地產(chǎn)項目盡調(diào)培訓(xùn)課件

地產(chǎn)項目盡調(diào)培訓(xùn)課件目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語房地產(chǎn)公司盡調(diào)需要關(guān)注的事項一般性公司盡調(diào)需要關(guān)注的事項結(jié)束語公司PE項目操作流程（盡調(diào)）

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語PE運行周期

基金大循環(huán)：PE基金的四個主要的環(huán)節(jié)項目小循環(huán)：投資項目的三個主要的環(huán)節(jié)核心：募資和投資募資投資投資后管理退出

公司PE項目操作流程（盡調(diào)）

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語良好的制度安排

項目立項會成立項目小組項目登記項目討論會周例會審慎調(diào)查形成投資方案投委會不同項目收購方式對盡調(diào)的要求

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語資產(chǎn)式并購

以在建工程轉(zhuǎn)讓、物業(yè)買賣方式或通過法院拍賣方式取得項目的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營權(quán)。該方式下盡調(diào)相對簡單。股權(quán)式并購?fù)ㄟ^股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，取得項目公司股權(quán)，進而享有項目的開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營權(quán)。該方式下盡調(diào)要求高、難度大。通常的收購方式法律盡職調(diào)查的體系

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語公司部分（存續(xù)/變更/資質(zhì)）項目部分（立項/建設(shè)/銷售）其他（資產(chǎn)/員工/保險）※房地產(chǎn)收購項目法律盡職調(diào)查報告法律盡職調(diào)查的目的

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語1、確認目標公司的合法成立和有效存續(xù)2、核查目標公司所提供文件資料的真實性、準確性和完整性3、核查目標公司的組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)狀況和其他事項的法律狀況4、發(fā)現(xiàn)和分析目標公司現(xiàn)存的法律問題和風(fēng)險并提出解決方案5、公司法務(wù)部出具法律意見并準備法律文件的重要依據(jù)6、公司風(fēng)控部出具風(fēng)控報告并準備交易文件的重要依據(jù)法律盡職調(diào)查的方式

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語1、制作盡職調(diào)查清單，目標公司根據(jù)該清單提供資料2、與目標公司管理層進行面談了解情況3、至相關(guān)政府/行政部門進行獨立調(diào)查4、對目標公司及資產(chǎn)進行現(xiàn)場考察5、網(wǎng)絡(luò)信息檢索◆調(diào)查方式：●直接調(diào)查●現(xiàn)場調(diào)查○詢問調(diào)查●間接調(diào)查一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語1.目標公司歷史沿革和股權(quán)結(jié)構(gòu)2.目標公司股東基本情況【股東權(quán)屬】3.目標公司股權(quán)是否存在質(zhì)押等權(quán)利限制4.目標公司的主要證件【包括公司證照及項目證照】5.目標公司擔保物（抵押物—土地及在建工程）情況6.目標公司主營業(yè)務(wù)情況及主要還款來源7.目標公司債務(wù)和對外融資/擔保情況【財務(wù)審計】8.目標公司簽署的重大合同9.目標公司訴訟、仲裁情況（或有）10.目標公司人員情況【企業(yè)勞工】11.目標公司稅收情況12.針對目標公司綜合審核，制定合理交易結(jié)構(gòu)【風(fēng)險控制方案】一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語1.目標公司歷史沿革和股權(quán)結(jié)構(gòu)（1）歷史沿革：設(shè)立，注冊資本、經(jīng)營范圍、股權(quán)等變更是否合法有效。（2）工商查詢【帶有工商查詢章的調(diào)檔文件】。（3）是否與前手股東存在爭議？股權(quán)轉(zhuǎn)讓金是否支付完畢？（4）特別提醒：國有企業(yè)股權(quán)變更需審計、評估并掛牌交易。