城市開發(fā)與規(guī)劃

城市開發(fā)與規(guī)劃控制

——經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角趙民同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院

城市開發(fā)的概念

1．城市開發(fā)的概念

城市開發(fā)（urbandevelopment）是以城市土地利用為核心的一種經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。主要以城市物業(yè)（土地和房屋）、城市基礎(chǔ)設(shè)施（市政公用設(shè)施與公共建筑設(shè)施）為對(duì)象，通過(guò)資金和勞動(dòng)的投入，形成與城市功能相適應(yīng)的城市物質(zhì)空間品質(zhì)。

并通過(guò)直接提供服務(wù)，或經(jīng)過(guò)交換、分配和消費(fèi)等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)利益或環(huán)境效益的目標(biāo)。

城市的發(fā)展過(guò)程是一個(gè)不斷建設(shè)、更新、改造，亦即新陳代謝的過(guò)程。城市開發(fā)作為城市自我生長(zhǎng)、自我整合的機(jī)制，始終存在于城市發(fā)展之中。城市開發(fā)的目標(biāo)是由具體的物業(yè)和設(shè)施的開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，城市開發(fā)與具體的物業(yè)開發(fā)和設(shè)施開發(fā)的關(guān)系是整體與局部、一般與個(gè)別的關(guān)系。2．城市開發(fā)與城市建設(shè)城市開發(fā)的概念內(nèi)涵較城市建設(shè)（urbanconstruction）更為綜合，它與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作方式相適應(yīng)，包含了城市經(jīng)營(yíng)，描述市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)框架下政府、開發(fā)商、城市消費(fèi)者之間的關(guān)系。而城市建設(shè)是指具體的建設(shè)工程，在我國(guó)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的形成的一個(gè)與國(guó)家計(jì)劃、國(guó)家投資及國(guó)家建設(shè)相聯(lián)系的一個(gè)概念。城市開發(fā)的類型1．新開發(fā)與再開發(fā)2．公共開發(fā)、非公共開發(fā)及商業(yè)性開發(fā)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市開發(fā)活動(dòng)具有多元化的特征。公共部門主要是政府；非公共部門中除了房地產(chǎn)開發(fā)公司以外，銀行和其它金融資本的運(yùn)作機(jī)構(gòu)、建造商、投資者和業(yè)主本身都可能成為開發(fā)者。其中主要是從事商業(yè)性開發(fā)。相應(yīng)地，城市空間也可以分為兩類：公共空間和非公共空間。這兩者的開發(fā)活動(dòng)在一定的政策導(dǎo)向下，也會(huì)發(fā)生交叉。如公共部門有時(shí)會(huì)投入盈利性開發(fā)活動(dòng)，并非公共部門的開發(fā)也有可能提供一部分公共空間給社會(huì)共享。公共開發(fā)在城市開發(fā)中起著主導(dǎo)作用，公共空間構(gòu)成了城市空間的發(fā)展框架，為各種非公共開發(fā)活動(dòng)既提供了可能性也規(guī)定了約束性。

所以，公共開發(fā)又被稱作第一性開發(fā)活動(dòng)，非公共開發(fā)則稱作第二性開發(fā)活動(dòng)。公共部門開發(fā)和非公共部門開發(fā)在決策的出發(fā)點(diǎn)和依據(jù)上有著根本的差別。公共部門的開發(fā)決策以公共利益為取向，把經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)作為決策依據(jù)；非公共部門的開發(fā)決策以企業(yè)或部門的利益為目標(biāo)，項(xiàng)目效益的高低和風(fēng)險(xiǎn)的大小是決策的依據(jù)。為了實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)的綜合利益，公共開發(fā)在城市開發(fā)中必須發(fā)揮主導(dǎo)作用，使公共開發(fā)與商業(yè)性開發(fā)相互協(xié)調(diào)。城市開發(fā)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因1．城市結(jié)構(gòu)和功能的互動(dòng)城市的發(fā)展總是處于平衡——不平衡——新的平衡的矛盾運(yùn)動(dòng)之中。因此，城市開發(fā)是一個(gè)歷史的范疇。隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變和城市功能的更新，必然帶來(lái)城市物質(zhì)空間的調(diào)整和重組，導(dǎo)致城市開發(fā)的實(shí)施。2．城市物業(yè)置換的要求〔1〕物質(zhì)建設(shè)性置換。包括從非城市物業(yè)，如農(nóng)田，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘形飿I(yè)，如居住區(qū)，也包括將城市的危房、舊房、簡(jiǎn)屋等拆除，代之以新的建筑物。（2）功能性置換。即對(duì)城市一部分物業(yè)的使用功能加以調(diào)整。其過(guò)程本身不一定涉及建筑等物業(yè)的拆除及重建。某些增量的功能有可能在存量在物業(yè)中獲得發(fā)展的空間，這種對(duì)存量物業(yè)資產(chǎn)的重新利用過(guò)程就是功能性置換。（3）土地級(jí)差收益性置換。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、市場(chǎng)對(duì)不同區(qū)位土地的需求及土地價(jià)格的空間級(jí)差也在不斷發(fā)生變化。為了追逐高額的土地級(jí)差收益，一些物業(yè)盡管從物理意義上并沒(méi)有老化，從功能角度看也沒(méi)有不當(dāng)，但仍然會(huì)被置換，這就是城市物業(yè)的土地級(jí)差收益性置換。在城市中心區(qū)優(yōu)良的地帶，三種置換過(guò)程有可能是統(tǒng)一在一起的。

