建筑項(xiàng)目估算市場(chǎng)法

第四章市場(chǎng)法第一節(jié)

市場(chǎng)法的基本原理第二節(jié)

搜集交易實(shí)例第三節(jié)

選取可比實(shí)例第四節(jié)

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)第五節(jié)

交易情況修正第六節(jié)交易日期調(diào)整第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整第八節(jié)求取比準(zhǔn)價(jià)格第九節(jié)市場(chǎng)法運(yùn)用實(shí)例第一節(jié)

市場(chǎng)法的基本原理主要內(nèi)容:市場(chǎng)法的概念和理論依據(jù)市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件市場(chǎng)法的操作步驟一、市場(chǎng)法的概念和理論依據(jù)1、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。二、市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件1、市場(chǎng)法適用的對(duì)象市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。2、市場(chǎng)法適用的條件

市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。三、市場(chǎng)法的操作步驟搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格做適當(dāng)處理；求取比準(zhǔn)價(jià)格。第二節(jié)

搜集交易實(shí)例主要內(nèi)容:搜集交易實(shí)例的主要途徑搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容建立交易實(shí)例庫一、搜集交易實(shí)例的主要途徑政府有關(guān)部門；報(bào)刊等傳媒；房產(chǎn)交易會(huì)；房產(chǎn)當(dāng)事人、經(jīng)紀(jì)人、銀行、保險(xiǎn)公司等；同行之間；其他。二、搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況；交易雙方；成交日期；成交價(jià)格；付款方式；交易情況。三、建立交易實(shí)例庫

搜集交易實(shí)例的內(nèi)容要統(tǒng)一規(guī)范；制作成交易實(shí)例卡片或檔案袋；分門別類保存；有條件的可開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，將交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)。第三節(jié)

選取可比實(shí)例主要內(nèi)容：可比實(shí)例的含義選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求選取的可比實(shí)例數(shù)量要求一、可比實(shí)例的含義可比實(shí)例指在估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。二、選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近；交易類型與估價(jià)目的吻合；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。在實(shí)際選取時(shí)，具體化為９個(gè)方面：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同?？杀葘?shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格一般選取3個(gè)(含3個(gè))以上10個(gè)（含10個(gè)）以下可比實(shí)例三、選取的可比實(shí)例數(shù)量要求第四節(jié)

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要內(nèi)容：統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一付款方式：將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。具體方法是貨幣時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。

統(tǒng)一采用單價(jià)：即統(tǒng)一為單位面積上的價(jià)格。其中土地除了單價(jià)外，還有樓面地價(jià)。

統(tǒng)一幣種和貨幣單位：即統(tǒng)一為“元”。

統(tǒng)一面積內(nèi)涵：現(xiàn)實(shí)交易中有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，通常統(tǒng)一為建筑面積。統(tǒng)一面積單位：通常統(tǒng)一為平方米。例4-1：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬元，其中首付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5‰，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為多少？30×20%+30×（1－20%）÷（1+5‰）6

=29.29（萬元）例4-2：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例。甲交易實(shí)例的建筑面積為200平方米，成交價(jià)格總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積為2500平方英尺，成交價(jià)格總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。另知乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣年利率為8%；人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣；1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積；1平方米=10.764平方英尺。根據(jù)上述資料建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。

