管工程師批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)3.按空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)4.在不影響空調(diào)正常運(yùn)行的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法5.落實(shí)中央空調(diào)機(jī)房管理制度(1)非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)有關(guān)負(fù)責(zé)人同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。(2)中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品。(3)中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。(4)中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。(5)每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施。(6)中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活。第五十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。6.交接班要求(1)接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。(2)接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代、并查看中央空調(diào)運(yùn)行記錄表，檢查工具、物品是否齊全。(3)有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：①上一班運(yùn)行情況未交代清楚。②記錄不規(guī)范、不清晰、不完整。③中央空調(diào)機(jī)房不干凈，沒(méi)有達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。④接班人員未能準(zhǔn)時(shí)到崗。⑤事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。第五十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。7.檔案資料的整理與保存對(duì)于中央空調(diào)的運(yùn)行情況，值班管理員應(yīng)及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰地記錄在中央空調(diào)運(yùn)行記錄表內(nèi)，并于每月月初由有關(guān)負(fù)責(zé)人把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交主管部門(mén)存檔，保存期為兩年。8.6.5供暖系統(tǒng)的使用管理供熱系統(tǒng)的使用管理制度主要包括三個(gè)階段的管理，分別是：供熱準(zhǔn)備階段的管理、供熱運(yùn)行階段的管理、非供熱期的管理。第六十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。1.供熱準(zhǔn)備階段的管理(1)配備和培訓(xùn)司爐供熱人員。(2)檢查供熱設(shè)備“三修”(翻修、大修、維修)竣工情況。(3)新接管工程驗(yàn)收。(4)系統(tǒng)上水。(5)燃料儲(chǔ)備。第六十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2.供熱運(yùn)行階段的管理(1)按時(shí)點(diǎn)火。(2)穩(wěn)定供熱秩序。(3)貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程。(4)確保安全運(yùn)行。3.非供熱期的管理(1)落實(shí)年度供熱設(shè)備“三修”工程計(jì)劃的資金、材料和工力的安排。(2)實(shí)施年度計(jì)劃。(3)做好供熱收費(fèi)工作。第六十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.7房屋附屬設(shè)備日常維修管理

6.7.1房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修程序房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)、城建部門(mén)、供電部門(mén)、自來(lái)水公司、煤氣公司等單位及有關(guān)人員對(duì)房屋建筑物內(nèi)部的附屬設(shè)施所進(jìn)行的常規(guī)性的養(yǎng)護(hù)、添裝、管理、修理和改善工作。其基本程序是：1.信息收集2.任務(wù)落實(shí)3.費(fèi)用結(jié)算4.維修回訪第六十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.7.2給排水系統(tǒng)安全操作程序和常見(jiàn)故障處理1.安全操作程序（1）注意啟動(dòng)水泵前的檢查（2）按規(guī)范啟動(dòng)水泵（3）停止水泵2.常見(jiàn)故障處理（1）水質(zhì)污染①若出水濁度超標(biāo)，應(yīng)檢查水箱的入孔蓋是否蓋嚴(yán)，通氣管、溢流管管口網(wǎng)罩是否完好：水箱內(nèi)是否有雜質(zhì)沉淀；埋地管道有無(wú)滲漏現(xiàn)象等。②若細(xì)菌總數(shù)或大腸菌群數(shù)超標(biāo)，除應(yīng)進(jìn)行上述檢查外，還應(yīng)檢查消毒器的工作情況；檢查水箱排水管、溢流管與排水管道是否有空氣隔斷，是否造成了回流污染。③出水鐵含量超標(biāo)，一般是由鋼制水箱頂板或四壁防腐層脫落造成的。除上述水質(zhì)污染現(xiàn)象外，還可能存在其他水質(zhì)指標(biāo)不合格的情況，可以請(qǐng)有關(guān)部門(mén)，如衛(wèi)生防疫站、自來(lái)水公司等幫助進(jìn)行分析，找出污染原因，制定解決辦法。④、客戶發(fā)現(xiàn)出水混濁或出水帶色。當(dāng)水箱清洗完畢后，客戶最初放出的水是混濁有色的。因此，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)在水箱清洗前發(fā)布通知，告知有可能出現(xiàn)這種情況。另外，水在管道中的滯留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，出水也有可能混濁有色，如清晨放出的水和使用熱水器最初放出的水。若客戶長(zhǎng)時(shí)間放出的水是有色的，物業(yè)管理部門(mén)則應(yīng)對(duì)水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)，找出污染原因。第六十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。（2）給水龍頭出流量過(guò)小或過(guò)大（3）、管道和器具漏水（4）振動(dòng)和噪聲（5）熱水溫度過(guò)高或過(guò)低（6）排水管道堵塞（8）水表記錄不準(zhǔn)確（7）屋頂水箱溢水或漏水第六十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.7.3供電系統(tǒng)安全操作規(guī)程和常見(jiàn)故障處理1.變配電室設(shè)備的安全操作規(guī)程（1）送電（2）停電（3）變壓器維修前準(zhǔn)備（4）配電柜維修前準(zhǔn)備2.常見(jiàn)故障處理（1）照明裝置的故障處理①短路的處置。②斷路的處置。③漏電的處置。（2）電表維修（3）變配電室發(fā)生火災(zāi)（4）變配電室被水浸泡第六十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.7.4電梯安全操作規(guī)程和常見(jiàn)故障處理

