百花山智能化養(yǎng)老基地項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

PAGE百花山智能化養(yǎng)老基地可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2研究依據(jù)及范圍 31.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41.4研究結(jié)論及建議 4第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 62.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 62.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第三章項(xiàng)目服務(wù)需求分析 11第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 134.1選址原則 134.2項(xiàng)目選址 134.3建設(shè)條件 144.4項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)條件分析 15第五章建設(shè)方案 185.1建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 185.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 195.3建筑方案 245.4結(jié)構(gòu)方案 265.5給水工程 275.6排水工程 295.7電氣設(shè)計(jì) 315.8暖通設(shè)計(jì) 345.9項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 35第六章節(jié)能措施 376.1

設(shè)計(jì)依據(jù) 376.2節(jié)能措施 37第七章環(huán)境影響分析 397.1環(huán)境影響分析 397.2環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 40第八章消防與安全衛(wèi)生 428.1消防 428.2

勞動(dòng)安全 438.3

衛(wèi)生防護(hù) 44第九章組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式 459.1

組織機(jī)構(gòu) 459.2組織管理 469.3勞動(dòng)定員 46第十章投資估算 4710.1編制依據(jù) 4710.2

投資估算 4710.3資金籌措 48第十一章

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 4911.1成本核算 4911.2利潤(rùn)估算 5111.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析 5211.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 54第十二章結(jié)論 55第一章總論1.1項(xiàng)目背景與概況今年年初，全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室在京發(fā)布了由中國(guó)老齡科學(xué)研究中心編寫的《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》中指出，2013年我國(guó)老年人口（60歲以上）數(shù)量將達(dá)2.02億，老齡化水平將達(dá)14.8%。超過(guò)世界平均水平。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益正在吸引著全球的目光。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化，單純的國(guó)家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對(duì)老年人口的現(xiàn)狀，中國(guó)未來(lái)可能通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、減免稅收、購(gòu)買服務(wù)甚至養(yǎng)老專項(xiàng)按揭貸款等手段加快解決老齡問(wèn)題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場(chǎng)化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始走出一條與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會(huì)化、市場(chǎng)化的道路。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，并對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)效應(yīng)。老齡人口的增多拉動(dòng)產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長(zhǎng)，比如對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂(lè)、信息咨詢等服務(wù)需求。當(dāng)前我國(guó)老年消費(fèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)仍處于初級(jí)階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機(jī)有待開(kāi)發(fā)。

“十二五”時(shí)期，我國(guó)將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上的老年人將新增800萬(wàn)，總數(shù)將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。未來(lái)5-10年間，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地，是經(jīng)全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室批準(zhǔn)，全國(guó)老齡辦信息中心推行的以智能化科技集成系統(tǒng)為基礎(chǔ)的老齡服務(wù)示范項(xiàng)目。

項(xiàng)目大體分為“智能化養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)”、“智能化老年宜居社區(qū)”、“智能化老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)”等三大類型，根據(jù)智能化程度不同分為初級(jí)、中級(jí)和高級(jí)三個(gè)等級(jí)。

智能化養(yǎng)老服務(wù)具有科技集成、綠色環(huán)保、優(yōu)質(zhì)高效、整合資源等優(yōu)勢(shì)，使老年人真正享受到更加人性化、有尊嚴(yán)的服務(wù)，智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地建設(shè)，有利于促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化，提高養(yǎng)老服務(wù)的科技水平和能力，為老年人提供人力“做不到、做不好和不愿做”的服務(wù)，對(duì)于解決我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)技術(shù)設(shè)備簡(jiǎn)陋、人員素質(zhì)較低、服務(wù)手段落后等問(wèn)題，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)可持續(xù)發(fā)展將起到積極的推動(dòng)作用。在整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境下，我公司通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)查和詳細(xì)的策劃，決定進(jìn)行“昆明市百花山智能化養(yǎng)老基地”項(xiàng)目的建設(shè)。1.1.1項(xiàng)目名稱昆明市百花山智能化養(yǎng)老基地1.1.2承辦單位概況單位名稱：云南昆旺科技有限公司單位概況：云南昆旺科技有限公司是一家民營(yíng)企業(yè)，成立于2011年，現(xiàn)有資產(chǎn)5億元。通過(guò)不斷的探索創(chuàng)新，歷經(jīng)多次變革，公司經(jīng)營(yíng)范圍拓展到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游區(qū)建設(shè)，信息產(chǎn)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。公司及子公司現(xiàn)有員工80人，其中30歲以下占60%；31~50歲的員工占34%，年齡結(jié)構(gòu)合理。本科以上學(xué)歷占70%；大專及其以下占30%。公司自成立以來(lái)，主要從事礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)，擁有年產(chǎn)60萬(wàn)噸的鉛鋅礦2座，年產(chǎn)值達(dá)50億元。隨著公司的發(fā)展，昆旺科技公司按照“融資多樣化、股權(quán)多元化、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化、發(fā)展產(chǎn)業(yè)化”的經(jīng)營(yíng)理念，著力打造三大主營(yíng)板塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)板塊，礦產(chǎn)及深加工、旅游風(fēng)景區(qū)建設(shè)板塊。努力實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)：一、實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)效益和擔(dān)負(fù)更大的社會(huì)責(zé)任；二、壯大公司資產(chǎn)；二、充分發(fā)揮公司融資平臺(tái)。昆旺科技公司愿以一流的服務(wù)，一流的質(zhì)量和加倍的努力，攜手社會(huì)各界同仁團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為云南省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。1.1.3擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于云南省昆明市富民縣百花山旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，具體位于養(yǎng)生農(nóng)莊片區(qū)。1.1.4項(xiàng)目整體定位依據(jù)全國(guó)老齡辦及全國(guó)智能化養(yǎng)老工作委員會(huì)相關(guān)文件精神，本項(xiàng)目的整體定位為：中國(guó)老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的示范性工程、國(guó)家智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地、老年宜居社區(qū)——專為老年人設(shè)計(jì)的智能化老年住宅與之配套的子女住宅，配套齊全的三甲醫(yī)院、護(hù)理中心、中小學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)、劇院、銀行、加油站等，以及獨(dú)具特色的民俗風(fēng)情園、紅色文化教育基地、云南少數(shù)民族文化旅游基地。創(chuàng)立集居住、療養(yǎng)、康復(fù)、保健、文化、娛樂(lè)、休閑等功能為一體的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)綜合社區(qū)。引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)養(yǎng)老理念和服務(wù)方式，吸引中高端老年客戶群體，成為國(guó)內(nèi)知名的“智能化養(yǎng)老示范工程”。1.1.6項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目總體建設(shè)周期為5年。第一年完成項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、勘查及項(xiàng)目報(bào)件工作，以及基地內(nèi)的“五通”（水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、道路）一平的工作；第二年至第四年，完成全部土建工程、安裝工程和裝修工程的施工；第五年，項(xiàng)目的設(shè)備采購(gòu)，人員的培訓(xùn)，為項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)做好充分的準(zhǔn)備。1.1.7總投資及資金籌措項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資為根據(jù)投資估算，項(xiàng)目總投資為956554479元1.2報(bào)告編制依據(jù)和內(nèi)容1.2.1編制依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)法》；2、《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》；3、《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；4、全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》；5、云南省老齡辦等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)》；6、《云南省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》；7、《全國(guó)智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》；8、《國(guó)家康居示范小區(qū)智能化系統(tǒng)示范小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》；9、《養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)》；10、《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》；11、《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》；12、《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》;13、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；14、項(xiàng)目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料。1.2.2編制內(nèi)容本項(xiàng)目是“昆明市百花山智能化養(yǎng)老基地”建設(shè)項(xiàng)目，主要編制內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件、總體規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、公用工程和輔助設(shè)施、環(huán)境保護(hù)與消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)、結(jié)論與建議等。通過(guò)對(duì)各個(gè)方面進(jìn)行合理性及可行性分析，為項(xiàng)目承辦單位和項(xiàng)目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。1.3問(wèn)題與建議1、雖然本項(xiàng)目擁有良好經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，但項(xiàng)目投資巨大，項(xiàng)目建設(shè)自籌資金比例較大，因此管理好資金使用流程，提高資金使用效率，降低資金使用成本，有效而合理的利用資金有利于項(xiàng)目總投資額的降低，是保證項(xiàng)目穩(wěn)定收益的首要因素。2、目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)需要一定的市場(chǎng)培育期；本行業(yè)的建設(shè)投資額巨大，僅有部分發(fā)達(dá)城市個(gè)別開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了老年住宅；同時(shí)，現(xiàn)有老年社區(qū)主要為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶，受眾群體有限。隨著未來(lái)人口老齡化加劇，社會(huì)保障體系逐漸完善，人們養(yǎng)老觀念的改變，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景日益廣闊?？傊?，本行業(yè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)共存，整個(gè)行業(yè)總體市場(chǎng)前景廣闊?？茖W(xué)地吸收借鑒國(guó)內(nèi)外同行業(yè)成功案例的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)與管理模式，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)取長(zhǎng)補(bǔ)短，是保證本項(xiàng)目成功的主要因素。3、本項(xiàng)目屬于大型公共建設(shè)項(xiàng)目，且為老年人休養(yǎng)身心之地，所以在建設(shè)時(shí)需注意建筑物的寬敞簡(jiǎn)便，進(jìn)出口應(yīng)注意設(shè)置無(wú)障礙防滑設(shè)施，在建筑物的通道及邊緣應(yīng)多采取圓滑的樣式盡量避免棱角樣式，以此來(lái)避免老年人因腿腳不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用適合采光的布局，各活動(dòng)與休憩區(qū)域之間有相對(duì)的距離，但距離不應(yīng)太遠(yuǎn)，既要給予老年人活動(dòng)的相對(duì)獨(dú)立性，又要具有互通性，讓老年人體會(huì)通暢和便與全面接觸生活的空間。4、本項(xiàng)目投資巨大，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀相關(guān)條件和規(guī)劃功能布局的關(guān)系，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們建議本項(xiàng)目實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，組團(tuán)排列，可按照三期來(lái)開(kāi)發(fā)，總建設(shè)工期約為10年。

