青島高端住宅研究

青島高端住宅研究第1頁/共71頁宏觀背景研究青島城市概況高端住宅市場研究市場發(fā)展前景預(yù)測1234第2頁/共71頁宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)政策分析未來發(fā)展預(yù)測宏觀背景房地產(chǎn)市場概況第3頁/共71頁宏觀經(jīng)濟分析保證經(jīng)濟增長是國家基本政策層面的核心要務(wù)，從2010年前三季度走勢來看，GDP仍保持兩位數(shù)高速增長，整體經(jīng)濟形勢依然向好。第4頁/共71頁宏觀經(jīng)濟分析隨著近期通脹壓力、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，未來銀根將收緊，對房地產(chǎn)業(yè)將造成一定影響。2010年前三季度，中國人民銀行按照黨中央、國務(wù)院統(tǒng)一部署，繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，著力提高調(diào)控的針對性和靈活性，引導(dǎo)金融機構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏；2010.9月人民幣貸款新增5955億元，貨幣信貸增速有所上升，意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松，進而推動了實體經(jīng)濟增速的反彈；9月CPI同比上漲至3.6%，創(chuàng)下2010年新高，溫和上漲；9月PPI與上月持平，漲勢趨穩(wěn)。第5頁/共71頁施竣工面積近3年施竣工面積逐年增長，按市場平均增率計算，預(yù)計2010年全面施工面積和竣工面積將分別達到4980萬㎡和840萬㎡，后市市場供應(yīng)將創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)市場概況第6頁/共71頁銷售狀況房地產(chǎn)銷售面積和銷售額整體呈上升趨勢，2009年均達到歷史最高點，從2010年上半年銷售形勢來看，預(yù)計2010全年銷售面積及銷售額將保持持續(xù)增長，但增長速度同比09年將有所放緩。房地產(chǎn)市場概況第7頁/共71頁抑制不合理住房需求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。加強市場監(jiān)管④各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。加快保障性安居工程建設(shè)②房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。增加住房有效供給③抑制加快加強增加在首輪新政調(diào)控?zé)o果基礎(chǔ)上9月29日“二次調(diào)控”出臺穩(wěn)：調(diào)控1年后的市場供應(yīng)，規(guī)避08年政策調(diào)控后的剛性反彈風(fēng)險緊：一階段段調(diào)控?zé)o效后，政府選擇政策硬著落跟：在二階段調(diào)控?zé)o效后，政府再次調(diào)整細化調(diào)控內(nèi)容序：央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點