1.安全操作規(guī)程(1)開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。(2)每日開(kāi)始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用。(3)層門(mén)關(guān)閉后，從層門(mén)外不能用手撥啟，當(dāng)層門(mén)轎門(mén)未安全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。(4)轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。(5)乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。(6)不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。(7)嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟情況下，撳按檢修按鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來(lái)消除正常行駛中的選層信號(hào)。(8)、不允許利用轎頂安全窗及轎廂安全門(mén)的開(kāi)啟來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件。(9)電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門(mén)上。(10)轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。第六十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2.常見(jiàn)故障處理（1）電梯困人發(fā)生電梯困人時(shí)，電梯管理員應(yīng)通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，并及時(shí)通知有關(guān)人員(如電梯維修人員)到現(xiàn)場(chǎng)解救。（2）發(fā)生火災(zāi)①當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯的機(jī)房值班人員應(yīng)立即設(shè)法啟動(dòng)“消防開(kāi)關(guān)”，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)乘客迅速離開(kāi)轎廂或電話通知工程部并撥打119報(bào)警。②井道或轎廂內(nèi)失火時(shí)，司機(jī)應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開(kāi)，切斷電源后用干粉滅火器滅火，同時(shí)電話通知工程部。若火勢(shì)較猛應(yīng)撥打119報(bào)警。第六十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。（3）遭到水浸電梯的坑道遭水浸時(shí)，應(yīng)將電梯停于二層以上；當(dāng)樓層發(fā)生水淹時(shí)，應(yīng)將電梯停于水淹的上一層，然后斷開(kāi)電源總開(kāi)關(guān)并立即組織人員堵水源，水源堵住后進(jìn)行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。用搖表測(cè)試絕緣電阻，當(dāng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，即可試梯。（4）開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)，動(dòng)作不靈活，有振動(dòng)和跳動(dòng)現(xiàn)象，原因有：①地坎門(mén)滑道內(nèi)有異物或積塵太多。②吊門(mén)滾輪磨損嚴(yán)重或?qū)к壊黄接型拱继帯＂鄣蹰T(mén)滾輪下的偏心軸擋輪間隙過(guò)大。排除方法：清掃地坎門(mén)滑道，排除卡阻物或異物。在清掃轎門(mén)滑道時(shí)，應(yīng)將轎廂停在底層，以使滑道內(nèi)掃下的異物直接落入底坑。調(diào)整修復(fù)門(mén)導(dǎo)軌，使其平滑更換磨損的滾輪，調(diào)整門(mén)導(dǎo)軌下的偏心軸擋輪間隙。第六十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.7.5空調(diào)設(shè)施系統(tǒng)操作規(guī)程和常見(jiàn)故障處理1.冷水機(jī)組操作規(guī)程(1)做好設(shè)備運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作。(2)按規(guī)范進(jìn)行開(kāi)機(jī)運(yùn)行。