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、本項(xiàng)目的建設(shè)是提高老年人生命生活質(zhì)量、滿足各類老年人不同需求的需要；本項(xiàng)目將按照全國(guó)老齡委辦公室的要求，與國(guó)內(nèi)最具影響力的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)連鎖聯(lián)動(dòng)，與加拿大、日本等國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)互動(dòng)，積極探索時(shí)下最受老年人仰慕的時(shí)尚生活方式——“候鳥式養(yǎng)老”模式，建設(shè)成為規(guī)模大、設(shè)施全、服務(wù)高、理念新的高端智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地?；亟ǔ珊?，將形成養(yǎng)生頤養(yǎng)、健康延壽、快樂(lè)享年、人性智能化等幾大板塊，突出以人為本、整體智能化平臺(tái)、管家式服務(wù)、醫(yī)療聯(lián)動(dòng)綠色通道等特點(diǎn)，全力打造滿足各類老年人群需要的首善養(yǎng)老服務(wù)示范社區(qū)。本項(xiàng)目按照《養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)》，打造高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格的智能化老齡服務(wù)示范基地。項(xiàng)目總占地約500畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米。其中，智能化老年住宅35萬(wàn)平方米，智能化老年住宅采用家居式養(yǎng)老住宅，即包括臥室、客廳、廚房的配置，與普通居民住宅相同。老年住宅家家設(shè)有洗衣房，地?zé)峁┡膳轀厝?，室溫自?dòng)調(diào)節(jié)，窗簾自動(dòng)調(diào)節(jié)，空氣自動(dòng)凈化，坐便器的所有操作按鈕均在側(cè)墻上，方便老人使用；廚房?jī)?nèi)沒(méi)有燃?xì)猓惶峁╇娏?，以防老人忘記關(guān)火，引發(fā)火災(zāi)。社區(qū)公園內(nèi)不僅花草多，更有多處衛(wèi)生間，方便老人就近如廁，公園內(nèi)的座椅、步道均帶有按摩功能?；貎?nèi)設(shè)有老年大學(xué)，提供管家服務(wù)。入住公寓的老人需佩戴“老人活動(dòng)監(jiān)測(cè)器”，監(jiān)測(cè)器可將老人的一日三餐內(nèi)容、活動(dòng)量、血壓、脈搏等情況自動(dòng)記錄傳輸，護(hù)理中心就此對(duì)老人的身體情況進(jìn)行遠(yuǎn)程監(jiān)控，并提供個(gè)性化的保健方案。本項(xiàng)目采用陪伴式養(yǎng)老模式，入住老人子女既可以選擇與父母同住，也可以選擇單獨(dú)居住。項(xiàng)目除籌建老年公寓外，還配套建設(shè)還有康復(fù)中心、娛樂(lè)中心、老年大學(xué)、三甲醫(yī)院、養(yǎng)生會(huì)所、酒店、中小學(xué)校、幼兒園、銀行、超市、加油站等；同時(shí)為了滿足住戶的精神文化等需求，還建設(shè)有劇院、藝術(shù)中心、民俗風(fēng)情園、紅色文化基地、家庭農(nóng)場(chǎng)等，整個(gè)基地空氣清新、綠樹成蔭、流水潺潺、環(huán)境優(yōu)美，生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，不僅適合頤養(yǎng)天年，也是休閑旅游的好去處。2、本項(xiàng)目的建設(shè)，是我國(guó)轉(zhuǎn)變養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展方式，推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的必須選擇隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，目前，我國(guó)已進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與全國(guó)老齡辦最新統(tǒng)計(jì)，2013年我國(guó)60歲老年人口已經(jīng)超過(guò)2億，2025年將突破4億，2050年將達(dá)到峰值4.83億。屆時(shí)，我國(guó)每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。與此同時(shí)，2010年我國(guó)家庭平均人數(shù)為3.1人，2030年將縮小到2.6人，2050年縮到2.51人。獨(dú)生子女家庭占家庭總數(shù)的37%，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)逐漸成為主流的結(jié)構(gòu)。人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問(wèn)題日益凸顯，養(yǎng)老服務(wù)勞動(dòng)力資源結(jié)構(gòu)性短缺，勞動(dòng)密集型的養(yǎng)老方式難以為繼。傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)技術(shù)水平比較低，服務(wù)難以滿足老年人需求。破解當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展難題，獲得可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，必須加快轉(zhuǎn)變養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展方式，推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。所謂智能化養(yǎng)老，就是運(yùn)用智能控制技術(shù)提供養(yǎng)老服務(wù)的過(guò)程，是以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運(yùn)用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，為老年人提供安全便捷健康舒適服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。智能化養(yǎng)老是現(xiàn)代科技與養(yǎng)老服務(wù)有機(jī)結(jié)合的現(xiàn)代養(yǎng)老模式，代表先進(jìn)養(yǎng)老方式的發(fā)展方向。具有以下特點(diǎn)：一是科技集成。智能化養(yǎng)老是現(xiàn)代科技的集成平臺(tái)。集合了通信與信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)、現(xiàn)代醫(yī)療保健、智能控制技術(shù)等，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老方式的革命。二是以人為本。以老年人的需求為出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，通過(guò)高科技的技術(shù)、設(shè)備、設(shè)施和管理，最大限度地滿足老年人的需要。三是綠色環(huán)保。應(yīng)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、綠色低碳，為老年人營(yíng)造一個(gè)適宜養(yǎng)生養(yǎng)老的生態(tài)環(huán)境。四是優(yōu)質(zhì)高效?？茖W(xué)技術(shù)的應(yīng)用，提高工作效率，降低了人力成本，減輕了勞動(dòng)強(qiáng)度，提高服務(wù)質(zhì)量。五是整合資源。通過(guò)智能化的科技集成平臺(tái)，整合了養(yǎng)老服務(wù)所需要的各種資源。如互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生、護(hù)理康復(fù)、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、社工方法等等。從應(yīng)用范圍看，智能化養(yǎng)老系統(tǒng)通過(guò)對(duì)老年人家庭的智能化改造，讓老年人在自己家里享受智能化的養(yǎng)老服務(wù)；通過(guò)對(duì)整個(gè)社區(qū)的智能化建設(shè)，使智能化養(yǎng)老系統(tǒng)覆蓋到每一個(gè)家庭、每一個(gè)老人；還可以應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，使生活在機(jī)構(gòu)里的每一位老人都能享受到智能化的服務(wù)。從服務(wù)對(duì)象看，可以面向老年群體提供共性化的養(yǎng)老服務(wù)，比如物業(yè)管理、康樂(lè)活動(dòng)、教育服務(wù)等；還可以針對(duì)老年人的特殊需求提供個(gè)性化的養(yǎng)老服務(wù)，比如護(hù)理服務(wù)、康復(fù)服務(wù)、精神慰藉服務(wù)等。從服務(wù)內(nèi)容看，可以根據(jù)服務(wù)對(duì)象需求和消費(fèi)能力的不同，提供內(nèi)容有別、程度不同、各具特色的智能化養(yǎng)老服務(wù)智能、以人為本、綠色環(huán)?？沙掷m(xù)，智能化養(yǎng)老這些特點(diǎn)正是代表著先進(jìn)養(yǎng)老方式的發(fā)展方向。作為全國(guó)智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地建設(shè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目建設(shè)完成后，將成為探索我國(guó)養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)的典型試點(diǎn)，必將推動(dòng)智能化養(yǎng)老模式的發(fā)展，推進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。3、本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)成為我國(guó)在新時(shí)期社會(huì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。讓包括老齡人口在內(nèi)的全體社會(huì)成員共享經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的成果，是全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。經(jīng)過(guò)多年的改革開(kāi)放，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和醫(yī)療技術(shù)水平得到了很大的提高，人們的生活水平也相應(yīng)得到極大的提升，人均壽命顯著延長(zhǎng)，高齡老人明顯增多。在未來(lái)的15年間，我國(guó)老年人口將凈增1億，特別是新中國(guó)成立后五六十年代生育高峰出生的認(rèn)可，在今后5~15年將陸續(xù)進(jìn)入老年期，這將進(jìn)一步加劇我國(guó)人口老齡化的進(jìn)程。老齡化步伐的快速邁進(jìn)對(duì)原有養(yǎng)老模式提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。單靠政府和福利機(jī)構(gòu)的能力已經(jīng)不能滿足社會(huì)成員的養(yǎng)老需求，一是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量不足，二是傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量也不能滿足老年人群的需要。這些問(wèn)題不解決，將直接影響到我國(guó)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的大局。通過(guò)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的推行，可以很好的解決廣大老年朋友和家庭的實(shí)際問(wèn)題，養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的良好運(yùn)作必然會(huì)讓老年朋友擁有穩(wěn)定、良好的心理狀態(tài)和生活狀態(tài)，并消除年輕一代關(guān)于家里老人的養(yǎng)老問(wèn)題的擔(dān)憂，讓他們能精力充沛地投入到社會(huì)建設(shè)中去。老年朋友安享晚年，代際關(guān)系良好，家庭和諧幸福，社區(qū)氛圍安寧祥和是構(gòu)建和諧社會(huì)的有效途徑。4、本項(xiàng)目的建設(shè)，是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑。龐大的老年人群體對(duì)照料和護(hù)理的需求，有利于養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)的形成。據(jù)推算，2015年我國(guó)老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料的潛在市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過(guò)500萬(wàn)個(gè)。本項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)需要各類醫(yī)務(wù)人員、管理人員、服務(wù)人員等約2000人。隨著項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)后所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)超過(guò)三千人的就業(yè)，這將能夠有效地促進(jìn)當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)就業(yè)。

