世聯(lián)某地產(chǎn)深圳小戶型專項(xiàng)分享

萬科深圳小戶型專項(xiàng)研究分享2007年6月此次分享的主要內(nèi)容關(guān)于項(xiàng)目123項(xiàng)目成果工作方法2Vanke任務(wù)書研究?jī)?nèi)容：各類小戶型的生存條件（需要滿足的土地屬性和規(guī)劃的要求），及各類小戶型產(chǎn)品供應(yīng)和分布特征亮點(diǎn)小戶型的價(jià)值排序、優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析本次研究的小戶型物業(yè)定義：市內(nèi)六區(qū)建筑面積：80M2以下價(jià)格不限樣本條件（以項(xiàng)目為單位，三種樣本條件分開分析）：以80M2以下為主的純小戶型項(xiàng)目大社區(qū)內(nèi)中1-2棟小戶型項(xiàng)目產(chǎn)品類型也需要區(qū)分：純居住型/商住公寓型90M2以下90M2以下3Object針對(duì)不同類型小戶型項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)挖掘小戶型客戶的價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素市場(chǎng)格局分析

前瞻性趨勢(shì)判斷分析產(chǎn)品案例分析客戶需求分析趨勢(shì)判斷：通過國(guó)際案例研究，結(jié)合國(guó)內(nèi)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)研究等數(shù)據(jù)，做出項(xiàng)目是否適宜進(jìn)入市場(chǎng)的判斷。案例窮舉分類：優(yōu)秀小戶型項(xiàng)目的產(chǎn)品研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)?？蛻粞芯浚和ㄟ^對(duì)世聯(lián)代理的在售項(xiàng)目以及世聯(lián)的客戶資源網(wǎng)進(jìn)行問卷調(diào)查以及深度訪談，分析客戶的需求特征。小戶型分類：從分類研究到分區(qū)研究，從區(qū)域+案例的角度分析，整合出項(xiàng)目與市場(chǎng)的契合度要素。對(duì)于已有未開發(fā)的土地：解決開發(fā)思路問題中遠(yuǎn)期開發(fā)小戶型項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備的位置選擇/儲(chǔ)備時(shí)機(jī)/開發(fā)時(shí)機(jī)，以及開發(fā)原則問題研究思路4研究思路——從土地角度切入研究的不同類型的小戶型5研究思路——從產(chǎn)品角度切入研究的不同類型的小戶型6利用線性分析模型來判斷小戶型的內(nèi)外部關(guān)鍵指標(biāo)利用人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法，通過國(guó)外案例與深圳現(xiàn)狀的擬合分析，得到深圳小戶型的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)補(bǔ)充研究市場(chǎng)現(xiàn)狀，通過市場(chǎng)和客戶研究，總結(jié)未來小戶型的發(fā)展趨勢(shì)，以及影響小戶型發(fā)展的因素通過案例的借鑒和人口擬合得到中長(zhǎng)期趨勢(shì)，應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的因素客戶對(duì)面積需求存在著不同偏好，所以按照小戶型產(chǎn)品的面積進(jìn)行分類，將客戶按照家庭生命周期進(jìn)行分類，對(duì)客戶在土地和產(chǎn)品屬性方面的偏好進(jìn)行研究沒有找到統(tǒng)一衡量小戶型關(guān)鍵指標(biāo)的標(biāo)尺，各類家庭由于價(jià)值觀的不同，隨著家庭結(jié)構(gòu)種類的增加，此種分類呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，且各類的偏好不同趨勢(shì)研究市場(chǎng)研究基于深圳市場(chǎng)分析及調(diào)研，直接從客戶的價(jià)值觀分類切入，以客戶衡量標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)尺，通過定量分析和定性訪談相結(jié)合，得到各類客戶對(duì)產(chǎn)品和土地屬性的偏好，建立小戶型的內(nèi)外部關(guān)鍵指標(biāo)研究障礙2007年1月2007年2月上旬2007年2月下旬2007年3-4月研究成果附件2：小戶型發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告附件3：小戶型市場(chǎng)格局研究報(bào)告附件6：深圳小戶型樓盤數(shù)據(jù)附件1：深圳小戶型市場(chǎng)分析附件7：客戶訪談以及分析從小戶型土地屬性角度切入研究，將深圳小戶型分成七種驅(qū)動(dòng)類型，通過各類小戶型案例的深度研究，試圖得出其土地和產(chǎn)品方面的部分關(guān)鍵指標(biāo)附件5：小戶型典型案例研究得出小戶型項(xiàng)目土地和產(chǎn)品方面的部分關(guān)鍵指標(biāo)，但是無法為其排序，難以進(jìn)入更深層次的研究主報(bào)告：深圳小戶型專項(xiàng)研究報(bào)告附件4：深圳小戶型客戶問卷分析反復(fù)研究嘗試7對(duì)于客戶目標(biāo)的理解旨在完善萬科住宅產(chǎn)品體系中小戶型產(chǎn)品系列的客戶、土地屬性以及產(chǎn)品屬性分析客戶需求深圳小戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)影響小戶型定位和產(chǎn)品建議的關(guān)鍵指標(biāo)客戶需求理解本次研究目的和要求小戶型客戶分類及特征描述小戶型產(chǎn)品必備和增值要素產(chǎn)品定位的關(guān)鍵指標(biāo)研究目的：1.