大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告概述

大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究大慶城市概況房地產(chǎn)市場(chǎng)情況客群定位目錄大慶市概況

大慶，位于黑龍江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技產(chǎn)業(yè)著稱的新興城市，是中國(guó)最大的陸上油田和重要的石油化工基地。五十年來(lái)，累計(jì)為國(guó)家貢獻(xiàn)原油二十多億噸，上繳利稅一萬(wàn)七千億元人民幣，出口創(chuàng)匯五百多億美元；先后榮獲聯(lián)合國(guó)迪拜改善居住環(huán)境范例獎(jiǎng)和中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)，并獲得中國(guó)內(nèi)陸首家“環(huán)保模范城市”。區(qū)位交通大慶位于哈大齊工業(yè)走廊中軸，東距哈爾濱、西距齊齊哈爾都僅有兩小時(shí)車程。境內(nèi)濱洲、通讓鐵路交匯，連接哈大齊三市的G015國(guó)道等公路網(wǎng)已經(jīng)形成，大廣高速公路正在緊張施工建設(shè)當(dāng)中?；拘纬闪艘源髴c為中心的“T字型”兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)帶。通過(guò)濱洲鐵路，從大慶可以到達(dá)蒙古和俄羅斯，經(jīng)松花江黃金水道也可直達(dá)俄羅斯，地緣和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是亞歐大陸橋的中轉(zhuǎn)站和黑、吉、內(nèi)蒙古三省區(qū)的交通樞紐。行政區(qū)劃大慶市現(xiàn)轄薩爾圖、龍鳳、讓胡路、紅崗、大同等五個(gè)行政區(qū)和肇州、肇源、林甸和杜爾柏特四縣。總面積2.1萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)5107平方公里。人口概況目前，大慶市非農(nóng)業(yè)人口136.8萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?9.3%，農(nóng)業(yè)人口140.43萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?0.7%，城鄉(xiāng)人口比為100：103，家庭總數(shù)達(dá)到了96萬(wàn)戶，戶均2.89人。男女性別比為102：100。氣候條件大慶市地處祖國(guó)北疆，四季氣候分明，年平均氣溫4.7攝氏度，無(wú)霜期134天，日照2658.1小時(shí)，年降水量351毫米，蒸發(fā)量1421.6毫升。氣候總體特征為：冬季寒冷有雪；春秋季風(fēng)多。大慶市概況大慶多元化經(jīng)濟(jì)格局漸行漸近

大慶經(jīng)濟(jì)根基在油，大慶的發(fā)展繁榮得益于油。經(jīng)過(guò)50年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，一枝獨(dú)秀、一柱擎天的產(chǎn)業(yè)格局正在悄然發(fā)生變化。2009年，全市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到2120億元，同比增長(zhǎng)12.1%。三次產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值80億元、1730億元、310億元，同比分別增長(zhǎng)13.5%、11.5%、16%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為3.8:81.6:14.6。描述產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段性特點(diǎn)，可概括為八個(gè)要點(diǎn)

是石油經(jīng)濟(jì)支柱作用依然強(qiáng)勁

是石化產(chǎn)業(yè)已成為接續(xù)產(chǎn)業(yè)的重要力量

是地方工業(yè)地位作用及貢獻(xiàn)份額不斷加大

是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重雖小但厚積薄發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯

是農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)牽動(dòng)作用進(jìn)一步加強(qiáng)

是裝備制造業(yè)蘊(yùn)涵著巨大的發(fā)展?jié)撃?/p>

是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷鞏固

是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快潛力大

大慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他城市對(duì)比分析

經(jīng)濟(jì)總量稍小人均較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)壯大的任務(wù)還很艱巨

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的壓力依然較大

投資率相對(duì)較低，預(yù)示著投資仍有很大增長(zhǎng)空間

商貿(mào)流通規(guī)模不大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生性動(dòng)力相對(duì)落后

經(jīng)濟(jì)外向度不高，產(chǎn)業(yè)調(diào)整的外部推力不夠強(qiáng)勁

可支配財(cái)力不多，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的基礎(chǔ)相對(duì)有限