但在地理位置較偏的城區(qū)，往往舊城改造的任務(wù)也很重，但土地再開發(fā)后的級(jí)差收益很少，或根本沒(méi)有市場(chǎng)吸引力，這種條件下的城市開發(fā)就會(huì)是政府主導(dǎo)的物質(zhì)建設(shè)性置換。

政府可通過(guò)稅收、財(cái)政、交叉補(bǔ)貼等手段，使開發(fā)商出于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮參與這樣的開發(fā)。（4）在實(shí)踐中，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，相關(guān)各方可能會(huì)有不同的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，物質(zhì)建設(shè)性置換、功能性置換、土地級(jí)差收益性置換的過(guò)程可能交織在一起。課堂作業(yè)1、簡(jiǎn)析經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的放量供應(yīng)，會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些效應(yīng)。（輔以圖示）；2、上海黃浦江越江交通取消收費(fèi)的經(jīng)濟(jì)解釋（評(píng)價(jià)）；3、GDP的概念，簡(jiǎn)論考核GDP指標(biāo)的意義及局限性。經(jīng)濟(jì)分析與政治決策

由于城市開發(fā)不但是一種經(jīng)濟(jì)過(guò)程，也要追求社會(huì)和環(huán)境等目標(biāo)，很多情況下需要作出政治決策。所以對(duì)城市土地收益級(jí)差性置換要有必要的調(diào)整和引導(dǎo)，如要符合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的要求，不損害城市公共空間的數(shù)量和品質(zhì)，并要盡可能與城市危舊房地塊的改造結(jié)合起來(lái)。城市規(guī)劃控制城市規(guī)劃對(duì)城市開發(fā)的控制是基于市場(chǎng)機(jī)制的缺陷。但城市規(guī)劃作為政府行為，政府的決策還要考慮社會(huì)、環(huán)境等因素，并最終取決于政治性的決定。同時(shí)，城市規(guī)劃是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立發(fā)展的職業(yè)，已經(jīng)形成了規(guī)劃控制的理念和一整套技術(shù)性的操作方法。規(guī)劃控制的有效性主要在于它的權(quán)威性，即憑借法律授權(quán)或行政權(quán)力去管理和規(guī)范城市開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)手段與規(guī)劃控制手段在規(guī)劃控制的方法中，已經(jīng)有了引進(jìn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)方法的嘗試，例如區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)、開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓已在北美一些城市實(shí)施多年。上海市的規(guī)劃管理辦法中也有類似于區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)的規(guī)定。但總的說(shuō)來(lái)，長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)學(xué)之間的關(guān)系是很疏遠(yuǎn)的。城市規(guī)劃控制曾被經(jīng)濟(jì)學(xué)家指責(zé)為違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律，規(guī)劃師也曾對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和供需規(guī)律等不屑一顧。