一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語如何進行歷史沿革的調(diào)查歷史沿革調(diào)查是盡職調(diào)查不可或缺的部分，是以時間為軸線，調(diào)查清楚企業(yè)的演變過程，包括股權(quán)的演變過程、企業(yè)主營業(yè)務(wù)的變化過程，以及主要資產(chǎn)的變化和形成過程，徹底調(diào)查清楚企業(yè)的股權(quán)、股東的出資形式、實際控制人、控制權(quán)條款、主要資產(chǎn)歸屬等問題；歷史沿革調(diào)查以發(fā)現(xiàn)風(fēng)險為目的，主要是發(fā)現(xiàn)股權(quán)瑕疵、資產(chǎn)瑕疵，并尋求完善方法；歷史沿革調(diào)查以演變過程中的法律文件（主管機關(guān)批文、股東會決議、驗資報告、評估報告、工商變更登記等）為依據(jù)，必須了解變化的經(jīng)過和緣由，收集齊全相關(guān)法律文件，對有關(guān)瑕疵需征求風(fēng)控部門或律師意見；尤其需要關(guān)注細節(jié)問題（魔鬼隱藏于細節(jié)之中）要知根知底一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語2.目標公司股東基本情況股東是否具備擔保能力。（個人擔保，注意共同財產(chǎn)擔保）3.目標公司股權(quán)是否存在質(zhì)押等權(quán)利限制（1）是否存在股權(quán)質(zhì)押、查封等權(quán)利限制（2）辦理股權(quán)質(zhì)押的手續(xù)、文件及時間4.代持股隱名投資人的法律風(fēng)險附：詳見課件第一章《股東的資格和股權(quán)穩(wěn)定性》一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險一、實際股東不做工商登記存在的法律風(fēng)險實際股東只出資但是自己不在公司工商登記資料總顯示名字，那么存在以下幾個法律風(fēng)險：1、股東地位不被認可，由于公司股東以工商登記為準，因此如果不記載實際股東的姓名，那么在法律上實際股東的地位是不被認可的，也就為股東權(quán)利的形式設(shè)置了障礙。2、代持股人惡意損害實際股東的權(quán)利，比如擅自出讓股權(quán)或者濫用表決權(quán)。3、由于代持股人自身原因?qū)е略V訟而被法院凍結(jié)保全或者執(zhí)行名下的代持股份。4、代持股人意外死亡等，則其名下的股權(quán)作為財產(chǎn)有可能涉及到繼承的法律糾紛。一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險二、代持股隱名投資合法的前提按照我國法律，這類情況如果沒有違反法律行政法規(guī)的效力性強制規(guī)定，以及沒有以合法形式掩蓋非法目的，且沒有惡意串通損害他人利益的，那么這種委托持股是有效的。如果代持股人損害了實際出資人的權(quán)益，應(yīng)當承擔賠償責任。三、代持股隱名投資法律風(fēng)險防范建議由于實際出資人對于代持股份無法行使實際的控制權(quán)，因此面臨較多法律風(fēng)險，建議可以嘗試通過以下方式來規(guī)避和防范法律風(fēng)險。一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險（1）股權(quán)質(zhì)押擔?！段餀?quán)法》頒布后，國家工商總局下發(fā)了辦理股權(quán)質(zhì)押擔保的文件，這就使得股權(quán)擔保有了可能。因此，實際投資人要充分利用這個有利條件來防范風(fēng)險。具體而言，在辦理股權(quán)代持的同時，可以辦理股權(quán)質(zhì)押擔保，將代持的股份向?qū)嶋H出資人辦理質(zhì)押擔保。這樣就確保了代持股人無法擅自將股權(quán)向第三方提供擔保或者出賣轉(zhuǎn)讓。再者，即使由于其他原因，比如法院執(zhí)行或者繼承分割需要變賣股權(quán)，實際出資人也可以質(zhì)押權(quán)人的身份，獲得優(yōu)先受償權(quán)。一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險（2）簽訂代持股協(xié)議約定高額違約責任并公證由于代持股人是名義上的股東，如果他出現(xiàn)侵犯實際出資人利益的情況，實際出資人是很難事后阻止的。因此，最好在設(shè)立代持股時，雙方簽訂明確的代持股協(xié)議，對代持股人損害實際出資人的情況應(yīng)當明確約定違約責任。如果約定了嚴格的違約責任，那么就會對代持股人的行為予以震懾，加大他違反協(xié)議的成本，使其違約行為得不償失。（公證）一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險（3）明確股東權(quán)利的行使方式代持股人是名義的股東，那么股東權(quán)利也只能以他的名義來行使，因此，實際出資人要控制公司，必須約定好股東權(quán)利行使方式，比如表決權(quán)、分紅權(quán)、增資優(yōu)先權(quán)等，必須通過實際出資人同意，代持股人必須按照實際出資人的意愿行使股東權(quán)利等。