無錫旅游綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告

2011年12月15日XX市XX項(xiàng)目定位報(bào)告

（第九稿）前言報(bào)告目的：報(bào)告旨在通過對地塊進(jìn)行分析以及為公司集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展考慮，從而對本項(xiàng)目地塊定位給出建議,做出項(xiàng)目規(guī)劃，為集團(tuán)提供參考！項(xiàng)目背景：地塊位于XX區(qū)、距離XX區(qū)2.5KM、未來規(guī)劃為XX城區(qū)范圍內(nèi)；區(qū)域未來規(guī)劃為XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接XX和吳橋XX，擁有惠山風(fēng)景區(qū)、XX、古運(yùn)河公園、黃埠墩等、地塊東面緊鄰古運(yùn)河，周邊景觀資源眾多；本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運(yùn)河。2/573/57項(xiàng)目指標(biāo)注：限高24M商住4:6停車位參考：商業(yè)：60-80個(gè)/萬㎡住宅：1個(gè)/100㎡車位：25-35㎡/個(gè)做8.8萬㎡車位，地下開挖3萬㎡，地上5.8萬㎡

住宅172,000㎡；商業(yè)銷售115,000㎡，保留

81,000㎡；

根據(jù)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參考當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，整

個(gè)項(xiàng)目所需車位8.8萬㎡。綜合各項(xiàng)因素，建

議地下開挖6萬㎡，地上保留2.8萬㎡；

可銷售面積回款額32億，我方保留資產(chǎn)9.8

億元;資產(chǎn)合計(jì)41.8億元。本項(xiàng)目具有可操作性！地塊75,000㎡地下建筑面積地上建筑面積287,000㎡B1超市347,000㎡總建筑面積15,000㎡住宅115,000㎡商業(yè)172,000㎡車位66,200㎡基底面積地上用地面積220,780㎡容積率<1.3旅游文化區(qū)8,000㎡：3,700㎡×2F（局部3F）B1停車場精品購物區(qū)30,000㎡：15,000㎡×2F餐飲美食區(qū)40,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%50,000㎡10,000㎡休閑娛樂區(qū)酒店12,000㎡：4,000㎡×3F10,000㎡：3,000㎡×3F（局部4F）面對過去、我們到底有些什么呢？5/571.區(qū)位優(yōu)越：XX位于江蘇省東南部，地處長三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；2.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)：2010年5750億元，年均增速13%，三產(chǎn)比為1.8:56:42.5

；3.人均收入：常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值超過9萬元，按現(xiàn)行匯率折算超過1.3萬美元；3.交通便捷：境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場、建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;312、104國道穿過XX;海洋客、貨運(yùn)輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海；4.旅游強(qiáng)大：XX以豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和歷史文化，躋身于全國二十大旅游觀光城市之列。2010年接待游客5,150萬人次，旅游收入748億元、排名位居全國城市第九。長三江都市經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游資源十分強(qiáng)大XX對外交通圖長三角都市經(jīng)濟(jì)圈XXXX碩放機(jī)場6/57十二五規(guī)劃“三心、三圈層”、本地塊為老城XX規(guī)劃范圍內(nèi)尷尬的是本地塊并非區(qū)域XX

注：資料來源于XX規(guī)劃局

發(fā)展定位：

獨(dú)具競爭力的國際化區(qū)域性XX城市和最具影響力的國際化生態(tài)型湖灣城市；三心：老城商貿(mào)XX：提升XX區(qū)功能業(yè)態(tài)，推進(jìn)公共資源整合，提升公共空間質(zhì)量，預(yù)控基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容；

太湖商務(wù)XX：完善城市框架，集聚商務(wù)功能；強(qiáng)化低碳引領(lǐng)，建設(shè)生態(tài)城示范；推進(jìn)設(shè)施建設(shè)，加快人氣集聚；

蠡湖休閑XX：加快集聚國際化湖濱旅游度假功能、體驗(yàn)式高端商業(yè)文化娛樂消費(fèi)功能、多元化休閑服務(wù)功能，加快新城宜居示范住區(qū)和國際社區(qū)建設(shè)，打造國際上最具魅力的城市湖灣地區(qū)；

三圈層：

XX城區(qū)：三心、三區(qū)（XX老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)）新城區(qū):惠山新城、錫東新城、科技新城、錫西新城城鎮(zhèn)組群：錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群7/57XX區(qū)“十二五”商業(yè)面積達(dá)到100萬㎡以上、競爭十分激烈按照“優(yōu)化布局、培育特色、提升層次、創(chuàng)建品牌”的要求，重點(diǎn)推進(jìn)一批城市綜合體和特色街區(qū)建設(shè)，打造區(qū)域性休閑購物和商貿(mào)XX。加快推進(jìn)金太湖、民主街、一百、茅涇浜地塊、石門路、造漆廠地塊等城市綜合體建設(shè)，豐富大型購物XX、綜合性超市、大型百貨店、品牌專賣店等商業(yè)形態(tài)。以彰顯城區(qū)特色、提升消費(fèi)為出發(fā)點(diǎn)，積極實(shí)施市區(qū)兩級商業(yè)特色街區(qū)建設(shè)和改造提升工程。加快推進(jìn)XX歷史文化街區(qū)和青石路商貿(mào)休閑街兩個(gè)市級特色街區(qū)的建設(shè)。到2012年兩條市級特色街區(qū)基本成型，到2015年商業(yè)面積達(dá)100萬平方米以上。地塊中央商務(wù)區(qū)XX新城XX商圈XX中央汽車站XX火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地塊周邊交通便捷，向西通過惠錢路可以上快速內(nèi)環(huán)；向南經(jīng)運(yùn)河西路可以到達(dá)濱湖區(qū)；向東經(jīng)人民路過惠山大橋可以到達(dá)市XX；向北過盛岸路直達(dá)XX新城、歐風(fēng)街；地塊區(qū)位較好，是西部區(qū)域進(jìn)入市XX的要沖，位于XX區(qū)南部，東靠古運(yùn)河，南隔XX與惠山相依；距離中央商務(wù)區(qū)路程為2.5公里，與XX新城僅一河之隔，距離XX商圈路程為2.4公里，距離XX4.5公里；距離火車站和中央汽車站2.8公里路程；8/57惠錢路快速內(nèi)環(huán)盛岸路運(yùn)河西路通惠路古華山路春申路位于XX區(qū)、處于市XX地帶、距離XX商務(wù)區(qū)2.5KM地塊北面有橋、南面為山、東面臨河三面受阻，僅西面可以通暢商業(yè)延伸京杭大運(yùn)河蓉湖大橋9/57XX歷史文化街區(qū)

吳橋XX文化區(qū)（運(yùn)河文化、現(xiàn)代風(fēng)情）黃埠墩市XX惠山風(fēng)景區(qū)古運(yùn)河公園本地塊未來規(guī)劃XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、并且連接XX和吳橋XX地塊南邊XX街區(qū)2002重新規(guī)劃、2011年黃金周人流達(dá)到35萬人次地塊位于曾繁華一時(shí)的古運(yùn)河沿岸，該區(qū)域曾是XX最繁華的商埠；隨著城市的變遷，該區(qū)域逐漸蕭條；近幾年政府依托XX自然和人文資源，將該區(qū)域打造成RBD（城市游憩商務(wù)區(qū)），一個(gè)展示吳文化和XX民俗、民藝、節(jié)慶、飲食的舞臺(tái)，一個(gè)富含文化底蘊(yùn)，集結(jié)大江南北游客風(fēng)情集散地；該區(qū)域依山傍水，擁有惠山風(fēng)景區(qū)、XX、古運(yùn)河公園、黃埠墩等，緊鄰古運(yùn)河；同時(shí)緊靠城市核心區(qū)，屬于城市稀缺板塊。

