城市經(jīng)濟城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場2

城市經(jīng)濟，城市規(guī)劃

和房地產(chǎn)市場一、導論

I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系—中國脈絡II.認識不動產(chǎn)III.房地產(chǎn)市場概況不動產(chǎn)市場

不動產(chǎn)是一個市場博弈:--追求利益--游戲規(guī)則--參加者又不同角色和戰(zhàn)略--即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟的外部性新規(guī)則促使參加者改變博弈計劃變動的市場例：辦公樓小型化--后工業(yè)社會--企業(yè)削減辦公用房費用Kodak削減25-40%辦公用房費用不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈

政府干預增加投資--稅收，補貼限制開發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟領域+非經(jīng)濟領域I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系

----中國脈絡（1）以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源:

自有資金，銀行貸款，資本市場融資，銷售回籠資金金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系

----中國脈絡（2）銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。

在目前國際商業(yè)銀行領域有兩個所謂“三七開”的說法:

一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％：

二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務占70％。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系

----中國脈絡（3）

信用關系

：

金融業(yè)去年對30多個行業(yè)的信用狀況進行了內(nèi)部排序:

房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。

房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。

相當多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開發(fā)。規(guī)?；?，集團化，有品牌的開發(fā)商很少。

信用中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結(jié)果表明：

在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風險但可以貸款)占59％；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。

核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系

----中國脈絡（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實落實房地產(chǎn)信貸管理政策，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務辦理情況進行檢查

銀行界的反應：

惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細致。

光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目惜貸，但對于像北京城建集團，住總集團、建工集團這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會適當放寬一些政策去爭取項目。中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的項目。實行“低層封頂，高層要完成項目三分二”的原則加強對客戶的監(jiān)控。

中國建設銀行：實施“個貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實力強，在市場上有口碑，信譽度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務，保證金的扣留額度，擔保的時間上都動了不少腦筋。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系

----中國脈絡（5）與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火

個人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔保方式完備，風險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。

個人住房貸款截至今年10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預計到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達到1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達到12％以上。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關系

----中國脈絡（6）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少

商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動貸款。這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應當前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理）間接融資和直接融資國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標準。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占38％，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。迫切需要擴大資本市場的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資

但，上市是答案嗎？II.認識不動產(chǎn)

不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點（1）

物理特征1）

不可移動性：各地市場是分散的地方市場/全國/國際2）

獨特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性：土地作為有形資產(chǎn)和合法權益的載體不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點（2）經(jīng)濟特征1）

稀缺性2）

經(jīng)濟壽命長3）

改造：影響不動產(chǎn)的價值4）

situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關系不動產(chǎn)市晌場的特點伏：

完全狂競爭市場劈燕不可能存透在信息的獲溫取較困難完，成本較啟高，需要醫(yī)經(jīng)紀人和糖評估師等萍專業(yè)人員范讓市場有討效運轉(zhuǎn)外部經(jīng)刪濟/基礎設施繁影響大E.g并.污賭染，軌脅道交通不動產(chǎn)促的產(chǎn)品1)空間2)不動產(chǎn)資漫本市場：70年代以斜來逐漸畜成熟（中國摔的地產(chǎn)勉基金？呀）產(chǎn)品特喪性--使蔬用價值練和交換細價值--“耐放久消費品伯”vs.“是權利言，不是商碰品”總之很固貴,需要政很府不同播形式/程度的介朗入國際上懼不動產(chǎn)的勝供需需求1)刃不動產(chǎn)幟既是消陪費品，熟又是資詠本品。2)館有效需呀求供給1）時間:建統(tǒng)筑期間造疾成的滯后如，奧運仇，sar撤s2）地點：浴不可移晉動性3）轉(zhuǎn)換旅：如，深吳圳華強北，北京士大山子市場中朝的個人撤和機構參加者包冶括--使遭用者、鑄消費者鍋，包括洋所有者漂和租戶--提供繩者，建筑解工人、建王筑師、工熄程師、測身量員、開本發(fā)商、投給資者--中牢央和地日方政府架，各級濃代理機跨構，法撇院--其他嗽輔助使用承者或提供暗者的相關丸專業(yè)人員定，對市場煩運作起關鋼鍵作用：躍如，中介裹、咨詢、尸物業(yè)管理細看投禮資者1）個人2）公司：喂CEO坐—財務鴨經(jīng)理/趣不動產(chǎn)辯經(jīng)理3）機構投資煌者（國內(nèi)槽/國外）--80場年代后的訪顯著趨勢--銀散行、養(yǎng)鄉(xiāng)豐老基金互、人壽截保險公唐司房地產(chǎn)對硬經(jīng)濟的作瘦用作為生產(chǎn)相要素：為尖經(jīng)濟和生塊產(chǎn)活動提零供空間反過來說籠，經(jīng)濟和洽生產(chǎn)活動響的內(nèi)容影眠響需求的報內(nèi)容）作為公司亡財產(chǎn)：是窄公司資產(chǎn)比負債平衡題表中重要新的資產(chǎn)項篩目，和公壞司負債相攏對應作為投資眠工具：是瓶個人投資價者的主要把投資工具變，是金融叨機構，基挺金和保險嘩金的主要園收入來源—當然，每奮個國家/地區(qū)的蚊情況有背別。房地產(chǎn)舞和經(jīng)濟房地產(chǎn)遺是世界忽各國經(jīng)名濟發(fā)展趨的重要蓮組成部療分，并漿分別在斑一些國珍家的國誤民生產(chǎn)直總值中斬占有3狗％至1疊2％的閣不同比旋重。英護、德、琴日、美鐮等國家憲在經(jīng)濟象起飛時碼期，房落地產(chǎn)投薯資占全委國投資授比例曾勤高達4伸0％以掀上。美國的胖房地產(chǎn)螺和經(jīng)濟美國G妖DP每卸年6萬繁億美元靈以上。界人均約堆2萬4搞千。總浮體GD枝P中，醋個人消切費近2織/3，惕政府購幟買20距%多一襪點，私厘人投資僻大概1材5-1輛6%。軌每年國蔥內(nèi)私人知投資一史半左右領投資于眾不動產(chǎn)妙，其中右又有一脖半以上郊（即總闊量的1第/4）蜂投資于線住宅。近幾年陜，中國禮的房地由產(chǎn)同樣羅有了重注大的發(fā)上展，從攻197之8年之擴前的平歡均占國鋸民生產(chǎn)鵝總值的某0．5腎％至1悔．5％潔上升到尾199戶3年之渠后的平竭均超過騰7．5狐％的水說平，高脈峰時接等近占固劃定資產(chǎn)皂投資中旺的30扒％。近微幾年房鵲地產(chǎn)銷鉤售額約做占全社掩會消費掏品零售輝總額的迅5％至火7％，罷房地產(chǎn)味同時在完拉動其酸他消費晉上和生托產(chǎn)上起槽到極大氣的作用代。歷年建筑堆業(yè)產(chǎn)值數(shù)寄據(jù)列表塘(單位歲:萬元甚)年份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國100，單位:%）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位:萬元)579374548282249791264777100619922111528640本課結(jié)猛構1.城昌市和區(qū)咽域經(jīng)濟圾如何影冤響

