青島高端住宅研究

青島高端住宅研究第1頁(yè)/共71頁(yè)宏觀背景研究青島城市概況高端住宅市場(chǎng)研究市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)1234第2頁(yè)/共71頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)政策分析未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)宏觀背景房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第3頁(yè)/共71頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)分析保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是國(guó)家基本政策層面的核心要?jiǎng)?wù)，從2010年前三季度走勢(shì)來(lái)看，GDP仍保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然向好。第4頁(yè)/共71頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)分析隨著近期通脹壓力、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，未來(lái)銀根將收緊，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將造成一定影響。2010年前三季度，中國(guó)人民銀行按照黨中央、國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，繼續(xù)實(shí)施適度寬松貨幣政策，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏；2010.9月人民幣貸款新增5955億元，貨幣信貸增速有所上升，意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松，進(jìn)而推動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速的反彈；9月CPI同比上漲至3.6%，創(chuàng)下2010年新高，溫和上漲；9月PPI與上月持平，漲勢(shì)趨穩(wěn)。第5頁(yè)/共71頁(yè)施竣工面積近3年施竣工面積逐年增長(zhǎng)，按市場(chǎng)平均增率計(jì)算，預(yù)計(jì)2010年全面施工面積和竣工面積將分別達(dá)到4980萬(wàn)㎡和840萬(wàn)㎡，后市市場(chǎng)供應(yīng)將創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第6頁(yè)/共71頁(yè)銷售狀況房地產(chǎn)銷售面積和銷售額整體呈上升趨勢(shì)，2009年均達(dá)到歷史最高點(diǎn)，從2010年上半年銷售形勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2010全年銷售面積及銷售額將保持持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度同比09年將有所放緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第7頁(yè)/共71頁(yè)抑制不合理住房需求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管④各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)280萬(wàn)套的工作任務(wù)。加快保障性安居工程建設(shè)②房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。增加住房有效供給③抑制加快加強(qiáng)增加在首輪新政調(diào)控?zé)o果基礎(chǔ)上9月29日“二次調(diào)控”出臺(tái)穩(wěn)：調(diào)控1年后的市場(chǎng)供應(yīng)，規(guī)避08年政策調(diào)控后的剛性反彈風(fēng)險(xiǎn)緊：一階段段調(diào)控?zé)o效后，政府選擇政策硬著落跟：在二階段調(diào)控?zé)o效后，政府再次調(diào)整細(xì)化調(diào)控內(nèi)容序：央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)