XX于2002年啟動(dòng)規(guī)劃，在文化挖掘和考證上歷時(shí)5年，完成前期準(zhǔn)備后于2007年底啟動(dòng)保護(hù)性修復(fù)；2011年黃金周，XX初露真容，中國泥人博物館開館、古街核心區(qū)游覽線路貫通，景區(qū)入口廣場開放；據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，客流總量達(dá)35萬人次;預(yù)計(jì)2012年5月整體開街。XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)有XX、古運(yùn)河公園等自然資源、并且緊鄰大運(yùn)河面對XX眾多旅游資源面前、本地塊周邊缺少獨(dú)有的特色資源景觀10/57靈山大佛龍背山森林公園太湖仙島南瀕煙波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的蠡湖，穿越市區(qū)的京杭大運(yùn)河，稱為“江南第一山”的惠山，象征XX古老歷史的錫山。太湖之濱，有黿頭渚、蠡園、梅園、錦園、萬頃堂、馬山諸景等以自然景觀著稱的梅梁勝跡；惠山之麓，有錫惠公園、寄暢園、天下第二泉、惠山街、吟苑、東大池等以山、泉、亭、橋、祠廟等體現(xiàn)江南特色的錫惠勝跡；錫東吳文化博覽園板塊，有梅里古鎮(zhèn)、鴻山十八景、鴻山文化新城、都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園、梁鴻濕地公園、中華賞石園、鴻山遺址博物館、梁鴻文化度假村、昭嗣堂、錢穆故居等吳文化旅游勝地。11/57

市場規(guī)模預(yù)測錫惠公園每年的游覽人數(shù)為100萬（參照《錦繡錫惠》）?？紤]到現(xiàn)有市場結(jié)構(gòu)里中老年市場占較大比重，我們在這里取50萬人/年計(jì)算；根據(jù)XX市和江蘇省的統(tǒng)計(jì)文件，XX市近年來旅游人口增長率為12.6%；根據(jù)本項(xiàng)目情況，選取8%；根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，XX新項(xiàng)目推出所帶來的增量約為50%。

XX建成后第一年游客量約為：50×（1+50%）×（1+8%）=81萬古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目主要是面向夜間市場,晚間游客人數(shù)將達(dá)到本項(xiàng)目的峰值，約為白天人數(shù)的兩倍，那么最后的市場規(guī)模預(yù)測結(jié)果為：81×2=162萬人，同理，建成后5年內(nèi)游客量分別為：年份第一年第二年第三年第四年第五年總計(jì)游客量（白天）8187.594.5102110475游客量（晚間計(jì)建成后5年平均接待游客量為190萬人面臨問題是游客群體老齡化、消費(fèi)能力有限以及夜市客群把握我們面對著珍稀而又特殊的地塊，它在何方？餐飲、休閑、娛樂，還是Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽XX？還是。。。。。。XX樓市格局分布——XX住宅市場由市XX向外擴(kuò)散格局、密集程度較高整個(gè)房地產(chǎn)市場處于供大于求局面隨著XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口快速增長、市XX區(qū)域已無法滿足住宅市場需求，導(dǎo)致市場由市XX向外擴(kuò)散格局，由于市場開發(fā)密集程度較高、整個(gè)房地產(chǎn)市場處于供大于求局面；目前XX共有7區(qū)，分別為崇安區(qū)、南長區(qū)、XX區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)。崇安區(qū)新區(qū)錫山區(qū)惠山區(qū)濱湖區(qū)南長區(qū)XX區(qū)13/57區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)類型開盤均價(jià)（元/㎡）主力去化面積去化去化率崇安區(qū)紅豆人民路九號(hào)住宅、公寓、商鋪——11,000—12,000商業(yè)29,00090—150㎡————南長區(qū)天元世家住宅2010.1010,500160—280㎡46套/月90%新區(qū)花樣年花郡住宅、公寓、商業(yè)2011.87,500商業(yè)16,00085—190㎡25套/月40%錫山區(qū)首創(chuàng)·雋府住宅2011.38,00090—150㎡20套/月60%濱湖區(qū)蠡湖一號(hào)住宅2011.1014,00090—170㎡20套/月5%惠山區(qū)百樂時(shí)代廣場住宅、商業(yè)、寫字樓2011.98.000商業(yè)25,00090—180㎡30套/月10%XX區(qū)中銳海尚映象住宅、花園洋房2011.97,300商業(yè)16,00080—160㎡25套/月60%金太湖國際城住宅、商鋪2010.79,500商業(yè)45,00090—180㎡35套/月95%受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢同屬于市XX的XX區(qū)緊鄰核心商圈、價(jià)格相對市XX較低，去化快14/57整體看，XX商圈形成以成熟社區(qū)和便捷交通為基礎(chǔ)，顯著特點(diǎn)是人流車流量大；從分布來看，XX主要商圈大多集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)交通相對便捷區(qū)域，周邊社區(qū)密度較高；在過去五年中，XX城終于打破了以解放環(huán)路為XX的單核心城市形態(tài)，在外圍組建了多個(gè)城市商業(yè)次XX；典型商圈區(qū)域典型商業(yè)介紹XX商務(wù)區(qū)商業(yè)大廈、八佰伴、三陽百盛等XX商圈哥倫布廣場、中華美食城為XXXX商圈主要是茂業(yè)城、燕莎等以及長江辦公寫字樓區(qū)XX口商圈萬達(dá)廣場、大潤發(fā)等XX商圈金太湖國際城為XX，一期已開業(yè)，但除餐飲外，其他營業(yè)不佳XX商圈新天地假日廣場、寶龍城市廣場、新之城等XX商圈現(xiàn)狀——市XX因區(qū)位、成熟商業(yè)、消費(fèi)習(xí)慣等牢牢占領(lǐng)核心位置形成了其他區(qū)域XX共同發(fā)展的格局15/5716/57建筑面積：68萬㎡

開業(yè)時(shí)間：2009.6經(jīng)營業(yè)態(tài)：大型商街、國際影院、XX首個(gè)真冰溜冰場、五星級酒店、XXMALL、甲級寫字樓、高檔住宅等進(jìn)駐商家：沃爾瑪、KFC、蘭桂坊、采蝶軒等開發(fā)商：XX商業(yè)大廈大東方股份公司銷售情況：商業(yè)一、二期售罄，三期售出80%

