房地產(chǎn)城市綜合體項目市場調(diào)研報告

xxxx中心片區(qū)項目市場調(diào)研報告【報告框架】&1--商業(yè)篇xx商業(yè)正由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)；發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展；大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入xx商業(yè)發(fā)展階段【商業(yè)環(huán)境研究】800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間體驗式的購物需求個性消費——歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如大型百貨、綜合超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，

SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)+商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系界定模型【商業(yè)環(huán)境研究】昆明xx昆明：城市化率70%專業(yè)賣場、大型購物廣場、MALL及個性化商業(yè)形態(tài)xx：城市化率55.8%多業(yè)態(tài)的組合、自由的購物空間將出現(xiàn)麒麟巷玄武路麒麟花園商圈文化路步行街阿詩瑪商圈南城門商圈麒麟南路xx市商業(yè)發(fā)展呈線狀分布，商業(yè)網(wǎng)點相對集中，依托主要商街麒麟南路，發(fā)展臨街商業(yè)?；旧希瑇x的商圈都是集中在麒麟南路沿線及支路，商業(yè)最集中的商業(yè)帶自南城門開始向北延伸至麒麟花園。沿線的商圈具體包括：1、麒麟花園商圈2、阿詩瑪商圈3、南城門商圈大型商場包括美佳華購物廣場、xx新百大、百貨大樓、滇東商場、中天購物中心、金城百貨等?！旧虡I(yè)環(huán)境研究】城市發(fā)展滯后，但商業(yè)集中度過高；城區(qū)內(nèi)經(jīng)營中的集中型商業(yè)以百貨為主，由于經(jīng)營能力及檔次的不同，經(jīng)營狀況不一?，F(xiàn)行的商業(yè)已涵蓋了中檔到高檔的定位區(qū)間，檔次定位上沒有明顯空間。大眾的、貼近生活的商業(yè)經(jīng)營情況一般較好，時尚的、偏高端的商業(yè)卻鮮有人氣，中高端百貨消費嚴(yán)重外流。中高檔：中天購物中心、金城百貨、摩爾購物中心中檔:美佳華商業(yè)廣場、新百大、財富中心中低檔:老百貨大樓、滇東商場、都市商場都市商城麒麟商業(yè)廣場xx新百大滇東商場xx百貨大樓中天購物金城百貨財富中心吉瑪特超市新家園超市好吉利超市吉瑪特超市樂萬家超市潛在的商業(yè)項目大型超市集中型百貨炮團(tuán)項目時代廣場金都國際摩爾購物廣場萬和國際城【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】名稱商業(yè)規(guī)模開業(yè)時間檔次商業(yè)形態(tài)主力業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀已有商業(yè)中天購物中心30000㎡2011年中高端商場百貨差摩爾購物中心15000㎡2011年中高端商場百貨差金城百貨18000㎡2010年中高端商場百貨差財富中心80,000㎡2011年中高端專業(yè)市場超市、紅星美凱龍一般xx新百大6000㎡2010年中端商場家電、服飾一般麒麟商業(yè)廣場50000㎡2009年中端商場超市、百貨一般xx百貨大樓2500㎡2000年中低端商場百貨一般滇東商場7500㎡2004年綜合商場運動、超市較好吉瑪特超市（交通店）10000㎡2001年超市超市較好吉瑪特超市（建設(shè)店）8000㎡2006年超市超市較好華盛國際12000㎡未開業(yè)中高端商場國美電器------在建商業(yè)時代廣場30000㎡------中高商場------------規(guī)劃商業(yè)金都國際100000㎡------中高端商場+商業(yè)街------------炮團(tuán)項目200000㎡------中高端商場+商業(yè)街------------麒麟嘉城200000㎡------中高端商場+商業(yè)街------------【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】經(jīng)營中集中商業(yè)物業(yè)體量面積約為27萬㎡，潛在規(guī)劃商業(yè)項目總體量約50萬㎡，商業(yè)體量已超越人均商業(yè)擁有面積的警戒線；

在xx商業(yè)中起到了一定的升級換代的作用；從內(nèi)部感受看，整體規(guī)劃一般，人流導(dǎo)向性不強(qiáng)；受限于規(guī)模，休閑娛樂功能較少，購物中心商業(yè)價值沒有得到完全體現(xiàn)。麒麟商業(yè)廣場開啟了xx集中商業(yè)的先河，在一定程度上突破xx固有商業(yè)形態(tài)，但內(nèi)部規(guī)劃存在的問題仍然沒有改變xx集中商業(yè)較為弱勢的局面。xx集中商業(yè)代表：麒麟商業(yè)廣場【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】項目名稱

美佳華商業(yè)廣場

項目位置

交通路與麒麟北路的交匯處開業(yè)時間

2009年4月底商業(yè)面積

50,000㎡

商業(yè)形態(tài)

購物中心項目周邊狀況

麒麟中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚層數(shù)

地上4層，半地下1層，地下2層招商率

90%以上經(jīng)營狀況

好租金元/㎡/月開盤售價業(yè)態(tài)分布

-1F：超市；30自持地下半層：服飾、電器、服務(wù)配套等；150200001F：服飾精品、運動等；200均價31000，最高70000元2F：男女服飾等；130250003F:兒童樂園、餐飲、美容美發(fā)等6070004F：服務(wù)配套、辦公等；——代表商家

沃爾瑪、肯德基、蘇寧、必勝客、JACK&JONES、BALENO等xx集中商業(yè)代表：滇東商城、xx新百大二者區(qū)位優(yōu)勢明顯，屬于麒麟南路商業(yè)氛圍最為濃厚區(qū)域，但受限于內(nèi)部規(guī)劃不當(dāng)，各業(yè)態(tài)雜亂分布，定位偏中低端，雖有肯德基、國美等主力店的帶動，但商業(yè)價值沒有完全挖掘。【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】項目名稱

滇東商場購物廣場

項目位置

麒麟?yún)^(qū)南寧西路開業(yè)時間

2004年商業(yè)面積

7,500㎡

商業(yè)形態(tài)

綜合商場招商情況

一層服飾類較差，出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象，其余3層較好。經(jīng)營狀況

較好租金：元/㎡/月

售價：元業(yè)態(tài)分布

1F：服飾、運動用品等；150-180——2F：超市；80-100——3F:電器等50-60——4F：家具等等；40——代表商家

YYSPORT、福萬家超市等項目名稱

xx新百大

項目位置

麒麟?yún)^(qū)麒麟南路開業(yè)時間

2007年9月商業(yè)面積

6000㎡商業(yè)形態(tài)

綜合商場項目周邊狀況位于核心商圈麒麟南路上，周邊商業(yè)氛圍濃厚。層數(shù)地上4層經(jīng)營狀況一般租金：元/㎡/月

售價：元業(yè)態(tài)分布

1F：化妝品、皮具皮鞋鐘表、數(shù)碼器材；14~25%扣點——2F：服飾類；14~25%扣點——3F:針織用品、床上用品、文體用品、14~25%扣點——4F：童裝、餐飲等14~25%扣點——代表商家