①房地產(chǎn)政策解讀第8頁(yè)/共71頁(yè)隨著二次調(diào)控的出臺(tái)，下一步房地產(chǎn)大勢(shì)走向如何？未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)第9頁(yè)/共71頁(yè)10年4月份后，銷售價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)持續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；近期資金面上銀根的收緊及政策面二次調(diào)控政策的出臺(tái)將會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)受到影響，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好。未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)第10頁(yè)/共71頁(yè)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理宏觀背景分析小結(jié)第11頁(yè)/共71頁(yè)城市區(qū)位城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃市場(chǎng)概況第12頁(yè)/共71頁(yè)城市區(qū)位青島位于山東半島南端、黃海之濱，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。1994年2月，被列為全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一。主城區(qū)三面環(huán)海，地勢(shì)東高西低，全市海岸線（含所屬海島岸線）總長(zhǎng)為870千米。2010年面積10903平方公里，人口838.67萬(wàn)，轄7區(qū)5市，市人民政府駐市南區(qū)。2010年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告中，青島城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)第十位。第13頁(yè)/共71頁(yè)城市經(jīng)濟(jì)青島經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長(zhǎng)，2009年GDP總值4853.87億元，在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)大潮中仍保持12%以上的增長(zhǎng)率；據(jù)青島統(tǒng)計(jì)局，2010年青島前三季GDP增長(zhǎng)13.3%，人均可支配收入1.8萬(wàn)。2010年青島GDP預(yù)計(jì)將突破5000億，穩(wěn)居全國(guó)10強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)小于4%4-5%5-8%大于8%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展第14頁(yè)/共71頁(yè)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求被動(dòng)郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長(zhǎng)，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展人口自然增長(zhǎng)率較低，但外來(lái)人口較多，人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2020年預(yù)計(jì)青島市人口將突破1200萬(wàn)，新青島人是不容忽視的購(gòu)房群體；青島市第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重減小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理優(yōu)化；產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)優(yōu)化，旅游業(yè)的發(fā)展為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；第15頁(yè)/共71頁(yè)城市交通西鎮(zhèn)站火車站西鎮(zhèn)站“跨海大橋、海底隧道”建成通車后，青島、黃島、紅島三“島”相連，形成區(qū)域融合，將形成大青島城市格局。青島城區(qū)“四橫三縱”快速路網(wǎng)和跨海大橋、海底隧道的貫通及青島市地鐵的建設(shè)和公共交通網(wǎng)絡(luò)的完善，將提高市南區(qū)整體的交通便利性和通達(dá)性。海底隧道將于2011年4月竣工，屆時(shí)將大大提高提高青島、黃島、膠南聯(lián)系的緊密性。正在規(guī)劃的2條地鐵線（M2、M3），將大大提高青島東城與西城，北城和南城聯(lián)系，提高城市的效率和綜合競(jìng)爭(zhēng)力?？绾４髽?、海底隧道、地鐵、快速路三期等工程的規(guī)劃建設(shè)為團(tuán)島至大港區(qū)域發(fā)展提供了契機(jī)。第16頁(yè)/共71頁(yè)發(fā)展規(guī)劃“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”是青島的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán)的空間格局?！耙恢鳌薄甘心蠀^(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；“三副”——黃島、嶗山以及紅島；“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間，改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的指導(dǎo)原則，對(duì)塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國(guó)際中心城具有重大戰(zhàn)略意義，青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴(kuò)展的格局。第17頁(yè)/共71頁(yè)發(fā)展規(guī)劃政治商業(yè)中心名稱嶗山旅游度假區(qū)港航經(jīng)濟(jì)服務(wù)區(qū)四方文化區(qū)李滄文化旅游區(qū)流亭空港物流區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)黃島物流區(qū)黃島開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)旅游度假休閑、旅游、商務(wù)居住、商貿(mào)、休閑文化旅游、居住物流高新科技制造業(yè)物流、航運(yùn)現(xiàn)代化制造業(yè)城市發(fā)展的新規(guī)劃，使各個(gè)區(qū)域的功能特征更加明顯，城市分工更加鮮明，有利于城市更快更好的發(fā)展。第18頁(yè)/共71頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程年份發(fā)展階段及回顧1992年之前商品房市場(chǎng)初步發(fā)展階段，青島首次將住宅小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的概念引入青島，團(tuán)島大院改造、浮山所等小區(qū)落成為雛形代表，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)于1988年1992-1995年商品房市場(chǎng)迅速崛起時(shí)期，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺(tái)和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長(zhǎng)契機(jī)1996-1997年商品房回落調(diào)整期，主要受國(guó)家宏觀調(diào)控、緊縮貨幣政策影響及東部開(kāi)發(fā)結(jié)束，主要為上一階段的發(fā)展消化期1998-1999年商品房復(fù)蘇回升期，1998年開(kāi)始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善2000-2004年商品房高速發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)體量和銷售價(jià)格逐年高速遞增，主要受益于奧運(yùn)申辦成功、經(jīng)營(yíng)城市和大青島框架的提出2005年-至今市場(chǎng)高位調(diào)控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供應(yīng)體系，品牌開(kāi)發(fā)商介入，進(jìn)入規(guī)范化、市場(chǎng)化和相對(duì)透明化時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，郊區(qū)化開(kāi)發(fā)逐漸成為樓市主流聲音從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，發(fā)展重心由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用逐步增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，由單一競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌等全面競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化、市場(chǎng)化、透明化。提高產(chǎn)品力、競(jìng)爭(zhēng)力、品牌度是我們立足市場(chǎng)的根本。19921995199820002006第19頁(yè)/共71頁(yè)2009年2006年2005年2001年1997年90年代初老城片區(qū)：

倡導(dǎo)“保護(hù)老城、發(fā)展新區(qū)”戰(zhàn)略實(shí)施海爾路片區(qū)：打造海爾路商務(wù)區(qū)，帶動(dòng)周邊金融旅游發(fā)展中央商務(wù)區(qū)：形成

“一心、三軸、一帶、兩區(qū)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)青島新都心：以“一心一環(huán)兩帶三大國(guó)際社區(qū)”為設(shè)計(jì)構(gòu)想中央居住區(qū)：未來(lái)李滄東部將出現(xiàn)能夠容納30萬(wàn)人的新的居住區(qū)城市核心區(qū)：打造東部商圈，開(kāi)始“發(fā)展新區(qū)”的戰(zhàn)略實(shí)施浮山后片區(qū)：規(guī)劃形成“一心、一環(huán)、兩軸、四片”的格局老城片區(qū)中央商務(wù)區(qū)城市核心區(qū)浮山后片區(qū)新都心中央居住區(qū)海爾路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況在青島房地產(chǎn)發(fā)展北移東擴(kuò)逐步遷移的過(guò)程中，由于城市中心區(qū)域房地產(chǎn)資源日益稀缺，傳統(tǒng)意義的青島郊區(qū)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。青島市房地產(chǎn)發(fā)展路徑2004年第20頁(yè)/共71頁(yè)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的北移東擴(kuò)，青島客戶的置業(yè)流向也將發(fā)生轉(zhuǎn)變；在一些外地和本地富裕階層選擇城市中心區(qū)域時(shí)，本地人和較富裕的新青島人則只有選擇北移或是向東部沿海擴(kuò)張；相對(duì)獨(dú)立的城市片區(qū)城市普通居住區(qū)景觀性豪宅片區(qū)城市高檔居住區(qū)新興中產(chǎn)居住區(qū)城市普通居住區(qū)客戶置業(yè)流向：表示老青島人或較富裕階層置業(yè)流向的區(qū)域表示新青島人或首置青島本地人置業(yè)流向的區(qū)域表示外地富豪或本地富豪置業(yè)流向的區(qū)域