統(tǒng)一付款方式甲總價(jià)=16＋32/（1＋8%）0.5＋32/（1＋8%）1

=76.422（萬元人民幣）

乙總價(jià)=15（萬美元）統(tǒng)一采用單價(jià)甲單價(jià)=764220÷200=3821.1（元人民幣/平方米/建筑面積）乙單價(jià)=150000÷2500=60（美元/平方英尺/使用面積）統(tǒng)一幣率種和貨眨幣單位甲單價(jià)=38雜21.1（元人社民幣/平恒方米/建鐵筑面積）乙單價(jià)=60錄×8.3=49秘8（元污人民幣陪/平方熊英尺/鑒使用面劈燕積）統(tǒng)一面跨積內(nèi)涵甲單價(jià)=382麗1.1（元涉人民幣羨/平方功米/建跟筑面積瘡）乙單價(jià)=49牌8×0.75=373.5（元人擁民幣/平既方英尺/優(yōu)建筑面積惠）統(tǒng)一面牌積單位甲單價(jià)=382累1.1（元人守民幣/平做方米/建泉筑面積）乙單價(jià)=373.5×10.764=40港20.4（元人嶄民幣/平檢方米/建在筑面積）第五節(jié)交易情壩況修正主要內(nèi)容朱:交易情況梅修正的含良義造成成交單價(jià)格偏離淋正常價(jià)格拉的原因交易情雪況修正端的方法一、交易斑情況修正堂的含義將可比實(shí)或例的不正踢常的成交涉價(jià)格修正旬為正常的腸價(jià)格，這昏種修正稱旱之為交易銷情況修正捉。有利害關(guān)目系人之間騎的交易；急于出眉售或急布于購買葡的交易繞；交易雙象方或某膨一方對(duì)高市場(chǎng)行瓶情缺乏顫了解的板交易；交易雙方固或某一方顧有特別動(dòng)哭機(jī)或偏好削的交易；特殊交易喚方式的交挪易；交易稅剝費(fèi)的非昏正常負(fù)駐擔(dān)的交馳易；相鄰房井地產(chǎn)的融合并交獅易；受債權(quán)債主務(wù)關(guān)系影咱響的交易悠。二、造成借成交價(jià)格跌偏離正常證價(jià)格的原解因三、交常易情況切修正的柳方法1.百病分率法2.差暮額法1.百趣分率法可比實(shí)例介的成交價(jià)閃格×交易株情況修正某系數(shù)=正常理價(jià)格其中，交抗易情況修透正系數(shù)應(yīng)墾是以正常價(jià)歸格為基本準(zhǔn)來確定的傷，通常用養(yǎng)1/（1+S%）賓或10渠0/（奮100+S）來表邊示。2.差額輝法可比實(shí)例海的成交價(jià)是格+交易情況圣修正額=正常芳價(jià)格2.差額潔法如稅費(fèi)撒非正常襪負(fù)擔(dān)正常成交荷價(jià)格-應(yīng)畝由賣方負(fù)余擔(dān)的稅費(fèi)=賣方婦實(shí)際得科到的價(jià)覽格正常成交鴿價(jià)格+應(yīng)賣由買方負(fù)致?lián)亩愘M(fèi)=買方丈實(shí)際付交出的價(jià)虛格例4-鞏3：一遍宗房地崖產(chǎn)的正殃常成交園價(jià)格為抓250算0元/支㎡，賣籃方應(yīng)繳湯納的稅宵費(fèi)為正倒常成交阻價(jià)格的恐7%，愛買方應(yīng)諸繳納的紀(jì)稅費(fèi)為味正常成晌交價(jià)格砌5%，末則：賣方實(shí)際移得到的價(jià)截格=250繪0－25掏00×7智%=232司5（元/錯(cuò)㎡）買方實(shí)圍際付出靠的價(jià)格=250許0＋25劈燕00×5皆%=26軍25（陳元/㎡費(fèi)）例4-離4：某迷宗房地秀產(chǎn)交易欲，買賣早雙方在訓(xùn)合同中較寫明，赴買方付亮給賣方庭232斤5元/滾㎡，買過賣中涉緞及的稅千費(fèi)均由椅買方負(fù)券擔(dān)。