銷售體量：一期、二期11萬㎡、三期20萬㎡

銷售均價(jià)：50,000—60,000元/㎡主力面積：50—120㎡

租金水平：10—18元/㎡·天

經(jīng)營狀況：一期經(jīng)營狀況良好、二期試營業(yè)，三期招商中

停車位：地上600、地下3000XX區(qū)商圈——目前城北最大綜合體項(xiàng)目金太湖國際廣場、距離本地塊1.2KM本項(xiàng)目若想開發(fā)商業(yè)必然需要尋找新的突破口百貨1—3步行街-1F沃爾瑪數(shù)碼城會(huì)所1.2KM面對市XX商業(yè)和區(qū)域商業(yè)雙重影響下同時(shí)避免商業(yè)無法延伸、充分利用周邊資源等優(yōu)勢建立新形象宏觀市場：地處長三江都市經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人均收入高交通十分便捷、旅游資源十分強(qiáng)大；未來規(guī)劃：本地塊未來規(guī)劃XX風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接XX和吳橋XX、雖然是老城XX規(guī)劃范圍內(nèi)，但尷尬的是并非規(guī)劃為區(qū)域XX，并且未來區(qū)域商業(yè)體量達(dá)到100萬㎡以上；地塊現(xiàn)狀：本地塊在XX區(qū)、距離市XX商務(wù)區(qū)2.5KM，地塊北面有橋、南面為山、東面臨河三面受阻，僅西面可以商業(yè)延伸；周邊資源：有XX、古運(yùn)河公園等自然資源、并且緊鄰大運(yùn)河面對XX眾多旅游資源面前、本地塊周邊缺少獨(dú)有的特色資源景觀、南邊XX街區(qū)2002重新規(guī)劃、2011年黃金周人流達(dá)到35萬人次、面臨問題是游客群體老齡化、消費(fèi)能力有限以及夜市客群把握；微觀市場：XX住宅市場由市XX向外擴(kuò)散格局、密集程度較高整個(gè)房地產(chǎn)市場處于供大于求局面住宅受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢；同屬于市XXXX區(qū)緊鄰核心商圈、價(jià)格相對市XX較低，去化快；市XX因區(qū)位、成熟商業(yè)、消費(fèi)習(xí)慣等牢牢占領(lǐng)核心位置形成了其他區(qū)域XX共同發(fā)展的格局，XX區(qū)目前最大綜合體項(xiàng)目金太湖國際廣場、距離本地塊1.2KM、總體量達(dá)到68萬㎡。17/57放眼現(xiàn)在、我們到底需要什么呢？建筑面積：3萬㎡（其中一期12,000㎡）開業(yè)時(shí)間：2010.9經(jīng)營業(yè)態(tài)：一期特色餐廳、休閑餐飲、主題酒吧、特色零售、生活SPA文化藝術(shù)等；二期創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、工作室、主題酒吧、創(chuàng)意酒店、畫廊藝術(shù)婚慶周邊等；知名品牌：星巴克、索非蜜斯開發(fā)商：新港商業(yè)集團(tuán)

盈利模式：只租不售盈利方式：一期租金4—5元/㎡·天二期租金6—7元/㎡·天

主營面積：一拖二、局部三層、面積100㎡經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好、白天是一些旅游觀光及商務(wù)休閑消費(fèi)，晚上主要酒吧時(shí)尚消費(fèi)場所

業(yè)態(tài)配比：餐飲43%、酒吧32%、零售25%

物業(yè)費(fèi)：7元/㎡·月南長區(qū)、南長街項(xiàng)目——引領(lǐng)XX潮流新時(shí)尚19/57濱湖區(qū)、榮巷項(xiàng)目——政府全部支持和改造、打造濱湖區(qū)歷史文化街區(qū)

建筑面積：一期28,000㎡開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2012.4產(chǎn)品定位：入口綜合服務(wù)區(qū)榮氏故里游覽區(qū)百年工坊商業(yè)區(qū)慈善文化體驗(yàn)區(qū)仿古高尚住宅區(qū)時(shí)尚商務(wù)休閑區(qū)

經(jīng)營業(yè)態(tài)：BCD區(qū)是餐飲、娛樂、休閑；二期A區(qū)是酒吧開發(fā)商：弘基企業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司

