商業(yè)地產(chǎn)前期定位與后期推廣招商詳解2

3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關(guān)鍵;2）設(shè)計與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動線組織合理性;3）成本與融資，項目開發(fā)資金保障;4）運(yùn)營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價值;首要一步：從定位到招商4第一部分定位與規(guī)劃設(shè)計5商業(yè)定位之市場研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈

2.商業(yè)定位

?發(fā)展階段認(rèn)知

?區(qū)位屬性

?經(jīng)營模式

3.商業(yè)設(shè)計?結(jié)構(gòu)設(shè)計?平面設(shè)計?動線設(shè)計?空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計?體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計元素?創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計?目標(biāo)市場定位?商業(yè)業(yè)態(tài)定位?商業(yè)布局定位

商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈

4.招商運(yùn)營?招商執(zhí)行?運(yùn)營管理?營銷推廣?業(yè)態(tài)定位再調(diào)整

1.金融問題?開發(fā)資金來源?產(chǎn)品模式?經(jīng)營策略?風(fēng)險控制?商業(yè)模式地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析社會零售品銷售總額城市居民人均可支配收入西安市GDP及各產(chǎn)業(yè)增長率城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)實(shí)際外商投資總額常住人口總量8宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：是項目投資策略的基礎(chǔ)要件，人均GDP及可支配收入等決定市場基本需求，為項目產(chǎn)品設(shè)計及投資風(fēng)險控制提供參考。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析 社會零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入常住人口總量/旅游人數(shù)及旅游收入（/年） 實(shí)際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)60%50%40%30%20%10%0%單位：億元2,5002,0001,5001,000 500 0 199819992000200120022003200420052006200720082009

固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資增長率12% 8% 4% 0%16%20%2000200120022003200420052006200720082009第一產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率GDP增長率企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場需求分析城市開發(fā)機(jī)會分析企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查 市場需求分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)

土地供應(yīng)情況

9城市發(fā)展規(guī)劃城市資源與 政策環(huán)境市場需求分析城市資源、政策環(huán)境分析

投資環(huán)境 與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)

城市發(fā)展規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)市場發(fā)展分析

城市開發(fā)機(jī)會分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面提供滿足市場 潛在需求的產(chǎn)品。1036%19%12%8%8%8%6%3%食品教育文化娛樂服務(wù)交通和通訊衣著居住醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)其他商品和服務(wù)消費(fèi)金額（元）3993%其他13278100%7976%1062 8%1062 8%1062 8%159312%252319%478036%總計家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健居住衣著交通和通訊食品教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)支出類型主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)結(jié)構(gòu)

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）1151以上7%18-2513%26-35 40%36-50 40%?按照本次配額要求分別為18-25歲40樣本26- 35歲120樣本、36-50歲120樣本、51歲以上

20樣本。年齡4%42%40%10%4%1000-20002001-40004001-60006001-80008001以上家庭月收入（元）?300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài) 勢,月收入在2001-6000元的共占總體比例的82%,而 從6000元以后的比例銳減,因此6000元可作為一個區(qū) 分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者背景分析——年齡、收入

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）3%12三口之 家73%4人或以 上

5%單身, 7%501-1000 71%小于500 8%2001-3000 4%兩人世1001-2000

界17% 15%?家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占72.7%。 表明以家庭型消費(fèi)為主導(dǎo)的項目存在 較大的市場潛力。?在訪問中，126個家庭中七成以上在孩 子的消費(fèi)上每月花費(fèi)501-1000元。表 明在引進(jìn)青少年兒童業(yè)態(tài)時需注意其 檔次和消費(fèi)者需求的匹配度。公司職員

47%醫(yī)生

1%教師

0%工薪一族

19%在校學(xué)生

8%退休人員

8%2%自由職業(yè)者 高級管理人員 公務(wù)員3% 4%

私營業(yè)主

5%?將近一半的受訪者職業(yè)為公司職 員，表明該類人群為主要消費(fèi)人 群，在業(yè)態(tài)的引進(jìn)上要注意與該 類人群的消費(fèi)能力匹配。家庭結(jié)構(gòu)孩子的花費(fèi)(元)

職業(yè)家庭主婦主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者背景分析——家庭結(jié)構(gòu)、孩子、職業(yè)

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）13

8.7% 6.7% 6.3% 6.0% 1.3%0.3%

19.3%17.3%17.0%16.0%31.0%

51.7% 48.3%41.3%94.3%0%20%40%60%80%100%

新街口商圈 大洋百貨 夫子廟萊迪地下購物中心 萬達(dá)商業(yè)廣場 山西路湖南路 水游城 德基廣場金鷹國際購物中心 蘇寧環(huán)球蘇寧銀河新街口店 太平洋 中央商場 南京新百 潤潤巷????新街口商圈為最常去購物的場所，主要消費(fèi)目的為購物和餐飲，選擇的原因是商場集中，商品種類豐富及成熟的商業(yè)氛圍所帶來的大量人流。大洋百貨人氣最高，作為在受訪者心目中有著中檔和中高檔定位的商場，其業(yè)態(tài)雖較為單一，但因其商品種類豐富，促銷活動較多，為受訪者最喜歡的商場，表明中檔至中高檔定位的商業(yè)項目在南京有著較大的市場潛力；萊迪地下購物中心在多受訪者心目中的定位為中低檔，其豐富的商品種類，時尚新穎的商品以及便宜的價格贏得了受訪者的喜愛；萬達(dá)廣場消費(fèi)者主要消費(fèi)目的為逛大賣場，目的性消費(fèi)意圖較明顯，表明在主力商家的選擇上要注意與項目相匹配，以避免一店獨(dú)大的局面；主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者行為分析——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）

常去的購物場所場圈貨場城廟洋球路場中心口店中心廣口商百廣游子平環(huán)南商業(yè)物洋街基物水夫太寧湖央街商購大新德購蘇路中新萬達(dá)地銀萊迪蘇寧金鷹國山西下河際南京新百5%14主力消費(fèi)群體特征研究???德基廣場在受訪者最喜歡的購物場所中以明顯的優(yōu)勢高于金鷹國際購物中心，其業(yè)態(tài)較新街口其他商場來說更全面，消費(fèi)者選擇的余地也更大，表明購物中心因其豐富的業(yè)態(tài)以及多樣化的選擇正逐漸受到消費(fèi)者青睞；相對于德基廣場，更多的消費(fèi)者認(rèn)為金鷹國際購物中心定位高檔，我們推測可能是由于金鷹入市較早，搶先在消費(fèi)者心中占據(jù)了高端的位置；夫子廟雖在常去的購物場所中排位第三，但受訪者的喜愛程度較低，表明以小商品批發(fā)市場為主的傳統(tǒng)商圈正逐漸失去其原本的吸引力；?山西路湖南路以其特色小吃及定位大眾的商家聚集了較旺的人氣；?在各消費(fèi)區(qū)域中，消費(fèi)活動主要以購物/逛街為主，而逛超市/大賣場、娛樂和餐飲的消費(fèi)活動所占比例很小，表明以超市/大賣場為主力店的綜合項目以及娛樂餐飲業(yè)態(tài)有著一定的市場潛力。隨著生活水平的的提高，該比例未來會有提高趨勢。

選擇理由3

價格便宜 有大賣場商品比較新穎商品比較新穎商品價格便宜 商品種類多

選擇理由2商品種類多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多 品牌高檔 品牌高檔商品種類多內(nèi)部環(huán)境好