已捷知該地嬌區(qū)房地族產(chǎn)交易三中應(yīng)由棄賣方繳簽納的稅像費(fèi)為正落常成交氧價(jià)格的皺7%，瓣買方應(yīng)廣繳納的標(biāo)稅費(fèi)為羞正常成慚交價(jià)格引5%，爸求正常松成交價(jià)卡格為多捆少？正常成交押價(jià)格=232扮5÷（1纏－7%）=25娘00貓（元/越㎡）例4-壞5：某尊宗房地?fù)岙a(chǎn)交易揉，買賣四雙方在粗合同中礙寫明，臟買方付奔給賣方戚262垃5元/瓶㎡，買木賣中涉盡及的稅既費(fèi)均由縣賣方負(fù)涌擔(dān)。已鵝知該地哈區(qū)房地丈產(chǎn)交易紅中應(yīng)由耍賣方繳騾納的稅廊費(fèi)為正乓常成交種價(jià)格的嚼7%，落買方應(yīng)奧繳納的參稅費(fèi)為垮正常成鉛交價(jià)格輛5%，蹲求正常將成交價(jià)銳格為多竄少？正常成征交價(jià)格=26前25÷投（1＋甚5%）=25樸00錄（元/澤㎡）第六節(jié)交易日行期調(diào)整調(diào)整的止含義調(diào)整的方做法主要內(nèi)容幅：一、交桑易日期雄調(diào)整的鋼含義交易日克期調(diào)整垃是將可壇比實(shí)例迅在其成勤交日期梅時(shí)的價(jià)恰格調(diào)整址為在估熔價(jià)時(shí)點(diǎn)船時(shí)的價(jià)就格。實(shí)質(zhì)是螞對(duì)房地闖產(chǎn)市場(chǎng)戚狀況對(duì)滿房地產(chǎn)轉(zhuǎn)價(jià)格的貸影響進(jìn)輔行調(diào)整此。二、交易趴日期調(diào)整蛛的方法百分率恒法價(jià)格指音數(shù)法時(shí)間序俊列分析價(jià)格變換動(dòng)法可比實(shí)例竹在成交日虧期時(shí)的價(jià)這格×交易叛日期調(diào)整炮系數(shù)=在估價(jià)站時(shí)點(diǎn)時(shí)的光價(jià)格其中，交膊易日期調(diào)鉛整系數(shù)應(yīng)啄是以成交民日期時(shí)的齊價(jià)格為基潛準(zhǔn)來確定駁的，通常舌用（1+T%）旨或（1其00+T）/1染00來表插示。1、百隸分率法2、價(jià)格蹦指數(shù)定基價(jià)遼格指數(shù)環(huán)比價(jià)格嗚指數(shù)（1）定字基價(jià)格指奪數(shù)定基價(jià)煩格指數(shù)是以某聞個(gè)固定溫時(shí)期作歐為基期膜的價(jià)格押指數(shù)。調(diào)整公式爪為：可比實(shí)問例在成廳交日期憶時(shí)的價(jià)冶格×估喊價(jià)時(shí)點(diǎn)代時(shí)的價(jià)蟻格指數(shù)習(xí)÷成交攀日期時(shí)絨的價(jià)格悶指數(shù)=在估途價(jià)時(shí)點(diǎn)耍時(shí)的價(jià)釀格例4-6邁：某地區(qū)詳某類房地族產(chǎn)200營2年4月蛛至10月宵的價(jià)格指具數(shù)為79行.6,7晉4.7,76.7,85若.0,覽89.由2,9恰2.5記,98.1（以2純000狠年1月激為10扒0）。伴其中某盤宗房地脫產(chǎn)在2旺002回年6月淡的價(jià)格孝為18液00元素/㎡，霞對(duì)其進(jìn)左行交易搶日期調(diào)猴整。調(diào)整為2仍002年什10月的忍價(jià)格：180培0×饞98.咱1÷主76.屯7=2萍302維.2嚴(yán)（元/案㎡）環(huán)比價(jià)格立指數(shù)是以刺上一時(shí)期脂作為基期盼的價(jià)格指攝數(shù)。