表示新青島人或是首改青島本地人置業(yè)流向的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況青島房地產(chǎn)未來(lái)置業(yè)流向第21頁(yè)/共71頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況青島住宅成交分析2010年以來(lái)，青島市住宅存量呈上升趨勢(shì)，10月期末庫(kù)存653.9萬(wàn)㎡，較上月有所下降，存銷比近幾個(gè)月來(lái)成交量上升而呈下降趨勢(shì)，存銷比為4.5，市場(chǎng)去化壓力不大。第22頁(yè)/共71頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況青島住宅供應(yīng)成交量分析2010年以來(lái)，青島市成交均價(jià)呈小幅波動(dòng)狀態(tài)，8月后上升趨勢(shì)明顯，10月為9338元/㎡。2010年以來(lái)，青島市住宅供應(yīng)量、成交量呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，10月供應(yīng)量為138.3萬(wàn)㎡，成交量為144.4萬(wàn)㎡第23頁(yè)/共71頁(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：2010月份以來(lái)全市首置產(chǎn)品的供應(yīng)呈波動(dòng)下降的趨勢(shì)，再改產(chǎn)品比重不斷加大，10月份上升到了44%。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況青島住宅供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)分析成交結(jié)構(gòu)：2010年以來(lái)首置產(chǎn)品的供應(yīng)呈波動(dòng)下降的趨勢(shì)，再改產(chǎn)品呈波動(dòng)上升的趨勢(shì)，10月份達(dá)到34%。第24頁(yè)/共71頁(yè)地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，城市綜合實(shí)力強(qiáng)。城市規(guī)模大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，消費(fèi)能力強(qiáng)，發(fā)展前景好。城市概況分析小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，前景廣闊，供銷穩(wěn)定，去化壓力不大第25頁(yè)/共71頁(yè)高端海景住宅別墅項(xiàng)目洋房項(xiàng)目高端住宅市場(chǎng)研究第26頁(yè)/共71頁(yè)高端海景住宅青島高端海景住宅發(fā)展史此報(bào)告定義的高端海景住宅為現(xiàn)時(shí)段價(jià)格在25000元/㎡以上，且較具影響力的海景住宅項(xiàng)目。時(shí)間段代表項(xiàng)目第一代萌芽階段1993年銀都花園第二代起步階段2004-2005年瑞納康都、金光都市名家海信燕島國(guó)際、海納尊邸第三代發(fā)展階段2006-2008年百麗瀾庭、東海路9號(hào)、凱悅中心、乾豪國(guó)際廣場(chǎng)2009-2010年上實(shí)海上海、萬(wàn)麗海景、萬(wàn)邦中心、銀座領(lǐng)海國(guó)際公館、海信天璽最早1993年誕生第一代高端海景住宅代表——銀都花園，位于市南區(qū)東部市政府沿海一線海景區(qū)；隨后依托優(yōu)越的地理位置和較好的海景資源，在東部沿海一線區(qū)域相繼建成瑞納康都、金光都市名家等項(xiàng)目；2006年以后，海景高端住宅發(fā)展迅速，由地段資源型轉(zhuǎn)向綜合競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品力有了很大提高。第27頁(yè)/共71頁(yè)高端海景住宅集中在市南區(qū)及嶗山區(qū)沿海一線，向兩翼發(fā)展擴(kuò)張的趨勢(shì)明顯，項(xiàng)目區(qū)域位于發(fā)展軸線上青島高端海景住宅主要分布在市南區(qū)、嶗山區(qū)沿海一線區(qū)域，區(qū)域配套成熟，交通發(fā)達(dá)；目前區(qū)域高端海景住宅項(xiàng)目已售罄，受土地資源稀缺影響，高端海景住宅將向東西兩翼發(fā)展趨勢(shì)明顯。說(shuō)明：紅色為在售主要高檔項(xiàng)目，藍(lán)色為潛在項(xiàng)目高端海景住宅青島高端海景住宅分布第28頁(yè)/共71頁(yè)地塊位置土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）用途樓面地價(jià)（元/㎡）萊陽(yáng)路8#288011.234561住宅、商業(yè)（約4:1）38900市南區(qū)香港西路南、東海二路東（原審計(jì)局地塊）349246.5227004商業(yè)、住宅17800合計(jì)63725261565萊陽(yáng)路8號(hào)綠城地塊沿海一線區(qū)域土地稀缺沿海一線土地資源稀缺，2010年以來(lái)，僅有兩塊土地供應(yīng)，未來(lái)高端海景住宅項(xiàng)目上市量很少，高端海景住宅產(chǎn)品具有較大稀缺性。沿海一線土地供應(yīng)很少，土地非常稀缺高端海景住宅青島海景土地供應(yīng)分析第29頁(yè)/共71頁(yè)高端海景住宅銷售情況較好，單個(gè)項(xiàng)目月銷售20套左右；少量高端海景住宅銷售一般，去化慢主要源自產(chǎn)品原因。如凱悅中心，主要因?yàn)槠涑邔铀墙Y(jié)構(gòu)，采光通風(fēng)不佳，舒適感差。項(xiàng)目名稱體量萬(wàn)平售價(jià)（萬(wàn)元/平）精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）開(kāi)盤時(shí)間銷量萬(wàn)平銷售速度（平/月）海信·天璽6.84.56000-800010.10.221.616000上實(shí)·海上海6.62.7500009.66.68800東海路9號(hào)8.34700006.116.28800萬(wàn)麗海景9.24.5700009.106.32000凱悅中心6.13.5400008.012.22000典型項(xiàng)目銷售情況青島高端海景住宅銷售分析典型項(xiàng)目銷售情況高端海景住宅銷售情況很好，只有少量高端住宅因自身產(chǎn)品原因，銷售情況一般第30頁(yè)/共71頁(yè)項(xiàng)目名稱住宅規(guī)模（萬(wàn)平米）價(jià)格上市時(shí)間銀座領(lǐng)海國(guó)際公館4.5均價(jià)380002010.11華潤(rùn)中心37.3————遠(yuǎn)洋公館3.2————綠城東海路項(xiàng)目——————中鐵青島中心1140000——遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)9.7300002010.11小計(jì)65.7

