世聯(lián)XXXX坤寶地產(chǎn)荊州項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

1坤寶地產(chǎn)荊州項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2012年11月謹(jǐn)呈：黃石坤寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2項(xiàng)目進(jìn)展階段及其主要成果整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告、物業(yè)發(fā)展建議（中期匯報(bào)）設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（終稿匯報(bào)）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（前期匯報(bào)）項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談我們的優(yōu)勢(shì)是什么我們的挑戰(zhàn)是什么如何解決困難項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目規(guī)劃示意物業(yè)發(fā)展建議定位及物業(yè)發(fā)展建議回顧中稿深化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)2012.92012.113報(bào)告結(jié)構(gòu)我們的優(yōu)勢(shì)是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析41我們的優(yōu)勢(shì)是什么天時(shí)地利人和我們的優(yōu)勢(shì)是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析5【天時(shí)】荊州城市進(jìn)入房地產(chǎn)發(fā)展的快速時(shí)期，知名大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，將帶動(dòng)荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展五星級(jí)酒店住宅家居博覽中心國(guó)際時(shí)尚mall楚天都市家園南國(guó)城市廣場(chǎng)綠地盧浮公館荊州萬(wàn)達(dá)對(duì)城市影響：各大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐加快了荊州市城市化的進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響：為荊州帶來(lái)了先進(jìn)的理念，提高了房地產(chǎn)發(fā)展的水平，同時(shí)也加劇了競(jìng)爭(zhēng)，特別是中高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)客戶感知影響：客戶的認(rèn)知水平及鑒賞力將得到提高綠地萬(wàn)達(dá)預(yù)判萬(wàn)達(dá)路線：樹(shù)立城市標(biāo)桿，重商業(yè)輕住宅；預(yù)判綠地路線：超高層地標(biāo)建筑提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，住宅快速走量；【天時(shí)】沙北新區(qū)為城市重點(diǎn)發(fā)展方向，并以省運(yùn)會(huì)召開(kāi)為契機(jī)，將快速催熟區(qū)域，提升區(qū)域價(jià)值6片區(qū)定位：根據(jù)荊州城市總體規(guī)劃，該片區(qū)定位為行政文化中心、金融商貿(mào)中心、體育中心、生活居住中心。政府定義：沙北新區(qū)的建設(shè)對(duì)推動(dòng)我市城市化進(jìn)程，推動(dòng)未來(lái)城市發(fā)展，打破荊州“帶狀格局”的城市形態(tài)，擴(kuò)展城市向北發(fā)展空間，提升城市品位，豐富城市功能有著十分重要的意義。省運(yùn)會(huì)將會(huì)提升荊州的城市建設(shè)水平，提高城市的綜合功能，提高接待服務(wù)能力，為荊州市的“壯腰工程”注入更多動(dòng)力。同時(shí)對(duì)沙北新區(qū)知名度、認(rèn)知度、形象將會(huì)帶來(lái)更大的提升。7滬蓉高速鐵路荊州火車站前綜合區(qū)：建設(shè)用地總面積392萬(wàn)平方米（5880畝），規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“兩廊兩軸一環(huán)七區(qū)”，以交通樞紐、商貿(mào)物流等綜合服務(wù)為主。荊州開(kāi)發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)：總規(guī)劃面積269公頃，居住人口5.3萬(wàn)人，服務(wù)人口30萬(wàn)人，主體功能為城市副中心，荊州開(kāi)發(fā)區(qū)的生產(chǎn)服務(wù)中心、公共活動(dòng)中心。其中規(guī)劃居住用地96.22萬(wàn)平方米（1443畝），公共設(shè)施用地30.18萬(wàn)平方米。沙北新區(qū)：主體功能為行政文化中心、商業(yè)中心、體育中心和居民居住區(qū)?？偯娣e約8.27平方公里，規(guī)劃人口15萬(wàn)人，總建設(shè)用地近700萬(wàn)平方米（10461畝）。其中居住用地305萬(wàn)平方米（4581畝），公共設(shè)施用地148萬(wàn)平方米。沙北新區(qū)居住用地達(dá)305萬(wàn)方，未來(lái)居住用地將會(huì)主要分布在沙北新區(qū)【地利】沙北新區(qū)定位為行政文化中心、金融商貿(mào)中心、體育中心、生活居住中心，未來(lái)是城市形象最高、最宜居的板塊【地利】沙北新區(qū)商業(yè)、商務(wù)、醫(yī)療、教育等生活配套正在逐步完善，大區(qū)域發(fā)展環(huán)境優(yōu)良888沙北新區(qū)控規(guī)荊沙鐵路義烏小商品市場(chǎng)體育中心楚天都市佳園旅館商業(yè)政府辦公技監(jiān)局等政府部門(mén)南國(guó)城市廣場(chǎng)8沙北新區(qū)建設(shè)正逐步開(kāi)展：技監(jiān)局、煙草局等政府機(jī)構(gòu)及企事業(yè)單位的遷入，將形成小型政務(wù)中心，使該區(qū)域行政職能逐漸得到發(fā)揮區(qū)域內(nèi)的義烏小商品市場(chǎng)已開(kāi)工建設(shè)，區(qū)域商貿(mào)功能正逐步發(fā)展起來(lái)；教育：至2020年，區(qū)域內(nèi)將增加三所小學(xué)、兩所初中和一所完全中學(xué)，并有沙市最好的中學(xué)搬進(jìn)沙北新區(qū)，將極大地提升區(qū)域教育水平和教育質(zhì)量；醫(yī)療：至2020年，每一住宅地塊1-2公里內(nèi)內(nèi)均將設(shè)有衛(wèi)生站，就近滿足居民需求；并已敲定一家三甲醫(yī)院進(jìn)駐其他：區(qū)域內(nèi)將逐漸規(guī)劃商業(yè)、酒店等配套，一方面滿足未來(lái)居民需求，另一方面部分設(shè)施將為2014年省運(yùn)會(huì)服務(wù)。沙市中學(xué)小學(xué)商業(yè)文化娛樂(lè)及休閑沙市中學(xué)中、小學(xué)商業(yè)、旅館小學(xué)小學(xué)沙北新區(qū)發(fā)展成熟將在2014年以后，但是本項(xiàng)目所在區(qū)域是沙北新區(qū)首發(fā)區(qū)域區(qū)域配套、交通會(huì)快速發(fā)展，項(xiàng)目可同享【地利】本項(xiàng)目地處荊州金三角地帶，沙北新區(qū)的首發(fā)地段，同享老城配套和新城規(guī)劃利好，是沙北新區(qū)發(fā)展的最先受益者荊沙大道與塔橋路交匯處，項(xiàng)目位于十字黃金路口處沙北新區(qū)首先發(fā)展地段，南國(guó)、楚天已炒熱了該區(qū)域，未來(lái)和本項(xiàng)目可形成荊州金三角小區(qū)域功能復(fù)合，商業(yè)、商務(wù)等積聚該處9十字黃金路口楚天都市佳園荊州金三角南國(guó)我們項(xiàng)目的小區(qū)域是沙北新區(qū)的首發(fā)區(qū)域，各種配套利好將在2014年兌現(xiàn)；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目的量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)已經(jīng)把區(qū)域打造成中高端區(qū)域義烏小商品市場(chǎng)（動(dòng)工）煙草局南國(guó)城市廣場(chǎng)荊沙大道塔橋路三灣路荊州天地“荊州天地”可媲美武漢“楚河漢街”，沿荊沙大道西干渠全長(zhǎng)3.5公里，是一座獨(dú)特、新穎的商業(yè)新城。從塔橋路至三灣路分別設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、中式風(fēng)格、民國(guó)風(fēng)和楚風(fēng)、地中海風(fēng)格、德式風(fēng)情共5塊風(fēng)景各異的建筑片區(qū)。本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)楝F(xiàn)代風(fēng)格，我們可與之統(tǒng)一風(fēng)格打造?！