①房地產(chǎn)政策解讀第8頁/共71頁隨著二次調(diào)控的出臺，下一步房地產(chǎn)大勢走向如何？未來發(fā)展預(yù)測第9頁/共71頁10年4月份后，銷售價格指數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)持續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢；近期資金面上銀根的收緊及政策面二次調(diào)控政策的出臺將會使得房地產(chǎn)市場短期內(nèi)受到影響，長期來看，房地產(chǎn)市場依然看好。未來發(fā)展預(yù)測第10頁/共71頁政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，著力提高調(diào)控的針對性和靈活性國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理宏觀背景分析小結(jié)第11頁/共71頁城市區(qū)位城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃市場概況第12頁/共71頁城市區(qū)位青島位于山東半島南端、黃海之濱，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。1994年2月，被列為全國15個副省級城市之一。主城區(qū)三面環(huán)海，地勢東高西低，全市海岸線（含所屬海島岸線）總長為870千米。2010年面積10903平方公里，人口838.67萬，轄7區(qū)5市，市人民政府駐市南區(qū)。2010年中國城市競爭力報告中，青島城市綜合競爭力名列全國第十位。第13頁/共71頁城市經(jīng)濟青島經(jīng)濟一直保持快速增長，2009年GDP總值4853.87億元，在世界經(jīng)濟危機大潮中仍保持12%以上的增長率；據(jù)青島統(tǒng)計局，2010年青島前三季GDP增長13.3%，人均可支配收入1.8萬。2010年青島GDP預(yù)計將突破5000億，穩(wěn)居全國10強。宏觀經(jīng)濟增長小于4%4-5%5-8%大于8%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展第14頁/共71頁城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展人口自然增長率較低，但外來人口較多，人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2020年預(yù)計青島市人口將突破1200萬，新青島人是不容忽視的購房群體；青島市第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重減小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理優(yōu)化；產(chǎn)業(yè)不斷升級優(yōu)化，旅游業(yè)的發(fā)展為區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)；第15頁/共71頁城市交通西鎮(zhèn)站火車站西鎮(zhèn)站“跨海大橋、海底隧道”建成通車后，青島、黃島、紅島三“島”相連，形成區(qū)域融合，將形成大青島城市格局。青島城區(qū)“四橫三縱”快速路網(wǎng)和跨海大橋、海底隧道的貫通及青島市地鐵的建設(shè)和公共交通網(wǎng)絡(luò)的完善，將提高市南區(qū)整體的交通便利性和通達性。海底隧道將于2011年4月竣工，屆時將大大提高提高青島、黃島、膠南聯(lián)系的緊密性。正在規(guī)劃的2條地鐵線（M2、M3），將大大提高青島東城與西城，北城和南城聯(lián)系，提高城市的效率和綜合競爭力。跨海大橋、海底隧道、地鐵、快速路三期等工程的規(guī)劃建設(shè)為團島至大港區(qū)域發(fā)展提供了契機。第16頁/共71頁發(fā)展規(guī)劃“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”是青島的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托老城，擁灣發(fā)展，組團布局，軸線輻射，形成一主三副多組團的空間格局?！耙恢鳌薄甘心蠀^(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；“三副”——黃島、嶗山以及紅島；“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間，改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的指導(dǎo)原則，對塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國際中心城具有重大戰(zhàn)略意義，青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴展的格局。第17頁/共71頁發(fā)展規(guī)劃政治商業(yè)中心名稱嶗山旅游度假區(qū)港航經(jīng)濟服務(wù)區(qū)四方文化區(qū)李滄文化旅游區(qū)流亭空港物流區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃島物流區(qū)黃島開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)旅游度假休閑、旅游、商務(wù)居住、商貿(mào)、休閑文化旅游、居住物流高新科技制造業(yè)物流、航運現(xiàn)代化制造業(yè)城市發(fā)展的新規(guī)劃，使各個區(qū)域的功能特征更加明顯，城市分工更加鮮明，有利于城市更快更好的發(fā)展。第18頁/共71頁房地產(chǎn)市場概況青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程年份發(fā)展階段及回顧1992年之前商品房市場初步發(fā)展階段，青島首次將住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念引入青島，團島大院改造、浮山所等小區(qū)落成為雛形代表，房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動于1988年1992-1995年商品房市場迅速崛起時期，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國家關(guān)于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長契機1996-1997年商品房回落調(diào)整期，主要受國家宏觀調(diào)控、緊縮貨幣政策影響及東部開發(fā)結(jié)束，主要為上一階段的發(fā)展消化期1998-1999年商品房復(fù)蘇回升期，1998年開始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善2000-2004年商品房高速發(fā)展階段，開發(fā)體量和銷售價格逐年高速遞增，主要受益于奧運申辦成功、經(jīng)營城市和大青島框架的提出2005年-至今市場高位調(diào)控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供應(yīng)體系，品牌開發(fā)商介入，進入規(guī)范化、市場化和相對透明化時代，競爭加強，郊區(qū)化開發(fā)逐漸成為樓市主流聲音從青島房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，發(fā)展重心由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市場調(diào)節(jié)作用逐步增強，競爭更加激烈，由單一競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等全面競爭，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化、市場化、透明化。提高產(chǎn)品力、競爭力、品牌度是我們立足市場的根本。19921995199820002006第19頁/共71頁2009年2006年2005年2001年1997年90年代初老城片區(qū)：

倡導(dǎo)“保護老城、發(fā)展新區(qū)”戰(zhàn)略實施海爾路片區(qū)：打造海爾路商務(wù)區(qū)，帶動周邊金融旅游發(fā)展中央商務(wù)區(qū)：形成

“一心、三軸、一帶、兩區(qū)”的規(guī)劃設(shè)計青島新都心：以“一心一環(huán)兩帶三大國際社區(qū)”為設(shè)計構(gòu)想中央居住區(qū)：未來李滄東部將出現(xiàn)能夠容納30萬人的新的居住區(qū)城市核心區(qū)：打造東部商圈，開始“發(fā)展新區(qū)”的戰(zhàn)略實施浮山后片區(qū)：規(guī)劃形成“一心、一環(huán)、兩軸、四片”的格局老城片區(qū)中央商務(wù)區(qū)城市核心區(qū)浮山后片區(qū)新都心中央居住區(qū)海爾路片區(qū)房地產(chǎn)市場概況在青島房地產(chǎn)發(fā)展北移東擴逐步遷移的過程中，由于城市中心區(qū)域房地產(chǎn)資源日益稀缺，傳統(tǒng)意義的青島郊區(qū)將迎來新的發(fā)展機遇。青島市房地產(chǎn)發(fā)展路徑2004年第20頁/共71頁隨著房地產(chǎn)開發(fā)的北移東擴，青島客戶的置業(yè)流向也將發(fā)生轉(zhuǎn)變；在一些外地和本地富裕階層選擇城市中心區(qū)域時，本地人和較富裕的新青島人則只有選擇北移或是向東部沿海擴張；相對獨立的城市片區(qū)城市普通居住區(qū)景觀性豪宅片區(qū)城市高檔居住區(qū)新興中產(chǎn)居住區(qū)城市普通居住區(qū)客戶置業(yè)流向：表示老青島人或較富裕階層置業(yè)流向的區(qū)域表示新青島人或首置青島本地人置業(yè)流向的區(qū)域表示外地富豪或本地富豪置業(yè)流向的區(qū)域