調(diào)整公式幟為：可比實(shí)例夫在成交日河期時(shí)的價(jià)便格×成交伍日期下一建時(shí)期的價(jià)鄭格指數(shù)×桶再下一時(shí)塵期的價(jià)格四指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)自點(diǎn)時(shí)的價(jià)跟格指數(shù)=在估價(jià)肯時(shí)點(diǎn)時(shí)的霜價(jià)格（2）橡環(huán)比價(jià)計(jì)格指數(shù)例4-缺7：某暢地區(qū)某協(xié)類房地焰產(chǎn)20橋02年面4月至致10月慮的價(jià)格閘指數(shù)為芬99.羨6,9里4.7謹(jǐn),96騰.7,105歐.0,克109膀.2,碌112領(lǐng).5,118.據(jù)1（均以上樓個(gè)月為1插00）。祖其中某宗輛房地產(chǎn)在舞2002姐年6月的燃價(jià)格為2勤000元?dú)v/㎡，對(duì)程其進(jìn)行交希易日期調(diào)孫整。調(diào)整為2訴002年執(zhí)10月的旗價(jià)格：200同0×1糕05.煤0/1比00×塑109愛.2/房誠100×11冰2.5滅/10轟0×1庭18.疏1/1憑00=30基46.8勇（元/㎡轟）3、價(jià)格漂變動(dòng)率（1）逐鉗期遞增或卸遞減的價(jià)籌格變動(dòng)率可比實(shí)例解在成交日療期時(shí)的價(jià)積格×（1+價(jià)格變性動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例師在估價(jià)時(shí)狼點(diǎn)時(shí)的價(jià)頓格3、價(jià)衣格變動(dòng)碎率（2）期午內(nèi)平均上保升或下降犯的價(jià)格變諷動(dòng)率可比實(shí)乳例在成窯交日期陷時(shí)的價(jià)吵格×（1+價(jià)格變動(dòng)嶄率×期數(shù)）=可比實(shí)例渣在估價(jià)時(shí)尿點(diǎn)時(shí)的價(jià)批格例4-都8：某雞宗房地額產(chǎn)成交巾日期2側(cè)001合年10抖月末，舊成交價(jià)東格為3授000籠元/㎡夏，另毒調(diào)查知于該類房讓地產(chǎn)價(jià)遷格20嗚01年驗(yàn)6月末且至20境02年類2月末件平均每病月比上逗月上漲寫1.5霉%，估200似2年2疤月末至左200秤2年9嘩月末平幼均上漲建2%，寶對(duì)該可冰比實(shí)例痛進(jìn)行交梅易日期泡調(diào)整。調(diào)整到趕200炸2年9塔月末的托價(jià)格為延：300盡0×（霞1＋1覺.5%能）4×（1＋熟2%×替7）=363嘴0（元/揪㎡）例4-食9：某振個(gè)可比帆實(shí)例房磁地產(chǎn)2攪002倘年2月屠1日的狹價(jià)格為賽100嘩0美元母/㎡，嶺該類房醒地產(chǎn)以雁人民幣間為基準(zhǔn)呼的價(jià)格搬變動(dòng)，屯平均每齡月比上路月下跌山0.2凡%。假肝設(shè)人民績(jī)幣與美終元的市合場(chǎng)匯價(jià)徑200咸2年2止月1日褲為1美基元=8匪.26丸元人民米幣，瓶200跡2年1會(huì)0月1蓋日為1懲美元=梯8.2勾9元人舊民幣。困對(duì)該可圣比實(shí)例貸進(jìn)行交濃易日期芝調(diào)整。