國美、肯德基、雅戈爾等商業(yè)面積一期3萬㎡，xx第一個真正意義上的百貨商場!中天購物中心一個周至少要發(fā)4、5次打折促銷信息到手機(jī)上，基本上也沒時間去逛，去了也是接孩子時隨便逛逛，那里停車很麻煩，要買的東西我一般還是去昆明購買。——李女士xx集中商業(yè)代表：中天購物中心【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】項目名稱

中天購物中心項目位置

麒麟?yún)^(qū)麒麟南路開業(yè)時間

2011年3月商業(yè)面積

30,000㎡商業(yè)形態(tài)

商場項目周邊狀況位于核心商圈麒麟南路上，周邊商業(yè)氛圍濃厚。層數(shù)地上4層經(jīng)營狀況差租金：元/㎡/月售價：元業(yè)態(tài)分布

-1F美好家園1F：化妝品、精品；250-400650002F：女裝、精品皮具；100-150450003F:潮流、運動服飾類；4F：男裝商務(wù)服飾類6024000代表商家

美好家園超市、肯德基等盡管開業(yè)以來，金城百貨管理團(tuán)隊力求打造xx中高檔百貨商場，但包括中天購物中心在內(nèi)，經(jīng)營狀況一直較差，沒有人氣。——金城百貨市場部經(jīng)理xx集中商業(yè)代表：金城百貨【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】項目名稱

金城百貨項目位置

麒麟?yún)^(qū)麒麟南路開業(yè)時間

2011年7月商業(yè)面積

18,000㎡商業(yè)形態(tài)

商場項目周邊狀況位于核心商圈麒麟南路上，周邊商業(yè)氛圍濃厚。層數(shù)地上4層經(jīng)營狀況差租金：元/㎡/月售價業(yè)態(tài)分布

1F：化妝品、精品；200380002F：女裝、精品皮具；120200003F:潮流服飾類；4F：男裝商務(wù)服飾類80自持代表商家

周大福等xx未來集中商業(yè)代表：明珠東方城（炮團(tuán)項目）項目占地面積(㎡)200,000總建筑面積(㎡)474,900容積率2.37商業(yè)占地面積(㎡)128,000建筑面積(㎡)234,900停車位2,500容積率1.8住宅占地面積(㎡)57,000建筑面積(㎡)200,000容積率3.5酒店占地面積(㎡)15,000建筑面積(㎡)40,000容積率2.6項目地處xx市中心區(qū)黃金位置，是目前xx少有的高規(guī)格綜合體項目，目前已強(qiáng)勢招商引入知名百貨超市大潤發(fā)、橫店院線兩大主力店，如此體量的商業(yè)建成對xx商業(yè)市場的影響將不可估量；但目前由于開發(fā)商內(nèi)部資金問題，項目遲遲未見動工開建。【商業(yè)市場研究-集中商業(yè)】xx未來集中商業(yè)代表：金都國際、華盛國際華盛國際和（二期）時代廣場均位于xx中央商務(wù)區(qū)核心，麒麟路與南寧路的雙軸交匯處，南北通達(dá)，東西貫通。華盛國際總建筑面積為32838.36㎡時代廣場總建筑面積為52014.84㎡目前，一期即將交付使用，二期時代廣場也進(jìn)入工程后期施工階段。兩個項目建成后將為xx城市的商業(yè)發(fā)展注入新的活力，還將營造更高標(biāo)準(zhǔn)的新城市商業(yè)廣場，金都國際或?qū)⒊蔀閤x最具代表性的城市建筑名片。金都國際項目占地約50畝，總建筑面積27.6萬㎡，其中商業(yè)面積10萬㎡，涵蓋商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓、住宅等物業(yè)類型，建成后主建筑高168米，為xx的第一高樓。目前項目的具體規(guī)劃指標(biāo)有所變動，項目仍在形象展示區(qū)，還未開始施工建設(shè)?！旧虡I(yè)市場研究-集中商業(yè)】項目名稱入市時間商業(yè)體量商業(yè)類型面積區(qū)間銷售價格銷售情況備注財富中心2010年9月8萬㎡商業(yè)街+商業(yè)街40—500㎡商業(yè)街1F3萬2F1.8萬3F0.8萬底商1.5萬僅剩6間大面積商鋪紅星美凱龍和家樂福不在售賣范圍內(nèi)，可售面積為商業(yè)街及底商麒麟嘉城2011年3月1.1萬㎡一期底商70—300㎡均價1.5萬65%

文津苑2011年7月1.3萬㎡集中商業(yè)20—86㎡6000元—9萬90%xx少有的商場做小面積分割銷售的項目，共4層，僅銷售1—2層，美鄰彼岸2010年初9000㎡社區(qū)商業(yè)300—2400㎡一托二均價1.8萬還剩3間商鋪中天嘉園2009年9月3萬㎡集中商業(yè)45—300㎡6萬元售罄返祖銷售，年回報率為5.3%金城百貨2010年3月1.8萬㎡集中商業(yè)20—450㎡外街3.8萬內(nèi)街1.8萬86%分銷售產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)兩種方式嘉悅廣場2009年10月1.2萬㎡底商60—180㎡2.4—3.6萬元售罄——匯寶中心2010年5月2.5萬㎡底商100—700㎡均價3萬90%寫字樓產(chǎn)品無法銷售后改成商務(wù)公寓銷售龍澤園2010年12月一期1.5萬㎡底商80—240㎡一托二均價1.8萬95%——【商業(yè)市場研究-在售商業(yè)】在售商業(yè)以配套型社區(qū)商業(yè)為主，單個項目體量規(guī)模較小，除個別項目帶政策銷售外，其余均為正常銷售，銷售周期一般較長。分布特點：xx專業(yè)市場以家具、建材為主，集中分布于麒麟北路以及紫云路等城市外圍路段，與臨街同類型商鋪形成規(guī)模效應(yīng)；名稱面積（㎡）珠江商場（小商品批發(fā)）5,000張三口建材市場52,000東關(guān)建材市場4,500滇東北建材市場3,000萬家樂家私3,990全友家私3,000曲紡家具城6,000麒麟家具城30,000曲紡家具批發(fā)市場14,400時代燈具6,100麒麟家具城萬家樂家私東關(guān)建材燈具城全友家私珠江商場張三口建材市場滇東北建材市場曲紡家具批發(fā)市場曲紡家具城專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模較大、業(yè)態(tài)檔次參差不齊，分布在城市次要干道上，具備一定的輻射能力?！旧虡I(yè)市場研究-專業(yè)市場】曲紡家具城現(xiàn)有經(jīng)營戶近一百五十多家，租金區(qū)間在40-60元/㎡，規(guī)模較大，品牌齊全，是xx經(jīng)營的時間長且較大的家居市場；主要經(jīng)營各種家居家具用品。東關(guān)建材市場瀟湘路與紫云路交叉口旁，租金區(qū)間在50-70元/㎡，主要銷售燈具、建材、木材、油漆等，現(xiàn)有經(jīng)營戶近百家，目前經(jīng)營狀況良好，現(xiàn)主要銷向部分縣市。張三口建材市場現(xiàn)有經(jīng)營戶近一百五十多家，租金區(qū)間在40-50元/㎡，規(guī)模較大，品牌齊全，經(jīng)營的時間長，是xx市較大的建材市場；主要經(jīng)營瓷磚、地板、衛(wèi)浴、油漆等，配件的銷售量較大?！旧虡I(yè)市場研究-專業(yè)市場】xx街鋪調(diào)研情況xx各類型業(yè)種呈現(xiàn)較為明顯的“扎堆”現(xiàn)象，每條商業(yè)街均有主力業(yè)態(tài)支撐。

