某咨詢寧波永大投資集團房地產(chǎn)咨詢項目第二次匯報

寧波永大投資集團第二階段第二次匯報鄭重聲明本次報告并非最終結(jié)論，但我們相信已接近最終結(jié)果關(guān)于本次報告，希望參會人員能夠提出具體意見會議進程會議目的會議議程就項目組前一階段工作及項目進程進行簡單介紹對公司未來戰(zhàn)略規(guī)劃進行簡單介紹對公司未來組織結(jié)構(gòu)設(shè)計進行介紹調(diào)整休息就組織結(jié)構(gòu)設(shè)計提出討論意見1.工作總結(jié)和項目進程簡單匯報18：30–18：352.永大投資集團戰(zhàn)略規(guī)劃匯報18：35–19：203.永大投資集團組織結(jié)構(gòu)設(shè)計匯報19：20–20：104.中間休息20：10–20：205.討論和解釋20：20–22：00項目進程組織結(jié)構(gòu)方案制度設(shè)計組織結(jié)構(gòu)的具體設(shè)計：部門職能、崗位設(shè)置及職責(zé)描述、流程設(shè)計組織體系的基本原則組織設(shè)計的基本原理新組織須解決的主要問題戰(zhàn)略對組織體系的要求公司的發(fā)展戰(zhàn)略公司組織現(xiàn)狀細(xì)化設(shè)計要求制度體系保證組織結(jié)構(gòu)方案的有效執(zhí)行《房地產(chǎn)行業(yè)分析報告》《發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計報告》10月23日－11月21日《工作分析調(diào)查表》

《組織結(jié)構(gòu)設(shè)計報告》《主要業(yè)務(wù)流程優(yōu)化報告》

《崗位說明書》

11月22日－12月11日12月12日－1月5日《管理制度匯編》時間內(nèi)容成果9月23日－10月22日企業(yè)文化方案設(shè)計使命、愿景《企業(yè)文化理念體系設(shè)計報告》

《員工手冊》《內(nèi)部管理診斷報告》《人力資源診斷報告》會議進程會議目的會議議程就項目組前一階段工作及項目進程進行簡單介紹對公司未來戰(zhàn)略規(guī)劃進行簡單介紹對公司未來組織結(jié)構(gòu)設(shè)計進行介紹調(diào)整休息就組織結(jié)構(gòu)設(shè)計提出討論意見1.工作總結(jié)和項目進程簡單匯報18：30–18：352.永大投資集團戰(zhàn)略規(guī)劃匯報18：35–19：203.永大投資集團組織結(jié)構(gòu)設(shè)計匯報19：20–20：104.中間休息20：10–20：205.討論和解釋20：20–22：00

寧波永大投資集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告機密導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃職能戰(zhàn)略規(guī)劃各階段財務(wù)預(yù)測與風(fēng)險分析永大經(jīng)過十年的快速發(fā)展，初步完成了原始積累，但企業(yè)未來的發(fā)展方向長期以來不是十分清晰銷售額企業(yè)規(guī)模寧?？h城建開發(fā)有限公司成立，注冊資金200萬寧海城建更名為寧?？h永大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金500萬寧波永大集團有限公司成立，下轄5家子公司？1999年2001年2001年2002年我們的方向2000年占地26.6萬平米的華庭家園竣工集團在南京以掛牌受讓方式取得2.8萬平米土地開發(fā)權(quán)，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40萬平米的泰興項目一期工程開工建設(shè)集團領(lǐng)導(dǎo)層和員工對集團的發(fā)展均抱有很高期望，但對于公司的未來定位和發(fā)展方向，存在不同的看法集團應(yīng)該專注于房產(chǎn)項目的開發(fā)，對其他不能支持房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)盡早進行剝離集團應(yīng)該實行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，同時介入幾個行業(yè)，以便互為支撐公司應(yīng)該在江浙一帶的中型城市發(fā)展，獲得天時地利人和優(yōu)勢。集團可以向全國的各大中城市進軍，開創(chuàng)全國性的知名品牌集團在未來的幾年想成為多大規(guī)模的企業(yè)？集團將來的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？選擇的競爭區(qū)域到底多大合適？集團將來在各項業(yè)務(wù)的競爭地位如何定位？集團應(yīng)該結(jié)合自身資源和實力選擇最具競爭力行業(yè)做專做強集團可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團資源重點投入不同業(yè)務(wù)爭論的焦點觀點一觀點二觀點三高層管理者期望夯實管理基礎(chǔ)，盡快完成過渡期，抓住機會成功領(lǐng)導(dǎo)集團實現(xiàn)再次飛躍公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問題，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團的緊迫任務(wù)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化過于概念化，尚未達成統(tǒng)一的認(rèn)識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導(dǎo)作用總部和下屬公司都存在職能缺失集團和下屬公司管理缺乏效率人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題工作積極性不高，滿意度較低缺乏規(guī)范意識和責(zé)任意識企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須進行綜合規(guī)劃，從而有步驟、有計劃地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)綜合分析永大業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，我們將永大的戰(zhàn)略發(fā)展劃分為三個階段價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域近期中期遠(yuǎn)期200520072009………第一階段（2005~2006）是戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)鍵階段，核心戰(zhàn)略議題為夯實管理基礎(chǔ)，培育房產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭力組織資源人力資源財務(wù)資源無形資源業(yè)務(wù)資源策劃能力資本能力整合能力品牌影響力服務(wù)能力完全滿足基本滿足一般基本不滿足缺乏永大能力匹配性評價從永大內(nèi)部資源與能力分析我們得出結(jié)論：永大目前在房產(chǎn)方面的資源與能力還不能滿足行業(yè)核心競爭力的需要，所以永大首要的任務(wù)是夯實管理基礎(chǔ)，提升自身競爭能力北大縱橫建議：現(xiàn)階段應(yīng)以發(fā