這樣的約定可以有效保障實際出資人對公司的控制權(quán)。一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險（4）排除代持股人的財產(chǎn)權(quán)這樣做的目的是防止代持股人行使其名下股權(quán)的財產(chǎn)所有權(quán)，如果出現(xiàn)意外死亡、離婚分割等情況時，其代持的股權(quán)不是他的個人財產(chǎn)，也就不能作為遺產(chǎn)或者共同財產(chǎn)進行分割。這樣就確保了實際出資人的財產(chǎn)所有權(quán)。一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險（5）代持股協(xié)議要告知其他股東或者公司的利害關(guān)系人為了防止代持股人在實際出資人不知情情況下擅自行使股東權(quán)利，因此代持股協(xié)議如果條件許可應(yīng)當告知公司的其他股東或者由其他股東在協(xié)議上書面認可。這樣其他股東也可以制止代持股人的違約行為。而且，如果代持股人私下將股權(quán)出讓給了其他股東，實際出資人也可以其他股東知情而惡意受讓為由宣告轉(zhuǎn)讓無效而取回股權(quán)。一般性公司盡調(diào)注意事項

目錄公司PE項目操作流程法律盡職調(diào)查的目的法律盡職調(diào)查的方式一般性公司盡調(diào)注意事項房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項結(jié)束語代持股隱名投資人的法律風(fēng)險（6）公司設(shè)立協(xié)議及公司章程中適當限制代持股人的權(quán)利公司設(shè)立協(xié)議和公司章程是公司的重要文件，如果有代持股，應(yīng)當在設(shè)立協(xié)議中予以明確，同時在公司章程中對于代持股的權(quán)利行使給予特殊約定。（章程修正案）一般性公狗司盡調(diào)注卻意事項目錄公司PE項目操匆作流程法律盡痕職調(diào)查萍的目的法律盡職敏調(diào)查的方帳式一般性公腹司盡調(diào)注櫻意事項房地產(chǎn)攤公司盡攏調(diào)注意飛事項結(jié)束語代持股椅隱名投譯資人的哭法律風(fēng)尊險（7）實際管出資人妖要增強泉證據(jù)意燦識，注豎意保存借搜集代科持股的送證據(jù)為了防范尺萬一，實址際出資人申一方面要思簽訂全面量、細致的擔代持股協(xié)巖議并及時喜辦理公證巡壽，另一方魔面要注意罷搜集保存株好證明代融持股關(guān)系饅的證據(jù)，比如代持顆股協(xié)議、票出資證明波、驗資證竿明、股東磁會決議、門公司登記拐資料等。如果代持瘦股人嚴重是違約或者建法院凍結(jié)痰保全執(zhí)行脹代持股份腦，可以及額時提出訴積訟或者執(zhí)夜行異議來宰維護投資鳴人的合法唯權(quán)益。一般性公螞司盡調(diào)注韻意事項目錄公司PE項目操作豈流程法律盡書職調(diào)查淡的目的法律盡職泄調(diào)查的方祥式一般性公柱司盡調(diào)注旗意事項房地產(chǎn)瓶公司盡我調(diào)注意途事項結(jié)束語4.目標公董司的主河要證件（1）《營業(yè)執(zhí)女照》、《稅務(wù)登記劉證》（國稅捎和地稅虧）、《組織機刪構(gòu)代碼蔑證》、《統(tǒng)計登記垂證》等，核查伏原件。如外商投魔資企業(yè),需核查《批準證書》、外匯登叛記IC卡等證件。（2）各宇個證書是的年檢缸情況及比有效性桑。（3）各個乓證書之間米的信息統(tǒng)奮一性。一般性谷公司盡舟調(diào)注意離事項目涂錄公司PE項目操績作流程法律盡犯職調(diào)查愈的目的法律盡些職調(diào)查墳的方式一般性簽公司盡喇調(diào)注意掌事項房地產(chǎn)公關(guān)司盡調(diào)注蝴意事項結(jié)束語設(shè)立、存盞續(xù)及現(xiàn)狀變更【工商】驗資【工商】各種證堅照（六耳證一卡逗）房地產(chǎn)企敏業(yè)開發(fā)資灶質(zhì)證書（開發(fā)規(guī)篩模的規(guī)定梅及北京市杏關(guān)于三年帖一檢的規(guī)盾定）公司部分一般性公艱司盡調(diào)注昌意事項目仆錄公司PE項目操憤作流程法律盡職符調(diào)查的目充的法律盡早職調(diào)查塌的方式一般性困公司盡模調(diào)注意那事項房地產(chǎn)側(cè)公司盡睬調(diào)注意魄事項結(jié)束語項目部姐分項目立項橫：項目的死可行性飾研究報部告及發(fā)斯改委（乳計委）處的批復(fù)土地出工讓：出讓方式珍、出讓價基款構(gòu)成、蕉建設(shè)周期貿(mào)及建設(shè)指溫標規(guī)劃審批隱及許可開工建允設(shè)預(yù)租/預(yù)售/銷售一般性公嫂司盡調(diào)注碧意事項目錄公司PE項目操球作流程法律盡職剪調(diào)查的目工的法律盡職昌調(diào)查的方綢式一般性已公司盡赤調(diào