表示新青島人或是首改青島本地人置業(yè)流向的區(qū)域房地產(chǎn)市場概況青島房地產(chǎn)未來置業(yè)流向第21頁/共71頁房地產(chǎn)市場概況青島住宅成交分析2010年以來，青島市住宅存量呈上升趨勢，10月期末庫存653.9萬㎡，較上月有所下降，存銷比近幾個月來成交量上升而呈下降趨勢，存銷比為4.5，市場去化壓力不大。第22頁/共71頁房地產(chǎn)市場概況青島住宅供應(yīng)成交量分析2010年以來，青島市成交均價呈小幅波動狀態(tài)，8月后上升趨勢明顯，10月為9338元/㎡。2010年以來，青島市住宅供應(yīng)量、成交量呈波動上升趨勢，10月供應(yīng)量為138.3萬㎡，成交量為144.4萬㎡第23頁/共71頁供應(yīng)結(jié)構(gòu)：2010月份以來全市首置產(chǎn)品的供應(yīng)呈波動下降的趨勢，再改產(chǎn)品比重不斷加大，10月份上升到了44%。房地產(chǎn)市場概況青島住宅供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)分析成交結(jié)構(gòu)：2010年以來首置產(chǎn)品的供應(yīng)呈波動下降的趨勢，再改產(chǎn)品呈波動上升的趨勢，10月份達到34%。第24頁/共71頁地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，城市綜合實力強。城市規(guī)模大，經(jīng)濟實力強，消費能力強，發(fā)展前景好。城市概況分析小結(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，前景廣闊，供銷穩(wěn)定，去化壓力不大第25頁/共71頁高端海景住宅別墅項目洋房項目高端住宅市場研究第26頁/共71頁高端海景住宅青島高端海景住宅發(fā)展史此報告定義的高端海景住宅為現(xiàn)時段價格在25000元/㎡以上，且較具影響力的海景住宅項目。時間段代表項目第一代萌芽階段1993年銀都花園第二代起步階段2004-2005年瑞納康都、金光都市名家海信燕島國際、海納尊邸第三代發(fā)展階段2006-2008年百麗瀾庭、東海路9號、凱悅中心、乾豪國際廣場2009-2010年上實海上海、萬麗海景、萬邦中心、銀座領(lǐng)海國際公館、海信天璽最早1993年誕生第一代高端海景住宅代表——銀都花園，位于市南區(qū)東部市政府沿海一線海景區(qū)；隨后依托優(yōu)越的地理位置和較好的海景資源，在東部沿海一線區(qū)域相繼建成瑞納康都、金光都市名家等項目；2006年以后，海景高端住宅發(fā)展迅速，由地段資源型轉(zhuǎn)向綜合競爭，產(chǎn)品力有了很大提高。第27頁/共71頁高端海景住宅集中在市南區(qū)及嶗山區(qū)沿海一線，向兩翼發(fā)展擴張的趨勢明顯，項目區(qū)域位于發(fā)展軸線上青島高端海景住宅主要分布在市南區(qū)、嶗山區(qū)沿海一線區(qū)域，區(qū)域配套成熟，交通發(fā)達；目前區(qū)域高端海景住宅項目已售罄，受土地資源稀缺影響，高端海景住宅將向東西兩翼發(fā)展趨勢明顯。說明：紅色為在售主要高檔項目，藍色為潛在項目高端海景住宅青島高端海景住宅分布第28頁/共71頁地塊位置土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）用途樓面地價（元/㎡）萊陽路8#288011.234561住宅、商業(yè)（約4:1）38900市南區(qū)香港西路南、東海二路東（原審計局地塊）349246.5227004商業(yè)、住宅17800合計63725261565萊陽路8號綠城地塊沿海一線區(qū)域土地稀缺沿海一線土地資源稀缺，2010年以來，僅有兩塊土地供應(yīng)，未來高端海景住宅項目上市量很少，高端海景住宅產(chǎn)品具有較大稀缺性。沿海一線土地供應(yīng)很少，土地非常稀缺高端海景住宅青島海景土地供應(yīng)分析第29頁/共71頁高端海景住宅銷售情況較好，單個項目月銷售20套左右；少量高端海景住宅銷售一般，去化慢主要源自產(chǎn)品原因。如凱悅中心，主要因為其超高層塔樓結(jié)構(gòu)，采光通風(fēng)不佳，舒適感差。項目名稱體量萬平售價（萬元/平）精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）開盤時間銷量萬平銷售速度（平/月）海信·天璽6.84.56000-800010.10.221.616000上實·海上海6.62.7500009.66.68800東海路9號8.34700006.116.28800萬麗海景9.24.5700009.106.32000凱悅中心6.13.5400008.012.22000典型項目銷售情況青島高端海景住宅銷售分析典型項目銷售情況高端海景住宅銷售情況很好，只有少量高端住宅因自身產(chǎn)品原因，銷售情況一般第30頁/共71頁項目名稱住宅規(guī)模（萬平米）價格上市時間銀座領(lǐng)海國際公館4.5均價380002010.11華潤中心37.3————遠洋公館3.2————綠城東海路項目——————中鐵青島中心1140000——遠雄國際廣場9.7300002010.11小計65.7