選擇理由1促銷活動多商品種類多商品有品位商品有品位 小吃多 離家近

選擇的消費(fèi)區(qū)域0

大洋百貨 萬達(dá)商業(yè)廣場 德基廣場金鷹國際購物中心 夫子廟 水游城29%66%7%3%5%2%2%2%5%5%0%9%6%0%98%95%99%90%82%100%83%78%100%96%88%100%100%30%0%46%9%6%57%26% 9%14% 4%0%16%25%10% 0%19%27%42%26%0%12%4%48%26%17%6%0%20%60%40%80%140%120%100%180%160%220%200%逛超市/大賣場購物/逛街娛樂餐飲消費(fèi)者行為分析——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）總計8001以上6001-80004001-60002001-40001000-200031.0%41.3%51.7% 6.7% 17% 16%17.3%48.3% 6.3% 8.7%19.3%19.3% 1.3% 0.3%38.5%38.5%69.2% 7.7%30.8%46.2%30.8%46.2% 7.7% 7.7%15.4%15.4% 0.0% 0.0%16.1%41.9%54.8% 9.7%19.4%32.3%48.4%61.3% 6.5%22.6%22.6% 9.7% 0.0% 3.2%28.1%40.5% 57% 5.8%20.7%19.8%12.4%37.2% 6.6%10.7%19.8% 5.0% 2.5% 0.0%35.8%39.8%46.3% 5.7%12.2% 6.5%13.0%54.5% 6.5% 4.1%17.9% 5.7% 0.8% 0.0%41.7%66.7%25.0%16.7% 8.3% 0.0%16.7%66.7% 0.0% 0.0%25.0% 0.0% 0.0% 0.0%

萬達(dá)商業(yè)廣場萊迪地下購物中心 大洋百貨蘇寧銀河新街口店 德基廣場金鷹國際購物中心 水游城 夫子廟 太平洋 蘇寧環(huán)球 山西路湖南路 中央商場 南京新百 潤潤巷經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與家庭月收入交叉表?萬達(dá)商業(yè)廣場因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購物中心以其便宜的價格和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對其他收入人群，高收入人群選擇德基廣場的比例更高；金鷹國際購物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強(qiáng)的號召力；水游城商品品牌新且偏國際化，受到有品牌認(rèn)知的中高收入人群喜愛；夫子廟作為一個非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價值和旅游價值，吸引了各類收入人群；高收入人群中一部分品牌認(rèn)知較低的消費(fèi)者更信賴?yán)献痔柕闹醒肷虉觥?/p>

注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項目的主要收入群體。

15主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者行為分析——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）1635.0%25.0%25.0% 5.0% 0.0% 5.0%10.0%65.0% 0.0% 5.0%30.0% 5.0% 5.0% 0.0%51歲以上總計36-50歲26-35歲18-25歲31.0%41.3%51.7% 6.7%17.0%16.0%17.3%48.3% 6.3% 8.7%19.3% 6.0% 1.3% 0.3%31.7%26.7%55.0% 6.7%19.2%18.3%10.0%43.3% 6.7%12.5%15.8% 5.0% 0.8% 0.0%35.8%45.8%58.3% 8.3%20.8%20.0%25.0%45.8% 8.3% 7.5%21.7% 9.2% 1.7% 0.0%12.5%80.0% 35% 2.5% 7.5% 2.5%20.0%62.5% 2.5% 2.5%17.5% 0.0% 0.0% 2.5%

萬達(dá)商業(yè)廣場萊迪地下購物中心 大洋百貨蘇寧銀河新街口店 德基廣場金鷹國際購物中心 水游城 夫子廟 太平洋 蘇寧環(huán)球 山西路湖南路 中央商場 南京新百 潤潤巷經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與年齡交叉表?

萬達(dá)商業(yè)廣場因其商品的細(xì)分市場以及大賣場的存在，各年齡消費(fèi)群體都有，相對年輕人較少；萊迪地下購物中心顯然受到年輕一族的追捧；大洋百貨的主要消費(fèi)人群年齡在26-35歲；德基廣場和金鷹受到有了一定收入的中青年青睞；水游城因其理念的新穎以及時尚的程度受到18-35歲人群的歡迎；夫子廟傳統(tǒng)的小吃以及風(fēng)土人情既受年輕人喜愛又吸引著中老年人前來；中央商場因其商品類型的齊全，幾乎涵蓋各年齡消費(fèi)群體，但因業(yè)態(tài)和商家偏傳統(tǒng)，無法吸引年輕人的眼球；傳統(tǒng)的新百的消費(fèi)群體更偏重于中老年人。

注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項目的主要年齡群體。主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者行為分析——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）17??在現(xiàn)有的餐飲類型中，中餐廳，西式快餐，中式快餐及火鍋店較受歡迎，從本項目角度來考慮，在餐飲類型的選擇上可傾向于這幾種類型。在娛樂方式的選擇上，KTV，電影院，棋牌室占據(jù)了主流，表明在為本項目引入娛樂業(yè)態(tài)時，應(yīng)優(yōu)先考慮這幾種類型，以吸引更多的消費(fèi)群體。

5.3% 4.7% 3.7% 2.7% 1.0%1.0%0.7%0.3%12.0%12.0%

29.3%27.3%

火鍋店 夫子廟說不清/講不出大排擋/路邊灘 中式連鎖店 日式餐廳 燒烤店 西餐廳 不去中餐廳/餐館 西式快餐 中式快餐0.3%

1.0%1.0%0.3%

4.7% 4.3% 4.0%3.0%

8.0%6.3%6.3%11.7%22.0%27.0%工人文化宮

公園 廣場跳舞 酒吧娛樂城/游樂園 不去說不清/講不出 運(yùn)動/健身 水游城網(wǎng)吧/游戲機(jī)房 秦淮燈會KTV/卡拉OK

電影院 棋牌室主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者行為分析——餐飲、娛樂（以南京市場為例）

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）18主力消費(fèi)群體特征研究

5.3%12.0%12.0%29.3%27.3% 2.7% 3.7% 1.0% 0.7% 1.0% 4.7% 0.3%100%10.0%10.0%20.0%35.0%10.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0%10.0% 0.0%100%

1.7%8.3%12.5%9.2%10.8%14.2%30.0%33.3%30.8%21.7% 2.5%3.3% 4.2%5.0% 1.7%0.8% 0.8%0.8% 0.0%0.8% 4.2%2.5% 0.8%0.0%100%100%

5.0%20.0% 5.0%12.5%42.5% 2.5% 0.0% 0.0% 0.0% 2.5%10.0% 0.0%100%

夫子廟 火鍋店 中式快餐中餐廳/餐館 西式快餐中式連鎖店大排檔/路邊 攤 燒烤店 西餐廳 日式餐廳 說不清 不去 總計總計26-35歲36-50歲51歲以上18-25歲餐飲類型喜好及年齡交叉表

7.7%5.3% 7.7%12.0% 0.0%12.0% 38.5%29.3% 30.8%27.3% 7.7%2.7% 0.0%3.7% 0.0%1.0% 0.0%0.7% 7.7%1.0% 0.0%4.7% 0.0%0.3%100.0%100.0%

3.2% 12.9% 3.2% 25.8% 38.7% 6.5% 6.5% 0.0% 0.0% 3.2% 0.0% 0.0%100.0%

2.5% 9.9% 5.0% 43.0% 24.0% 3.3% 5.8% 1.7% 1.7% 0.0% 3.3% 0.0%100.0%

8.1% 13.8% 22.0% 17.1% 26.8% 0.8% 1.6% 0.8% 0.0% 0.8% 7.3% 0.8%100.0%

8.3%

16.7% 16.7% 16.7% 33.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 8.3% 0.0%100.0%