)注意靜事項房地產(chǎn)公犯司盡調(diào)注袋意事項結(jié)束語項目基本狠證照（5+1）建設(shè)用地具規(guī)劃許可鐮證國有土頌地使用辰證（國圾有出讓挖、劃撥份）建設(shè)用刪地規(guī)劃宏許可證建筑工哥程施工芹許可證商品房層預(yù)售許襖可證（泊預(yù)租/預(yù)售）房屋所首有權(quán)證/房地產(chǎn)權(quán)籠證（大產(chǎn)桂證）※房地產(chǎn)漁項目核捧準證一般性偵公司盡纖調(diào)注意世事項目錄公司PE項目操間作流程法律盡職腸調(diào)查的目割的法律盡以職調(diào)查土的方式一般性公弱司盡調(diào)注睜意事項房地產(chǎn)公韻司盡調(diào)注寨意事項結(jié)束語其他部睬分【股權(quán)】重大合同（工程昂類、采屠購類、敘預(yù)租/預(yù)售類、轎融資類等蛇等）資產(chǎn)情況員工情況保險情況一般性描公司盡吸調(diào)注意虎事項目改錄公司PE項目操境作流程法律盡職置調(diào)查的目報的法律盡職斗調(diào)查的方仁式一般性依公司盡危調(diào)注意具事項房地產(chǎn)公烘司盡調(diào)注片意事項結(jié)束語5.目標公司泄債務(wù)和對蠢外擔保情稍況（1）需要關(guān)留注主要融秋資和擔保過合同是否驚對交易有老所限制；（2）公司法十吉六條；（章程規(guī)鴉定擔保限霸額）（3）必要時稿，需要進川行財務(wù)盡他職調(diào)查。一般性熟公司盡稿調(diào)注意想事項目蟻錄公司PE項目操持作流程法律盡職囑調(diào)查的目層的法律盡職態(tài)調(diào)查的方限式一般性公轎司盡調(diào)注饒意事項房地產(chǎn)絨公司盡趁調(diào)注意桃事項結(jié)束語6.目標公司婚簽署的重擱大合同（1）重大性合同的伯重要條棍款：合亞同金額術(shù)、價款饅支付方瘡式、合賓同內(nèi)容千等；（2）是否存笑在對交易牢有限制性像的條款；（3）重大監(jiān)合同的履行情蒼況：是否存漿在嚴重違繪約情形及啟違約風(fēng)險銹。一般性婚公司盡椒調(diào)注意矮事項目錄公司PE項目操作悶流程法律盡概職調(diào)查應(yīng)的目的法律盡理職調(diào)查挽的方式一般性怠公司盡故調(diào)注意突事項房地產(chǎn)公有司盡調(diào)注測意事項結(jié)束語7.目標公司誘訴訟、仲僅裁情況需關(guān)注芳：（1）概況：祖包括起因晴、時間、氣當事方、伴主要過程相及裁決內(nèi)儀容；（2）裁決履卷行情況：涌該付款的逆是否已付粘并提供付狹款證明、錄該履行義筒務(wù)是否已柱履行；（3）是否寄存在后內(nèi)續(xù)的程飲序和風(fēng)吳險。注：目前憤中國沒有棋權(quán)威性的企全國性的拴訴訟和仲砍裁查詢系辜統(tǒng)，但除縱目標公司車提供的資料外山，還可通眼過以下途嗓徑查詢：（1）最高應(yīng)人民法微院執(zhí)行輛局全國叉法院被債執(zhí)行人鉤信息查好詢，網(wǎng)點址http賢://z遭hixi躍ng.c株ourt拾.gov娃.cn/賊sear西ch/（2）去當?shù)仄捶ㄔ汉瞬閹Z；（3）互聯(lián)網(wǎng)載檢索。一般性亡公司盡軌調(diào)注意初事項目蓄錄公司PE項目操庸作流程法律盡職端調(diào)查的目靠的法律盡沒職調(diào)查弄的方式一般性使公司盡鍛調(diào)注意脹事項房地產(chǎn)公絹司盡調(diào)注駁意事項結(jié)束語8.目標公司特人員情況意（股權(quán)收琴購中較重屠要：質(zhì)押癥轉(zhuǎn)收購）（1）高管人駱員，現(xiàn)有響員工人數(shù)分及勞動合葵同簽署情襖況；（2）是否渡存在勞翅動爭議蝦和仲裁產(chǎn)情況。一般性嗎公司盡亂調(diào)注意奮事項目均錄公司PE項目操邊作流程法律盡乳職調(diào)查砌的目的法律盡核職調(diào)查線的方式一般性騰公司盡傷調(diào)注意葡事項房地產(chǎn)公召司盡調(diào)注初意事項結(jié)束語9.目標公司哄稅收情況（1）主要稅種鋸；企業(yè)所坡得稅，柜營業(yè)稅鑄及附加攀，契稅揀，土地圾增值稅枕，印花漫稅，房高產(chǎn)稅，土地綢使用稅等列。（2）是否存慘在欠稅和稅務(wù)處罰。附：詳見脅課件第X章《稅收》一般性公室司盡調(diào)注不意事項目錄公司PE項目操作痛流程法律盡輕職調(diào)查敞的目的法律盡社職調(diào)查餅的方式一般性帶公司盡遙調(diào)注意揭事項房地產(chǎn)熄公司盡顫調(diào)注意墓事項結(jié)束語土地出讓撥需了解的慨基礎(chǔ)常識知道什么鉆是831大限知道土地己出讓金的視計算方式知道契稅廳繳納情況土地出慢讓知道土亡地轉(zhuǎn)讓25%的計算谷依據(jù)知道與規(guī)迎劃的關(guān)系一般性公趁司盡調(diào)注緩意事項目閘錄公司PE項目操例作流程法律盡避職調(diào)查脾的目的法律盡職辨調(diào)查的方邪式一般性荷公司盡半調(diào)注意廳事項房地產(chǎn)影公司盡紋調(diào)注意輪事項結(jié)束語對于開工標準的不同認定工程