高端海景住宅未來潛在供應(yīng)量表項目名稱住宅規(guī)模（萬平米）上市時間售價（元/平米）存量（萬平米）萬麗海景9.22009.10450005.2東海路九號8.32006.11400002.1上實·海上海62009年6月270000海信·天璽6.82010.10450005.2魯商中心5.62010.9270005.5凱悅中心6.12008.1350003.9小計4221.9高端海景住宅沿線存量表目前沿海高端住宅在售項目不多，市場在售量僅有21.9萬平方米；從潛在供應(yīng)項目看，未來上市項目供應(yīng)量較為65.7萬平方米，未來高端海景住宅市場前景值得期待。高端海景住宅存量和潛在供應(yīng)都較少存量及潛在供應(yīng)分析第31頁/共71頁地理位置市南汕頭路、珠海路、燕兒島路、香港路圍合區(qū)域開發(fā)商魯商置業(yè)股份有限公司占地面積2.7萬平米。其中地上建面9.9萬平米，住宅面積8.2萬平米。住宅套數(shù)800套容積率5.10建筑設(shè)計美國RTKL建筑設(shè)計公司產(chǎn)品構(gòu)成住宅、公寓商鋪寫字樓層數(shù)29-35層建筑組成包括2棟海景公寓，1棟酒店式公寓

規(guī)劃布局————入口設(shè)置_______物業(yè)費______入住時間2012-11裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米物業(yè)公司————項目規(guī)劃地上建筑面積75萬平米，是青島市歷史上投資規(guī)模最大，涵蓋業(yè)態(tài)最廣的百萬平米世界建筑集群，項目業(yè)態(tài)豐富。典型項目-魯商首府項目概況第32頁/共71頁典型項目-魯商首府戶型面積配比和成交比重面積區(qū)間