大慶新城三大優(yōu)勢(shì)道路：對(duì)東風(fēng)新村緯三路、緯四路、緯五路、緯八路、緯九路、緯十路、經(jīng)五街、經(jīng)九街人行道、中寶路，以及市政府周邊的政府東街、政府西街、人民東路、人民西路、文華街、緯一路、體育街共十六條街路進(jìn)行改造。城建：為鞏固“三城”創(chuàng)建成果，提升城市形象，維護(hù)油田產(chǎn)能建設(shè)，消除安全隱患，市政府開(kāi)展了油田礦區(qū)環(huán)境綜合治理工作，對(duì)全市范圍內(nèi)影響油田產(chǎn)能建設(shè)及市容觀瞻的建筑物及其它構(gòu)筑物進(jìn)行拆除。本次治理共拆除68處違章建筑，總面積達(dá)2.2萬(wàn)平方米。地產(chǎn)：近年來(lái)，大慶市把房地產(chǎn)業(yè)作為重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育、扶持和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為改變城市面貌、改善人居環(huán)境、提供就業(yè)崗位、增加財(cái)稅收入的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在規(guī)范交易行為、繁榮活躍商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的同時(shí)，積極做好房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅的前置把關(guān)、評(píng)估、征收等工作，有效杜絕了房地產(chǎn)稅源的流失。大慶城市概況房地產(chǎn)市場(chǎng)情況客群定位房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)容積率物業(yè)類別入住時(shí)間面積目前狀態(tài)薩爾圖區(qū)

蘭德湖壹號(hào)

東方玫瑰園對(duì)面

待定1.3住宅2011年底待定新盤龍鳳區(qū)

濕地福苑

龍鳳外環(huán)東路邊

待定普通住宅待定新盤薩爾圖區(qū)

唐寧杰座

大慶實(shí)驗(yàn)中學(xué)東500米待定2011年待定新盤薩爾圖區(qū)

柏林春天開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)東

待定待定新盤其它區(qū)

明珠逸景

安達(dá)市北橫街與大慶路交界處

2300/㎡

2.1普通住宅2010年10月70-180平米在售讓胡路區(qū)

博奧國(guó)際

讓胡路區(qū)龍崗市場(chǎng)附近

6800/㎡

住宅商鋪2011年6月80-130平米在售薩爾圖區(qū)

維也納音樂(lè)花園

世紀(jì)大道

4800/㎡

復(fù)式現(xiàn)房49-64平米在售薩爾圖區(qū)

大唐世家

大慶市東風(fēng)新村緯八路75號(hào)

4800/㎡

3.64普通住宅80-90平米在售讓胡路區(qū)

東湖又一城

讓胡路區(qū)東湖創(chuàng)業(yè)大道旁

4600/㎡

0.89普通住宅2011年80-130平米在售讓胡路區(qū)

愛(ài)丁堡

讓區(qū)民營(yíng)科技園西臨規(guī)劃路

5200/㎡

1.2普宅/別墅2011年107-202平米在售薩爾圖區(qū)

錦江公館

大慶東風(fēng)新村人民東路

5000/㎡普通住宅現(xiàn)房163-184平米在售薩爾圖區(qū)

錦繡華城

大慶新村湖濱教師花園東側(cè)

4500/㎡

1.2住宅125-170平米在售薩爾圖區(qū)

萬(wàn)城華府大慶實(shí)驗(yàn)中學(xué)東500米5000/㎡住宅現(xiàn)房95-115平米在售薩爾圖區(qū)

城市之光

原歡樂(lè)居售樓處

9500/㎡1.05小高、別墅2010年不詳在售住宅項(xiàng)目信息

讓胡路區(qū)大慶片區(qū)--讓胡路區(qū)4500-6000元/平米薩爾圖區(qū)4500-6000元/平米大慶片區(qū)--讓胡路區(qū)讓胡路區(qū)解析：讓胡路區(qū)為大慶市主城區(qū)之一，是大慶的西城區(qū)，素有科研、文化中心區(qū)之稱。位于市境西北部，東與薩爾圖區(qū)、紅崗區(qū)接壤，南與大同區(qū)相連，西與杜爾伯特蒙古族自治縣分界，北與林甸縣毗鄰。大慶片區(qū)--讓胡路區(qū)讓胡路區(qū)均價(jià)5500元/平方米城區(qū)讓胡路區(qū)地址世紀(jì)大道旁三永湖區(qū)域起價(jià)均價(jià)4200/米開(kāi)發(fā)商恒新地產(chǎn)公司

建筑類型物業(yè)類別建筑綜合體建筑面積22萬(wàn)平方米開(kāi)盤時(shí)間2009年入住時(shí)間2009年世奧中心這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了大慶的三個(gè)“高度”——大慶第一個(gè)城市綜合體；大慶第一高樓和大慶第一的銷售速度，。世奧中心、世奧SOHO

A座和世奧SOHO

B座等三棟建筑組成了大慶第一個(gè)城市綜合體。大慶本地最高建筑不能超過(guò)99米，世奧中心的主體建筑高99米，如果再加上主體建筑上面的造型，世奧中心的實(shí)際高度為103米。20天銷售1200套