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊文思（AlanW.Evans）在他所著的《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中指出了經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市規(guī)劃的相關(guān)性。首先是關(guān)于城市如何運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)分析，也就是實(shí)證性的城市經(jīng)濟(jì)研究，可以使規(guī)劃制定者更精確地預(yù)測(cè)未來(lái)將發(fā)生什么及其產(chǎn)生的影響；其次是福利經(jīng)濟(jì)等的方法和分析，能夠幫助規(guī)劃制定者解釋那些能夠或應(yīng)該采納的政策。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)能根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果來(lái)分析和發(fā)現(xiàn)規(guī)劃控制在經(jīng)濟(jì)福利方面的影響。對(duì)城市開發(fā)所能作的種種經(jīng)濟(jì)分析表明，如果規(guī)劃控制有經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和方法的基礎(chǔ)，所制定的原則和作出的決策將有可能較為明智。---規(guī)劃控制的福利經(jīng)濟(jì)學(xué)分析福利經(jīng)濟(jì)學(xué)已發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)學(xué)的分支學(xué)科。它涉及三個(gè)方面的問(wèn)題：第一，經(jīng)濟(jì)福利的定義；第二，確定能使福利達(dá)到最大限度的條件；第三，如果沒(méi)有這些條件，福利就達(dá)不到最大限度，這時(shí)又有哪些政策可以用來(lái)改進(jìn)福利。關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的討論中，普遍接受的標(biāo)準(zhǔn)是意大利社會(huì)學(xué)家維爾弗萊多·帕累多（VilfredoPareto）所提出，以后被人們用他的名字稱謂的標(biāo)準(zhǔn)，即：一個(gè)人收入提高，如不損害其他任何人，福利就提高了。當(dāng)一個(gè)人的福利如再作進(jìn)一步的改善就會(huì)損害其他人的這一臨界點(diǎn)就是帕累多最優(yōu)。帕累多選擇的每一種情況都代表了全體居民之間的福利，包括收入及財(cái)富的一種不同分配。因此，不同帕累多理想情況中的選擇，就變成了一個(gè)公平問(wèn)題。雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)家有時(shí)把這種選擇看成是使社會(huì)福利達(dá)到最大程度的一種經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，但實(shí)際上，這種選擇和問(wèn)題，并不純粹是經(jīng)濟(jì)上的，而往往主要是政治上的。這也正是城市規(guī)劃控制所面臨的情況。公平與效率的判斷與選擇意識(shí)形態(tài)（如三個(gè)代表）社會(huì)承受能力及判斷福利經(jīng)濟(jì)學(xué)家所討論的第二個(gè)問(wèn)題是對(duì)福利達(dá)到最大限度的必要條件作出解釋。公認(rèn)的是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有完全競(jìng)爭(zhēng)性的條件時(shí)福利就會(huì)達(dá)到最大。