星恒國仕匯住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告

PAGEPAGE20星恒·國仕匯商住小區(qū)建設項目可行性研究報告（代項目建議書）委托單位：湖南#####投資置業(yè)有限公司編制單位：長沙####招標代理有限公司資格證書號：工咨乙########編制日期：二○一三年三月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項目概況 11.2 項目建設的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報告的編制原則 61.5 可行性研究報告內容概要 71.6 建議引進設備清單 151.7 結論及建議 151.8 項目主要技術經(jīng)濟指標匯總 162. 市場需求預測與競爭能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內市場 192.3 主要目標市場分析 222.4 廣東省水泥市場分析 242.5 競爭能力分析 272.6 市場分析結論 283. 建設條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術方案 334.1 原燃料與配料設計 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過程自動化 764.6 給水排水 854.7 通風及空氣調節(jié) 874.8 建筑結構 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標 925.2 主要節(jié)能措施 926. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設場地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 設計采用的環(huán)境保護標準 956.4 控制污染的方案 966.5 環(huán)境管理機構及監(jiān)測機構 986.6 環(huán)境影響分析 986.7 環(huán)境保護投資估算 987. 勞動安全及工業(yè)衛(wèi)生 1017.1 設計依據(jù)與執(zhí)行標準 1017.2 建筑及場地布置 1017.3 生產(chǎn)過程中職業(yè)危險、危害因素分析 1027.4 對各種危害因素采取的主要防范措施及預期效果 1027.5 勞動安全衛(wèi)生機構及人員配備情況 1048. 組織機構與勞動定員 1058.1 組織機構 1058.2 勞動定員 1058.3 勞動生產(chǎn)率 1058.4 職工培訓 1059. 工程建設招標安排 10810. 項目建設進度的建議 11010.1 項目管理 11010.2 項目實施進度 11011. 投資估算 11211.1 綜述 11211.2 建設投資構成 11211.3 估算編制依據(jù) 11211.4 建設項目投資總估算書 11312. 財務評價 11712.1 概述 11712.2 項目總投資及資金籌措 11712.3 總成本費用 11812.4 財務評價 12012.5 不確定性分析 12212.6 財務評價結論 12312.7 財務評價附表目錄 12313. 附件 13914. 附圖 140第一章總論一、項目概況1、項目名稱星恒·國仕匯商住小區(qū)建設項目2、建設單位湖南星恒投資置業(yè)有限公司3、建設地點項目位于####新城區(qū)行政中心輻射區(qū)內，文體中心旁，距縣行政中心僅1.7KM，距縣一中僅3分鐘車程，交通相對便捷。用地東臨縣公安局新址，南接二環(huán)西路。圖1-1項目所在地示意圖4、建設內容及建設規(guī)模項目擬建多層建筑1棟、高層5棟，同時建設給排水、通信、電力、消防、燃氣管道、綠化景觀、廣場鋪裝、道路硬化、地上停車位、設備安裝等基礎配套設施。項目規(guī)劃總用地面積31798.90㎡（47.70畝），凈用地面積26083.50㎡（39.12畝）；規(guī)劃總建筑面積76725.68㎡（含地下室面積），其中：住宅建筑面積53158.28㎡；商業(yè)建筑面積9395.85㎡；物業(yè)配套設施建設面積336.36㎡；地下室面積13806.38㎡；架空層面積1765.63㎡。5、投資規(guī)模項目計劃總投資約25699.17萬元，其中土地費用約5008.50萬元，工程費用約16861.71萬元，工程建設其它費用約1437.98萬元，預備費用約914.98萬元，建設期貸款利息約1476.00萬元。項目建設資金來源為銀行貸款10000.00萬元（貸款期三年），其余由建設單位自籌。6、開發(fā)定位項目開發(fā)定位為中高檔商住樓盤，將本項目打造成新城行政板塊的品質典范樣板商住區(qū)。7、項目實施進度計劃根據(jù)建設規(guī)模和資金籌措方案，本項目計劃總工期24個月，2013年4月初開始實施，2015年3月底全部竣工并投入使用。