及采購的招投標手續(xù)施工證的種類（整體/部分）工程施工紹需了解的跡基礎(chǔ)常識一般性公沈司盡調(diào)注第意事項目錄公司PE項目操世作流程法律盡職抓調(diào)查的目雹的法律盡職奇調(diào)查的方嗎式一般性后公司盡羞調(diào)注意帖事項房地產(chǎn)公拼司盡調(diào)注傘意事項結(jié)束語單項審有批需了之解的基繁礎(chǔ)常識環(huán)境綠化異地建設(shè)、建成移交、權(quán)屬交通抗震與物業(yè)用途直接相關(guān)人防消防一般性窮公司盡悲調(diào)注意低事項目錄公司PE項目操作團流程法律盡劑職調(diào)查立的目的法律盡職轟調(diào)查的方缺式一般性艷公司盡在調(diào)注意窮事項房地產(chǎn)公懲司盡調(diào)注錘意事項結(jié)束語預(yù)售、預(yù)限租需了解棋的基礎(chǔ)常墳識商品房預(yù)鼓售許可證預(yù)售預(yù)租測繪一般性幣公司盡徒調(diào)注意星事項目壤錄公司PE項目操作膀流程法律盡職案調(diào)查的目喘的法律盡職獎?wù){(diào)查的方嬸式一般性宇公司盡趁調(diào)注意頌事項房地產(chǎn)罩公司盡蔥調(diào)注意滴事項結(jié)束語竣工驗澆收需了尾解的基拜礎(chǔ)常識樁基驗應(yīng)收地下基礎(chǔ)固驗收整體驗收竣工驗收五方聯(lián)驗竣工驗收霧備案表一般性置公司盡匙調(diào)注意社事項目錄公司PE項目操作圓流程法律盡困職調(diào)查序的目的法律盡職漫調(diào)查的方政式一般性窩公司盡情調(diào)注意進事項房地產(chǎn)果公司盡酒調(diào)注意陳事項結(jié)束語測繪報龍告需了赤解的基培礎(chǔ)常識測繪報駱告種類測繪中的班公攤預(yù)測報淹告實測報告規(guī)劃測栽繪報告房地產(chǎn)盟公司盡習(xí)調(diào)注意謝事項目錄公司PE項目操作驗流程法律盡職獅調(diào)查的目棄的法律盡職譽調(diào)查的方注式一般性公棄司盡調(diào)注扣意事項房地產(chǎn)直公司盡薄調(diào)注意觸事項結(jié)束語1.建設(shè)手夕續(xù)是否譽合法有冷效2.項目公村司開發(fā)貼資質(zhì)3.土地出讓型金和契稅管的繳納4.是否存在餅超規(guī)建設(shè)遠等情況5.抵押、查寒封情況及枯抵押登記遍的辦理6.關(guān)于產(chǎn)麥權(quán)證的誼辦理7.目標項欠目相關(guān)鼻的重要奏合同8.目標項目穗的銷售和爬租賃情況9.目標項私目的保春險10.目標項目池的物業(yè)管杯理附：詳見劉課件第X章《建設(shè)項目》房地產(chǎn)躁公司盡沫調(diào)注意羽事項目錄公司PE項目操辦作流程法律盡茅職調(diào)查篇的目的法律盡職巡壽調(diào)查的方瞎式一般性觀公司盡活調(diào)注意溜事項房地產(chǎn)穩(wěn)公司盡愚調(diào)注意請事項結(jié)束語1.建設(shè)手雷續(xù)是否予合法有敵效。主喉要為“緊五證”泳，必須折核查原持件，復(fù)習(xí)印件備修案。（1）《建設(shè)用地際規(guī)劃許可辮證》及附件統(tǒng)、附圖沾：規(guī)劃欺用地位漠置、性隔質(zhì)和面最積等；（2）《國有土地朋使用證》：面積被、土地枕使用權(quán)漆人、用搏途、抵亭押登記給等（3）《建設(shè)工程扮規(guī)劃許可叢證》及附件、禽附圖：建脹筑面積、況用途、層絡(luò)數(shù)等（4）《建筑工析程施工美許可證》：面積絮、開工鍬和竣工頸時間；（5）《預(yù)售許漫可證》/《銷售許石可證》：預(yù)售/銷售的勇范圍、烘面積。房地產(chǎn)烈公司盡腫調(diào)注意罩事項目倆錄公司PE項目操邁作流程法律盡賣職調(diào)查暗的目的法律盡職植調(diào)查的方愁式一般性隊公司盡瞇調(diào)注意戴事項房地產(chǎn)食公司盡宅調(diào)注意蹲事項結(jié)束語2.項目公身司開發(fā)熔資質(zhì)（1）資菌質(zhì)分為撓四個等擦級：一級資污質(zhì)：承擔房地蕩產(chǎn)項目的技建設(shè)規(guī)?？畈皇芟拗圃?，可以在宿全國范圍值承攬房地覺產(chǎn)開發(fā)項街目。二級資煉質(zhì)及二看級資質(zhì)倉以下：可以承擔前建筑面積吼２５萬平頂方米以下足建設(shè)項目氣，具體由做省、自治漂區(qū)、直轄但市人民政談府建設(shè)行蛙政主管部愈門確定。（2）未取得葵房地產(chǎn)開怨發(fā)企業(yè)資爆質(zhì)，存在縱被處以5萬元以上10萬元以征下的罰像款甚至吊銷營療業(yè)執(zhí)照的振風(fēng)險。（3）暫定開猛發(fā)資質(zhì)：萌升級資質(zhì)狂或申請資冰質(zhì)房地產(chǎn)公腐司盡調(diào)注秘意事項目錄公司PE項目操作碎流程法律盡職白調(diào)查的目劣的法律盡想職調(diào)查袋的方式一般性珍公司盡斷調(diào)注意擾事項房地產(chǎn)公徒司盡調(diào)注葵意事項結(jié)束語一級資澤質(zhì)：1．注冊中資本不印低于500陳0萬元；2．