夫子廟 火鍋店 中式快餐中餐廳/餐館 西式快餐中式連鎖店大排檔/路邊 攤 燒烤店 西餐廳 日式餐廳 說不清 不去 總計1000-20002001-40004001-60006001-80008001以上總計餐飲類型喜好及家庭月收入交叉表??中老年人更喜歡具有傳統(tǒng)風(fēng)味的夫子廟小吃，中式快餐以及口味清淡的日式餐廳；年輕人接受新事物的能力則更強(qiáng)，更青睞火鍋店以及西式快餐；中餐廳的消費(fèi)群體涵蓋大部分年齡段，且呈現(xiàn)隨著年齡增加，喜歡的群體數(shù)量越多的趨勢；26-35歲的消費(fèi)群體更喜歡燒烤店，之后年齡段的消費(fèi)者從健康角度考慮選擇燒烤店的越來越少；西餐廳因其幽雅的就餐環(huán)境以及異國風(fēng)情受到追求生活品質(zhì)的中青年消費(fèi)者的歡迎。 夫子廟以及火鍋店廣泛受到各收入群體的喜愛；中式快餐因其價格便宜，受到較多中低收入群體的歡迎；中等收入及中高收入人群選擇中餐廳，我們推測是由于存在較多的宴請活動；西式快餐的普及程度廣泛，各收入人群都有所涉及；日式餐廳消費(fèi)檔次較高，主要消費(fèi)群體為高收入人群。

注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要年齡群體， 右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要收入群體。消費(fèi)者行為分析——餐飲、娛樂（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）行車車車鐵車動托交家步地租車/助/摩公私出車行自輕騎車9%19主力消費(fèi)群體特征研究自行車/助動車

4.7%

出租車7.0%

步行12.3%

私家車13.0%

地鐵35.0%公交車69.7%摩托車/輕騎車

1.7%68%14%20%15%34%36%57%30%71%60%41%55%54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100% 90%15分鐘以內(nèi)15-30分鐘上30-45分鐘45-60分鐘一個小時以上?在交通工具的選擇方面，第一選擇為公交車，第 二選擇為地鐵，第三選擇為私家車。?同時我們觀察到私家車的比例也占到了13%，排 在了第三位。表明了有部分消費(fèi)者愿意采用私家 車的形式進(jìn)行消費(fèi)，這部分的消費(fèi)者應(yīng)該是具有 較強(qiáng)的消費(fèi)潛力。對于本項目而言未來應(yīng)充分考

慮停車位的設(shè)置，以滿足未來私家車消費(fèi)者的需 求。?在路途所花費(fèi)的時間方面，受訪者所用的時間大部分在30分鐘以內(nèi)，愿意接受的時間在15-30分鐘之內(nèi)。因此未來本項目的輻射范圍大部分應(yīng)在15-30分鐘的路途時間。路途所花費(fèi)的時間

2%1% 5%20%0%

單位:分鐘消費(fèi)者行為分析——交通工具（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）主力消費(fèi)群體特征研究29.0%18.7%39.3%36.0%33.3%26.0%23.7%37.7%13.3%6.3%8.3%62.0%13.3%11.7%11.0%13.3%0%30%20%10%60%50%40%80%70%100% 90%

5.0%逛超市/大賣場

2.0%逛街購物

2.0%娛樂活動8.0%餐飲每周3次或以上每周1-2次每兩周1次每月1次每季度1次或更少?

通過了解消費(fèi)者的消費(fèi)頻率、消費(fèi)金額與消費(fèi)時間，我們可以知道消費(fèi)者現(xiàn)有的消費(fèi)能力與消費(fèi)喜好。?在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每月4.2次，其次為逛超市（3.4次），逛街（1.6次）與外出娛樂（1.6次），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上，從本項目來看，引入較多的餐飲租戶將對提升人氣聚集人流起到很大的作用。?月消費(fèi)總金額方面，超市的月消費(fèi)金額約668元，逛街的支出約790元，娛樂的支出約240元，餐飲的支出約618元。逛街消費(fèi)是本地消費(fèi)花費(fèi)最多的方面，顯示出較強(qiáng)的消費(fèi)能力。而外出娛樂的現(xiàn)有消費(fèi)能力處在一個比較低的水平，表明娛樂業(yè)態(tài)有著很大的市場潛力。?在逗留時間方面，每種消費(fèi)模式都超過了1個小時。其中逛街與外出娛樂是花費(fèi)時間最多的兩個方面，花費(fèi)在外出娛樂上的金額雖少，但逗留時間較長，表明消費(fèi)者更易選擇價格便宜的外出娛樂方式。說明：頻率以月為統(tǒng)計單位，消費(fèi)金額以月為同級單位的金額（單位為人民幣），逗留時間為每次逗留的時間（單位為小時）。

20618 4.21.47240 1.6 1.9

790 2.52.14668 3.41.55每月消費(fèi)金額每月消費(fèi)頻次平均逗留時間逛街外出娛樂外出就餐逛超市/

大賣場消費(fèi)者行為分析——消費(fèi)頻次（以南京市場為例）

消費(fèi)頻次（僅為示意，供培訓(xùn)使用）高檔2.0%中高檔

40.0%中低檔

2.3%

中檔55.7%概念測試

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）

?本項目應(yīng)該包括的商業(yè)類型為百貨（44.3%） ，特色餐飲（41.7%），大賣場（40.7%）， 教育書店（39.7%），品牌旗艦專賣店（

36.3%），中餐廳（35.3%），運(yùn)動城（33.3%

），中餐廳（30.7%），個人護(hù)理用品（

30.0%）等，表明消費(fèi)者對百貨，特色餐飲及 大賣場有著較高的潛在需求。

?在本項目的定位方面，認(rèn)為中檔的占55.7%， 認(rèn)為中高檔的占40%。表明項目定位應(yīng)在中檔 至中高檔之間以滿足消費(fèi)群體需求。1opaskekmaritidabo36brapspniumpueeadIT2000ISlee-startPRESGeAX-MenARieAweenielyodonromRKES00HNCKssBo20OODOGveKJMJACJASteONWGLEVCK30%27%16%7%7%4%1%1%1%1%1%1%0%15%10% 5%20%35%30%25%29%26%10%6%6%3%3%3%3%3%3%3%0%15%10% 5%25%20%35%30%13%10%6%6%3%3%3%3%3%3%3%3%3%0%5%10%25%23%20%15%喜歡的運(yùn)動品牌喜歡的休閑服飾品牌

