2021年物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

2021

年物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告2021

年

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月現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（亦稱“高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)”），也是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施中最精華的一部分。如果做一個(gè)類比，現(xiàn)代物流地產(chǎn)之于傳統(tǒng)通用倉(cāng)庫(kù)的區(qū)別，就是“購(gòu)物中心”之于“露天市集”。??現(xiàn)代物流地產(chǎn)具有諸多優(yōu)點(diǎn)。其往往處于現(xiàn)代物流的干線運(yùn)輸核心節(jié)點(diǎn)，出租率高，穩(wěn)定性亦強(qiáng)，抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)能力強(qiáng)。現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)所處的物流業(yè)環(huán)節(jié)資料來(lái)源：萬(wàn)緯物流官網(wǎng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)，在拿地選址、開(kāi)發(fā)建設(shè)、配套設(shè)施、招商運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)均有較高的要求。??時(shí)效性是現(xiàn)代物流業(yè)的立身之本，為了滿足快速運(yùn)送需要，現(xiàn)代物流地產(chǎn)往往選址在城市周邊的海陸港口、交通干線附近。萬(wàn)緯昆山花橋園區(qū)緊鄰成交高速公路嘉民浦東空港物流中心毗鄰浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)??資料來(lái)源：萬(wàn)緯物流官網(wǎng)資料來(lái)源：嘉民官網(wǎng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)，為滿足日益增長(zhǎng)的物流運(yùn)輸效率要求，往往有更開(kāi)闊的空間，也有更完善的交通運(yùn)輸設(shè)施方便貨物的裝卸，滿足快速的中轉(zhuǎn)需求。??在建筑上，亦有更高的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于凈高、地基承重、消防、采光、空氣循環(huán)等都有更高要求。中國(guó)現(xiàn)代物流地產(chǎn)與非現(xiàn)代物流地產(chǎn)的定義差別通用倉(cāng)庫(kù)指標(biāo)非現(xiàn)代物流地產(chǎn)現(xiàn)代物流地產(chǎn)（高標(biāo)倉(cāng)）總面積≥8000平方米凈高地板承重結(jié)構(gòu)類型裝卸平臺(tái)消防1樓及2樓：≥3噸/平方米多個(gè)配備液壓裝卸跳板的裝卸碼頭噴水滅火裝置、消防栓，配有應(yīng)急物資及儲(chǔ)水系統(tǒng)屋頂面積的3%天窗采光空氣循環(huán)不適用不適用控制室內(nèi)空氣質(zhì)量資料來(lái)源：仲量聯(lián)行，市場(chǎng)研究部過(guò)去，我國(guó)物流地產(chǎn)長(zhǎng)期保持“總量充足，高標(biāo)倉(cāng)稀缺”的競(jìng)爭(zhēng)格局。而行業(yè)的供需錯(cuò)配，進(jìn)一步激化了行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)。??一方面，近年物流業(yè)需求的持續(xù)高速增長(zhǎng)，2019年全國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)到298萬(wàn)億元，社會(huì)物流總費(fèi)用達(dá)到14.6萬(wàn)億元。2015-2019年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到8.0%。全國(guó)歷年社會(huì)物流總額走勢(shì)及增速社會(huì)物流總費(fèi)用：保管費(fèi)用??全國(guó)社會(huì)物流總額增速保管費(fèi)用保管費(fèi)用/總費(fèi)用6.05.04.03.02.01.00.040%35%30%25%20%15%10%5%298.00219.200%-5%-10%00%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，市場(chǎng)研究部，單位：萬(wàn)億元?而在供給端，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面積增速持續(xù)放緩，根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)推算，截至2019年底，我國(guó)營(yíng)業(yè)性通用（常溫）倉(cāng)庫(kù)面積10.8億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%，增速逾6年持續(xù)下降。2015-2019年的復(fù)合增長(zhǎng)率僅為3.1%。通用倉(cāng)庫(kù)總面積走勢(shì)

單位：億平方米2019年主要物流節(jié)點(diǎn)城市平均租金與平均空置率?平均租金平均空置率立體平房樓房增速13.012.512.011.511.010.510.09.512.010.08.07.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%6.04.09.02.08.50.08.0201420152016201720182019123月45678月9月

月

月

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12月月月月月月資料來(lái)源：中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)協(xié)會(huì)，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)協(xié)會(huì)，市場(chǎng)研究部

