房地產(chǎn)土地市場分析報告

房地產(chǎn)土地市場分析報告2021年8月

目錄從兩本大賬到全預算口徑優(yōu)化...........................................................................................3最重要的結(jié)果，或是進一步增加土地供給.........................................................................4高供給和緊信用之下的樓市新局面...................................................................................5市場提示...........................................................................................................................81插圖目錄圖：我國的政府性基金收入和其中的土地出讓金增長....................................................3圖：兩本大賬一般公共預算和政府性基金收入.......................................................3圖：杭州住宅用地土拍溢價率情況.................................................................................4圖：杭州住宅土拍樓面均價............................................................................................4圖：百城土地供應規(guī)劃建筑面積月度單位：萬平方米....................................................5圖：百城土地成交總價周度單位：億元.........................................................................5表格目錄表：各地關于增加土地供給的表述.................................................................................5表：全國各大城市二手房和新房成交比例一覽...............................................................6表：各地不斷新出臺的限價政策....................................................................................7表：重點公司前5月銷售情況........................................................................................7表：重點覆蓋公司估值表...............................................................................................82財政部、自然資源部、稅務總局、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務部門征收有關問題的通知（財綜年7月1日，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省開展四項政府非稅收入征收劃轉(zhuǎn)試點，即把國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海盜使用金劃轉(zhuǎn)稅務部門征收。文件要求，年1月起全面實施征管劃轉(zhuǎn)工作。稅務部門按照屬地原▍從兩本大賬到全預算口徑優(yōu)化土地出讓金是政府性基金收入的主要構(gòu)成部分。我們政府的全口徑預算，包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算和社會保險基金預算。隨著土地出讓金規(guī)模日益龐大，政府性基金收入和支出的規(guī)模不斷膨脹。長期來看，兩本大賬增加了財政收支體系的復雜性。政府性基金收入和支出的不斷增長，自然資源部門對土地出讓金“自收自支”的管理模式，有優(yōu)化的空間。到年，全國政府性基金收入相當于全國一般公共預算收入的，相當于地方一般公共預算收入的年達到，相當于地方一般公共預算收入的。圖：我國的政府性基金收入和其中的土地出讓金增長（億元）圖：兩本大賬一般公共預算和政府性基金收入（億元）國有土地使用權出讓收入全國政府性基金收入中其他中央一般公共預算收入全國政府性基金收入地方一般公共預算收入100,000300,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000250,000200,000150,000100,00050,0000201220132014201520162017201820192020201220132014201520162017201820192020資料來源：Wind，市場研究部資料來源：Wind，市場研究部我們認為，推動把土地出讓金納入一般公共預算范疇，第一步應該是推動把土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務部門征收。長期來看，我們相信財政的兩本大賬有合一的趨勢，而這種趨勢也有利于提高社會效率，優(yōu)化公共開支。這一改革的初衷并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場，尤其不意8萬億元的國有土地使用權出讓收入，是目前任何一種稅收所無法有效替代的。本文并不打算就財政體系的改革再進行更深入的研究分析，這超越了房地產(chǎn)行業(yè)研究的范疇但改革的確可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生進一步的影響。3▍最重要的結(jié)果，或是進一步增加土地供給第一次集中供地之后，市場熱議集中供地帶來開發(fā)企業(yè)盈利能力下降，土地市場競爭過于激烈，并將這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因直指集中供地，認為是集中供地造成這一后果。的確，杭州等地土地市場競爭十分激烈，企業(yè)新獲土地的盈利能力不佳。但無論是否存在集中供地，由于年上半年是近幾年銷售最好的時期，且開發(fā)企業(yè)預期高度趨同（都看好杭州等核心城市），杭州等地土地市場預期收益率不佳都會是事實。更何況，對于杭州這種城市，我們不僅要看到其所出讓的土地預期收益率不佳，也要看到整個市場銷售確定性強，新房二手價差大——向下的風險也很低。而且，杭州是集中供地城市中潛在盈利能力最低的市場，上海等地的土地出讓情況，將是更合理的市場風向標。圖：杭州住宅用地土拍溢價率情況（）圖：杭州住宅土拍樓面均價（元平米）56.4960504030201001600015500150001450014000135001300012500120001150052.828.926.8526.0522.0116.7資料來源：，市場研究部資料來源：，市場研究部將國有土地使用權出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務部門征收，不僅會增加上一級監(jiān)管對國有土地使用權收入的掌控，也會客觀上減少地方國有土地使用權收入自支的靈活性。