世奧中心大慶片區(qū)—薩爾圖區(qū)薩爾圖區(qū)解析：薩爾圖區(qū)是大慶市的旅游窗口。風(fēng)光旖旎的兒童公園，園內(nèi)各具特色的游樂(lè)項(xiàng)目、波光粼粼的湖光水色，讓人流連忘返。寬廣、整潔的時(shí)代廣場(chǎng)，占地面積146公頃，內(nèi)有雕塑噴泉，鮮花爛漫，草木茵茵，成群的鴿子起落盤桓，夜晚則是燈的海洋，成為民居假日、飯后休閑的好去處。

薩爾圖區(qū)均價(jià)5500元/平方米大慶片區(qū)—薩爾圖區(qū)城區(qū)薩爾圖區(qū)地址位于大慶市東城區(qū)五湖地區(qū)起價(jià)4300元/平方米均價(jià)4800元/平方米價(jià)格詳情均價(jià)4800元/平方米開(kāi)發(fā)商大慶市慶龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類型板樓物業(yè)類別住宅占地面積18.25萬(wàn)平平方米開(kāi)盤時(shí)間待定入住時(shí)間待定裝修情況毛坯容積率1.35怡水灣怡水灣居住小區(qū)用地位于大慶市東城區(qū)五湖地區(qū)，用地東側(cè)為生態(tài)科技園2號(hào)路，西側(cè)為生態(tài)科技園1號(hào)路，南側(cè)為校園北路，北側(cè)為規(guī)劃居住小區(qū)，規(guī)劃總用地面積約12.76公頃。怡水灣居住小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案充分利用西側(cè)鄰近濱洲湖的現(xiàn)狀條件，在沿生態(tài)科技園1號(hào)路一側(cè)布置小高層住宅，同時(shí)合理組織空間與景觀，形成高低有致的空間格局。住宅形式為小高層、多層住宅，層數(shù)為6-16層，公共建筑為2-3層。總建筑面積約18.25萬(wàn)平方米，容積率1.35，建筑密度15.61%，綠地率36.21%。

唯美主邑

城區(qū)薩爾圖區(qū)地址北鄰環(huán)城路，南側(cè)為規(guī)劃十三號(hào)路

價(jià)格詳情待定開(kāi)發(fā)商順?lè)宸康禺a(chǎn)

建筑類型板樓物業(yè)類別住宅占地面積425000平方米開(kāi)盤時(shí)間2010年6月左右入住時(shí)間2011年8月裝修情況不詳容積率1.386唯美主邑居住小區(qū)北鄰環(huán)城路，南側(cè)為規(guī)劃十三號(hào)路，東側(cè)規(guī)劃十四號(hào)路，西側(cè)為經(jīng)三街，總規(guī)劃用地面積約26.62公頃。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積約42.36萬(wàn)平方米，其中以高層多層為主。容積率1.386綠地率37.2%建筑密度18.81%

唯美主邑

典型戶型

城區(qū)薩爾圖區(qū)地址東風(fēng)新村五湖新區(qū)中醫(yī)院旁起價(jià)4900元/平方米均價(jià)5400元/平方米開(kāi)發(fā)商黑龍江省順?lè)宸康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類型板樓物業(yè)類別復(fù)式占地面積4.2萬(wàn)平平方米開(kāi)盤時(shí)間2009年12月入住時(shí)間2010年12月底裝修情況毛坯主力戶型復(fù)式容積率2.0香逸名苑二期工程位于大慶市蘭德地區(qū)，東側(cè)為規(guī)劃五號(hào)街，西側(cè)為規(guī)劃六號(hào)街，南為香逸名苑一期工程，北側(cè)規(guī)劃六號(hào)路?？傆玫?.08公頃，總建筑面積4.2萬(wàn)平方米，容積率2.0，建筑密度24.1%。

香逸名苑

香逸名苑

典型戶型---三室兩廳一衛(wèi)瀚城國(guó)際

城區(qū)薩爾圖區(qū)地址世紀(jì)大道旁三永湖區(qū)域起價(jià)5200元/平方米均價(jià)4700元/平方米開(kāi)發(fā)商成道立德(大慶)有限公司建筑類型不詳物業(yè)類別不詳占地面積18.54公頃建筑面積488萬(wàn)平方米開(kāi)盤時(shí)間2009年入住時(shí)間2009年11月30裝修情況毛坯瀚城國(guó)際特區(qū)，背倚世紀(jì)大道，依偎三永湖浩瀚美景，構(gòu)成一個(gè)相融共生的城市中央公園。488萬(wàn)平方米國(guó)際居住特區(qū)，包含270萬(wàn)平方米水域住宅產(chǎn)品類型以18-28層高層住宅、6層多層住宅、4層花園式情景洋房和聯(lián)排低層住宅為主。瀚城國(guó)際特區(qū)將分為南北兩岸，北岸以中心廣場(chǎng)為界分為東西兩個(gè)居住小區(qū)，西岸為一獨(dú)立居住小區(qū)，西南岸緊鄰大型休閑綠地，規(guī)劃為高級(jí)住宅區(qū)，南岸開(kāi)闊片區(qū)以休閑綠地為中心建設(shè)俱樂(lè)部經(jīng)濟(jì)綜合區(qū)。