套數(shù)套數(shù)配比成交套數(shù)成交比例132平米12833%12295%144-153平米16042%14893%161平米6417%5688%172平米328%2269%小計384100%34891%第33頁/共71頁從客戶來源來看，青島人占據(jù)70%，外地客戶占據(jù)30%；客戶性格特征：購房客戶以企業(yè)高管和公務(wù)員為主，多成功人士，年齡再40歲左右；80%客戶處于自住目的購買該項目，少量投資客。成交客戶最為認可首府的的地段、海景景觀、視野、建筑設(shè)計和物業(yè)配套；成交的樓層以高層為主。首府一期精裝修，對客戶吸引較大；典型項目-魯商首府成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點第34頁/共71頁地理位置嶗山東海東路1號，銀海學(xué)校（江蘇路分校）斜對面開發(fā)商海信地產(chǎn)占地面積占地面積:37000平方米建筑面積:100000平方米住宅套數(shù)437套容積率2.16建筑設(shè)計——產(chǎn)品構(gòu)成普通住宅,別墅層數(shù)一棟17層小高層，3棟39—43層的超高層規(guī)劃布局_______入口設(shè)置青島市東海東路1號(原麥島金岸售樓處)物業(yè)費————入住時間2011-12裝修標(biāo)準(zhǔn)6000-8000元/平方米物業(yè)公司________ArtDéco傳世風(fēng)華,紫金立面華彩閃耀。140米的偉岸氣勢，在城市中心、山海之間，托起一部“時代經(jīng)典”。典型項目-海信·天璽項目概況第35頁/共71頁面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)配比成交套數(shù)成交比例130-140平米11634%3631%221-230平米19859%5126%362-418平米123%433%429-440平米103%110%540-620平米21%150%小計338100%9328%由于產(chǎn)品定位高端消費客戶，價格高，戶型面積較大，去化速度相對較慢。典型項目-海信·天璽戶型面積配比和成交比重第36頁/共71頁從客戶來源來看，外地客戶占據(jù)60%，青島人占據(jù)40%；外地客戶購買產(chǎn)品多大戶型，以度假、休閑為主?？蛻粜愿裉卣鳎嚎蛻舳喑晒θ耸浚幸恍┲菟嚾耸?，年齡在40-50歲；絕大多數(shù)客戶處于投資的目的購買該項目，有少量業(yè)主作為第一居所。成交客戶最為認可天璽的地段、海景景觀、視野；天璽采用ArtDéco建筑風(fēng)格,富貴、優(yōu)雅的外表。天璽的品牌體現(xiàn)客戶地位。在此購房的客戶，對單價和總價不是很敏感，主要看重產(chǎn)品。典型項目-海信·天璽成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點第37頁/共71頁地理位置市南區(qū)東海西路1號開發(fā)商青島世紀(jì)廣場投資有限公司占地面積2.7萬平米。其中地上建面9.9萬平米，住宅面積8.2萬平米。住宅套數(shù)437套容積率4.0建筑設(shè)計巴馬丹拿產(chǎn)品構(gòu)成高端海景公寓、酒店式公寓層數(shù)29-35層建筑組成包括2棟海景公寓，1棟酒店式公寓

規(guī)劃布局李居明三葉草布局,帆船之都形象入口設(shè)置東海路和香港中路均可進入物業(yè)費7元/平方米/月入住時間2011-06裝修標(biāo)準(zhǔn)≥7000元/平方米物業(yè)公司美國世邦魏理仕緊臨八大關(guān)\縱覽新老城區(qū)\世紀(jì)之帆造型\一線全海景\國際規(guī)劃建筑設(shè)計典型項目-萬麗海景項目概況第38頁/共71頁典型項目-萬麗海景戶型面積配比和成交比重面積區(qū)間

套數(shù)套數(shù)配比成交套數(shù)成交比例90平米以下22451%9141%120-180平米9722%4546%223平米327%619%320-390平米5212%3160%561平米以上327%860%小計437100%18141.4%去化速度較快的為320-390平米三居、銷售率已達60%；90平米以下酒店式公寓及120-180平米兩居銷售率在46%左右，近期由于價格提高，銷售速度有所放緩。第39頁/共71頁從客戶來源來看，外地客戶占據(jù)60%，青島人占據(jù)40%；外地客戶購買的大面積住宅較多，而青島本地人傾向于小面積公寓；客戶性格特征：比較大牌、注重隱私、不希望別人知道，有一些知名演藝人士；絕大多數(shù)客戶處于投資收藏的目的購買該項目，很少有業(yè)主作為第一居所。成交客戶最為認可萬麗海景的地段、海景景觀、視野、建筑、歷史人文（排名不分先后）；成交的樓層以中低樓層為主，原因在于低樓層的相比高樓層有更高的性價比；瞰海區(qū)域銷售遠優(yōu)于無海景住宅，北向住宅/公寓相比南向住宅公寓每平米便宜1.5萬/平米，但去化速度仍然緩慢；客戶對于單價不敏感，但對于總價還是有一定關(guān)注，多數(shù)客戶考慮貸款方式，更愿意留有一些活動資金在手上。典型項目-萬麗海景成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點第40頁/共71頁地理位置市南區(qū)燕兒島路8號開發(fā)商青島凱悅置業(yè)占地面積0.9萬㎡其中地上建面11萬㎡綠化率25%容積率10.0建筑設(shè)計巴馬丹拿物業(yè)公司仲量聯(lián)行建筑設(shè)計澳洲PTW設(shè)計事務(wù)所/騰遠國際景觀設(shè)計泛亞國際室內(nèi)設(shè)計香港梁志天設(shè)計師有限公司規(guī)劃布局現(xiàn)代主義風(fēng)格，力求簡潔化與國際感。樓棟層數(shù)39層寫字樓，50層公寓，共311套豪華海景公寓產(chǎn)品構(gòu)成寫字樓、公寓車位300個物業(yè)費6.5元/平米.月（公寓）17元/平米.月（寫字樓）交房標(biāo)準(zhǔn)4000元/平（公寓部分）典型項目-凱悅中心項目概況第41頁/共71頁去化速度較快的為143-208平米和100-119平米，因為該面積段產(chǎn)品戶型朝南，有較好海景景觀視野。面積范圍套數(shù)比例成交套數(shù)成交比例71-91平米15349%5838%100-119平米7825%4153%143-208平米6922%4971%382-883平米114%218%合計311100%15048.2%典型項目-凱悅中心戶型面積配比和成交比重第42頁/共71頁外地客戶占60%，本地客戶不足40%，外地客戶包括香港、外籍華人；國內(nèi)主要分布在山東省內(nèi)，青島業(yè)主為私營企業(yè)主、外資企業(yè)中高層，三次置業(yè)比重較大；商務(wù)人士居多，看重周邊商務(wù)環(huán)境和配套，作為第二居所。周邊區(qū)域環(huán)境和商業(yè)配套、海景景觀及住宅朝向、舒適性；公攤較大，戶型普遍設(shè)計較小，客戶對其戶型設(shè)計不夠滿意。典型項目-凱悅中心成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點第43頁/共71頁地理位置市南區(qū)東海西路15號乙開發(fā)商青島陽光新地置業(yè)有限公司占地面積1.0萬㎡