高端海景住宅未來(lái)潛在供應(yīng)量表項(xiàng)目名稱住宅規(guī)模（萬(wàn)平米）上市時(shí)間售價(jià)（元/平米）存量（萬(wàn)平米）萬(wàn)麗海景9.22009.10450005.2東海路九號(hào)8.32006.11400002.1上實(shí)·海上海62009年6月270000海信·天璽6.82010.10450005.2魯商中心5.62010.9270005.5凱悅中心6.12008.1350003.9小計(jì)4221.9高端海景住宅沿線存量表目前沿海高端住宅在售項(xiàng)目不多，市場(chǎng)在售量?jī)H有21.9萬(wàn)平方米；從潛在供應(yīng)項(xiàng)目看，未來(lái)上市項(xiàng)目供應(yīng)量較為65.7萬(wàn)平方米，未來(lái)高端海景住宅市場(chǎng)前景值得期待。高端海景住宅存量和潛在供應(yīng)都較少存量及潛在供應(yīng)分析第31頁(yè)/共71頁(yè)地理位置市南汕頭路、珠海路、燕兒島路、香港路圍合區(qū)域開(kāi)發(fā)商魯商置業(yè)股份有限公司占地面積2.7萬(wàn)平米。其中地上建面9.9萬(wàn)平米，住宅面積8.2萬(wàn)平米。住宅套數(shù)800套容積率5.10建筑設(shè)計(jì)美國(guó)RTKL建筑設(shè)計(jì)公司產(chǎn)品構(gòu)成住宅、公寓商鋪寫字樓層數(shù)29-35層建筑組成包括2棟海景公寓，1棟酒店式公寓

規(guī)劃布局————入口設(shè)置_______物業(yè)費(fèi)______入住時(shí)間2012-11裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米物業(yè)公司————項(xiàng)目規(guī)劃地上建筑面積75萬(wàn)平米，是青島市歷史上投資規(guī)模最大，涵蓋業(yè)態(tài)最廣的百萬(wàn)平米世界建筑集群，項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富。典型項(xiàng)目-魯商首府項(xiàng)目概況第32頁(yè)/共71頁(yè)典型項(xiàng)目-魯商首府戶型面積配比和成交比重面積區(qū)間

套數(shù)套數(shù)配比成交套數(shù)成交比例132平米12833%12295%144-153平米16042%14893%161平米6417%5688%172平米328%2269%小計(jì)384100%34891%第33頁(yè)/共71頁(yè)從客戶來(lái)源來(lái)看，青島人占據(jù)70%，外地客戶占據(jù)30%；客戶性格特征：購(gòu)房客戶以企業(yè)高管和公務(wù)員為主，多成功人士，年齡再40歲左右；80%客戶處于自住目的購(gòu)買該項(xiàng)目，少量投資客。成交客戶最為認(rèn)可首府的的地段、海景景觀、視野、建筑設(shè)計(jì)和物業(yè)配套；成交的樓層以高層為主。首府一期精裝修，對(duì)客戶吸引較大；典型項(xiàng)目-魯商首府成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點(diǎn)第34頁(yè)/共71頁(yè)地理位置嶗山東海東路1號(hào)，銀海學(xué)校（江蘇路分校）斜對(duì)面開(kāi)發(fā)商海信地產(chǎn)占地面積占地面積:37000平方米建筑面積:100000平方米住宅套數(shù)437套容積率2.16建筑設(shè)計(jì)——產(chǎn)品構(gòu)成普通住宅,別墅層數(shù)一棟17層小高層，3棟39—43層的超高層規(guī)劃布局_______入口設(shè)置青島市東海東路1號(hào)(原麥島金岸售樓處)物業(yè)費(fèi)————入住時(shí)間2011-12裝修標(biāo)準(zhǔn)6000-8000元/平方米物業(yè)公司________ArtDéco傳世風(fēng)華,紫金立面華彩閃耀。140米的偉岸氣勢(shì)，在城市中心、山海之間，托起一部“時(shí)代經(jīng)典”。典型項(xiàng)目-海信·天璽項(xiàng)目概況第35頁(yè)/共71頁(yè)面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)配比成交套數(shù)成交比例130-140平米11634%3631%221-230平米19859%5126%362-418平米123%433%429-440平米103%110%540-620平米21%150%小計(jì)338100%9328%由于產(chǎn)品定位高端消費(fèi)客戶，價(jià)格高，戶型面積較大，去化速度相對(duì)較慢。典型項(xiàng)目-海信·天璽戶型面積配比和成交比重第36頁(yè)/共71頁(yè)從客戶來(lái)源來(lái)看，外地客戶占據(jù)60%，青島人占據(jù)40%；外地客戶購(gòu)買產(chǎn)品多大戶型，以度假、休閑為主?？蛻粜愿裉卣鳎嚎蛻舳喑晒θ耸?，有一些知名演藝人士，年齡在40-50歲；絕大多數(shù)客戶處于投資的目的購(gòu)買該項(xiàng)目，有少量業(yè)主作為第一居所。成交客戶最為認(rèn)可天璽的地段、海景景觀、視野；天璽采用ArtDéco建筑風(fēng)格,富貴、優(yōu)雅的外表。天璽的品牌體現(xiàn)客戶地位。在此購(gòu)房的客戶，對(duì)單價(jià)和總價(jià)不是很敏感，主要看重產(chǎn)品。典型項(xiàng)目-海信·天璽成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點(diǎn)第37頁(yè)/共71頁(yè)地理位置市南區(qū)東海西路1號(hào)開(kāi)發(fā)商青島世紀(jì)廣場(chǎng)投資有限公司占地面積2.7萬(wàn)平米。其中地上建面9.9萬(wàn)平米，住宅面積8.2萬(wàn)平米。住宅套數(shù)437套容積率4.0建筑設(shè)計(jì)巴馬丹拿產(chǎn)品構(gòu)成高端海景公寓、酒店式公寓層數(shù)29-35層建筑組成包括2棟海景公寓，1棟酒店式公寓