但完全競(jìng)爭(zhēng)的條件在任何社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)中都不可能達(dá)到。這樣，問(wèn)題就變成在現(xiàn)實(shí)中實(shí)施什么樣的政府干預(yù)才會(huì)提高福利。如果干預(yù)是必要的，那么，在什么條件下或?yàn)榱耸裁蠢碛桑＠?jīng)濟(jì)學(xué)將建議政府進(jìn)行干預(yù)。一般而言，干預(yù)的理由可分成兩類：一是公平理由，即改變?cè)ɑ蛟瓤赡艹霈F(xiàn)的福利分配；二是效率理由，即把經(jīng)濟(jì)更接近帕累多理想標(biāo)準(zhǔn)。為了公袍平理由財(cái)而進(jìn)行另的干預(yù)推，也有辛兩種情鑒況，一是運(yùn)用盾稅收和轉(zhuǎn)企移支付的牲方法，對(duì)也收入的分叔配直接了貌當(dāng)?shù)丶右员深A(yù)；二是社會(huì)走資源消費(fèi)卡方面保護(hù)壓的干預(yù)。稈例如在城凳市規(guī)劃中縱，可要求航按規(guī)定配嶺置公園、爛游泳池等腎休憩設(shè)施閥，保證面蓄向大眾服細(xì)務(wù)的，而窩并不是僅牛僅為有錢鏡人享用。造（及城市惡廣場(chǎng)、公腸共岸線、拋義務(wù)教育幅）關(guān)于各類梯設(shè)施配置占的千人指知標(biāo)，一旦惕列入強(qiáng)制拌性的規(guī)劃積標(biāo)準(zhǔn)，也材就更明白凱無(wú)誤地表贊明了為所劑有人服務(wù)匪的目標(biāo)。信息不豎對(duì)稱問(wèn)愿題一種商拘品或勞伴務(wù)的消噴費(fèi)者，顛當(dāng)其不留能充分隆認(rèn)識(shí)自真己購(gòu)買敏的東西輝或自己股行動(dòng)的紙后果時(shí)越，那種滋保護(hù)消店費(fèi)者的店干預(yù)是坐必要的巨。所以糧對(duì)建設(shè)善項(xiàng)目要虛有規(guī)劃丈審批，至對(duì)建筑工程要作州質(zhì)量檢查滅和驗(yàn)收。飲這就是為許了保證消廁費(fèi)者的利惹益。消費(fèi)者作治為建筑物灑建成后的閑最終購(gòu)買塌者和使用被者，在購(gòu)接買時(shí)無(wú)法駛進(jìn)行這種勿規(guī)劃上或鑒建筑工程儲(chǔ)上的檢查巧。即使消費(fèi)收者是內(nèi)行府，能夠自皇己進(jìn)行檢疾查，或出降資請(qǐng)專家訊來(lái)檢查，費(fèi)但這種自是行的檢查瓶不可能是移充分和適驢當(dāng)?shù)?。唯橡有政府方券面的?guī)定彈和行為，綿消費(fèi)者的奧利益才能借受到保護(hù)。（消費(fèi)者增強(qiáng)自我始保護(hù)意識(shí)阻？）干預(yù)的葬第二大烏類理由除，是干炭預(yù)能提誦高效益搞。從土劣地利用末規(guī)劃的蘋觀點(diǎn)來(lái)盤看，市膛場(chǎng)失敗眼的最重籌要原因縮慧是各種床外部條白件的存辜在，即卵外部經(jīng)伍濟(jì)效果副或外部乒的經(jīng)濟(jì)侍負(fù)效果粉。在城市辟開發(fā)中責(zé)，外部遮的影響譽(yù)是明顯夜的特征瘦，不可燒能通過(guò)伏“私人蛋”間以溝市場(chǎng)交呀易的方卵式來(lái)解慚決。任何開斬發(fā)，無(wú)典論是建卻設(shè)階段昂，還是筆建成后甲的建筑獎(jiǎng)外觀以儲(chǔ)及用途佳，都影理響著他款人。在建設(shè)過(guò)帥程中，鄰助居們會(huì)受皆到噪音、盟塵埃以及烈不方便的繳影響。建筑物暈竣工后乎，在美桿感上將泄影響鄰徑居和行緣瑞人，因擋為它的揭外觀可垃能令人因賞心悅孕目，也嗎可能使馳人望而裳生厭。滑建筑物扭的使用救，又將張?jiān)谠S多頃方面影宜響人們祝。例如冊(cè)：一家新的臭商店開業(yè)光，會(huì)由于紋增加了競(jìng)蛇爭(zhēng)而對(duì)鄰撤近的其他獵商店產(chǎn)生椒消極影響傲；一座工居廠投產(chǎn)有了，將念可能產(chǎn)性生噪音沈、塵埃蠅或空氣震污染；一座新的椒辦公樓將深產(chǎn)生新的祥交通，從刮而增加這押個(gè)地區(qū)的良擁擠程度虹。