第三章市場(chǎng)需求分析3.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.1.1整體定位項(xiàng)目將采用“國(guó)家智能化養(yǎng)老示范基地+文化產(chǎn)業(yè)園”結(jié)合的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。3.2養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析3.2.1市場(chǎng)現(xiàn)狀我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)較歐美發(fā)達(dá)國(guó)家而言尚處于起步發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)展還不成熟:第一，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求看，一方面，家庭結(jié)構(gòu)的小型化發(fā)展、空巢老人的增加、養(yǎng)老觀念的逐漸改變等形成了養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿;另一方面，中國(guó)人的傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣通常是先積累后消費(fèi)，多數(shù)人進(jìn)入老年階段后，都已經(jīng)完成了一定的經(jīng)濟(jì)積累，且國(guó)家不斷完善養(yǎng)老保障制度，使得老年消費(fèi)群體具備了養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際消費(fèi)能力。第二，從養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型上看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，開(kāi)發(fā)類型以老年福利中心、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院等政府興辦的各種福利性養(yǎng)老地產(chǎn)為主，房地產(chǎn)企業(yè)、機(jī)構(gòu)、社會(huì)和個(gè)人資本參與的養(yǎng)老地產(chǎn)在市場(chǎng)中比重較小，市場(chǎng)缺口較大。隨著養(yǎng)老模式的社會(huì)化發(fā)展，企業(yè)、機(jī)構(gòu)不斷參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，尤其在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)逐漸出現(xiàn)商業(yè)性老年居住地產(chǎn)項(xiàng)目，并以老年公寓、民營(yíng)養(yǎng)老院、老年社區(qū)等為主要類型，較為典型的案例有北京東方太陽(yáng)城、嘉興江南太陽(yáng)城、成都夕陽(yáng)紅、三亞清平樂(lè)等養(yǎng)老地產(chǎn)。各類型項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老居住的巨大市場(chǎng)需求，但因其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)仍不成熟，模式單一，現(xiàn)階段的發(fā)展面臨著諸多困難，如有效需求不足、供給滯后、居住模式陳舊、項(xiàng)目軟硬件配置水平低、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策不全面、社會(huì)管理缺失、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高、利潤(rùn)低、投資回收期長(zhǎng)等。第三，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征上看，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求可劃分為自住型需求、改善型需求、投資型需求及投機(jī)型需求。但由于目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)未真正全面發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)暫時(shí)還不是社會(huì)資本的重點(diǎn)關(guān)注方向，因此養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求類型以自主型需求、改善型需求為主，投資投機(jī)型需求為輔。自住型與改善型需求是普通老年消費(fèi)人群為了實(shí)現(xiàn)或改善自己的養(yǎng)老居住需要，通過(guò)購(gòu)買或租賃等多種方式實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi);投資投機(jī)型需求是指經(jīng)濟(jì)狀況較好的中老年消費(fèi)人群將養(yǎng)老地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，充分利用其保值增值特性，在價(jià)格上漲時(shí)出售或出租以獲得差額利潤(rùn)和租金收入。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展、人們養(yǎng)老居住觀念的改變以及經(jīng)濟(jì)收入的不斷提高，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求將增加，通過(guò)需求帶動(dòng)供給，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第四，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)供給上看，伴隨著人口老齡化進(jìn)程及近兩年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，諸多大型房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求新的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，在政府完善老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策及養(yǎng)老保障措施的過(guò)程中，企業(yè)資金甚至機(jī)構(gòu)資金逐漸進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，如2010年底，以萬(wàn)科為首的大型房地產(chǎn)企業(yè)先后進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要以高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為主，創(chuàng)新了商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，完善了市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。但是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性決定了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域不均衡，消費(fèi)群體的收入差異與養(yǎng)老觀念差異也使得當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況是市場(chǎng)發(fā)展不成熟，尚未全面啟動(dòng)，其癥結(jié)就在于養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求量巨大而有效需求不足。3.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在某一特定時(shí)期內(nèi)特定消費(fèi)群體愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買的養(yǎng)老地產(chǎn)商品的數(shù)量。由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素眾多，本報(bào)告從市場(chǎng)供需主體兩方面進(jìn)行分析。1、市場(chǎng)供給主體層面養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主體主要是城市政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。首先，城市政府主要是通過(guò)政策措施影響市場(chǎng)需求。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于老齡產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合，為緩解政府養(yǎng)老資金壓力及提供開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率以吸引企業(yè)參與建設(shè)，就必須給予企業(yè)政策支持，如:在供地上，由于地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)攀升，養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，地價(jià)與養(yǎng)老地產(chǎn)商品的價(jià)格也相互影響:地價(jià)高，則會(huì)拉升養(yǎng)老地產(chǎn)商品價(jià)格，影響消費(fèi)群體的支付能力，進(jìn)而影響市場(chǎng)需求;在信貸上，信貸優(yōu)惠將提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，相對(duì)較低的貸款利率利于保障項(xiàng)目的可獲利性，刺激房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè);在財(cái)稅上，減免稅收有利于提高企業(yè)開(kāi)發(fā)的積極性。各項(xiàng)優(yōu)惠政策的實(shí)施，能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)，直接增加有效供給，也能輔助城市政府解決養(yǎng)老居住問(wèn)題，緩解養(yǎng)老壓力。部分城市在老年公寓的建設(shè)中，政府給予了一定的政策支持，如土地屬于政府劃撥性質(zhì)，但至今關(guān)于全面促進(jìn)發(fā)展的政策文件或措施未出臺(tái)，僅是個(gè)別項(xiàng)目獲取一定的政策優(yōu)惠，不利于整個(gè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響主要是通過(guò)供給影響需求。由于商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偏向其二者的投資開(kāi)發(fā)，忽視開(kāi)拓養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致長(zhǎng)久以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡。近兩年，國(guó)家嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施接連出臺(tái)，國(guó)內(nèi)已有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域擴(kuò)展，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為新一輪的投資開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)供給將增加，逐漸與市場(chǎng)潛在需求實(shí)現(xiàn)平衡，保持養(yǎng)老地產(chǎn)商品價(jià)格在一定水平合理波動(dòng)。2、市場(chǎng)需求主體層面養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)需求主體主要是自住型及投資型的中老年人群，自住型需求是通過(guò)購(gòu)買或租賃養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品以實(shí)現(xiàn)自住養(yǎng)老需要，投資型需求是將房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人以收取一定的經(jīng)濟(jì)利益。由于市場(chǎng)需求由經(jīng)濟(jì)支付能力與需求意愿共同構(gòu)成，因此將市場(chǎng)需求主體的影響因素分為經(jīng)濟(jì)性因素與社會(huì)性因素。其中，經(jīng)濟(jì)性因素主要包括:消費(fèi)支付能力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、家庭居住水平、利率。消費(fèi)支付能力包括工資水平、可支配收入、子女贍養(yǎng)資金水平、愿意承擔(dān)的養(yǎng)老地產(chǎn)租售價(jià)格;經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平用GDP表示;家庭居住水平主要是人均居住面積;利率是指一年期的貸款利率。社會(huì)性因素主要包括:人口年齡與結(jié)構(gòu)、消費(fèi)欲望、對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期、政府政策等。人口年齡與結(jié)構(gòu)指老年人口的數(shù)量與其在總?cè)丝谥兴急戎?消費(fèi)欲望是消費(fèi)群體的養(yǎng)老觀念、消費(fèi)觀念及對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)管理等的看法;對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期是從投資型消費(fèi)群體角度，對(duì)未來(lái)預(yù)期樂(lè)觀，則會(huì)選擇投資行為;政府政策是城市政府在養(yǎng)老、土地、財(cái)稅、信貸等各方面的政策措施。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)性因素直接影響消費(fèi)群體的需求支付能力，社會(huì)性因素則影響消費(fèi)群體的需求意愿，二者共同作用于市場(chǎng)需求主體。3.2.3市場(chǎng)前景相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2050年，中國(guó)的老年人口總量將超過(guò)4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。目前中國(guó)每千名老年人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。2010年，我國(guó)老年市場(chǎng)需求近1萬(wàn)億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。中國(guó)的老年住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供求嚴(yán)重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場(chǎng)就搶購(gòu)一空。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號(hào)，但真正實(shí)現(xiàn)提供完善的養(yǎng)老服務(wù)還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間的摸索。近年來(lái)，之所以國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商在最近幾年紛紛涉足老年公寓的開(kāi)發(fā)，除了巨大的潛力市場(chǎng)因素以外，更為重要的是，這一開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注焦點(diǎn)。以美國(guó)為例，上世紀(jì)90年代中期，隨著美國(guó)眾多房產(chǎn)公司紛紛涉足老年公寓的開(kāi)發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領(lǐng)域。眾多投行相信，老齡化的人口會(huì)熱衷于購(gòu)買新的退休物業(yè)。大批老年公寓開(kāi)發(fā)公司在收到資本市場(chǎng)認(rèn)可的同時(shí)，紛紛開(kāi)始上市并銷售股票。此舉帶來(lái)的直接影響則是蜂擁而至的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開(kāi)發(fā)熱潮似乎在中國(guó)有著進(jìn)一步蔓延的趨勢(shì)。中國(guó)龐大的老齡化人口，日益增強(qiáng)的消費(fèi)能力正是我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊的重要原因。第四章建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件4.1建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于昆明西北富民新區(qū)羅免鎮(zhèn)范圍內(nèi)，介于東經(jīng)102°21′50″～102°24′38″，北緯25°18′52″～25°22′11″之間，東至糯支、桃樹凹，南至西核，西至富民與祿豐交界處，北至石板溝水庫(kù)，總面積約為863公頃。項(xiàng)目一期用地330000平方米，約為500畝。場(chǎng)地自然形成高差，整個(gè)用地區(qū)域西北高東南低，高差約20米。4.2建設(shè)條件4.2.1自然環(huán)境富民縣地處滇中，位于云南省會(huì)昆明市西北部，距昆明23公里，自古為川藏、滇北入滇中重鎮(zhèn)昆明之要津，素有“滇北鎖鑰”之稱。富民，土壤肥沃，氣候宜人，物產(chǎn)豐富，一年兩熟，以水稻為主，自食有余，故稱“富民縣”。古乃益州郡屬地。境內(nèi)群山環(huán)繞，河山縱橫，螳螂川蜿流其間，山奇水秀，人杰地靈，人文自然景觀異彩紛呈，其地處滇中北部，交通便捷，108國(guó)道穿境而過(guò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)。4.2.2氣候氣候變化較大，素有“一山有四季，十里不同天”之說(shuō)[7]