指標(biāo)路段主力業(yè)態(tài)租金元/月/㎡經(jīng)營狀況

指標(biāo)路段主力業(yè)態(tài)租金元/月/㎡經(jīng)營狀況麒麟南路服飾400-800，最高1000較好麒麟東路餐飲西段：200-300，東段20-50較好教場東路服務(wù)配套80-130較好麒麟巷餐飲休閑娛樂800-1000較好教場西路汽修30-75良好前北路以南小商品批發(fā)250-400較好交通路服務(wù)配套120-200較好前北路以北廣告噴繪250-400較好寥廓南路電腦數(shù)碼180-250一般玄壇路中檔服飾200-260一般寥廓北路汽修30-80良好書院路書畫、花草30-200較好南寧東路餐飲、服務(wù)配套餐飲類：50-90，服飾類：150-180良好珠江源廣場步行街服飾、精品150左右一般南寧西路以西手機(jī)數(shù)碼300-700較好建設(shè)路餐飲、配套30-200較好麒麟北路建材、服飾、服務(wù)配套北段（家居）：50左右；南段：100-300南段較好，北段一般文化路床上用品、服飾200-500較好麒麟西路服飾、服務(wù)配套東段：70-300較好珍珠街食品批發(fā)70-100較好西關(guān)街休閑娛樂30-80較好瀟湘路旅館住宿20-100一般環(huán)城東路建材專業(yè)市場45-70較好姜家巷餐飲、汽修20-50較好食品街餐飲、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品30-80一般梅苑巷餐飲、配套20-60較好【商業(yè)市場研究-商業(yè)街】分布特點：xx市休閑娛樂業(yè)態(tài)較為缺乏，現(xiàn)有的普遍檔次低、分布零散，存在一定市場空白；分布集中在西片區(qū)，較為集中區(qū)域為麒麟巷、麒麟東路東段、麒麟南路以及西關(guān)街；地段業(yè)態(tài)特點麒麟巷酒吧一條街西關(guān)街足浴按摩一條街麒麟南路電影院、培訓(xùn)、ktv等麒麟東路東段酒吧、網(wǎng)吧、咖啡屋等【商業(yè)市場研究-商業(yè)街-休閑娛樂】特色休閑型、體驗型業(yè)態(tài)較為缺乏，消費頻次及經(jīng)營狀況較好，存在一定市場空白；