)展核心業(yè)務(wù)為主，不宜考慮多元化問題永大的核心業(yè)務(wù)——住宅房產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢頭良好，永大應(yīng)抓住歷史性機遇，以提升該業(yè)務(wù)的競爭力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)永大目前還未建立自己的核心競爭優(yōu)勢，相關(guān)能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應(yīng)在自身條件和時機成熟之時，再考慮多元化發(fā)展問題第二階段（2007－2008年）縱向整合價值鏈，提升物業(yè)和建筑等的業(yè)務(wù)運作能力，形成對房產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持物業(yè)管理參與房產(chǎn)開發(fā)，有助于把握市場動向物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高物業(yè)管理管理水平的提高對房屋銷售起到越來越重要的作用建筑隊伍提早參與圖紙的規(guī)劃設(shè)計，可以在建設(shè)過程中保證房屋的設(shè)計思想更好得到實施建筑隊伍的運作能力提高可以為工程爭取更短的時間，節(jié)約更大的成本，保證房屋最后質(zhì)量裝飾裝修工作如果能在房產(chǎn)開發(fā)前期參與規(guī)劃設(shè)計，能更好的反映居民對房屋的美觀實用偏好美觀實用的裝飾裝修對于房屋的銷售時間和價格都能提供有力的支持房屋建筑房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理裝飾裝修同時通過建立資本運作平臺，促進房產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，并為第三階段新業(yè)務(wù)的拓展奠定基礎(chǔ)金融性資本運作平臺經(jīng)營性資金運作平臺互動房產(chǎn)業(yè)務(wù)高速擴張新業(yè)務(wù)股市融資戰(zhàn)略股權(quán)融資產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)信托銀行貸款內(nèi)部積累預(yù)售房款工程墊款抵押拍賣開拓培育第三階段（2009~）集團考慮介入新的行業(yè)，進行多元化運作，保持永大的持續(xù)發(fā)展能力發(fā)展新的業(yè)務(wù)將可以規(guī)避行業(yè)周期風(fēng)險，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。企業(yè)要想獲得長期持續(xù)性發(fā)展，應(yīng)該考慮未來的業(yè)務(wù)價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域近期中期遠(yuǎn)期200520072009………永大的主營業(yè)務(wù)—房產(chǎn)行業(yè)，具有周期性波動特征北大、清華、搜房及中房集團的研究結(jié)論：依據(jù)銷售面積、銷售額和投資額增長三要素，自1983年以來，已經(jīng)歷了3個發(fā)展期、2個低落期的周期波動，隨著房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定發(fā)展，波動周期有延長趨勢從國房景氣指數(shù)來看，1993年經(jīng)濟過熱期房地產(chǎn)指數(shù)約為120,扣除價格、基數(shù)等因素,相當(dāng)于核對口徑110點，而2003年景氣指數(shù)為107點，接近經(jīng)濟過熱期的指數(shù)值因此永大要考慮通過多元化運作以規(guī)避行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險房產(chǎn)行業(yè)的周期性波動利潤房產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤綜合利潤房產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤其它業(yè)務(wù)利潤無多元化業(yè)務(wù)支持有多元化業(yè)務(wù)支持利潤在房產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時，如果有其它的業(yè)務(wù)進行支持，企業(yè)就可以可以緩解甚至扭轉(zhuǎn)危機在房產(chǎn)行業(yè)遇到周期性波動，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時，如果沒有其它的業(yè)務(wù)進行支持，企業(yè)有可能會一撅不振，甚至出現(xiàn)生存危機但我們也必須注意到，多元化經(jīng)營同樣存在風(fēng)險行業(yè)退出風(fēng)險企業(yè)在多元化投資前往往很少考慮到退出的問題。然而，如果企業(yè)深陷一個錯誤的投資項目卻無法做到全身而退，那么很可能導(dǎo)致企業(yè)全軍覆沒。一個設(shè)計良好的經(jīng)營退出渠道能有效地降低多元化經(jīng)營風(fēng)險。原有經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險

企業(yè)資源總是有限的，多元化經(jīng)營的投入往往意味著原有經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)要受到削弱。這種削弱不僅是資金方面的，管理層注意力的分散也是一個方面行業(yè)進入風(fēng)險行業(yè)進入不是一個簡單的“買入”過程。企業(yè)在進入新產(chǎn)業(yè)之后還必須不斷地注入后續(xù)資源，去學(xué)習(xí)這個行業(yè)并培養(yǎng)自己的員工隊伍，塑造企業(yè)品牌。內(nèi)部經(jīng)營整合風(fēng)險

新投資的產(chǎn)業(yè)會通過財務(wù)流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營帶來全面的影響。不同的行業(yè)有不同的業(yè)務(wù)流程和不同的市場模式，因而對企業(yè)的管理機制有不同的要求。企業(yè)作為一個整體，必須把不同行業(yè)對其管理機制的要求以某種形式融合在一起。多元化風(fēng)險未來業(yè)務(wù)選擇的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)是：基礎(chǔ)穩(wěn)、進得去、站得住、無沖突、降風(fēng)險、有發(fā)展降風(fēng)險：進入新業(yè)務(wù)領(lǐng)域能夠分擔(dān)永大房產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營風(fēng)險新業(yè)務(wù)選擇標(biāo)準(zhǔn)有發(fā)展：新業(yè)務(wù)能為永大進一步發(fā)展打下基礎(chǔ)無沖突：新的業(yè)務(wù)不會破壞永大現(xiàn)有整體戰(zhàn)略優(yōu)勢進得去：為在新市場取得優(yōu)勢，永大必須結(jié)合自身的資源能力降低進入壁壘站得?。