二、建設單位基本情況單位名稱：湖南星恒投資置業(yè)有限公司公司類型：有限責任公司公司地址：長沙市天心區(qū)BOBO天下城財富中心13008房法人代表：喻秀珍注冊資本：人民幣伍仟萬元整實收資本：人民幣伍仟萬元整經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；房地產(chǎn)項目投資及管理；園林工程、建筑工程、綠化工程項目的投資；建筑裝飾材料（不含硅酮膠）、五金交電、機電產(chǎn)品、金屬材料及法律法規(guī)允許的礦產(chǎn)品的銷售。公司尊崇“踏實、拼搏、責任”的企業(yè)精神，并以誠信、共贏開創(chuàng)經(jīng)營理念，創(chuàng)造良好的企業(yè)環(huán)境，以全新的管理模式，完善的技術，周到的服務，卓越的品質為生存根本，始終堅持用戶至上，用心服務于客戶，堅持用自己的服務去打動客戶。三、研究依據(jù)及范圍1、研究依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國國土管理法實施條例》；《湖南省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》；《湖南省土地利用總體規(guī)劃條例》；《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）；《湖南省人民政府關于推進節(jié)約集約利用土地的通知》（湘政發(fā)[2007]12號）；《關于公布湖南省征地補償標準的通知》（湘政發(fā)[2009]43號）；《長沙市總體城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2010-2020）》；《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》；《長沙市控制性詳細規(guī)劃成果標準》；《長沙國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃綱要》；《####縣城總體規(guī)劃》（2009-2030修編）；《####國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；2009年7月國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；建設部建標[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；《現(xiàn)代咨詢方法與實務》；國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南》；####縣城鎮(zhèn)規(guī)劃、水文、地質、地震、氣象、市政設施等有關資料；國家及行政主管部門現(xiàn)行有關設計規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定；項目單位提供的于本項目有關的資料、數(shù)據(jù)；現(xiàn)場查勘收集的其他相關資料；其他有關專業(yè)設計規(guī)范。2、研究范圍根據(jù)國家有關法令、法規(guī)、法律、制度、政策、規(guī)程及規(guī)范，本報告通過對星恒·國仕匯商住小區(qū)建設項目進行全面深入的調查、分析、預測，論證了該項目技術、經(jīng)濟、方案、環(huán)境的可行性與合理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。包括：1、對項目建設背景、可行性、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況、消費者購買力等的研究；2、對項目市場定位和SWOT的分析；3、對項目選址和建設條件的分析；4、對項目建設規(guī)模、總體規(guī)劃、規(guī)劃布局、工程建設方案等的研究；5、對項目消防、衛(wèi)生、安全、節(jié)能、環(huán)境影響等方面的分析；6、對項目的組織管理與工程招投標方案進行分析；7、對項目實施進度的確定；8、對項目投資規(guī)模及社會經(jīng)濟進行綜合評價；9、對項目的風險識別、規(guī)避風險等研究；10、提出項目的可行性研究工作結論。四、研究原則1、積極貫徹執(zhí)行國家基本建設的方針政策，嚴格執(zhí)行國家和地方頒布的標準、規(guī)范、規(guī)定，使設計做到切合實際，技術先進，經(jīng)濟合理，安全適用；2、重視優(yōu)化規(guī)劃設計方案工作，通過設計方案的論證來提高設計水平和降低工程投資額；3、“三廢”治理措施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)。排出物符合國家及地方的“三廢”排放標準。4、節(jié)能與降耗并重。五、主要經(jīng)濟技術指標1、建設用地情況本項目規(guī)劃總用地紅線面積約47.70畝（31798.90㎡），以摘牌方式取得。