更準(zhǔn)確地定位項(xiàng)目和客戶2.改善土地屬性3.找到小戶型產(chǎn)品必備和增值要素研究要求對(duì)小戶型客戶，土地屬性以及產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，得到更加有針對(duì)性的結(jié)論8研究范圍界定樓盤數(shù)據(jù)采樣小戶型：指建筑面積在90平米以下，包括建筑面積為70平米以下的單房，一房和兩房（即傳統(tǒng)意義上的小戶型），以及建筑面積為70~90平米的小三房。小戶型項(xiàng)目：小戶型項(xiàng)目為小戶型占項(xiàng)目套數(shù)80%以上的樓盤，及少量大型樓盤中一兩棟的小戶型項(xiàng)目；研究將只針對(duì)自住類小戶型研究研究范圍界定樓盤采樣標(biāo)準(zhǔn)：選取標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積為90平米以下的套數(shù)比在80%以上的樓盤；本報(bào)告重點(diǎn)分析時(shí)間區(qū)間為2004~2006年在深圳市面世的119個(gè)樓盤；重點(diǎn)分析羅湖、福田、南山和寶安的小戶型住宅物業(yè)發(fā)展；數(shù)據(jù)來源：本報(bào)告所有樓盤數(shù)據(jù)，除有特別注明外，均來自于世聯(lián)基礎(chǔ)資料庫(kù)、世聯(lián)數(shù)據(jù)中心、深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒、深圳市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、深圳國(guó)土與房管局消費(fèi)者調(diào)查調(diào)查對(duì)象2004~2006年購(gòu)買小戶型產(chǎn)品的自住者，有小戶型居住體驗(yàn)；年齡在21歲以上；是購(gòu)買住房過程中的主要決策者或參與決策者；調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)買產(chǎn)品類型、購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素、住房滿意度等，具體見調(diào)查問卷。抽樣框2004~2006年深圳市場(chǎng)供應(yīng)的119個(gè)小戶型項(xiàng)目（即80%以上的套數(shù)比小于90平米戶型）75100套產(chǎn)品。樣本量抽取項(xiàng)目44個(gè)，其中世聯(lián)代理項(xiàng)目22個(gè)，抽取供應(yīng)套數(shù)約1%，約500戶9統(tǒng)計(jì)分析樓盤采樣：主要集中在2004~2006年深圳各片區(qū)小戶型住宅物業(yè)119個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析：深圳市小戶型歷年來整體供應(yīng)情況深圳市各片區(qū)小戶型的供應(yīng)情況專家與客戶訪談案例研究現(xiàn)狀分析項(xiàng)目組研究了深圳小戶型住宅物業(yè)的發(fā)展演變，并進(jìn)行了大量的調(diào)研和統(tǒng)計(jì)分析工作460份：消費(fèi)者調(diào)查問卷28位：客戶深度訪談9位：世聯(lián)專家訪談20位：三級(jí)市場(chǎng)高級(jí)置業(yè)顧問訪談案例16個(gè)（占到樓盤采集量13%）新天地名居風(fēng)格名苑銀暉名居鴻翔水晶堡君悅閣燕南路88號(hào)城市主場(chǎng)綠景新美域友鄰國(guó)際公寓城市山谷公寓米蘭第二季潛龍華城星海名城五期米蘭公寓花里林居泰華君逸世家深圳小戶型供給現(xiàn)狀分析小戶型的分布格局特征和演變過程小戶型住宅物業(yè)的生長(zhǎng)環(huán)境分析政策對(duì)小戶型的影響深圳小戶型需求現(xiàn)狀分析深圳市各片區(qū)小戶型客戶的特征和需求偏好小戶型客戶的購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素分析深圳市小戶型典型項(xiàng)目深度分析10深圳小戶型產(chǎn)品生存KPI本階段研究思路11

工作成果主報(bào)告深圳小戶型專項(xiàng)研究附件附件一：深圳小戶型住宅市場(chǎng)專項(xiàng)研究附件二：深圳小戶型住宅發(fā)展趨勢(shì)專項(xiàng)研究附件三：深圳小戶型項(xiàng)目市場(chǎng)格局專項(xiàng)研究附件四：深圳小戶型客戶問卷分析附件五：深圳市小戶型住宅物業(yè)案例研究附件六：深圳小戶型樓盤數(shù)據(jù)附件七：客戶訪談及分析附件八：分類小戶型客戶KPI體系附件九：小戶型各分類數(shù)據(jù)分析12此次分享的主要內(nèi)容關(guān)于項(xiàng)目123項(xiàng)目成果工作方法買小戶型的人群是誰？如何為這些消費(fèi)者分類？各類消費(fèi)者的消費(fèi)偏好？實(shí)證案例——工作族小結(jié)：我們?yōu)榭蛻艚鉀Q了那些疑問？13買小戶型的人群是誰？14西鄉(xiāng)n=4寶安中心區(qū)n=58寶安城區(qū)n=20龍崗中心區(qū)n=3布吉n=38龍華n=40西麗n=5布心n=6蛇口n=21南山中心區(qū)n=13前海n=20華僑城n=5皇崗口岸n=38華強(qiáng)北n=6蓮塘n=7翠竹n=20泥崗n=17八卦嶺n=18景田n=34中心區(qū)n=5東門n=10文錦n=21N=460深圳小戶型項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)查樣本分布示意圖（2007.03）1516深圳市深圳市人口主要集中在15~39歲年齡段，占到總?cè)丝跀?shù)的78%；其中20~34歲的人口占該年齡段的88%，占總?cè)丝跀?shù)的59%，人口趨于年輕。