調(diào)整到救200碑2年1弄0月1抽日的價(jià)銹格為：1000誰×8.2遼6×（1段－0親.2%）8=81雹29（宮人民幣鵝元/㎡她）例4-梁10：免某個(gè)可抬比實(shí)例納房地產(chǎn)跳200跟2年2總月1日粱的價(jià)格啞為10霜00美胞元/㎡嶼，該類艦房地產(chǎn)磨以美元垮為基準(zhǔn)拴的價(jià)格速變動(dòng)，部平均每臉月下降破0.5叨%。假途設(shè)人民員幣與美鑰元的市最場(chǎng)匯價(jià)病200豎2年2翅月1日榮為1美娛元=8槽.26住元人民羅幣，導(dǎo)200申2年1巴0月1拔日為1挎美元=腦8.2垂9元人陡民幣。釣對(duì)該可荷比實(shí)例大進(jìn)行交劉易日期黃調(diào)整。調(diào)整到2娛002年鹽10月1爹日的價(jià)格降為：1000純×（1－院0.5%匠×8滅）×8旬.29=79有58（勤人民幣醬元/㎡棕）第七節(jié)房地產(chǎn)狀毛況調(diào)整調(diào)整的學(xué)含義調(diào)整的描方法調(diào)整的謀內(nèi)容調(diào)整中的賭注意問題主要內(nèi)容銳：一、房陷地產(chǎn)狀從況調(diào)整順的含義房地產(chǎn)狀泥況調(diào)整是揪將可比實(shí)債例在其房俯地產(chǎn)狀況鹿下的價(jià)格紗調(diào)整為在免估價(jià)對(duì)象暮房地產(chǎn)狀踢況下的價(jià)蘆格。二、房地含產(chǎn)狀況調(diào)罩整的內(nèi)容區(qū)位狀況槐調(diào)整的內(nèi)參容權(quán)益狀況而調(diào)整的內(nèi)發(fā)容實(shí)物狀況抹調(diào)整的內(nèi)排容三、房獲地產(chǎn)狀原況調(diào)整坊的方法百分率浮法間接比生較調(diào)整直接比較很調(diào)整差額法可比實(shí)奴例在其況房地產(chǎn)跡狀況下耀的價(jià)格沙×房地林產(chǎn)狀況假調(diào)整系帽數(shù)=在估價(jià)辨對(duì)象房地廈產(chǎn)狀況下浪的價(jià)格其中，番房地產(chǎn)貓狀況調(diào)產(chǎn)整系數(shù)苗應(yīng)是以酸估價(jià)對(duì)魯象房地固產(chǎn)狀況腹為基準(zhǔn)半來確定餡的，通竊常用1/（1+R%）劇或10拿0/（峽100+R）來武表示。1、百稈分率法2、差獻(xiàn)額法可比實(shí)工例的成瓣交價(jià)格+房地產(chǎn)狀功況調(diào)整額=正常價(jià)底格直接比較填調(diào)整一般居是采用評(píng)摸分的辦法竹，以估價(jià)舉對(duì)象的房通地產(chǎn)狀況炮為基準(zhǔn)（也通常定為營100）姑，將可比斑實(shí)例的房暖地產(chǎn)狀況航與它逐項(xiàng)嶄比較打分扭。具體公跟式：可比實(shí)例托在其房地盟產(chǎn)狀況下病的價(jià)格×100飲/（）=在估價(jià)深對(duì)象房地鼓產(chǎn)狀況下零的價(jià)格3、直接膨比較調(diào)整間接比臣較調(diào)整導(dǎo)一般是平采用評(píng)準(zhǔn)分的辦態(tài)法，首怎先設(shè)想扁一個(gè)標(biāo)債準(zhǔn)的房平地產(chǎn)狀格況，以獨(dú)標(biāo)準(zhǔn)的萄房地產(chǎn)州狀況為苗基準(zhǔn)，施將可比騰實(shí)例及秧估價(jià)對(duì)氣象的房添地產(chǎn)狀滑況均與桑它逐項(xiàng)指比較打婆分，然纖后將所墾得的分睡數(shù)轉(zhuǎn)化瘋為修正赴價(jià)格的左比率。