2、主要技術經(jīng)濟指標根據(jù)項目的具體情況，其主要技術經(jīng)濟指標詳見表1-1：表1-1星恒·國仕匯商住小區(qū)建設項目主要技術經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)備注1規(guī)劃總用地面積㎡31798.90約47.70畝2規(guī)劃凈用地面積㎡26083.50約39.12畝2.1建筑物占地面積m24652.532.2綠化面積㎡9228.342.3道路面積㎡7812.362.4地上停車位㎡2743.502.5廣場㎡1646.773總建筑面積㎡76725.683.1住宅㎡53158.28不計容積率面積217.48㎡3.2商業(yè)㎡9395.85不計容積率面積124.01㎡3.3物管用房㎡336.363.4消防控制室㎡28.813.5地下室㎡13806.38未計入容積率4計容積率總建筑面積㎡62577.815架空層㎡1765.63未計入容積率與總建筑面積6商業(yè)騎樓㎡412.95未計入容積率與總建筑面積7建筑密度%17.848綠地率%35.389容積率2.39910機動車停車位個46110.1地上車位個78無障礙車位4個、出租車位4個10.2地下車位個383無障礙車位5個11非機動車停車位個127511.1地上車位個27811.2地下車位個99712總居住戶數(shù)戶482每戶3.2人13總居住人數(shù)人154314建設工期月242013.4-2015.315總投資萬元25699.1715.1工程費用萬元16861.7115.2工程建設其他費用萬元1437.9815.3預備費用萬元914.9815.4建設期貸款利息萬元1476.0015.5土地費用萬元5008.5016經(jīng)濟評價指標16.1所得稅前內部收益率%38.918916.2所得稅后內部收益率%30.993816.3所得稅前經(jīng)濟凈現(xiàn)值萬元5994.563416.4所得稅后經(jīng)濟凈現(xiàn)值萬元4003.219816.5所得稅前動態(tài)投資回收期年2.284516.6所得稅前動態(tài)投資回收期年2.354917結論經(jīng)濟合理，技術可行，項目效果好六、項目進展狀況2013年3月，受湖南星恒投資置業(yè)有限公司的委托，由我公司承擔星恒·國仕匯商住小區(qū)建設項目的可行性研究工作。我公司在簽訂合同后，成立了專門的研究小組，立即開展工作，首先在地形圖上進行了方案研究，并組織人員開展一系列的社會、經(jīng)濟、市場調查及工程勘察工作，對區(qū)域地形、地質、水文、環(huán)境進行了全面的調查，比較詳盡地收集了有關資料，對規(guī)劃思路、建設規(guī)模和技術標準進行了反復論證，在充分掌握定性、定量資料的基礎上，于2013年3月完成了本報告的編制工作。第二章項目建設的背景及意義一、項目建設的背景####，位于長沙與益陽的交界處，處于大河西先導區(qū)的核心區(qū)位，是長沙西拓發(fā)展的重要陣地，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍的區(qū)域之一。伴隨著“奮力搶擂先導區(qū)，加速挺進五十強”戰(zhàn)略的相關落實，####正以突飛猛進的勢頭迅速崛起，經(jīng)濟的騰飛給####的房地產(chǎn)帶來前所未有的發(fā)展機遇，在目前的房地產(chǎn)調控的宏觀環(huán)境之下，隨著市場的健康與理性，####的房地產(chǎn)市場必然將迎來美好的明天。1、####縣概況⑴####在長沙的區(qū)位####行政隸屬長沙，是長沙新區(qū)的重要組團，####作為省會和國家級兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)規(guī)劃范圍，在吸納外來投資、爭取國家省市支持等方面具有其他地級市和縣（市）無可比擬的優(yōu)勢。####是長沙的西大門，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的第一驛站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路，這使####成為重要人流、物流、信息流中心，投資####可以擁有巨大的市場。####是長沙新區(qū)發(fā)展空間最廣闊的區(qū)域。####面積2906k㎡，縣城規(guī)劃面積50k㎡，納入長沙新城區(qū)規(guī)劃面積420k㎡；轄33個鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，1個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；全縣總人口為137.10萬人，縣城城市建成面積32.8k㎡，常住人口29.8萬。圖2-1####縣所處區(qū)位圖⑵人文條件先后出土了四羊方尊等2000余件商周青銅國寶，被譽為“南中國青銅文化中心”。從三國蜀相蔣琬、大理學家張拭，到中共創(chuàng)始人之一何叔衡、前國家主席劉少奇、人民司法奠基人謝覺哉，到原中國科學院院長周光召，####人才輩出。####教育發(fā)達，高考升學人數(shù)常年居湖南省前列；每年培養(yǎng)技術型人才3萬多人，享有“中國技工之鄉(xiāng)”美譽。⑶自然資源條件####屬亞熱帶季風氣候，四季分明，雨量充沛，歷史上從未有過重大自然災害，得“安寧之鄉(xiāng)”而取名。物產(chǎn)豐富，是聞名全國的糧食大縣、生豬大縣、茶葉之鄉(xiāng)，糧食和生豬產(chǎn)量長期居全國十強縣之列。