調(diào)研人口調(diào)研客戶的年齡集中在20~35歲，占總樣本量的81.2%；其中26~30歲年齡段的人口占該年齡段的60.7%，占總?cè)丝跀?shù)的49.3%深圳市一代家庭，二代家庭占絕對(duì)主力，其中，單人家庭所占比例高達(dá)25%，一代家庭占到總?cè)丝诘?4.3%，二代家庭也占到39.6%，家庭規(guī)模呈現(xiàn)小型化調(diào)研人口調(diào)研客戶家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化，小戶型購(gòu)買者的家庭結(jié)構(gòu)更為集中在一代家庭，其中，一代家庭占到64.8%，二代家庭也占到22..1%本次調(diào)研樣本的人口年齡特征和家庭結(jié)構(gòu)與深圳市的人口特征相符——主要以一代家庭（單身&年輕夫婦）為主，年齡集中在26-30歲，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化，年齡趨于年輕化人口特征深圳市第五次人口普查資料2000年深圳人口家庭結(jié)構(gòu)調(diào)研人口的年齡特征與深圳市人口年齡特征相符調(diào)研人口的家庭結(jié)構(gòu)特征與深圳市家庭結(jié)構(gòu)特征相符人口年齡特征：家庭生命周期17調(diào)研樣本的家庭收入結(jié)構(gòu)與深圳市的收入結(jié)構(gòu)相符

——中等收入（7-25萬）家庭占到絕對(duì)主力3-7萬元7-15萬元15-25萬元25萬元以上3萬元以下調(diào)查樣本家庭年總收入分布圖低收入中低收入中等收入中高收入高收入2006秋交會(huì)受訪者家庭年總收入分布圖家庭收入特征深圳市根據(jù)房信網(wǎng)在2006年秋交會(huì)上的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明家庭年總收入在7-30萬元之間的人數(shù)所占的比例較大，累計(jì)高達(dá)78%，另家庭年總收入在6萬元以下和家庭年總收入在30萬以上的所占比例比較小，各占一成左右，中等收入的比例占絕大多數(shù)，符合正態(tài)分布。調(diào)研人口樣本收入分布：家庭年總收入主要集中在中等收入（7~25萬），占到總體樣本的67.42%，高收入階層與低收入階層的比例都較少；根據(jù)調(diào)研得出的家庭年總收入分布圖呈正態(tài)分布，與當(dāng)前深圳青年家庭年總收入分布相吻合——即中等收入人群占絕大多數(shù)。18調(diào)研樣本的人口特征與深圳人口特征基本吻合，深圳購(gòu)買90平米以下小戶型的主力人群具有以下幾點(diǎn)基本特征小戶型購(gòu)買人群特征總結(jié)教育背景家庭構(gòu)成家庭收入年齡構(gòu)成26-35歲占總樣本量71.6%大學(xué)本科及大專占總樣本量75.4%單身及兩口之家占總樣本量64.8%7-25萬元/年占總樣本量66.5%購(gòu)買90平米以下小戶型的主力人群特征19在客戶購(gòu)房的第一驅(qū)動(dòng)因素中，因?yàn)閯傂孕枨螅ㄈ缃Y(jié)婚，安居等）而買房的比例最高第一驅(qū)動(dòng)因素：沒有自己的房子＞準(zhǔn)備結(jié)婚＞方便工作第二驅(qū)動(dòng)因素：方便工作＞可以增值保值＞為了自己更好的生活＞沒有自己的房子第三驅(qū)動(dòng)因素：可以增值保值＞買房比租房合算＞自己能更好的享受生活小戶型購(gòu)買人群特征總結(jié)家庭生命周期便利性改善性需求增值保值安居第一驅(qū)動(dòng)因素第二驅(qū)動(dòng)因素第三驅(qū)動(dòng)因素20如何為鐵這些消上費(fèi)者分旁類？21研究經(jīng)蜂驗(yàn)證明育，家庭生命膏周期、家庸庭收入和價(jià)值觀（對(duì)房紋屋的價(jià)山值認(rèn)同屢取向）京是對(duì)購(gòu)倡房消費(fèi)謙者分類福的主要追方式。芒以這三園個(gè)維度猜作為分親類標(biāo)準(zhǔn)譯對(duì)調(diào)查焦人群進(jìn)皆行細(xì)分皆能夠得層到不同擋人群在件產(chǎn)品屬饅性選擇叛、土地梅屬性選黑擇方面昂的差異誼性消費(fèi)人群彼分類維度家庭生命周期價(jià)值觀收入能力消費(fèi)者分類方法按收入能力進(jìn)行消費(fèi)人群細(xì)分按價(jià)值觀進(jìn)行消費(fèi)人群細(xì)分按家庭生命周期進(jìn)行消費(fèi)人群細(xì)分22通過物理域?qū)傩詫?duì)比儲(chǔ)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)駛買小戶型裁的高收入兆人群來深腎年限長(zhǎng)、租年齡偏大板、家庭人秒口較多，佛其高收入鍋是財(cái)富隨斜時(shí)間積累范到一定程沙度的結(jié)果旬，并不是運(yùn)真正意義席上的高收缸入人群按收入分喊類來深年勁限：高勾收入人釣群深圳低本地人捏的比例斥要高于賭外地來嗓深人的恐比例，汗且高收斑入人群閘來深的免年限長(zhǎng)較于中低增收入人咱群，因撒此，高釀收入人叔群的財(cái)致富積累燭時(shí)間要趕多于中雜低收入家庭結(jié)戲構(gòu)：高孤收入人城群三口透之家、患三代同炒堂的比暑例要遠(yuǎn)代遠(yuǎn)高于揪中低收抽入人群料，而低厚收入人演群多為告單身或嬌兩口之鐵家年齡分夏布：中壞低收入族年齡主雹要集中酸在20都-35燦歲，而何高收入般年齡主肺要集中侄在26悔-40騾歲，相汽對(duì)中低努收入而潑言，高扣收入人斤群年齡佳偏大23從反應(yīng)指宋標(biāo)來看，奪高中低客維戶對(duì)產(chǎn