盈利模式：只租不售盈利方式：租金2—3元/㎡·天

主營面積：二、三層，160—700㎡左右

物業(yè)費(fèi)：9元/㎡·月

租賃合同：最多不能超過6年D區(qū)C區(qū)B區(qū)二期A區(qū)B區(qū)C區(qū)B區(qū)6號(hào)樓D區(qū)大教堂20/57項(xiàng)部目：克拉唉碼頭區(qū)擇位：位于重新加坡霧市中部婦地帶新零加坡河涉上游，士連接新書老兩個(gè)XX規(guī)蜻模：占地立近2.接3萬㎡前，功而能：餐飲、泥零售、娛婚樂、文化縱及服務(wù)式守公寓等設(shè)班施銷售模簡式：只租不愉售開業(yè)時(shí)曲間：200銷6.12開發(fā)境商：嘉德置霧地特斑色：可以碎享受到泥上個(gè)世伶紀(jì)，四白十年代尊風(fēng)味餐悔廳、在妨街角戶段外啤酒楊座、享絲式受西式漏歌手獻(xiàn)唱會(huì)、期買到來休自世界籍奇特禮籠物，看峽到當(dāng)?shù)卦瓒嗝褡鍝芏嘣缟訒?huì)所產(chǎn)蟲出紀(jì)念智品建筑風(fēng)格：新加向坡克拉府碼頭經(jīng)緞營成功徹，在于梅政府創(chuàng)真意保留竹了原有書傳統(tǒng)建只筑特色途與文脈股肌理國外成登功案例麗解析（社Cla及rke由Qu洲ay)——保留了中麥?zhǔn)兰o(jì)傳統(tǒng)址建筑特色意和文脈長依靠歷史正文化底蘊(yùn)昨和優(yōu)越自披然資源及幼文化元素筒打造城市囑新休憩區(qū)21/57烏節(jié)路敞傳統(tǒng)城犁市商業(yè)石區(qū)白沙浮攤行政文必教區(qū)新加坡新侮濱海CBD新加坡河牛車水堆歷史街背區(qū)22/57圖表：椅克拉碼觀頭舊貌彼圖圖表：企克拉碼童頭新貌咽圖碼頭以前援是小船卸概貨的地方捆，河岸邊勺的倉庫、顯貨棧和商袖店也都已末經(jīng)重新裝派修成餐廳見、酒吧和雹娛樂XX?？死a物頭以廣腰場為XX分成A—苗—E五個(gè)有區(qū)域；沿河邊敏的A、長D、E君區(qū)域從學(xué)新加坡鄉(xiāng)豐著名餐毒館的分梅店到有致空調(diào)的齒咖啡店領(lǐng)、露天蛛水上餐長廳，一記應(yīng)俱全徒。B、刪C區(qū)域渾則為購佩物、娛初樂XX。這里除優(yōu)了有特產(chǎn)郊、工藝品捕及各種時(shí)擋裝之外，橡還有大的皮電子游戲XX；另外，故B、C之魚間的Re雖adR男d.到了痕夜晚，露施天攤位的灣餐飲、馬陜路游戲等灶紛紛出動(dòng)棄。國外成功訪案例解析肅（Cla雞rke狗Quay較)——沿河為特伯色和高檔壯餐飲、內(nèi)昌部為購物娛樂XX、充分吩利用項(xiàng)回目自然誦資源優(yōu)樹勢、使過得商業(yè)曠價(jià)值最瘡大化23/57品牌夜育店：國際品喊牌酒吧瘋，如Kand省iBa聽r；國際品刃牌演出酸俱樂部四，如MIN擁IST邀RY藥OFS奔OUN懼D,Z擾IRC績A；品牌游樂信項(xiàng)目：新西蘭G-MA渾X繃緊跳榜；品牌餐飲震：意大利枕、法國挪、德國賴、日本憐、中國母等世界硬餐飲品疲牌。意式品牌餐廳“VERVEEXPRESSO”新西蘭極限娛樂項(xiàng)目KandiBar澳大利亞品牌俱樂部REBEL國際歌舞團(tuán)ZIRCA國外成啦功案例爆解析（保Cla蟲rke湖Qu凝ay)——整體項(xiàng)停目水平悲為中高復(fù)檔次從業(yè)態(tài)旁配比來鑄看餐飲敢高達(dá)5城8%、仿其次是年休閑娛顯樂22兩%24/57國內(nèi)成功暈案例解析串（成都寬勇窄巷子）——在濃厚的歷捕史文化氛申及自然景劈燕觀資源利用成吸都特色皆文化建鑄筑、植恐入以文致化為主墓題元素項(xiàng)樣目肥：成都寬窄帝巷子區(qū)練位尾：四川省結(jié)成都市嘩城市XX區(qū)域以勾西、距吳城市最XX的“天齡府廣場曾”僅約驢100右0米規(guī)榮模：總建筑六面積3談.2萬夸㎡功位能：餐飲、冶零售、仆娛樂、昏文化及棍服務(wù)式勾等設(shè)施租控金：3-4燃元/㎡·天（只租模不售）開業(yè)時(shí)間輛：2008獎(jiǎng).6開發(fā)溪商：成都文刃旅集團(tuán)建筑風(fēng)且格：在具有閉鮮明地肚域特色獎(jiǎng)和濃厚茫歷史氛脂圍的寬餐窄巷子存各街區(qū)落中，植閥入以文綢化為基紐奉石的商已業(yè)元素焦，充分抖展示老呼成都生見活精神，能的切身感受需老成都民種俗生活場街景，感受唐“最成都逝”井巷子窄巷子寬巷子25/57街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時(shí)尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)打造成以各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時(shí)尚為主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂區(qū)目標(biāo)客群針對懷舊休閑客群針對精品消費(fèi)客群針對都市年輕人客群國內(nèi)成辮功案例悔解析（比成都寬哥窄巷子揮）——通過功抽能定位丟和業(yè)態(tài)橋業(yè)種差猛異化利用差高異化特件色打造軟不同主散題擴(kuò)大獵輻射范版圍、吸巖引各層役級客戶剪群體26/57主要品牌殃：STAR皺BUCK挑S、Ha著gen-虛dazs揮、采蝶軒貪及當(dāng)?shù)匾蝗感┨厣悠放茖捳飳m子開街爪兩年來首，已經(jīng)接蒸待境內(nèi)寨外游客水接近2職000狂萬人次帖，其中次境外游田客近1掙00萬利人次，膀街區(qū)經(jīng)迫營產(chǎn)值是超過3憲億元/飽年，成為了境加內(nèi)外游客答到成都旅曲游的目的叮地之一和粗名副其實(shí)催的“老成悄都底片，山新都市客捐廳”。國內(nèi)成功灘案例解析通（成都寬器窄巷子）——整體項(xiàng)日目水平正為中高腰檔次業(yè)態(tài)配敢比其中訪餐飲占照41%密、體驗(yàn)范服務(wù)占黨30%27/57案例解醒析給我貍們帶來側(cè)啟示—腐—成功憤案例具難備八大扒條件7.體驗(yàn)式休閑場所6.高檔+特色餐飲3.擁有一定自然資源2.獨(dú)特建筑風(fēng)格8.商業(yè)運(yùn)營模式4.地段、交通等優(yōu)勢5.品牌效應(yīng)1.主題性結(jié)合文化元素成功案例具備條件28/57受訪人群朋：本地消浪費(fèi)者人群數(shù)量吐：30年齡結(jié)構(gòu)贏：28-臟55交流方憂式：訪煙談購物頻什率：XX市消費(fèi)熟者購物劣頻率較命高，一渴般為“脹每周2鑰－3次購”和“軟每周1象次”；每天購物陪的也占有層一定比重匯；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231購物日期送：消費(fèi)日懶期多不固輕定，比較李固定的一窮般選擇在賀“每日下腎班后”和笛“周六周日禿”進(jìn)行販購物；工作時(shí)間下班之后周六周日節(jié)日日固期不定購物頻率肯一般為“冠每周2－抵3次”和框“每周1貞次”消費(fèi)時(shí)間藥來看“每嗽日下班后午”和“周農(nóng)六周日”29/57平均消費(fèi)葡金額：XX市消費(fèi)者蠟平均消費(fèi)邁金額集中鵝在“50罪－300壘元”之嫁間，屬于辣中檔消費(fèi)暑；500籌元以上幻玉的高消甲費(fèi)占比適較??；拒周六日訪及晚間萌消費(fèi)消畜費(fèi)金額禿相對較扭高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上45165320.528.5消費(fèi)時(shí)使總用的交通垃工具：XX市消費(fèi)娃者“步耕行”購恢物的比愉重較大掠，習(xí)慣印在家、攔單位附閃近進(jìn)行陪消費(fèi)；比對于距離較遠(yuǎn)刷的購物潑設(shè)施來井說，消朵費(fèi)者選宋擇以“豆助力車瘋”和“搏私家車針”這類雷高速交織通工具作為堤代步工緣瑞具；另劍有一定別數(shù)量的倡消費(fèi)者享對“公幕交車”腰認(rèn)知也氣較高。39步行自行車助力車公交車出租車私家車公司用車32113.52.5201消費(fèi)者平符均消費(fèi)金罷額集中在荷“50－亡300元生”之間，馬屬于中檔客消費(fèi)消費(fèi)者“泄步行”購藝物比重較桿大，習(xí)慣批在家、單枯位附近進(jìn)子行消費(fèi)受訪人編群：本差地消費(fèi)梳者人群數(shù)搞量：3銷0年齡結(jié)蜓構(gòu)：28-皇55交流方功式：訪悶談30/57休閑娛樂絮設(shè)施需求般：XX市消費(fèi)能者經(jīng)常丹從事的遍休閑娛孩樂活動(dòng)屈主要為齒看電視摸、聽音案樂、看繁書、報(bào)膨、雜志豈、玩計(jì)村算機(jī)、上網(wǎng)等能收在家中進(jìn)增行且不需東要投入大遞量金錢的佳活動(dòng)為主米；體育運(yùn)即動(dòng)方面暫以不需釀要花費(fèi)愛散步、分慢跑和蛾籃球、道足球和石羽毛球敲為首選聯(lián)；由于消廣費(fèi)者日辰常戶外子休閑娛烈樂和體爺育活動(dòng)慈多為無伏需花費(fèi)偉的活動(dòng)無，因此垃對環(huán)境妙較好公寶園、休坦閑廣場需求覺較高，受因此在睡設(shè)施開受發(fā)時(shí)規(guī)咽劃一定能規(guī)模休攻閑廣場侮將達(dá)到鉗聚集客菊流效果茫；從各種贏揭利性休閑長娛樂設(shè)施系來看，受厭選率較高著為KTV早、酒吧、朱其次為茶煎樓、足浴奧、健身XX等。第一要素狼：休閑娛混樂設(shè)施及捏服務(wù)人員夠所提供服急務(wù)質(zhì)量高雹、專業(yè)性葛強(qiáng)第二要素涼：環(huán)境舒驚適、優(yōu)雅旱、干凈整撒潔、能營犬造出輕松招和諧的氣差氛受訪人群遣：本地消宰費(fèi)者人群數(shù)量角：30年齡結(jié)喪構(gòu)：28-要55交流方崇式：訪奴談31/57餐飲設(shè)施唐類型需求帥：XX市消費(fèi)者利對本地家筋常菜及地差方風(fēng)味小概吃的需求瓜最高；XX本地菜鍋家常菜冰也較受窩消費(fèi)者戚歡迎；其他地罰方特色訂菜系中院，川、梢湘菜系偽受選率錦較高；另外各類仍中西快餐情也是消費(fèi)談?wù)呓?jīng)常光花臨的場所前。由于外來監(jiān)人口逐漸羽增多，因顧此有地方朵特色風(fēng)味那餐飲設(shè)施堆受歡迎交通便利林性，舒適是、優(yōu)雅的充就餐環(huán)境虧也是吸引芒消費(fèi)者主劃要亮點(diǎn)受訪人群崗：本地消惰費(fèi)者人群數(shù)皂量：3獵0年齡結(jié)雖構(gòu)：28-5膊5交流方式鐮：訪談32/57性別冬、年零齡、家剪庭收入稍：本次壓進(jìn)行的免對XX外來旅找游商務(wù)感人士的傍60個(gè)兆樣本隨劃機(jī)訪問宿中，女性占比飛64%，既男性占比崗36%既；各個(gè)年講齡段較為桿均衡；家帆庭月收入主要飄在5,0令00-8棉,000賞元女性比例坑較大、各部個(gè)年齡段環(huán)較為均衡外來旅京游商務(wù)宜人士家層庭月收枯入主要沫在5,珍000段-8,刑000玩元受訪人槐群：外喊來旅游伏商務(wù)人璃士人群數(shù)侍量：3嬸0年齡結(jié)布構(gòu)：28-儲(chǔ)55交流方式驕：訪談33/57選擇旅灣游景點(diǎn)海餐廳、斧當(dāng)?shù)赜衅鹛厣奶觳蛷d，彼通常會(huì)漲選擇XX菜、川菜跑等對餐飲的賢消費(fèi)：外墓地客群來XX會(huì)選擇友旅游景句點(diǎn)餐廳盾、當(dāng)?shù)貞延刑厣澋牟蛷d艦，通常會(huì)選擇XX菜；外瞧地客群市消費(fèi)休案閑餐飲偏的比例間較低。受訪人群癥：外來旅傾游商務(wù)人狠士人群數(shù)布量：3五0年齡結(jié)構(gòu)撈：28-5亡5交流方式滴：訪談34/57外地來XX人表示參高加過當(dāng)?shù)剽n休閑娛樂漢活動(dòng)達(dá)到慶76%在去過休奴閑娛樂場季所當(dāng)中常姐去有咖啡紅廳、KT暮V及茶館對休閑娛欲樂的消費(fèi)剃：有76什%%的外輔地來錫人也群表示參總加過XX當(dāng)?shù)匦葜虚e娛樂剖活動(dòng)；在去過的霞休閑娛樂右場所中，課咖啡廳是泥被訪者表娛示最常去戚的地方占75段%；其次廢是KTV番占46%蚊，茶館占佳35%。去過,76%沒去過,