所以，在陪現(xiàn)實(shí)中，爸城市開發(fā)加要受到各漢種各樣的神控制，任妙何建設(shè)活計(jì)動(dòng)都要有謝規(guī)劃的許展可，從而離來(lái)克服或節(jié)防止外部影負(fù)效益，泉提高經(jīng)濟(jì)升活動(dòng)的外抱部正效益佛?！?guī)劃用地題許可——規(guī)劃工程按許可——開工許暢可——排污許姓可——衛(wèi)生許可——治安許可——除了外部紛性問(wèn)題，強(qiáng)與規(guī)劃控敞制最有關(guān)喬的市場(chǎng)失丹敗是由于葡缺乏信息饞。完全的市逐場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條縮慧件之一是脆消費(fèi)者和準(zhǔn)企業(yè)應(yīng)具沈備關(guān)于目據(jù)前和未來(lái)渠選擇的完過(guò)整信息。貧實(shí)際上，娘即使目前煎的信息十殲分完整和秘精確，也因不一定能庸準(zhǔn)確預(yù)測(cè)廉未來(lái)。如果開鐵發(fā)者關(guān)次于未來(lái)山的推測(cè)青不準(zhǔn)確矮，就會(huì)悟?qū)е沦Y辰源的浪核費(fèi)。例判如開發(fā)蛾量過(guò)大漲，或市罪場(chǎng)定位膨不準(zhǔn)，止都會(huì)造罩成物業(yè)源的空置豬。（房繡地產(chǎn)市巨場(chǎng)的現(xiàn)混狀）城市規(guī)劃所編制過(guò)程慚中的信息僵內(nèi)容，被需一些經(jīng)濟(jì)嗚學(xué)家強(qiáng)調(diào)頓為具有相啟當(dāng)重要的具經(jīng)濟(jì)功能鋪，它將引閣導(dǎo)開發(fā)活推動(dòng)的方向薦。（所以纖城市要準(zhǔn)有法定設(shè)的控制他規(guī)劃，分確定性侍?。__性___帖___糕___聚___失___賀___衣___靠___規(guī)劃控巾制還是岸經(jīng)濟(jì)控嬌制對(duì)城市開父發(fā)中各個(gè)錦具體項(xiàng)目賽的調(diào)節(jié)干路預(yù)，從理片論上講，哀可以運(yùn)用驚城市規(guī)劃捕的直接控測(cè)制，也可攤以運(yùn)用經(jīng)擴(kuò)濟(jì)的手段極，例如通叮過(guò)設(shè)計(jì)予一套稅混收辦法山來(lái)控制檔開發(fā)的幣外部負(fù)掛效益，驗(yàn)使過(guò)高碼密度的爬開發(fā)變顏得在經(jīng)如濟(jì)上不饒可行，錄從而實(shí)談現(xiàn)控制畏的目標(biāo)欲；另一方約面，也夾可以設(shè)例想有一泊套優(yōu)惠遵的辦法剩，來(lái)鼓莖勵(lì)社會(huì)支所需要示的某些東開發(fā)活硬動(dòng)。盡管這樣勸的經(jīng)濟(jì)手貞段看上去門有明顯的輛作用和好朗處，但各飼國(guó)政府對(duì)董城市開發(fā)削的干預(yù)主錯(cuò)要通過(guò)規(guī)傻劃控制而沃非稅收或搏補(bǔ)貼。有旱這樣一些曉原因：（1）事運(yùn)用控荒制，而成不是稅欺收，是抖規(guī)劃歷誦史上的否一種傳脖統(tǒng)，是階規(guī)劃系義統(tǒng)最初繳作為一少種建筑愧法定管燒理措施杰的結(jié)果攔。（2）一偶種稅制在爬促進(jìn)有秩飲序的發(fā)展惰方面，可項(xiàng)能不及控遞制系統(tǒng)有濾效(ef步fect穿iven悲ess)艇。規(guī)劃以妻預(yù)測(cè)為基闊礎(chǔ)，而當(dāng)農(nóng)最初的預(yù)蜻測(cè)被證明貪是錯(cuò)誤的布時(shí)候，規(guī)說(shuō)劃可從預(yù)拳測(cè)轉(zhuǎn)向控暫制，控制噴仍可以是腳有效的，甩而要在原敘來(lái)的控制澇中增加稅羽收系統(tǒng)就蝦會(huì)很困難漿。eff殲ect膏ive陡no璃te挺ffi旅cie蔥nt余?（3）在散外部條件防及社會(huì)成肉本不穩(wěn)定跟和變化多懼端的條件想下，規(guī)劃轉(zhuǎn)控制會(huì)比立稅收更加皮有效。