我們認為，盡管這并不意味著國有土地使用權收入不能為地方使用，但也有望促成非試點區(qū)域在年之前，甚至試點區(qū)域在年下半年之前增加土地供給，以便保留一定的資金使用靈活度。在年之后，政策或繼續(xù)推高土地供給的熱情。我們認為，國有土地使用權出讓收入用途可能會更加多元化。這種多元化一般伴隨著資金需求的上升，即各地對做大財源的訴求，可能強于重分蛋糕的需求。4圖：百城土地供應規(guī)劃建筑面積月度單位：萬平方米圖：百城土地成交總價周度單位：億元30,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.003000250020001500100050002018/11/252019/11/252020/11/25資料來源：Wind，市場研究部資料來源：Wind，市場研究部總體而言，我們認為改革可能加速土地供給增加，這不僅會導致年下半年土地市場機會更多，也會終結(jié)部分區(qū)域房地價明顯上漲的局面。▍高供給和緊信用之下的樓市新局面我們相信，土地市場的供給增加趨勢本就存在（也是集中供地的要求），此次改革可能加速這一趨勢。最近幾年，我們極少見到控供給的提法。在房價存在上漲壓力的一二線城市，增加土地供給一直是最重要的調(diào)控政策；在房價不存在上漲壓力的一些小城市，按揭首付條件等比較寬松，促需求一直客觀存在。表：各地關于增加土地供給的表述時間城市內(nèi)容的低價地塊供應。2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭達到3000畝以上。二環(huán)以外計劃出讓住宅用地達到1500畝以上。2021年3月19日金華“限地價、競政策性住房面積”，“帶方案出讓”等出讓方式2021年3月26日2021年4月1日義烏永康30%穩(wěn)定增加居住用地供應。2021年，在近年居住用地平均供應量的基礎上增長10%9000900的，嚴格追究其違約責任2021年4月9日合肥資料來源：各地人民政府網(wǎng)站，市場研究部首先、部分城市二手房占成交主體，二手供給隨房價上漲而收縮，這可能推動新房用等于未來房屋供給增加；5表：全國各大城市二手房和新房成交比例一覽單位：萬平方米新房2019二手房二手房一二手房總成交20192020城市2020121,07019775230934563336192948150218804031992167893345483692851535792578251051901215031429661546831544151199801107399450811121722622514671670972039761126839720192020166,498294,329129,65995,273109,90988,034116,74674,81256,16528,15461,48025,70960,91931,33920,490101,31358,11931,88857,09945,15154,00528,4149,637北京上海重慶深圳廣州杭州南京武漢蘇州廈門西安長沙寧波東莞福州沈陽青島濟南合肥鄭州長春溫州北海鎮(zhèn)江惠州廊坊連云港三亞中山珠海吉林泉州湖州淮安泰州威海蕪湖衡水紹興112,782202,989317,11360,103178,221138,06783,969238,22875,04230,997173,859146,223234,75592,874124,705193,242161,65968,689119,131141,721111,73092,56133,29561,279141,61614,01161,6547,412142,44855.8%57.9%52.9%59.8%30.4%29.5%56.2%60.1%34.1%36.3%32.7%36.9%51.2%59.2%27.1%27.3%56.1%41.6%51.7%38.2%22.0%47.0%11.0%14.3%21.9%19.1%27.1%23.0%16.2%14.4%39.7%41.5%24.2%27.3%38.7%17.1%31.4%32.2%21.8%29.0%39.3%36.4%22.9%20.3%30.7%29.9%22.0%23.3%10.9%12.3%30.5%20.2%20.7%24.1%14.2%15.3%228,432138,50677,14992,22267,07588,12288,65695,76633,15148,91717,98665,77234,51524,096127,28451,47143,36054,46239,52172,25027,46414,76617,26217,3866,15215,65223,3355,17316,0661,22919,3951,520109,78649,09325,016112,27465,17960,06612,88318,69220,20422,48719,33410480951118173181129977438437922144051794222860228531879611,96228,09028,2077,99611,18326,01020,0088,1289.8%9.6%36.4%33.7%53.0%53.6%6.6%6.7%9,76211,14735,05212,7418,98413.0%13.0%25.5%48.0%48.5%46.9%43.9%33.4%37.9%42.1%17.7%18.6%54.3%53.5%20,57812,12814,59812,3364,83916,6525,22222,97121,6126二手房一二手房總成交城市鹽城合計新房40,7863,973,727二手房11,8811,916,8344010218,95822.6%32.1%32.5%34.0%3,901,2062,005,914資料來源：中國指數(shù)研究院，市場研究部一批新的城市進入搖號限價的序列。增加土地供給既是增加土地出讓金的渠道，更是遏制房價上漲過快的辦法。表：各地不斷新出臺的限價政策時間城市深圳文件事件政策內(nèi)容《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并首次公布了3595個小區(qū)成交參考2021年2月8日價《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關事項的通知》視情采用住宅用地“限房價、限地價”，“限地價、競政策性住房面積”，“帶方案出讓”等出讓方式；新房限售兩年；預售條件更為嚴格，預售備案價不予上調(diào)2021年3月26日2021年4月28日義烏徐州土拍實行雙限搖號徐州自然資源和規(guī)劃局銅山分局關于XT2021-2港利西B地塊現(xiàn)場搖號通知市區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)）商品住房價格實行網(wǎng)格化管控。各區(qū)根據(jù)《關于進一步促進紹興市房區(qū)域?qū)嶋H，科學劃分網(wǎng)格，合理設定網(wǎng)格控價。以限房價、限地價方式出讓的住宅用地項目，試行公證搖號公開銷售；住宅用地出讓增設“定品質(zhì)”要求，在市區(qū)范圍內(nèi)實行限購，限售年限提高至3年。2021年6月3日紹興地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》資料來源：各地市住房和城鄉(xiāng)建設局，市場研究部房地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)面臨比較緊的信用環(huán)境。很多房地產(chǎn)企業(yè)再融資面