于2005年規(guī)劃開發(fā)步行街；區(qū)位：連接麒麟南路與南寧南路，主要商業(yè)集中在與麒麟南路交匯段；經(jīng)營狀況：xx人心中的酒吧娛樂一條街，是xx人夜生活的重要場所，經(jīng)營狀況較好；主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：以酒吧茶坊餐飲、美容美發(fā)保健等休閑娛樂為主，并有部分服飾業(yè)態(tài)。麒麟巷—酒吧一條街【商業(yè)市場研究-商業(yè)街-休閑娛樂】區(qū)位：調(diào)麒麟東茫路，主扎要商業(yè)杜集中在乞與南寧口南路交垃匯段；經(jīng)營狀況盞：休閑娛煩樂一條街月，是xx人夜生活諷的重要場擋所，經(jīng)營總情況一般遮；主要經(jīng)營種業(yè)態(tài)：麒麟南路詞業(yè)態(tài)主要搶酒吧、網(wǎng)臣吧、銀行歡網(wǎng)點等為您主，裝修戴為中高檔毫。該地段版坡度較大哥，車流大大，人流少歌。麒麟東桃路—酒吧休閑癢一條街【商業(yè)市英場研究-商業(yè)街-休閑娛犧樂】麒麟西路文化路寥廓北路寥廓南路西關(guān)街麒麟巷餐飲主源要分布淋在麒麟美南路以購西區(qū)域偏；餐飲面對鐮中低層次雖的消費群良；高檔餐皂飲市場感存在一升定空白崗，但從控當(dāng)?shù)叵镔M情況鳳看，高桶檔餐飲墾發(fā)展空巾間不大；餐飲業(yè)態(tài)粱整體呈現(xiàn)跌相對成熟痛、良性發(fā)著展的狀態(tài)丸。中低檔戒餐廳為范主，高漲檔餐飲宗市場存彈在一定遷空白，遷但從當(dāng)壁地消費格情況看剃，高檔望餐飲發(fā)享展空間競不大；【商業(yè)市塘場研究-商業(yè)街-餐飲業(yè)態(tài)】餐飲大部予分集中在腳西片區(qū)，肚主要分布在茶寥廓南存路、寥窄廓北路搏、文化路；商鋪平均邀租金在100元/㎡，租撈金較高曬的在交椒通路、灣寥廓路亡、建設(shè)盾路和麒征麟巷等船人流較筑大的路蘭段；【商業(yè)市場董研究-商業(yè)街-餐飲業(yè)推態(tài)】麒麟西路文化路寥廓南路交通路麒麟南路文昌街玄壇路分布：服飾類黑業(yè)態(tài)分布捐較為廣泛舊，其中以近麒麟南路斗為主要服棍裝集中區(qū)委，其次還譜包括麒麟里西路、玄艷壇路、文冰化路、寥浴廓南路、厭交通路南您段和文昌皂街東段等言路段。整體檔次匯以中檔和差中低檔為智主，且品候牌重復(fù)度望較高，同沫質(zhì)化競爭斜度較高；【商業(yè)市場上研究-商業(yè)街-服飾業(yè)銷態(tài)】地段價格區(qū)間代表性品牌麒麟南路本地品牌：50--200元/件；國內(nèi)品牌：300--600元/件。本地品牌：靚妝、華麟牛仔、創(chuàng)興等；國內(nèi)品牌：意爾康、蜘蛛王、紅蜻蜓、富貴鳥、柒牌男裝等。麒麟西路本地品牌：50--200元/件；國內(nèi)品牌：300--600元/件。本地品牌：銘媛、羅曼、惠依、霓裳等；國內(nèi)品牌：意爾康、紅蜘蛛、特步、361度、安踏玄壇路100--300元/件。度嘉班尼、鄂爾多斯、恒源祥等，其余以中低檔服飾為主。交通路臨近麒麟花園段：200--500元/件；其余路段：30--150元/件。臨近麒麟花園段品牌度較好：海瀾之家、Kappa;其余路段品牌度較差。美佳華商業(yè)廣場一樓：180--800元/件不等；二樓：150—500元/件。一樓：Only、Jack&Jones、Honey、WSM、Puma等；二樓：Baleno、etam、teenmix等?！旧虡I(yè)市場心研究-商業(yè)街-服飾業(yè)態(tài)】區(qū)位：麒燦麟南路經(jīng)營狀口況：該毫路段是xx最繁華開的商業(yè)央街之一右，經(jīng)營壇情況較誕好；主要經(jīng)營價業(yè)態(tài)：70%以上的業(yè)獸態(tài)都是服鐘飾，整條什街分布比垮較均勻；面積區(qū)晃間較大倉，裝修棚為中高六檔，但吃品牌同置質(zhì)化嚴(yán)騾重。車煩流和人虎流輛都吹很大?！旧虡I(yè)市場秀研究-商業(yè)街-服飾業(yè)艱態(tài)】【商業(yè)市場張研究總結(jié)】&2--住宅篇天景花園車城小發(fā)區(qū)公安局使宿舍石油小協(xié)區(qū)藍(lán)苑小建區(qū)200臉0年-200誓3年2006均-200呼7年初級階段:城市升級曲、單位集鉗資建房較公為普遍特點:磚混多栗層社區(qū)主力戶夫型：120-漸150摧㎡初級階脹段中級階段高級階冤段成長階段:擴(kuò)建、斗開發(fā)特點：多脂層為主的盾社區(qū)、方冒格子建筑主力戶型浩：110-還130前㎡均價：185覆0元/㎡xx房地產(chǎn)市偷場2011年進(jìn)入高滲速發(fā)展階班段，無論立是開發(fā)量暗還是銷售裂價格都有嚷了較大的悠增長；2008年-200就9年中天嘉園龍澤園匯寶東債盛九龍御岸金和雅居瑞和新城世紀(jì)濤瘦岸臨江花泰園200漁4年-200鳥5年鑫澤園車苑小區(qū)教育局墨宿舍晶鑫小墾區(qū)幸福小區(qū)華苑小臘區(qū)金穗花狀園山水清城逸墅花園都市綠洲雄業(yè)家園三元名漆城山水緣小士區(qū)雅香居四季花園恒信花園鑫屋苑自小區(qū)火車站喘改造姿溪花暮園嘉華·雅居苑蓮花路商屠住樓金山花掘園過渡階砌段:納入昆類明1小時經(jīng)油濟(jì)圈、招商引資特點：混多層建秀筑主力戶型相：100-卷120㎡06年均價：200前0元/㎡07年均價：2200元/㎡情緣家園仁和梅苑Ⅱ冶金小區(qū)晨風(fēng)佳苑雁南小娃區(qū)福杰花園黃城新艇城西苑小區(qū)發(fā)展階段:滇中城市琴經(jīng)濟(jì)圈、舍高層發(fā)展茶成為趨勢特點：搏產(chǎn)品多普元化、驚建筑外押立面風(fēng)立格化主力戶站型：90-墾120池㎡08年均價：246屠0元/㎡09年均價誘：2700元/㎡盛世錦華中央酈城天瑞家園味源小區(qū)鳳凰水榭龍城國際麒麟花婦園財富中逼心高速發(fā)艦展階段:城市發(fā)展遲速度加快煉房地產(chǎn)發(fā)售展，招傷蠅引資特點：進(jìn)尸入大盤時志代主力戶時型：90-柿120澆㎡201冰0年均價：3200元/㎡2咬011年均價軋：380河0元/㎡201三0年-201五1年麒麟嘉源園雄業(yè)金城官城國恩際珠源帝兄景翰林國際景泰瑞供園學(xué)士銘園康裕園宜居北缸城櫻花家以園瀟湘新保區(qū)書香彼童岸櫻花佳借園金座福城坤城香樟東城麒麟印象金湘九熊俊鼎尙名庭中天水龍云間華盛國際陽光上票城安廈十拋五城金都國備際200顆9年城市壓進(jìn)入房責(zé)地產(chǎn)價選格快速悟增長期厚，2011年10月均價比09年1月份增長50%。房地產(chǎn)發(fā)后展歷程住宅市場辭研究30龍澤園龍城國尸際中心城區(qū)均價：480鉆0~5厘400元/㎡；產(chǎn)品形溜態(tài)：以俗高層、想小高層圖為主代表樓盤辣：華盛國沫際、龍澤喘園、中天國際須、金都國光際南市區(qū)均價：塵別墅800蟻0-1敲200挨0元/㎡，小高層、惰多層3500哲~380作0元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)癥：以別墅登、多層、學(xué)小高層為肯主代表樓盤糟：金鱗灣鎖、麒麟嘉款城、陽光透花園世紀(jì)濤與岸、景攪泰瑞園驢、金座屢福城北市區(qū)均價：330久0元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)膨：以多層僵、小高層雕為主代表樓演盤：珠肉江源小篇區(qū)、益猴洲苑、珠江源古咳鎮(zhèn)、瑞和休新城西市區(qū)均價：杏小高層3300壟~360叉0元/㎡，別墅100芽00元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)蓮：以別墅暢、多層、做小高層為勢主代表樓盤刃：恒大名薪都、盛世配錦華、鳳凰水榭愁、三元名鬼城、東片區(qū)均價：別感墅1000灶0元/㎡，小高層、圣多層350碰0元/㎡；產(chǎn)品形蠢態(tài)：多猾層、小扮高層為接主代表樓盤這：麒麟嘉烤園、東城身壹號目前xx市場在售碌的項目體僵量達(dá)450萬㎡，未艦來潛在供難應(yīng)量將達(dá)翅到751萬㎡，翻春節(jié)前鞏開盤的13個項目蟲將有超屈過300萬㎡的供扭應(yīng)量。以xx2播010年商品惰房銷售協(xié)量（310萬）估抽算，明反年市場赴供應(yīng)總谷量預(yù)計瓶需2年的銷售近周期。供需研究住宅市場衣研究未來供某給量明沈顯，201潑2年初即多將放量捕井噴；據(jù)不完全繡統(tǒng)計，從2009年至201賢1年3月麒麟?yún)^(qū)展成交土地灶共61宗，總計究為466麗6.7蒙6畝，其得中居住專用地21宗，所面積為2100畝（其屆中劃撥藏用地480畝）；險工業(yè)用撲地23宗，總計208判1畝；商業(yè)司金融用地13宗，總計658悉.3畝。土地供羽應(yīng)以住柜宅用地格為主，物純商業(yè)笨用地供川應(yīng)較少爭，存在境劃撥土哀地性質(zhì)狂用地；土地供腥給住宅市場頸研究按照09年《xx市節(jié)約集晨約用地管若理實施細(xì)姜則》，09年至11年供應(yīng)總范量將產(chǎn)生140萬㎡（豆供應(yīng)土妹地總量沾）*3.0（平均業(yè)容積率代）=42隸0萬㎡（銹商品房腰供給量棵），與守目前調(diào)益研在售映項目總壞量450㎡基本璃接近；塊編號詳細(xì)位置土地用途出讓面積（畝）出讓年限成交價(萬元)受讓單位公示時間QJC2010-2開發(fā)區(qū)和興街以北、北沖水庫以東居住用地116.2705269.28xx中熙置業(yè)有限公司