礦產(chǎn)資源豐富，重點開發(fā)利用的有煤、錳、硅、石灰石、花崗巖、溫泉等20多種，是著名的“溫泉之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”和“建材之鄉(xiāng)”。境內有溈、烏、楚、靳四大水系和多座大中型水庫，水源充足，水質優(yōu)良。⑷旅游資源條件####是中國首批17個旅游強縣之一。在####縣城內，有以劉少奇故居花明樓國家首批4A景區(qū)為主線的“紅色之旅”的線路，與韶山毛澤東故居緊鄰相串；有密印禪寺和千佛洞的佛教禪宗五家七宗之首“溈仰宗”的宗教文化旅游；有溈山景區(qū)漂流、灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)自然山水游；####民俗風情游等。⑸交通條件①公路運輸現(xiàn)狀：以國、省道為主脈，縣、鄉(xiāng)道為支脈，319國道橫貫東西，S206、S208、S209、S311四條省道貫穿縣境，構成####四通八達的交通網(wǎng)絡。區(qū)位優(yōu)越，市場潛力巨大。以####縣城為圓心，2小時車程可以輻射湖南、湖北、江西三省11市5000多萬人口。投資####，可以以較低的運輸成本和便捷發(fā)達的交通占領中部地區(qū)商品市場，尤其是湖南、湖北、江西等省份市場。表2-1####公路交通路網(wǎng)公路名稱距####縣城距離起點和終點G3190公里廈門-成都滬渝高速（長張高速)0公里上海-重慶（長沙-張家界）京珠高速45公里北京-廣州-珠海（深圳）上瑞高速40公里（距縣域4公里）上海-瑞麗（云南）107國道40公里北京-深圳②鐵路運輸現(xiàn)狀：鐵路運輸十分發(fā)達，有石長鐵路、洛湛鐵路在####穿境而過，客貨運輸可達全國各地。####縣城距長沙京廣鐵路客、貨站車程分別為45公里、40公里；至株洲連接湘黔鐵路、浙贛鐵路為70公里。③空運：長沙黃花機場距####60公里，驅車50分鐘到達。④長沙霞凝港距####35公里，是內河主樞紐港口之一，全年可通1000噸貨輪。貨物可經(jīng)上海中轉至世界各港口。標準集裝箱（20尺）至上海時間約為3天，費用為1200-1400元左右。⑹社會經(jīng)濟條件####享有“湖南經(jīng)濟四小龍”之美譽，縣域經(jīng)濟綜合實力居湖南省前三強。####縣作為長沙市的衛(wèi)星城，近幾年來總體水平一直呈良好的上升態(tài)勢，經(jīng)濟總量邁上新臺階。2012年全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣市排名中，####縣晉升全國縣域經(jīng)濟百強縣市第61位。表2-2“十二五”時期主要指標定位類別指標“十二五”規(guī)劃目標2009年完成2010年完成2015年預期年均增長（%）經(jīng)濟發(fā)展CDP(億元)270367.649085015人均GDP（元）293253629661150財政總收入（億元）14.926518.3825.58528地方財政收入（億元）10.378414.472719.25324固定資產(chǎn)投資（億元）700（累計）258.6534285120社會消費品零售總額（億元）9899.1311728820外貿(mào)總出口（億美元）88100存款余額16015920070030貸款余額1209711850035結構調整三次產(chǎn)業(yè)結構15：55：3014.4:59.6：2612.6:65.8:21.65:63:32高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重（%）2014.2215020旅游產(chǎn)業(yè)占全縣GDP比重（%）888.31535工業(yè)總產(chǎn)值400561800260026規(guī)模工業(yè)443.2650220029民生改善全縣總人口（萬人）134136.6137.11390.45城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）53.9744城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險覆蓋率95%98%0.6城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1465016672188403320312農(nóng)村居民人均純收入（元）6350821695302000016城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險覆蓋率70%100%6城鎮(zhèn)建設城鎮(zhèn)化率（%）4242.3744.565縣城建成區(qū)面積（k㎡）3260縣城人口（萬人）3150人均公共綠地面積（㎡）68.61010綠地覆蓋率（%）30293240人均道路面積（㎡）12人均居住面積（㎡）3540資源環(huán)境萬元GDP能耗（噸標煤）1.11671.09450.8624主要污染物排放總量減少（%）--7.8%10%達到國家約束指標工業(yè)固體廢物綜合利用率（%）--85%87%95%（省廳指標值）城市生活污水處理率（%）6575%57.6%100%（省廳指標值）城市生活垃圾無害化處理率（%）7598.7%98.8%100%（省廳指標值）森林覆蓋率（%）5147.3248.05510.6科技創(chuàng)新研發(fā)經(jīng)費占GDP比重（%）2.5專利授權量增長（%）5080.5808080科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率（%）5055606510小結：####縣擁有絕佳的地理地位、濃郁的文化底蘊、富饒的自然資源、眾多的旅游景點和優(yōu)越的交通網(wǎng)絡，這些有利的客觀因素為####的快速發(fā)展提供了必要的客觀條件，吸引越來越多的人落戶和投資####，也在一定程度上促進了####房地產(chǎn)業(yè)的飛速成長。