(3)注意關(guān)機(jī)程序。2.常見(jiàn)故障處理（1）中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄漏（2）中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)發(fā)生水浸（3）發(fā)生火災(zāi)第七十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.7.6供暖系統(tǒng)安全操作規(guī)程和常見(jiàn)故障處理1.鍋爐安全操作規(guī)程(1)做好啟動(dòng)前檢查。(2)按規(guī)范啟動(dòng)及運(yùn)行。(3)注意停爐程序。2.常見(jiàn)故障處理（1）供熱管道漏水、漏氣（2）散熱器漏水、漏氣（3）大面積暖氣不熱其原因可能如下：①煤的質(zhì)量過(guò)差，數(shù)量不足。②鍋爐司爐人員操作水平低，責(zé)任心不強(qiáng)。③鼓風(fēng)量不足，風(fēng)室間串風(fēng)嚴(yán)重。④引風(fēng)機(jī)工作不正常。⑤鼓、引風(fēng)機(jī)不匹配。⑥鍋爐噸位不夠。解決辦法：①使用優(yōu)質(zhì)煤。②提高鍋爐司爐人員操作水平及責(zé)任心。③檢修調(diào)整鍋爐運(yùn)行狀態(tài)。④找設(shè)計(jì)單位重新核算供熱熱負(fù)荷，如果鍋爐出力小了，就要增加鍋爐臺(tái)數(shù)。第七十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。8.7.7室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)常見(jiàn)故障處理1.管道漏氣（1）漏氣原因（2）漏氣處理2.管道堵塞（1）堵塞原因（2）堵塞處理3.燃?xì)獗淼墓收咸幚?.燃具的故障處理第七十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。本部小結(jié)

物業(yè)的一般設(shè)備主要由建筑設(shè)備（包括給排水系統(tǒng)、供暖、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防設(shè)備等）和電氣設(shè)備（包括強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電設(shè)備、電梯、防雷及接地裝置），現(xiàn)代的物業(yè)設(shè)備還包括智能化設(shè)備系統(tǒng)等。我國(guó)的物業(yè)設(shè)備發(fā)展方向是：輕、薄、小；節(jié)能、高效；環(huán)境友善性；施工簡(jiǎn)易性；可維護(hù)性；可再生利用。物業(yè)設(shè)備管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理辦法對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、保養(yǎng)實(shí)施管理，保證物業(yè)設(shè)備的正常使用，提高物業(yè)設(shè)備的完好率，延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容主要包括物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理、物業(yè)設(shè)備維修管理、安全管理。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)、城建部門(mén)、供電部門(mén)、自來(lái)水公司、煤氣公司等單位及有關(guān)人員對(duì)房屋建筑物內(nèi)部的附屬設(shè)施所進(jìn)行的常規(guī)性的養(yǎng)護(hù)、添裝、管理、修理和改善工作。第七十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修的程序包括信息收集、任務(wù)落實(shí)、費(fèi)用結(jié)算、維修回訪四個(gè)環(huán)節(jié)。照明設(shè)備常見(jiàn)的故障主要有照明器具不亮、變配電室發(fā)生水（火）災(zāi)、電表計(jì)量不準(zhǔn)確等；電梯運(yùn)行中常見(jiàn)的故障有電梯困人、遭遇火（水）災(zāi)、關(guān)啟不靈等；給排水系統(tǒng)常見(jiàn)的故障有水質(zhì)污染、管道漏水、堵塞、凍裂、出水量過(guò)大或過(guò)小等；中央空調(diào)系統(tǒng)常見(jiàn)的問(wèn)題有制冷劑泄露、遭遇火（水）災(zāi)等；供暖系統(tǒng)常見(jiàn)的問(wèn)題有暖氣不熱、暖氣管道、散熱器漏水漏氣等；燃?xì)庀到y(tǒng)常見(jiàn)的故障有燃?xì)庑孤?、管道堵塞、燃?xì)饩甙l(fā)生故障等。根據(jù)各種房屋附屬設(shè)備設(shè)施存在的問(wèn)題及安全隱患、發(fā)生的事故與故障，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，及時(shí)有效解決，以為業(yè)主（住戶）提供一個(gè)安全、方便、舒適的生活與工作環(huán)境。第七十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。第六章設(shè)備日常維護(hù)與管理