建筑面積11.3萬㎡容積率9.0綠化率25%物業(yè)公司戴德梁行青島分公司建筑設(shè)計澳洲U/A設(shè)計國際集團、江蘇建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計貝爾高林香港有限公司BELT-COLLINS室內(nèi)設(shè)計MR.JOHNDAVIDEDISON加拿大FK設(shè)計集團規(guī)劃布局動感的“帆”形外觀樓棟層數(shù)2棟50層塔樓，2層裙樓，建筑總高度198米產(chǎn)品構(gòu)成高層車位450物業(yè)費9元/平米.月精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米典型項目-東海路9號項目概況第44頁/共71頁去化速度較快的為147-178平米兩居和258-328三居/四居，中低樓層的朝南戶型銷售速度較快，8月該項目銷售出現(xiàn)大幅上漲，當(dāng)月簽約25套，創(chuàng)近期成交量新高。面積范圍套數(shù)比例成交套數(shù)所占配比147-178平米13249%10983%167-210平米9033%6876%258-328平米14152%10272%1000-1030平米21%150%—365100%28077%典型項目-東海路9號戶型面積配比和成交比重第45頁/共71頁外地來青島工作的客戶所占比重較高，年齡38-50歲。主要以外企高管、外地公司老板、金融人士為主，此外有少量外地礦主，多次置業(yè)比重較大，商務(wù)身份人士居多。項目建筑立面形象核心區(qū)位、一線海景高科技、智能化典型項目-東海路9號成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點第46頁/共71頁從土地供應(yīng)和潛在供應(yīng)項目來看，高端海景住宅未來供應(yīng)量少，產(chǎn)品非常稀缺；整體高端海景住宅銷售情況很好，只有少量高端住宅因自身產(chǎn)品原因，銷售一般；90平米以下投資型公寓，160-200平米兩居以及200-300平米是豪宅暢銷產(chǎn)品，成交情況較好，未來供應(yīng)較少，高端海景產(chǎn)品具有稀缺性；價格走勢相對平穩(wěn)，但中長期來看，高端住宅價格將繼續(xù)上升；就綜合產(chǎn)品力而言，引用星河灣董事長黃文仔評價，“青島無豪宅！”產(chǎn)品提升空間巨大客群以青島本地為主，外地占到一定比重，購買人群相對固定；高端海景住宅向東西兩翼發(fā)展趨勢明顯，項目區(qū)域處于發(fā)展軸線上。高端海景住宅研究小結(jié)第47頁/共71頁別墅項目青島別墅發(fā)展歷程青島的別墅起源于解放前期，居住在青島租界內(nèi)的外國人，根據(jù)他們各自的國籍和居住特點所建造的形態(tài)各異的別墅，這些別墅具有強烈的異域特色，現(xiàn)在這些別墅多分布在八大關(guān)和小魚山附近。2003年以后，別墅發(fā)展北上，形成以城陽惜夏板塊及即墨溫泉板塊為主的市場格局第三階段：北上第四階段會如何發(fā)展呢？？？90年代，隨著青島東擴，沿東海岸線形成多個別墅項目，體現(xiàn)海景特色，以銀都、弄海園為代表第二階段：東部沿海一線20世紀(jì)30年代，八大關(guān)別墅區(qū)，萬國建筑風(fēng)格第一階段：八大關(guān)、小魚山第48頁/共71頁20世紀(jì)30年代引入，青島最早的別墅，原汁原味的異國風(fēng)情，開啟了青島的別墅時代。第一階段：八大關(guān)、小魚山青島別墅發(fā)展歷程第49頁/共71頁房地產(chǎn)市場化運作的首期之作，以海景資源為鮮明特色，以初級化的產(chǎn)品為外在表現(xiàn)。弄海園錦繡花園銀都花園第二階段：東部沿海一線青島別墅發(fā)展歷程第50頁/共71頁第三階段：北上青島別墅市場化開發(fā)的二期之作，區(qū)位北移，整體上還是以山、海資源為依托，溫泉板塊異軍突起；產(chǎn)品方面，有一定差異化，趨同依然明顯，但整體產(chǎn)品打造水平大大提高。城陽100福山莊即墨天泰圣羅尼克即墨芭東小鎮(zhèn)青島別墅發(fā)展歷程第51頁/共71頁目前別墅市場格局：溫泉板塊、惜夏板塊、市區(qū)及嶗山板塊、西海岸板塊；以惜夏及溫泉板塊為主；以市區(qū)及嶗山板塊、西海岸板塊為輔；膠州板塊作為擁灣發(fā)展后的新興板塊，目前別墅開發(fā)剛剛開始。溫泉板塊市區(qū)及嶗山板塊惜夏板塊膠州板塊西海岸板塊青島別墅版圖劃分板塊格局形成的基礎(chǔ)：資源、交通與城市發(fā)展；別墅市場格局：總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局，目前有即墨板塊、惜夏板塊、市區(qū)及嶗山板塊、西海岸板塊、膠州灣東部板塊；各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征。第52頁/共71頁獨棟雙拼聯(lián)排合計在售總規(guī)模（套）76648215702818去化量（套）64444314032490存量（套）12239167328季度去化量（套）8542102229銷售率84%95%89%88%目前在售項目總銷售率達88%，存量為328套，存量不多，整體去化狀況較好；按照季度平均去化量來算，存銷比為0.13，表明在無新增供應(yīng)的情況下，存量在不到兩個季度內(nèi)將銷售完畢。目前總銷售率達88%，存量為341套，相對較少青島別墅存銷狀況第53頁/共71頁從總量來看，聯(lián)排占主流；從銷售來看，整體銷售率較高，達84%以上；從目前存量來看，聯(lián)排最多，雙拼最少，整體來看別墅市場存量較少。