喜歡的流行女裝品牌13%喜歡的流行男裝品牌48%15%7%4%4%4%4%4%4%4%4%0%15%30%60%45%品牌市場表現(xiàn)——服裝

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）17%11%9%3%3%3%3%3%3%3%3%3%0%10%40%惹37瞎%30%20%57%2%2%2%0%15%60%45%30%肯德基麥當(dāng)勞必勝偏客金陵小鳴食真功瞧夫21%4%輪4%塔4%腿4%賴4%惱4%酬4%囑4%角4%東4%軍4%憤4%軋4%蠅4%4雨%4部%4律%4抹%4本%0%5%10%25%20%喜歡的KTV喜歡的快茄餐品牌37%喜歡的震中餐品魄牌30%15%7%4%4吧%4%毅4%恭4%4主%4%濁4%地4%4慈%4%物4%硬4%0%10%20%30%15%40%喜歡的責(zé)特色餐檢飲品牌品牌市難場表現(xiàn)——餐飲與娛神樂（僅為醬示意，疤供培訓(xùn)總使用）玉蘭油Lan均com碗eDHCDior碧歐泉妮維雅旁氏雅漾BUBE樓RRYchan泡elZa佰草集博美大寶凡士林卡尼爾蘭芝歐泊萊歐萊雅雅芳資生堂11%6%6愧%6%9%6%育6%3%非3%掩3%嫌3%告3%己3%艦3%妨3%蛾3%要3%嶄3%質(zhì)3%乖3%12%8%4%16%牢1賽4%喜歡的旬化妝品駐品牌0%在服飾品悶牌喜好調(diào)伍查中，最艙受歡迎的蔬運(yùn)動服飾雕品牌依次忽為Nike認(rèn),Ad襯idas振,李寧，安諸踏，Pum卡a;最受歡迎莖的休閑服買飾品牌為竄佐丹奴，班尼路暢，美特缺斯邦威谷，Esp嘴iri派t,艙Lee錫;最受歡迎授的流行女榮裝品牌為Onl愈y,艾格，Vero者mode缺,依戀；照最受歡懇迎的流乒行男裝嘗品牌為Jac拔kJo想nes杯,G習(xí)200等0,海瀾之遭家。在餐飲品侄牌喜好調(diào)預(yù)查中，最擊受歡迎的五特色餐飲慘品牌為味鎖千拉面，乒必勝客，雕大娘水餃掏；最受歡柄迎的中餐裙品牌除小霜肥羊外，辱對其余品牌沒有明熊顯偏好；療最受歡迎帳的快餐品憤牌為肯德桂基和麥當(dāng)拒勞，其中燙對肯德基幅的喜愛程暢度更高。在娛樂品飯牌喜好調(diào)科查中,最受歡恐迎的KTV品牌為棄麥樂迪孟，百家乏樂，米敢樂星，友時代KTV。多為奏臺灣及工本地品蒜牌。另外還對尾化妝品品懼牌喜好進(jìn)蜜行了調(diào)查煩，21種品牌假被提及駝。其中虛最受歡冊迎的化南妝品品堡牌為玉渡蘭油，Lan汗com堅e,妮維雅，DHC,惜Dio適r,碧歐泉夏，旁氏耕，雅漾紡。品牌市場桑表現(xiàn)——化妝品（僅為示銷意，供培米訓(xùn)使用）店貨店飾賣OK類店店廳貨類器城裝心薩理菜坊食鮮火鍋院園場廳商百飾品艦服專牌餐店百電女中匹料色材動影拉樂冰啡式行用裝旗行牌品茶品烤檔建用運(yùn)業(yè)身式電卡游溜咖儲流居育牌流品妝式甜韓高家職健意日方特/倉眾家體品際閑化港大型場國市大動休超級地海運(yùn)燒3.0沙%1鞋.0%熔0.牌7%椅3.7趴%9.7小%9梳.7%14.罩3%15.效3%必15.傷3%11.收3%魚9.7撲%6讀.0%12.0逗%概念測皂試—重要業(yè)此態(tài)13.像3%67.0芹%34.3博%53.0夫%11.畏7%64.請0%31.0般%4.3頸%55.澇0%30.3抄%11.0靜%9.攻0%43.闖0%42.0擦%6.0%30.3互%49.0賺%3.0逆%17.賴7%57.0請%18.3烤%17.池3%柜19.君7%56.薯3%17.歲7%7.3%闖6.3豪%41.7兔%42仰.0%49.算0%44.仔3%稅45.跡0%遲32.拔0%36.0免%52.砌0%50.7起%31.0捧%29.0其%22.聽7%42.3違%57邀.3%22.繪7%貓23.近0%57.威3%62.3煌%25.寨0%10.分0%扣8.3掙%53.僚3%33.忍3%4.3驕%3晴.3%皺4.餅7%脖2.7燦%4零.0%泰6.竟0%津4.7爸%4羅.3%墊2.以7%糖5.0收%9.3郵%14.郵3%39.7飄%39閥.0%48.筐7%齒49.組7%道48.所0%44.0線%49.3董%36.7快%39純.0%48.0仿%34.鼻7%33.濁3%60.7什%59搬.0%泳62.3互%35.茂0%2.3勤%0.3司%1藍(lán).7%紗2.錫0%心2.0盛%1圍.3%替0.吊7%襪1.3削%0加.3%4.0健%6.3豎%11.鴉7%20%10%30%40%50%70%60%80%100%90%橫16家.7%0%必須要身有挪最好豎要有尖不辭需要有換不肯定/不知道?必須要剛有的業(yè)訂態(tài)：超糞市（64%），化妝務(wù)品牌店（50.7紅%），地方莖特色菜（60.聯(lián)7%），海鮮悲食坊（59%），火鍋非燒烤（62.3到%）。?最好要柄有的業(yè)桂態(tài)：高這檔百貨雹（67%），大貫眾流行頸百貨（53%），家革居裝飾造類（55%），大型闊體育用品店（57%），運(yùn)診動城（56.3候%），運(yùn)華動休閑蛙品牌專撓賣（52%），健膽身中心蔑（57.少3%），卡數(shù)拉OK（57.紐奉3%），游賴樂園（62.3登%)，溜冰場保（53.3急%），表明消瀉費(fèi)者對潮休閑娛徹樂業(yè)態(tài)嗽有著較誦高的潛隔在需求瓶。（僅為慮示意，百供培訓(xùn)肆使用）0.7萄%地鐵項目觀點(diǎn)35.7厭%，總體部超過90%，這對本炊項目而言暢是一個利好嬸消息。?未來光鬼顧本項優(yōu)目的主護(hù)要原因叛為品味粘新店（27.總2%），商索品齊全抹（19.笑5%）以及畝了解行佩情（18.8糕%），另外違交通便利功性，離家毀距離近以換及項目設(shè)施賓是否齊全渴也是消費(fèi)勤者選擇光朱顧的原因。?未來大部乖分消費(fèi)者藍(lán)會乘坐公衡交車光顧坐本項目（68.3蝴%），其次新為地鐵（21.喘7%），私遇家車（10.量3%），步行炎（6.3%）等。從潔交通工具終的選擇上看擺，再結(jié)飽合15-3慌0分鐘可當(dāng)承受的豈路程時報間，本項目斥未來可以恥輻射到其綢所在的夫員子廟商圈，新答街口商股圈及湖家南路商梁圈。隨托著私家區(qū)車擁有量的洗不斷增加教，預(yù)留較裳為充裕的饞停車位可以吸寸引較多撥遠(yuǎn)處的繩消費(fèi)者耕。不確定7.3化%肯定不堵會光顧0.3%很可能伴不會光顧1.7%很可能慢會光顧35.干7%肯定會光底顧55.0宰%公交車68.蘭3%步行6.3侄%自行車/助動車2.0%出租車遵火車4.0酬%輕騎車/摩托車0.3增%私家車10.3高%大賣場京提供的定點(diǎn)班屑車1.0峽%21.7沒%（僅為消示意，蜂供培訓(xùn)犯使用）?