哼M入新業(yè)務(wù)后，永大能夠迅速切入目標(biāo)市場基礎(chǔ)穩(wěn)：在當(dāng)前主營業(yè)務(wù)市場上，比對手做得更好永大戰(zhàn)略鉗發(fā)展各階終段目標(biāo)公司發(fā)展泛目標(biāo)第一階段第三階首段第二階段業(yè)務(wù)目概標(biāo)200激6年主匪營業(yè)務(wù)旅銷售收匙入10咳.5億素元，總絡(luò)資產(chǎn)規(guī)濾模達到臟22億粉；在江浙兩跟省范圍內(nèi)聞，以寧波座為中心，汽向其周邊禾地區(qū)發(fā)展域，以服務(wù)祥和質(zhì)量鑄儲造精品項掌目品牌。管理目標(biāo)修訂完對善管理優(yōu)制度，漢到20父06成口為一級視資質(zhì)的廟開發(fā)企矮業(yè)建立起退完善的紛人力資碼源管理路體系，然建立一染支房地梅產(chǎn)高素荒質(zhì)經(jīng)營扭管理團創(chuàng)隊，形魄成以高壺素質(zhì)人臭才為主稅的人力迫資源結(jié)宣構(gòu)，使浮人力資丙本成為鬼公司成然長的核留心能力屯之一；建立以項貝目管理為親核心的管霧理體制，掌用兩年的回時間建成脆以規(guī)范化夸管理制度艙和業(yè)務(wù)流剪程管理為榴核心的管派理平臺，余以管理求禽效益業(yè)務(wù)目標(biāo)成功實現(xiàn)而上市，2足008年鞠主營業(yè)務(wù)倘銷售收入密13億元易，總資產(chǎn)橋規(guī)模達到碌26億；房地產(chǎn)業(yè)除務(wù)成功進川入其他二閑類地區(qū)的急區(qū)域市場時，實現(xiàn)項智目品牌向旗公司品牌讓的提升。管理目標(biāo)加強對滔物業(yè)管友理公司某、建筑渡公司以伴及裝飾晶裝修公總司的管剛理控制腹，根據(jù)玻客戶的氏個性化怨要求，鋸適時調(diào)報整服務(wù)口內(nèi)容，過體現(xiàn)產(chǎn)巨品差異殲化通過縱向屯整合價值濫鏈，確保姜形成供應(yīng)雪鏈間的協(xié)涌同效益，冒實現(xiàn)價值探增值，從省而賺取供興應(yīng)鏈增值遇利潤。建立多渠持道資金融趴通平臺，瓣在所進入缸的區(qū)域市嘴場上通過烏規(guī)?；\河營，使公仇司獲得快雖速發(fā)展業(yè)務(wù)目窯標(biāo)2014逐年主營業(yè)孤務(wù)銷售收爛入36億找元，總資推產(chǎn)規(guī)模達刷到50億棄；第二階段與結(jié)束后三樹到五年內(nèi)胸，使永大剃成為全國克性房地產(chǎn)租企業(yè)，企漲業(yè)品牌在鼓國內(nèi)享有暮較高的聲梁譽；通過多元無化運作，評規(guī)避公司冊規(guī)模擴大暑后的運作美風(fēng)險管理目標(biāo)通過長期鉤的建設(shè)，沉形成永大傳獨特的組鍛織模式和攜企業(yè)文化鳴模式內(nèi)外部聞客戶的潑服務(wù)能煌力成為幅公司的魚核心能殃力，體都現(xiàn)在公筒司內(nèi)部些信息溝廣通的暢送通、及罩時，相請互之間寄形成有容效配合形成完善舒的項目管惡理體系和尼異地開發(fā)很模式，能頃夠支撐全筒國性的多懷項目運作導(dǎo)讀公司戰(zhàn)略芝規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略尿規(guī)劃職能戰(zhàn)略水規(guī)劃各階段隸財務(wù)預(yù)遲測與風(fēng)菌險分析公司業(yè)務(wù)韻經(jīng)營層面驢的戰(zhàn)略需雄要考慮何織處、何時奴以及如何贏的問題何時競爭如何競森爭何處競爭需要回五答三個煩維度的膊問題永大業(yè)淡務(wù)經(jīng)營繩戰(zhàn)略包釣括區(qū)域乏、階段王和業(yè)務(wù)葛發(fā)展規(guī)炕劃三個凍方面的描內(nèi)容地理區(qū)走域性：房產(chǎn)燙市場的防供求狀衫況主要助受當(dāng)?shù)毓?jīng)濟發(fā)盤展水平牙的影響迫，區(qū)域伴發(fā)展不缺平衡，久級差收嶺益明顯行業(yè)周晚期性：房產(chǎn)業(yè)疏屬于固定頸資產(chǎn)投資劫的范疇，黨體現(xiàn)了明哲顯的宏觀妹經(jīng)濟周期竄性特點產(chǎn)業(yè)關(guān)耽聯(lián)性：房產(chǎn)是跡以住宅為禽主體的支噴柱性產(chǎn)業(yè)事，對其他將產(chǎn)業(yè)有高絨度的綜合肌性和關(guān)聯(lián)均度，因此缸對地區(qū)經(jīng)甜濟增長有憐顯著的帶外動作用階段發(fā)夫展規(guī)劃縣（何時券）區(qū)域發(fā)展繼規(guī)劃（何評地）業(yè)務(wù)發(fā)全展規(guī)劃巖（如何牌）根據(jù)房規(guī)產(chǎn)地理提區(qū)域性宜、行業(yè)亂周期性喘、產(chǎn)業(yè)壓關(guān)聯(lián)性語、政策逝敏感性突的特點俊，對永動大房產(chǎn)耽業(yè)務(wù)的整體戰(zhàn)衫略規(guī)劃摩從以下椅幾個方柴面進行狠分析政策敏感緣瑞性土地資融源供應(yīng)伶、投融偵資政策啟、各項肺稅費、血房地產(chǎn)頸流通政雕策等各巨項政策槐具有綜鹽合性的童影響區(qū)域發(fā)展昂規(guī)劃——攀區(qū)域市場閣優(yōu)先級評扭估幫助永孝大解決何釘處發(fā)展的貪問題市場容鉗量規(guī)模需求成長創(chuàng)性市場成灑長性投資增戚長市場盈利綠性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平翅衡市場競慢爭態(tài)勢區(qū)域市場鍵優(yōu)先級評社估術(shù)語解進釋GDP貢：國內(nèi)菌生產(chǎn)總落值城市化率場=非農(nóng)人煩口/總?cè)擞慰谏唐贩苛铱罩寐逝?未售腔出數(shù)量澤/前三鬼年竣工菌數(shù)量市場密命集度：目主要用耽企業(yè)數(shù)摔量和從京業(yè)人數(shù)團來衡量經(jīng)營規(guī)模講化（程度付）=總投菊資規(guī)模/倘企業(yè)數(shù)量人均G眾DP和房誠城市化五率對房頂?shù)禺a(chǎn)市曬場緊密倆相關(guān)，戀因而成誕為預(yù)測刺房地產(chǎn)加市場的凱主要指生標(biāo)起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30%70%根據(jù)世成行住宅籃產(chǎn)業(yè)統(tǒng)玩計，人騎均GD鮮P介于秘130德0美元黃到80底00美現(xiàn)元之間裂，房地免產(chǎn)市場籠將處于盾快速上方升階段根據(jù)納瑟保姆曲線，放城市化率底介于30完%與70偷%之間，富房地產(chǎn)市墓場將呈現(xiàn)誘高速發(fā)展姐的態(tài)勢以人均GD著P為劃謹(jǐn)分標(biāo)準(zhǔn)窮，各區(qū)鑒域經(jīng)濟拖發(fā)達程扯度依次茄為：滬墳京津地脆區(qū)；東欄部省份遮；中西鞭部省份嫁；中部騾地區(qū)經(jīng)迅濟增長乓速度高館于西部別地區(qū)數(shù)據(jù)來恩源：全個國及各匆地區(qū)2悼003輝年國民宗經(jīng)濟和籠社會發(fā)稻展統(tǒng)計蒙公報，狠其中江肢西省使悟用20偵02年宰統(tǒng)計公呀報數(shù)據(jù)黑龍江內(nèi)蒙古2003年全國人均GDP達到9030元，增長率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南甘肅貴州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增長率從城市傻化進程案來看，賭滬京地當(dāng)區(qū)及東沖部地區(qū)難城市化鄉(xiāng)豐率超過汽30%映，其中載滬京地勤區(qū)超過浮70%半，而中置西部地位區(qū)由于堡人口規(guī)伴模較大站，城市伸化比例述相對偏僚低70%破30碼%貓2上0%數(shù)據(jù)來源適：全國及璃各地區(qū)2稼002年貨國民經(jīng)濟昆和社會發(fā)濁展統(tǒng)計公焦報0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南浙江江西陜西重慶河北湖南甘肅安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020004000600080001000012000萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝谝罁?jù)經(jīng)濟寒和人口宏牢觀指標(biāo)，鏡全國大致減劃分為四軍個區(qū)域：斜一類地區(qū)烈為直轄市秘；二類地旅區(qū)為東部巷8?。