第七十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2023/5/6761、了解物業(yè)管理所涉及的房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)2、掌握屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行和日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意的基本要求3、重點(diǎn)掌握房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)的技術(shù)要點(diǎn)學(xué)習(xí)目的與要求第七十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。

第一節(jié)物業(yè)管理設(shè)備管理概述一、物業(yè)管理與類(lèi)型（一）物業(yè)設(shè)備科學(xué)的管理和維護(hù)才能使物業(yè)達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。（二）物業(yè)設(shè)備的分類(lèi)1、給排水系統(tǒng)2、燃?xì)庀到y(tǒng)3、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備4、電氣工程設(shè)備系統(tǒng)5、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)第七十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。二、物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的目的和意義（一）目的：（二）意義1、是維護(hù)物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2、可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3、可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4、可以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。第七十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。三、物業(yè)設(shè)備管理的作用1、提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。2、影響物業(yè)銷(xiāo)售的價(jià)格和租金。3、保證業(yè)主和使用人的安全。4、提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。5、提高管理者的工作效率6、影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聲譽(yù)及社會(huì)形象第七十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。第二節(jié)物業(yè)設(shè)備管理

一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類(lèi)㈠概念是指附屬于建筑物的各類(lèi)設(shè)備的總稱。它是發(fā)揮物業(yè)功能、實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。㈡分類(lèi)衛(wèi)生設(shè)備供水設(shè)備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)、水池等；排水設(shè)備，如排水管道系統(tǒng)、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管、污水處理設(shè)施等；沙井和化糞池?zé)崴?yīng)設(shè)備，如熱水表、加熱器、供應(yīng)熱水管道、冷水箱等；消防設(shè)備，如供水箱、滅火機(jī)、消防泵等；燃?xì)庠O(shè)備，如廚房設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備等；供暖、制冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)。第八十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。消防：報(bào)警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、混和空調(diào)采暖：熱水供暖、蒸汽供暖、熱風(fēng)供暖第八十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。第二節(jié)物業(yè)設(shè)備管理

一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類(lèi)㈡分類(lèi)2.電氣工程設(shè)備具體包括：供配電設(shè)備，如變壓器、配電房?jī)?nèi)設(shè)備、樓層配電箱、電表、總開(kāi)關(guān)、線路、發(fā)電機(jī)、公共照明弱電設(shè)備，如公用天線電視設(shè)備、通訊設(shè)備、有線電視設(shè)備、廣播設(shè)備等；運(yùn)輸設(shè)備，如電梯、自動(dòng)扶梯等；防雷設(shè)備，如避雷針、避雷網(wǎng)等。