從事?lián)品康禺a(chǎn)閉開發(fā)經(jīng)曠營5年以上；3．近3年房屋建幼筑面積累縱計竣工30萬平方汁米以上腫，或者方累計完椒成與此霞相當?shù)纳７康禺a(chǎn)漂開發(fā)投犁資額；4．連續(xù)5年建筑夕工程質(zhì)攝量合格巖率達100％；5．上一龜年房屋腳建筑施賓工面積15萬平方永米以上健，或者禾完成與怨此相當筆的房地率產(chǎn)開發(fā)色投資額符；6．有職稻稱的建姥筑、結(jié)軟構(gòu)、財具務(wù)、房候地產(chǎn)及像有關(guān)經(jīng)膚濟類的枝專業(yè)管循理人員榜不少于40人，其皮中具有榮中級以萍上職稱躁的管理千人員不劍少于20人，持繼有資格康證書的錘專職會喇計人員稍不少于4人；7．工程技癥術(shù)、財務(wù)翅、統(tǒng)計等墨業(yè)務(wù)負責棒人具有相浮應(yīng)專業(yè)中酸級以上職次稱；8．具有完廣善的質(zhì)量鐘保證體系算，商品住奧宅銷售中裁實行了《住宅質(zhì)量爛保證書》和《住宅使用重說明書》制度；9．未發(fā)生遲過重大工楚程質(zhì)量事賭故。房地產(chǎn)防公司盡冬調(diào)注意克事項目聚錄公司PE項目操稼作流程法律盡職堆調(diào)查的目丘的法律盡多職調(diào)查干的方式一般性厚公司盡響調(diào)注意偉事項房地產(chǎn)公媽司盡調(diào)注惱意事項結(jié)束語二級資粱質(zhì)：1．注冊資羊本不低于2000萬元；2．從事房塵地產(chǎn)開發(fā)晝經(jīng)營3年以上；3．近3年房屋建渣筑面積累披計竣工15萬平方米微以上，或盒者累計完拐成與此相決當?shù)姆康靥郛a(chǎn)開發(fā)投詠資額；4．連續(xù)3年建筑享工程質(zhì)抖量合格膀率達100％；5．上一真年房屋柴建筑施播工面積10萬平方米樣以上，或繞者完成與站此相當?shù)拿绶康禺a(chǎn)開叨發(fā)投資額撿；6．有職稱忠的建筑、僻結(jié)構(gòu)、財旬務(wù)、房地應(yīng)產(chǎn)及有關(guān)抓經(jīng)濟類的新專業(yè)管理跌人員不少匙于20人，其中雀具有中級悶以上職稱知的管理人境員不少于10人，持寨有資格杰證書的鄙專職會譯計人員紙不少于3人；7．工程宏技術(shù)、規(guī)財務(wù)、牛統(tǒng)計等畫業(yè)務(wù)負娘責人具墊有相應(yīng)蠻專業(yè)中米級以上射職稱；8．具有完獎善的質(zhì)量勝保證體系治，商品住樹宅銷售中彈實行了《住宅質(zhì)量陸保證書》和《住宅使用緒說明書》制度；9．未發(fā)壯生過重齊大工程吳質(zhì)量事雄故。房地產(chǎn)公暑司盡調(diào)注芝意事項目真錄公司PE項目操翅作流程法律盡職邁調(diào)查的目亡的法律盡抄職調(diào)查算的方式一般性公它司盡調(diào)注蹲意事項房地產(chǎn)公創(chuàng)司盡調(diào)注厚意事項結(jié)束語三級資質(zhì)瞞：1．注冊答資本不躬低于800萬元；2．從事房豬地產(chǎn)開發(fā)奶經(jīng)營2年以上；3．房屋猴建筑面扁積累計把竣工5萬平方米鄙以上，或在者累計完確成與此相荒當?shù)姆康爻僧a(chǎn)開發(fā)投謠資額；4．連續(xù)2年建筑桃工程質(zhì)典量合格燥率達100％；5．有職稱森的建筑、這結(jié)構(gòu)、財時務(wù)、房地學(xué)產(chǎn)及有關(guān)芹經(jīng)濟類的秤專業(yè)管理闖人員不少誕于10人，其中呈具有中級貴以上職稱伙的管理人往員不少于5人，持晨有資格刃證書的辯專職會霧計人員燃不少于2人；6．工程攜技術(shù)、低財務(wù)等餐業(yè)務(wù)負縮慧責人具岔有相應(yīng)約專業(yè)中粥級以上剪職稱，急統(tǒng)計等懲其他業(yè)隸務(wù)負責柄人具有鳥相應(yīng)專乏業(yè)初級磨以上職什稱；7．具有術(shù)完善的執(zhí)質(zhì)量保胞證體系挎，商品摟住宅銷貸售中實茅行了《住宅質(zhì)酒量保證垃書》和《住宅使傭用說明零書》制度；8．未發(fā)條生過重毛大工程逼質(zhì)量事兔故。房地產(chǎn)公劉司盡調(diào)注控意事項目潤錄公司PE項目操躺作流程法律盡職眨調(diào)查的目坑的法律盡職扭調(diào)查的方恒式一般性建公司盡遷調(diào)注意蟲事項房地產(chǎn)蟲公司盡下調(diào)注意躍事項結(jié)束語四級資質(zhì)償：1．注冊資茂本不低于100萬元；2．從事房紐奉地產(chǎn)開發(fā)摘經(jīng)營1年以上；3．已竣工猾的建筑工莊程質(zhì)量合兄格率達100％；4．有職宿稱的建漢筑、結(jié)袋構(gòu)、財牙務(wù)、房恥地產(chǎn)及腳有關(guān)經(jīng)達濟類的結(jié)專業(yè)管嘴理人員皮不少于5人，持覆有資格擴證書的益專職會慈計人員拆不少于2人；5．工程唐技術(shù)負捎責人具迎有相應(yīng)保專業(yè)中肆級以上窗職稱，頁財務(wù)負價責人具駛有相應(yīng)賣專業(yè)初蓋級以上忍職稱，太配有專支業(yè)統(tǒng)計飯人員；6．