具體公擱式：可比實(shí)男例在其看房地產(chǎn)右狀況下抽的價(jià)格×100言/（）腔×（）景/100豆=在估派價(jià)對(duì)象房群地產(chǎn)狀況逆下的價(jià)格4、間接宵比較調(diào)整可比實(shí)暴例房地舟產(chǎn)狀況雅，無論缺是區(qū)位婦狀況、所權(quán)益狀冬況還是朽實(shí)物狀律況，都住是可比裙實(shí)例房候地產(chǎn)在爽其成交查日期時(shí)籠的狀況閱，而不己是在估召價(jià)時(shí)點(diǎn)彎或其他洪時(shí)候發(fā)沿生了變礙化后的宵狀況。由于不同賠使用性質(zhì)晌的房地產(chǎn)終，影響其晨?jī)r(jià)格的區(qū)洋位因素和肢實(shí)物因素印不同，因趴此，在進(jìn)牌行區(qū)位狀萬況和實(shí)物搶狀況的比乳較調(diào)整時(shí)稿，具體比拐較調(diào)整的疤內(nèi)容和權(quán)法重應(yīng)有所探不同。在房地背產(chǎn)狀況爬調(diào)整中秤，可以字根據(jù)每勾個(gè)因素拿的具體拒情況而譜分別予拉以調(diào)整曠。四、房地桐產(chǎn)狀況調(diào)迷整應(yīng)注意患的問題第八節(jié)求取比夜準(zhǔn)價(jià)格主要內(nèi)約容：求取某個(gè)待可比實(shí)例允對(duì)應(yīng)的某殺個(gè)比準(zhǔn)價(jià)童格的方法將多個(gè)可貍比實(shí)例對(duì)拆應(yīng)的比準(zhǔn)當(dāng)價(jià)格綜合節(jié)成一個(gè)最酬終比準(zhǔn)價(jià)濟(jì)格的方法1、百蹈分率法估價(jià)對(duì)級(jí)象的價(jià)葬格=可速比實(shí)例床的成交曬價(jià)格×傷交易情繞況修正款系數(shù)×弱交易日復(fù)期調(diào)整針系數(shù)×徹房地產(chǎn)荷狀況調(diào)娃整系數(shù)2、差釋額法估價(jià)對(duì)任象的價(jià)申格=可超比實(shí)例蹄的成交滑價(jià)格+交易情側(cè)況修正加額+交易日厭期調(diào)整障額+房地產(chǎn)狀翻況調(diào)整額3、直眨接比較哥修正與音調(diào)整估價(jià)對(duì)嗽象價(jià)格早=可比糧實(shí)例成功交價(jià)格澇×交易冰情況修島正系數(shù)矩×交易翻日期調(diào)悔整系數(shù)俗×房地?fù)岙a(chǎn)狀況醋調(diào)整系秋數(shù)4、間旗接比較竭修正與奏調(diào)整估價(jià)對(duì)象絮價(jià)格=可桌比實(shí)例成季交價(jià)格×葡交易情況江修正系數(shù)供×交易日煮期調(diào)整系歇數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)化縫調(diào)整系壤數(shù)×房地產(chǎn)支狀況調(diào)整擺系數(shù)二、將亭多個(gè)可擋比實(shí)例深對(duì)應(yīng)的維比準(zhǔn)價(jià)梨格綜合牽成一個(gè)射最終比嶼準(zhǔn)價(jià)格屋的方法平均數(shù)簡(jiǎn)單算術(shù)醋平均數(shù)加權(quán)算恰術(shù)平均偶數(shù)中位數(shù)眾數(shù)1、平你均數(shù)簡(jiǎn)單算術(shù)識(shí)平均數(shù)，是把編修正出欣的各個(gè)削價(jià)格相營加，再僑除以價(jià)揪格的個(gè)斷數(shù)，所污得的數(shù)晉即為綜委合出的歸一個(gè)價(jià)予格。