規(guī)劃布局李居明三葉草布局,帆船之都形象入口設(shè)置東海路和香港中路均可進(jìn)入物業(yè)費(fèi)7元/平方米/月入住時(shí)間2011-06裝修標(biāo)準(zhǔn)≥7000元/平方米物業(yè)公司美國(guó)世邦魏理仕緊臨八大關(guān)\縱覽新老城區(qū)\世紀(jì)之帆造型\一線全海景\國(guó)際規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)典型項(xiàng)目-萬(wàn)麗海景項(xiàng)目概況第38頁(yè)/共71頁(yè)典型項(xiàng)目-萬(wàn)麗海景戶型面積配比和成交比重面積區(qū)間

套數(shù)套數(shù)配比成交套數(shù)成交比例90平米以下22451%9141%120-180平米9722%4546%223平米327%619%320-390平米5212%3160%561平米以上327%860%小計(jì)437100%18141.4%去化速度較快的為320-390平米三居、銷售率已達(dá)60%；90平米以下酒店式公寓及120-180平米兩居銷售率在46%左右，近期由于價(jià)格提高，銷售速度有所放緩。第39頁(yè)/共71頁(yè)從客戶來(lái)源來(lái)看，外地客戶占據(jù)60%，青島人占據(jù)40%；外地客戶購(gòu)買的大面積住宅較多，而青島本地人傾向于小面積公寓；客戶性格特征：比較大牌、注重隱私、不希望別人知道，有一些知名演藝人士；絕大多數(shù)客戶處于投資收藏的目的購(gòu)買該項(xiàng)目，很少有業(yè)主作為第一居所。成交客戶最為認(rèn)可萬(wàn)麗海景的地段、海景景觀、視野、建筑、歷史人文（排名不分先后）；成交的樓層以中低樓層為主，原因在于低樓層的相比高樓層有更高的性價(jià)比；瞰海區(qū)域銷售遠(yuǎn)優(yōu)于無(wú)海景住宅，北向住宅/公寓相比南向住宅公寓每平米便宜1.5萬(wàn)/平米，但去化速度仍然緩慢；客戶對(duì)于單價(jià)不敏感，但對(duì)于總價(jià)還是有一定關(guān)注，多數(shù)客戶考慮貸款方式，更愿意留有一些活動(dòng)資金在手上。典型項(xiàng)目-萬(wàn)麗海景成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點(diǎn)第40頁(yè)/共71頁(yè)地理位置市南區(qū)燕兒島路8號(hào)開(kāi)發(fā)商青島凱悅置業(yè)占地面積0.9萬(wàn)㎡其中地上建面11萬(wàn)㎡綠化率25%容積率10.0建筑設(shè)計(jì)巴馬丹拿物業(yè)公司仲量聯(lián)行建筑設(shè)計(jì)澳洲PTW設(shè)計(jì)事務(wù)所/騰遠(yuǎn)國(guó)際景觀設(shè)計(jì)泛亞國(guó)際室內(nèi)設(shè)計(jì)香港梁志天設(shè)計(jì)師有限公司規(guī)劃布局現(xiàn)代主義風(fēng)格，力求簡(jiǎn)潔化與國(guó)際感。樓棟層數(shù)39層寫字樓，50層公寓，共311套豪華海景公寓產(chǎn)品構(gòu)成寫字樓、公寓車位300個(gè)物業(yè)費(fèi)6.5元/平米.月（公寓）17元/平米.月（寫字樓）交房標(biāo)準(zhǔn)4000元/平（公寓部分）典型項(xiàng)目-凱悅中心項(xiàng)目概況第41頁(yè)/共71頁(yè)去化速度較快的為143-208平米和100-119平米，因?yàn)樵撁娣e段產(chǎn)品戶型朝南，有較好海景景觀視野。面積范圍套數(shù)比例成交套數(shù)成交比例71-91平米15349%5838%100-119平米7825%4153%143-208平米6922%4971%382-883平米114%218%合計(jì)311100%15048.2%典型項(xiàng)目-凱悅中心戶型面積配比和成交比重第42頁(yè)/共71頁(yè)外地客戶占60%，本地客戶不足40%，外地客戶包括香港、外籍華人；國(guó)內(nèi)主要分布在山東省內(nèi)，青島業(yè)主為私營(yíng)企業(yè)主、外資企業(yè)中高層，三次置業(yè)比重較大；商務(wù)人士居多，看重周邊商務(wù)環(huán)境和配套，作為第二居所。周邊區(qū)域環(huán)境和商業(yè)配套、海景景觀及住宅朝向、舒適性；公攤較大，戶型普遍設(shè)計(jì)較小，客戶對(duì)其戶型設(shè)計(jì)不夠滿意。典型項(xiàng)目-凱悅中心成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點(diǎn)第43頁(yè)/共71頁(yè)地理位置市南區(qū)東海西路15號(hào)乙開(kāi)發(fā)商青島陽(yáng)光新地置業(yè)有限公司占地面積1.0萬(wàn)㎡