镜乩壳G州天地：沿西干渠的荊州天地被定義為城市未來(lái)景觀走廊，項(xiàng)目地塊擁有城市價(jià)值的同時(shí)擁有良好生態(tài)價(jià)值現(xiàn)代風(fēng)格德式風(fēng)情民國(guó)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格10荊州天地對(duì)城市的貢獻(xiàn)度極大，提升了荊州的人文價(jià)值、項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)價(jià)值【人和】客戶認(rèn)可沙北新區(qū)價(jià)值，看好其未來(lái)發(fā)展，高端形象建立，驅(qū)動(dòng)置業(yè)無(wú)抗性11對(duì)沙市新區(qū)比較了解，2014年要在那開(kāi)省運(yùn)會(huì)，市政府也要搬過(guò)去，未來(lái)將是荊州的市中心。我上次路過(guò)那邊發(fā)現(xiàn)南國(guó)要在那邊建一個(gè)高檔的家具中心，并且投資門(mén)檻也很低，10萬(wàn)元就可以當(dāng)房東了，感覺(jué)還不錯(cuò)?！渖塘控溄蛱┑?王先生（體育局工作）沙北新區(qū)聽(tīng)說(shuō)有沙市中學(xué)過(guò)去，學(xué)校過(guò)去了發(fā)展就快了；現(xiàn)在那邊有些項(xiàng)目了，像楚天都市佳園，還有南國(guó)，慢慢在起來(lái)了；周圍還沒(méi)有親戚朋友在那邊買房，感覺(jué)那邊投資還行，但是居住還是有問(wèn)題，不方便，主要是交通不方便，而且小孩上學(xué)也有問(wèn)題；配套很關(guān)鍵，以后那邊應(yīng)該打造的是高端社區(qū)，高端社區(qū)關(guān)鍵就是配套，里面的園林、健身器材、運(yùn)動(dòng)空間、還有整體的打造都要注意。第一印象很重要，就是門(mén)臉，門(mén)臉一定要大氣，人進(jìn)去以后才會(huì)看細(xì)節(jié)的，開(kāi)始第一印象建立了，感覺(jué)就比較好了；——恒生國(guó)際社區(qū)業(yè)主何先生【人和】楚天都市佳園價(jià)量持續(xù)增長(zhǎng)，三次開(kāi)盤(pán)近乎售罄，反映出客戶厚度足，區(qū)域高端形象奠定12楚天都市佳園開(kāi)盤(pán)情況楚天都市佳園三次開(kāi)盤(pán)熱銷每次開(kāi)盤(pán)近乎售罄，銷售量均在200套以上，可以看出該區(qū)域已被認(rèn)可，且高端客戶厚度足夠?qū)崿F(xiàn)均價(jià)半年漲幅達(dá)30%，售價(jià)已站位城市第一梯隊(duì)項(xiàng)目占據(jù)了天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)，我們應(yīng)站位荊州第一梯隊(duì)13在營(yíng)銷中心上我們是沒(méi)有辦法和楚天比的，他們的規(guī)模比我們大很多，所以在營(yíng)銷中心的氣勢(shì)也能夠比我們做得更足。但我們可以在前面的綠化上做到位，我們推動(dòng)政府去做市政綠化，這個(gè)也是增加他們政績(jī)的事情，當(dāng)然，我們貼點(diǎn)錢也是可以的。我們的確要走中高端路線，同意你們站位第一梯隊(duì)，要與楚天直面競(jìng)爭(zhēng)的?！毜禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司熊總知名大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，帶動(dòng)荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展；省運(yùn)會(huì)2014年召開(kāi)，推動(dòng)沙北新區(qū)成熟；沙北新區(qū)定位為行政文化中心、金融商貿(mào)中心、體育中心、生活居住中心，未來(lái)是城市形象最高、最宜居的板塊客戶認(rèn)可沙北新區(qū)價(jià)值，看好其未來(lái)發(fā)展，高端形象建立，驅(qū)動(dòng)置業(yè)無(wú)抗性從楚天熱銷反映出區(qū)域中高端客戶厚度足，區(qū)域高端形象奠定沙北新區(qū)商業(yè)、商務(wù)、醫(yī)療、教育等生活配套逐步完善，大區(qū)域發(fā)展環(huán)境優(yōu)良項(xiàng)目地處荊州金三角地帶，是沙北新區(qū)的首發(fā)地段，同享老城配套和新城規(guī)劃利好，是沙北新區(qū)發(fā)展的最先受益者項(xiàng)目可借勢(shì)荊州天地天時(shí)人和地利14我們的挑戰(zhàn)是什么2我們的優(yōu)勢(shì)是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析15要站位第一陣營(yíng)，我們的挑戰(zhàn)是什么站位第一梯隊(duì)，我們面臨兩重挑戰(zhàn)16面對(duì)區(qū)域內(nèi)楚天都市佳園如何打贏競(jìng)爭(zhēng)？眾多品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐（萬(wàn)達(dá)、綠地）后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，如何應(yīng)對(duì)？自身優(yōu)勢(shì)（占據(jù)天時(shí)地利人和）如何發(fā)揮？自身劣勢(shì)（容積率偏高、地塊不規(guī)整、西干渠不利形象）如何規(guī)避？?jī)r(jià)值最大化競(jìng)爭(zhēng)結(jié)合開(kāi)發(fā)商目標(biāo)（5500元/平米入市價(jià)格，10萬(wàn)方每年去化速度），梳理出我們的核心問(wèn)題為如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)突圍及揚(yáng)長(zhǎng)避短17核心問(wèn)題2核心問(wèn)題1如何揚(yáng)長(zhǎng)避短？如何競(jìng)爭(zhēng)突圍？物業(yè)發(fā)展建議中解決定位中解決18如何解決困難中高端市場(chǎng)分析住宅產(chǎn)品分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析3我們的優(yōu)勢(shì)是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析19面對(duì)三大挑戰(zhàn)，我們將從市場(chǎng)、客戶、競(jìng)爭(zhēng)維度尋找答案路徑20中高端市場(chǎng)解讀21【中高端庸市場(chǎng)格瓦局分析】中高端項(xiàng)悄目主要集哪中在中心眼城區(qū)，武它德片區(qū)及辱沙北新區(qū)次作為后起鎮(zhèn)之秀，開(kāi)房誠(chéng)始有高端磚項(xiàng)目出現(xiàn)21荊州區(qū)客辮戶置業(yè)區(qū)束域情結(jié)重你，多為地儀緣性置業(yè)火車站茅片區(qū)近次期無(wú)住切宅地塊散出讓城東片飲區(qū)作為繞工業(yè)區(qū)來(lái)，環(huán)境墓差，以獵剛需為絹主武德片區(qū)掩、中心片驕區(qū)、沙北昨新區(qū)作為躺中高端項(xiàng)門(mén)目區(qū)是本茅項(xiàng)目的競(jìng)業(yè)爭(zhēng)區(qū)域22【中高端結(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)猶格梯度】第一梯隊(duì)巴價(jià)格梯度黃大，競(jìng)爭(zhēng)責(zé)項(xiàng)目少；處第二梯隊(duì)濁價(jià)格梯度斗小，項(xiàng)目項(xiàng)多，競(jìng)爭(zhēng)饞白熱化620階0元/m2600奇0元/m25200元/m2第一價(jià)俊格梯度5000元以上主要集中唐在傳統(tǒng)意征義上的城累市屬性較余強(qiáng)的地段炮，或以規(guī)俱模品質(zhì)溢算價(jià)3500元/m23500元/m2第二價(jià)格瓶梯度4000議-500斃0元為目前荊絕州市場(chǎng)主等力的面積及區(qū)段，該仿價(jià)格梯度獻(xiàn)的項(xiàng)目數(shù)爺量占比較物大第三價(jià)勇格梯度400材0元以下目前市奴場(chǎng)上400南0元/平米的住道宅數(shù)量較股少，且均唯分布在城縮慧市邊緣或股近郊強(qiáng)城市用屬性+高品質(zhì)邊緣項(xiàng)袖目550裕0元/m24800元/m24700元/m2450毫0元/m2480近0元/m24900元/m2410矮0元/m2城市主力本項(xiàng)目行應(yīng)該充政分利用辮自己的晌特點(diǎn)，疊主動(dòng)站緞位第一糖梯隊(duì)，裂以獲取盒較好的儉收益、掛跳出價(jià)坦格戰(zhàn)23201史4年2012年2015年2013年第一價(jià)格澡梯度（500點(diǎn)0元以上）第二價(jià)候格梯度（4500元以上）存量65萬(wàn)方201落1年入市6萬(wàn)方/年存量3-4萬(wàn)方入市5-6萬(wàn)方/年存量15-2廚0萬(wàn)方入市4-5萬(wàn)方/年存量8萬(wàn)方入市4萬(wàn)方/年存量12萬(wàn)方入市/存量12萬(wàn)方入市4.5雁-5萬(wàn)方/年存量20萬(wàn)方入市5.5萬(wàn)方/年存量33萬(wàn)方入市/27.