瀚城國(guó)際

大慶片襲區(qū)—五例湖新區(qū)五湖新區(qū)五湖新劈燕區(qū)板塊能：五湖新區(qū)英將成為集儉“高質(zhì)量劉的生態(tài)環(huán)鴿境、高品巷位的城市愚風(fēng)貌、高蹄水平的基勻礎(chǔ)設(shè)施”斯于一體的歡高科技現(xiàn)艘代化生態(tài)阿園林城區(qū)丸的典范，貼實(shí)現(xiàn)“組躲群組團(tuán)布慣局、綠色摘空間分隔畏、快速通追道相連、笨湖澤水系停相通、森娛林草原環(huán)民抱”的規(guī)撐劃結(jié)構(gòu)形張態(tài)。五湖新瓶區(qū)將通躺過(guò)5-濕10年綿時(shí)間的泳規(guī)劃建息設(shè)成為胃集“高轎質(zhì)量的津生態(tài)環(huán)絨境、高鋒品位的尸城市風(fēng)喝貌、高碼水平的桂基礎(chǔ)設(shè)葉施”于廊一體的圖高科技萄現(xiàn)代化男生態(tài)園績(jī)林城區(qū)茶的典范尼。大慶片區(qū)沾—五湖新販區(qū)市場(chǎng)情況2010拒年1-2濟(jì)月份，大錢慶房地產(chǎn)工市場(chǎng)運(yùn)行倘平穩(wěn)有序糟，共辦理衰各類房產(chǎn)燥交易34串52件，嘗面積33公萬(wàn)平方米贏，交易額絡(luò)9.96熱億元。交葵易平均單臉價(jià)為30溜18.7錫2元。2010闊年1-2桂月份，大醫(yī)慶房地產(chǎn)素市場(chǎng)運(yùn)行性平穩(wěn)有序雖，共辦理回各類房產(chǎn)僻交易34秒52件，軋面積33獅萬(wàn)平方米否，交易額賴9.96盯億元。交甘易平均單含價(jià)為30撐18.7含2元。其中增量濱房229如5件，面忽積23.棕54萬(wàn)平萍方米，交筐易額7.破7億元，抄存量房1買157件毫，面積9層.46萬(wàn)氧平方米，藏交易額2頑.26億御元；辦理臟房產(chǎn)抵押白3119漠件，面積犯38.6靈4萬(wàn)平方拉米，交易擋額8.0答6億元。共收繳伏稅費(fèi)3側(cè)150建.25猶萬(wàn)元，川其中契少稅26擁14.蘇86萬(wàn)拒元，規(guī)登費(fèi)53簡(jiǎn)5.3辛9萬(wàn)元全。三項(xiàng)尖收費(fèi)指代標(biāo)同比頭增長(zhǎng)分王別為3陡2.5舍1%、俗30.挽09%攔、45描.76走%。房遇地產(chǎn)市曠場(chǎng)總體惡保持平柿穩(wěn)快速析發(fā)展的耀態(tài)勢(shì)。7616023770237336200620072008西城區(qū)東城區(qū)400200100單位：萬(wàn)平米市場(chǎng)情況比--區(qū)域更市場(chǎng)開(kāi)發(fā)波量對(duì)比分第析★如圖剩所示0罰6-0謝8年大原慶房地唐產(chǎn)開(kāi)發(fā)席量迅猛蹤蝶增加，桿說(shuō)明房丈地產(chǎn)市堤場(chǎng)正處伏于快速播增長(zhǎng)期秀；★在08花年的57巴3萬(wàn)m2單供應(yīng)量中殃，包含0股8年土地爸放量25訓(xùn)0萬(wàn)m2權(quán)，07年公后續(xù)開(kāi)發(fā)晨量223妨萬(wàn)m2，卵及油公司投經(jīng)濟(jì)適用躲房100常萬(wàn)m2。劇08年實(shí)啟際土地放霞量低于0悠7年。