24%整體情況受訪人群惕：外來旅能游商務(wù)人納士人群數(shù)量怎：30年齡結(jié)構(gòu)株：28-5雕5交流方狡式：訪谷談35/57本地消費(fèi)豈者小結(jié)：購物頻鄙率一般農(nóng)為“每桿周2－尖3次”角和“每被周1次嘩”、消亞費(fèi)時(shí)間艇來看“乞每日下激班后”賓和“周喇六周日特”；消費(fèi)者平嘆均消費(fèi)金胃額集中在伐“50－同300元忽”之間，容屬于中檔近消費(fèi)、消屬費(fèi)者“步包行”購物析比重較大療，習(xí)慣在家、產(chǎn)單位附近六進(jìn)行消費(fèi)騎；服務(wù)質(zhì)頃量好是雅第一要凝素：消悼費(fèi)者希達(dá)望休閑雀娛樂設(shè)念施及服魯務(wù)人員招所提供候的服務(wù)具質(zhì)量高疏、專業(yè)條性強(qiáng)，辛環(huán)境是消費(fèi)者盯第二看重挎的要素：勇環(huán)境舒適量、優(yōu)雅、蒼干凈整潔玻、能營造孫出輕松和今諧的氣氛薦；由于外貓來人口今逐漸增積多，因盜此有地跡方特色朋風(fēng)味餐翅飲設(shè)施秧受歡迎叼交通便瘡利性，際舒適、翼優(yōu)雅的削就餐環(huán)罰境也是吸引糊消費(fèi)者主氣要亮點(diǎn)。外來旅韻游商務(wù)役人士小悄結(jié)：外地來錫勺的主要目別的是旅游銜及商務(wù)出馬差，職業(yè)謎多是公司悟管理人員尿；家庭多卷為傳統(tǒng)的異三口之家批，家庭月收入均在腿5,00疏0元以上芽；外地消伐費(fèi)者多與險(xiǎn)家人及朋襪友一起來歇在XX，逗留時(shí)駕間以1-電3天為主貨；在除去交通和住摔宿費(fèi)外，宜一般平均寫三人在XX花費(fèi)在2師,000壯-4,9兆99元之獵間；外地嘗消費(fèi)者來XX消費(fèi)上會(huì)鹿選擇XX有名的繞餐飲、譽(yù)咖啡館時(shí)等休閑帆餐飲，XX旅游紀(jì)嘆念品；整體而言粘，對外地月消費(fèi)者來板說，最具寸吸引力仍殲然是市內(nèi)風(fēng)的南禪寺糞及是XX百貨，址另外還恢有太湖、靈亡山大佛、蠡躍湖風(fēng)景區(qū)蓮等傳統(tǒng)旅裝游景點(diǎn)。本地主鏈要還是凱就近場敬所進(jìn)行瞇消費(fèi)、水對服務(wù)兇質(zhì)量和蓬環(huán)境要械求高，囑并且對佛地方特積色餐飲幣有興趣羞、外來商務(wù)態(tài)旅游人士跑主要還是鞏在市XX和太湖、融靈山等特錘色景點(diǎn)進(jìn)為行游玩和輩消費(fèi)，同沖時(shí)也對特色餐鈴飲、休暈閑娛樂純場所進(jìn)光行消費(fèi)展望未屢來、我們到鐵底打造圓什么呢?cái)U(kuò)？該地塊位沈于景區(qū)與社夾區(qū)的交叉口，西類靠通惠路，逼南依古華山路王，東部和北部為珠河流。該地塊殊與景區(qū)對望,且宅隔離于社區(qū)魄，南依古華山爭路，東規(guī)劃路壇，西部頑、北部河割流。B該地塊處漠于社區(qū)與進(jìn)老桶城交通油要道口，陸西臨通懲惠路，北臨準(zhǔn)盛岸路和蓉湖奔大橋引圍橋，東部、趣南部河丟流。ADCEFG該地塊鍬處于整拼個(gè)區(qū)域的腹追地，北依盛岸箱路和蓉棟湖大橋引兆橋，東歇為規(guī)劃路破。該地塊與膀景區(qū)對望,且步隔離于社區(qū)，叫南依古華山路，慰東為規(guī)劃路，勾西為規(guī)劃路、保北部為河流。該地塊西處于整檢個(gè)區(qū)域腹地督，北依盛岸路兩和蓉湖刻大橋引橋，御東為規(guī)劃路，滿北為規(guī)粥劃路，南為始河流。該地塊益處于整個(gè)區(qū)域宋的腹地獻(xiàn)，北部、揮東部河流，西演規(guī)劃路ABCDFEG古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路地塊分胃別由A伍、B、蓮C、D昂、E、灘F、G鐮七塊土籮地構(gòu)成對接人要怎求A、B矛、C、D傻商業(yè)文化員旅游配套表，E、F獲、G居住園及商業(yè)商住4醒:6、燭限高2檔4M37/57古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路地塊西邊曾一條干道，目斬前沿街坊周邊有食稍品、餐嗓飲商業(yè)、置經(jīng)營時(shí)井間較長，是掠未來連接吳橋污文化區(qū)闊和惠山風(fēng)景鈴區(qū)干道。地塊北序邊快速怒路、主要是烏機(jī)動(dòng)車振通道，目前黎商業(yè)較少料。G地塊東邊懂快速車道、運(yùn)然河西路恐、人流量持較少、鋤商業(yè)較少。地塊內(nèi)沙部包括欄一些工廠、廢佛棄房和生地構(gòu)成遮；目前掀內(nèi)部有東西、晉南北向兩條河貫穿偉、對地塊產(chǎn)生一定維影響。地塊目前據(jù)西邊和南駐面展示面纖較為有利北邊蓉窩湖大橋慶阻隔不待利于商嘉業(yè)延伸地塊東邊輛是京杭運(yùn)咽河、內(nèi)部野有兩條運(yùn)寫河貫穿給異于本項(xiàng)目基優(yōu)越自然季資源地塊內(nèi)部F運(yùn)河西路A盛岸路蓉湖大橋蓉湖大貢橋是東丸起春申路縣前而街口，跨越“三艙路兩河引”，向西接通盛靜岸路；主橋長2安20M匪，其中腳主跨145物M，橋面擱設(shè)雙向6車笨道。通惠西路古華山路地塊南邊渠一條重要汪干道，道路兩邊組就是本地倡塊和惠山古鎮(zhèn)，策有利于打幟造商業(yè)配套、周與古鎮(zhèn)押形成互怖補(bǔ)關(guān)系，公交車站據(jù)點(diǎn)；10爪;15令;56;圓81;柳611空敵;快6論線）38/57車流道車流道人流道地鐵規(guī)劃圖一號(hào)線二號(hào)線39/57隨著未來懼地鐵運(yùn)營買、勢必帶妖動(dòng)各區(qū)域純之間聯(lián)系僅，進(jìn)一步柜刺激消費(fèi)本地塊三說號(hào)、四號(hào)和線也擁有妻站口，對篇本項(xiàng)目未怕來發(fā)展帶陣來一定機(jī)硬遇地鐵商機(jī)：目前憑擁有地炸鐵的城誰市，圍鵲繞地鐵池站點(diǎn)，蝴商業(yè)開發(fā)都取得拳了極大成鈴功；預(yù)計(jì)XX地鐵同筑樣將深刻影響城匹市商業(yè)格粒局；消費(fèi)犯者因快捷陳便利地鐵而擁有胖更廣泛符選擇，網(wǎng)同時(shí)拉妹動(dòng)各區(qū)胞域之間崇的聯(lián)系，帶動(dòng)限消費(fèi)人群鋒。地鐵一同號(hào)：起點(diǎn)為堰殊橋、終點(diǎn)章到雪浪；印三陽廣場披是軌道一莊號(hào)線和二號(hào)勿線換乘點(diǎn)咸，將給XX未來商軌業(yè)格局邀帶來深刻變效革，XX不再是單改一商業(yè)XX惠山新城勵(lì)、太湖新寇城、XX等都有史望成為憑商業(yè)副XX；地鐵二號(hào)：2號(hào)線庸也正在狼積極籌權(quán)備；地沫鐵建設(shè)怖給城市即發(fā)展帶來舉足旺輕重的覆影響，迫2號(hào)線磨起點(diǎn)為扣梅園，黨沿滬宜路（環(huán)嫌太湖大住道）經(jīng)酷轉(zhuǎn)向梁廳溪路東欠行，跨差運(yùn)河后沿五愛赴路、人戚民路、聚上馬墩咐路至塘氏橋頭，悠之后線路一直向犁東沿XX穿滬寧高縣速公路，鴉沿南中路到高速鐵乳路新XX站。注：地棗鐵1、雕2號(hào)線會(huì)、預(yù)計(jì)蕩201沙4年運(yùn)術(shù)營地塊S豈WOT粘分析SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak

區(qū)位優(yōu)勢：距離市XX僅2.5KM交通優(yōu)勢：地塊周邊交通較為便捷品牌優(yōu)勢：XX有良好五洲品牌形象

資源優(yōu)勢：片區(qū)眾多歷史文化、自然資源周邊都是一些老式住宅小區(qū)，對片區(qū)形象、檔次有一定影響項(xiàng)目前期需要一定開發(fā)時(shí)間北面有橋，一定程度影響阻礙本地塊未來商業(yè)發(fā)展對本地塊周邊目前商業(yè)環(huán)境認(rèn)知度低機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢

未來本地塊所處于區(qū)域是文化風(fēng)景區(qū)域，未來區(qū)域打造RBDXX

區(qū)域商業(yè)包括XX無商業(yè)現(xiàn)狀，給本項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)未來地鐵運(yùn)營拉近各區(qū)域之間聯(lián)系，進(jìn)一步刺激消費(fèi)

利用項(xiàng)目交通、品牌各方面優(yōu)勢迅速打造項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)、抓住發(fā)展機(jī)遇通過項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，填補(bǔ)區(qū)域市場空白利用城市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，抓住區(qū)域內(nèi)機(jī)會(huì)點(diǎn)，引領(lǐng)區(qū)域乃至整個(gè)市風(fēng)向標(biāo)威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅

國家政策上限制影響房地產(chǎn)市場目前XX房地市場受到明顯影響未來大量商業(yè)影響

抓住機(jī)遇，迅速進(jìn)入市場充分發(fā)揮五洲地產(chǎn)品牌優(yōu)勢，確立項(xiàng)目在該區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)地位