例4-1叫1：三個(gè)頸可比實(shí)例渣的價(jià)格分可別為52將00、元穩(wěn)/㎡5乳600元組/㎡、點(diǎn)5300資元/㎡豪。用“簡(jiǎn)茂單算術(shù)平袋均”綜合悉出的一個(gè)消價(jià)格。（520舒0+56蹤蝶00+5壩300）宇÷3=53違67（囑元/㎡語）1、平盲均數(shù)加權(quán)算具術(shù)平均凝數(shù)，是把究修正出為的各個(gè)謹(jǐn)價(jià)格綜狼合成一隱個(gè)價(jià)格刃時(shí)，考暗慮到每臣個(gè)價(jià)格膛的重要擋程度不潛同，先荷賦予每退個(gè)價(jià)格槐不同的美權(quán)數(shù)，字然后綜獻(xiàn)合出的教一個(gè)價(jià)展格。例4-敲12：岡在例4繭-11膚中，如放果賦予習(xí)三個(gè)價(jià)完格的權(quán)宿數(shù)分別解時(shí)0.島5、0沿.3、葬0.2裝。用“峰加權(quán)算冬術(shù)平均原”綜合刮出的一辮個(gè)價(jià)格相。5200頌×0.絲式5+5氧600×關(guān)0.3螺+53完00×雞0.2=534召0（元/識(shí)㎡）2、中計(jì)位數(shù)中位數(shù)是逆把修正出惱的各個(gè)價(jià)癢格按從低巨到高或從憐高到低的訊順序排列況，當(dāng)項(xiàng)數(shù)繭為奇數(shù)時(shí)跪，位于中序間位置的開那個(gè)價(jià)格桃為綜合出萌的一個(gè)價(jià)魔格，當(dāng)項(xiàng)龜數(shù)為偶數(shù)坦時(shí)，位于洋中間位置頌的那兩個(gè)渡價(jià)格的簡(jiǎn)嫩單算術(shù)平餅均數(shù)為綜循合出的一終個(gè)價(jià)格。3、眾坐數(shù)眾數(shù)是液一組數(shù)型值中出耳現(xiàn)次數(shù)覺最多的筑數(shù)值。第九節(jié)市場(chǎng)法孔運(yùn)用實(shí)雜例例4-管13：姜為評(píng)估勻某寫字跟樓20打00年墊10月凱31日購的正常膚市場(chǎng)價(jià)犬格，在暈寫字樓中附近地梢區(qū)調(diào)查堡選取了吩A、B親、C三宇宗類似鮮寫字樓售的交易具實(shí)例作祝為可比數(shù)實(shí)例，剛有關(guān)資裝料如下費(fèi)：A的成否交價(jià)格姨：50鄭00（型人民幣端元/平案方米）B的禾成交價(jià)慣格：火600藍(lán)（美元撕/平方錢米）C的成軍交價(jià)格情：5誰500楊（人民堪幣元/者平方米）A的成輕交日期軟：20教00年檔1月3認(rèn)1日B的成交秤日期：2即000年弊3月31蔥日C的成交殃日期：2梨000年趕7月31伸日A的交役易情況病：＋菜2；亡房丸地產(chǎn)狀洞況：－遣8B的交易侄情況：沫＋5；哥房地同產(chǎn)狀況：呢－4C的交易半情況：駁－3；乘房地是產(chǎn)狀況：登+6交易情芳況的正當(dāng)（負(fù)）什值表示臭可比實(shí)筑例的成港交價(jià)格涌高（低岸）于其榮正常價(jià)程格的幅至度；房地產(chǎn)狀帳況的正（帥負(fù)）值表唇示可比實(shí)訪例的房地穩(wěn)產(chǎn)狀況優(yōu)菜（劣）于支估價(jià)對(duì)象鋒的房地產(chǎn)塞狀況導(dǎo)致繭的價(jià)格差若異幅度。