200620072008單位/萬(wàn)m2600400200397573146市場(chǎng)情停況--06-0歇8年大慶瞧房地產(chǎn)開(kāi)俊發(fā)量★從上圖御可看出蝦，大慶哥房地產(chǎn)恭開(kāi)發(fā)主支要增長(zhǎng)捉量在西禮城區(qū)，零主要以恨圍繞在貧區(qū)域中疫心的大深盤為主蕉；而東丸城區(qū)的咽房地產(chǎn)籍開(kāi)發(fā)量材一直處衰于有條遮不紊的館良性增塌長(zhǎng)?！镌诖髴c鋼市的市哀政規(guī)劃爹中，東哥城區(qū)的壘規(guī)劃建綿設(shè)一直仍是重點(diǎn)蝴，在0跪6年的蛙規(guī)劃中朽以完善輝東城區(qū)焦的區(qū)中樸心建設(shè)耳和繼續(xù)艇規(guī)劃/默開(kāi)發(fā)濱糟洲湖和誤黎明湖義為重點(diǎn)失，07鍬年則是窩把規(guī)劃難重點(diǎn)完芽全轉(zhuǎn)移肆到了濱楊洲湖和翻黎明湖秒北岸的軋開(kāi)發(fā)和賄建設(shè)上范，進(jìn)入役08年援的規(guī)劃藝，三永盜湖區(qū)域艱成為市賽政規(guī)劃倒開(kāi)發(fā)的搜重點(diǎn)工捉程，因重其既比工鄰區(qū)中走心、生將態(tài)環(huán)境歪又優(yōu)美誼，且地洗塊規(guī)模愿龐大。僻開(kāi)發(fā)完析成后既他得市區(qū)扁的繁華園，又得餃地塊自重身的優(yōu)云美環(huán)境險(xiǎn)，將是燃在06芹年、0保7年的肝規(guī)劃基遮礎(chǔ)上進(jìn)此行完美供超越與污城市價(jià)爭(zhēng)值提升乏。成為嬌大慶房腦地產(chǎn)市奧場(chǎng)發(fā)展緒的風(fēng)向映標(biāo)，成另為大慶奔市的名姨牌區(qū)域丈?！锒鞑鸪菂^(qū)的惱規(guī)劃建礙設(shè)在0歷7年急仁劇猛增哄的原因勸，是由僅于像奧貴林國(guó)際佩公寓、榮銀億陽(yáng)診光城這交樣的超話大項(xiàng)目銀進(jìn)駐所壓導(dǎo)致的朽，而進(jìn)蠅入08轎年的開(kāi)醉發(fā)量繼棋續(xù)增長(zhǎng)博也是這屈幾個(gè)項(xiàng)杯目的后尊續(xù)開(kāi)發(fā)角所造成膏的。市場(chǎng)情況市場(chǎng)情層況--淺整體市索場(chǎng)銷售寬價(jià)格對(duì)游比從上表可碧以看出，單近三年房警地產(chǎn)銷售暢價(jià)格呈現(xiàn)富高——低開(kāi)——高的刺增長(zhǎng)趨勢(shì)蓬，具體原晉因如下：★06結(jié)年大慶謊房地產(chǎn)宮市場(chǎng)供良應(yīng)量嚴(yán)絲式重不足互，市場(chǎng)吉需求巨庭大?！?7青年所開(kāi)顏?lái)?xiàng)目多流位于規(guī)奇劃開(kāi)發(fā)黑的新區(qū)撤，配套悄不足等臥因素制蒸約了價(jià)楊格的提迎升。例輩：濱洲委湖北岸鄙的八個(gè)溉項(xiàng)目均廳價(jià)多在炊240葵0—2葉600趟元／m牙2之間煩?！?8年皺價(jià)格上升葉主要是由得于所開(kāi)項(xiàng)控目多位于熱市區(qū)內(nèi)，億且環(huán)境優(yōu)輛美，臨近桃商圈，配黑套齊全加亭之產(chǎn)品力申的提升等胡因素將價(jià)解格推向新項(xiàng)高。例：按維也納音姨樂(lè)花園等壩項(xiàng)目臨近撞新瑪特、協(xié)三永湖風(fēng)掃景區(qū)，均尋價(jià)320欠0元／m鵝2。市場(chǎng)情況偵--整體啞市場(chǎng)銷售征價(jià)格對(duì)比單位：譽(yù)元/m恨2市場(chǎng)情蛇況--區(qū)域銷這售均價(jià)晚對(duì)比分酷析★07年?yáng)|米城區(qū)整體釀均價(jià)同0薪6年一樣落低于西城已區(qū)，主要尼是由于所狀開(kāi)項(xiàng)目多舊位于距離乎市中心較款遠(yuǎn)、配套柱較落后的哪了濱洲湖橫地區(qū)?！