單位：元/月·平方米，%而這還是通用倉(cāng)庫(kù)（包含高標(biāo)倉(cāng)和低標(biāo)倉(cāng)）的數(shù)字，現(xiàn)代物流地產(chǎn)（高標(biāo)倉(cāng)）市場(chǎng)存量更為稀?缺，截至2019年6月末，我國(guó)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面積占總物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面積的比例僅約7%。典型的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施?我國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)及現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)面積較為稀缺（平方米/人）?人均現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)65432104.001.200.77美國(guó)資料來(lái)源：CIA

The

World

Factbook,

CBRE,GLPestimates，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)，中信證資料來(lái)源：萬(wàn)緯物流券研究部土地端供不應(yīng)求。近幾年，地方政府對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的出讓比例和絕對(duì)數(shù)量均呈下降趨勢(shì)。一方面是物流倉(cāng)儲(chǔ)用地已經(jīng)完成了大量出讓階段；???另一方面，物流用地性價(jià)比相對(duì)較低，不僅出讓劃撥價(jià)格低，而且對(duì)當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)的地均稅收、固定投資、GDP增長(zhǎng)和就業(yè)人口均低，地方政府出讓物流倉(cāng)儲(chǔ)用地動(dòng)力弱。?

2018年各類用地的地均稅收及固定投資貢獻(xiàn)全國(guó)各類土地出讓平均單價(jià)走勢(shì)

單位：元/平方米?土地稅收固定投資強(qiáng)度60050040030020010006000500040003000200010000資料來(lái)源：《江西省建設(shè)用地指標(biāo)（2018）》，自然資源部，市場(chǎng)研究部

注：此數(shù)據(jù)為資料來(lái)源：地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)江西省出讓土地要求的最低限度，實(shí)際值應(yīng)大于該數(shù)據(jù)，單位：萬(wàn)元/公頃·年，萬(wàn)元/公頃因而，物流地產(chǎn)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，土地資源競(jìng)爭(zhēng)激烈，短期難以改善。?2003-2018年全國(guó)土地出讓結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)另一方面，低標(biāo)倉(cāng)改造為高標(biāo)倉(cāng)亦困難重重。?一是大量的低標(biāo)倉(cāng)庫(kù)是零散的小型倉(cāng)庫(kù)，其本身所有土地面積已不足以支持改建；??二是即是有足夠大的面積，改建過(guò)程亦需要重新規(guī)劃審批，其效率相對(duì)亦較慢。某典型低標(biāo)倉(cāng)：某工業(yè)園區(qū)配套的小型倉(cāng)庫(kù)某典型低標(biāo)倉(cāng)：面積500平方米的農(nóng)民自建倉(cāng)??資料來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)資料來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)而需求端，隨著互聯(lián)網(wǎng)零售崛起，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求與日俱增電商零售及快遞業(yè)務(wù)量仍保持中高速增長(zhǎng)趨勢(shì)???預(yù)計(jì)未來(lái)電商仍將是物流地產(chǎn)的重要推動(dòng)力國(guó)內(nèi)電商實(shí)物商品零售增長(zhǎng)情況國(guó)內(nèi)快遞行業(yè)件量增長(zhǎng)情況??電商實(shí)物商品零售額（萬(wàn)億元）同比快遞件量（億件）同比35%30%25%20%15%10%5%32%700600500400300200100060%50%40%30%20%10%0%52%28%26%25%20%28%27%25%0%201520162017201820192013201420152016201720182019資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：國(guó)家郵政局，市場(chǎng)研究部總而言之，我們看好高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求持續(xù)性。?現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)無(wú)法滿足上游產(chǎn)業(yè)日益增長(zhǎng)的需求，物流倉(cāng)儲(chǔ)空置率持續(xù)下降；??而短期供給無(wú)法迅速放大，這將進(jìn)一步推高物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的租金回報(bào)率。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市主要資產(chǎn)類別的投資凈回報(bào)率6%資料來(lái)源：CBRE，市場(chǎng)研究部物流地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性資料來(lái)源：市場(chǎng)研究部制圖而由于現(xiàn)代物流地產(chǎn)供給稀缺的先天特點(diǎn)，物流地產(chǎn)是一個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)入局且形成了一定規(guī)模的公司具有規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。?2019年國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)市場(chǎng)份額情況新宜,1.0%其他,19.3%普洛斯,

30.7%豐樹(shù),4.7%平安萬(wàn)緯,7.3%,4.7%寶灣,4.7%安博,4.8%易商,5.2%資料來(lái)源：戴德梁行，市場(chǎng)研究部二、資本市場(chǎng)如何給物流地產(chǎn)估值16PE估值PB估值PS估值NAV估值?

最常見(jiàn)的估值方法之一，但與開(kāi)發(fā)行業(yè)及物流地產(chǎn)行業(yè)適配性不佳?