)品隱的關(guān)注度記基本趨同剛，根據(jù)對(duì)腫客戶的定紫性訪談發(fā)押現(xiàn)，在購(gòu)隸買房屋時(shí)告，首置客里戶的首期訴款大多來機(jī)源于父母餃資助，收躍入水平并憐不能決定永消費(fèi)者的映購(gòu)買能力通過定性武訪談發(fā)現(xiàn)莖，在首次捕置業(yè)及二太次置業(yè)時(shí)典，購(gòu)房的叨首付款有幫很大比例貧都是由父艷母提供的樂；在定量傳分析中蜂也發(fā)現(xiàn)闖，中低筐收入的紅人群在屑選擇產(chǎn)胸品方面絲式，并沒旱有與高條收入人險(xiǎn)群產(chǎn)生全很大差儉異；分析認(rèn)為辮，由于有注父母的資廟助，中低豪收入的人凝群與高收冷入人群在敘購(gòu)房時(shí)處爸在同一平閑臺(tái)上；在凈選擇產(chǎn)品地方面，高袍收入人群規(guī)與中低收插入人群并脈沒有產(chǎn)生顆絕對(duì)的差待異世聯(lián)認(rèn)劈燕為，按勇照家庭汁年總收尾入對(duì)小支戶型客每戶進(jìn)行迷分類，球?qū)τ谘忻劬靠蛻魹跣枨筇睾烧鞑皇蔷亢线m本奶項(xiàng)目的剃方法，顯容易出栽現(xiàn)偏差按收入分恒類中低收入濤家庭在產(chǎn)告品反映指桶標(biāo)上表現(xiàn)五的非常趨叢同，其與蛇高收入家孩庭的差異漏主要體現(xiàn)遭為停車位萬、周邊教吼育設(shè)施、目周邊健身蛾娛樂設(shè)施捎、公共交夸通便利性溪、快速交戴通便利性假等方面24按家庭生酬命周期分奧類按照家庭蜂生命周期各對(duì)樣本進(jìn)射行分類，際每類客戶各對(duì)產(chǎn)品關(guān)夾注度有一缸定差異，亞但這種分羽類方法很緒難窮盡所六有的分類脈對(duì)象，而化且分類過捕細(xì)容易造補(bǔ)成結(jié)論的禁偏差按家庭生脹命周期對(duì)盤樣本進(jìn)行惕分類，可荒以分為單惑身、夫妻它兩人的兩目口之家、柏夫妻與小賊孩居住的筐三口之家紙、夫妻小尺孩與老人城居住的三爭(zhēng)代同堂、更夫妻與老老人居住的至二代居等宮等，由于夕年齡，家菌庭居住人押口的不同配，總會(huì)存無在“其他畏”一類，腫很難窮盡室所有客戶劃分過細(xì)仰會(huì)造成分參類樣本量紡的不足，償深入分析恒結(jié)論將會(huì)扔出現(xiàn)偏差一口之家兩口之家三口之家四口之家五口之家……可能含有年輕人、中年人、老年人……可能含有年輕夫婦，子女成人的中年夫婦或老年夫婦、單親家庭……可能含有年輕夫婦+小孩，成年夫婦+老人、單親家庭……可能含有年輕夫婦+老人，年輕夫婦+老人+小孩……可能含有年輕夫婦+老人+小孩……N×N25根據(jù)市光場(chǎng)消費(fèi)問者分類龜慣例、蘿分類的職有效性藏及分類域客戶的和反應(yīng)指所標(biāo)上看率，按價(jià)栽值觀對(duì)刷小戶型稱消費(fèi)群幸進(jìn)行分介類是較挨為有效曲和合理我的分類香方法按價(jià)值奧觀分類VAL隔（va仿lue房誠(chéng)an夾dl晌ife眼，價(jià)值行和生活抓形態(tài)）嗚是國(guó)際欄通用的忍進(jìn)行消偶費(fèi)者細(xì)浪分的方拳法之一蜓。對(duì)于節(jié)一般的薯消費(fèi)者導(dǎo)來說，轉(zhuǎn)與收入世、家庭滾生命周淺期、區(qū)浩域等細(xì)缸分變量投相比，蔥價(jià)值觀侮是更加今穩(wěn)定的煌細(xì)分變勤量按價(jià)值挪觀分類謝的客戶可群在產(chǎn)妙品關(guān)注辟度上產(chǎn)倘生不同肌反應(yīng)指息標(biāo)，能洪有效進(jìn)勉行各族販類對(duì)應(yīng)余產(chǎn)品的彈細(xì)分通過客瀉戶定量茫分析及判定性訪辜談研究洲，以價(jià)唐值觀分款類這種叢方法較奪為適合詢本次研常究收入及汽價(jià)值觀另分類數(shù)天據(jù)詳見陷附件9糞-各分器類數(shù)據(jù)箱分析26對(duì)比收師入分類蓄方法及潛家庭生洽命周期近分類方毀法，按暢價(jià)值觀忘對(duì)小戶嫂型消費(fèi)茅群進(jìn)行域分類更蒼能得出盲有價(jià)值喊的結(jié)論以價(jià)值傷觀為分戴類方式屑對(duì)小戶麥型客戶述分類，膝結(jié)合定蟻量問卷蚊及定性線訪談，行建立各抽類小戶草型客戶食對(duì)應(yīng)的皺土地屬菊性和產(chǎn)遵品屬性賺關(guān)鍵指貢標(biāo)按家庭物收入分務(wù)類：購(gòu)買小哄戶型的控高收入支人群并叢不是真醫(yī)正意義概上的高貝收入人乖群，其放高收入憶是財(cái)富掙隨時(shí)間鄙積累到嘆一定程械度的結(jié)酷果；首乞置客戶捆的首期枕款大多鉆來源于宜父母資遣助，收撓入水平去并不能界決定消歪費(fèi)者的聯(lián)購(gòu)買能金力1按家庭生督命周期分喜類：每類客岔戶對(duì)產(chǎn)舟品關(guān)注鑼度有一諷定差異棕，但這摧種分類瓣方法很大難窮盡貿(mào)分類對(duì)度象，且踩分類過摘細(xì)及分層類樣本含數(shù)量少業(yè)，容易鬼造成結(jié)悠論的偏短差２按價(jià)值誓觀分類搞：根據(jù)市旋場(chǎng)消費(fèi)鬼者分類嘉慣例、常分類的疊有效性賄及分類哀客戶的安反應(yīng)指餃標(biāo)上看釣，按價(jià)泉值觀對(duì)驅(qū)小戶型泛消費(fèi)群端進(jìn)行分寶類是較甚為有效兩和合理輪的分類惜方法３小結(jié)2735.7筋%注重自我收享受的自倘享族26.換2%注重投資喜的財(cái)富族20.8培%注重家庭農(nóng)的居家族9.1祖%勤奮的工度作族8.2%彰顯地禍位的炫飄耀族深圳小椒戶型客租戶細(xì)分通過定盆性和定六量研究顏得到深廳圳小戶扣型客戶璃的5類豬細(xì)分人煮群28深圳五頭類小戶題型細(xì)分胸客戶生靠活方式陽寫真生活方式描述世界(生活)觀情感特征對(duì)住房的價(jià)值排序自享族鳥所在生活圈子里的話題和明星對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有深深認(rèn)同，但是更加看重的是這種榮耀帶來的心理上的享受。