。氣候?yàn)榈湫偷牡途暥葋啛釒Ц咴撅L(fēng)氣候，年平均氣溫15.8℃，年極端最高氣溫33.4℃，最低氣溫-7℃；無(wú)霜期245天，全年日照2287小時(shí)，年平均降雨量846.5毫米，蒸發(fā)量2032.5毫米。4.2.3抗震設(shè)防根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2010)規(guī)定，某某市所在地抗震設(shè)防烈度為8度，所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。4.2.4基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在地為昆明市富民縣百花山旅游風(fēng)景區(qū)，道路交通方便，目前有一條四級(jí)瀝青路通往項(xiàng)目所在地；4.2.5場(chǎng)地條件擬建場(chǎng)地四周地形平坦開(kāi)闊、平緩，不存在滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用；本項(xiàng)目場(chǎng)地相對(duì)較為平坦，有足夠的場(chǎng)地供施工時(shí)堆放材料及攪拌物料，施工隊(duì)伍的用地也很容易解決。

第五章項(xiàng)目建設(shè)方案5.1項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想和基本原則5.1.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1、保護(hù)現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境為前提，注意與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與文化的溶合。2、充分利用地形、地貌、坡度等自然環(huán)境資源。在總體規(guī)劃前，應(yīng)對(duì)全部場(chǎng)地進(jìn)行精心調(diào)查，對(duì)自然環(huán)境資源調(diào)查清楚。根據(jù)具體位置的地形特點(diǎn)，精心組織建筑空間，不僅可以減少土石方量，而且可以統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等。從而創(chuàng)造出一個(gè)建筑造型豐富、高低錯(cuò)落有致，重點(diǎn)突出，并與自然地勢(shì)起伏一致，有機(jī)融入周圍整體環(huán)境與文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。3、體現(xiàn)獨(dú)具特色的文化產(chǎn)業(yè)園。深入把握空間環(huán)境和建筑的特點(diǎn)，既要為聚集區(qū)創(chuàng)造出文化產(chǎn)業(yè)園的氛圍，又要體現(xiàn)“與眾娛樂(lè)“的特點(diǎn)。注意營(yíng)造大環(huán)境，精心創(chuàng)造小環(huán)境，在環(huán)境中體現(xiàn)出文化品位。5.1.2設(shè)計(jì)原則1、符合某某市的有關(guān)規(guī)劃要求符合昆明市總體規(guī)劃要求。要充分體現(xiàn)和展示總體規(guī)劃的指導(dǎo)原則和思想。2、功能分區(qū)與空間組合（1）應(yīng)根據(jù)選址的地形特征確定，根據(jù)不同文化功能組織景點(diǎn)（2）總平面布置宜相對(duì)集中，不宜分散?？偲矫娌贾脩?yīng)布局合理、構(gòu)圖均衡、疏密有間、空間組織有序。既要嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)整、富有特點(diǎn)。又要活潑靈動(dòng)、自由開(kāi)放，充分體現(xiàn)公益設(shè)施與文化旅游有機(jī)結(jié)合的特點(diǎn)。3、建筑風(fēng)格與建筑設(shè)計(jì)（1）建筑風(fēng)格應(yīng)視不同文體弱功能做出定位。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)定位，要與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)；（2）建筑要有代表性，體現(xiàn)某某地區(qū)的民俗文化。（3）注重建筑的整體性。在呈現(xiàn)不同建筑單位的個(gè)性的同時(shí)，注意建筑群體意識(shí)，形散而神不散。建筑的總體風(fēng)貌是在和諧中求統(tǒng)一，統(tǒng)一中有變化，同時(shí)發(fā)揮建筑群體效應(yīng)，提高文化品位。（4）實(shí)用性建筑——在體現(xiàn)文化品位的同時(shí)，要適當(dāng)考慮到實(shí)際工業(yè)和農(nóng)業(yè)中的實(shí)用性。4、環(huán)境與景觀設(shè)計(jì)（1）要盡可能依托、利用原有的自然景觀資源，在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)、肯定、放大其價(jià)值及含義。對(duì)自然景觀以恢復(fù)為主，局部地區(qū)采用人工造景，但力圖達(dá)到“雖有人做，宛如天開(kāi)”的效果。（2）要充分利用現(xiàn)有的地形、地貌特征，利用其自然形成的高低起伏，隱現(xiàn)自然，明暗開(kāi)闊的環(huán)境空間。5.2設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)老人住房時(shí)，從目的性、方案及實(shí)際設(shè)施上要考慮到他們的起居、日常事務(wù)、個(gè)人愛(ài)好習(xí)慣、社會(huì)接觸及文娛體育活動(dòng)等方面，以體現(xiàn)他們?cè)缦壬罘绞降倪B續(xù)性，最重要的目標(biāo)就是盡可能長(zhǎng)時(shí)間維持其獨(dú)特生活能力。從生理學(xué)角度研究發(fā)現(xiàn)，人進(jìn)入老年后，身體機(jī)能退化，功能降低。這些都決定了老人相對(duì)而言身體較虛弱，行動(dòng)遲緩，體力下降，這就要求老年人的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)從方便和經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，占地宜小，室內(nèi)空間緊湊，使老人平時(shí)的生活自理和日?；顒?dòng)的困難最少而且省力，應(yīng)使防火設(shè)計(jì)能保證最大安全。老人一般都喜歡寧?kù)o，怕吵，因此外界的環(huán)境及室內(nèi)的環(huán)境也應(yīng)高度寧?kù)o。而從建筑心理學(xué)出發(fā)，老人一般都較敏感，心理承受能力相對(duì)較差，容易產(chǎn)生孤獨(dú)感和被拋棄的消極心理，因此建筑室內(nèi)布置應(yīng)寬敞明亮、居住舒適，建筑造型應(yīng)富有生活氣息，不應(yīng)看上去像在社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。因此，在老年人居住宅的規(guī)劃與設(shè)計(jì)上，應(yīng)遵循以下原則。1、設(shè)計(jì)人性化。平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不大于140mm，跳面寬度不小于300mm，潑到坡度小于1/12,兩側(cè)要有扶手，每間隔150m應(yīng)設(shè)休息座椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手，各種開(kāi)關(guān)、按鈕均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等?？傊?