建筑面積11.3萬(wàn)㎡容積率9.0綠化率25%物業(yè)公司戴德梁行青島分公司建筑設(shè)計(jì)澳洲U/A設(shè)計(jì)國(guó)際集團(tuán)、江蘇建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)貝爾高林香港有限公司BELT-COLLINS室內(nèi)設(shè)計(jì)MR.JOHNDAVIDEDISON加拿大FK設(shè)計(jì)集團(tuán)規(guī)劃布局動(dòng)感的“帆”形外觀樓棟層數(shù)2棟50層塔樓，2層裙樓，建筑總高度198米產(chǎn)品構(gòu)成高層車位450物業(yè)費(fèi)9元/平米.月精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米典型項(xiàng)目-東海路9號(hào)項(xiàng)目概況第44頁(yè)/共71頁(yè)去化速度較快的為147-178平米兩居和258-328三居/四居，中低樓層的朝南戶型銷售速度較快，8月該項(xiàng)目銷售出現(xiàn)大幅上漲，當(dāng)月簽約25套，創(chuàng)近期成交量新高。面積范圍套數(shù)比例成交套數(shù)所占配比147-178平米13249%10983%167-210平米9033%6876%258-328平米14152%10272%1000-1030平米21%150%—365100%28077%典型項(xiàng)目-東海路9號(hào)戶型面積配比和成交比重第45頁(yè)/共71頁(yè)外地來(lái)青島工作的客戶所占比重較高，年齡38-50歲。主要以外企高管、外地公司老板、金融人士為主，此外有少量外地礦主，多次置業(yè)比重較大，商務(wù)身份人士居多。項(xiàng)目建筑立面形象核心區(qū)位、一線海景高科技、智能化典型項(xiàng)目-東海路9號(hào)成交客戶特征分析成交客戶關(guān)注點(diǎn)第46頁(yè)/共71頁(yè)從土地供應(yīng)和潛在供應(yīng)項(xiàng)目來(lái)看，高端海景住宅未來(lái)供應(yīng)量少，產(chǎn)品非常稀缺；整體高端海景住宅銷售情況很好，只有少量高端住宅因自身產(chǎn)品原因，銷售一般；90平米以下投資型公寓，160-200平米兩居以及200-300平米是豪宅暢銷產(chǎn)品，成交情況較好，未來(lái)供應(yīng)較少，高端海景產(chǎn)品具有稀缺性；價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但中長(zhǎng)期來(lái)看，高端住宅價(jià)格將繼續(xù)上升；就綜合產(chǎn)品力而言，引用星河灣董事長(zhǎng)黃文仔評(píng)價(jià)，“青島無(wú)豪宅！”產(chǎn)品提升空間巨大客群以青島本地為主，外地占到一定比重，購(gòu)買人群相對(duì)固定；高端海景住宅向東西兩翼發(fā)展趨勢(shì)明顯，項(xiàng)目區(qū)域處于發(fā)展軸線上。高端海景住宅研究小結(jié)第47頁(yè)/共71頁(yè)別墅項(xiàng)目青島別墅發(fā)展歷程青島的別墅起源于解放前期，居住在青島租界內(nèi)的外國(guó)人，根據(jù)他們各自的國(guó)籍和居住特點(diǎn)所建造的形態(tài)各異的別墅，這些別墅具有強(qiáng)烈的異域特色，現(xiàn)在這些別墅多分布在八大關(guān)和小魚(yú)山附近。2003年以后，別墅發(fā)展北上，形成以城陽(yáng)惜夏板塊及即墨溫泉板塊為主的市場(chǎng)格局第三階段：北上第四階段會(huì)如何發(fā)展呢？？？90年代，隨著青島東擴(kuò)，沿東海岸線形成多個(gè)別墅項(xiàng)目，體現(xiàn)海景特色，以銀都、弄海園為代表第二階段：東部沿海一線20世紀(jì)30年代，八大關(guān)別墅區(qū)，萬(wàn)國(guó)建筑風(fēng)格第一階段：八大關(guān)、小魚(yú)山第48頁(yè)/共71頁(yè)20世紀(jì)30年代引入，青島最早的別墅，原汁原味的異國(guó)風(fēng)情，開(kāi)啟了青島的別墅時(shí)代。第一階段：八大關(guān)、小魚(yú)山青島別墅發(fā)展歷程第49頁(yè)/共71頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作的首期之作，以海景資源為鮮明特色，以初級(jí)化的產(chǎn)品為外在表現(xiàn)。弄海園錦繡花園銀都花園第二階段：東部沿海一線青島別墅發(fā)展歷程第50頁(yè)/共71頁(yè)第三階段：北上青島別墅市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的二期之作，區(qū)位北移，整體上還是以山、海資源為依托，溫泉板塊異軍突起；產(chǎn)品方面，有一定差異化，趨同依然明顯，但整體產(chǎn)品打造水平大大提高。城陽(yáng)100福山莊即墨天泰圣羅尼克即墨芭東小鎮(zhèn)青島別墅發(fā)展歷程第51頁(yè)/共71頁(yè)目前別墅市場(chǎng)格局：溫泉板塊、惜夏板塊、市區(qū)及嶗山板塊、西海岸板塊；以惜夏及溫泉板塊為主；以市區(qū)及嶗山板塊、西海岸板塊為輔；膠州板塊作為擁灣發(fā)展后的新興板塊，目前別墅開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始。溫泉板塊市區(qū)及嶗山板塊惜夏板塊膠州板塊西海岸板塊青島別墅版圖劃分板塊格局形成的基礎(chǔ)：資源、交通與城市發(fā)展；別墅市場(chǎng)格局：總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局，目前有即墨板塊、惜夏板塊、市區(qū)及嶗山板塊、西海岸板塊、膠州灣東部板塊；各個(gè)板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征。第52頁(yè)/共71頁(yè)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排合計(jì)在售總規(guī)模（套）76648215702818去化量（套）64444314032490存量（套）12239167328季度去化量（套）8542102229銷售率84%95%89%88%目前在售項(xiàng)目總銷售率達(dá)88%，存量為328套，存量不多，整體去化狀況較好；按照季度平均去化量來(lái)算，存銷比為0.13，表明在無(wú)新增供應(yīng)的情況下，存量在不到兩個(gè)季度內(nèi)將銷售完畢。目前總銷售率達(dá)88%，存量為341套，相對(duì)較少青島別墅存銷狀況第53頁(yè)/共71頁(yè)從總量來(lái)看，聯(lián)排占主流；從銷售來(lái)看，整體銷售率較高，達(dá)84%以上；從目前存量來(lái)看，聯(lián)排最多，雙拼最少，整體來(lái)看別墅市場(chǎng)存量較少。