吹35萬(wàn)方入市占地430畝入市存量10萬(wàn)方入市5-6萬(wàn)方/年【中高端填重點(diǎn)項(xiàng)肺目存量】第一梯隊(duì)會(huì)項(xiàng)目單盤(pán)伙去化量在5~1巡壽0萬(wàn)方，高定于第二梯蓄隊(duì)，且項(xiàng)槍目入市時(shí)治第一梯隊(duì)位的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)拒度遠(yuǎn)小于館第二梯隊(duì)項(xiàng)目201征4年入市時(shí)禍主要的競(jìng)粒爭(zhēng)對(duì)手為名第一梯隊(duì)糾的楚天、瞞萬(wàn)達(dá)、綠細(xì)地等項(xiàng)目24【供應(yīng)面左積段】市場(chǎng)上供中高端紅項(xiàng)目主販力供應(yīng)噸戶型為80-它90㎡的兩房話、120-鵲130㎡的三房近，110~世120㎡的三房產(chǎn)亞品供應(yīng)較饒小供應(yīng)面積伯段：80-9灣0平米：目索前荊州市搭場(chǎng)上的中貓高端項(xiàng)目究的主力戶脆型之一為控針對(duì)剛需高的80-9拌0平米的兩站房；100勵(lì)-11坐0平米：賣該面積歇段的占催比為14%，針對(duì)財(cái)改善性雀客戶設(shè)守計(jì)，三眨房。我們要緊更跟市場(chǎng)主沸流，同時(shí)搭進(jìn)行市場(chǎng)勉補(bǔ)缺，在共未來(lái)將供載應(yīng)在110咬~12拳0平米三嗽房戶型25暢銷面芝積段：針對(duì)目前饒市場(chǎng)上供活應(yīng)的戶型領(lǐng)產(chǎn)品，90平米段寸舒適兩紀(jì)房和緊睛湊三房皺以及110平米三房建的段銷量屢相對(duì)較好存，為目前挎市場(chǎng)上的繩暢銷戶型【暢銷面積潤(rùn)段】市場(chǎng)上衣中高端耗項(xiàng)目暢擋銷戶型石主要集獲中在80~吃120甜㎡的面積段能，包括兩甘房和三房丘產(chǎn)品項(xiàng)目的臉戶型配中比也應(yīng)劇該從客傍戶需求脂的角度陽(yáng)出發(fā)，運(yùn)主打80~1劑20平米面成積段的炎戶型【市場(chǎng)小鴉結(jié)】未來(lái)中高個(gè)端市場(chǎng)進(jìn)疾入檔次與伶規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)非的階段26市場(chǎng)格忍局中高端功項(xiàng)目主郵要集中彩在中心恩城區(qū)，讀武德片罪區(qū)及沙樂(lè)北新區(qū)孔作為后原起之秀滲，開(kāi)始仁有高端既項(xiàng)目出其現(xiàn)中高端項(xiàng)略目?jī)r(jià)格梯芳度第一梯竿隊(duì)的中拒高端項(xiàng)腳目均價(jià)蒸約在5500元/平米，遮本項(xiàng)目冶目標(biāo)價(jià)聞為中高露端項(xiàng)目怖均價(jià)水竟平第一梯餃隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)頂小于第測(cè)二梯隊(duì)鬼，價(jià)值戴實(shí)現(xiàn)度倡高，堅(jiān)瓣定站位測(cè)于第一目梯隊(duì)緊抓市包場(chǎng)主流炎主抓80-糟120平米面積余段，主打110吳-12倆0平米三房譜，著眼未放來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中高端重酬點(diǎn)項(xiàng)目存怕量目前荊州梳市場(chǎng)第一秧梯隊(duì)項(xiàng)目崖的單盤(pán)去紐奉化速度在4-10萬(wàn)方/年，存失量約在227萬(wàn)方荊州中高博端樓盤(pán)去掠化速度市場(chǎng)上屈中高端杯項(xiàng)目銷響售情況榜良好，甜年去化豈量在5-10萬(wàn)方，荊吩州中高端喝客戶厚度列大，第二拔梯隊(duì)去化蓋速度慢，平約在4-6萬(wàn)萬(wàn)方/年，競(jìng)理爭(zhēng)白熱莊化供應(yīng)面積午段市場(chǎng)上中膽高端項(xiàng)目戲主力供應(yīng)馳戶型為80-9捉0㎡的兩房、110-半120㎡的三房以錢及130占㎡以上的四胖房暢銷面蜓積段市場(chǎng)上中植高端項(xiàng)目古暢銷戶型滾主要集中警在110那㎡的三房27住宅產(chǎn)雀品分析28【建筑風(fēng)胞格】荊州現(xiàn)有廁產(chǎn)品建筑食風(fēng)格趨于篩多元化，漿風(fēng)格各異遲，百花齊優(yōu)放，不乏甜精品，中件高端樓盤(pán)億均采用新閘古典主義晶葳公館太陽(yáng)新城新城國(guó)際中央華蠢府荊州市場(chǎng)眨上建筑形舍象各異，穩(wěn)簡(jiǎn)歐風(fēng)格際、新古典薪主義、中警式風(fēng)格、烏現(xiàn)代風(fēng)格賴等應(yīng)用極架為廣泛，處應(yīng)用水平參差尋不齊。市場(chǎng)上帥目前各會(huì)種建筑鼻風(fēng)格打造均忠不純粹，品質(zhì)惹感體現(xiàn)訂不足。【園林展訂示】中高端項(xiàng)駝目開(kāi)始注跟重實(shí)景園隸林展示，疏對(duì)客戶有觸很大的吸游引力，特握色風(fēng)情比褲較突出美林湖愿畔美林湖鞠畔楚天都市茂佳園楚天都其市佳園荊州第一歲代園林展欠示荊州第二察代園林展字示園林打墨造是項(xiàng)抓目前期若展示的舞核心要士素，能愉提升客違戶對(duì)項(xiàng)沉目的價(jià)讓值感知套，本項(xiàng)巡壽目可在哪展示園白林風(fēng)情歡化方面得要跟隨可市場(chǎng)主滑流29【外立面申設(shè)計(jì)】現(xiàn)有樓園盤(pán)外立惜面設(shè)計(jì)鑰水平參床差不齊飽，空調(diào)圾位、管租線、電午梯等方堤面精細(xì)覆化程度申不夠天燃?xì)夤芫叩劳獍回?cái)層PVC套市場(chǎng)創(chuàng)辯新，觀釣光電梯某，增加其趣味性空調(diào)機(jī)位今外露，影線響美觀金江寶楚坻中央華府中央華府客戶愿意憐為合理的廚產(chǎn)品設(shè)計(jì)個(gè)埋單3031【戶型設(shè)銀計(jì)】開(kāi)始注霉重產(chǎn)品思贈(zèng)送，賤部分產(chǎn)充品出現(xiàn)矩設(shè)備平營(yíng)臺(tái)、入妖戶花園漂、空中遞花園等括大面積秀贈(zèng)送31楚天都市佳園設(shè)備平臺(tái)入戶花園空中花園景湖美林湖畔當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品宮創(chuàng)新以贈(zèng)摔送為主，稅一般有陽(yáng)恰臺(tái)面積一彎半贈(zèng)送；部分產(chǎn)項(xiàng)品出現(xiàn)咽了入戶縣花園、暑空中花排園等贈(zèng)籍送，可煙改造為殊功能空耽間，實(shí)唱用性較屑強(qiáng)。面積贈(zèng)送白作為荊州偶房地產(chǎn)市泛場(chǎng)的加分淺項(xiàng)已經(jīng)得曲到客戶追辛捧【小結(jié)】細(xì)節(jié)決定偏成敗，我研們可在客惡戶強(qiáng)感知姓產(chǎn)品細(xì)節(jié)停上入手，迅進(jìn)行市場(chǎng)罰超越32建筑風(fēng)格產(chǎn)品細(xì)節(jié)園林展修示產(chǎn)品設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)市場(chǎng)上風(fēng)權(quán)格多樣化菌，中高端志項(xiàng)目以新毛古典主義競(jìng)為主中高端姓項(xiàng)目開(kāi)鹽始注重但實(shí)景園辱林展示繼，對(duì)客到戶有很六大的吸地引力，不但缺乏碼特色風(fēng)補(bǔ)情。中高端項(xiàng)紋目產(chǎn)品設(shè)窮計(jì)水平參輪差不齊，傭部分細(xì)節(jié)愛(ài)精細(xì)化程霧度不夠注重面夢(mèng)積贈(zèng)送場(chǎng)，出現(xiàn)入穩(wěn)戶花園羊、空中品花園等恭大面積涉贈(zèng)送突破點(diǎn)我們采用茫新古典主瞇義緊跟市納場(chǎng)主流我們結(jié)噸合西干拋渠，打法造自身旅特色風(fēng)右情園林注意客芝戶可感撐知的細(xì)金節(jié)設(shè)計(jì)侍，如外相立面、干空調(diào)機(jī)株位做設(shè)備平訓(xùn)臺(tái)、入戶雞花園贈(zèng)送33湖北·荊掏州201葵2-09-1塵2客戶分析34荊州市押場(chǎng)客戶投資類客拿戶極少，扔占比不到10%；各樓盤(pán)自住客戶清占比普遍擔(dān)在90%以上，主要水包括以甲下類型羽：荊州本地檔客戶：此沉類客戶占克比約55%，以公務(wù)屋員、事業(yè)傭單位群體旦、生意人齊、企業(yè)人董員等較有趙實(shí)力的客棉戶為主；返鄉(xiāng)置易業(yè)群體葬：此類刷客戶占鍵比約30%；進(jìn)城客戶恥：此類客系戶占比約15%，包括荊欣州下屬松磚滋、公安法、江陵等短縣居民【荊州中高笛端客戶情歷況】以自住貌客戶為躬主，投焦資客處打于萌芽足階段，侵中高端殺客戶主館要來(lái)源號(hào)于效益嘴好的企星事業(yè)單撤位、公脂務(wù)員以睡及私營(yíng)猜業(yè)主、葛小生意盈人34【荊州銜中高端度客戶敏訂感點(diǎn)】中高端客護(hù)戶置業(yè)敏圖感點(diǎn)為：竄地段>配城套>園林祥>物業(yè)服稅務(wù)35購(gòu)房因得素分析靜：周邊配套懸、小區(qū)環(huán)著境是大部走分居民購(gòu)疑房時(shí)首要?dú)W考慮的因倍素；地段、努升值潛蘇力為居睡民投資扶購(gòu)房的舉關(guān)鍵考斗慮因素登，而非協(xié)居住性懸購(gòu)房的霜重要影甩響點(diǎn)；物業(yè)服狗務(wù)，越耗來(lái)越受岔到居民爆的關(guān)注脫，老社喪區(qū)物業(yè)血服務(wù)不房誠(chéng)到位，閉催生了射部分居史民對(duì)未獎(jiǎng)來(lái)居住區(qū)社區(qū)物獨(dú)業(yè)服務(wù)巴的高要哄求。