商品升住宅銷景售中實臘行了《住宅質(zhì)量步保證書》和《住宅使旬用說明提書》制度；7．未發(fā)生曲過重大工揉程質(zhì)量事燭故。房地產(chǎn)公側(cè)司盡調(diào)注懶意事項目錄公司PE項目操作亭流程法律盡職律調(diào)查的目壩的法律盡任職調(diào)查冰的方式一般性斜公司盡憶調(diào)注意患事項房地產(chǎn)次公司盡帝調(diào)注意蔽事項結(jié)束語3.土地出讓言金和契稅給的繳納（1）辦理《國有土麥地使用劣證》的必要條箭件；（2）是否橋存在補煙繳、繳病納滯納治金等情衫形。附：詳見進課件第X章《土地權(quán)益》房地產(chǎn)園公司盡炊調(diào)注意見事項目錄公司PE項目操脆作流程法律盡職教調(diào)查的目厚的法律盡話職調(diào)查綿的方式一般性停公司盡奇調(diào)注意熄事項房地產(chǎn)公件司盡調(diào)注獎意事項結(jié)束語4.是否存但在超規(guī)吵建設(shè)等盜情況（1）是否超桑規(guī)，一般康以《建筑工程馬規(guī)劃許可香證》為準；（2）超規(guī)私可能存桃在的風(fēng)頌險：補繳規(guī)霉費及土態(tài)地出讓跡金（各時地標準緣瑞不一樣崇）影響竣工錦驗收影響產(chǎn)權(quán)肺證的辦理房地產(chǎn)公歸司盡調(diào)注瓦意事項目錄公司PE項目操佳作流程法律盡狼職調(diào)查撈的目的法律盡職諸調(diào)查的方闊式一般性旁公司盡衣調(diào)注意草事項房地產(chǎn)公弦司盡調(diào)注稀意事項結(jié)束語5.抵押、查呈封情況及衛(wèi)抵押登記辜的辦理（1）抵押：核查原件，食至國土軍、房管結(jié)部門核禁實；（2）查封煤：需至濕國土、藏房管部蛇門核實初；（3）抵押登釀記的辦理搜：房管（劃在建工脫程）、桂國土（妨土地）你兩個部嗓門分別櫻辦理主合同是貍否必須為糟貸款合同抵押權(quán)菜人是否眉必須為形銀行或蔽金融機器構(gòu)（牌猜照）是否可以佳做強制執(zhí)敢行公正手周續(xù)涉及多次帶抵押的，桑對所抵押安處置變現(xiàn)灣資產(chǎn)進行幻玉壓力評估房地產(chǎn)公命司盡調(diào)注傭意事項目錄公司PE項目操作概流程法律盡木職調(diào)查真的目的法律盡筍職調(diào)查憶的方式一般性公敲司盡調(diào)注言意事項房地產(chǎn)誕公司盡肺調(diào)注意很事項結(jié)束語6.關(guān)于產(chǎn)權(quán)奶證的辦理（1）超規(guī)建廳設(shè)、未足施額繳納土未地出讓金莫的影響？（2）人防渣等未計償入容積獸率的物盞業(yè)，一暗般不能仿辦理產(chǎn)柳權(quán)證；（3）不能辦壞理產(chǎn)權(quán)證丸的物業(yè)價堵值（收益想性、非收未益性）；（4）初始登咽記和買受啟人產(chǎn)權(quán)證胞。房地產(chǎn)僵公司盡旺調(diào)注意能事項目咽錄公司PE項目操作貼流程法律盡哲職調(diào)查收的目的法律盡駁職調(diào)查劍的方式一般性公姑司盡調(diào)注汗意事項房地產(chǎn)公看司盡調(diào)注擊意事項結(jié)束語7.目標項目川相關(guān)的重押要合同（1）設(shè)計惱、施工和監(jiān)理合同履行糾情況，是旨否有爭議浙；如有，妻可能會影征響竣工驗并收；（2）工程哥價款的模優(yōu)先受尺償權(quán)：（抵押話稅金、動轉(zhuǎn)讓稅周金、拍撒賣費、壇評估費探等）發(fā)包人刪未按照駁約定支薦付價款孤的，承踩包人可瞎以催告辮支付。劇發(fā)包揀人逾期籮不支付象的，除回按照建蹈設(shè)工程美的性質(zhì)澡不宜折甘價、拍貌賣的以野外，承誦包人痛可以與月發(fā)包人僵協(xié)議將罰該工程蔑折價，蔥也可以斯申請人農(nóng)民法院襪將該工倍程依法回拍賣。綱建設(shè)工屆程的價詠款就該簡工程折漁價或者蛛拍賣歪的價款搶優(yōu)先受以償。建筑工宋程承包旅人的優(yōu)歇先受償?shù)蕶?quán)與抵懼押權(quán)的退優(yōu)先性造？房地產(chǎn)嘗公司盡陶調(diào)注意阿事項目錄公司PE項目操作聰流程法律盡思職調(diào)查扭的目的法律盡職悟調(diào)查的方政式一般性匯公司盡曠調(diào)注意朵事項房地產(chǎn)帥公司盡符調(diào)注意鵲事項結(jié)束語8.目標項目憂的銷售和姻租賃情況（1）銷售疾情況：銷兔售狀況一戲般以網(wǎng)簽系脫統(tǒng)為準，假但也有老簽署預(yù)目購合同情形存在鑼（定金）護；★當?shù)匦型Ｕ芾聿可介T核實；★互聯(lián)網(wǎng)挺查詢——商品房惰預(yù)售備雁案查詢濕網(wǎng)站：當?shù)亟êY委網(wǎng)站柄；房管穿局網(wǎng)站族；房地艘產(chǎn)產(chǎn)權(quán)僚監(jiān)督管扔理處（錢各地方企名稱不繭同）（2）租賃情揚況：如租驢賃，則可挺能會對目饅標項目的蜂銷售產(chǎn)生掃影響，如優(yōu)先購買麻權(quán)（合同澡）。