，設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。2、生活智能化。配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。3、環(huán)境園林化。應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。4、戶型合理化。應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，老年公寓酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，人均面積按20㎡規(guī)劃，設(shè)置少量套間，方便家屬探視、團(tuán)聚。5、配套完善化。中心需配有完善的醫(yī)療保障、商場(chǎng)、會(huì)所、健身房、閱覽房、書畫室、花房、老年大學(xué)、娛樂(lè)室、門球場(chǎng)等生活配套設(shè)施。5.2.1建筑說(shuō)明1、主要配套建設(shè)內(nèi)容2、節(jié)能技術(shù)（1）每幢及樓梯間均有良好的自然采光通風(fēng)（2）屋面采用新型隔熱保溫材料（3）采用傳熱系數(shù)較小的墻體填充材料（4）控制建筑各朝向的窗墻面積比（5）外窗采用傳熱系數(shù)小，本身遮陽(yáng)系數(shù)高的玻璃和外框型材。3、人防設(shè)計(jì)在地下按建筑物所需人防面積設(shè)置人防，等級(jí)滿足人防部門要求，平時(shí)用作車庫(kù)，本項(xiàng)目地下建筑1215833平方米。5.4.3結(jié)構(gòu)說(shuō)明1、抗震設(shè)防根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2010)規(guī)定，某某市所在地抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。2、基礎(chǔ)方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)，地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力，基礎(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)、地質(zhì)情況、土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。3、結(jié)構(gòu)選型單層附屬結(jié)構(gòu)采用磚混結(jié)構(gòu)，屋面采用預(yù)應(yīng)力空心板。2層~4層的公共服務(wù)建筑物擬采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，樓面及屋面采用鋼筋混凝土樓板。9層及13層的住宅建筑物均擬采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，樓面及屋面采用鋼筋混凝土樓板。第六章智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案6.1項(xiàng)目需求分析根據(jù)昆明市百花山智能化養(yǎng)老基地的建筑功能特點(diǎn)，在智能化建設(shè)方面除與之相適應(yīng)的各種設(shè)施外，主要有三方面要著重考慮。第一定位在老年人生活社區(qū)，應(yīng)當(dāng)著重考慮老年人的實(shí)際需求和日常使用的便捷性；第二，考慮到老年人身體因素，對(duì)于環(huán)境調(diào)節(jié)的機(jī)電設(shè)備要求較高，從智能化角度來(lái)看，就是要求樓宇自控系統(tǒng)的調(diào)節(jié)能力要求較高；另外，一個(gè)高檔次社區(qū)不僅僅是對(duì)設(shè)施的要求，更重要的是高檔次的服務(wù)，針對(duì)這個(gè)特點(diǎn)為某某天鵝老年宜居社區(qū)配置了（可選擇性）一系列輔助社區(qū)管理的軟、硬件設(shè)施。一個(gè)好的社區(qū)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)造美觀典雅的社區(qū)環(huán)境為社區(qū)的服務(wù)提供了合理、舒適的服務(wù)空間，而配置完善的建筑機(jī)電系統(tǒng)更是為日后社區(qū)服務(wù)中心提供了一個(gè)經(jīng)濟(jì)高效、安全舒適的服務(wù)平臺(tái)，使社區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)功能成為可能。由此可見(jiàn)，社區(qū)的建筑機(jī)電系統(tǒng)的合理配置在社區(qū)建設(shè)中顯得尤為重要。建筑機(jī)電系統(tǒng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到建筑、通訊、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)控制與管理、保安等多個(gè)領(lǐng)域的若干子系統(tǒng)，同時(shí)各個(gè)子系統(tǒng)間又存在很多交叉和關(guān)聯(lián)。一個(gè)良好的社區(qū)機(jī)電系統(tǒng)配置應(yīng)將這些相關(guān)的子系統(tǒng)有機(jī)的統(tǒng)一成為一個(gè)整體，充分發(fā)揮各個(gè)子系統(tǒng)功能，提供一個(gè)功能完美、設(shè)備先進(jìn)、操作方便、安全可靠、投資經(jīng)濟(jì)的智能化建筑機(jī)電系統(tǒng)集成。作為專門為老年人建造的高檔次社區(qū)首先應(yīng)以老年人使用的便捷性作為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)配置電氣系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)提供社區(qū)建筑的能源供應(yīng)、舒適性環(huán)境和人身安全的基本保障；其次，從社區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理角度來(lái)說(shuō)，通過(guò)配置建筑機(jī)電管理系統(tǒng)、社區(qū)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)、自助繳費(fèi)系統(tǒng)、POS機(jī)結(jié)帳系統(tǒng)、安保系統(tǒng)等，從服務(wù)經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)，提供高效便捷、安全可靠、投資經(jīng)濟(jì)的服務(wù)設(shè)施。6.2設(shè)計(jì)原則和依據(jù)6.2.1設(shè)計(jì)原則1、技術(shù)先進(jìn)性系統(tǒng)的規(guī)劃一定要兼顧眼前和未來(lái)的應(yīng)用需求，要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，以保證規(guī)劃的科學(xué)性、先進(jìn)性，保證所選用的硬件設(shè)備和軟件系統(tǒng)的實(shí)用性和先進(jìn)性，并具有較長(zhǎng)的生命周期和先進(jìn)水平。充分發(fā)揮我公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)系統(tǒng)的二次開(kāi)發(fā)和整體集成，使建成后的系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)居于領(lǐng)先水平，并在系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，建立緊密結(jié)合管理實(shí)際的科學(xué)化、現(xiàn)代化管理運(yùn)行機(jī)制。