地段：我們是溝位于荊反州金三株角地帶旅，交通鈴便利配套：我們是伴新老城叛交匯處鋼，既享萍老城配圓套又有身新城利沾好園林：我們擁黃有西干君渠市政想公園，瀉項(xiàng)目?jī)?nèi)該部的組插團(tuán)景觀至園林物業(yè)服務(wù)仰：我們后期煮可引進(jìn)知錫名物管公縮慧司我們擁嚼有什么綿，是否膀可承接策？我們具備惰條件迎合帆客戶敏感摔點(diǎn)，承接把需求【中高名端客戶深需求面刊積分析躬】中高端菌客戶需班求集中跌在10粥0-1務(wù)20平婚米戶型36戶型面積燃段傾向：100藝-12前0平米為目很前居民的線主力需求陜面積段（33%）；其次為90-泥100平米的面叨積段占比蝕達(dá)到了21%；部分客戶園對(duì)120-拍140平米面之積段也頭有部分搞客戶需谷求；深度訪談紐奉：換房的話攜，120平米的麻兩房、沒(méi)三房就世差不多緣瑞了，現(xiàn)哲在我們鳴這樣的進(jìn)家庭就觀這樣的貧面積三腥個(gè)房就膛夠了；——公務(wù)員斃張先速生50歲在滿足90/棄50限制條繩件下，撒盡可能建的增加100-蝕120平米戶蠢型，適宿當(dāng)設(shè)置90-晴100和120訴-14嶄0平米的留戶型【需求劈燕產(chǎn)品分倦析】中高端客緣瑞戶明顯對(duì)悼舒適度指大標(biāo)：客廳每（29%垮）和陽(yáng)臺(tái)自（28%碗）有較大雕的關(guān)注，闊而對(duì)臥室虛、書(shū)房等仇的大小并剛無(wú)面積要載求，僅為如功能性考貍慮37深度訪談左：客廳大一件點(diǎn)，臥室辭大不大倒算無(wú)所謂，議可能年輕炮人希望主局臥大一點(diǎn)臟吧。陽(yáng)臺(tái)浴肯定要有恥，要大一躬點(diǎn)，可以緞在陽(yáng)臺(tái)上逃面曬太陽(yáng)脂看風(fēng)景就蜘很好…——?jiǎng)⑴?0歲（住我荊州區(qū)）空間優(yōu)蓬化：大陽(yáng)臺(tái)和陰客廳寬敞是絕大部診分荊州市潛民的敏感丈點(diǎn)；而臥室主第要為功能探性布局，族對(duì)面積大飛小并不太嶄關(guān)心；盡量擴(kuò)大強(qiáng)客廳及陽(yáng)估臺(tái)的尺度孕，同時(shí)滿姑足臥室等乏空間的功咸能性需求【小結(jié)綁】緊抓中飼高端客衫戶，迎號(hào)合客戶漂敏感點(diǎn)38中高端客蜘戶情況客戶中高端夫客戶敏焦感點(diǎn)需求面積需求產(chǎn)品以自住客飽戶為主，潑投資客處蒼于萌芽階汁段，中高副端客戶主綿要來(lái)源于士效益好的脊企事業(yè)單乘位、公務(wù)巴員以及私寄營(yíng)業(yè)主、脖小生意人地段>配套>園林>物業(yè)服務(wù)中高端墨客戶需貞求集中迅在100-窯120平米戶治型對(duì)產(chǎn)品堵功能性嗓需求：簡(jiǎn)客廳>陽(yáng)臺(tái)>臥室>書(shū)房突破點(diǎn)企事業(yè)評(píng)單位、懸公務(wù)員豈以及私速營(yíng)業(yè)主野、小生丘意人是短我們的慮主抓客港戶做精致娃園林，偽提供給魔客戶高朱品質(zhì)物賴管在90/5糕0限制下，膊盡可能增宰加100幣-12簽0平米戶型戶型設(shè)雜計(jì)上突奏出大客嗽廳的設(shè)抽計(jì)39湖北·栗荊州201常2-09-1芝2競(jìng)爭(zhēng)分析【競(jìng)爭(zhēng)圈種層界定】站位第左一梯隊(duì)鐘，我們娛的競(jìng)爭(zhēng)右對(duì)手為昂楚天都啦市佳園摸及外來(lái)斯品牌開(kāi)蓮發(fā)商（必萬(wàn)達(dá)、姓綠地、謎恒大）40楚天都市佳園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本項(xiàng)目一路之隔目前人氣旺大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綠地恒大競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：走高性價(jià)比路線極致化外豪對(duì)三四線城市客戶殺傷力大競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：具備江景資源高端項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：強(qiáng)城市屬缸性多物業(yè)捏復(fù)合驅(qū)執(zhí)動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：規(guī)模大獲，共430畝城市綜范合體高處端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓宮盤(pán)選擇乞維度：裝開(kāi)發(fā)周鑄期重疊偽、價(jià)值開(kāi)站位類痕似、區(qū)郵域有競(jìng)高爭(zhēng)關(guān)系襄陽(yáng)綠地宜昌恒綁大41楚天都市慢佳園競(jìng)爭(zhēng)筆策略第一劍豎—“足?！闭故敬蛟煊上頎I(yíng)銷中鋸心、噴喚泉廣場(chǎng)毫、永久病園林、顯西干渠窮市政公烈園形成摩的前期拔展示區(qū)險(xiǎn)，將大氣洋恢弘的醋園林先個(gè)展示出紀(jì)來(lái)，在辭客戶中抹建立項(xiàng)權(quán)目的高抖價(jià)值感步知；42園林展示姐區(qū)我當(dāng)時(shí)悠開(kāi)車經(jīng)沒(méi)過(guò)這邊蒼時(shí)就被駛楚天都松市佳園請(qǐng)大氣的記展示所擋吸引了鞭，然后量在周末次抽空過(guò)搶來(lái)，這抽邊的銷斗售帶我伏看了下聯(lián)園林，慌我也覺(jué)裳得不錯(cuò)蜻，小孩灘子也可額以有娛立樂(lè)設(shè)施緒玩。——楚天都詳市佳園愉何女士關(guān)鍵點(diǎn)飽：1、打造么項(xiàng)目高露品質(zhì)感降，適度轟超越楚宋天都市貢佳園展母示區(qū)2、后期宣她傳突出項(xiàng)蓋目園林永板久保留，狼利用永久性打睛壓楚天臨垃時(shí)性第二劍金—“大油”園林采用組團(tuán)蛛式規(guī)劃布捷局，組團(tuán)俯間形成圍名合式強(qiáng)風(fēng)表情感的集濱中公園綠話地，使其細(xì)成為項(xiàng)目跟的標(biāo)簽，轎并且為每狠期開(kāi)盤(pán)打糾造亮點(diǎn)43關(guān)鍵點(diǎn)檢：1、組團(tuán)式佛布局，圍老合式組團(tuán)靈園林2、打造容項(xiàng)目標(biāo)商簽——?dú)W陸風(fēng)樂(lè)情公園銷地產(chǎn)羅馬組團(tuán)倫敦組怒團(tuán)巴黎組驢團(tuán)玫瑰公盡園米蘭公園凡爾賽公越園44第三劍—迎“優(yōu)”戶晨型通過(guò)贈(zèng)送碎和面積控星制兩個(gè)方沾法，在保論證功能性記和舒適性姥的前提下炭，做到產(chǎn)洲品總價(jià)小傅于楚天都損市佳園戶爺型關(guān)鍵點(diǎn)：1、戶型迎補(bǔ)缺，嘆項(xiàng)目增峽加75平米兩房銷和110~惰115平米左右膽三房產(chǎn)品2、90平米兩輸房通過(guò)羞贈(zèng)送做李到2+1，向楚擇天看齊粘，邊套孝的戶型鞠要南北飼通透3、110~楊115平米左驢右三房肯突出功糕能性，隆做到南盡北通透罰，面積積小于楚么天三房4、130溉~14夫0平米三房錫通過(guò)贈(zèng)送蓮做到四房階，與楚天4房相比壯舒適性午高，且揉面積小5、160平米舒適臣四房，舒獵適性強(qiáng)與誦楚天，且致數(shù)量少，雅后期銷售民難度小楚天都市逃佳園戶型丟受90/5薯0限制，饑前期以90平米2+1房為主獻(xiàn)，后期男推出的硬戶型以夫三房和體四房為畢主，將戲會(huì)出現(xiàn)茄部分160平米大戶炸型；項(xiàng)目201盤(pán)4年入市時(shí)甩，將先推表中小戶型量，與楚天抬形成差異滋化，后退芽大戶型；45第四劍—“廣”宣般傳施工階段瞇充分利用燦圍擋宣傳咐項(xiàng)目綜合盟體的城市訪屬性，通雁過(guò)各類媒暈體廣告持壘續(xù)宣傳項(xiàng)拳目，全城罰造勢(shì)，為騙項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)涉熱銷創(chuàng)造邀條件關(guān)鍵點(diǎn)舒：1、施工忘圍擋和攪戶外廣獻(xiàn)告時(shí)換掙時(shí)新；2、電視掩、報(bào)紙續(xù)廣告全載年不斷未；3、分別于針對(duì)不戚同節(jié)點(diǎn)稼釋放及沿時(shí)信息哥，保證爭(zhēng)項(xiàng)目市堡場(chǎng)熱度振。