房地產(chǎn)漲公司盡腦調(diào)注意越事項目捷錄公司PE項目操作亞流程法律盡漏職調(diào)查止的目的法律盡職膛調(diào)查的方丈式一般性缺公司盡間調(diào)注意痕事項房地產(chǎn)公鳴司盡調(diào)注常意事項結(jié)束語9.目標項目賊的保險如未辦彎理保險匠，建議嘴辦理保勉險，且迫保險金作額充足10.目標項蠅目的物揚業(yè)管理有沒有姻物業(yè)管陵理的安文排，如凳投資方傅對物業(yè)筆管理有壯特別的席要求，始可在交拳易中提出姻。房地產(chǎn)公猛司盡調(diào)注傅意事項目錄公司PE項目操作報流程法律盡職圈調(diào)查的目養(yǎng)的法律盡逝職調(diào)查賓的方式一般性公覽司盡調(diào)注苗意事項房地產(chǎn)公稅司盡調(diào)注快意事項結(jié)束語合理制珍定交易材結(jié)構(gòu)關(guān)于交兇易結(jié)構(gòu)拉設(shè)定的德考查因桃素包括遷：（1）項目凡總體價抄值【評估價值草和實際價夕值參考】；（2）項目公次司還款能扮力；（3）企業(yè)愛誠信度鑒調(diào)查【企業(yè)征墨信、個蝦人征信加、財務(wù)茶審計、錢重大合嘴同違約】；（4）詳盡展用款計陳劃作為嚷參考，脈實地核數(shù)實，資毅金監(jiān)管呈，?？铎`專用。房地產(chǎn)公白司盡調(diào)注陸意事項目錄公司PE項目操棟作流程法律盡蜂職調(diào)查怪的目的法律盡職隱調(diào)查的方哪式一般性公慣司盡調(diào)注言意事項房地產(chǎn)公狹司盡調(diào)注具意事項結(jié)束語合理制豪定交易漁結(jié)構(gòu)關(guān)于交牲易結(jié)構(gòu)朵設(shè)定的認內(nèi)容包餃括：（1）融資石主體【適合融資侵的主體】；（2）融資方欄式【債權(quán)、鼠股權(quán)、乎債+股、債轉(zhuǎn)疼股】；（3）融資金瘦額【借款計劃抽、還款能進力（流動樓比、速動處比）、擔劍保物價值】；（4）融資昏期限【1、2、3、1+1訂】；（5）融資成恭本【年化利率面、工程造些價、利潤蒙測算】房地產(chǎn)護公司盡計調(diào)注意滲事項目掉錄公司PE項目操帖作流程法律盡職聯(lián)調(diào)查的目堤的法律盡職涼調(diào)查的方闊式一般性公雞司盡調(diào)注蒼意事項房地產(chǎn)公探司盡調(diào)注岔意事項結(jié)束語合理制定拐交易結(jié)構(gòu)設(shè)置交易兄結(jié)構(gòu)因素詠：（1）融資主桌體【篩選適合票融資的主倍體】；（2）融資心方式【債權(quán)、股匪權(quán)、債+股】；（3）融資金令額【依據(jù)債循務(wù)、還憲款來源睬、擔保毀物價值】；（4）融資期鑄限【房屋銷售院率（去化鏡率）按戶幕型分別統(tǒng)轎計、還款騙周期】；（5）融資旺成本【年化利盆率、工羨程造價美、利潤項測算】房地產(chǎn)優(yōu)公司盡仿調(diào)注意洽事項目錄公司PE項目操作配流程法律盡職正調(diào)查的目懂的法律盡鐮職調(diào)查漢的方式一般性削公司盡嫁調(diào)注意奔事項房地產(chǎn)差公司盡驅(qū)調(diào)注意爐事項結(jié)束語投資條撐款（Ter暫mS焦hee賀t）投資條腳款Term牢She勢et，是投資忠的時候，保企業(yè)或原籠股東與投敏資人達成斜的具體的頂投資方面如的商業(yè)條召款。投資條款襲是投資方濁案的表現(xiàn)摧。投資條款叮是最終投辦資協(xié)議的摔基礎(chǔ)和核暗心。投資條藝款也是哈投資活希動中的卡商業(yè)機辨密。房地產(chǎn)公低司盡調(diào)注燦意事項目錄公司PE項目操作沒流程法律盡詢職調(diào)查攪的目的法律盡秩職調(diào)查猛的方式一般性公旋司盡調(diào)注凳意事項房地產(chǎn)屆公司盡喝調(diào)注意蘿事項結(jié)束語1、業(yè)績承裳諾與利益脹調(diào)整業(yè)績承諾辮，即控股收股東對公惕司未來一蠻年或兩年滾的業(yè)績向尸投資者做黨出承諾。伴隨這種泰承諾一般摘都設(shè)定有呈利益調(diào)整頑機制。具體方式形：承諾具創(chuàng)體的業(yè)隔績指標若不能完賭成業(yè)績指儀標，控股課股東對投貪資人進行緒利益補償具體的牲利益補剖償方式惱包括多膏種，如菊調(diào)整股遞權(quán)比例蛙、現(xiàn)金莖補償?shù)葹槭裁匆裼袠I(yè)績承夠諾：股東對嘴企業(yè)承虹擔的管收理責任井不同考驗信覺心，促除使更加州努力作為彌補撞雙方投資份價格差異境的手段誰管理映誰負責常！房地產(chǎn)公狂司盡調(diào)注定意事項目錄公司PE項目操庸作流程法律盡聲職調(diào)查腸的目的法律盡辮職調(diào)查晃的方式一般性存公司盡陶調(diào)注意色事項房地產(chǎn)膨公司盡鬼調(diào)注意撿事項結(jié)束語2、股權(quán)使回購規(guī)定一定閑的目標，染如果不能圾實現(xiàn)，控秘股股東對袖投資人獲匙得的股權(quán)倉進行回購疫?；刭彆r征，一般約陸定有定價管方式。具體方作式：公司回購貿(mào)還是股東鹿回購回購能力杏和回購保測障條款為什么李要回購財務(wù)性投靜