锶绻P不包含漲政府調(diào)偉控的低翼價(jià)項(xiàng)目歡澳龍新秩城，那丟么08屈年?yáng)|城爭(zhēng)區(qū)的銷藥售均價(jià)昏趕超西綁城區(qū)，讓主要是玩由于東龍城區(qū)0喊8年新午開(kāi)項(xiàng)目陳多位于雀市區(qū)內(nèi)乳生活、擱商業(yè)配皮套較為恒完善的渡地段，艦加之市享區(qū)內(nèi)待捏開(kāi)發(fā)土誓地已經(jīng)窮所剩無(wú)榮幾，稀考缺成就嘆了價(jià)值遙，提升年了價(jià)格妙。市場(chǎng)情況單位：科萬(wàn)平米市場(chǎng)情況類--整體市場(chǎng)胳去化量對(duì)祖比由以上獄對(duì)比可夠以得出農(nóng)以下結(jié)鑼論：★07育年去化旗面積相微當(dāng)于0粱6年的差近兩倍軋。不僅灑是市場(chǎng)巷消費(fèi)熱皆情高漲眨的原因救，更是擇由于符野合大慶頌市民生段活水平憶的新房傻地產(chǎn)開(kāi)完發(fā)需要巡壽的劇增帽，導(dǎo)致綿開(kāi)發(fā)量睬增加；★08年卡度上半年他去化量雖史僅為42介萬(wàn)平米，前主要是由歲大慶的地左理氣候環(huán)挑境所決定友的，春節(jié)除后的3、獻(xiàn)4月份仰氣溫低，鏡多數(shù)項(xiàng)目珍還無(wú)法動(dòng)相工，仍處慣于前期籌究備階段，躍尚未進(jìn)入牢銷售階段允。進(jìn)入5場(chǎng)月份以后升才開(kāi)始進(jìn)走入銷售預(yù)瞧熱期。但秩此時(shí)也正府是比拼期圣房地段號(hào)庸召力的階沫段。市場(chǎng)情況租--整體市拜場(chǎng)去化病量對(duì)比金小結(jié)銷售率西城區(qū)東城區(qū)西城區(qū)東城區(qū)西城區(qū)東城區(qū)94%93.4%76.3%Solution２5%75%50%100%86%20020020015％42%去化率楚=當(dāng)年銀銷售面擊積：當(dāng)櫻年土地晃供應(yīng)面指積市場(chǎng)情自況--區(qū)域市狡場(chǎng)去化躍率對(duì)比★如圖脊可以看役出06罩年?yáng)|、便西城區(qū)拋銷售率音基本持盟平。而等07、局08年譜東城區(qū)懸銷售率訊明顯高星于西城菌區(qū)，主伸要原因乎是不僅快東城區(qū)石開(kāi)發(fā)量?jī)x穩(wěn)定，腫而且多尿?yàn)榄h(huán)繞策在市中拒心且周嬌邊的生垮態(tài)環(huán)境苦優(yōu)良的記項(xiàng)目，父故能受皂到市場(chǎng)淘青睞?！镞M(jìn)入0哄8年銷售經(jīng)率較低是該因?yàn)?，大界多?shù)項(xiàng)目艙或仍在前宵期籌備中攤，或還未溝取得預(yù)售通證，因此膛大慶市的衡房產(chǎn)去化撥高峰將會(huì)佩在8、9鉆月份體現(xiàn)刮出來(lái)。市場(chǎng)情況埋--區(qū)域市場(chǎng)昏去化率對(duì)述比小結(jié)200材6年銷喊售情況捷統(tǒng)計(jì)已開(kāi)發(fā)商品房146.3萬(wàn)m2銷售面積137萬(wàn)m2銷售套數(shù)約1.2萬(wàn)套銷售率94%銷售均價(jià)2776元開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)18個(gè)2007賴年銷售情內(nèi)況統(tǒng)計(jì)已開(kāi)發(fā)商品房397萬(wàn)m2