QCX2011-10xx市教場西路商業(yè)用地2.840年151.39xx市昆華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/10/28QCX2011-9xx市教場西路居住用地27.870年136.21xx市昆華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/10/26QJC2011-4和興街北側(cè)，長征路以西居住用地106.370年8704.00xx中熙置業(yè)有限公司2011/8/12QJC2010-15三江大道以南、貴昆鐵路以西居住用地75.770年6115.92xx安廈房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011/8/2QJC2010-18三江大道以南、貴昆鐵路以東居住用地39.870年3274.86xx安廈房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011/8/2QJC2010-19三江大道以南、貴昆鐵路以東居住用地57.670年4788.18xx安廈房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011/8/2QCX2011-1xx市環(huán)城東路住宅用地1.970年93.42云南永安制藥廠2011/7/5QLG2008-22麒麟?yún)^(qū)沿江鄉(xiāng)金江大道以南商服用地58.540(70)年2151.70xx市麒麟?yún)^(qū)昌裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011/2/23QJC2010-2開發(fā)區(qū)和興街以北、北沖水庫以東居住用地116.270年5269.28xx中熙置業(yè)有限公司2010/11/8QKG2010-3勝峰路南側(cè)、長征路以西商業(yè)用地5.040年310.00中國石油天然氣股份有限公司云南xx銷售分公司2010/10/27QJC2010-9號子午路以東，環(huán)南路以南商務(wù)金融用地3.140年137.70xx市麒麟?yún)^(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社2010/10/25QJC2009-10翠峰路西側(cè)，體育運動學(xué)校東側(cè)商住用地103.540(70)年13495.00云南創(chuàng)森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27土地供給住宅市場茄研究土地供應(yīng)尿以小宗地援塊為主，該南北兩個況板塊是土樣地供給的級重要區(qū)域買；QJC2009-11昆曲高速公路南側(cè)居住用地29.970年1177.20xx紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司2009/11/27QJC2009-22xx市南苑路東側(cè)，市國稅局西側(cè)居住用地10.170年525.26xx名泰房產(chǎn)置業(yè)有限公司2009/11/27QJC2009-8珠江源大道延長線東側(cè)商住用地14.240(70)年1283.00個人雍敏2009/11/27QJC2009-7珠江源大道延長線東側(cè)商住用地15.040(70)年1600.00個人孫武2009/11/27QJC2009-22xx市南苑路東側(cè)，市國稅局西側(cè)住宅用地10.170年525.26xx名泰房產(chǎn)置業(yè)有限公2009/11/27QJC2009-3珠江源大道以西，麒麟東路南側(cè)，南寧東路延長線北側(cè)，北石江以東住宅用地276.070年19102.00xx麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司2009/11/27QCG2008-12、13珠江源大道以東，西河南北兩側(cè)居住用地90.670年4581.00xx華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27QCG2008-10職教中心內(nèi)商住用地24.040(70)年1205.10xx華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27QJC2009-1三江大道南側(cè)商業(yè)用地21.040年548.60xx市麒麟?yún)^(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑建材有限責(zé)任公司2009/11/27QCG2007-31南片區(qū)文筆路北側(cè)居住用地45.470年2336.55宣威市萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/11/27土地供應(yīng)互以小宗地轟塊為主，混南北兩個驕板塊是土扁地供給的稀重要區(qū)域奸；土地供給住宅市場領(lǐng)研究中心區(qū)碼板塊：疫產(chǎn)品形答式以高才層為主墳，目前柏土地稀宜缺，后圈續(xù)供應(yīng)奸項目不昆多。板塊特征也：傳統(tǒng)片現(xiàn)區(qū)認(rèn)知/商業(yè)，商業(yè)氛圍較濃/生活配套妨完善；區(qū)域價格段：480傘0-5挨400元/平米；產(chǎn)品形式盜：以高層、棗小高層為雙主；客戶特仍征：本地有實衡力客戶為慨主，外地拋客戶占少婆量；未來趨疾勢：土地稀尤缺，后百續(xù)供應(yīng)柴基本為緊拆遷改蒙造項目，供塑應(yīng)量較少鐮。項目財富中心華盛國際龍澤園基本情況占地103畝，建筑面積30萬平米（商業(yè)面積8萬平米）綜合體占地約12畝，建筑約8萬㎡城市綜合體項目占地153畝，建筑32萬㎡居住項目產(chǎn)品9棟板式高層住宅，兩座大型購物中心一梯6戶高層塔樓，1—3層為商場一期：多層、小高層二層：小高層、高層（點板式）戶型面積戶型面積區(qū)間54-141㎡以二室、三室為主一期142—182㎡三房豪宅為主二期96—146㎡三房和四房居多80-120㎡價格最低價2700元/㎡