蝗蓬惖貐^(qū)主濕要為長江賺以北的中貝西部和邊僚疆；四類污地區(qū)主要胡為長江以脈南的中西貓部地區(qū)30%術(shù)50烘%濟70%城市化率人均G檢DP$3,0法00$1,捧300$800寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、甘肅貴州*吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*浙江*上海*、北京*天津*數(shù)據(jù)來屬源：全份國及各圓地區(qū)2她003倦年國民膏經(jīng)濟和扣社會發(fā)續(xù)展統(tǒng)計近公報，賢其中*瓶地區(qū)依協(xié)據(jù)20射02年鵝統(tǒng)計數(shù)怪據(jù)人均G古DP超弟過＄3攀,00齒0，且驅(qū)城市化竭率超過膊60%崇的一類地區(qū)，包括上臭海、北京織、天津，灣房地產(chǎn)市每場處于快熱速上升期謠向平穩(wěn)期脆過渡人均G憂DP超蔽過＄1添,30萄0，或尼/且城會市化率吩超過5肢0%的二類地選區(qū)，包括控東部沿歷海5省職和東北莖3省，媽房地產(chǎn)羨市場處象于快速俯上升期人均GD野P超過＄集800，駕或/且城處市化率超奧過30%譜的三類地區(qū)，主要溜包括河衛(wèi)北、河砌南、山灰西、湖贈北、湖早南、重柱慶、陜芽西、寧攀夏、青倘海及邊燒疆地區(qū)斜，房地碑產(chǎn)市場叫處于起游飛期人均GD燦P在＄8疲00以下轎，且城市撤化率低于李30%的四類地區(qū)，主要包億括江西、輕安徽、四市川、云南壓、甘肅等菠，房地產(chǎn)戚市場剛剛端啟動區(qū)域市場鬼需求規(guī)模內(nèi)：從銷售瞎面積看，鉗二類地區(qū)破的市場容臺量最大；以隨著單位新價格上漲漿，房地產(chǎn)限銷售額的緣瑞增長速度幫快于銷售計面積增長接；三類地挎區(qū)、四類歲地區(qū)取得格市場成長常領(lǐng)先地位2003皂年，二類地區(qū)商品房御住宅銷廈售面積耍超過1裳.22頁億平米從，占全詠國市場包（2.身85億孫平米）餅的43挎.06津%；三類地區(qū)銷售面積航0.65抄億平米，掏占全國市僑場的22橫.82%返；因此，附處于房地聯(lián)產(chǎn)起飛期底和快速上潔升期的地吩區(qū)的住宅需求/消費量語約占總限體的2愚/31999真-200忘2年，各提區(qū)域市場距的銷售額襪增長率普詞遍高于銷淋售面積增獄長率，表?，F(xiàn)了房地產(chǎn)暢價格的于持續(xù)穩(wěn)匯定的增弱長趨勢三年來栽，各區(qū)畢域市場積銷售增狡長率的異變動差展異很大長，三類地甩區(qū)和四怎類地區(qū)夜取得市割場成長頃領(lǐng)先地抱位一類地區(qū)超的銷售增在長放緩，下年銷售面殘積增長率轎從36%擇降到20率%二類地濫區(qū)的銷坡售增長分一直排籃名最后劃，但2華002肉年底增獄長率同遺比上升致了5個淘百分點累左右，界逆市反樸彈較大三類地區(qū)搬的銷售增稀長仍保持甘市場領(lǐng)先值，尤其是候銷售額增纖長率高于雷銷售面積隙增長率7傾.45個住百分點，波體現(xiàn)了該閉地區(qū)房價雙的快速上登漲四類地區(qū)斥的同比增搖長率位居蠅第一，但呼是波動較澇大數(shù)據(jù)來秧源：中逃國經(jīng)濟唇景氣月霧報20炒04，董歷年中唯國統(tǒng)計警年鑒2003年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)43.06%三類地區(qū)22.82%一類地區(qū)16.55%四類地區(qū)17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率廣東、弊江蘇、船浙江、邀上海、醫(yī)北京、支山東等逢地的市院場規(guī)模沙名列前旅茅，浙面江、山款東及天角津的增滲幅較大文，而東哀北地區(qū)傅徘徊不蕉前一類地區(qū)責(zé)中，滬京凳兩市占全停國房地產(chǎn)指市場的1繪/7，總鋪量和價格飯都在高位綱上增長；竿2003討年津市異謊軍突起，資銷售面積艇同比增長誘率達到2鼻3%，共沙750萬遮平米，為拖滬市的1介/3二類地肺區(qū)中，呢粵、蘇習(xí)、浙三葡省銷售穩(wěn)面積都雨達到2蝦200感萬平米霉以上，貓占全國授的1/恢4；魯封、遼、文閩三省鈔銷售面冷積都超希過10唉00萬單平米；申黑、吉軟兩省銷蚊售量相暫對較小則。從銷皆售增長趁看，浙院江省連天年直線哥攀升，商200悔2年底格銷售額輛增長超畢過銷售徑面積增怠長20剪個百分久點，山熄東省的待年銷售雖額增長謎率保持綿在30奧%以上剪；廣東感、福建勵的增長鳴率已回失落到1飯0%左組右；東裁北三省哄的增長導(dǎo)相對緩孕慢010002000300040005000北京天津上海合計萬平米1999年銷售面積2000銷售面積2001年銷售面積2002年銷售面積0500100015002000北京天津上海合計億元1999年商品房銷售額2000商品房銷售額2001年商品房銷售額2002年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計050010001500200025003000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計02000400060008000100001200014000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計三類、四資類地區(qū)市孕場規(guī)模較欄大的依次礙為四川、傷重慶、湖帳北、安徽撒、河南、晉河北、湖鞭南、江西羨等，基本挪位于中西費部地區(qū)從銷售般面積來求看，川廊、渝都朋超過1秀000覆萬平米饑，其次門為鄂皖謀豫冀湘甜贛等，魄銷售額倒也大體沖符合上尸述分布從銷售迅增長來康看，上憤述地區(qū)斬保持著濃穩(wěn)定快情速的增華長率，燒而其他喇地區(qū)由磚于需求數(shù)規(guī)模小籮，年度慈間差異搖較大，鴨如桂、爬黔020040060080010001200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽廣西四川甘肅貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南區(qū)域市拳場供應(yīng)越分析：岡各區(qū)域心供給差結(jié)異較大緩，一類童地區(qū)年勺供給增條長率持罩續(xù)上升讓；二類擱地區(qū)的朗市場供竄給量最千大，約陽占全國命的45返%；三痕類地區(qū)守年供給闖增幅由壘高位下迷滑；四舒類地區(qū)腦波動很欄大200境3年，替全國商怕品房住銳宅施工絡(luò)面積達色9.1殲億平米扣，新開壟工面積竄達4.拍37億混平米，雀竣工面斑積3.副22億隙平米；攪200席0-2鄭002絮年全國音房地產(chǎn)榨竣工增姨長率分各別為9升.18摧%、2鑄1.0語4%、塌12.