46第五劍—“精”落樣板房項(xiàng)目?jī)?nèi)會(huì)典型戶廚型均做輸一套樣留板房，抓裝飾精堵細(xì)化，旨實(shí)景展植示未來(lái)陶生活場(chǎng)棍景，提濤高客戶降感知度中，與楚校天形成贏差異化關(guān)鍵點(diǎn)仆：1、本項(xiàng)目鋒精裝修樣私板房，打嚇贏針楚天虛都市佳園精無(wú)樣板房螺；2、每一個(gè)偽組團(tuán)的樣西板房風(fēng)格霧選取結(jié)合噴當(dāng)期園林丙特點(diǎn)，打抓造優(yōu)美居退住氛圍；47【楚天都閱市佳園純競(jìng)爭(zhēng)策抄略小結(jié)】在與楚岸天都市堤佳園貼雜身競(jìng)爭(zhēng)案中，從蒸規(guī)劃、斯園林、辦營(yíng)銷、術(shù)產(chǎn)品中嗽發(fā)力，慮打造自蜻身亮點(diǎn)閑，做到躬人無(wú)我場(chǎng)有，人筒有我優(yōu)須，在未狂來(lái)競(jìng)爭(zhēng)叫中取勝1、本項(xiàng)目注精裝修樣遼板房，打役贏針楚天喂都市佳園宗無(wú)樣板房濟(jì)；2、每一個(gè)帽組團(tuán)的樣懇板房風(fēng)格優(yōu)選取結(jié)合椅當(dāng)期園林機(jī)特點(diǎn)，打獄造優(yōu)美居姿住氛圍；打造項(xiàng)殖目特點(diǎn)你無(wú)我有你有我優(yōu)超越楚泊天【萬(wàn)達(dá)忘競(jìng)爭(zhēng)策限略1】根據(jù)萬(wàn)達(dá)淋進(jìn)入三四賄線城市的誓規(guī)律，定雷位于中高疲端，走城鑰市綜合體釣路線，重猴商業(yè)輕住劫宅48宜昌萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)依鳳托成熟惰的城市汁配套及攝其商業(yè)肺運(yùn)營(yíng)能理力，重酸商業(yè)，含輕住宅春，住宅腫品質(zhì)度鏡一般，秩我們可較在產(chǎn)品魯細(xì)節(jié)上綠超越，盟主打品識(shí)質(zhì)襄陽(yáng)萬(wàn)美達(dá)【萬(wàn)達(dá)冠競(jìng)爭(zhēng)策息略2】住宅架在柄商業(yè)上面敬，環(huán)境嘈襖雜，居住喚環(huán)境不純流粹，我們看可打造優(yōu)識(shí)美生態(tài)環(huán)害境社區(qū)，乎打造居住秀典范社區(qū)49住宅架在穩(wěn)商業(yè)上面峰，居住氛進(jìn)圍不純粹走客群文差異化躲路線，仍我們主厘抓環(huán)境鹽敏感型新客戶，買對(duì)環(huán)境伍、產(chǎn)品論舒適性濾有追求暮的客戶俊，樹(shù)立堡居住典碰范無(wú)組團(tuán)飛式園林導(dǎo)布局【萬(wàn)達(dá)活競(jìng)爭(zhēng)策帳略3】萬(wàn)達(dá)產(chǎn)于品系面咽積較大遼，90拖~10絲式0平米聰?shù)膬煞跨P、12柱0~1尾40平舊米三房餡、16伸0平米邁四房，衛(wèi)我們的耽戶型應(yīng)療該和其跑差異化50139m2三房三房139m2三房166m23+1房166m23+1房121m2三房119m2三房102m2二房89m2二房我們可貍以與萬(wàn)訓(xùn)達(dá)在戶店型配比豆上進(jìn)行駛差異化禽設(shè)置，翅增加100視~12志0平米三頓房產(chǎn)品轟，控制譯兩房和是四房產(chǎn)挖品的面艘積段宜昌萬(wàn)燙達(dá)【萬(wàn)達(dá)競(jìng)山爭(zhēng)小結(jié)】抓住萬(wàn)達(dá)累輕住宅的燙弱點(diǎn)，打鉤造純粹居夢(mèng)住典范社疼區(qū)，產(chǎn)品屈的戶型進(jìn)厲行差異化葛設(shè)置51打擊弱點(diǎn)根據(jù)萬(wàn)詳達(dá)進(jìn)入帽三四線雷城市的粗規(guī)律，獵定位于攤中高端蛾，走城搶市綜合端體路線伙，重商料業(yè)輕住輛宅；萬(wàn)達(dá)住其宅品質(zhì)隊(duì)一般，擁我們可確提升項(xiàng)圍目品質(zhì)儉進(jìn)行超遣越打造居汪住典范彩社區(qū)住宅架在拒商業(yè)上面里，環(huán)境吵握鬧，居住臨環(huán)境不純厘粹，我們竊可打造優(yōu)內(nèi)美生態(tài)環(huán)攀境社區(qū)走客群差控異化路線爬，我們主驅(qū)抓環(huán)境敏須感型客戶翁，對(duì)環(huán)境稻、產(chǎn)品舒令適性有追梳求的客戶突破點(diǎn)園林：組團(tuán)式PK無(wú)集中授園林展蹄示居住舒虛適度：宜居社鎮(zhèn)區(qū)PK鬧市商業(yè)逢居住區(qū)戶型：與萬(wàn)達(dá)蛇在戶型幸配比上接進(jìn)行差饞異化設(shè)駝置，增崗加100~完120平米三房偽產(chǎn)品，控描制兩房和零四房產(chǎn)品揮的面積段【綠地競(jìng)趨爭(zhēng)策略1告】綠地以緣瑞超高層何地標(biāo)建臘筑提升惱項(xiàng)目?jī)r(jià)澡值，寫(xiě)賞字樓驅(qū)占動(dòng)的綜擔(dān)合體帶難動(dòng)銷售宋，但其濟(jì)周邊環(huán)在境差、請(qǐng)配套不驚成熟，采我們可斥超越52我們應(yīng)打腐造環(huán)境舒餅適型居住石社區(qū)，整踐合周邊配寧套（科教侵文衛(wèi)資源籍）【綠地戶競(jìng)爭(zhēng)策運(yùn)略2】綠地產(chǎn)品臨線注重產(chǎn)徐品舒適性猴，一房為狡60平米陷，兩房面析積為90醒~100知平米，三小房產(chǎn)品面毀積為13怕0~14派0平米，天四房面積婦為170廚平米53增加100~聲120平米三房剝產(chǎn)品，控水制兩房和津四房產(chǎn)品夏的面積段碌，不做一酒房產(chǎn)品【恒大競(jìng)盤(pán)爭(zhēng)策略】恒大進(jìn)入邁三四線策殖略為城郊掃拿地+純藥住宅+偽廊豪+精裝騎修+低價(jià)拉，走性價(jià)油比路線，灣快速走量典，我們可欠利用自身客配套打贏基競(jìng)爭(zhēng)54我們盡總享老城征配套及傘新城利蜓好，未截來(lái)區(qū)域跟商業(yè)及鏟生活配飽套成熟競(jìng)，可整泥合周邊寫(xiě)資源打靜贏競(jìng)爭(zhēng)逆！宜昌恒大僑綠洲宜昌中心儲(chǔ)區(qū)恒大綠洲宜昌郊佩區(qū)【恒大競(jìng)陵?duì)幉呗?懷】戶型面積貿(mào)兩頭大、波中間小，葵大戶型1跑50-4樸10平米播及小戶型羅79-9澇0平米，映緊湊戶型寇僅119丹平米三房55戶型差異齡化，增加110平米左圈右緊湊礙三房產(chǎn)駁品，控糾制兩房喇和四房粗產(chǎn)品的先面積段【綠地、誓恒大競(jìng)爭(zhēng)搜小結(jié)】在區(qū)域瓣區(qū)位、巴配套、縫戶型結(jié)京構(gòu)上打霧贏競(jìng)爭(zhēng)56區(qū)位恒大、綠頃地以城郊煮拿地居多扔，區(qū)位條昂件一般突破點(diǎn)區(qū)位：蜻在營(yíng)銷咱上強(qiáng)化另自身區(qū)廊位條件在，荊州董金三角純地帶配套：整揉合周邊配革套資源（鴉商業(yè)、科已教文化資束源）戶型結(jié)腰構(gòu)：增束加100~把120平米三汽房產(chǎn)品讀，控制繩兩房和龍四房產(chǎn)忘品的面鉗積段，藍(lán)不做一面房產(chǎn)品配套城郊地中帶配套釀成熟度訴低，檔棍次低戶型結(jié)構(gòu)均以大抖戶型為誓主，小貿(mào)戶型較略少緊湊小漫三房較殺少57【競(jìng)爭(zhēng)層味面小結(jié)】體七傷拳打擊對(duì)手蔑，引領(lǐng)未飽來(lái)10年蕩荊州居住記典范，重升塑城市價(jià)凈值七傷拳園林風(fēng)諒情化規(guī)劃組霧團(tuán)化產(chǎn)品設(shè)悶計(jì)精細(xì)成化戶型設(shè)胖計(jì)差異牽化營(yíng)銷一體鏡化做組團(tuán)面式布局來(lái)，形成漏集中的鉗組團(tuán)園睜林，提堂高項(xiàng)目含居住品握質(zhì)迎合客戶雙敏感點(diǎn)，繪做足園林懸展示，做朵永久性的于風(fēng)情園林注意外恩立面的謊設(shè)計(jì)，昆隱藏空鑄調(diào)機(jī)位收、天然豎氣管道折等細(xì)節(jié)策處理補(bǔ)缺市更場(chǎng)100-期120平米緊湊孩三房戶型奪；控制兩房井和四房產(chǎn)層品面積段抬，不做一場(chǎng)房產(chǎn)品以綜合體綱形象引爆濫市場(chǎng)，住姜宅做體驗(yàn)蒸式樣板房配套齊全伍化沙北新茂區(qū)配套釀資源、略周邊商束業(yè)資源寫(xiě)、政府極資源、哪教育資襲源、西擱干渠資基源等戶型設(shè)屑計(jì)舒適擦化進(jìn)行戶型灶創(chuàng)新，做昏雙陽(yáng)臺(tái)或諷三陽(yáng)臺(tái)大戶型以T2、T4為主，疏保證產(chǎn)角品舒適棋性，并膨布置在餃景觀價(jià)驕值最高殲處58案例分析黃岡保利湊一號(hào)金家新都中匯宜昌紫晶劃城4我們的優(yōu)停勢(shì)是什么如何解尸決困難我們的挑換戰(zhàn)是什么項(xiàng)目整證體定位項(xiàng)目發(fā)噴展策略物業(yè)發(fā)展獸建議案例分寧析59案例選取縱的原則：在三四線宿城市中，均標(biāo)桿項(xiàng)目打造領(lǐng)先嫂型產(chǎn)品，葵實(shí)現(xiàn)高價(jià)宴高速案例研究改的切入點(diǎn)殃：在當(dāng)?shù)厥∈袌?chǎng)處逮于初級(jí)泥階段的誼情況下鉛，如何桂打造領(lǐng)害先型的烤產(chǎn)品，霧實(shí)現(xiàn)高仔價(jià)高速案例研究——通過(guò)對(duì)三瓜四線城市使標(biāo)桿項(xiàng)目翼的研究，尋探尋標(biāo)桿賣項(xiàng)目打造渡關(guān)鍵點(diǎn)601、價(jià)格綿實(shí)現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)均叮價(jià)4605元/㎡，全市價(jià)您格標(biāo)桿高于黃秋岡201鴨1年整體均護(hù)價(jià)342岡2元/㎡約1183元/㎡2、銷售選實(shí)現(xiàn)：2011年年去化3.17萬(wàn)方，全小市排名第懶五3、品牌實(shí)絕現(xiàn)：建立保咱利在三恢、四線械城市的盜高端、泉絕對(duì)領(lǐng)丈導(dǎo)者地被位；為徐保利后哭續(xù)進(jìn)入徹其他三皇四線城鍋市打下翻堅(jiān)實(shí)的咐基礎(chǔ)黃岡保利占一號(hào)611、地段?！?xiàng)目保位于兩條罰市政干道冊(cè)交匯處，滿且處于城柜市發(fā)展主冠軸上，目墊前為黃岡棗主流商務(wù)決圈壹號(hào)公館呈占據(jù)城市染核心地段糟，具有不澤可復(fù)制的提中心區(qū)位糠優(yōu)勢(shì)：兩條市政貫主干道：化黃岡大道灣和東門(mén)路鉗為黃岡主托要是市政衰干道，項(xiàng)涉目位于干漠道交匯處殼，交通通擺達(dá)性良好晌；城市發(fā)展而主軸：黃射岡城市規(guī)嬸劃沿東門(mén)補(bǔ)路向東發(fā)找展，項(xiàng)目咳位于東門(mén)俗路上，坐卵享城市發(fā)嶼展機(jī)遇；核心商圈右：項(xiàng)目位瓶于黃商背慢后，緊靠仁武商量販償、通訊廣獻(xiàn)場(chǎng)、中商編百貨、奧庸康步行街狼，為黃岡窮核心商圈廁。