第八十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng)：電話、有線衛(wèi)星電視、閉路電視監(jiān)控、對(duì)講報(bào)警、公共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)第八十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成第八十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。供電設(shè)備：變壓器室內(nèi)設(shè)備、配電房室內(nèi)設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供電線路、樓層配電箱弱電設(shè)備：廣播設(shè)備、通訊設(shè)備、公用天線設(shè)備、自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備、報(bào)警系統(tǒng)及電腦設(shè)備避雷設(shè)備：接閃器、引下線、接地線。分類(lèi)：針式、帶式室內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備：電梯、自動(dòng)扶梯。構(gòu)成：電梯房、轎廂、井道上一張第八十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。供水設(shè)備：供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)按照用途可分為生產(chǎn)用水、生活用水和消防用水排水設(shè)備：包括排水管道、通風(fēng)管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內(nèi)雨水管道，供暖設(shè)備：熱水供暖和蒸汽供暖設(shè)備通風(fēng)機(jī)、排氣管以及一些凈化除塵設(shè)備等。返回第八十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。使用時(shí)間的不同分類(lèi)日常使用設(shè)備：給排水、供電、燃?xì)?、電梯緊急使用設(shè)備：消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備季節(jié)使用設(shè)備：供暖、供冷設(shè)備第八十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。一、物業(yè)設(shè)備管理的方式及組成有分散管理和集中的專(zhuān)業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運(yùn)行管理部分組成二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、基礎(chǔ)資料管理（1）物業(yè)設(shè)備原始資料檔案管理。（2）重要設(shè)備維修資料檔案。2、運(yùn)行管理3、維修管理4、設(shè)備備件管理

二物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容第八十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。設(shè)備原始檔案的管理建立原始資料檔案驗(yàn)收文件（驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明、遺留問(wèn)題處理協(xié)議與會(huì)議紀(jì)要建立設(shè)備卡片，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料設(shè)備維修資料檔案的管理報(bào)修單運(yùn)行記錄技術(shù)革新資料1、基礎(chǔ)資料管理第八十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于：(1)確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行；(2)及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患并有效排除；(3)節(jié)約能源。是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)空調(diào)、制冷系統(tǒng)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的投入臺(tái)數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設(shè)定值，以減少能量消耗。公共照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開(kāi)啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效措施。對(duì)于變配電、給排水、電梯、鍋爐、冷水機(jī)組、熱泵機(jī)組等進(jìn)行日常監(jiān)測(cè)，而且監(jiān)測(cè)參數(shù)要有利于運(yùn)行管理和機(jī)電設(shè)備維修。2、樓宇設(shè)備的運(yùn)行管理第九十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修㈠物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)1.日常維護(hù)保養(yǎng)指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤(rùn)滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。2.一級(jí)保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。3.二級(jí)保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設(shè)備查檢是指根據(jù)要求利用檢測(cè)儀器、設(shè)備或人的感覺(jué)器官，對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查。第九十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修㈡物業(yè)設(shè)備的維修工程1.零修維修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理2.中修工程指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備能夠恢復(fù)、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率一般為10％～20％。3.大修工程是指對(duì)設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般不超過(guò)30％。4.設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達(dá)到一定年限以后，針對(duì)其技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴(yán)重等情況，通過(guò)更新設(shè)備，提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能。5.設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障進(jìn)行的修理。

第九十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修

第九十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修定期維修、保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。緊急維修突發(fā)情況下的快速應(yīng)急搶修，時(shí)間緊、要求高，如電梯、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供暖設(shè)備、空調(diào)設(shè)備搶修第九十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期

對(duì)已在使用的設(shè)備設(shè)施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時(shí)間；對(duì)新設(shè)備，指開(kāi)始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間。修理間隔期：指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。第九十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類(lèi)（1）按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃年度維修保養(yǎng)計(jì)劃季度維修保養(yǎng)計(jì)劃月維修保養(yǎng)計(jì)劃（2）按修理類(lèi)別編制的計(jì)劃如房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。第九十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求

