從建造到制造技術(shù)的某地產(chǎn)

從建造到制造－技術(shù)的萬科

顛覆、變革中國地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條

明源大課堂：王一鳴

分享簡介一：萬科產(chǎn)業(yè)化的歷史背景二：住宅產(chǎn)業(yè)化的十大好處三：萬科產(chǎn)業(yè)化的步伐，及明源CRM的作用四：萬科產(chǎn)業(yè)化給我們帶來什么樣的啟示！一：萬科產(chǎn)業(yè)化的歷史背景

繁榮的奧秘－經(jīng)濟(jì)史就是人口史，而房地產(chǎn)史更是人口史。1981年至2005年，僅僅25年的時(shí)間，我國城市化率由20%迅速躍升至43%；未來10多年中，預(yù)計(jì)中國的城市化水平仍將保持年均1%左右的增長速度。以三大經(jīng)濟(jì)圈為中心的中國沿海，正在誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶。因此，房地產(chǎn)尤其住宅市場在我國未來至少十年、沿海城市帶在未來至少二十年，仍將是最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。

轉(zhuǎn)折的關(guān)頭－中國的住宅行業(yè)，從誕生到現(xiàn)在，不過短短的二十年歷史，但已經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)顯著的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。1998年中國取消了福利房分配政策，開始了以商品房為主的全面市場化過程，這是第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這之前，中國的住宅行業(yè)只能說是在萌芽階段，而在這之后，行業(yè)進(jìn)入了近乎神速的增長。在第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后，行業(yè)實(shí)現(xiàn)的是量的突破，而在第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后，行業(yè)將要跨越的是質(zhì)的升華。經(jīng)過第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們看到的是大地回春之后的百花齊放，而經(jīng)過第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即將上演的是大浪淘沙之后的王者歸來。

萬科產(chǎn)業(yè)化的歷史背景萬科產(chǎn)業(yè)化的歷史背景

成長的訣竅－未來十年，中國城市將新增七千萬戶家庭，這接近一個(gè)美國，接近英國、法國和德國的總和，超過整個(gè)日本。未來全球最大的住宅市場很可能在中國，這已經(jīng)沒有太大的懸念。當(dāng)今美國房地產(chǎn)界發(fā)生三件事情了：第一件是住宅產(chǎn)業(yè)化水平的不斷提升，雖然住宅整體需要進(jìn)行現(xiàn)場裝配，但是住宅的部件卻可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的工廠生產(chǎn)。第二件是隨著客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求不斷趨于精細(xì)，住宅品牌日漸為人們所關(guān)注。第三件是1980年代之后，美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。變革的年代－住宅行業(yè)已跨過了第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，接踵而至的將是一個(gè)全新的年代。行業(yè)將實(shí)現(xiàn)全面的重構(gòu)，未來的格局將與過去和現(xiàn)在，存在顯著的不同。從制度框架來看、從居住模式來看、從競爭態(tài)勢(shì)來看，從商業(yè)模式來看、從生產(chǎn)方式來看，一次性設(shè)計(jì)、作坊式生產(chǎn)曾經(jīng)是這個(gè)行業(yè)的常規(guī)。這種落后的生產(chǎn)方式，帶來了難以克服的質(zhì)量通病和企業(yè)資產(chǎn)的慢速周轉(zhuǎn)，也催生了優(yōu)秀企業(yè)成熟產(chǎn)品復(fù)制的努力。而隨著品質(zhì)導(dǎo)向、規(guī)模效應(yīng)和周轉(zhuǎn)要求等一系列生存法則的變遷，未來我們看到的，將主要是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅產(chǎn)品。

萬科的營業(yè)增長速度二：住宅產(chǎn)業(yè)化的十大好處有利于提高質(zhì)量，根治了外墻常有滲漏、裂縫的通病。有利于加快工程進(jìn)度。有利于推進(jìn)資源整合，提高管理效率。有利于資本運(yùn)作。有利于提高建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，贏得客戶。有利于降低管理人員的工作強(qiáng)度。有利于施工現(xiàn)場文明施工、安全管理。有利于環(huán)境保護(hù)、節(jié)約資源。有利于營造企業(yè)創(chuàng)新的氛圍，多出創(chuàng)新碩果。有利于企業(yè)“卓越績效”模式的深入推進(jìn)。成本優(yōu)勢(shì)：

1、輕鋼結(jié)構(gòu)的自重輕，如果大量使用輕鋼結(jié)構(gòu)，可以較大的節(jié)約基礎(chǔ)成本。2、如果全部使用輕鋼結(jié)構(gòu)可以節(jié)約工期，減少資金占用成本。

3、因輕鋼結(jié)構(gòu)由專業(yè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)施工，可以減少管理成本。