黃岡大道東門(mén)路核心商圈622、品牌狂——上市拴央企，實(shí)敬力雄厚；波全國(guó)布局譯，開(kāi)發(fā)理義念先進(jìn)保利地產(chǎn)銀的品牌價(jià)恐值體現(xiàn)：企業(yè)榮譽(yù)體：大型國(guó)金有房地產(chǎn)摟企業(yè)，國(guó)撇家一級(jí)房幼地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隱資質(zhì)企業(yè)敲。國(guó)有男房地產(chǎn)企蒙業(yè)綜合實(shí)灰力榜首，休并連續(xù)四患年蟬聯(lián)央企房地俊產(chǎn)品牌價(jià)食值第一名。品牌價(jià)赴值：“卷中國(guó)房劑地產(chǎn)T梳OP1屆0”項(xiàng)嘉目組最煎新發(fā)布驢的研究繩成果，壇201句0年?？祭禺a(chǎn)崖品牌價(jià)雙值達(dá)到136械.89路億元，同比增淋長(zhǎng)51%嘉，成為“跨行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)欣力品牌”隙。品牌理念悔：“和者蜓筑善”，從關(guān)注尚產(chǎn)品和業(yè)滴主生活層域面向更深耀廣的企業(yè)合社會(huì)責(zé)任稠、企業(yè)使圾命、企業(yè)蓄文化和價(jià)戰(zhàn)值觀的層鞭面延展。黃岡201救0上市房企淘排名十八年算，二十呆五城633、規(guī)劃適建筑——哥圍合式布豎局，締造姜現(xiàn)代鄰里么空間本項(xiàng)目因盟地制宜，軌采取圍合臺(tái)式建筑布據(jù)局，建筑尿圍繞中心廳環(huán)境而設(shè)肯計(jì)，其優(yōu)它勢(shì)為：能形成攜有效的炒社區(qū)邊材界，創(chuàng)豬造領(lǐng)域巾感和歸練屬感，鍋符合人叫對(duì)家的很心理需蛇求；拔高建筑份，形成大吐尺度樓間突距，以打牙造高檔園厭林景觀；建筑圍突繞中心鄉(xiāng)豐園林分蘆布，保會(huì)證戶戶堤有景，綿資源均環(huán)好；有利于屬安全和汽管理。4、園林弊景觀——曠中央園林柔景觀設(shè)計(jì)瓜，充分利帥用景觀資雪源，擴(kuò)大曬觀景視野厘，保證戶胞戶臨景，罵戶戶觀景64中央景觀5、產(chǎn)壩品——嘩戶型設(shè)煤計(jì)方正造，南北條通透，威功能分個(gè)區(qū)合理籍且具有扮變換性杏，贈(zèng)送趨面積較瘋多，實(shí)伍用率高6585㎡B稻2：戶型方優(yōu)正，動(dòng)單靜功能蝴分區(qū)無(wú)過(guò)長(zhǎng)毫的過(guò)道嬌產(chǎn)生空旬間浪費(fèi)仰，實(shí)用問(wèn)率較高主臥和客箭廳能保證是南向設(shè)置120㎡逆D1：南北通透主臥的尋轉(zhuǎn)角窗酒擴(kuò)大觀炕景視野北向獨(dú)朋立的工擁人房可殺作為儲(chǔ)懸藏間或浩和陽(yáng)臺(tái)懸配合使田用形成稈一個(gè)多探變功能浸的空間123㎡堪C1：大面寬間短進(jìn)深移有利于隆房間的夕通風(fēng)采促光主要功能萌分區(qū)全南煌向設(shè)置，升使最大功暗能南向化空中花狂園的設(shè)符計(jì),三房變四己房150江㎡C闖1：擁有獨(dú)立逆的電梯廳哲，雙入口澇設(shè)置南北通透房間主家要功能脅分區(qū)南潛向設(shè)置增送面積旅大，能夠役達(dá)到95%的得房露率功能空間貞尺度把握奶較好666、外立鋤面——A辮rt-匯Dec觸o建筑風(fēng)滲格，呈順現(xiàn)出前困所未有煉的莊重陰與典雅別，成為相黃岡名款副其實(shí)箱的恒久沉地標(biāo)7、商鞏業(yè)配套野——異蘇域風(fēng)情楚商業(yè)街骨，引進(jìn)鄙知名商鍋業(yè)品牌歌，填補(bǔ)煉黃岡商質(zhì)業(yè)市場(chǎng)特空白點(diǎn)67每一座芬城市，滾都有一胃?jìng)€(gè)街區(qū)寶為之代檔言保利一號(hào)晃公館，打忙造黃岡商惠業(yè)風(fēng)向標(biāo)品牌商業(yè)它強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐咳，開(kāi)創(chuàng)新覺(jué)的商業(yè)街辟區(qū)發(fā)展時(shí)足代……688、極致展醒示——異域風(fēng)情煮商業(yè)街、束地標(biāo)性精環(huán)神堡壘、擊住宅園林僅、樣板間浮、營(yíng)銷中腹心，給客城戶前所未籃有視覺(jué)沖氣擊精神堡壘風(fēng)情商業(yè)落街園林園林樣板間營(yíng)銷中集心699、物業(yè)礙服務(wù)——姥保利品牌步物業(yè)直管紋，為項(xiàng)目塑保值、增僚值保利物業(yè)肉：國(guó)家一五級(jí)資質(zhì)惡物業(yè)管恰理企業(yè)關(guān)、高端礦物業(yè)運(yùn)仍營(yíng)服務(wù)難專家、成中國(guó)物忙業(yè)管理別行業(yè)百羅強(qiáng)企業(yè)褲、最具換綜合實(shí)囑力物業(yè)猛管理企愈業(yè)、業(yè)袍主最滿瓣意物業(yè)炕管理企雙業(yè)、中耽國(guó)百?gòu)?qiáng)箱物業(yè)十掛大創(chuàng)新托管理優(yōu)宰秀企業(yè)五……業(yè)務(wù)范襯圍：主要分骨布在長(zhǎng)就三角和擱珠三角粉兩大區(qū)弱域，除宗管理?；世杂薪K項(xiàng)目外愿，全委蜂及顧問(wèn)俱項(xiàng)目6縫0余個(gè)永，其中撞，僅全尊委項(xiàng)目仔的管理喂面積就地達(dá)到了培800甘多萬(wàn)平豬方米浩；服務(wù)特參色：引入資把產(chǎn)管理場(chǎng)專家理甚念，在巷物業(yè)管里理服務(wù)總區(qū)域內(nèi)做，通過(guò)自各種方悠法，全深方位3訴60度瓣個(gè)性化縮慧服務(wù)，佳使該物證業(yè)保值劫、增值吳。保利文化廣場(chǎng)中信星光名庭保利山水城70①：成熟泰地段，委區(qū)域價(jià)諒值突出②：保利造，歇品牌極具春影響力③：強(qiáng)感知科顯性因竄素極致奪展示，討突顯社洞區(qū)高品社質(zhì)圍合式布按局，形成鑰中心園林把景觀，成碌就超大樓室間距高舒適蓋度、高苦贈(zèng)送、勒高實(shí)用便率戶型Art普-De受co建筑風(fēng)敏格，呈俘現(xiàn)出前彎所未有溝的莊重回與典雅脂，成為搏黃岡名亞副其實(shí)增的恒久圓地標(biāo)樣板間傻、風(fēng)情許園林、瓦售樓中名心極致躬展示，送給予客懼戶強(qiáng)力挽的視覺(jué)轉(zhuǎn)沖擊及造品質(zhì)感寫(xiě)知東門(mén)路，胡黃商購(gòu)物徑中心旁，坐黃岡的商以業(yè)中心地怪段，區(qū)域盤(pán)價(jià)值市場(chǎng)牌認(rèn)可度高央企實(shí)力沾開(kāi)發(fā)商，鉛品牌牽引衫力極高區(qū)域|品牌|產(chǎn)品|展示|配套，工具備城逮市高端下豪宅元擋素，有縱較好的敵市場(chǎng)牽婚引力④：高端、精塑致的配套澡服務(wù)精致風(fēng)情吹商業(yè)街，敏引進(jìn)屈臣凍氏等高端跟品牌店保利品牌牽物業(yè)直管黃岡保利漁一號(hào)成功迎點(diǎn)小結(jié)711、價(jià)格實(shí)錘現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)均價(jià)500瞎0元/㎡，蔡甸價(jià)押格標(biāo)桿高于周戶邊項(xiàng)目1200丘—190寇0元/平米2、銷售銹實(shí)現(xiàn)：年去化約5.5萬(wàn)方，去兇化速度居投蔡甸前列金家新都蹄匯7272占地面根積:200鈴96平方米建筑面灰積:104注888平方米輪（其中，描商業(yè)1.5萬(wàn)方）容積率：4.5綠化率：45%總戶數(shù):701戶停車位:337個(gè)項(xiàng)目地址：蔡甸新城菌區(qū)蔡甸廣怕場(chǎng)以南開(kāi)發(fā)商：武漢金連家房地氧產(chǎn)開(kāi)發(fā)達(dá)有限公援司物業(yè)管販理公司：武漢市安額家物業(yè)管違理有限公膽司蔡甸首怒個(gè)打造唐地中海捷精致園柏林、引蓋入分戶叫式新風(fēng)覺(jué)系統(tǒng)和扒地板采對(duì)暖的項(xiàng)嗎目，全陳面提升餃居者舒蒙適感營(yíng)銷中獲心蔡甸廣勢(shì)場(chǎng)項(xiàng)目位置效果圖731、園林：得直接拷貝桂萬(wàn)科高爾乘夫地中海負(fù)風(fēng)情園林赴，打造區(qū)醋域內(nèi)絕無(wú)程僅有的精筆致中心泳饞池景觀，緞拔升項(xiàng)目女高端形象742、高科吃技材料便：地暖漸、新風(fēng)掉系統(tǒng)、須智能信旺報(bào)箱在納項(xiàng)目中維的應(yīng)用港，在蔡艙甸尚屬鎮(zhèn)首例，娃給項(xiàng)目失打上了持高科技胳的烙印翼，奠定邁了高端駝樓盤(pán)的抵基調(diào)地暖新風(fēng)系統(tǒng)智能信報(bào)箱753、展示：遲通過(guò)合理腹的樣板間普設(shè)計(jì)，給省客戶展現(xiàn)胸未來(lái)便利慎溫馨的生老活場(chǎng)景，箏通過(guò)細(xì)節(jié)款展示促使蠻購(gòu)房者產(chǎn)崗生購(gòu)房沖待動(dòng)樣板間概開(kāi)放時(shí)裕，邀請(qǐng)饞業(yè)主脫宣鞋走上僻地板，萄親自感舊受新生汗活的愜親意。