獨棟雙拼聯(lián)排在售總規(guī)模（套）7664821570去化量（套）6404361401存量（套）12646169目前市場供應(yīng)以聯(lián)排為主，整體銷售率較高，存量較少青島別墅存銷狀況第54頁/共71頁別墅市場潛在供給狀況整個青島市已確定潛在供給量2143套（若考慮規(guī)劃未確定項目，實際潛在供給大于2143套），按照統(tǒng)計的季度平均去化速度，需10個季度才能消化完畢，整體供給量較大；但從上市時間和銷售速度來看，未來去化壓力相對較小；根據(jù)實際調(diào)研，預(yù)計年內(nèi)供給量將達到900套。說明：潛在供給量與年內(nèi)潛在供給量通過實際調(diào)研獲得，由于信息傳遞、市場變化、企業(yè)策略調(diào)整等因素，有一定的不確定性。板塊西海岸板塊市區(qū)及嶗山板塊惜夏板塊膠州灣東部板塊即墨溫泉板塊合計潛在供給量125套200套566套417套835套2143套年內(nèi)潛在供給量100套100套200套200套300套900套目前潛在供應(yīng)2143套，未來別墅整體去化壓力較小青島別墅存銷狀況第55頁/共71頁別墅市場潛在供給狀況從潛在供給產(chǎn)品類別來看，聯(lián)排最多，占66%，其次獨棟占28%；疊拼及雙拼供給較少。板塊項目潛在供應(yīng)量（套）獨棟（套）雙拼（套）聯(lián)排（套）疊拼（套）市區(qū)及嶗山板塊玫瑰庭院20020