房取地產(chǎn)市三場發(fā)展欠方向城市和區(qū)涂域的興衰產(chǎn)業(yè)和不晴動產(chǎn)需求2.公鹽共政策背和城市燙規(guī)劃決查定了房伍地產(chǎn)市漸場的構統(tǒng)架（教科考書的用茄途）III泉.不動謀產(chǎn)市場弄概況—中美比使較為什么饒要研究具美國和歉其他國艘際環(huán)境曾中房地盲產(chǎn)的操尊作慣例禾？對中外不隨同慣例的駱研究是有詢啟發(fā)性和揪有趣的為吸引餡國外投挪資，有瓜必要了證解投資定者的思稈維方式一個了拳解其他剝市場如博何操作報的機會加入世藏界貿(mào)易慨組織之刻后的中沫國市場斃將日益掘向國際年市場靠扇攏2006專年,外吩國商業(yè)銀挖行將可以確進入中國能市場簡介影響美國螺房地產(chǎn)業(yè)叮發(fā)展

的苦因素經(jīng)濟人口技術土地使用予模式/城路市化金融體露系房地產(chǎn)類學型開發(fā)商簡介不同的經(jīng)褲濟要素如盟何影響房足地產(chǎn)類型圓？住宅受家庭河組成速辜度的影失響辦公樓受新創(chuàng)喂造的就涌業(yè)機會昨和從制賊造業(yè)經(jīng)色濟向服物務經(jīng)濟消轉(zhuǎn)變的蟻影響酒店受國民生堪產(chǎn)總值的雙影響零售受消費者穗信心的影狐響美國人演口趨勢:1995缺-201疊0穩(wěn)定的萬人口增哨長(仙由于移舟民)人口老多齡化復雜的肚細分市皇場人口統(tǒng)系計學美國總?cè)穗娍谛畔碓幢O(jiān):美國匆統(tǒng)計局人口統(tǒng)尼計學人口按植性別和腳年齡分肉類197夢02000信息來源鋪:美國偏統(tǒng)計局人口統(tǒng)撞計學合法移民與美國的人抄數(shù)人口統(tǒng)計貼學信息來翅源:證美國統(tǒng)刪計局家庭組成隙的變化信息來源傾:美國沉統(tǒng)計局人口統(tǒng)蘭計學有子女的邊已婚婦女拘加入勞動功力大軍中國人硬口增長（單位估：萬人滑）中國人口拆趨勢人口老仰齡化中國65疑歲及以上啟人口從1礙990年志的629額9萬增加篩到200死0年的8笑811萬寇，占總?cè)伺d口的比例瓦由5.5琴7%上升考為6.9墳6%。預攝計到20授40年，通該比例將彈超過20掉%。北京現(xiàn)情已有老尸年人口章188賓萬，約紹占北京率人口總鞏數(shù)的1元5％，果并且以家每年5稅％的速餃度遞增尖。中國婦肺女從業(yè)姐比例對復住房盟需求的霞影響？中國家庭項戶規(guī)?？s列小

對住統(tǒng)房需求的麥影響計劃生點育政策綿的實施帥導致家栽庭戶規(guī)泄模的縮統(tǒng)小1997吩年，全國弄家庭戶規(guī)棍模3.6累4，北京礦3.13優(yōu).1999組年，全國城家庭戶規(guī)炕模3.5鍵8，北京勁3.05江。200茅0年，懷全國總士計城鎮(zhèn)題戶均人柄口規(guī)模色為3.末1人，慨農(nóng)村平回均戶均華