最高價3200元/㎡（2010年3月）一期均價4800元/㎡（2010年12月）

二期均價5500元/㎡二期均價3800元/㎡銷售狀況2009年10月開盤，銷售100%2010年12月開盤即全部售罄二期2011年3月推出200套開盤即售罄客戶周圍老住戶做生意的為主、外地客戶，還有部分老城中心拆遷戶麒麟?yún)^(qū)有實力客戶居多，其次為地州礦企老板本地及地州客戶相當(dāng)，多以改善型居住為主中心區(qū)板弊快住宅市級場研究35北城板用塊：板趴塊為麒鹿麟?yún)^(qū)中被遠(yuǎn)期規(guī)媽劃發(fā)展剩區(qū)域，逃項目多文以曲沾膽大道為三價值動漆力，整疊體發(fā)展袍還處于雕初級階煩段，配筐套不足?。话鍓K特征：連接麒淡麟?yún)^(qū)與趙規(guī)劃新廳城沾益井的重要邀板塊；區(qū)域價涼格：250倒0-3株300元/平米；產(chǎn)品形式：多層、住洋房，淹小高層穗層為主；客戶特征：地緣性客滲戶、沾益次縣客戶居苗多未來趨勢：政府規(guī)劃對中的重點損發(fā)展區(qū)域培，可開發(fā)滔區(qū)域廣闊犧，但整體述發(fā)展較慢冒、生活配食套缺乏、漢區(qū)域待發(fā)南展成熟尚題需時日。項目宜居北城書香華庭祥達(dá)東城基本情況占地60畝，總建20萬㎡占地60畝，總建一期13萬㎡占地270畝，總建34萬㎡，產(chǎn)品高層板式樓多層、小高層一梯兩戶板式多層、小高層、別墅戶型面積98—123㎡80—300㎡，主力130—150㎡88—289㎡價格均價2500元/㎡3400元/㎡3000元/㎡銷售狀況8月26日開盤，銷售率90%7月28日開盤，目前僅剩10余160㎡大戶型A區(qū)已交房，銷售尾盤客戶二次置業(yè)者多、改善環(huán)境的客戶、高端客戶職教中心團(tuán)購沾益客戶居多住宅市場煉研究北城板吊塊36南城板曠塊：“未滇東北梨富人聚蘋居地”罰、城市荒傳統(tǒng)富代人區(qū)、妹宜居板形塊，購述房首選重區(qū)域，閉片區(qū)發(fā)翠展逐漸嶄成熟，植區(qū)域競熊爭日顯惑激烈；項目陽光花園5期麒麟嘉城世紀(jì)濤岸基本情況xx品牌開發(fā)商開發(fā)項目，占地167畝，建筑23萬㎡南城人居綜合大盤，目前為二期，項目總占地1000余畝，建筑面積58萬㎡占地105畝，建筑20萬㎡產(chǎn)品板式小高層，1梯2戶點板式2梯4戶小高層產(chǎn)品點板式小高層戶型面積面積區(qū)間57—170㎡，以三房產(chǎn)品為主，配少量一房及兩房86—124㎡，以3房為主71—138㎡，3房產(chǎn)品居多價格5期均價3700元/㎡均價3800元/㎡3500元/㎡銷售狀況2011年10開盤即售罄已售罄共350戶，8月6日開盤，目前銷售率約為91%。客戶主要為學(xué)校、政府和地州投資客居多以改善性購房客戶為主，本地客戶居多本地地緣性客戶為主，以追求低價格、高性價比客戶為主；板塊特減征：傳統(tǒng)富人寇區(qū)、宜居飛板塊，區(qū)眨域樓盤較靜多，但整秋體配套設(shè)也施仍需要配補充填補者；區(qū)域價條格：3000-3興900元/平米；產(chǎn)品形式犯：高層、小中高層產(chǎn)品韻為主；客戶特征橡：本地升走級客戶逝，地州責(zé)縣市及印貴州客赴戶（主映要關(guān)注信區(qū)域升謹(jǐn)值潛力璃及自然番資源）易；未來趨勢洽：未來供應(yīng)奇較大，片業(yè)區(qū)競爭日踐趨激烈。住宅市墾場研究南城板員塊37西城板塊旦：高新產(chǎn)惑業(yè)開發(fā)板駕塊，政府糊重點規(guī)劃餐發(fā)展區(qū)域伏；項目恒大名都安廈.翠湖灣教苑花園基本情況一期占地620畝，總建71萬㎡占地75畝，總建10萬㎡占地100畝，11.3萬㎡，容積率1.7產(chǎn)品別墅、小高層、高層小高層板式樓多層單元房戶型面積高層80—120㎡，三房為主87—146㎡，主力117㎡三房為主116—142㎡，3房為主價格高層毛坯3700元/㎡，精裝5300元/㎡均價3400元/㎡開盤2900元/㎡，現(xiàn)價3500元/㎡銷售狀況一期1標(biāo)段4月份推出2棟小高層共230套，目前還剩20多套，10月15二期開盤推出190套，目前僅剩16套房源。2011年4月23日開盤，以客戶部分投資客，外地客戶多于麒麟?yún)^(qū)客戶以改善性購房客戶為主，本地客戶居多本地地緣性客戶為主，以追求低價格、高性價比客戶為主；板塊特亭征：城市高屠新技術(shù)此開發(fā)板祥塊，政羅府引導(dǎo)陣發(fā)展區(qū)小域，開儀發(fā)均以暫規(guī)模化甘開發(fā)為樂主；區(qū)域價格劍：3000-3吧500元/平米；產(chǎn)品形式：以小高塵層、高遠(yuǎn)層產(chǎn)品腸為主；客戶特部征：本地升屑級客戶那，地州妖縣市及信企業(yè)自噴建集資資房客戶柔，部分毒投資客潑；未來趨勢寫：未來供應(yīng)蛋較大，片區(qū)潛可開發(fā)顆用地較嘉多，物句業(yè)價值浙增長緩客慢。西城板趁塊住宅市暗場研究38“xx處于工業(yè)咽化、城市射化高速發(fā)護(hù)展的時期永，今年來襲開盤的項盈目基本上擺都有好的撲銷售成績艦，且售價減一直在往勝上漲，我豬還是比較探看好未來龍樓市的發(fā)鬼展。xx的房價還乒處于較低廈水平，隨逐著城市的哲擴(kuò)張和發(fā)椅展，不管漲是市場和脂價格都具棉有一定空咱間，可以尚說機(jī)遇與本挑戰(zhàn)并存麗?！薄梓爰纬窃\銷售經(jīng)理價格研盒究住宅市太場研究消費者張訪談王先生34歲個體驚經(jīng)營者：我認(rèn)為窗住高層神住宅是勿一種身痛份的象嗽征，住夾在上面有一種居播高臨下的戚感覺，所屋以我周邊餃做生意的朋友對高財層建筑都嶼抱有很大聽的購買興笑趣，尤其是品質(zhì)廉完美的強(qiáng)高層，儉將是他青們選擇婆的重點憤。高層住宅榨和多層住它宅價差500租-60詠0元之間，置業(yè)客戶知對高層住礦宅公攤概念?？剐圆粡?qiáng)；區(qū)域樓盤名稱樓盤品質(zhì)建筑形態(tài)戶型區(qū)間總戶數(shù)兩房比例三房比例四房比例銷售率中心城區(qū)時代廣場中高檔點式98—1462800%80%20%100%龍澤園2期中高檔點式65-140㎡1000

19%57%15%95%華盛國際中高檔點式142—1821620%100%0%售罄財富中心中檔點板54-141㎡1500

20%46%12%售罄南市區(qū)麒麟嘉城2期中檔點板86-127㎡70014%56%30%2期售罄景泰瑞園中檔點板89-14150111%89%0%未開盤官城國際中檔點式107—139㎡1860%85%15%98%世紀(jì)濤岸2期中檔板式、點式85-143㎡35214%50%36%91%陽光上城中高檔點板57—170㎡111410%56%26%一標(biāo)段售罄金座福城中檔點板85—124㎡178223%56%11%90%御景花香中檔板式96——1264070%100%0%98%西市區(qū)安廈.翠湖灣高端點板87—146㎡56016%52%22%一期售罄靖興新地標(biāo)中高板式69-144㎡60013%66%21%——東市區(qū)麒麟嘉園中檔點板91—101㎡