基81%二類地網(wǎng)區(qū)供給鼠量最大，200滋3年住宅購施工面積廈占全國的皮46.2沉7%，竣竟工面積占劫44.2還%不同區(qū)域凳市場的供給變?；懿恍牌胶猓┙o增偏長最快的供2000召年是三類假地區(qū)，2枝001年悔是四類地訴區(qū)，而2廢002年餐是一類地還區(qū)。其中蠢，一類地必區(qū)，竣工螺面積增長鋼率持續(xù)攀鎖升，成為李區(qū)域市場標(biāo)供給熱點分；二類地排區(qū)，竣工稻面積年增孝長率穩(wěn)定要在15%廈左右；三條類地區(qū)，濱竣工面積柿增長率持耗續(xù)下滑，母2000軟年以來降早低了8個哥百分點，討供給增長鍵放緩；四斯類地區(qū)，蓮三年來竣桿工面積增邊長率在2證0-30廟%間大幅啦波動施工面積拉比較二類地蘇區(qū)45.2晌7%四類地區(qū)16.仆39%一類地區(qū)16.丟56%三類地區(qū)21.求78%新開工種面積比條較一類地鎮(zhèn)區(qū)13.4晌7%二類地班區(qū)45.9闊3%四類地閱區(qū)18.1季6%三類地區(qū)22.4盲4%竣工面冶積比較二類地相區(qū)44.兩20%四類地坦區(qū)16.盼82%一類地蚊區(qū)15.4僵4%三類地區(qū)23.5遺4%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率上海、北兼京、浙江圖、江蘇、朵山東的供澇給增長迅愉速，而廣顛東、浙江重供給量最堅大，天津健和東北地躺區(qū)的供給局漲幅不斷銅回落一類地下區(qū)中，嘗滬市的菜住宅竣似工面積甩比銷售艱面積低危3.8腥%，求傘大于供基；同時窮，滬市廁竣工面蛙積僅比籠北京市穗高2.鵝85%紗，但新炒開工面泰積和施系工面積約分別高怒出4.資34%兵、6.妻26%扯，反映亡了市場喊需求的越拉動作拔用；天灣津市的鬼竣工面喂積增長東率持續(xù)前下滑，派200過3年住御宅施工嫩面積為暈銷售面梯積的2糖.7倍鬧，未來鍋供給相炕對不充駝足二類地區(qū)錄中，粵蘇貝浙魯四省子供給量最押大，20葬03年住鴨宅竣工面坦積都在2扛000萬恢平米以上胸、新開工簡面積都超僵過320餓0萬平米鼠、施工面閣積都超過夫5800揉萬平米；甚施工、竣說工面積最航大的為粵妄、浙，而襯新開工面性積最大的箏為蘇、浙謊，兩省供困給增長未蠅來將繼續(xù)趟加快；山色東省施工駱、竣工增荷幅都超過停福建省，攜供給增幅蕩達到高位誼；東北三項省的供給榆增長回落束較快020004000600080001000012000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江萬平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計010002000300040005000600070008000北京天津上海萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區(qū)竣工面積增長率三類、四種類地區(qū)中愿供給較為六集中的依眉次為四川淚、重慶、特湖北、安棕徽、河北納、湖南、南河南，總詢體上仍有谷上升空間05001000150020002500300035004000河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆施工面積增長率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆竣工面積增長率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南0100020003000400050006000江西安徽廣西四川貴州云南甘肅萬平米四川省供戚給量最大禾，施工、胃新開工、傾竣工面積嶼與二類地白區(qū)水平類讀似從竣工查面積看禍，超過喝100墊0萬平夠米的依泰次為渝該、鄂、盡皖、8趙00萬換平米以口上的依旺次為冀砌、湘、膊豫；六覆省目前癥為三類搶、四類硬地區(qū)中鏈的供給序熱點從新開工愧面積看，綁超過13籠00萬平扭米的為渝眉、鄂、皖遮、110剪0萬平米比以上的依鞭次為豫冀曾贛湘；從栗施工面積制看，超過供2700甩萬平米的盾依次為渝冒豫鄂、2旬000萬岔平米以上臟的依次為服冀皖湘；燙河南、江龍西、湖南起將加入未韻來的供給鞋熱點從施工面廁積/銷售旦面積來看過，川鄂為鳥2.69役倍，皖滇這為2.6景5倍，目群前全國的野平均水平悟為3.1浴9倍，四悠省及邊疆顛地區(qū)房地鹿產(chǎn)供給仍永有較大上薄升空間供求平衡香分析：除酒一類地區(qū)康供求基本粥平衡外，仰其他地區(qū)真需求增長辨快于供應(yīng)逝增長200緒3年，專全國商懂品房住遮宅竣工璃面積為疤3.2滲億平米干，比銷雹售面積雖高13兄%；施憑工面積場為9.過1億平百米，為瘦銷售面機積的3蜂.19剛倍。根午據(jù)中國工房地產(chǎn)歐協(xié)會統(tǒng)紛計，商刑品房空腸置率*幣從20種00年凝的16暈.7%艇降低到孟200愁3年的掀14%三年來籮，一類立地區(qū)的面房地產(chǎn)伶竣工與挪銷售增差幅差距鉤逐漸縮捏小，供臭需同步惜增長；們200蹤蝶3年底查竣工面遭積略高瞇于銷售昆面積5菠.4%二類地區(qū)懂供需總量城最大，增互幅波動相盟對較小，200侵3年住猾宅施工樂面積達發(fā)4.1哭億平米透，新開蝕工面積饅達2億脂平米，越占全國缸的45束%左右譽；竣工技面積比降銷售面辭積高1癥6%；庸市場供聚應(yīng)年度賓增幅的啦波動較抱大，目拳前銷售筆增長略群快于竣稿工增長三類地區(qū)銷售增狠長率2登000燭年比竣井工增長呢率高3鞭3.5稻個百分家點，2蛛002破年仍高誼于竣工掏增長率計10個籠百分點輩；20鞭03年無底住宅撕竣工面啟積比銷袋售面積隨高16滿.5%福，市場供需兩袖旺四類地區(qū)祖竣工增長旋率持續(xù)上殿升，但是桌需求增長宜率始終遠(yuǎn)尼高于供應(yīng)前增長率；200誘3年施工攏面積1.竟5億平米荷，不到銷呈售面積的琴3倍*現(xiàn)行承商品房?？罩寐识怯嬎?獄未售出搞數(shù)量/粱前三年跟竣工數(shù)闊量2003年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需增長比較050001000015000200002500030000350004000045000一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率投資增長陸分析：各邊區(qū)域投資晚在20%唯以上的高北位增長，儲推動市場倍繼續(xù)快速徐成長；漲噸幅波動大遭，二類地鐮區(qū)較穩(wěn)定壇，四類地緒區(qū)增長較肉快如圖所央示*，斬房地產(chǎn)債施工面煩積與房毀地產(chǎn)投造資增長戴率有較稠強的正倘向相關(guān)狼性，投逼資增長足將推動河未來房譽地產(chǎn)市腐場的繼萌續(xù)成長各區(qū)域市艇場的投資烈增長不均施衡：一類地區(qū)障的年投資暑增長率在駕15-3租0%之間潔波動，同窮期施工面燥積增長率影從17.報5%上升前到19.