在項(xiàng)目成膚本和收益減不很確定鮮，而處于侮變動(dòng)的條纖件下，規(guī)羽劃控制肯廁定能防止鋼開發(fā)導(dǎo)致術(shù)社會(huì)成本紅過(guò)高等情短況的發(fā)生取，而稅收滔杠桿是不玻可能做到皂這一點(diǎn)的救。經(jīng)濟(jì)手段洽的后果往拼往難以預(yù)諸料。因?yàn)榈请S著市場(chǎng)介需求的上座升，開發(fā)土商可能發(fā)擋現(xiàn)，在償踢付所規(guī)定瓜的高額稅傲收后，在大一個(gè)已經(jīng)綠十分擁擠頑的地區(qū)建完造一幢大覺(jué)樓仍然是飾有利可圖振的。而這茶種情況卻嚇能為規(guī)劃嘆控制制度擊所制止。因此，榴規(guī)劃控晶制系統(tǒng)訂更可能配保證規(guī)賴劃政策逗制定者硬想得到簡(jiǎn)的東西句；而經(jīng)濟(jì)層手段或抬稅收則哲僅僅可驚保證開情發(fā)的實(shí)罵際密度合將比可療能發(fā)生遙的密度去低一些截。在實(shí)踐塔中，往豈往在實(shí)門施規(guī)劃宗控制的打過(guò)程中情，輔以跡經(jīng)濟(jì)手血段，特帝別是優(yōu)飄惠政策屈，包括顛減免稅計(jì)費(fèi)、補(bǔ)貢助、優(yōu)密惠貸款客條件等留，從而薦促進(jìn)預(yù)煮想的城挽市開發(fā)么目標(biāo)的神實(shí)現(xiàn)。規(guī)劃控制扒的成本任何控制句系統(tǒng)都是顯有成本的璃，城市規(guī)超劃控制也毅不例外。瘋這種成本慢是多方面筋的。（1）抗要發(fā)展桿一套規(guī)顫劃制度燈，包括丘規(guī)劃的懶制定、突實(shí)施的妻全部過(guò)駛程，這剖將涉及各大量的紛財(cái)力和危人力資勾源。（深圳屆的法定洋圖則）既想要通射過(guò)規(guī)劃控摸制來(lái)干預(yù)蘆城市開發(fā)們的種種活悠動(dòng)，而又改缺乏合理菌的規(guī)劃和華規(guī)劃實(shí)施檔的行政能狼力，這種子情況往往帥是對(duì)規(guī)劃榜的經(jīng)濟(jì)投雕入不足造志成的，其很后果必定筋是城市開扇發(fā)的低效挖率，社會(huì)扇成本會(huì)很耽大。（要經(jīng)營(yíng)特城市，首潤(rùn)先要科學(xué)薪、全面地懸規(guī)劃城市剛）（2）喪規(guī)劃控偷制即使院很有效置率，但威一旦控皮制不當(dāng)循，社會(huì)渡成本也個(gè)會(huì)是巨鉗大的。墳例如當(dāng)術(shù)城市規(guī)粥模發(fā)展艱了，功顆能需要念調(diào)整了雅，而規(guī)刺劃沒(méi)有究相應(yīng)的留調(diào)整，估仍然實(shí)忠施既定棋的嚴(yán)格不控制，魯則將妨繳礙經(jīng)濟(jì)脫和社會(huì)怎的發(fā)展些。（3）在承嚴(yán)格的規(guī)咳劃控制條嫩件下，當(dāng)窩擬開發(fā)的間項(xiàng)目獲得騙規(guī)劃批準(zhǔn)蔽意味著是貍一筆數(shù)目東巨大的收肢益時(shí)，開購(gòu)發(fā)商就會(huì)襖認(rèn)為從這送筆收益中望拿出相當(dāng)襲部分來(lái)尋殲求獲得規(guī)廉劃批準(zhǔn)是扭合算的。這種支秋出，在盒經(jīng)濟(jì)學(xué)鵲研究中恨稱為“尋租”（re肯nt-s輪eeki啟ng）支出。“尋租婚”并不龍能提高臂經(jīng)濟(jì)福蓋利，它半不是直續(xù)接用于速發(fā)展經(jīng)出濟(jì)生產(chǎn)僚，也不址能使消牲費(fèi)者獲業(yè)益，用習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)職的語(yǔ)言黨，這是讀一種沉技淀?yè)p失（de宴ad-惜wei翁ght止-lo遙ss）絨。為了使萌開發(fā)得考到規(guī)劃稻批準(zhǔn)，鐘或求得堂規(guī)劃控闊制的松撥動(dòng)，如兔提高許流可的開啄發(fā)面積討，開發(fā)進(jìn)商會(huì)作卷出種種優(yōu)努力。怖用伊文覆思的話知：為了說(shuō)服鄭地方規(guī)劃辱當(dāng)局，這俱種支出包齡括對(duì)律