銷售面積255萬(wàn)m2

銷售套數(shù)約約2萬(wàn)套銷售率67%銷售均價(jià)2731元開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)23個(gè)★上表累顯示，廉07年砌的銷售銅率雖低夏于06素年，但籃總銷售名量明顯昏高于0耀6年；映進(jìn)入0述8年期蔑房地段寒號(hào)召力塔和價(jià)格導(dǎo)（利潤(rùn)頁(yè)）增長(zhǎng)舅將成為蘿本年度野的看點(diǎn)姐。已開(kāi)發(fā)商品房194萬(wàn)m2

銷售面積42萬(wàn)m2

銷售套數(shù)約約4500套銷售率22%銷售均價(jià)3020元開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)11個(gè)2008取上半年銷蟻售統(tǒng)計(jì)注：以蘋上已開(kāi)段發(fā)商品擦房19堡4萬(wàn)㎡券為06東年后續(xù)鞏項(xiàng)目供英應(yīng)量及索07年廈新開(kāi)項(xiàng)廁目的供閘應(yīng)量之剝和。市場(chǎng)情妻況--06-負(fù)08年博度銷售隔統(tǒng)計(jì)經(jīng)過(guò)上糖述的統(tǒng)曾計(jì)分析繳，我們湖可以得乎出如下陜結(jié)論：一、大慶芹房地產(chǎn)開(kāi)濾發(fā)量正在鬧穩(wěn)步增長(zhǎng)罪，東城區(qū)復(fù)市場(chǎng)處于習(xí)良性發(fā)展桿階段；二、對(duì)午比06攏、07墊年銷售鬧量可以廈看出，堵銷售總速量呈現(xiàn)哀上升態(tài)水勢(shì)；三、0睛7年由巷于供應(yīng)稱量、項(xiàng)罵目位置的的影響鐮，致使族總體銷協(xié)售均價(jià)淘小有回鐵落；四、由撐于東城唯區(qū)新開(kāi)卸項(xiàng)目多汁位于所異剩無(wú)幾維的市區(qū)痰成熟地家塊，并抱且多數(shù)啦項(xiàng)目比腸鄰生態(tài)仇環(huán)境優(yōu)右良的區(qū)蛋域，故怪08年寶東城區(qū)賢房地產(chǎn)翅的綜合理指數(shù)（擦即價(jià)格掃、去化往率）將面超越西粘城區(qū)。胡成為全摩市的關(guān)侍注亮點(diǎn)似；五、在所莊有大慶人交的心目中覆，東城區(qū)窮在環(huán)境規(guī)屢劃、生活班方便性及逃居住感受士三個(gè)方面左均好于西違城區(qū)，因恐西城區(qū)首格先是礦區(qū)箏，然后才模是居住區(qū)妻，環(huán)境污稈染及城市地建設(shè)的落含后，使得趕大慶東西甚兩城的消才費(fèi)格局呈計(jì)現(xiàn)出“西宵城區(qū)的消宿費(fèi)者可能暮會(huì)到東城爹區(qū)買房，振而東城區(qū)版的消費(fèi)者妙決不會(huì)到先西城區(qū)買屆房”這一厭特性。市場(chǎng)情況貼--06-增08年腐度銷售吸統(tǒng)計(jì)小歡結(jié)大慶城市概況房地產(chǎn)導(dǎo)市場(chǎng)情況客群定版位客群定貞位由于大慶煉是一個(gè)資毀源型城市盒，有其自但身的地緣劍特殊性。首先，云在吸納默客戶群歪的檔次僅上，不阿應(yīng)僅把桂目標(biāo)定身位于高禽端客戶漠群，還往應(yīng)吸納災(zāi)大量中旱端客戶籌群和部章分低中純端客戶劈燕群；此康吸納手摘法可通鳴過(guò)社區(qū)編組團(tuán)劃蝕分來(lái)進(jìn)仗行區(qū)割僻。其次，從攪地緣上講萄，目標(biāo)放但在大慶全就市、城市佳周邊區(qū)域銅；再次，從甩置業(yè)角度伍上講，吸姨收養(yǎng)老度按假、再次當(dāng)置業(yè)、首犧次置業(yè)、燦投資置業(yè)戒、異地商亞居置業(yè)等房誠(chéng)；最后，從瀉客群所能是接納的總鎖價(jià)范圍上計(jì)講，小戶但型為25麻—55萬(wàn)勢(shì)；中等戶圓型為40暴—80萬(wàn)夫；大戶型密55—1肅10萬(wàn)；竄服務(wù)式公攤寓為35贏—70萬(wàn)蔽；疊/聯(lián)億別墅為1祖20—1御80萬(wàn)；拋獨(dú)棟別墅殿為200燥—350田萬(wàn)。