質(zhì)量優(yōu)勢(shì)：

1、沒有濕作業(yè)，品質(zhì)有保證

2、受天氣影響小，能在冬季施工

3、在工廠加工，質(zhì)量易于控制

4、因?yàn)殛?duì)伍專業(yè)，管理容易三：萬科產(chǎn)業(yè)化的步伐工廠化3年內(nèi)花5個(gè)億！形成基于客戶行為的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品產(chǎn)品市場因素自身因素客戶

競爭對(duì)手

…

成本

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周期

我們選擇以客戶維度作為產(chǎn)品決策第一重要因素萬科住宅產(chǎn)業(yè)化以設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化過程空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求………使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)部品模塊化功能模塊化戶型模塊化組團(tuán)模塊化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系居住要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化操作模式客戶行為自我實(shí)現(xiàn)尊重歸屬安全生理需求部品模塊化功能模塊化戶型模塊化組團(tuán)模塊化屋面瓦屋面構(gòu)造成品煙道外墻磚ICI外墻涂料鋁合金門窗穿孔鋁板鋁合金窗臺(tái)玻璃磚鋁合金空調(diào)百頁孔洞扣帽墻面成品PVC分格條樓號(hào)牌情花陽、露臺(tái)地磚情花陽露臺(tái)欄桿情花陽、露臺(tái)欄桿2情花陽露臺(tái)燈具晾衣情花陽、露臺(tái)木構(gòu)架2情花陽、露臺(tái)木構(gòu)架1情花陽、露臺(tái)木構(gòu)架3情花北入口陽、露臺(tái)鋼結(jié)構(gòu)雨棚技術(shù)總監(jiān)：伏見文明

我們明源CRM在萬科產(chǎn)業(yè)化中起到了什么作用？知識(shí)沉淀案例－萬科標(biāo)準(zhǔn)化造房－方法持續(xù)創(chuàng)新枯的萬科大勢(shì)所趨感?。。∥迥曛笏?，工業(yè)化失生產(chǎn)將成為萬科曾產(chǎn)品的主腿流！萬科產(chǎn)將業(yè)化給瘦我們什晌么樣的絨啟示？顛覆、變偉革是萬科仆永恒的主監(jiān)題！～萬科現(xiàn)蔬在要做膽的就是摧在順境消里再次眼發(fā)動(dòng)一營場變革漸，以獲午得持續(xù)郵發(fā)展的員內(nèi)在動(dòng)錯(cuò)力，推肢動(dòng)萬科躲向一家驢真正卓麗越的公蠻司邁進(jìn)恒。200更5年是“顛粱覆?引領(lǐng)?共生”惡，2006年是“變鏡革先鋒?企業(yè)公民奶”，而2007年是“哀大道當(dāng)渠然?精細(xì)致貢遠(yuǎn)”。如果一個(gè)淹時(shí)代的所城有問題是直人人都可賤解決，那露么這個(gè)時(shí)矮代將無所辮謂英雄。觀如果哥倫秋布的船隊(duì)旗面對(duì)的不妥是從來無悟人敢于穿插越的未知腫海域，那哀么新大陸幕也不會(huì)留于待他們來叨發(fā)現(xiàn)。只有在視充滿挑腥戰(zhàn)的轉(zhuǎn)頂折關(guān)頭基，我們忘才能獲招得創(chuàng)造朝奇跡的懷可能。掉而要做州到這一坡點(diǎn)，我誦們需要凡的是信最念和智敏慧。六個(gè)問題避？你多久孝沒看過譽(yù)一本書鳴了？你是否史還是拿2001年的知蓬識(shí)應(yīng)對(duì)200士7的挑戰(zhàn)象？你是對(duì)房冰地產(chǎn)行業(yè)芝究竟了解且多少？你對(duì)我撓們的八剛套系統(tǒng)勞了解多申少？你知道博行業(yè)標(biāo)泄桿客戶耕萬科多處少？你能跟客幕戶的高層碰有質(zhì)量的始交流嗎？我們需要貝改變什么刻？堅(jiān)持什吩么？做什別么？鳳凰涅槃-讓學(xué)習(xí)漲和顛覆瞎成為我們的代生活習(xí)著慣！每天看旺半個(gè)小很時(shí)書！一周研究卻行業(yè)標(biāo)桿2個(gè)小時(shí)號(hào)！找一個(gè)遠(yuǎn)學(xué)習(xí)標(biāo)秩桿！謝謝觀看/歡迎下載BYF撿AITH抗IM忠EAN士AVI格SION偉OF釣GOOD監(jiān)ONE狠CHE梁RISH喪ESA包NDT運(yùn)HEE聚