遲5%二類地州區(qū)的年駐投資增協(xié)長率波石動區(qū)間嚷不到1戚.5個獅百分點絨，施工戶面積漲緩幅也相馳對穩(wěn)定三類地區(qū)印的年投資濾增長率在誕23-3里3%的高產(chǎn)位上波動閘，推動了墳同期施工鐮面積的高估位成長四類地區(qū)屠的年投資拳增長率相修對最高，務(wù)2002分年底增長規(guī)率達30州%，同期貝施工面積危呈現(xiàn)相似耽的增長曲枯線﹡20巡壽03年有房地產(chǎn)掩相關(guān)統(tǒng)遼計數(shù)據(jù)暈尚未正慮式公布蛛，因此例使用2籮002年統(tǒng)計數(shù)雞據(jù)提供分鞏析參考，借以下相同1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京、檔浙江、掛山東、佳湖南、麥河北、總江西等柜省的投賞資增長硬較快，拾上海、曲江蘇、串山西、石河南、鈴安徽、啟四川等眉省的投隆資增長暗持續(xù)性靠較好一類地睜區(qū)中，朵北京投下資增長禍最快，凱上海投粒資增長東率持續(xù)狀上升二類地區(qū)遼中，浙江醫(yī)、山東投督資增長最如快，江蘇巴投資增長贏率持續(xù)上育升，廣東鬧、福建投捐資增長率肌開始回落硬，東北三測省投資增揚長率波動拒很大三類地區(qū)霞中，湖南粉、重慶、閉河北、寧啊夏、陜西國等省投資裂增長較快鹽,山西、汽河南、湖淋北等投資耕增長率持件續(xù)上升四類地咱區(qū)中，斷江西、考廣西投根資增長養(yǎng)最快，鉗安徽、鼻甘肅投提資增長隸率持續(xù)狀上升，庸四川投疏資增長快相對比鞏較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一類地區(qū)-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南收益增長紅與盈利分分析：一類驗地區(qū)的房筒地產(chǎn)業(yè)經(jīng)賞營收益在商35%左挨右的高位奶穩(wěn)定增長引，二類、瘡四類地區(qū)養(yǎng)的行業(yè)盈葛利能力最標(biāo)強三年來，蘇各區(qū)域房心地產(chǎn)業(yè)的互經(jīng)營總收段入均持續(xù)膚穩(wěn)定上升肌，但漲幅丈因區(qū)域市誘場不同略毫有回落2002糠年底，各炮區(qū)域房地伸產(chǎn)業(yè)的營插業(yè)利潤率滲（營業(yè)利伸潤總額/疫經(jīng)營總收輪入）區(qū)別憶較大，盡五管業(yè)內(nèi)普元遍認(rèn)為房劃地產(chǎn)利潤鉆率（20帶02年全濟國僅為3蛋.57%牢)存在驢較大統(tǒng)計懷誤差，但劇這一區(qū)別墊仍反映了忍房地產(chǎn)業(yè)柔外部監(jiān)管稍環(huán)境和自暫身獲利能介力的相對帆地區(qū)差異辭性一類地普區(qū)的經(jīng)營信收入在門35%月左右的刑高位上穩(wěn)定增長，同期營純業(yè)利潤率斃增長也逐袍漸上升二類地區(qū)的營業(yè)利潤悼率最高，但經(jīng)營昨總收入漲孕幅波動最聞大三類地?fù)P區(qū)的營業(yè)利勸潤率最低滲、但收入末增長保持食在高位，桿反映了該硬區(qū)域房地更產(chǎn)行業(yè)疏害于管理敢、企業(yè)窩項目運榮作水平改不高四類地創(chuàng)區(qū)的經(jīng)營收難入增長和助營業(yè)利潤團表現(xiàn)都較殃好，具有一定妥的未來增佩長潛力2000-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入增長率比較2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率比較（%）-1001020304050607080一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)上海、浙極江、廣東融、安徽、蛛江西、山饅東、云南申、廣西等眠省的行業(yè)雞盈利性較渴高，超過觸全國和本艙區(qū)域的市百場平均水繩平一類地區(qū)中中，上海個盈利性最旨好，北京讀收益增長拿率在高位竿波動，天夫津居于兩差者之間三類地區(qū)模中，重慶營、湖南、禁海南收益魯增長率穩(wěn)柜定上升，盼新疆漲幅煤最大，湖產(chǎn)北、寧夏六、新疆盈兇利性較好二類地區(qū)狐中，盈利挺性較高的柱依次為浙芹粵魯蘇閩覺，且收益褲增長率穩(wěn)所定上升，彈東北三省火營業(yè)利潤戚均為負(fù)值四類地區(qū)法，盈利性取較高的依勁次為皖贛酬滇桂川，白其中皖贛類的收益漲崗幅持續(xù)穩(wěn)沫定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年營業(yè)利潤率2000-2002年收入增長率-4.00-2.000.002.004.006.008.00廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西內(nèi)蒙河南湖北湖南海南重慶陜西青海寧夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西廣西四川貴州云南甘肅-10010203040506070市場競爭登程度：行肯業(yè)處于完脖全競爭階鑰段，一類俱地區(qū)規(guī)模訓(xùn)化程度和蜘市場集中膨度較高，嚼二類地區(qū)藏競爭激烈召但水平不肉高，三類呢、四類地革區(qū)企業(yè)弱揀小、競爭機強度不高當(dāng)前房舅地產(chǎn)市令場競爭呈現(xiàn)以射下特點：競爭密集昆程度的地聯(lián)區(qū)不均衡糠性：華北市、華東地折區(qū)占百強柔企業(yè)的8眠8%，中制西部占9警%，東北匹占3%經(jīng)濟發(fā)達溝地區(qū)出現(xiàn)棗規(guī)?；?jīng)男營：如百咬強企業(yè)的斑銷售額和臂銷售面積測占北京市閘場的41糊％和30其％企業(yè)兩捧極分化稿明顯，優(yōu)但開發(fā)雕產(chǎn)品仍畫集中于扔中低檔房地產(chǎn)行據(jù)業(yè)基本處局于完全競厘爭階段：各企很業(yè)市場降占有率嗽普遍很犯低，領(lǐng)燙先企業(yè)肯的市場跪份額不坦到1%胃，進插入壁壘喚低、退股出壁壘帆高，行刮業(yè)淘汰弄快一類地區(qū)集中了桶全國1撐0%的煮房地產(chǎn)刺企業(yè)、陰30%蘭的房地疏產(chǎn)投資賊額和商底品房銷謎售額，齒市場集默中度相曾對較高罩，經(jīng)營規(guī)?；澇潭雀叨惖貐^(qū)擁有4妨3%的持房地產(chǎn)顛企業(yè)、葡37%唱的從業(yè)藥人員、超47%念的年度舊投資額字和40疊%的銷李售額，物企業(yè)數(shù)目量多、剝規(guī)模偏合小、經(jīng)功營水平爸一般，競爭激烈三類、四栽類地區(qū)與二類旁地區(qū)相汽比，企再業(yè)數(shù)量靈相當(dāng)、療但從業(yè)悲人員高份出13梁%、將滅近全國百的一半猶，投資胸額低2奪0%、卸銷售額衛(wèi)低10偉%，不逝到全國轟的30愿%；反誤映了該鞭區(qū)域市齡場的企業(yè)普敲遍弱小蹄、經(jīng)營星效率低配下、競蘇爭強度吊不高數(shù)據(jù)來源戲：歷年中對國統(tǒng)計年丹鑒、《做中國房地著產(chǎn)百強企桂業(yè)研究報咳告》20錄04886.773199.592396636219四類地區(qū)1310.774797.663244927892三類地區(qū)3679.2015028.7641962614164二類地區(qū)1914.1410927.721502284343一類地區(qū)7790.9233953.72113400932618全國2002年完成投資(億元)實際需要總投資(億元)平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地區(qū)各區(qū)域市場競爭分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京的經(jīng)禍營規(guī)?；铣潭茸罡邠?，其次為賊上海、廣霜東等；山絲式東、遼寧撞、天津等抽行業(yè)競爭距水平不高一類地區(qū)眉中，京滬劉市場占有仍90%以康上的投資頌額、銷售直額和80獅%的企業(yè)格；其中，嚷北京市擁傅有1/5種的企業(yè)數(shù)攻量和1/嚷2強的年蘭度投資規(guī)放模，企業(yè)互規(guī)?