樣板間劇內(nèi)部通演過(guò)細(xì)節(jié)態(tài)勾勒未飄來(lái)居住枯夢(mèng)想，恒使購(gòu)房更者感受飾到尊貴峰服務(wù)品錘質(zhì)。76認(rèn)知途徑54%3%1%8%3%2%17%6%3%3%朋友介紹短信派單路過(guò)住附近戶外廣告早知老業(yè)主外展其他金家會(huì)”找啟動(dòng)儀式秀暨業(yè)主答然謝會(huì)金家會(huì)LOG解O發(fā)布、金釀家會(huì)權(quán)益鋒介紹；金家新?tīng)C品世紀(jì)芽廣場(chǎng)簡(jiǎn)誼介；金家業(yè)配主答謝道晚宴。金家新都航匯：朋友剖介紹是來(lái)?yè)茉L第一認(rèn)芹知途徑。金家會(huì)系列活動(dòng)鄰里節(jié)系列活假動(dòng)，如扶社區(qū)文舊化節(jié)、黎中秋燈遲謎會(huì)、蠅圣誕狂頑歡嘉年哭華等，禾是蔡甸便區(qū)最具詠影響力雁的社區(qū)賢文化節(jié)挪之一；建立“金家雨蔡甸同炕鄉(xiāng)會(huì)”，利用糟節(jié)假日，牲舉行圈層硬活動(dòng)，如賣端午聯(lián)歡滲會(huì)、中秋屈茶話會(huì)等陶；活動(dòng)期潑間，同鄉(xiāng)怒會(huì)會(huì)員購(gòu)衛(wèi)房時(shí)，可抗申請(qǐng)一個(gè)嚴(yán)點(diǎn)的同鄉(xiāng)童會(huì)會(huì)員團(tuán)楊購(gòu)優(yōu)惠。鼓勵(lì)商戶律加入金家會(huì)員魚(yú)店，利用爺商業(yè)建逼立業(yè)主箏專享的駱折扣服氏務(wù)，給驚業(yè)主優(yōu)皮惠的同枕時(shí)促進(jìn)陶業(yè)務(wù)的銅增長(zhǎng)；建立老帶新臥爬坡機(jī)碎制，鼓勵(lì)老火帶新。4、圈層座效應(yīng)：動(dòng)成立金賣家會(huì)，敞充分挖溪掘老業(yè)丘主，利聯(lián)用口碑井傳播提腐升項(xiàng)目版品牌知沖名度77①：園林②：高科技慢材料③：展示合理的凈樣板間床設(shè)計(jì)，敵通過(guò)細(xì)隙節(jié)展示勞促使購(gòu)或房者產(chǎn)居生購(gòu)房攪沖動(dòng)地中海風(fēng)破情園林，變打造區(qū)域庭內(nèi)絕無(wú)僅閥有的精致眼中心泳池鞭景觀，拔么升項(xiàng)目高偶端形象地暖、新旦風(fēng)系統(tǒng)、匠智能信報(bào)喚箱的應(yīng)用涌，給項(xiàng)目耗打上了高香科技的烙猴印園林|科技|展示|營(yíng)銷，連奠定城艦市高端碗豪宅形胞象④：圈層效應(yīng)利用口劫碑傳播責(zé)提升項(xiàng)摟目品牌模知名度滿足三暢四線城饅市客戶松的面子判感，圈輸層感的撒需求金家新都努匯成功點(diǎn)齒小結(jié)781、價(jià)格姿實(shí)現(xiàn)：實(shí)現(xiàn)均價(jià)950煤0元/㎡，宜昌皇價(jià)格標(biāo)攜桿2、品牌擇實(shí)現(xiàn)：奠定了三趟江在三四早線城市標(biāo)類桿的影響腐力宜昌紫盟晶城79位于宜束昌市傳乎統(tǒng)老商沿業(yè)區(qū)西移陵區(qū)，薄座落于栗宜昌百胞年老街——解放路，混地處宜昌初老解放路骨商圈的核痛心地段，負(fù)周邊圍繞鄉(xiāng)豐云集路、芽解放路、準(zhǔn)環(huán)城南路掠、中山路春、沿江大寨道等，堪挎稱宜昌的頁(yè)百年龍脈明吉地,承接風(fēng)嬌水地緣剪。一線臨江違，享受城辜市中心價(jià)辯值的同時(shí)及，擁有強(qiáng)摟勢(shì)自然景紡觀資源。1、地段——踞城市龍困脈，項(xiàng)目均位于百年挎老街解放海路，地處厭核心地段糕，坐擁城異市繁華，圖且一線臨片江802、園林魂：特邀孫數(shù)十位傷國(guó)際知許名設(shè)計(jì)前師，打劣造5000舌㎡超大空耳中花園櫻，為業(yè)鉤主營(yíng)造理出城市技中心住啄宅難能后可貴的厭豐富的顯社區(qū)自蕉然景觀8181134㎡三房：戶型方正見(jiàn)，功能分舅區(qū)合理無(wú)過(guò)長(zhǎng)游的過(guò)道變產(chǎn)生空初間浪費(fèi)胖，實(shí)用鳳率較高大觀景去陽(yáng)臺(tái)98㎡刮C1：大面寬臣短進(jìn)深束有利于稍房間的項(xiàng)通風(fēng)采堪光戶型方四正，動(dòng)餓靜分區(qū)大觀景臉陽(yáng)臺(tái)87㎡津C1：戶型方摘正實(shí)用開(kāi)，得房柔率較高功能空間燈尺度把握參較好3、戶型骨：戶型溝設(shè)計(jì)科若學(xué)合理映，方正尼實(shí)用，損戶內(nèi)無(wú)捏死角，礎(chǔ)得房率辟高達(dá)86.權(quán)2%以上82墻體使用億陶泥空心融磚，部分項(xiàng)墻體加厚津，全保溫課設(shè)計(jì)面板采用懶擠塑聚苯父板，可阻偷隔熱量門(mén)窗采用扛斷橋隔熱灣真空玻璃罰制作最大壇限度降低融噪音玻璃使恰用隔音潮隔熱防懷紫外線絨的高檔糟雙層中窩空LOW輔-E玻璃LOW-次E玻璃斷橋真某空玻璃擠塑聚園苯板4、建筑用溜材：高檔圾建筑材料團(tuán)的選用，極給予客戶草高舒適性暗居住的同凱時(shí)，制造樣營(yíng)銷噱頭835、樣板間：通過(guò)失合理的換樣板間墳設(shè)計(jì)，墨給客戶禽展現(xiàn)未成來(lái)便利盜溫馨的鴉生活場(chǎng)族景，通習(xí)過(guò)細(xì)節(jié)鈴展示促釋使購(gòu)房沒(méi)者產(chǎn)生詢購(gòu)房沖述動(dòng)84①：地段③：戶型④：用材高檔建筑異材料，給咸予客戶高亂舒適性居激住的同時(shí)澡，制造營(yíng)前銷噱頭500潮0㎡超大空中彩花園，打仇造城市中剝心住宅難涌能可貴的摸豐富的社罵區(qū)自然景埋觀戶型方正秩實(shí)用，高亡得房率區(qū)域|景觀|園林|科技|展示|營(yíng)銷，成傳就高端豪澆宅形象5：展示樣板間屢展示，亦通過(guò)細(xì)互節(jié)展示劃促使客肌戶產(chǎn)生梯購(gòu)房沖棄動(dòng)宜昌紫悠晶城成塊功點(diǎn)小掠結(jié)②：景觀一線江夾景，城擾市稀缺伏的強(qiáng)勢(shì)剛自然景米觀資源地處城市任百年老街陽(yáng)，解放路蠟，屬于城膨市核心地綁段，區(qū)域抹價(jià)值認(rèn)可久度高85標(biāo)桿項(xiàng)目焰成功點(diǎn)與娃本項(xiàng)目進(jìn)具行匹配，茅找出本項(xiàng)吵目可發(fā)力娘點(diǎn)86規(guī)劃方面規(guī)劃：句圍合式栽布局，打造組歡團(tuán)式中心秧景觀，超管大樓間距商業(yè)配套鎮(zhèn)：風(fēng)情式商高業(yè)街區(qū)，鵝引領(lǐng)全市漢商業(yè)走向?qū)⒌母叨松讨硺I(yè)物管服變務(wù)：專業(yè)、貼巧心的物業(yè)區(qū)管理團(tuán)隊(duì)柴，提升軟鞭性服務(wù)質(zhì)鉗量，為項(xiàng)較目保值、騾增值產(chǎn)品方面產(chǎn)品：在滿足濁基本功攀能需求鏟的同時(shí)門(mén)，強(qiáng)調(diào)惑戶型的舒適性高科技創(chuàng)：少量高科技夏材料的運(yùn)用派，如新船風(fēng)系統(tǒng)義、地板訪采暖、長(zhǎng)無(wú)線上池網(wǎng)，制反造可以燥炫耀的忌噱頭建筑外連立面：寬品質(zhì)感增的外立橋面，不建繡議用涂彼料，建錫議使用塞面磚，樣客戶實(shí)潔現(xiàn)所見(jiàn)白范圍內(nèi)魚(yú)采用干車掛石材樸，以提喂升品質(zhì)量感的直咽接感知妥力營(yíng)銷方面展示：極致展示典（風(fēng)情感、符號(hào)感強(qiáng)實(shí)景園丈林、樣板粒間等），胳打造全市最殿牛的營(yíng)銷中耐心展示：精仔裝酒店式牲入戶大堂，營(yíng)每造房子以壞外的第二齊客廳圈層傳播：充分句利用圈蔽層客戶尾的口口束相傳，灶傳播項(xiàng)懸目?jī)r(jià)值梨，滿足董三四線霸城市客占戶的面綢子感，控圈層感味的需求三四線渾城市客融戶注重伍項(xiàng)目給凱他們帶雨來(lái)的面墻子感，翠標(biāo)桿項(xiàng)翻目的發(fā)扁力點(diǎn)通鉛常是能想給予客愿戶強(qiáng)烈醒感知的筋外豪因您素87項(xiàng)目發(fā)世展戰(zhàn)略5我們的咱優(yōu)勢(shì)是性什么如何解決村困難我們的配挑戰(zhàn)是口什么項(xiàng)目整體悠定位項(xiàng)目發(fā)展排策略物業(yè)發(fā)展錦建議案例分膝析項(xiàng)目整體欄發(fā)展戰(zhàn)略約推導(dǎo)項(xiàng)目解摘讀目標(biāo)客戶畜界定項(xiàng)目發(fā)巷展戰(zhàn)略核心問(wèn)彎題如何競(jìng)爭(zhēng)萌突圍？如何揚(yáng)奸長(zhǎng)避短計(jì)？未來(lái)荊州住城市的發(fā)展主放軸，具有醉強(qiáng)勁發(fā)敗展勢(shì)頭概的政府主姨導(dǎo)型區(qū)風(fēng)域。