600026%74%0%未開盤東城一號中檔點板86—143㎡65021%65%14%95%北市區(qū)東江花園中檔點板80-120㎡460

8%64%28%一期售罄美鄰·彼岸中檔板式67-131㎡86012%70%18%售罄房型、面湖積研究住宅市稈場研究在售項目獲產(chǎn)品配比墾中，以滿駐足家庭居計住為首要繁功能的三畝房為主力鎮(zhèn)產(chǎn)品；中高檔堂次品質(zhì)孕項目定弄位市場謊存在較屬大空缺平，置業(yè)振客戶對糖建筑形詞態(tài)選擇豎無概念難；市場中主拖力產(chǎn)品以110—邊140㎡三房為稱主，但也岡出現(xiàn)了功卷能與面積魄高度結(jié)合茂的三房產(chǎn)揉品；面積(平米）數(shù)據(jù)來自勾市場統(tǒng)計世紀(jì)濤岸龍澤園御景花香麒麟嘉旅城陽光上假城官城國凱際項目7080901001101201301401501601701802003004002房3房4房華盛國際紳園時代廣杏場金座福雜城財富中胳心1房25三居：主流面積110-今140平米市場整體蹤蝶供應(yīng)以三甲居及其以用上為主二居：主流面積80-補100平米一居：市場供應(yīng)壯很少，目前在殺售僅有3個項目出現(xiàn)莖一居，財富志中心和SOHO紳園、同龍澤園景泰瑞園住宅市坡場研究房型、跟面積研鎮(zhèn)究①財富中院心②景泰瑞勝園③華盛蓬國際④時代廣伸場⑤官城國砍際⑥世紀(jì)濤慈岸103060100200400銷售速鏈度（套/月）①①②③④①7080901001101201301401501601701801905060200兩房四房三房一房①④②⑤⑤⑥⑥⑥⑦麒麟嘉城⑧金座功褔城⑨御景律花香⑧⑧⑦⑦⑨⑨住宅市冒場產(chǎn)品攻供應(yīng)線允相對單過一，一旱步到位兇的購房認(rèn)消費觀濤念致使演三房一俘直保持黑較高的贈去貨量芳，而單堤房、兩席房選擇蜓較少；⑩陽光請上城⑩⑩⑩⑩去化分仗析住宅市場鳴研究小高層蛋、高層襪建筑外越立面以好現(xiàn)代簡義約風(fēng)格礙為主建筑外立誕面研究住宅市武場研究官城國黑際財富中心SOH泥O紳園龍澤園麒麟嘉蕩城目前在售亭項目的核皮心競爭力堤仍停留在鹽價格、地閘段等初始攔階段，簽客戶對產(chǎn)鄙品品質(zhì)、墊物業(yè)服務(wù)腹等外延價遞值需求并尿不敏感。核心產(chǎn)品胞：與居住宏基本功能淡直接相關(guān)懲因素，商午品房發(fā)展柏初期最集女中的競爭倘層面外圍產(chǎn)天品：產(chǎn)料品附加童值，有譽助于提營升物業(yè)羅形象外延產(chǎn)浴品：區(qū)值域外能禮感受到爬，競爭寧的最高此級別環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗品牌身份質(zhì)量通風(fēng)交通價格物管配套教育服務(wù)核心產(chǎn)品犯層面外圍產(chǎn)品抓層面外延產(chǎn)品默層面價格戶型地段交通采光通風(fēng)環(huán)境配套教育物管會所風(fēng)格人文品牌身份體驗客戶價值核心產(chǎn)恥品層外圍產(chǎn)毛品層外延產(chǎn)屑品層客戶關(guān)注肅點：價格地段交通產(chǎn)品研菊究小結(jié)住宅市場鵝研究xx是典型的釣發(fā)展中的買城市，隨墻著城市大害發(fā)展，納佛入滇中城提市經(jīng)濟(jì)圈叛，本地消輕費者主要幕還是以做烏生意、高刊福利機(jī)關(guān)脫政府、學(xué)蠶校、事業(yè)鞏單位的中脖堅力量為俯主，另外再有很大的曠外地投資碰客戶、地凈縣級客戶在xx，本地歉購房者歐的投資吊意識是少需要進(jìn)東一步培消養(yǎng)和引蕉導(dǎo)的，扶購買住妄房主要貿(mào)還是以扎剛需為霉主；xx房價在碑同等城梅市中最速低，所般以投資爪者更多吸的是外背地客戶陵。資產(chǎn)增栽值保值頌和改善圖型住房搏是多數(shù)顫進(jìn)行重蔑復(fù)置業(yè)測的人群梅，房價午相對較捆低及產(chǎn)西品的稀東缺性是奮購房者宇選擇重幣復(fù)購買借的主要范因素。財富階層呼占比大投資意在識較弱重復(fù)置業(yè)儲為主客戶訪卡談：繆女剖士在昆明毛從事房慚地產(chǎn)銷籠售，一蠟直想昆置明買套柏房，但許因為昆裳明的好擠樓盤價鄭格過高圾，遲遲廣不能如騎愿。這喉幾年xx房價一直喪沒有怎樣牙大的調(diào)整升，昆明的見限購，房著價漲沒有洽下調(diào)的跡瘋象，馬上盯要結(jié)婚了捕，昆明是決買不起房柄子了，反別正xx房價便宜扁，先買一語套擺著，怎以后如果烤不住也可倆以賣掉。住宅市場示研究客戶構(gòu)厲成置業(yè)客戶窯構(gòu)整體成掠為兩極走繪向，高收禁入人群及廈中低收入施人群數(shù)量呢較大；財富階汽層新富階交層工薪階櫻層原著居民養(yǎng)老客戶外地人政府官員叛、高級公親務(wù)員，企遵事業(yè)單位很高層領(lǐng)導(dǎo)慌等大型私帶營企業(yè)員老總、劑宣威、樣富源、爐貴州礦弄老板等企事業(yè)單鍬位中等管憶理層、生圓意人、外言地投資者退等企事業(yè)單登位員工，蠶普通公務(wù)迷員，出租烈司機(jī)，小咱生意人學(xué)校、醫(yī)鼓院等城市居斧民，多保年積蓄雄構(gòu)成買膨房款項比，多為歷改善性放購房城市居略民，退越休或與妥子女分燙巣，選批擇養(yǎng)老食住房地州打工系人群，主苦要為服務(wù)橫行業(yè)，希膜望在xx家落戶權(quán)力階層住宅市抹場研究財富階笨層中產(chǎn)客些戶低收入搜客戶客戶構(gòu)淺成口碑傳趣播和活迫動營銷描是影響壞本地市筋場客戶凡購房的和因素我很不帳滿意現(xiàn)菌在在很技多樓盤,幾乎物業(yè)盯管理混亂撫、停車也閱不完善.水,暖氣,電方面管帥理不是很猜完善.現(xiàn)在工作偉非常忙,沒有時間殿去打理這馳些事情,希望能劈燕夠居住駐在物業(yè)五管理方新面完善基一點的騙區(qū)域————批發(fā)市篇場老板當(dāng)?shù)貨]始有好房暈子，而托且這里扯的人對舌好房子熱也沒有職概念，么當(dāng)?shù)鼐芭^做的揮都不好嬌，客戶對勺景觀綠捉化等也庸沒有深置刻的感借知，現(xiàn)在的衫小區(qū)環(huán)勻境還要鞏有大的賴改進(jìn)才股能吸引腸到更多備的購房脈者，雄英業(yè)、陽逗光、安董廈的房屠子一般司買著比搏較踏實句，開發(fā)繞商信得漏過。———牢—公務(wù)員客戶來這馬邊選房看滅中：價格趕、地段、稀允缺性、周的邊配套功右能齊全，系生活舒適務(wù)度高，對理于產(chǎn)品細(xì)忘節(jié)也開始毛看重，特別關(guān)注解施工進(jìn)度批和房屋的貧質(zhì)量。還有，當(dāng)麻地人特別止愛湊熱鬧派，那里有面?zhèn)€活動，碗人山人海戒的?！獡?jù)—中天嘉然園銷售驗代表客戶其爪它關(guān)注乎點：口碑品牌效應(yīng)配套設(shè)施物業(yè)管理這里賣房積子很好賣聚的，基本上偵陽光上轟城的客礦戶都是蜻老帶新變過來的究，成交泰率都在70%以上。陽光秀房地產(chǎn)紐奉是xx的老牌開點發(fā)商，客勢戶很認(rèn)他晉開發(fā)項目抓，只要是陽顆光地產(chǎn)開暮發(fā)的項目震，一般銷冬售是不成狹問題的?！柟馍蠚w城銷售學(xué)經(jīng)理客戶訪談住宅市先場研究市場-綜合體項招目的出現(xiàn)湊，城市功有能進(jìn)一步趟升級換代夾；土地資裳源稀缺，翻高層、小研高層樓盤碼大量涌現(xiàn),成為未來膨開發(fā)的主詢流；目標(biāo)消植費群-地州投資客醉戶、工輸作緣、澡地緣、孝親緣、咳礦企法蠟人、政攤府、事疤業(yè)單位貓員工；營銷推廣折節(jié)奏-項目整戀體價值貿(mào)的塑造惕，通過賀活動營蜘銷和口刻碑營銷倒，再進(jìn)譜行產(chǎn)品東整體價教值輸出腿；xx在售的樓疊盤挺多的回，購房的群釣體總是固房誠定的那么熱一些人，秤很多樓盤杯的空置率如都很高，但每松個的項目開旺盤銷售逢成績都外很好，我有螺個客戶委名下有三十幾飼套房產(chǎn)，殖但是還會壩打電話來圾問我，哪場里有房子秀可以買。----財富中心萌置業(yè)顧問北邊曲沾輸大道沿線筐、南邊麒雖麟嘉園附賄近明年都速有許多大纏體量樓盤海面世，像載麒麟嘉園600鑼0戶的大盤燦，龍澤苑亞還有3期、恒大囑名都等綜漫合型大盤奴，xx未來1—2年市場械單盤體申量集中冶在10萬㎡以治上，明年的耕市場競爭喬肯定是不附言而喻。——麒麟嘉滾城營銷蹤蝶總監(jiān)對于現(xiàn)音在的房敏價，買隙得起的碼客戶只要你項野目位置好液，再高的輔價也會有陷人去買，像時代喜廣場差不踐多到6000元，還不艙是被搶。抵買不起的坡客戶差個課萬把塊都新拿不出來凡，項目要歐想走貨快仔，要么你案地段確實案好，要么狗你就走低端險把價格裁拉下來槍，很好愧銷售?！柟馍吓涑卿N售酸經(jīng)理客戶訪談住宅市載場研究【住宅市奸場研究東總結(jié)】&3--酒店篇xx市住宿業(yè)疫現(xiàn)狀：星糕級賓館1秩2家，沒溝有5星級酒店秒，四星級糊酒店有2家，三星娘級8家，亦二星級2銜家。四星級冠酒店：xx官房大說酒店、右石林國搶際大酒記店（xx的其它張星級酒駛店檔次揭較低，素數(shù)量較峰少，沒烘有真正忠意義上洋的商務(wù)轟酒店）蚊；隨著新兩城區(qū)的新發(fā)展，呼近兩年砌，xx開始出織現(xiàn)一些唐新興的錦商務(wù)酒右店，如霧：云上甘四季連蜘鎖酒店略等，同失時，701、如家、7天等快捷牧連鎖酒店凳已和當(dāng)?shù)啬镩_發(fā)商聯(lián)刪絡(luò)合作事徑宜。德潤酒店羅蔓酒店云上四季酒店官房大酒店同悅酒店麗景酒店錦怡花園酒店銀利酒店金麟酒店頤安大酒店翠峰酒店石林國際大酒店xx環(huán)境好戶、高檔羽次的酒車店數(shù)量趨較少，蜘主要分填布在南里市區(qū)，化且經(jīng)營蚊情況較崇好，快宅捷連鎖奮酒店開盟始在市野場初現(xiàn)益；【酒店市估場研究】規(guī)劃5星級酒院店酒店客房量：間價格：元星級開業(yè)時間平均入住率備注xx官房大酒店251428★★★★2007年95%集高端會議、度假休閑為一體的高端酒店，入住率高石林國際大酒店174199★★★★1998年82%集住宿、餐飲、娛樂、會議為一體的高端商務(wù)旅游酒店，入住率高羅曼大酒店40198★★★2000年40%集餐飲、娛樂、住宿、會議于一體的四星級涉外商務(wù)酒店，入住率一般金麟飯店195318★★★2005年90%集住宿、餐飲、娛樂、會議于一體的商務(wù)型飯店銀利大酒店131280★★★——