；膛宥群芨撸粔臏騼墒袑闷髽I(yè)數(shù)量桑與投資規(guī)敬模相比較耀大，競爭堵密集度較騎高二類地區(qū)模中，1/嶺4強的企奏業(yè)和30沫%的投資王額、銷售銀額集中在源廣東，規(guī)灘?；潭葪U較高；其鑒次為浙、受蘇；閩魯彼遼三省的投企業(yè)數(shù)量著相近，但耍與閩省相肉比，魯遼煎的房地產(chǎn)傲從業(yè)人員乳分別高出旗90%、送30%，因投資額高倘出一半、糖銷售額只源是略高，子反映了山睬東的房地得產(chǎn)行業(yè)規(guī)跪模較大，束經(jīng)營效率寧偏低；黑販、吉兩省警的企業(yè)經(jīng)暗營規(guī)模相萄對低59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江四川、落重慶兩餅省市場飯密集度轉(zhuǎn)較高，認(rèn)競爭相噴對激烈滅；青海播、山西稼、河南斬、內(nèi)蒙級古、甘暖肅、貴冶州等省軟企業(yè)規(guī)殿模小，究競爭最工弱三類地區(qū)中，渝豫鄂湘的市場密集程度最高；冀渝鄂陜及邊疆地區(qū)的經(jīng)營規(guī)?；潭容^高；青晉豫蒙的企業(yè)較小，市場競爭水平不高四類地區(qū)中，四川的市場密集程度最高，其次為皖贛黔；川滇的經(jīng)營規(guī)?；潭容^高；甘黔的企業(yè)最小、競爭程度最弱11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%海南重慶陜西青海寧夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%江西安徽廣西四川甘肅貴州云南投資環(huán)境封分析：一沫類、二類宵地區(qū)具有脆顯著的優(yōu)上勢，特大刪城市的投字資環(huán)境明惰顯強于中魚小城市跨區(qū)域挪投資的京商業(yè)環(huán)度境10主要素資源環(huán)境掩與產(chǎn)業(yè)關(guān)案聯(lián)度基礎(chǔ)建設(shè)假（交通通牲信、水電漁燃?xì)猓﹨^(qū)域市帽場壁壘勞動力勾市場彈榨性及技護術(shù)能力對外合作戚與開放程懇度私營企業(yè)軌參與度融資環(huán)境政府管謹(jǐn)理及廉乒政稅費負(fù)借擔(dān)司法效率世界銀行唯2003口年對中國必23個城售市390雁0家企業(yè)鑒的調(diào)查顯觸示，投資糕環(huán)境最好醒的城市（稅杭州、上索海、廣州陪、深圳）就都位于一搏類、二類祥地區(qū)；中療西部城市吊呈現(xiàn)相對季劣勢社科院洗200戀4年3維月發(fā)布道的《中筆國城市喘競爭力露研究報披告No修.2》晃進一步另闡明，礎(chǔ)商務(wù)環(huán)互境是城口市綜合駱競爭力厭最重要養(yǎng)的因素販，“貢定獻彈性己達到0游.61散6”投資環(huán)境鄰最好的前存10個城換市分布：禮一類地區(qū)秋3個，二攤類地區(qū)5童個，三類伐地區(qū)2個落，充分體味現(xiàn)了大城順市對資源安的聚集效近應(yīng)受東部地起區(qū)的產(chǎn)業(yè)漠轉(zhuǎn)移影響暗，中部地避區(qū)的部分伶城市開始森起飛，西熱部地區(qū)的仁中心城市鍬顯著改善在長三遞角產(chǎn)業(yè)誘北移的坊帶動下蟻，環(huán)渤江海特別便是山東番半島的何提高速但度加快綜上所帖述，三役類、二夸類地區(qū)政最具市若場吸引增力，重矛點省份頃基本位鋼于中東叔部地區(qū)隸，應(yīng)當(dāng)基作為優(yōu)鋼先發(fā)展型的區(qū)域姜市場一類地炸區(qū)二類地區(qū)三類地竟區(qū)四類地辭區(qū)三類地區(qū)壺重點省份糞：海南、舍重慶、湖欄北、河南騰、河北、倡湖南、山枕西；二類地斬區(qū)重點頁省份：象山東、諷江蘇、腥浙江、飯遼寧、啞福建四類地區(qū)近重點省份微：四川、治安徽、江功西階段發(fā)錢展規(guī)劃瓣——房賓產(chǎn)業(yè)務(wù)催戰(zhàn)略發(fā)漢展將分濤三個階研段進行老：能力前構(gòu)建、樸區(qū)域領(lǐng)王先、擴團張競爭能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴張競背爭集中于閘本地區(qū)辣的發(fā)展皇，通過擴項目的音成功運綠作，構(gòu)循建房產(chǎn)睛開發(fā)的掏核心能離力通過適度禿的地域與翼業(yè)務(wù)擴展她，建立區(qū)通域內(nèi)的領(lǐng)靈先地位，旅樹立公司株的品牌形殖象將區(qū)域內(nèi)罩的成功經(jīng)刮驗與運作脖模式向其朵他地區(qū)推濾廣，同時何將公司的殲品牌推向楊全國2005200肯72009年份業(yè)務(wù)發(fā)扭展規(guī)劃侮——通牲過區(qū)域偉化、專證業(yè)化以族及品牌拐化的競妄爭戰(zhàn)略任來實現(xiàn)考房產(chǎn)業(yè)拴務(wù)的各猜階段的魔戰(zhàn)略目刃標(biāo)區(qū)域化專業(yè)化品牌化進行準(zhǔn)貪確的市波場定位淚，有目群標(biāo)有步雪驟地擴講展市場輝，在局拆部地區(qū)膛確立優(yōu)墨勢并摸夠索出成青功的運元營模式剛后，再終向其他盼地區(qū)擴槍展創(chuàng)建精刺品工程績，樹立暫項目的遙品牌形疾象，然葬后將項酬目品牌誰向公司劫品牌移墻植；區(qū)合域品牌政樹立后拋再向其己他地區(qū)筍擴展明確公濤司每個沙階段的干產(chǎn)品定獵位，集熟中優(yōu)勢悉資源專執(zhí)注于所江確定的惕產(chǎn)品細(xì)撫分市場究。專業(yè)暴化并不匙排斥同底時運營獸若干產(chǎn)愁品，但學(xué)要求產(chǎn)精品之間景緊密相樂關(guān)，永繡大專業(yè)幕化體現(xiàn)貸在專注櫻于住宅彩市場第一階僻段：能協(xié)力構(gòu)建時間：2005梅年——2滔006年發(fā)展目標(biāo)：通過成竿功的項斧目運作逆，構(gòu)建及房產(chǎn)開剃發(fā)的能跑力區(qū)域發(fā)展臟定位：在江浙兩謀省范圍內(nèi)幻玉，以寧波總為中心，合向周邊地愈區(qū)擴展業(yè)務(wù)發(fā)如展定位：繼續(xù)專注譯于普通商顏品房的開壟發(fā)品牌發(fā)展粉定位：創(chuàng)造精族品工程鍋，打造保項目品沙牌區(qū)域化：渴在江浙兩貞省范圍內(nèi)異，以寧波較為中心，授向周邊地憐區(qū)擴展區(qū)域市旗場優(yōu)先涂級評估表明占，二類耕地區(qū)是目前較傳為理想藍的投資宮區(qū)域，江浙需兩省是二吐類地區(qū)中永大較史為理想未的選擇從城市醋發(fā)展競殺爭力報謊告看，盾浙江省中的蘇晝州、杭州許、寧波、仆南京和溫州分別宗排名第5謠、6、8險、9、1鏟0位，其中寧波亂房屋價格濫的上漲勢膝頭最為強勁，僅次拾于上海列掃為全國第里二從公司特本身的萍情況來賓看，由矩于永大六根植于吧寧波，傘對于寧波的欲市場環(huán)境究比較了解蚊，在寧波預(yù)的各方面宋資源能力也相隙對成熟犁，因此呢寧波將張作為第血一階段沖的重點倉區(qū)域，并且有選驚擇的向江茫浙兩省其敏他區(qū)域擴攔展浙江江蘇寧波專業(yè)化獻：仍然包集中資采源專注依于普通卷商品房嶄的開發(fā)除，培養(yǎng)泡普通商徒品房開桐發(fā)的資芳源與能雁力小小大開發(fā)難畜度普通商品鞋房別墅市場吸引亮力大經(jīng)濟適鬼用房公寓經(jīng)濟適圣用房市拍場需求君大，政租策支持日性強，帽但是壟兄?jǐn)喑潭鹊旮?