房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是能夠體現(xiàn)個(gè)人的生活品位，獨(dú)一無二的情調(diào)獨(dú)立自由的空間釋放工作壓力的空間我自己享受生活的地方財(cái)富族付出的是價(jià)格，得到的是價(jià)值對(duì)購(gòu)房持非常謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，對(duì)他們來說投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心理上來說也是留給后代的寶貴財(cái)產(chǎn)。是未來生活的保障是一項(xiàng)重要投資是留給后代的財(cái)產(chǎn)居家族企鵝世界于他而言是一張溫床有責(zé)任感，勇于承擔(dān)，有著強(qiáng)烈的家庭觀念，他們非常關(guān)心家庭內(nèi)部之間和睦，關(guān)心每一個(gè)家庭成員的健康，總想要找到最美好的家庭生活，讓每個(gè)家庭成員都感覺到幸福和快樂方便照顧老人的地方讓老人安享晚年的地方孩子健康成長(zhǎng)的地方全家團(tuán)圓的地方工作族螞蟻世界對(duì)他而言形同一個(gè)容器工作對(duì)他來說是生活的重心，事業(yè)心非常強(qiáng)，工作比較繁忙，經(jīng)常需要在家加班。家對(duì)他們來說不僅僅是家，也是創(chuàng)意的沃土，是個(gè)人的工作坊，是個(gè)人學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的加油站工作的地方、有助于事業(yè)發(fā)展、學(xué)習(xí)、充電的地方炫耀族蝴蝶對(duì)他而言生活是一場(chǎng)嘉年華會(huì)很喜歡炫耀和外露。在他們眼里，家是個(gè)人財(cái)富和地位的重要標(biāo)志。房屋成為一個(gè)社會(huì)標(biāo)簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階體現(xiàn)社會(huì)地位的地方是事業(yè)成功的標(biāo)志可以掙得面子29各類消崗費(fèi)者的智消費(fèi)偏棒好？30公共交通便利性周邊生活設(shè)施周邊的教育設(shè)施公共交通便利性周邊生活設(shè)施周邊的教育設(shè)施公共交通便利性周邊生活設(shè)施周邊的教育設(shè)施公共交通便利性周邊生活設(shè)施空氣質(zhì)量周邊的教育設(shè)施公共交通便利性周邊生活設(shè)施公共交通便利性周邊生活設(shè)施快速交通便利空氣質(zhì)量周邊的綠化環(huán)境快速交通便利性周邊的綠化環(huán)境地鐵交通便利性快速交通便利性周邊的綠化環(huán)境空氣質(zhì)量快速交通便利性空氣質(zhì)量快速交通便利性周邊的教育設(shè)施安靜程度空氣質(zhì)量小區(qū)安全性戶型朝向必備指標(biāo)增值指攻標(biāo)必備指標(biāo)增值指標(biāo)土地屬若性產(chǎn)品屬鎖性小區(qū)安全性戶型朝向小區(qū)安全性戶型朝向小區(qū)安全性物業(yè)管理戶型小區(qū)安全性戶型朝向小區(qū)安全性物業(yè)管理朝向物業(yè)管理鄰居層次和素質(zhì)戶型朝向物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費(fèi)物業(yè)收費(fèi)小區(qū)內(nèi)景觀or綠化鄰居的層次和素質(zhì)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀or綠化小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費(fèi)電梯數(shù)量和速度停車位小區(qū)規(guī)模小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費(fèi)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)健身娛樂小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套總體自享族財(cái)富族居家族工作族炫耀族小戶型垮項(xiàng)目生鹽存環(huán)境叫KPI客戶屬辱性31分類小債戶型客磁戶KP企I體星系32如何在距市場(chǎng)中毀判斷消銳費(fèi)者類雷型及其嚷偏好？實(shí)證案例杜——工作燭族33工作族以采一代家庭查為主，相欄對(duì)年輕，堪中等收入愁，中等學(xué)掠歷占一定帝比例，首六置為主，豪一次付款咳比例高于槐其他族類搞，一房的讓消費(fèi)量高貌于其他族納類，上班罪時(shí)選擇步煙行上班的博比例高于庫(kù)其他族類人口特征34工作族周邊配套小區(qū)環(huán)境產(chǎn)品購(gòu)房關(guān)啞注度排很序?qū)χ苓吪涫Ｌ滋貏e是隆交通和生度活購(gòu)物配閑套要求較巖高，對(duì)小謝區(qū)環(huán)境以隨及產(chǎn)品關(guān)銀注度較低35工作族必備指標(biāo)公共交通便利性周邊的生活設(shè)施增值指標(biāo)土地屬性必備指標(biāo)小區(qū)安全性物業(yè)管理戶型朝向鄰居的層次和素質(zhì)增值指標(biāo)電梯的質(zhì)量和數(shù)量停車位小區(qū)規(guī)模產(chǎn)品屬性工作族燒對(duì)于土且地屬性大和產(chǎn)品孕屬性的貫關(guān)注點(diǎn)36產(chǎn)品要煙求關(guān)注周院邊配套薄的便利所性，重醉點(diǎn)關(guān)注苦24小姐時(shí)便利也店和快煌餐店喜歡菜氣單式裝狹修和空擋間的可聰變性，瞧希望增漆加房間僻的儲(chǔ)藏圖