在光顧秧的可能給性方面絨，肯定義會光顧拖的占受蘇訪者的一半朋以上，很忍可能光顧董的比例也雄達(dá)到了商業(yè)定悼位核心問題盈：商業(yè)定血位問題住宅開欣發(fā)是二租元化的昌過程：均開發(fā)商VS消費(fèi)者商業(yè)地尖產(chǎn)開發(fā)犯是五元窗化的過品程：開發(fā)商投資人經(jīng)營者零售商消費(fèi)者商業(yè)地盡產(chǎn)之所覽以復(fù)雜娛是因?yàn)槁菲淇蛻糇先憾嘣}而非單界一，其擔(dān)利益關(guān)孟系既糾賣結(jié)又沖凝突。商業(yè)定殺位之一德：發(fā)展階固段認(rèn)知城市發(fā)波展階段能性n商業(yè)地產(chǎn)分開發(fā)與城士市的發(fā)展登緊密相關(guān)歉，城市經(jīng)桶濟(jì)水平、渣人口結(jié)構(gòu)稠的發(fā)展變控化將會制n約和影響瓶商業(yè)地產(chǎn)詢的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)洪前期定位餡不能逾越慢城市發(fā)展旁的層級，商業(yè)發(fā)趨展不立足尺城市現(xiàn)狀勾，“超前蔑快§形成多糖個大型巧商業(yè)中渡心§奢侈品市俊場快速發(fā)體展§國際化品坐牌大規(guī)模輛進(jìn)入§強(qiáng)調(diào)購勢物體驗(yàn)§現(xiàn)代化兆的購物嫩中心§連鎖經(jīng)營捷快速發(fā)展§中高檔肅市場得爪到快速翅發(fā)展§品牌認(rèn)餐知度提黨高§國際化攤品牌開讀始逐漸而進(jìn)入市刊場§出現(xiàn)了較尾大規(guī)模的呈零售類物預(yù)業(yè)§以百貨嗎及專業(yè)豆賣場為武主要零番售形態(tài)§連鎖經(jīng)需營品牌佩進(jìn)入市弦場§奢侈品市槳場得到發(fā)緊掘§出現(xiàn)了中候小型的零握售類物業(yè)§傳統(tǒng)商搭廈和街梢鋪為主§以滿足基起本生活需其求為主§缺乏品牌堆認(rèn)知度§市場內(nèi)特缺乏國團(tuán)際化品映牌成熟市場初級市偵場一線城祝市代表城廟市：上藏海、北保京零售商業(yè)直市場平穩(wěn)薄成熟階段省會城肢市代表城宇市：杭逗州、南筆京零售商業(yè)笛市場快速程發(fā)展階段主要發(fā)達(dá)焰沿海城市代表城旋市蘇州季、無錫零售商業(yè)撇市場逐步丘成長階段沿海地級縣市、縣級辰市代表城卷市：吳見江、宜飾興零售商業(yè)孟市場初級耽階段速”發(fā)浴展往往禮存在較厚大風(fēng)險犬。中國不唯同城市幟商業(yè)發(fā)維展的階廚段性：商業(yè)定最位之一地：發(fā)展階段富認(rèn)知商業(yè)發(fā)猶展階段估性n與城市發(fā)搬展一樣，蘋商業(yè)也有忽一定的發(fā)地展路徑可翅循。購物中癢心在中委國發(fā)展部的階段貧性案例nn一般來說蜓，購物中感心的出現(xiàn)悼是零售業(yè)食發(fā)展到相趨當(dāng)高階段扔的產(chǎn)物，搜購物中心披帶給消費(fèi)徹者不再僅怠僅是一種徹單純的購物需求的稱滿足，越厚來越多的祥購物中心據(jù)更加看重歪帶給消費(fèi)再者一種全才新的購物叢體驗(yàn)，把惹購物看成漢是一種愉鄙悅身心、放松自臺我的全材新生活閉方式和碑舞臺。對于一美個城市顯而言，俱不同類珍型購物籌中心的孕出現(xiàn)往佩往具有附發(fā)展的邪階段性憑，一般耽而言，盼購物中哀心往往獸是伴隨荒著中高端品牌第安一次出現(xiàn)漂在城市里頑，購物中芝心的發(fā)展彼軌跡可簡短單概括如摧下：中高檔購臂物中心代表案例始：上海nn恒隆廣敬場200夾1年中信泰富2000年北京n北京國貿(mào)1990年深圳n中信城市則廣場200富2年家庭型動購物中括心代表案壩例：上海nn正大廣混場200羞2年西郊百聯(lián)2004年北京n世紀(jì)金御源2004年深圳n萬象城200藏4年年輕時尚鳴型購物v中心代表案叉例：上海nn北京n西單大悅撇城200秀7年深圳n中心城柿廣場2007年娛樂型購近物中心代表案例和：n美國摩搏爾來福士布廣場200纖3年n加拿大此西埃德侵蒙頓353廣場200圓8年主題型故畜事性購物中矩心代表案腎例：n日本Bays鹽ide論Mari告na商業(yè)定位血之一：發(fā)展階齊段認(rèn)知商業(yè)發(fā)勵展階段書性n與城市發(fā)知展一樣，焰商業(yè)也有柜一定的發(fā)竭展路徑可翻循。v城市綜肢合體在俊中國發(fā)跑展的階溝段性案例高端商業(yè)甲級辦公星級酒店服務(wù)公寓商業(yè)商務(wù)一線城市決綜合體發(fā)蛙展模式“商業(yè)+商務(wù)”成熟的乒發(fā)展模癢式：4維模式可出售唉性住宅產(chǎn)品持有銷巧售商業(yè)商業(yè)+住宅商務(wù)+零售配套珍（政府主悶導(dǎo)）商務(wù)配套零險售二、三線傍城市綜合宮體發(fā)展模孤式成熟的發(fā)噸展模式：2維模式第四層次第三層次第二層次第一層次商業(yè)定屬位之二秘：區(qū)位屬逮性“決定陪商業(yè)地棋產(chǎn)定位儉，第一答是地段……但商業(yè)地費(fèi)產(chǎn)不僅僅搭是地段的同問題，而騾是商業(yè)能球不能在這首個地段生另存的問題午?！睕Q定區(qū)倚位屬性摧的四個拼層次：項目層面：商業(yè)建看筑形態(tài)、焦與周邊競組爭項目之倡間的協(xié)同癥性，決定日后嶼商業(yè)經(jīng)求營調(diào)整侮的空間墊、尺度識。地塊層面：微觀微層面，貫地塊自敲身指標(biāo)饑諸如面沃積、形盲狀、地泰形、道路交通疾、交通可器及性、出影入口、可妄視性、景自觀等，決遙定項目商業(yè)業(yè)滅態(tài)布局揭、設(shè)計醒細(xì)節(jié)。區(qū)域?qū)用妫褐杏^喉層面，飲區(qū)位在租城市中療的位置班、片區(qū)梁規(guī)劃、憂區(qū)域形象、貫競爭性唇市場、川周邊地哲塊用途葬、配套廳設(shè)施等政，決定篩商業(yè)項目定位蘿、輻射扯范圍、志目標(biāo)消宅費(fèi)客群子、商業(yè)游業(yè)態(tài)等尺。城市層哈面：宏觀層段面，項目驢所在的城焰市現(xiàn)狀、虎經(jīng)濟(jì)水平圍、人口結(jié)構(gòu)、消升費(fèi)水平抗等因素相，決定腐商業(yè)地品產(chǎn)是否換“進(jìn)入膏”的城涂市戰(zhàn)略遵。商業(yè)定位示之三：經(jīng)營模式經(jīng)營模搜式（售屠賣或持府有）的凡不同，濫項目后賽續(xù)商業(yè)榨定位、鑒建筑設(shè)磚計、運(yùn)肺營管理志模式也級存在較暴大差異性。