50%商務(wù)接待、休閑娛樂xx同悅花園酒店182200-240★★★★2009年65%集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體的花園式商務(wù)酒店翠峰酒店88320★★★2003年60%集會議、休閑娛樂為一體的酒店，入住率60%左右。麗景大酒店64240★★★★2006年85%是一家集餐飲、客房、會議、休閑娛樂、健身、茶藝為一體的旅游、商務(wù)型酒店。入住率高錦怡花園酒店77199★★★★2006年55%四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修的商務(wù)花園酒店，入住率一般御龍大酒店182228

——2011年65%集住宿、餐飲、娛樂、會議為一體的商務(wù)旅游酒店，入住率一般政協(xié)賓館74176★★★2009年65%商務(wù)接待、休閑娛樂云上四季連鎖酒店101140——2010年75%商務(wù)快捷酒店，入住率良好德潤大酒店56150-170★★★

2006年55%以ktv、洗浴娛樂、住宿、茶藝于一體的綜合性酒店，客房較少，入住率較高xx晟世仟和酒店80390★★★★2008年95%集餐飲、住宿、休閑為一休的餐飲主題型四星級商務(wù)酒店，入住率高xx酒店以根中低檔亭居多，入住率較脊高，配套設(shè)施喉、建筑形沉態(tài)等方面疏更新較為他緩慢，賴市場尚無綁五星級酒困店經(jīng)營；【酒店市場鴉研究】四星級酒牽店—石林國擊際大酒披店，xx第一家保星級酒愉店，無酬線上網(wǎng)小、票務(wù)們等服務(wù)遇設(shè)施齊寺全。酒店名稱石林國際大酒店

位置園林路126號

規(guī)模客房總數(shù)167個房間等級分類設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套間、普通套間

房價標(biāo)準(zhǔn)間價格為231元/間

折扣內(nèi)部協(xié)議

客戶特征商務(wù)接待、會議

配套餐飲、娛樂、會議其它xx石林國際大酒店是紅云集團(tuán)直屬的一家商務(wù)旅游酒店，占地面積約為4萬平方米，主樓高21層，設(shè)有800平方米的接待大廳以及一個可?？?00輛車的停車場；于1998年2月1日開業(yè)。【酒店市場攀研究】酒店名稱xx官房大酒店

位置麒麟?yún)^(qū)南城門外

規(guī)?？头繑?shù)有251間房間等級分類普標(biāo)、普單、行政單間、行政套房、復(fù)式套房、商務(wù)套房

房價普標(biāo)價格為428元/間

折扣內(nèi)部協(xié)議

客戶特征商務(wù)接待

配套設(shè)有西餐廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、桑拿、商務(wù)中心、行政酒廊、棋牌室、多功能廳等服務(wù)設(shè)施