荊州重點(diǎn)狼打造區(qū)域飲，屬于老析城進(jìn)入新則城和城外附進(jìn)入城內(nèi)居的門(mén)戶地桐段，未來(lái)熱襯點(diǎn)區(qū)域主惰干道旁，策無(wú)強(qiáng)勢(shì)景報(bào)觀資源的忽中等規(guī)模針項(xiàng)目中高端改泰善客戶作邀為項(xiàng)目的鴿核心客戶墓，實(shí)力剛射需客戶為款重要客戶爭(zhēng)，少量投要資客戶為剩偶得客戶整體戰(zhàn)略——總體占位應(yīng)及實(shí)施措企施站位市場(chǎng)蓮第一梯隊(duì)通過(guò)形象鄰、品質(zhì)展紋示項(xiàng)目外豪的特點(diǎn)，同利用市政盤(pán)公園、園艷林、戶型鹿提供給客泡戶有面子感、向居住舒適的產(chǎn)品觀；——引領(lǐng)未光來(lái)10年荊州居筍住典范，齊重塑城市音價(jià)值整體戰(zhàn)略項(xiàng)目占位項(xiàng)目如何越吸引中高脾端客戶？突破點(diǎn)園林風(fēng)情向化規(guī)劃組團(tuán)陡化產(chǎn)品設(shè)計(jì)衰精細(xì)化戶型設(shè)計(jì)具差異化營(yíng)銷一體輩化展示外迅豪化戶型設(shè)計(jì)徒舒適化90項(xiàng)目整霉體定位5我們的優(yōu)濕勢(shì)是什么如何解決冷困難我們的鞏挑戰(zhàn)是驚什么項(xiàng)目整體通定位項(xiàng)目發(fā)展柳策略物業(yè)發(fā)孕展建議案例分析項(xiàng)目定芳位推導(dǎo)邊：結(jié)合項(xiàng)目昌自身特質(zhì)稍、普適性愚客戶敏感族點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)頂突破點(diǎn)及漁戰(zhàn)略導(dǎo)出各項(xiàng)目定位91占據(jù)天時(shí)地利人和擁有西干渠資源，上蓋市政公園可與項(xiàng)目接駁外豪：園林，入口，外立面戶型舒適性以高形象、高品質(zhì)展示給客戶；以舒適戶型、組團(tuán)園林、便捷交通提供給客戶最宜居的產(chǎn)品；引領(lǐng)未來(lái)10年荊州居住典范，重塑城市價(jià)值客戶敏感點(diǎn)項(xiàng)目特質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)戰(zhàn)略配套齊全拌化、園林爪風(fēng)情化、朗規(guī)劃組團(tuán)?；a(chǎn)品排設(shè)計(jì)精細(xì)蛋化、戶型崖設(shè)計(jì)差異摸化、舒適施化、營(yíng)銷埋一體化荊州首由席城市唇公園地澆產(chǎn)92將開(kāi)啟拼荊州全端新生活呈方式、李開(kāi)啟一希座城市逐的宜居轟傳奇整體定位93巴黎盧霉森堡公禽園美國(guó)中體央公園東京上娛野公園悉尼海德承公園巴黎盧森眠堡公園放眼全比球，任香何一個(gè)礙城市的災(zāi)中央公狼園都是識(shí)城市價(jià)知值與生福態(tài)價(jià)值列的極致曲化融合!公園地產(chǎn)湖作為城市角與居住的療載體方興羞未艾……案名建議荊州中距央公園桿（荊州謹(jǐn)長(zhǎng)橋郡紡）94與自然疼融合的允默契，才是對(duì)節(jié)城市建蓄筑思想術(shù)的最高巧表達(dá)！95形象定位長(zhǎng)橋?yàn)榻缍?，原著歐銅洲…風(fēng)情園凝林，都皇市且收贈(zèng)藏……公園藏翻深邸，銳一府冠屋荊州！96公園地產(chǎn)/歐陸風(fēng)映情/皇家尊崇純正歐陸也風(fēng)情，感狹受皇家尊未崇，有一予種享受，非從此與生叢俱來(lái)。97都會(huì)秘境霉，見(jiàn)隱貴……98荊州天價(jià)地商業(yè)罵街/省運(yùn)會(huì)杠體育中梁心/沙市中學(xué)/南國(guó)家居MAL堆L/五星級(jí)涂酒店荊州天鹽地休閑俗商業(yè)體替驗(yàn)街，判感受不療一樣的慕異域風(fēng)腥情。繼絹承家族創(chuàng)榮耀，氏從孩子核開(kāi)始，波知名教惜育體系滔，鋪設(shè)木錦繡前具程。運(yùn)動(dòng)，醫(yī)周療，教育稠，成熟生乒活配套，甘成就完美找人生。優(yōu)質(zhì)配褲套，成汽熟生活咳之美客戶定程位荊州市簽各購(gòu)房舅階層特筑點(diǎn)如下躍：自主/討企業(yè)會(huì)赤所/養(yǎng)狼老度假職業(yè)特征改善型居摩?。ōh(huán)境畏/品質(zhì)）剛需/校首改剛需頂端產(chǎn)品朗，如晶葳鳳公館、中橋央華府、中高端樓鄉(xiāng)豐盤(pán)，如新恥城國(guó)際中等價(jià)例位樓盤(pán)乎，如佳撐境尚城低檔價(jià)位章樓盤(pán)，如遵菁菁家園大中型企煌業(yè)老板、商董事私營(yíng)業(yè)禾主、企鹽業(yè)中層踩、返鄉(xiāng)巷置業(yè)白領(lǐng)、令泛公務(wù)絕員群體翅、進(jìn)城廉客戶普通工置人20萬(wàn)陷以上10-辛20萬(wàn)5-10莫萬(wàn)5萬(wàn)以悅內(nèi)上中產(chǎn)羞階層高級(jí)財(cái)富競(jìng)階層中等收開(kāi)入階層普通收懼入階層收入水平置業(yè)目獨(dú)的選擇產(chǎn)品【購(gòu)買力】荊州存在者的大量以袋私營(yíng)企業(yè)憂主為主的成財(cái)富階層異，購(gòu)買力忌相對(duì)較強(qiáng)肉勁，成為醉高端消費(fèi)病的主力軍根據(jù)客戶耗關(guān)注因素訪及本項(xiàng)目戴特點(diǎn)，建嫌議重點(diǎn)鎖警定中產(chǎn)及釀中等收入挨階層客戶上中產(chǎn)階虎層頂級(jí)財(cái)富階層中等收俊入階層普通收入欺階層對(duì)環(huán)境技、服務(wù)吼的關(guān)注病度對(duì)交通、仇配套的關(guān)書(shū)注度根據(jù)本項(xiàng)掙目稟賦及非條件，建列議鎖定上金中產(chǎn)和中父等收入階乏層，并適租度抓住少蠢量高收入練的投資客刷戶，以擴(kuò)壤大客群厚戴度?？蛻魧诱臣?jí)越高鴉，對(duì)環(huán)常境和服語(yǔ)務(wù)的關(guān)成注度越根高；客蓄戶層級(jí)孕越低，兵對(duì)交通貢、配套園的關(guān)注具度越高謎?！究蛻舳ù椅弧烤珳?zhǔn)鎖晚定與本鍵項(xiàng)目所野在區(qū)域鄰實(shí)力三錄緣性關(guān)殺系的客瞞戶，重辛點(diǎn)關(guān)注忍外地返屋鄉(xiāng)置業(yè)劍以及進(jìn)取城客戶瞇人群，情適當(dāng)關(guān)忠注高端禍投資客令戶102邊緣客戶實(shí)力三緣征性客戶（65%）客戶特藏點(diǎn)：以周邊公樓務(wù)員、事敵業(yè)單位及緒生意人、票為子女購(gòu)趨買新房的泳年長(zhǎng)客戶齒為主，包怒括沙市中殃學(xué)、煙草雙局、國(guó)土社局等事業(yè)掉單位的競(jìng)卡爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)系的婚房置誘業(yè)客戶敏感點(diǎn)：品質(zhì)、暴區(qū)位配剖套、居門(mén)住環(huán)境需求產(chǎn)懂品：85-90㎡、11啄0-115㎡荊州投塔資客戶男（5%稍）客戶特染點(diǎn)：跟隨核心鬼客戶與重虜點(diǎn)客戶，丙看重升值胞潛力敏感點(diǎn)：投資客戶盒：升值潛會(huì)力、價(jià)格煎、產(chǎn)品形以態(tài)需求產(chǎn)送品：70-魯75㎡核心客戶重要客戶返鄉(xiāng)置業(yè)策、進(jìn)城客棕戶（30%）客戶特點(diǎn)津：從一、二轉(zhuǎn)線城市返懶鄉(xiāng)，能認(rèn)島同綜合體留的價(jià)值，益了解新區(qū)傅的未來(lái)發(fā)陰展價(jià)值，濱置業(yè)的主慕要目的是衡自住，同臘時(shí)有一定懼投資意識(shí)職、進(jìn)城客備戶：對(duì)進(jìn)顏城有一定也需求，價(jià)背格承受力泥有限，具顧有較強(qiáng)的躬面子感；敏感點(diǎn)：價(jià)格、子決女上學(xué)、呀功能、生糞活便利性產(chǎn)品：85-9掌0㎡、11轎0-12類0㎡核心客戶診為和本項(xiàng)領(lǐng)目所在區(qū)撈域產(chǎn)生三醫(yī)緣性關(guān)聯(lián)舟的客戶，與他們首要星考慮地段記、居住環(huán)土境、配套告服務(wù)該層次客汗戶屬于荊遵州的上中易產(chǎn)階層階漆段，希望喂擁有與當(dāng)貸前收入匹其配的住宅帳環(huán)境，置蓮業(yè)驅(qū)動(dòng)力謊為改善居扔住環(huán)境地段>>客戶敏類感點(diǎn)配套服務(wù)居住環(huán)咱境重要客詢戶為外走地返鄉(xiāng)哥置業(yè)以司及進(jìn)城暮客戶群乏體，他躬們考慮框總價(jià)的蠅控制，毛生活配離套的完狗善以及餃未來(lái)的摔升值潛救力外地返鄉(xiāng)導(dǎo)與進(jìn)城客漆戶在荊州幅屬于中高進(jìn)端客戶，將和荊州城褲內(nèi)客戶相暴比，具有宜更高的支剖付能力，姜但他們一祥般會(huì)在整確個(gè)城市進(jìn)季行選擇，森而不僅僅椅在區(qū)域范央圍內(nèi)部總價(jià)配套升值潛份力>>客戶敏感牙點(diǎn)價(jià)格投資客斤戶體是踩本項(xiàng)目康邊緣客儀戶，他訪們主要慌看重的穗是荊三角袋的未來(lái)能利好以朽及升值西潛力投資客戶僻和進(jìn)城客于戶都屬于杠較有實(shí)力友的人群，冠但由于項(xiàng)弟目所在區(qū)須位不屬于局下屬縣市嘗的輻射區(qū)輝域以及整麥個(gè)荊州投夸資客戶比餐例較低，優(yōu)故只能成瓜為邊緣客沫戶群體；升值潛力產(chǎn)品形態(tài)>>客戶敏陽(yáng)感點(diǎn)產(chǎn)品定位【產(chǎn)品經(jīng)定位原品則】綜合考哀量市場(chǎng)貪銷售、萌客戶需道求、競(jìng)騎爭(zhēng)分析申和項(xiàng)目然本體情嶺況，來(lái)瞇進(jìn)行合籍適的產(chǎn)匯品戶型骨配比107客戶需竟求分析項(xiàng)目本籌體情況市場(chǎng)上主理力戶型為80-別