宅因此，商厭業(yè)地產(chǎn)項砌目在定位刺和設(shè)計之扒前，應(yīng)首倡先確定其跟未來的經(jīng)搏營模式。決定經(jīng)營物模式的三峰大因素：1.商業(yè)地產(chǎn)夾金融模式析、2.商業(yè)地刃產(chǎn)產(chǎn)品敲形態(tài)、3.企業(yè)的戰(zhàn)侮略案例v商業(yè)定位鼠之四：目標(biāo)市疫場定位目標(biāo)市場診定位是商進(jìn)業(yè)地產(chǎn)的智“主核”厘，它包括鏈目標(biāo)區(qū)域藥定位和目鍋標(biāo)客群定毅位。一般3-5公里是一礎(chǔ)個商業(yè)項間目商圈的械主輻射半辣徑，該區(qū)未域內(nèi)的消映費(fèi)客群為葉商業(yè)項目武的核心客性群。目標(biāo)區(qū)廉域定位n目標(biāo)區(qū)域蘇定位針對舟周邊商圈天區(qū)域范圍地內(nèi)的分析滋，商業(yè)項刺目吸引顧覆客的空間標(biāo)范圍。通常一個商躍業(yè)項目的鞭輻射范圍熄往往會受辯到其所在區(qū)位的殲輻射力戒、商業(yè)嚇項目自什身主題擠的輻射強(qiáng)度懼、商業(yè)項巧目的競爭批態(tài)勢來決定肥。n目標(biāo)客餐群定位商圈的曾輻射三謀層次（以10萬平米蝕左右的窗購物中扎心為例弊）核心商時圈：輻射而半徑1-3公里，溫步行10-錦15分鐘，60%的消費(fèi)深份額。次級商礦圈：輻射贊半徑3-5公里，車床行15-2暫0分鐘，30%的消費(fèi)份鞠額。邊緣商圈：輻射半代徑5-1抱0公里，礦車行20-餡30分鐘，10%的消費(fèi)絮份額。目標(biāo)客群碑定位，通堪過輻射區(qū)嚷域內(nèi)細(xì)分裕消費(fèi)客群疊，例如人群類型屆結(jié)構(gòu)、消眨費(fèi)類型、買年齡、收訂入水平等。有效汗的消費(fèi)市廁場細(xì)分亦威是商業(yè)項知目差異競烘爭的根源詠所在。上海大患寧國際洋的消費(fèi)資客群定蜜位案例案例輻射范圍批：n以大寧抽國際商徑業(yè)廣場色為中心預(yù)，3公里半徑搜范圍的居墨住人群約為22萬，近秧年遷入虜該區(qū)的沈多為年伶輕白領(lǐng)塞及專業(yè)蝦人士。n此外，依桂托大潤發(fā)底超市的7條免費(fèi)班評車線路，集板塊周邊謝輻射寶山、巾虹口、普使陀及靜安愿部分地區(qū)朱，總?cè)丝谥疬_(dá)450萬。大寧國何際廣場己主要向周北輻射松，以滿慚足這些循區(qū)域客家戶對休n閑娛樂消輩費(fèi)的需求堂?？腿禾攸c(diǎn)妻：n大寧國際株商業(yè)廣場襯的目標(biāo)消遺費(fèi)群體十授分明確，隸就是月均收入6000元以上鬧、25至35歲年齡敗層的本潛地的中菊產(chǎn)階層當(dāng)消費(fèi)群體幟。中場休息報（15m額ins）36商業(yè)定騙位之業(yè)老態(tài)規(guī)劃項目商降業(yè)物業(yè)負(fù)開發(fā)品泡種組合零售大型購物趣中心家庭購物窮中心鄰里中心酒店高端酒店中高端酒澡店辦公樓總部型甲熱級辦公樓乙級辦剛公樓地標(biāo)型懇超甲級闊辦公樓步行街盡區(qū)街鋪/住宅底渣商裙樓集中躺商業(yè)公寓居住型公煙寓酒店式公您寓高端酒燃店式公揉寓項目商彼業(yè)物業(yè)欣協(xié)同效爹應(yīng)分析40主題策劃重及業(yè)態(tài)組幼合商業(yè)主當(dāng)題、主有力業(yè)態(tài)悔及特色刪亮點(diǎn)1）商業(yè)主涂題定性策脂劃2）主力業(yè)波態(tài)、半主施力業(yè)態(tài)以穿及配套業(yè)列態(tài)配比3）如何抓快住項目特匆征，打造乓消費(fèi)亮點(diǎn)?商業(yè)主計題不同的商悉業(yè)輻射的三范圍不同亮，同時可鹽以營造出剛具有不同曬目標(biāo)的消疑費(fèi)群；向妄目標(biāo)消費(fèi)傘群提供服務(wù)的核心懂價值有所睡不同而商屈業(yè)類型的務(wù)確定主要駱取決于消伏費(fèi)者特征吵、競爭環(huán)思境以及開騎發(fā)商的資源、偏照好等因矮素。?亮點(diǎn)獨(dú)些特之處榮提升項誕目核心罪競爭力主要是通漆過購物中酬心品牌塑鳴造過程與斃租戶組合飄所提供的另獨(dú)特體驗(yàn)妥與服務(wù)，室可以把定釘位思路反映在運(yùn)漏營等各列個方面廚，以實(shí)滋現(xiàn)項目層的定位框與目標(biāo)忠消費(fèi)群娘體需求嫩相吻合辯，形成卡競爭力斯。核心要蟲素v商業(yè)定攔位之五難：商業(yè)躁業(yè)態(tài)定營位在商業(yè)業(yè)飽態(tài)定位之順前，先回型答兩個問針題：問題二：遙零售商家曾能夠提供異什么？1.周邊競惰爭性項包目研判甄別競順爭性項洪目中的嗚業(yè)態(tài)組勻合、品直牌組合來，在項目定位戰(zhàn)中避免與欠之產(chǎn)生沖刪突，避免孫導(dǎo)致惡性競爭。2.自身項只目商業(yè)此業(yè)態(tài)研床判通過對項況目所在區(qū)角位條件、舌目標(biāo)市場栽定位的初步研判，絮甄別項目務(wù)潛在的商揀家組合，辰并進(jìn)行相關(guān)市場測鞏試。商業(yè)業(yè)態(tài)然屬性案例專屬性業(yè)肉態(tài)n高端奢佛侈品牌異，同一枕個城市納的品牌崇布點(diǎn)不助具有連盤鎖性，一般對地紀(jì)段物業(yè)的蕉要求較為腹苛刻，例含如LV,G異ucci等。排他性矮業(yè)態(tài)n一般指一球些主力店能，例如百哨貨、影院糖、超市賣譽(yù)場等，各個城市在棋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)悔規(guī)劃中為癢防止惡心構(gòu)競爭，都正對這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)略密度、數(shù)哀量、商圈壺半徑進(jìn)行所了統(tǒng)一設(shè)綠定，在項目商業(yè)業(yè)蠅態(tài)定位中懲因認(rèn)真分夫析競爭性溪項目中的瓜業(yè)態(tài)和品牌組合，昂須特別注填意這一點(diǎn)按?；パa(bǔ)性除業(yè)態(tài)n在同一個瘡商圈中，托可以考慮殿與競爭項件目形成差死異化的業(yè)態(tài)，主要拳集中在餐偶飲類、娛習(xí)樂類業(yè)態(tài)挨。大眾化業(yè)峽態(tài)n定位大席眾，連泡鎖品牌樂，可復(fù)名制性，毯強(qiáng)調(diào)區(qū)史域內(nèi)消水費(fèi)，例如一些橋大眾時簽尚、餐閘飲、服話務(wù)類品蝦牌。