在區(qū)域內(nèi)其它可開發(fā)利用運(yùn)河打造特色文化區(qū)域、利用水資源豐富本項(xiàng)目游舔度利用業(yè)態(tài)定位，減少交通對本地塊影響40/5741/57商業(yè)項(xiàng)組目的營冊運(yùn)模式繁解析一商業(yè)項(xiàng)犁目的營潔運(yùn)模式只租不售惹，統(tǒng)一管落理只售不租誘，出讓產(chǎn)駛權(quán)租售結(jié)壟合，靈盼活運(yùn)用宏觀矛盾：處于XX城區(qū)與非工區(qū)域XX——XX經(jīng)濟(jì)處燃于快速斤發(fā)展勢淡頭，宏苦觀市場血利好，觸但從規(guī)劃角度拘分析得出塔，本地塊廢雖然處于XX城區(qū)，鋼但并非丈規(guī)劃為駐區(qū)域XX；微觀矛盾：國家政泄策、核買心及區(qū)興域商業(yè)分——受到國養(yǎng)家政策棉影響，遲住宅市亦場集體農(nóng)萎靡；仁地塊距衡離XX商務(wù)區(qū)宏2.5工KM，膀受到市XX和區(qū)域商勝業(yè)影響大紋，開發(fā)同管類產(chǎn)品難偷度大，必稍須尋找商業(yè)項(xiàng)唱目新的桑突破；地塊矛極盾：商業(yè)延宮伸受阻摩、地塊許不完整帖——從商業(yè)角棗度考慮，遇北面為蓉諸湖大橋、健南面為惠行山古鎮(zhèn)、東面細(xì)為京杭大幅運(yùn)河、僅父僅只有西暴面利于商暴業(yè)延伸，呀地塊由于巨被東西、合南北走向兩條運(yùn)媽河貫穿唐，分為掌不完整芝7個(gè)地缺塊，阻劈燕礙整個(gè)劈燕商業(yè)串抱聯(lián)性；資源矛主盾：周邊資源仆眾多但特嚴(yán)色不明顯隙——所在區(qū)域幻玉擁有惠山樣風(fēng)景區(qū)、XX、古運(yùn)塊河公園沸、黃埠墩等王，緊鄰古極運(yùn)河；同淋時(shí)緊靠城呼市核心區(qū)嗽，屬于城郵市稀缺板們塊；無論膚在XX旅游資源見中還是答認(rèn)知度言方面，疾本地塊位周邊資典源都不邪具有鮮蛇明特色聲；產(chǎn)品矛甩盾：利益最大仇化與XX品牌形漿象——此區(qū)域如菌若開發(fā)社籌區(qū)型或區(qū)漸域性商業(yè)斤，可滿足鑼利益最大化；戒但考慮到最五洲在XX的品牌攻效應(yīng)、帆以及地鹽塊的特診殊性，丘承載者撐五洲新頑一代商業(yè)地漏產(chǎn)轉(zhuǎn)型貞產(chǎn)品，獅不得不拴慎重考泄慮地塊支產(chǎn)品定胡位；客群矛盾：本地習(xí)慣疫以及外來胳消費(fèi)場所偉——多數(shù)本嚷地人都消是較近傅場所進(jìn)香行消費(fèi)隔，并且賽對特色柄餐飲有興現(xiàn)趣、同偉時(shí)需要猛高服務(wù)皇質(zhì)量及如舒適環(huán)朱境，外塞來旅游墓人士大兔部分對紀(jì)市XX商業(yè)及太湖、淹靈山進(jìn)座行游玩緣瑞和消費(fèi)雙，同時(shí)日對特色否休閑、素餐飲娛僅樂場所奮消費(fèi)。42/57本地塊反面對眾緩多矛盾脆同時(shí)、聰必然需層要尋找脅新的機(jī)憲會(huì)點(diǎn)，愚打造新協(xié)形象43/57商業(yè)項(xiàng)目傲的營運(yùn)模揮式解析二概念：外商業(yè)地耽產(chǎn)開發(fā)商掌幅握產(chǎn)權(quán)，對所委有的商貍業(yè)物業(yè)欲采取只平租不售艇的形式丑，期望刃通過租詠賃持續(xù)佳性獲利窮，在具慘體的操浙作方式爪上，租彈賃模式亂又可分咱為整體璃出租、舊分層或腰分片出缸租、零哈散出租待等形式瞧。只租不售礙，統(tǒng)一管閱理優(yōu)點(diǎn)這種模式需要開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價(jià)值。經(jīng)營得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競爭力，使整個(gè)物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌。經(jīng)過長期培養(yǎng)后的商業(yè)項(xiàng)目更容易得到國內(nèi)外大型基金公司或投資公司的青睞，整體股權(quán)或產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓也更能為開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不足缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導(dǎo)致商場經(jīng)營失敗。項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給基金公司或投資公司的經(jīng)營方法，在現(xiàn)實(shí)中往往可遇不可求。只售不益租，出策讓產(chǎn)權(quán)租售結(jié)合阿，靈活運(yùn)甩用概念：只伙售不租的汗模式即是開發(fā)商只痕銷售、出央讓產(chǎn)權(quán)，銷售彎完成之輝后基本曠上就不捐再進(jìn)行這干預(yù)，江僅由物扔業(yè)管理永部門進(jìn)快行日常說的統(tǒng)一任維護(hù)管爐理，這叉是舊有團(tuán)商業(yè)地被產(chǎn)開發(fā)鞏普遍采職用的經(jīng)添營方式咸。概念：租熔售結(jié)合的處模式，就滋是租一部巴分售一部暮分，開發(fā)庭商往往將閃物業(yè)的一肉部分租給主鳴力店，效再銷售志一小部務(wù)分商鋪，以平尿衡資金宵壓力和堵經(jīng)營風(fēng)共險(xiǎn)的矛問盾。優(yōu)點(diǎn)開發(fā)商采用這種經(jīng)營模式，要把握好出售和出租的比例及結(jié)構(gòu)：通常情況下，開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)；將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，即“主力店＋輔營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價(jià)值。而銷售區(qū)和非銷售區(qū)相對完整獨(dú)立，即使未來銷售區(qū)經(jīng)營出現(xiàn)問題，也不影響高樓層的經(jīng)營。不足租售結(jié)合，面臨著如何恰如其分的結(jié)合這樣的問題，而且商場由于定位規(guī)劃的統(tǒng)一性，銷售在進(jìn)度及銷售后發(fā)展商返租等都面臨一些列的問題；國家針對返租現(xiàn)象等出臺(tái)的相關(guān)政策，對發(fā)展商的返租在很大程度上起到了限制作用。優(yōu)點(diǎn)開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。不足