2、####縣宏觀經(jīng)濟分析近年####經(jīng)濟進入高速增長期，經(jīng)濟實力的提升、城市基礎設施的完善為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。居民可支配收入大幅度增長大大提升了####消費者的房地產(chǎn)消費能力和價格承接力。####人均消費水平伴隨人均收入的日益增長而迅速提高，使得####成為一個消費型城市，####人具有了很強的消費意識，住房消費意識也已大大提升?？h城城市規(guī)劃和“北拓南聯(lián)”戰(zhàn)略的提出，加上縣城的三環(huán)路貫通以后，城市擴容的步伐進一步加快，每年都要吸收數(shù)千人成為城鎮(zhèn)居民，這些利好及長沙市規(guī)劃方面的“大河西”策略都會為該縣城注入強心劑，必將刺激####的相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首當其充，房地產(chǎn)業(yè)會受益最大。大河西先導區(qū)戰(zhàn)略的提出，使得長沙與####的聯(lián)系更加緊密，####也將借助這一平臺謀取更多的發(fā)展，這將給####的騰飛帶來了前所未有的機遇。（1）、####城市經(jīng)濟發(fā)展水平2007年，全縣生產(chǎn)總值（GDP）突破200億元，達到207.23億元，比上年增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值37.46億元，增長6.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112.51億元，增長18.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值57.26億元，增長15.5%。按常住人口計算，全縣人均生產(chǎn)總值16675元，比上年增長22.18%。2008年，全縣生產(chǎn)總值（GDP）282.41億元，比上年增長16.0%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值50.31億元，增長7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值161.83億元，增長19.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值70.27億元，增長14.0%。按常住人口計算，全縣人均生產(chǎn)總值22659元，比上年增長15.6%。2009年，主要發(fā)展指標全面超額完成，提前一年完成“十一五”規(guī)劃各項指標，實現(xiàn)區(qū)域生產(chǎn)總值310億元，超過計劃目標10億元，比上年增長15.8%；工業(yè)總產(chǎn)值550億元，超過計劃目標20億元，比上年增長26%；全社會固定資產(chǎn)投資258億元，超過計劃目標10億元，比上年增長33.2%；2010年實現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值（GDP）489.58億元，比上年增長16.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值61.54億元，增長6.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值321.99億元，增長22.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值106.05億元，增長7.8%?？h域經(jīng)濟基本競爭力不斷加強，躍居全國第73位，中部第6位，分別比上年提高11和1個位次，朝著“挺進五十強”的目標邁出了鏗鏘步伐。2011年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）637.95億元，比上年增長15.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值75.26億元，增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值434.39億元，增長20.1%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值128.3億元，增長9.0%。