空間對(duì)對(duì)視懇和朝向蛙不敏感關(guān)注電貌梯的數(shù)方量和質(zhì)鏡量接受中靠型規(guī)模離的社區(qū)醬，單體鋤樓，對(duì)擁大社區(qū)壟不敏感強(qiáng)調(diào)周嶼邊環(huán)境俘的便利有性，對(duì)換戶型本常身強(qiáng)調(diào)瞎可變，笨好用,峰衡量所味有因素任的標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)都是以怪時(shí)間長(zhǎng)北短來計(jì)槳算偏好公椒建式外夾立面工作族“”工作是墳生活中瓣最重要敗的部分關(guān)注資訊稈，信息的伴及時(shí)更新消費(fèi)注重象方便實(shí)在日常生扭活隨意37工作族菜單式競(jìng)裝修；偉增加房賤間儲(chǔ)藏并空間利用壁櫥級(jí)，吊柜，乏嵌入式洗花衣機(jī)位合究理利用空殘間整體浴衛(wèi)恨，節(jié)約空暮間，方便質(zhì)清理38工作族駐樓盤代個(gè)表——盤五洲星舅苑項(xiàng)目基昨本情況占地面禍積：8酸063寧.16貨㎡建筑面牧積：6接950窮6.7溪3㎡住宅面積胖：200符50㎡容積率：聾6.8總戶數(shù)勇：72慮8棟數(shù)：餡2棟3縫3層（欣1棟1志2層酒困店）建筑布局盯：?jiǎn)误w樓車位：叨303潑個(gè)單價(jià)：7涂800元交/平方米管理費(fèi)孩：3元拳/平方林米項(xiàng)目要掉點(diǎn)說明廈：1—3覽層為商騰鋪，商劑鋪特點(diǎn)笛：小、惡便利、逼品質(zhì)高劉（樓下恒星巴克該、71煙1便利狗店）；鋒芒內(nèi)段斂的銀溜灰色立丟面，簡(jiǎn)鞏潔明快橫的挺拔初形象符瞎合工作臥族干練笨、自我莊、品味趙的審美脾觀；戶型緊湊肉實(shí)用，公拘共走道外返廊式的設(shè)乓計(jì)降低內(nèi)吹部空間的睡壓迫感；樓體底部高小園林，血設(shè)計(jì)感強(qiáng)披，參與性揀強(qiáng)離地鐵站夏公交站近驢，臨近中售心區(qū)工作族便利的有生活配狗套滿足拴緊張的偵上班生緊活小型而漁精巧，偷實(shí)用性圍強(qiáng)的社酒區(qū)空間39戶型優(yōu)那點(diǎn)：戶型方舍正，實(shí)牽用率高對(duì)功能旦空間無單特殊需世求，但鋪要齊全菜單式裝飯修空間利用柳多元化，阿弱化各功物能空間的巷分界——客償廳與臥辣室可以報(bào)選擇連相通——次彩臥可以奧較小，撫可作為誼書房使數(shù)用工作族戶拌型代表工作族落地凸窗客廳餐廳廚房玄關(guān)衛(wèi)生間臥室景觀陽泡臺(tái)臥室臥室WC廚房餐廳玄關(guān)客廳景觀陽臺(tái)景觀陽臺(tái)臥室客廳廚房WCWC廚房玄關(guān)餐廳客廳臥室WC廚房臥室餐廳玄關(guān)臥室WC客廳餐廳廚房生活陽臺(tái)玄關(guān)生活陽臺(tái)生活陽臺(tái)生活陽臺(tái)40業(yè)主寫冷真：五權(quán)洲星苑豎（一房霸）曹小吐姐剩二次置桐業(yè)購(gòu)房原因往：（剛性沉需求）由異地泡到深圳演工作需飯要住房齊，首次貿(mào)置業(yè)在逝前工作宮地購(gòu)房考?jí)褢]因素（按重要尊性排序）濫：首要考慮團(tuán)：總價(jià)能夠承微受的首釘付是1阿2萬左宗右，啊地鐵可苦以到的準(zhǔn)地方，總價(jià)可吩以接受恢就可以原，單價(jià)熱不怎么射考慮其次考慮越是交通我上班獅的上限彎是30電分鐘，奪不太累截，現(xiàn)在鑒搭地鐵衰大概2攤0分鐘踢左右，地鐵是捕首選交輪通工具違，走路怖也可以，對(duì)撲于公交必車不是羽很喜歡鴉，不準(zhǔn)紙點(diǎn)。再次考慮銜配套對(duì)我比喘較重要奇的配套差是24小時(shí)徑超市，銀行（銀貸聯(lián)），美容院，懶可以鍛煉襖的小公園雕（步行5哨分鐘之內(nèi)拿），我家選樓下有一請(qǐng)個(gè)24小顏時(shí)開放的攻711，稻我覺得也瞧很重要，油晚上加班賀回去可以北吃宵夜還產(chǎn)可以買早蘆點(diǎn)。樓下研還有St桿arbu協(xié)cks，獻(xiàn)經(jīng)常去那賭里上網(wǎng)工拴作。附近也有梁大超市，醬不常去，供沒時(shí)間。關(guān)注因素寒：物業(yè)管龜理安全是我陜對(duì)物管的戀定義，及時(shí)修收理很重要山，雖然收纏費(fèi)，但是狗我也樂意晃給。每天擺回去可以?？吹奖０餐形⑿哟隣?，幫我按勁電梯，拿滔東西這些池都讓人覺測(cè)得很不錯(cuò)貿(mào)。不用甚名牌只要沒是做得好超就可以，乖我家的就腰很好，也仰不是什么諒名牌；羞希望能夠史有代辦干刺洗服務(wù)，綠保潔服務(wù)挪，價(jià)格十胖五塊以內(nèi)夢(mèng)就可以接讓受對(duì)比樓惡盤：當(dāng)時(shí)降有看過滋凱旋國(guó)銅際，但幕是那里拘沒有地裂鐵，交劣通不好朽，周邊芬環(huán)境太列差，沒腰有買產(chǎn)品滿閱意度現(xiàn)在的戶美型挺滿意廊的，方正謝實(shí)用，房芽間內(nèi)部利蓄用率高，鍛大小也合圈適，裝修誘是套餐，執(zhí)省事省時(shí)決間。外立面婆沒什么墳要求，源內(nèi)部結(jié)伴構(gòu)最重真要。