2、穩(wěn)定性和可靠性選用主流并得到廣泛應(yīng)用的國(guó)際知名監(jiān)控品牌；在系統(tǒng)設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、調(diào)試、安裝等環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及公安機(jī)關(guān)有關(guān)安全技術(shù)防范的要求，貫徹質(zhì)量條例，保證系統(tǒng)的可靠性；采用成熟、穩(wěn)定、完善和通用的技術(shù)設(shè)備，系統(tǒng)有升級(jí)能力和技術(shù)支持，能夠保證全天候長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，有完備的技術(shù)培訓(xùn)和質(zhì)量保證體系。無(wú)論從系統(tǒng)從結(jié)構(gòu)上、產(chǎn)品性能上、設(shè)備的選型上還是到具體的實(shí)施方案，都充分考慮到系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，并且在系統(tǒng)集成過(guò)程中對(duì)硬件設(shè)備安裝、操作系統(tǒng)應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)連接、數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)將盡可能完善的做出故障檢測(cè)、診斷及處理策略，以保證系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，確保系統(tǒng)正常、穩(wěn)定、可靠、連續(xù)地運(yùn)行。3、開(kāi)放性系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)充分系統(tǒng)的開(kāi)放性，除了保證系統(tǒng)內(nèi)部之間的有機(jī)協(xié)調(diào)和開(kāi)放性之外，應(yīng)留有面向外部系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)接口，以實(shí)現(xiàn)與其它子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換，保證系統(tǒng)的不斷擴(kuò)展。系統(tǒng)設(shè)備選型遵循有關(guān)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使系統(tǒng)具有高度的開(kāi)放性和技術(shù)上的兼容性，系統(tǒng)間應(yīng)具有良好的互聯(lián)、互操作能力。4、可操作性提供清晰、簡(jiǎn)潔、友好的中文操作界面，操控簡(jiǎn)便、靈活，易學(xué)易用，便于管理和維護(hù)，能自動(dòng)糾錯(cuò)和系統(tǒng)恢復(fù)，整個(gè)系統(tǒng)的操作簡(jiǎn)單、快捷、環(huán)節(jié)少，以保證不同文化層次的操作者及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)熟練操作系統(tǒng)。5、可擴(kuò)展性系統(tǒng)設(shè)計(jì)不但要保證目前系統(tǒng)容量的要求，也要考慮今后系統(tǒng)的發(fā)展，便于向更新技術(shù)的升級(jí)與銜接。要留有足夠的擴(kuò)充余量，考慮到今后業(yè)務(wù)的發(fā)展，系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮擴(kuò)展性需求。本方案設(shè)計(jì)的系統(tǒng)可擴(kuò)展性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：數(shù)據(jù)的可擴(kuò)展性：隨著系統(tǒng)功能的增加，原有數(shù)據(jù)和新增數(shù)據(jù)可以無(wú)縫融合，無(wú)需對(duì)原有數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)作重大修改。功能的可擴(kuò)展性：未來(lái)系統(tǒng)增加的功能可以和原有功能緊密結(jié)合，無(wú)需對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)結(jié)構(gòu)重新設(shè)計(jì)。性能的可擴(kuò)展性：當(dāng)系統(tǒng)負(fù)載增加時(shí)，可通過(guò)對(duì)系統(tǒng)現(xiàn)有設(shè)備增加硬件數(shù)量或升級(jí)系統(tǒng)以提高系統(tǒng)的性能，無(wú)需更換現(xiàn)有設(shè)備。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)易于擴(kuò)充，以適應(yīng)今后可能出現(xiàn)的較大任務(wù)負(fù)載。系統(tǒng)設(shè)備及軟件向下兼容，以保護(hù)系統(tǒng)的原始投資。6、易維護(hù)性具有強(qiáng)有力的系統(tǒng)管理手段，可方便地對(duì)系統(tǒng)資源進(jìn)行集中配置與調(diào)整。系統(tǒng)應(yīng)支持集中、統(tǒng)一的管理視圖和圖形化管理界面，能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)視設(shè)備的工作狀況。系統(tǒng)各部分均采用模塊化結(jié)構(gòu)，各自具有相應(yīng)的軟硬件自檢、故障診斷和安全保護(hù)措施，并有利于用戶從事簡(jiǎn)單的現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)。7、安全和規(guī)范性系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮信息資源的共享，考慮信息的保護(hù)和隔離，對(duì)不同的應(yīng)用和不同的環(huán)境，采取相應(yīng)的措施對(duì)系統(tǒng)和數(shù)據(jù)進(jìn)行保護(hù)。系統(tǒng)建成后，除提供詳盡的用戶手冊(cè)和操作手冊(cè)外，在技術(shù)上提供先進(jìn)的、可靠的、全面的安全保密方案和應(yīng)急措施，從人機(jī)界面設(shè)計(jì)、應(yīng)用軟件參數(shù)變更、系統(tǒng)設(shè)備自動(dòng)檢測(cè)、拒絕非授權(quán)訪問(wèn)、系統(tǒng)恢復(fù)能力等方面，確保系統(tǒng)萬(wàn)無(wú)一失。設(shè)計(jì)的規(guī)范性主要體現(xiàn)在系統(tǒng)的接口規(guī)范、數(shù)據(jù)規(guī)范、服務(wù)規(guī)范和操作的規(guī)范性，這些規(guī)范可對(duì)前期建設(shè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、發(fā)布方式提供一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，為未來(lái)的業(yè)務(wù)模塊留有轉(zhuǎn)換接口和軟件。8、良好的性能價(jià)格比整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)能夠在先進(jìn)性、高效性、可靠性和穩(wěn)定性方面進(jìn)行考慮，在滿足用戶總體需求的前提下，充分體現(xiàn)設(shè)備資源的共享性，最大程度地降低系統(tǒng)造價(jià)和安裝成本。