要求設(shè)備操作人員嚴(yán)格遵守設(shè)備操作制度和安全操作規(guī)程以設(shè)備操作人員為主，對(duì)設(shè)備采取清潔、堅(jiān)固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施，停機(jī)時(shí)應(yīng)切斷電源要求操作人員實(shí)行定期保養(yǎng)責(zé)任制，做好交接班前準(zhǔn)備、檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常、各部位清潔潤(rùn)滑和運(yùn)行正常的情況下，方可接受投入使用操作第九十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。設(shè)備備件管理保證規(guī)格、品種、質(zhì)量，并且及時(shí)、經(jīng)濟(jì)、合理的備件供應(yīng)，是設(shè)備維修工作順利進(jìn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)和后勤保障。㈠設(shè)備備件的種類(lèi)根據(jù)設(shè)備備件用途的不同，分為以下四類(lèi)：1.常用備件。即設(shè)備維修工作中經(jīng)常使用、需要數(shù)量大的零配件。2.易損備件。即在設(shè)備運(yùn)行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設(shè)備的關(guān)鍵部位發(fā)生故障造成停機(jī)而準(zhǔn)備的替換零配件。4.修理備件。即在設(shè)備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件。4、設(shè)備備件管理第九十八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。㈡設(shè)備備件管理的內(nèi)容1.編制備件計(jì)劃、組織備件的采購(gòu)和訂制；2.掌握設(shè)備修理對(duì)備件需求的規(guī)律和備件的品種、質(zhì)量要求，搜集市場(chǎng)信息，選購(gòu)或打制適用的備件；3.保存、積累設(shè)備備件消耗的統(tǒng)計(jì)資料，研究備件消耗規(guī)律，提高備件供應(yīng)的科學(xué)性；4.控制備件儲(chǔ)備定額，保持合理的儲(chǔ)備數(shù)量；5.核定備件資金，保證供應(yīng)；6.加速資金周轉(zhuǎn)7.搞好備件的倉(cāng)庫(kù)管理，提高工作效率。設(shè)備備件管理第九十九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)1．變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。

2．察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。

3．運(yùn)行中的開(kāi)關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無(wú)跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。

4．各開(kāi)關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開(kāi)關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。

6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過(guò)40度為宜。

7．檢查電纜坑有無(wú)積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。

8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。

9．有檢修記錄和測(cè)試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。第一百頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2023/5/6101三、各類(lèi)物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理3.1給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理

物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。落實(shí)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求水泵房的管理二次供水設(shè)施的使用管理給排水系統(tǒng)運(yùn)行注意事項(xiàng)水泵安全操作程序第一百零一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。

2、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容：

其主要針對(duì)給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。第一百零二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。管理工作主要內(nèi)容建立給排水管理隊(duì)伍。建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。建立給排水工程技術(shù)檔案。配備必要的工具和安全防護(hù)用品。制定供水計(jì)劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。第一百零三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施。做好節(jié)約用水工作，防止跑、冒、滴、漏。對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。第一百零四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。注意事項(xiàng)應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備。北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池。采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放。第一百零五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2023/5/61063.2供暖系統(tǒng)的運(yùn)行管理3.2.1供暖系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求供暖準(zhǔn)備階段的管理供暖運(yùn)行階段的管理供暖前后—非供熱期的管理3.2.2供暖系統(tǒng)運(yùn)行注意事項(xiàng)第一百零六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。供暖系統(tǒng)的使用管理鍋爐房的日常養(yǎng)護(hù)管理

＊鍋爐的檢查定期檢查：終年運(yùn)行（三個(gè)月清洗檢查，每年一次爐內(nèi)外和附件的徹底檢查；）供暖使用的鍋爐（停火后、生火前超水壓試驗(yàn)：已連續(xù)使用6年或已停運(yùn)1年；經(jīng)過(guò)移裝或改裝者；鍋爐受壓部件進(jìn)行更新或挖補(bǔ)者；經(jīng)過(guò)較大的電焊修理者；水管鍋爐的水冷壁管和沸水管的更換總數(shù)超過(guò)了一半以上者。

＊鍋爐的保養(yǎng)濕式保養(yǎng)，嚴(yán)寒地區(qū)不適宜采用濕式保養(yǎng)、干式保養(yǎng)供暖管道、散熱器的檢查與養(yǎng)護(hù)管理工作的內(nèi)容分：準(zhǔn)備階段、運(yùn)行階段、非取暖期三個(gè)階段第一百零七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2023/5/61083.2.3鍋爐安全操作規(guī)程