獨(dú)棟雙拼聯(lián)排在售總規(guī)模（套）7664821570去化量（套）6404361401存量（套）12646169目前市場(chǎng)供應(yīng)以聯(lián)排為主，整體銷售率較高，存量較少青島別墅存銷狀況第54頁(yè)/共71頁(yè)別墅市場(chǎng)潛在供給狀況整個(gè)青島市已確定潛在供給量2143套（若考慮規(guī)劃未確定項(xiàng)目，實(shí)際潛在供給大于2143套），按照統(tǒng)計(jì)的季度平均去化速度，需10個(gè)季度才能消化完畢，整體供給量較大；但從上市時(shí)間和銷售速度來(lái)看，未來(lái)去化壓力相對(duì)較??；根據(jù)實(shí)際調(diào)研，預(yù)計(jì)年內(nèi)供給量將達(dá)到900套。說(shuō)明：潛在供給量與年內(nèi)潛在供給量通過(guò)實(shí)際調(diào)研獲得，由于信息傳遞、市場(chǎng)變化、企業(yè)策略調(diào)整等因素，有一定的不確定性。板塊西海岸板塊市區(qū)及嶗山板塊惜夏板塊膠州灣東部板塊即墨溫泉板塊合計(jì)潛在供給量125套200套566套417套835套2143套年內(nèi)潛在供給量100套100套200套200套300套900套目前潛在供應(yīng)2143套，未來(lái)別墅整體去化壓力較小青島別墅存銷狀況第55頁(yè)/共71頁(yè)別墅市場(chǎng)潛在供給狀況從潛在供給產(chǎn)品類別來(lái)看，聯(lián)排最多，占66%，其次獨(dú)棟占28%；疊拼及雙拼供給較少。板塊項(xiàng)目潛在供應(yīng)量（套）獨(dú)棟（套）雙拼（套）聯(lián)排（套）疊拼（套）市區(qū)及嶗山板塊玫瑰庭院20020