商業(yè)業(yè)態(tài)凡定位在商業(yè)業(yè)帖態(tài)定位之劃前，先回賴答兩個問稿題：問題一：冠消費(fèi)者需責(zé)要什么？消費(fèi)需紀(jì)求圖譜體驗(yàn)型需悠求物質(zhì)層面份需求VS精神方面冠的需求越燭來越多，更注重你生活品雕質(zhì)和體府驗(yàn)消費(fèi)狠。發(fā)展型恰需求不僅僅滿停足于基本齒生活消費(fèi)，自巷我發(fā)展矩和享受貿(mào)型消費(fèi)的比蕉重逐步學(xué)提升?；拘托铓馇鬂M足自映我生存是所必需銅的消費(fèi)慘，食品消費(fèi)牽占據(jù)生洽活消費(fèi)魄的主體劍。n紐約、吹東京、屑新加坡波等國際慮大都市n上海、幣北京等季國內(nèi)一茄線城市n蘇州、南爺京等國內(nèi)敗二線城市揚(yáng)州、洞徐州等報國內(nèi)三含線城市nn國內(nèi)四線辭以及廣大削農(nóng)村地區(qū)n消費(fèi)者往的需求蜘主要包丘括：1.現(xiàn)實(shí)消費(fèi)鐮需求、2.未來消費(fèi)需求nn在對消召費(fèi)者進(jìn)駛行的定姻性定量旺研究中薄發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的需求浩往往具介有被動羞性的特除點(diǎn)，其任消費(fèi)需右求需要被有效毫引導(dǎo)，峽消費(fèi)者閉主動改膛變現(xiàn)實(shí)懶需求的禿意愿往往較低。消費(fèi)者需少要什么？垃在商業(yè)業(yè)崗態(tài)定位中航，應(yīng)在消矛費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需披求基礎(chǔ)上躺，通過合形理的研判蜻，去引導(dǎo)、激發(fā)、咱提升、蒜帶動、巧創(chuàng)造消費(fèi)需求瞎，改變消尼費(fèi)者的消柄費(fèi)理念細(xì)、消費(fèi)擊方式，欄從而甄墊別市場嫌空白，提升項目泰市場競爭剖力。商業(yè)布麥局定位商業(yè)布口局定位旬主要解見決每個鞋樓層放秤什么業(yè)竄態(tài)？什彼么類型墓品牌？魔放多少春數(shù)量的說商家？商業(yè)布被局定位雨應(yīng)重點(diǎn)巷考慮以拍下幾個流關(guān)鍵點(diǎn)礎(chǔ)：1.整體商業(yè)芒定位業(yè)態(tài)布局毛是商業(yè)定至位的反映間，在商業(yè)腸布局中，飾應(yīng)把握整孔體性原則級，依據(jù)“油動線為先格”的原則閑進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的趁排布，減少業(yè)態(tài)累、品牌之激間的“互論斥性”。尤其應(yīng)著設(shè)重考慮主次力店、知牙名品牌的使布局，并漠通過商業(yè)污業(yè)態(tài)的合警理布置來茄規(guī)避商業(yè)桶動線上的搏欠缺。2.租金收益商業(yè)項目田的本質(zhì)之上一是具備略穩(wěn)定的租淘金收益，督但是商業(yè)妙一般隨樓混層增高呈玩現(xiàn)租金遞貌減規(guī)律。夢每個業(yè)態(tài)、品得牌對于兆樓層的踐選擇、佳自身的范承租能恢力存在孝較大差登異，在危商業(yè)業(yè)昨態(tài)布局佛中也應(yīng)復(fù)綜合考限慮以上便因素。3.人流分鞏配一個好的所商業(yè)項目痛能夠?qū)崿F(xiàn)鏟人流在項驚目內(nèi)的均住衡分布，騎如何通過弄業(yè)態(tài)之間散的巧妙布償局，通過套目的性強(qiáng)的業(yè)掠態(tài)組合穿規(guī)避商首業(yè)死角催，也是奸業(yè)態(tài)布割局中應(yīng)涼重點(diǎn)考艇量的問支題。v案例商業(yè)布局兇定位購物中心規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)穴布局原則鍬參考小型商戶次主力店主力店租金承受能力高特點(diǎn)：商戶盈利袖能力強(qiáng)，立租金承受紡能力高，報對樓層的選擇要笛求較高稼。商業(yè)業(yè)態(tài)貌：品牌零售粗、流行服喬飾、休閑組服飾、咖芬啡等。商業(yè)布射局：適揉宜商場乳一層或爽其他樓雙層較佳網(wǎng)的位置悅。特點(diǎn)：具有一女定品牌鳳號召力皇、租金冷承受能志力適中去、主要依靠業(yè)療態(tài)的有機(jī)默組合，帶省動消費(fèi)人防流。商業(yè)業(yè)態(tài)潑：服飾旗艦嗎店、生活石用品、特魄色餐飲等鉆。商業(yè)布局倘：適宜商郵場中間樓搜層。特點(diǎn)：大型品牌夏商家，商影業(yè)面積需袖求大，市語場號召力強(qiáng)，租攪金承受能固力弱。商業(yè)業(yè)態(tài)濁：電影院、KTV、超市、城健身、電濫玩等。商業(yè)布帝局：適頁宜商場邁較高樓廁層或者吼動線較尖差區(qū)域康。低商業(yè)定位譜之租金測漿算中央商躺場2007年的整體嫁毛利率為19.8續(xù)7%，據(jù)此推脆算200可7年中央商乘場的整體圓平均租金速水平按租抄賃面積計徹算為412元/月/平方米豪。金鷹國際2008年上半年嚼的毛利率狠為17.病83%，據(jù)此蛇推算2008年上半年捆金鷹國際覆的整體平講均租金水葛平按租賃內(nèi)面積計算療為157撇7元/月/平方米縣。南京新百200片8年上半年而的毛利率醉為23.5該8%，據(jù)此推寒算200魄8年上半眼年南京抹新百的兇整體平系均租金纖水平按盜租賃面演積計算肢為617元/月/平方米。說明：營槳業(yè)額數(shù)據(jù)京與毛利率息來源為各時上市公司威年報*該數(shù)輛據(jù)來源江膚蘇省統(tǒng)計沿局,公司主懂頁資料進(jìn)為19.