市凈率估值法，從公司清算的角度出發(fā)?

反應(yīng)銷售額預(yù)期及公司的市場(chǎng)份額?

目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)使用較為普遍的估值方法，體現(xiàn)其凈資產(chǎn)價(jià)值?

同時(shí)反應(yīng)股權(quán)價(jià)值和債券價(jià)值EV/EBITDA估值資料來(lái)源：市場(chǎng)研究部物流地產(chǎn)行業(yè)中，通常會(huì)將業(yè)務(wù)分為為開(kāi)發(fā)、基金管理、投資三個(gè)板塊三板塊運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)不同、輕重特點(diǎn)不同，因此比較適合于采用分部估值法???

ESR營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成情況（百萬(wàn)美元）?

ESR各板塊2019年EBITDA（百萬(wàn)美元）30025020015010050基金管理物業(yè)開(kāi)發(fā)投資部門600.0500.0400.0300.0200.0100.00.00-50-100-150201820192020E2021E2022E基金管理物業(yè)開(kāi)發(fā)投資板塊未分配成本資料來(lái)源：ESR公司公告，市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)資料來(lái)源：ESR公司公告，市場(chǎng)研究部以各部門價(jià)值之和減去凈負(fù)債和少數(shù)股東權(quán)益，就得到相應(yīng)的股權(quán)價(jià)值?

EV既包括了股權(quán)價(jià)值，也涵蓋了債券價(jià)值，契合于物流地產(chǎn)企業(yè)的金融屬性??以ESR為例，基金管理、開(kāi)發(fā)部門和投資部門分別賦予25、8、25倍EV/EBITDAESR分部估值表（百萬(wàn)美元）投資部門312.425.06.07,811股數(shù)（百萬(wàn)股）美元兌港幣匯率每股股價(jià)（港元）32.65資料來(lái)源：ESR公司公告，市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)?

NAV估值即凈資產(chǎn)價(jià)值法，是目前地產(chǎn)行業(yè)的主流估值法。在一定銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲(chǔ)備項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值剔?除負(fù)債后，即為凈資產(chǎn)價(jià)值?

RNAV=（物業(yè)面積×市場(chǎng)均價(jià)-凈負(fù)債）/總股本。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?

為企業(yè)價(jià)值設(shè)定了估值底線，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目公司及物流地產(chǎn)項(xiàng)目公司尤為適用。而且NAV估值考慮了預(yù)期價(jià)格的變化、開(kāi)發(fā)速度和投資回報(bào)率等因素，相對(duì)于簡(jiǎn)單的市盈率比較法更加準(zhǔn)確?

度量的是企業(yè)的有形資產(chǎn)，而不考慮品牌、管理能力和經(jīng)營(yíng)模式的差異。資料來(lái)源：市場(chǎng)研究部?

P/FFO和P/AFFO是國(guó)際市場(chǎng)中對(duì)REITs最常用的估值方法由于REITs的分紅屬性，本質(zhì)上FFO和AFFO對(duì)標(biāo)的是公司可用于分紅的現(xiàn)金流??

AFFO比FFO更能精確的反應(yīng)REITs的股利支付能力，但AFFO沒(méi)有統(tǒng)一的編制標(biāo)準(zhǔn)?

FFO=凈收入-從房地產(chǎn)出售中的資本利得+房地產(chǎn)折舊費(fèi)用?

AFFO=FFO-非現(xiàn)金租金-日常維護(hù)的必要支出和租賃費(fèi)用優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?

針對(duì)性強(qiáng)，可以直管的比較REITs的分紅?

忽視了折舊費(fèi)用，也就是對(duì)于未來(lái)相對(duì)樂(lè)能力觀資料來(lái)源：市場(chǎng)研究部三、行業(yè)公司的估值對(duì)比及影響因素22Prologis（安博）?

全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)商，以REITs身份在紐交所上市（PLD.N)Goodman（嘉民）?

綜合性地產(chǎn)集團(tuán)，在全球17個(gè)國(guó)家持有、開(kāi)發(fā)和管理工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)。投資的領(lǐng)域包括商務(wù)辦公園區(qū)、工業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)和配送中心。在澳交所上市（GMG.AX）ESR（易商紅木）?

專注于亞洲的領(lǐng)先物流地產(chǎn)平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)遍布于中國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳洲及印度。于港交所上市（1821.HK)。Americold（美冷）?