第七章節(jié)能、節(jié)水措施7.1節(jié)能節(jié)水的必要性2007年6月3日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《節(jié)能減排綜合性工作方案》，明確了“十二五”期間中國(guó)實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)任務(wù)和總體要求。工業(yè)和信息化部2011年3月28日公布了“十二五”期間和今年我國(guó)工業(yè)節(jié)能減排四大約束性指標(biāo)。明確2015年我國(guó)單位工業(yè)增加值能耗、二氧化碳排放量和用水量分別要比“十一五”末降低18％、18％以上和30％，工業(yè)固體廢物綜合利用率要提高到72％左右；明確今年這四項(xiàng)指標(biāo)同比要分別降低4％、4％以上和7％左右以及提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。2007年6月26日，建設(shè)部提出的“關(guān)于落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》的實(shí)施方案”，進(jìn)一步細(xì)化了建設(shè)行業(yè)的建筑節(jié)能工作。這是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大舉措；是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的必然選擇；是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的必由之路；是提高人民生活質(zhì)量，維護(hù)中華民族長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的必然要求。7.2設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令76號(hào)）；建設(shè)部其他建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。2、《公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（2005年7月1日實(shí)施）。3、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ134—2001）；4、“當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的節(jié)水設(shè)備(產(chǎn)品)目錄”；“民用建筑節(jié)水措施”。7.3建筑節(jié)能1、總平面規(guī)劃考慮建筑的朝向、風(fēng)向、窗墻比和建筑體形系數(shù)等關(guān)系，要求自然通風(fēng)良好，日照充足；加強(qiáng)室內(nèi)通風(fēng)、蓄熱和隔熱。2、對(duì)建筑外立面和材料進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。采用新材料、新墻體(如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實(shí)心粘土磚)、新技術(shù)，提高建筑熱環(huán)境綜合指標(biāo)。3、屋頂覆蓋種植物；建筑室內(nèi)采用雙層玻璃窗；尤其注重開(kāi)發(fā)利用太陽(yáng)能。7.4能源管理1、建立有效的能源管理制度，安設(shè)用電分項(xiàng)計(jì)量裝置，并明確管理責(zé)任，防止跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效率，達(dá)到合理用能、均衡用能、節(jié)約用能。2、提高工作人員節(jié)能意識(shí)，利用節(jié)能宣傳周廣泛宣傳節(jié)能工作，開(kāi)展節(jié)能活動(dòng)。3、工作人員在日常工作中，不得損壞建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫層和室內(nèi)采暖供熱管網(wǎng)系統(tǒng)造成損壞的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)。