舉考例說：蔑城市主伏場(chǎng)也還撫可以，堵總體來寒說：外垮立面為沾冷色調(diào)合，簡(jiǎn)單莖明了的姑就可以投，不喜障歡暖色曲調(diào)景觀園林停：家樓下膏有草地唱散步，哄不用作污什么景夫觀，覺得梢沒有什厭么實(shí)際熔的作用威，還花跌很多錢會(huì)所好嶺像對(duì)我名沒什么不作用，淚不需要工作族工作族客慮戶語錄一末：生活很酒多事情都些是以工作腐為中心的廁，能否方速便和節(jié)約頁時(shí)間是很烏重要的因丸素41業(yè)主寫真蒼：翠苑大冊(cè)廈（三房傲）黃小姐尿租用購(gòu)房考濁慮因素（按重要拖性排序）益：首要考嘴慮是交沒通從出門寇到公司基不要超始過30奏分鐘，其坐車的縱時(shí)間不羽超過2寸0分鐘，如果剝有錢也喬不會(huì)去沸太遠(yuǎn)的晉地方買祝房，寧丈愿租房薪住其次考聞慮配套如吉之島句、歲寶這訴樣的超市啄，能購(gòu)買應(yīng)日常生榨活用品夠、水果流、食品蠢，偶爾祝會(huì)買菜鼻做飯等圖等，不用有羞什么精品滴店，3~靈5家飯館痕，如果有K泛FC等快歪餐店就更堅(jiān)好了，樓啊下有1家咽24小時(shí)約營(yíng)業(yè)的便精利店，藥店度不用了鉛，可以莖在工作垂的地方央買，銀移行一定襲要有，而且要是核銀聯(lián)的銀語行，醫(yī)院不拒用了，一籠般都去人拖民醫(yī)院和沿北大醫(yī)院毒，小醫(yī)院耐不去關(guān)注因真素：小區(qū)配孫套回來也就貨是睡個(gè)覺滑，房子也次就是個(gè)恢撤復(fù)精力的則地方，對(duì)小區(qū)繼內(nèi)部配雞套沒什世么要求物業(yè)管理真心誠(chéng)殺意為業(yè)憤主服務(wù)逼，物管長(zhǎng)費(fèi)不能折太貴了井（3元消以下）產(chǎn)品滿劍意度外立面只煮要顏色別求太花哨就云行，覺得花倉(cāng)好園（或約者韻動(dòng)領(lǐng)怪域）讓人范惡心景觀園林絲式：一般不賓看景觀，核只要?jiǎng)e密車密麻麻的堅(jiān)都是房子方就行，喜糾歡那種樹甚多且濃密愁，可以給腦人更多交質(zhì)流空間的豆園林，不汪用有太大尤的水體會(huì)所好況像對(duì)我脾沒什么低作用，減不需要懶得自己含費(fèi)心裝修宮，但裝修釋標(biāo)準(zhǔn)不用亮太高，反佳正都是過貧渡，但水帽龍頭、燈侵、抽風(fēng)扇孝等經(jīng)常用芳的部件一小定質(zhì)量要醒過關(guān)。基凱本家具最缸好有，過用渡用，也拿不會(huì)太在換意，家電呼還是自己蓋買。工作族工作族柄客戶語璃錄二：譜我認(rèn)為阻房子就決是睡覺眾恢復(fù)精鎮(zhèn)力的地塔方42關(guān)鍵指標(biāo)定量分析——關(guān)鍵因素實(shí)證案例——細(xì)化要素土地屬性必備指標(biāo)公共交通便利性周邊的生活設(shè)施地鐵>公交，通勤時(shí)間<30分鐘，步行15分鐘；打車20元左右24小時(shí)便利店>24小時(shí)快餐店（麥當(dāng)勞，KFC等）銀行（銀聯(lián)）超市（歲寶、吉之島等類型超市）增值指標(biāo)產(chǎn)品屬性必備指標(biāo)小區(qū)安全性戶型朝向物業(yè)管理鄰居層次和素質(zhì)物業(yè)管理：安全保障，微笑服務(wù)，及時(shí)維修服務(wù)，社區(qū)服務(wù)功能（如洗衣、送餐）；不關(guān)注品牌，不關(guān)注會(huì)所。戶型：戶型方正，實(shí)用率>80%菜單式裝修；增加房間儲(chǔ)藏空間（見下頁）（壁櫥，吊柜，嵌入式洗衣機(jī)位，合理利用轉(zhuǎn)角空間）整體浴衛(wèi)，節(jié)約空間，方便清理附送面積排序：夾層>入戶花園>倒凸窗>陽臺(tái)噪音：不臨路最好對(duì)視和朝向：不敏感。鄰居層次和素質(zhì)：沒有要求增值指標(biāo)電梯的數(shù)量和質(zhì)量停車位小區(qū)規(guī)模電梯的數(shù)量和質(zhì)量：等待電梯時(shí)間<2分鐘，對(duì)梯戶比要求不高停車位：沒有要求小區(qū)規(guī)模：接受中型規(guī)模的社區(qū)，單體樓建筑外立面：簡(jiǎn)單明快，現(xiàn)代感強(qiáng)；喜歡—城市主場(chǎng)，五洲星苑這樣公建外立面形式；討厭—韻動(dòng)領(lǐng)地，花好園這樣的外立面園林：成片小樹林+小尺度水系+陶磚鋪地=親切感強(qiáng)，舒適，參與工作族工作族洗KPI舍體系43項(xiàng)目基本自情況占地面大積：8腥520桑.90濃平米建筑面睬積：8許175造5.6節(jié)5平米住宅面積哨：620悔74.3以2平米容積率：簽8.16住宅套僑數(shù)：1哄328劇套車位：程313造個(gè)(地視下29勵(lì)1，地昂上22仙)棟數(shù)：須2棟3部3層裝修程度再：精裝修單價(jià)：8當(dāng)000元管理費(fèi)盆：3.烘3元/抬平方米土地屬性片區(qū)環(huán)境電子、輕沫工業(yè)廠區(qū)犧的轉(zhuǎn)型片勸區(qū)，近期疏保留部分物工業(yè)用地好，遠(yuǎn)期逐號(hào)步改造為鼠綜合區(qū)截；毗鄰百映花、園嶺奏成熟生活頑片區(qū)環(huán)境景艱觀無外部景決觀交通條末件臨近上步彎路，公共貞交通與私旗家車交通凍均很便利無軌道交蛋通（非地繁鐵沿線物裕業(yè)）有一定它噪音影閣響周邊配雨套教育、奸生活、川運(yùn)動(dòng)等梁設(shè)施齊氏備產(chǎn)品屬性1-2層私為商業(yè)葛(面積：岡2782陰.34㎡將)

，3巴層為架空煙層(3層粉分為動(dòng)靜引兩個(gè)區(qū)域欣，有會(huì)所親、游泳池疲、藝術(shù)廊叉等設(shè)施)趕，4至貌33層為日住宅(其鞏中4-7認(rèn)/30-和33層有貴部分架空匙)各單元間錘統(tǒng)一而獨(dú)沈立，提供縱了多種自遣由組合的婦可能。開揚(yáng)的茶電梯廳送落地凸量窗面積走廊長(zhǎng)些而窄，斯部分戶番型存在闖對(duì)視主力戶提型采光俗和通風(fēng)么有所欠遲缺。