全球?qū)Ｗ⒂跍乜貍}(cāng)儲(chǔ)的最大REIT，也是北美第二大冷鏈公司，在紐交所上市（COLD.N)資料來(lái)源：各公司官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部??在EV/EBITDA體系之下：美冷

>

安博

>

嘉民

>ESR在FFO/AFFO體系之下（僅適用于REITs）:美冷

>

安博???重點(diǎn)公司的EV/EBITDA估值對(duì)比（2019)?重點(diǎn)公司的P/FFO估值對(duì)比（2019)美冷

安博35.030.025.020.015.010.05.0--ESR美冷安博嘉民20182019資料來(lái)源：Wind，各公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：Wind，各公司公告，市場(chǎng)研究部??在PE體系之下：美冷>安博>ESR>嘉民在PB體系之下：??美冷>安博>嘉民>ESR?重點(diǎn)公司的PE估值對(duì)比（2019)?160.0140.0120.0100.080.060.040.020.0-4.03.53.02.52.01.51.00.5-ESRESR美冷安博嘉民美冷安博嘉民資料來(lái)源：Wind，各公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：Wind，各公司公告，市場(chǎng)研究部在四個(gè)維度之下，市場(chǎng)對(duì)于公司的估值水平很明顯。??美冷具有明顯的估值溢價(jià)，普洛斯其次，嘉明和ESR則估值各有特點(diǎn)。≈>

>資料來(lái)源：市場(chǎng)研究部（Logo來(lái)自各公司官網(wǎng)）從全球在管面積和增速角度???物流地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)位置固定+規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，決定了行業(yè)內(nèi)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特性按在管規(guī)模，安博均處于領(lǐng)先地位?全球在管面積：安博>嘉民>ESR（百萬(wàn)平方米）?在管面積（體積）增速：安博>美冷>嘉民17-19CAGR在管面積10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.00-ESR安博嘉民美冷安博嘉民美冷資料來(lái)源：各公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：各公司公告，市場(chǎng)研究部，美冷為在管體積增速按杠桿使用情況??

ESR（債務(wù)+基金）杠桿高于安博和嘉民重點(diǎn)在于如何找到杠桿擴(kuò)張與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)?資產(chǎn)負(fù)債率?60%AUM/凈資產(chǎn)87654321050%40%30%20%10%0%ESR美冷安博嘉民ESR安博嘉民資料來(lái)源：wind，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：各公司公告，wind，市場(chǎng)研究部?

ESR與嘉民營(yíng)收結(jié)構(gòu)較為類似，均由基金管理、投資和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)組成??重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)嘉民占比要多于ESR基金管理收入均作為多樣化收入的重要組成部分?

ESR20H1營(yíng)收結(jié)構(gòu)?基金管理投資開(kāi)發(fā)投資基金管理開(kāi)發(fā)28%42%30%資料來(lái)源：ESR公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：嘉民公司公告，市場(chǎng)研究部?安博和美冷同作為REITs標(biāo)的，適用于FFO或AFFO估值法美冷估值高于安博：標(biāo)的更加稀缺??美冷及安博的P/FFO?美冷

安博美冷

安博40.0035.030.025.020.015.010.05.035.0030.0025.0020.0015.0010.005.00--2018201920182019資料來(lái)源：各公司公告，市場(chǎng)研究部，采用NAREIT

FFO資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部從稀缺性角度：美冷專業(yè)性更強(qiáng)，壁壘更高?美冷專注于冷鏈物流行業(yè)，專業(yè)程度高于普通物流地產(chǎn)，更易形成行業(yè)壁壘；????歷史沉淀，公司成立可追溯至1903年；客戶關(guān)系優(yōu)異，與前25客戶合作平均年限超過(guò)30年；全球市占排名第二，且是排名第一的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)REITs。表：美冷全球市占率排名第二，且于2020下半年收購(gòu)全球排名第四的AGRO排名1公司LineageLogistics市占率

倉(cāng)儲(chǔ)空間（mm

ft31,7897.0%4.4%1.5%1.0%0.8%2Americold1,1203743US

Cold

Storage,

Inc.4AGRO

Merchants

GroupNewCold

AdvancedColdLogistics2425195資料來(lái)源：各公司公告，市場(chǎng)研究部?美國(guó)工業(yè)類REITs：平均分紅回報(bào)3.6%?

2020年預(yù)測(cè)平均P/FFO為22.0x?股價(jià)($)20/12/2236.1市值（$bn)20/12/228.9FFO/股($)2021E1.3P/FFO2021E27.023.823.921.410.216.013.215.47.3分紅回報(bào)20/10/302.3%2.5%2.4%2.5%6.9%4.0%4.2%4.9%6.3%2.3%3.7%1.9%4.6%2.1%3.6%2020E1.21.55.3