第八章組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員8.1組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的建設(shè)按照項(xiàng)目法人制的原則進(jìn)行，為了項(xiàng)目的順利進(jìn)行，將組建相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行項(xiàng)目的總體管理和建設(shè)。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目的法人，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、前期報(bào)件、建設(shè)的組織和管理、以及項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)等工作。8.2機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目由如下部門組成：工程建設(shè)部、物資供應(yīng)部、綜合財(cái)務(wù)部、電子信息部、人力資源部等五個(gè)部門。8.3人力資源開(kāi)發(fā)8.3.1人力資源開(kāi)發(fā)原則要本著以下原則進(jìn)行人力資源開(kāi)發(fā)：1、內(nèi)部培訓(xùn)選拔與外部招聘相結(jié)合。要積極培養(yǎng)、選拔內(nèi)部現(xiàn)有在職人員，從社會(huì)招聘體育專業(yè)中高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人才和技術(shù)骨干。同時(shí)，聘請(qǐng)知名專家為公司顧問(wèn)，指導(dǎo)健身產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與管理。2、院校培養(yǎng)和在職培訓(xùn)相結(jié)合。通過(guò)院校培訓(xùn)、行業(yè)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)培訓(xùn)等多種渠道，提高從業(yè)人員的整體水平。8.3.2人力資源配置根據(jù)昆明市百花山智能化養(yǎng)老基地整體規(guī)模和接待目標(biāo)，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)需要各類從業(yè)人員1000人左右，其中管理人員180人，護(hù)工340人，后勤人員200人，醫(yī)療衛(wèi)生工作人員100人，物業(yè)、保安、維修人員180人。其中，具有大專以上文化節(jié)程度的達(dá)到50%以上。其余的從業(yè)人員從職高、中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院和社會(huì)上進(jìn)行招聘。管理、技術(shù)、服務(wù)人員全部持證上崗。定期組織員工到大專院校進(jìn)行培訓(xùn)，并聘請(qǐng)有關(guān)專家舉辦專題講座，提高員工業(yè)務(wù)水平。企業(yè)應(yīng)重視人才，加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)和使用，牢固確立根據(jù)本人的實(shí)際能力分配崗位，按勞取酬。使全園職工產(chǎn)生強(qiáng)烈的參加經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)，形成強(qiáng)大的凝聚力。

第九章項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度9.1項(xiàng)目建設(shè)期管理1、項(xiàng)目實(shí)施原則項(xiàng)目管理實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)和合同管理，建立施工監(jiān)理制度，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到監(jiān)管并重。項(xiàng)目管理辦公室對(duì)資金的使用要專款專用，嚴(yán)禁挪用和占用，并切實(shí)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，制定獎(jiǎng)懲制度，明確責(zé)、權(quán)、利，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。2、施工管理由基建辦按照合同對(duì)中標(biāo)人進(jìn)行監(jiān)管，要求中標(biāo)方對(duì)項(xiàng)目做出詳細(xì)的施工方案，明確項(xiàng)目目標(biāo)、實(shí)施進(jìn)度、質(zhì)量技術(shù)保證等內(nèi)容，經(jīng)審批后方