經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，而經(jīng)營者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經(jīng)營品種，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導(dǎo)致經(jīng)營不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。建議集團(tuán)透公司在回囑收開發(fā)成帥本同時(shí)，脆發(fā)揮五洲充在XX強(qiáng)大品牌震效應(yīng)以及遣戰(zhàn)略資源及，通過租攝售結(jié)合、妥靈活運(yùn)用嫩，自持優(yōu)灰質(zhì)資產(chǎn)本項(xiàng)目定港位因素考患量44/57文化定位偽：以吳文化劉為依托、尖打造XX旅游文蛾化街；主題定紐奉位：以特色餐染飲為主題續(xù)、打造XX特色美餅食街；形象定位吩：以文化國旅游地述產(chǎn)概念伙，擴(kuò)大撈五洲在XX乃至全國畜品牌效應(yīng)抖，樹立更旬高的品牌愁形象，進(jìn)一步提卸升五洲品格牌價(jià)值；城市定位笑：打造XX城市名悟片，同綁時(shí)具備騙多種服愛務(wù)功能偉：高品席質(zhì)購物劑功能、楚高品位百文化休扔閑娛樂功能、第高趣味旅梯游文化功榨能、高舒橡適居住功券能；檔次定晉位：為消費(fèi)者的提供一個(gè)口具備高標(biāo)斧準(zhǔn)服務(wù)，愚以吳文化榜為依托、美以特色餐餅飲為主題晚、同時(shí)具備歷史文逼化元素、傻現(xiàn)代時(shí)尚局元素等，礎(chǔ)定位在中面高檔次、捷將餐飲娛蒙樂、購物糖、服務(wù)和文化充扒分結(jié)合執(zhí)一起的厭新一代紗文化商壁業(yè)地產(chǎn)晨；客群定逮位：通過XX旅游文化隊(duì)街吸引懷饞舊休閑客哨群、通過跟一些精品澆品牌針對治一些高端底消費(fèi)人群權(quán)、通過餐升飲、酒飽吧等特頌色吸引戒都是、幅年輕客姥群，白朽天有文擴(kuò)化、晚千上有娛靈樂的理壁念；項(xiàng)目特色曉：充分利用辯周邊眾多著歷史文化欺資源、包網(wǎng)括吳文化駕和現(xiàn)代商京業(yè)時(shí)尚元丘素，結(jié)合圖一些特色的小品勢等，打混造XX餐飲美浙食、休隙閑體驗(yàn)敵的江南裝風(fēng)情水土街。本項(xiàng)目疤產(chǎn)品定穴位初步烘思考45/57路在燈火當(dāng)闌珊處----準(zhǔn)----乒--面對市XX的絕對統(tǒng)聾治地位，XX人逛街根鄰深蒂固的視市心情節(jié)獨(dú)。我們必判須認(rèn)真研繪究，立足腔于項(xiàng)目地碧塊經(jīng)營“均一座城市巖的人文商攻業(yè)”優(yōu)勢。打造XX首個(gè)吳文烘化風(fēng)情廣避場。。。殊。。。46/5747/57通過建韻筑風(fēng)格旱、小品換、以及練橋等特杯殊設(shè)計(jì)河，營造與出本項(xiàng)述目特色害的文化絞氛圍，灰烘托出容本項(xiàng)目斥文化理正念以及匹提高產(chǎn)灣品價(jià)值都！定位分鴿析：XX區(qū)是XX市三個(gè)XX城區(qū)之一燈，面積3鍵1.5平飯方公里，瓜全區(qū)常住雖人口31上萬；地塊位冬于XX區(qū)，地什塊周邊者交通便甘捷、未化來有地腸鐵站等趁，區(qū)域漁地理位突置優(yōu)越佩；地塊所何在區(qū)域氧擁有眾糠多歷史錢文化資讓源、未莊來片區(qū)諷規(guī)劃為體文化區(qū)哄。定位目六標(biāo)在XX打造五洲芒“旅游商吳業(yè)文化”蠢地產(chǎn)標(biāo)竿蓄，立足品江牌形象；打造XX城市名淘片，未速來成為未來成為血城市副XX、城市游先憩目的回、城市睡高檔居娘住區(qū)。48/57五洲·吳文化驗(yàn)風(fēng)情廣購場XX城市名片精品購物赤區(qū)+餐飲某美食區(qū)+味旅游文化綢區(qū)+休閑浸娛樂區(qū)+敢酒店+中若式居住區(qū)49/57序號(hào)評判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度清名橋步行街榮巷本案A周邊環(huán)境3014.613.513B規(guī)劃及建筑209.3109.9C配套設(shè)施20109.49.4D營銷管理3012.613.519.5價(jià)值評估度100%46.5%46.4%51.8%根據(jù)表步知，平承均價(jià)值靠評估度葵（本案猜除外）刊為46皆.45滴%目前項(xiàng)目掏周邊商業(yè)橋街鋪?zhàn)饨鹨呀y(tǒng)計(jì)表（宴元/㎡·天）項(xiàng)目最低租金最高租金平均租金清名橋步行街475.5榮巷232.5地塊西邊底商3544元/厘㎡·天目前本地映塊平均租院金=斃平均租金滔×本案價(jià)退值實(shí)現(xiàn)度返÷平均價(jià)災(zāi)值實(shí)現(xiàn)度=4×徒51.8腐%÷46技.45%=4灶.46喬（元/倍㎡·天）目前本懶地塊平董均銷售門價(jià)格=李本案講平均租竿金×3兇65天割÷6%接（根據(jù)若商業(yè)平倘均回報(bào)才率計(jì)算剛）=4亂.46婦×36廟5÷6潛%嘴兩賄年商業(yè)款每年遞棒增3%=27,魚132（磁元/㎡）研28,帽800元釣/㎡商鋪價(jià)責(zé)值推算腰下租金脂及售價(jià)男定位50/57商鋪—作—權(quán)重散比較法商鋪銷售均價(jià)（元/㎡）對比系數(shù)權(quán)重對比銷售均價(jià)（元/㎡）金太湖45,0000.90.520,250百樂時(shí)代25,0001.10.25,500中銳海尚映象1,60001.30.24,160紅豆人民路九號(hào)29,0000.80.12,320本項(xiàng)目（約）32,200商鋪銷售截均價(jià)預(yù)測裳選分別選批取區(qū)位、叮項(xiàng)目規(guī)模脆、交通等夸因素，結(jié)月合權(quán)重比潛后得出本語項(xiàng)目住宅誓目前銷售濕均價(jià)為3龍2,20怨0元/㎡貪；根據(jù)本盆區(qū)域商葛業(yè)市場統(tǒng)走勢情杏況同時(shí)奮結(jié)合本移區(qū)域未槐來發(fā)展確等因素襯，保守特按照商的鋪均價(jià)粥年增長揚(yáng)率為3踢%，通過以亦上數(shù)據(jù)臭分析預(yù)赴測出2鄉(xiāng)豐013扛年本項(xiàng)目掌住宅銷銹售均價(jià)情在34燙,10冊0元/股㎡左右吼。結(jié)合以上替兩種推導(dǎo)剃方式最后燒得出本項(xiàng)絨目商業(yè)均娃價(jià)31,朝500元緞/㎡51/57住宅及蠻公寓—救—權(quán)重瞎比較法住宅銷售均價(jià)（元/㎡）對比系數(shù)權(quán)重對比銷售均價(jià)（元/㎡）金太湖9,5001.20.22,280天元世家10,5001.40.68,820中銳海尚映象7,3001.30.1949紅豆人民路11,5001.20.11,380本項(xiàng)目13,429住宅銷吳售均價(jià)頓預(yù)測選右分別選盞取區(qū)位拖、項(xiàng)目弓規(guī)模、悠交通等蓬因素，結(jié)凈合權(quán)重五比后得泡出本項(xiàng)秤目的住亮宅目前身銷售均雀價(jià)達(dá)到13,胸429鍛元/㎡倒；根據(jù)商粒品住宅予市場走載勢情況煤同時(shí)結(jié)喜合本區(qū)窮域未來眉發(fā)展等眾因素，保守進(jìn)按照住宅扯均價(jià)年增齊長率為6萬%，通過以上造數(shù)據(jù)分析預(yù)測出灑2013駱年本項(xiàng)目遍住宅銷售意均價(jià)在1霸5,00槽0元/㎡耕左右。（一定時(shí)貿(mào)間范圍內(nèi)翻、目前政共策仍將允賠許情況下刑）公寓銷售爭均價(jià)預(yù)測妖選分別選前取區(qū)位、蝕項(xiàng)目規(guī)模雖、交通等因素，灘結(jié)合權(quán)重重比后皇得出本業(yè)項(xiàng)目公塵寓