菜單式裝炒修實(shí)證案例掙—城市主恨場(chǎng)項(xiàng)目主要滋受到羅湖揭中心區(qū)以是及華強(qiáng)北膠商圈的輻軌射，臨近搬傳統(tǒng)居住峰片區(qū)，交灘通便利、推生活設(shè)施別配套完善44由于地防理位置杏的條件攀、周邊酬配套的冷完善及揪戶型的獨(dú)多變組事合，城界市主場(chǎng)射主要受東到工作北族、自惕享族的討青睞項(xiàng)目特點(diǎn)工作族自享族土地屬性周邊生活配套方便超市有好又多、沃爾瑪、新一佳等周邊健身設(shè)施齊備體育館足球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等各種設(shè)施齊全完善周邊娛樂設(shè)施豐富八卦一路20余家酒店、八卦嶺圖書零批市場(chǎng)交通便利臨近上步路，公共交通與私家車交通均很便利無軌道交通產(chǎn)品屬性空間利用多元化衛(wèi)生間干濕分區(qū)菜單式裝修公建式的現(xiàn)代外立面社區(qū)泳池現(xiàn)代感強(qiáng)的參與式小社區(qū)招商品牌客戶屬性福田區(qū)、羅湖區(qū)白領(lǐng)階層，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，企業(yè)管理者首次置業(yè)者，投資客，小工作坊經(jīng)營(yíng)者以單身和兩口之家為主，相對(duì)年輕，中等收入，中等學(xué)歷，首置為主，主力戶型是單房和一房，一房的消費(fèi)量高于其他類消費(fèi)者來自外地，主要是兩口之家或者單身，在私營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)就業(yè)人數(shù)較高，相對(duì)年輕，學(xué)歷水平較高；首置居多，主力消費(fèi)戶型一房和兩房實(shí)證案例蓋—城市主幸場(chǎng)45衛(wèi)生間充干濕分治區(qū)

社鑰區(qū)泳池卸招商杜物管耀周邊生砍活配套訂方便仁周邊健輝身設(shè)施雅齊備抄交通便陳利空間利用傲多元化匆菜單式裝披修

公建沸式的現(xiàn)代雀外立面姜現(xiàn)代感強(qiáng)抬的參與式憤小社區(qū)巡壽招商物管砍周邊生梢活配套方忍便

周邊碗健身設(shè)施螺齊備

交店通便利工作族工作的喉地方、有助于事翅業(yè)發(fā)展、學(xué)習(xí)、括充電的定地方自享族獨(dú)立自由肉的空間釋放工恥作壓力曉的空間我自己怠享受生歇活的地耳方兩房二做廳64.娛31平課米，贈(zèng)螺送面積湯9.8加2平米1.9源米超亮杏陽臺(tái)衛(wèi)生間干章濕分區(qū)一房一廳44.秀38-躲45.鼠54平漆米，贈(zèng)點(diǎn)送面積湯6.9役4平米空間自由衰組合落地凸頑窗實(shí)證案例恒—城市主俊場(chǎng)46小結(jié)：我醉們?yōu)榭蛻舭亟鉀Q了那稠些疑問？47Q1:棚從何種杏角度切線入研究哪小戶型計(jì)住宅物現(xiàn)業(yè)？S1：深申圳小戶型值住宅物業(yè)壤客戶群分悅析從客戶屬極性角度切安入研究小耕戶型住宅援物業(yè)的土誤地屬性及稍產(chǎn)品屬性以價(jià)值觀畝對(duì)小戶型聞客戶進(jìn)行騰分類建立小戶喂型客戶特集征及對(duì)應(yīng)削土地和產(chǎn)他品屬性的甩KPI體虎系Q2:以聞何種分類錫方式對(duì)客送戶群進(jìn)行青分類？S2：齒深圳小系戶型客泛戶分類錯(cuò)研判Q3:想分類客展戶群對(duì)擇應(yīng)的產(chǎn)剩品屬性叮和土地辭屬性？S3：浮深圳小呆戶型客前戶研究對(duì)比收入貴分類方法興及家庭生隆命周期分寒類方法，哪按價(jià)值觀挽對(duì)小戶型做消費(fèi)群進(jìn)挪行分類更焰能得出有領(lǐng)價(jià)值的結(jié)雪論以價(jià)值觀槍為分類方沾式對(duì)小戶吵型客戶分山類，結(jié)合掛定量問卷蛋及定性訪概談，建立杯各類小戶娛型客戶對(duì)置應(yīng)的土地禁屬性和產(chǎn)膝品屬性關(guān)幫鍵指標(biāo)48此次分致享的主餓要內(nèi)容關(guān)于項(xiàng)緊目123項(xiàng)目成勝果工作方鍋法問卷設(shè)計(jì)憲，執(zhí)行與儲(chǔ)應(yīng)用訪談問題鍬設(shè)計(jì)與執(zhí)槽行案例的酒整理與轉(zhuǎn)分析49問卷設(shè)計(jì)悶，執(zhí)行與剛應(yīng)用50客戶分鼓類方法Factor5:工作族Factor3:炫耀族51小戶型的旺關(guān)鍵指標(biāo)52當(dāng)測(cè)評(píng)指標(biāo)位于第一象限時(shí)，說明這類測(cè)評(píng)指標(biāo)的重要性和顧客滿意度均處于較高的水平，是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要繼續(xù)保持的測(cè)評(píng)指標(biāo)位于第二象限時(shí)，說明這類測(cè)評(píng)指標(biāo)的重要性高而顧客的滿意度低，是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)，是需要重點(diǎn)改進(jìn)的關(guān)鍵指標(biāo)測(cè)評(píng)指標(biāo)處于第三、四象限時(shí)，說明這類測(cè)評(píng)指標(biāo)的重要性低，不是測(cè)評(píng)的關(guān)鍵指標(biāo)，也不是企業(yè)改進(jìn)的重點(diǎn)目標(biāo)必備指標(biāo)增值指標(biāo)ⅠⅡⅢⅣ重要度滿意度象限分析meanmean53土地屬扒性54產(chǎn)品屬儀性產(chǎn)品屬性－總體－必備指標(biāo)3.13.23.33.43.5小區(qū)安全性（例如保安、監(jiān)控系統(tǒng)等）戶型朝向產(chǎn)品屬性－總體－增值指標(biāo)3.43.63.844.2物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費(fèi)小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套（如超市、藥店等）55項(xiàng)目主世策訪談跑盤訪談客戶訪談項(xiàng)目主策族訪談主要衛(wèi)就深圳市指內(nèi)世聯(lián)代轎理策劃的乏項(xiàng)目進(jìn)行辜了深入的遲了解，包科括項(xiàng)目開袖發(fā)前的背招景，項(xiàng)目欣限制條件輛，項(xiàng)目定垃位，以及制銷售以后泡的主流客鎮(zhèn)戶群情況對(duì)深圳奧關(guān)內(nèi)以徒及關(guān)外抖的小