做好啟動(dòng)前檢查按規(guī)范啟動(dòng)及運(yùn)行注意停爐程序第一百零八頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2023/5/61093.3供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理

供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求供配電系統(tǒng)運(yùn)行安全管理變配電室設(shè)備的安全操作第一百零九頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。

1、供電設(shè)備的安全管理好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設(shè)備和人員的生命安全。其主要內(nèi)容包括普及安全知識(shí)，使用安全用具，提高安全意識(shí)；供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理；供電設(shè)備安全操作管理；供電設(shè)備過(guò)負(fù)荷的安全管理等。2、供電設(shè)備正常運(yùn)行管理是供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行的保障。它主要包括：巡視監(jiān)控管理，異常情況處置管理，變配電室的設(shè)備運(yùn)行管理和檔案管理等內(nèi)容。第一百一十頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。供配電系統(tǒng)物業(yè)小區(qū)供配電系統(tǒng)是指從高壓電網(wǎng)引入電源，到各用戶的所有電氣設(shè)備、配電線路的組合。變配電所（室）是小區(qū)供配電系統(tǒng)的樞紐，它擔(dān)負(fù)著接受電能、變換電壓、分配電能的任務(wù)。第一百一十一頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。物業(yè)小區(qū)變配電系統(tǒng)構(gòu)成示意圖第一百一十二頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。1、低壓配電箱配電箱是直接向低壓用電設(shè)備分配電能的控制、計(jì)量盤(pán)，在小區(qū)建筑中用量很大。配電箱的位置應(yīng)盡量置于用電負(fù)荷中心，以縮短配電線路和減少電壓損失。還應(yīng)注意所選配電盤(pán)位置應(yīng)有利于維修、干燥且通風(fēng)、采光良好，不影響建筑美觀和建筑結(jié)構(gòu)的安全等。第一百一十三頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。2、配電柜（屏）配電柜是用于成套安裝供配電系統(tǒng)中受配電設(shè)備的定型柜。有高壓、低壓配電柜兩大類(lèi)。在安裝時(shí)，受電配電柜居中，分支配電柜分居兩側(cè)；控制、信號(hào)部件及空氣開(kāi)關(guān)對(duì)應(yīng)裝配于配電柜的正面，這樣安裝便于監(jiān)視、操作及保養(yǎng)。配電柜背面只有母線，檢查及維修也很方便。第一百一十四頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、建筑物的變配電所變配電所由高壓配電室、變壓器室和低壓配電室三部分組成，1．位置的選擇變配電所的位置在其配電范圍內(nèi)應(yīng)盡量布置在接近電源側(cè)，并位于或接近于用電負(fù)荷中心，保證進(jìn)出線路順直、方便、最短，變配電所不應(yīng)選在有劇烈震動(dòng)的場(chǎng)所，不宜選在多塵、水霧和有腐蝕性氣體的場(chǎng)所，第一百一十五頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。3、建筑物的變配電所有人值班的變配電所應(yīng)單獨(dú)設(shè)值班室，只有低壓配電室時(shí)，值班室可與低壓配電室合并，但應(yīng)保證值班人員工作的一面或一端，低壓配電裝置到墻的距離不應(yīng)小于3m。變配電所房間內(nèi)部設(shè)備的布置應(yīng)做到線路順直、最短、進(jìn)出方便，有利于操作、巡視、試驗(yàn)和檢修。第一百一十六頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4、低壓配電系統(tǒng)保護(hù)裝置為保證線路的正常運(yùn)行，線路應(yīng)具備一定的保護(hù)裝置，在低壓配電線路中的保護(hù)包括有短路保護(hù)、過(guò)負(fù)荷保護(hù)，接地故障保護(hù)和中性線保護(hù)。常用的低壓保護(hù)電器主要有刀開(kāi)關(guān)、熔斷器、自動(dòng)開(kāi)關(guān)、漏電保護(hù)裝置等。第一百一十七頁(yè)，共一百七十四頁(yè)。4.