客群定位客群定位客戶購(gòu)特房時(shí)考棉慮的因蕉素結(jié)論：價(jià)猜格依舊是昨消費(fèi)者購(gòu)系房最敏感既因素，其激次是地段飯與環(huán)境?？腿嘿?gòu)撫買目的度假/養(yǎng)幻玉生游玩療養(yǎng)炒賣常住投資商居提高居住永品質(zhì)改善居住厘環(huán)境出租本地工臣作商旅工改作客群定位購(gòu)房目巖的以首輔次置業(yè)生及二次被購(gòu)房改數(shù)善居住庭環(huán)境為收主?？腿憾▊魑还ば诫A層人均收入家庭收入購(gòu)房目標(biāo)買房的原因選房的面積總價(jià)款如服務(wù)員、工人1500-2500元4500-6000二手房/經(jīng)濟(jì)適用房結(jié)婚/現(xiàn)有居住的大小/拆遷等40-80平方米40-60萬(wàn)中等收入者人均收入家庭收入購(gòu)房目標(biāo)買房的原因選房面積總價(jià)款如高級(jí)職員、醫(yī)生、教師、公務(wù)員3000-4500元6000-8000較有規(guī)模的住宅項(xiàng)目/高層/小高層改善居住環(huán)境/房間的大小/地理位置70-100平方米50萬(wàn)-100萬(wàn)客源分溜析以下將對(duì)1.商業(yè)劉、商務(wù)綜類合體；2.臨街妖商業(yè)；3.高由層住宅版與酒店宅式公寓嚇；4.多層康住宅；5.聯(lián)排絲式/疊拼別禮墅；6.獨(dú)畢棟別墅寄；7.小訓(xùn)型獨(dú)棟次生態(tài)辦留公樓；8.公小寓式酒挺店；9.會(huì)狗所；10.社飽區(qū)公建，進(jìn)行建筑態(tài)設(shè)計(jì)及單肌體內(nèi)部布店局建議。關(guān)于建傭筑設(shè)計(jì)弱建議商業(yè)、商充務(wù)綜合體梨，位于社沒(méi)區(qū)西北方遭向，與正狡大方盛隔覆路相望，輝鄰近區(qū)中激心和大慶蠢CBD—撫金融街。建筑形谷式采用版聯(lián)體結(jié)酬構(gòu)，中拒間建筑莊為韓式限百貨商并場(chǎng)，兩盒側(cè)分別糧為通廊但式辦公羅樓和5雜星級(jí)酒燈店。根螺據(jù)國(guó)際逗慣例，義三種業(yè)躲態(tài)形式抹不僅外產(chǎn)部聯(lián)體糊，且內(nèi)鐵部可相承同。通廊式辜辦公樓縫外配景詠觀電梯范。通廊卻式辦公桃樓和5晴星級(jí)酒化店總層之?dāng)?shù)控制數(shù)在25陷層以內(nèi)表。1.商視業(yè)、商默務(wù)綜合崇體據(jù)統(tǒng)計(jì)座，大慶零06年谷在餐飲巖消費(fèi)上嚼近27盾個(gè)億，濃站到居仁民消費(fèi)針總額的剩13%墳，居第蔑一。并且大慶婚餐飲市場(chǎng)用的韓式菜況肴并不正恒宗，只是部以常見(jiàn)的塔韓國(guó)小吃約為主，并身無(wú)體系。因此本妙案商業(yè)匆宜打造風(fēng)情街：偶以韓國(guó)、膝東南亞為解主的餐飲刪，兼?zhèn)鋳试聵?lè)和其他說(shuō)服務(wù)業(yè)功覽能，采取定向滿招商。此信舉不僅提辦升項(xiàng)目氣狡質(zhì)，而且壩也豐富大座慶餐飲市遞場(chǎng)。2.臨拐街商業(yè)由于社瓣區(qū)南部參為高爾收夫區(qū)域胖，此區(qū)純域?yàn)楠?dú)逼棟別墅疊密集區(qū)眨域，但搞高層建堵立與此累，不僅因影響別赤墅采光刻，自身矛又與熱茄電廠呈坐平視狀謊態(tài)，影總響自身乞去化。因此，在標(biāo)原有規(guī)劃雹基礎(chǔ)上建定議刪除此停區(qū)域的高疑層開(kāi)發(fā)，喝刪除后高錢層開(kāi)發(fā)量顫減少近1壯/4。另外，粒高層樓桐層數(shù)盡求量控制廢在22莊層以內(nèi)石，小高夾層控制問(wèn)在17歡層以內(nèi)松。3.高脖層住宅怎與酒店薪式公寓酒店式夠公寓建殘筑設(shè)計(jì)貓，不得耕過(guò)于傳兇統(tǒng)、死都板，大址面積的早采光窗賠和小面脆積南向澤觀景凸畢陽(yáng)臺(tái)（疼不封閉順），是園其感官源形象的工重點(diǎn)。驢配與內(nèi)導(dǎo)部的精堤裝修與悲