，需娛要有較借好的政俗府資源舒，目前蓬進入時赴機還不賺成熟公寓受沾特定區(qū)斤域市場甲的功能線發(fā)展限革制，土惠地獲取貼難度大誼，市場以定位較巴難，建飛筑技術(shù)則要求較啞高，不菠宜進入別墅市場夕購買群體胃小，對經(jīng)輩營運作能公力要求很武高，政策堪限制性強貧,開發(fā)風(fēng)餓險大，不農(nóng)宜進入隨著城市傳化發(fā)展，去普通住宅護購買群體賴龐大，市萍場總體仍野呈上升趨微勢永大在普制通商品房發(fā)開發(fā)方面慌積累了一仿定的經(jīng)驗螞，有助于撐其開發(fā)能加力的進一舟步提升建議重點禾開發(fā)所在奇區(qū)域市場皺上普通商抓品房，進蘆一步培養(yǎng)碧該產(chǎn)品領(lǐng)死域的開發(fā)正能力品牌化：繩創(chuàng)造精品康工程，打扶造項目品劇牌功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程進度與質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量細(xì)致的市場調(diào)研工作地理位置的選?。菏姓?、環(huán)境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關(guān)注點完整的項目前期策劃工作人性與時尚的設(shè)計準(zhǔn)時交付使用完善工程管理與采購管理，建立國際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系規(guī)模化宣傳作為置業(yè)顧問向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，贏得客戶信任完善物業(yè)管理：采用“相對低價+相對優(yōu)質(zhì)”的模式提供周到細(xì)致的服務(wù)，有競爭力的價格系統(tǒng)、規(guī)范的管理，相應(yīng)職能的能力培養(yǎng)前期策劃與市場營銷聘用專業(yè)機構(gòu)協(xié)助完成，有助于項目品牌的提升，同時也有利于公司內(nèi)部相關(guān)人才的培養(yǎng)各階宏段工共作措施物業(yè)管理市場營銷工程建設(shè)前期策劃土地運營重點定位清承晰：根扁據(jù)土地慚的位置晃、自然酸環(huán)境設(shè)邊定項目挽的檔次掀，項目枯名稱突妨出環(huán)境飽特點，趁給消費陰者一個翅清晰的獸定位簡單易記懶：項目名梨稱要文字赴簡短、發(fā)籍音順暢，摸使消費者陵能很快識孝別和持久遲記憶啟發(fā)聯(lián)匙想：含險義悠遠(yuǎn)筍，內(nèi)涵紐奉豐富，核賦予項脈目名稱詞產(chǎn)品的緣瑞特性，養(yǎng)啟發(fā)消泳費者豐方富的想逮象力個性突填出：標(biāo)嶺新立異濕，不落蹈俗套，點有獨特劑的個性馳與風(fēng)格吐，不與同其他品取牌名稱身相混淆向，體現(xiàn)冠項目獨放有的魅交力項目命名亡原則第二階段煉：區(qū)域領(lǐng)皮先時間：2007辦年——2域008年發(fā)展目砌標(biāo)：繼續(xù)鞏固初在浙江和嶺江蘇兩省若內(nèi)的開發(fā)潑實力，力軟爭在銷售廚額、開發(fā)膀面積以及自品牌知名溝度等方面澤躋身地區(qū)匠領(lǐng)先企業(yè)桌行列區(qū)域發(fā)洲展定位：鞏固浙江浪、江蘇兩遵省業(yè)務(wù)，箱進一步向貍山東、福恰建等其他以二類地區(qū)汗擴展業(yè)務(wù)發(fā)展專定位：繼續(xù)做泥好普通晌商品房侍的開發(fā)黃，尤其些專注于奇城鄉(xiāng)結(jié)損合部，送同時開索始進入寸經(jīng)濟適態(tài)用房市括場品牌發(fā)懸展定位：從前期成危功的項目臥品牌向公巷司品牌轉(zhuǎn)稀移，重點怪建立公司次品牌區(qū)域化：凈鞏固浙江羞、江蘇兩捕省業(yè)務(wù)，禿進一步向忠山東、福頸建等其他怨二類地區(qū)蒜擴展浙江江蘇山東福建區(qū)域定位編方面，在賭鞏固浙江總和江蘇區(qū)說域市場基迅礎(chǔ)上，關(guān)澤注山東、箱福建等二狹類地區(qū)，跟機會允許駕，即可進謙入向其他二恰類地區(qū)擴寨展時，重丹點關(guān)注資源型中罵小城市資源型城燦市：指主要倍功能是嗽提供礦下產(chǎn)品及扮其初加爭工品等贏資源型賊產(chǎn)品的早城市特點：涂經(jīng)過多具年大規(guī)吳模采掘兔，資源恰型城市其面臨產(chǎn)點業(yè)轉(zhuǎn)型校：1）騰從單一榴功能型刃城市向分綜合型花城市的港轉(zhuǎn)變；牢2）尋匠找新興隊支柱產(chǎn)近業(yè)，發(fā)酒展私營亭經(jīng)濟，碼多業(yè)并讓舉；3斗)改善胸礦區(qū)型詠生活環(huán)火境，加筆強城市聰基礎(chǔ)設(shè)支施建設(shè)陣；4)據(jù)由自我護服務(wù)型鋪城市向轟區(qū)域中由心城市顧躍進機遇：野1）資劈燕源型城鳥市中現(xiàn)桶有的資技源基礎(chǔ)冤產(chǎn)業(yè)，閱造就了忙較高的失就業(yè)率咳、人均蝕可支配激收入及著居民儲震蓄；2沒）資源魂型城市章政府具勵有產(chǎn)業(yè)自轉(zhuǎn)型、格加強城吸市化建載設(shè)等迫袋切需求棟，一系紅列優(yōu)惠猾措施進芝一步為排房產(chǎn)提已供了有砍利條件專業(yè)化遙：繼續(xù)位做好普桃通商品鄭房的開養(yǎng)發(fā)，尤樣其專注各于城鄉(xiāng)劣結(jié)合部菠，同時巖開始進泄入經(jīng)濟禍適用房盜市場小小大開發(fā)難度普通商塑品房別墅市場吸喉引力大經(jīng)濟適錯用房公寓經(jīng)濟適拐用房市查場需求綠大，政碗策支持哄性強，數(shù)在此階犁段，該擔(dān)市場的全規(guī)范與口管理也揮相對趨嬌于完善鞠，同時瓦永大在走第一階絲式段的能投力構(gòu)建揪也具備繪了一定農(nóng)的基礎(chǔ)治，特別滔是與政淋府資源誕的積累建議適時鼻進入該市現(xiàn)場公寓和別列墅市場的表限制因素桃以及永大絲式自身的資未源與能力自等與第一衫階段相比喪不會有太狀大的變化呼，仍然不亮宜進入第一階尾段的精快品工程銜將在該暑細(xì)分市儀場建立狠良好的巴知名度桿，為公待司在該撇市場領(lǐng)乒先奠定裕了基礎(chǔ)肝，因此商第二階足段將繼靈續(xù)鞏固恐該市場舉的地位城鄉(xiāng)結(jié)痰合部可瓦開發(fā)面份積相對圓較大，將為公司站進行成銜片小區(qū)凝式開發(fā)范提供條性件建議繼訓(xùn)續(xù)專注轎于普通買商品房窩的開發(fā)臘，躋身排領(lǐng)先企膽業(yè)行列售，尤其觸專注于晶城鄉(xiāng)結(jié)舊合部的賭開發(fā)品牌化維：從前萌期成功墨的項目赤品牌向體公司品項牌轉(zhuǎn)移筍，重點控建立公馳司品牌措施與斃行動加強企再業(yè)文化討的宣傳幼力度，逗對內(nèi)對顛外強調(diào)染思想和驕行動上燭的統(tǒng)一販，將企柳業(yè)文化營建設(shè)形愚成固定乞的工作滋或活動將宣傳重借點從前一小階段的項霧目宣傳向顛公司宣傳羽轉(zhuǎn)移，將違公司名稱禿加入到項集目名稱之召前，對于貞已有的成駕功項目作釋進一步宣和傳，并將都公司名稱帽凸顯出來在新進入脆地區(qū)市場擠展開公關(guān)咬行動，主徐要針對當(dāng)玻地政府、阻金融機構(gòu)困、供應(yīng)商路以及媒體費，可以通哨過組織或磨贊助一些筑公益活動伙來提高企化業(yè)形象繼續(xù)提高喊從策劃到嶄物業(yè)全過毀程的服務(wù)困水平，尤監(jiān)其是物業(yè)樸的服務(wù)，績也突出公雖司名稱，親繼續(xù)推行享“相對低違價+相對賣優(yōu)質(zhì)”的班運作模式整體形象服務(wù)水平公關(guān)行動企業(yè)文化廣告宣傳公司品牌構(gòu)建項目品牌項目品牌項目品牌項目品牌從整個房苦產(chǎn)開發(fā)的控業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)弱以及其他罰房產(chǎn)相關(guān)微業(yè)務(wù)活動趟中，做到