180

即墨溫泉板塊海信溫泉王朝15654498

天泰藍(lán)泉三期7070

青建?香根溫泉130130

青建?橄欖樹(shù)142

142

海爾?原鄉(xiāng)墅14755

92

麗山國(guó)際一期130130

香邑泉海一期30

30

嶺海二期30

30

城陽(yáng)惜夏板塊銀盛泰?德郡180

180

山水嘉園164

8084泰晤士河64

8488山水太和月光158140

18

膠州灣東部板塊卓越蔚藍(lán)群島17

17

龍湖滟瀾海岸400400西海岸板塊城建?亞丁海岸7072835

唐島金灣55

55

青島全市214360640140592目前潛在供應(yīng)產(chǎn)品中以聯(lián)排為主，其次為獨(dú)棟青島別墅潛在供應(yīng)第56頁(yè)/共71頁(yè)存銷與潛在供給對(duì)比分析從上述數(shù)據(jù)的對(duì)比中可以看出，獨(dú)棟別墅市場(chǎng)認(rèn)可度較高，結(jié)合良好銷售表現(xiàn)及后期較大的審批難度，獨(dú)棟將成為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品；聯(lián)排潛在供給較大，考慮到聯(lián)排產(chǎn)品由于面積控制，總價(jià)控制較好，同時(shí)可適當(dāng)提高別墅地塊的容積率，因此供銷方面將占據(jù)未來(lái)主流；雙拼產(chǎn)品將成為獨(dú)棟與聯(lián)排的補(bǔ)充產(chǎn)品；疊拼產(chǎn)品由于市場(chǎng)接受度較低，未來(lái)供給較少。銷量比存量比總量比潛在供應(yīng)目前市場(chǎng)獨(dú)棟較為稀缺，未來(lái)聯(lián)排將占據(jù)市場(chǎng)主流青島別墅潛在供應(yīng)第57頁(yè)/共71頁(yè)客戶區(qū)域分布綜合分析別墅客戶大多來(lái)自青島市區(qū)，通過(guò)前期項(xiàng)目咨詢和監(jiān)控發(fā)現(xiàn)主要來(lái)自市南區(qū)與嶗山區(qū)；但是隨著青島城市快速擴(kuò)張，項(xiàng)目區(qū)域客戶比例將有所提高。目前別墅客戶以青島市區(qū)的市南區(qū)、嶗山區(qū)客戶為主青島別墅客戶研究第58頁(yè)/共71頁(yè)青島別墅市場(chǎng)格局需求旺盛，總銷售率達(dá)88%，存量為341套，相對(duì)較少目前市場(chǎng)獨(dú)棟較為稀缺，未來(lái)聯(lián)排將占據(jù)主流客戶多為市區(qū)客戶，基本以度假為目的惜夏板塊別墅市場(chǎng)格局市場(chǎng)銷售較好，未來(lái)供應(yīng)以聯(lián)排為主，獨(dú)棟較為稀缺板塊獨(dú)棟在13000元/㎡左右，聯(lián)排在8500元/㎡左右客戶以市區(qū)為主，基本用于度假，區(qū)域客戶占少部分膠州灣東板塊別墅市場(chǎng)格局市場(chǎng)銷售良好，未來(lái)供應(yīng)以聯(lián)排為主，無(wú)獨(dú)棟供應(yīng)區(qū)域獨(dú)棟在15000元/㎡左右，聯(lián)排在13500元/㎡左右板塊客戶以市區(qū)為主，主要購(gòu)房目的以度假為主，其次是投資和自住青島別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局第59頁(yè)/共71頁(yè)青島洋房概況通過(guò)對(duì)青島洋房市場(chǎng)的調(diào)查和分析，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域、代表性、影響力、開(kāi)發(fā)商品牌等因素，我司選取了30個(gè)項(xiàng)目作為研究對(duì)象，分別對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格、客戶、供應(yīng)、銷售等方面進(jìn)行了調(diào)查和分析。天一帕提歐小鎮(zhèn)陽(yáng)光公園一號(hào)御景尚都吉昌馨苑青特匯豪景苑水榭花都魅力之城香邑漫步水青木華圣喬維斯蔚藍(lán)群島城建竹韻山色恒基新天地理想之城尚風(fēng)尚水和達(dá)和城海廈泓久花園青山綠水錦繡華城頤和星苑玫瑰庭院在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目青特花溪地受容積率及土地供應(yīng)影響，青島洋房多分布在市郊，城陽(yáng)區(qū)占比最大。多分布在市郊，城陽(yáng)區(qū)最多洋房項(xiàng)目第60頁(yè)/共71頁(yè)花園洋房是指6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高。洋房產(chǎn)品的界定第61頁(yè)/共71頁(yè)青島市花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)一般，只有卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目產(chǎn)品較好注：紅色填充表示項(xiàng)目符合條件項(xiàng)目區(qū)域狀態(tài)層層退臺(tái)錯(cuò)層設(shè)計(jì)露臺(tái)私屬院落下沉式庭院陽(yáng)光房水榭花都城陽(yáng)區(qū)在售

萬(wàn)科魅力之城尊域城陽(yáng)區(qū)在售

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