壘02億元**柱該數(shù)據(jù)么為集團(tuán)氣數(shù)據(jù)推庫算競爭性糠商業(yè)物妻業(yè)經(jīng)營奪表現(xiàn)情境況（以弓南京市岔場為例猴）（僅為示佩意，供培建訓(xùn)使用）營業(yè)額150萬/月200萬/月150萬/月700焦-80落0萬/月，最高遇店可達(dá)100詳0萬/月45萬/月60萬/月80萬/月100萬/月35萬/月400萬/月100萬/月40萬/月20萬/月15萬/月70萬/月30-遲40萬/月135萬/月20-草30萬/月160節(jié)-18跨0萬/月面積500克sqm120攤0sq多m約120甚0sq腎m150吳0sq洗m100犬sqm80s歷qm370瓣sqm70sq愉m60s珍qm700s鮮qm約120璃0sq描m120疏sqm60sq推m150s擺qm300-對400s怕qm250-額300s遭qm300s佳qm300s瞎qm150鹿0sq修m商場中央商稿場水游城水游城上海平均冷水平德基廣守場金鷹國幸際德基廣場金鷹國際大洋百貨大洋百另貨水游城德基廣場金鷹國際水游城盤古亞泰中央商場新街口水游城水游城品牌某日本毫大型服重飾連鎖某西班牙皆大型服飾獨(dú)連鎖某意大糞利高端黎時尚服專飾品牌某意大仙利高端龍服飾品迎牌某意大堅利中高梳端時尚捉服飾品餡牌某丹麥貿(mào)大型服摔飾連鎖某澳大獅利亞服總飾某臺灣出休閑餐艙飲品牌某美國量快餐品總牌某上海大據(jù)型餐飲品旨牌不同商業(yè)授項目中品張牌銷售額脊比較（以僑南京市場帳為例）（僅為示載意，供培娛訓(xùn)使用）服飾：1F8軋-10塊/天/平方米（導(dǎo)成交）夫子廟卸商圈--25%-父27%26%-屋29%蘇寧環(huán)加球購物貴中心蘇寧銀河抽購物中心60塊/月/平方米竄（含促走銷費(fèi)）--人員管菌理費(fèi)：200塊人/月2F5菌-6塊/天/平方米（威成交）或15%-粉18%兩者取污高餐飲:3塊/天/平方米或8%-績13%兩者取麗高餐飲：4塊/天/平方米服飾：8塊/天/平方米4-8塊/天/平方米（羊成交）24%-坡27%南京水熔游城熙南里商槽業(yè)街區(qū)夫子廟鹽商業(yè)步猴行街南京八佰王伴湖南路物業(yè)管肉理費(fèi)40塊/月/平方米40塊/月/平方米29塊/月/平方米50塊/月/平方米租金(人民幣)/抽成25%貧-27當(dāng)%1F:1治6-18塊/天/平方米（設(shè)成交）B1:1翼0塊/天/平方米（勤成交）25%-鄉(xiāng)豐28%25%-岔27%25%-論27%25%-茫28%25%太-28支%25%-紛28%1F內(nèi)鋪：10-1水1塊/天/平方米（松成交）1F外鋪：27-濃30塊/天/平方米（季成交）26-3兩4塊/天/平方米保低加抽屋成物業(yè)名稱金陵購物拐中心金輪新蜻天地中央商場南京新徑百華聯(lián)商滔廈東方商城金鷹國咬際購物召中心大洋百貨萬達(dá)購鐮物廣場萊迪地下治購物中心德基廣殊場商圈新街口說明：若泉非注明則關(guān)均為叫價醉。市場租金末水平（以船南京市場獄為例）（僅為示討意，供培外訓(xùn)使用）商戶訪校談模板消示意（璃百貨）現(xiàn)時營幕運(yùn)狀況來源泰國行業(yè)?百貨公臭司分店?旗下有cent蠻ral廳Depa課rtme刷ntS必tore和Robi捐nson兩大品段牌，cent斧ral定位較高甘檔，Rob楚ins隔on則定位男中檔。?目前cen瓦tra筑l在中國罰有1家店,將開在勻杭州萬挎象城。Rob爽ins字on尚未進(jìn)藏入中國據(jù)，有拓鍋展計劃愧。?現(xiàn)時在鞭南京無嶄分店平均面葡積平均租金?租金方式組：?經(jīng)營方式確：?租約期朽限：未來3年拓展計柳劃?未來3年的拓駁展計劃足集中在憐二線城統(tǒng)市。（僅為動示意，染供培訓(xùn)籌使用）開鋪決定盛的主要考爪慮原因?位置對本項溉目的意伶見/評語承租興顆趣:承租/技術(shù)要售求:?使用面積譯：Ten策antGam寧eC邊ent坡er(疑4F)50-1洽508-14Ren腰talRang赤eGFA樣Ef說fici尸enc榜Base辮Ren狂tal忙Occ抓upan賢cyR療ateSug妥ges煩ted(1s芬tm笑th)項目業(yè)態(tài)臣及租金規(guī)暈劃5,7炒50,附49688%6,80腳4,62還589,榮59578,9掠75133-帽151Tota藥l13,屯000至1圾00%鑰780幫,00詢0佳10刑0%4,2腥67挨75%控80豎0,0偉00篩90%2,2筋50至80%純12顏6,0百00絮1石00%19,5純17北92%稿1,70就6,00衰0妙98%25,0樹00扮1律00%孟1,00粘0,00妖0妄100%3,15狡8牌95%豎180,撲000先10抄0%336秀8喉95轟%君1暫76,盛000寇100方%4,0菊00嘆10費(fèi)0%扔2勻00,匪000岸50委%3,0貓00抄10借0%漸2棗10,濱000欣67城%6,85伯7城70%河960,潤000正5磚0%3,52犧9詢85%釋180,伴000灰10撫0%1,76軋5嶼85%喬75成,000煮1倡00%3,5伏29貴85%搜15吩0,0錦00訪1淹00%1,84犬6民65%再420,改000誘8頭3%1,6侍92璃65%綠27沫5,0劈燕00膊91%1,3巴85班65%為18退0,0趴00漏78%1,2虹86灰70%置13晃5,0芒00娛1洽00%2,2壇86座70%擊20移8,0涼00須75%2,00銅0虹70%鐮168,宇000靈7搞5%1,2亮86思70%融10褲8,0萬00歐1捉00%545持55躺%軍82,5找00核67俊%1,3憂64湯55%呈28話1,2掏50謝90%682余55梯%義46,8然75厲60羽%1,5撥00歲70%鞋63,番000疾67退%70,0爺78鏟86穗%鐘5售,098辭,625棟8國5%Rent構(gòu)ali圍ncom暈efor耽eca獨(dú)st薄of霜1stmth780稠,00宰0720,版000126,惱0001,6和26,方0001,00報0,00她0180嚴(yán),00彎0176餐,00瀉0100跳,00映0140梅,70遍0480頭,00節(jié)0180,叉00075,0瞧00150,炊000348竟,60蠢0250姜,25序0140亦,40擇0135,課000156,視000126野,00穩(wěn)0108,纏00055,2順75253背,12禁528,吼12542,0敲214,1呀24,咸496Esti混mate觸dyR池ateTota早lLea象sin巖g訴T限arg藏et棟Ret若ail醋erAre添a13,灘000微60志Tes弊co3,20嘩01書60-3產(chǎn)40L擋iNi航ng,情Anta際,Da汪phne布,et迅c1,80蠻0誦50-寨90紐奉Ope嗚rati旗onb位yse碧lfOnt桂heG懼roun吃d25,零000響30快-45尊Par衣kso班n,丹Int慎ime段,e團(tuán)tc3,0環(huán)00胸55-這65勵S漁uni膝ng,筆Go玩me,閉et誓c3,2祖00透50-集60骨S原h(huán)an仰gha兆iF害ilm眉Ar蜜tC儲ent叫er,懷Ji問nyi僻,e齒tc4,0蟲00施45-巖55咐N書anj酸ing窄Da歷Pa哄iD達(dá)ang賽,S螺hi揉Zi暗Lou好,e邪tcLit飄tle鍵Sh計eep盞,G茂uan琴gzh保ou游Ban敗ana球Le殖af,3,00因0非60-滑80警etcBes甩tse蹄lle圈r,弟E