180

即墨溫泉板塊海信溫泉王朝15654498

天泰藍泉三期7070

青建?香根溫泉130130

青建?橄欖樹142

142

海爾?原鄉(xiāng)墅14755

92

麗山國際一期130130

香邑泉海一期30

30

嶺海二期30

30

城陽惜夏板塊銀盛泰?德郡180

180

山水嘉園164

8084泰晤士河64

8488山水太和月光158140

18

膠州灣東部板塊卓越蔚藍群島17

17

龍湖滟瀾海岸400400西海岸板塊城建?亞丁海岸7072835

唐島金灣55

55

青島全市214360640140592目前潛在供應(yīng)產(chǎn)品中以聯(lián)排為主，其次為獨棟青島別墅潛在供應(yīng)第56頁/共71頁存銷與潛在供給對比分析從上述數(shù)據(jù)的對比中可以看出，獨棟別墅市場認可度較高，結(jié)合良好銷售表現(xiàn)及后期較大的審批難度，獨棟將成為市場稀缺產(chǎn)品；聯(lián)排潛在供給較大，考慮到聯(lián)排產(chǎn)品由于面積控制，總價控制較好，同時可適當(dāng)提高別墅地塊的容積率，因此供銷方面將占據(jù)未來主流；雙拼產(chǎn)品將成為獨棟與聯(lián)排的補充產(chǎn)品；疊拼產(chǎn)品由于市場接受度較低，未來供給較少。銷量比存量比總量比潛在供應(yīng)目前市場獨棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)市場主流青島別墅潛在供應(yīng)第57頁/共71頁客戶區(qū)域分布綜合分析別墅客戶大多來自青島市區(qū)，通過前期項目咨詢和監(jiān)控發(fā)現(xiàn)主要來自市南區(qū)與嶗山區(qū)；但是隨著青島城市快速擴張，項目區(qū)域客戶比例將有所提高。目前別墅客戶以青島市區(qū)的市南區(qū)、嶗山區(qū)客戶為主青島別墅客戶研究第58頁/共71頁青島別墅市場格局需求旺盛，總銷售率達88%，存量為341套，相對較少目前市場獨棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)主流客戶多為市區(qū)客戶，基本以度假為目的惜夏板塊別墅市場格局市場銷售較好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，獨棟較為稀缺板塊獨棟在13000元/㎡左右，聯(lián)排在8500元/㎡左右客戶以市區(qū)為主，基本用于度假，區(qū)域客戶占少部分膠州灣東板塊別墅市場格局市場銷售良好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，無獨棟供應(yīng)區(qū)域獨棟在15000元/㎡左右，聯(lián)排在13500元/㎡左右板塊客戶以市區(qū)為主，主要購房目的以度假為主，其次是投資和自住青島別墅市場競爭格局第59頁/共71頁青島洋房概況通過對青島洋房市場的調(diào)查和分析，根據(jù)項目區(qū)域、代表性、影響力、開發(fā)商品牌等因素，我司選取了30個項目作為研究對象，分別對項目產(chǎn)品、價格、客戶、供應(yīng)、銷售等方面進行了調(diào)查和分析。天一帕提歐小鎮(zhèn)陽光公園一號御景尚都吉昌馨苑青特匯豪景苑水榭花都魅力之城香邑漫步水青木華圣喬維斯蔚藍群島城建竹韻山色恒基新天地理想之城尚風(fēng)尚水和達和城海廈泓久花園青山綠水錦繡華城頤和星苑玫瑰庭院在售項目待售項目青特花溪地受容積率及土地供應(yīng)影響，青島洋房多分布在市郊，城陽區(qū)占比最大。多分布在市郊，城陽區(qū)最多洋房項目第60頁/共71頁花園洋房是指6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高。洋房產(chǎn)品的界定第61頁/共71頁青島市花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)一般，只有卓越蔚藍群島項目產(chǎn)品較好注：紅色填充表示項目符合條件項目區(qū)域狀態(tài)層層退臺錯層設(shè)計露臺私屬院落下沉式庭院陽光房水榭花都城陽區(qū)在售

萬科魅力之城尊域城陽區(qū)在售

香邑漫步城陽區(qū)在售

鑫江水青木華三期城陽區(qū)在售

中冶圣喬維斯城陽區(qū)在售

卓越蔚藍群島城陽區(qū)在售

陽光公園一號城陽區(qū)在售

天一帕提歐小鎮(zhèn)城陽區(qū)待售

御景尚都城陽區(qū)待售

青特花溪地城陽區(qū)待售

星海灣二期城陽區(qū)待售

頤和星苑嶗山區(qū)在售

城建桃園山色嶗山區(qū)在售

城建竹韻山色二期嶗山區(qū)在售

錦繡華城市南區(qū)在售

百通尚風(fēng)尚水二期李滄區(qū)在售

和達和城二期李滄區(qū)在售

青山綠水李滄區(qū)在售

玫瑰庭院李滄區(qū)待售

綠理想之城二期李滄區(qū)待售