另假設(shè)嫂人民幣啞與美元停的市場(chǎng)蘭匯價(jià)2殲000軍年3月痰31日既為匹1跡：8.5，20鄉(xiāng)豐00年1居0月31聰日為1：貝8.3；該類寫求字樓以耀人民幣風(fēng)為基準(zhǔn)期的市場(chǎng)極價(jià)格2俯000圖年1月腔1日至獵200橫0年2用月31課日基本存保持不來變；2000刑年2月3偶1日至2梨000年淚5月31域日平均每孫月比上月敵下降1%倒，以后平伶均每月比竹上月上升程0.5%。試?yán)脤由鲜鲑Y拒料估算忽該寫字煉樓20執(zhí)00年鉤10月含31日得的正常筒市場(chǎng)價(jià)間格。估算該寫謙字樓20鞭00年1低0月31延日的正常毅市場(chǎng)價(jià)格疫如下：1、計(jì)腹算公式懷：比準(zhǔn)價(jià)格處=可比實(shí)祝例成交價(jià)猛格×交易氣情況修正我系數(shù)×交貞易日期調(diào)辱整系數(shù)×勁房地產(chǎn)狀體況調(diào)整系劑數(shù)2、比泊準(zhǔn)價(jià)格艱：A=50遺00×1朋00/（掃100＋壞2）×（頁1－1%留）3×（1＋鴉0.5%）5×100刷/（10誦0－8）=659咱8.33（匠人民幣滲元/平拍方米）都；2、比準(zhǔn)朝價(jià)格：B=6吧00×鼻8.5×10珍0/（1悶00＋5持）×（1寒－1%）2×（1顏＋0.5%）5×100墓/（10愚0－4）=63何28.88（晌人民幣乘元/平寄方米）員；C=55險(xiǎn)00×1報(bào)00/（晌100－釀3）×（1＋覆0.5%）3×100秩/（10竭0＋6）=619朝2.31（人長(zhǎng)民幣元/津平方米）田；3、將上鵲述三個(gè)比睬準(zhǔn)價(jià)格的搬簡(jiǎn)單算術(shù)重平均數(shù)作公為比較法日的估價(jià)結(jié)農(nóng)果，則：估價(jià)對(duì)象滾價(jià)格（單折價(jià)）=（6疏598.33＋庸632潮8.88＋6止192.31）÷辛3=637筑3.17（人讓民幣元/私平方米）例4-買14：喊為評(píng)估吐某商品固住宅2斜002薄年10房誠月24瀉日的正病常市場(chǎng)調(diào)價(jià)格，舞在該商唇品住宅宿附近地除區(qū)調(diào)查盼選取了欠A、B貧、C三燈宗類似察商品住計(jì)宅的交贈(zèng)易實(shí)例冠作為可今比實(shí)例仆，有關(guān)尚資料如偶下：A的成那交價(jià)格東：37網(wǎng)00（熄元/平財(cái)方米）B的粉成交價(jià)唱格：曉420腎0（故元/平境方米）C的成交扒價(jià)格：儲(chǔ)3900華（元/歉平方米）A的成交拘日期：2淋002年陵5月24監(jiān)日B的成交雪日期：2接002年摧8月24拋日C的成交毛日期：2婚002年凳9月24鉗日A的交輝易情況袖：－直2；B的交蜂易情況肝：0熊；C的交易易情況惱：＋筍1；該類商腫品住宅拳200求2年4眉月至1摟0月的放價(jià)格指芬數(shù)為（館定基價(jià)草格指數(shù)半）：蝦100培,92版.4,湯98.恐3,9討8.6檢,10體0.3背,10滴9.0盒,10靈6.8房地產(chǎn)灘狀況的熄比較判未斷結(jié)果紗：試?yán)猛ど鲜鲑Y曉料估算嘴該商品賤住宅2急002跳年10的月24坐日的正織常市場(chǎng)還價(jià)格。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100估算該鑼商品住惠宅20篇02年子10月鉤24日竊的正常鑄市場(chǎng)價(jià)牛格如下庭：1、計(jì)駕算公式離：比準(zhǔn)價(jià)炒格=可源比實(shí)例祥價(jià)格×