縣域基本競爭力前移5位，位居全國百強第68位，縣域發(fā)展進一步呈現(xiàn)加快、爭先之勢。2012年####地區(qū)GDP達到850億以上，財政收入突破90億。小結：雖然####縣各項經(jīng)濟指標與長沙市其他發(fā)達縣城，例如長沙縣、瀏陽市還有一定差距，但近年來經(jīng)濟進入高速發(fā)展軌道，實力明顯增強，與其差距越來越小，經(jīng)濟已經(jīng)處于一個較為領先地位，城市基礎建設日趨完善；為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的環(huán)境基礎。3、居民生活狀況（1）####城市人口狀況截至目前，####全縣總人口137.09萬人，常住人口125.15萬人，其中，城鎮(zhèn)人口51.17萬人，鄉(xiāng)村人口84.21萬人。人口性別比為105.5:100。（2）####城市居民可支配收入（元）2007年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12187元，比上年增長14.2%，扣除價格因素，實際增長7.8%。農(nóng)村居民人均純收入5735元，增長16.1%，扣除價格因素，實際增長9.6%。農(nóng)村居民人均可支配收入5479元，增長14.7%。全縣城鎮(zhèn)居民人均消費性支出10037元，比上年增長13.8%。家庭設備用品及服務、衣著和食品支出分別增長27.7%、24.6%和16.5%。農(nóng)村居民人均生活消費支出4944元，比上年增加660元，增長15.4%。其中，食品和衣著支出分別增長16.5%和23.7%。在第六屆全國縣域經(jīng)濟基本競爭力評價中，####縣列全國第114位，同時首次進入了“中部十強”。新型城市化穩(wěn)步推進，全縣城鎮(zhèn)化率提高4.02個百分點，達到35.32%。2008年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14879元，比上年增長16.2%，扣除價格因素，實際增長10.6%。農(nóng)村居民人均純收入6919元，增長20.6%，扣除價格因素，實際增長15.0%。農(nóng)村居民人均可支配收入6594元，增長20.3%。全縣城鎮(zhèn)居民人均消費性支出11529元，比上年增長14.9%。農(nóng)村居民人均生活消費支出4560元，比上年增加560元，增長14.0%。2008年，####縣躋身“全國百強縣”，名列第97位。新型城市化穩(wěn)步推進，全縣城鎮(zhèn)化率提高4.84個百分點，達到40.16%。2009年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16665元，比上年增長12%；農(nóng)民人均純收入8095元，比上年增長17%。2009年，全縣積極應對世界金融危機，全面加快經(jīng)濟社會發(fā)展，縣域經(jīng)濟基本競爭力上升13位，達到全國第84位，居中部第7位。新型城市化穩(wěn)步推進，全縣城鎮(zhèn)化率提高2.25個百分點，達到42.41%。2010年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18690元，同比增長12.1%。其中人均工資性收入增長10.8%，人均財產(chǎn)性收入增長25.9%。人均消費性支出14797元，增長13.4%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為32.6%，比上年下降1.4個百分點。平均每百戶家庭擁有家用汽車12輛，家用電腦56臺，移動電話204臺。全縣農(nóng)村居民人均可支配收入9227元，比上年增長18%；農(nóng)民人均純收入9713元，增長18.2%。其中人均工資性收入增長14.2%，人均家庭經(jīng)營收入增長22.4%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為41.4%。全年農(nóng)民人均生活消費支出6408元，增長13.6%，其中食品消費支出增長16.3%，衣著消費支出增長10.6%，交通和通訊費用支出增長12.4%，文化教育娛樂消費支出增長19.5%。平均每百戶家庭擁有家用汽車7輛，家用電腦15臺、其中接入互聯(lián)網(wǎng)8臺，移動電話152臺。農(nóng)民人均住房面積66.1平方米，比上年增加0.2平方米。2011年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21093元，同比增長12.9%。人均消費性支出16643元，增長11.1%，其中食品、居住、交通通信費用支出分別增長20.4%、26.8%、39.7%。平均每百戶家庭擁有家用汽車26輛、家用電腦72臺、移動電話242臺，分別比上年增長14輛、16臺、38臺。全年農(nóng)村居民人均可支配收入11003元，比上年增長19.2%；農(nóng)民人均純收入11539元，增長18.8%。其中人均工資性收入增長22.8%，人均家庭經(jīng)營收入增長15.8%。全年農(nóng)民人均生活消費支出8054元，增長25.7%。平均每百戶家庭擁有家用汽車9輛，家用電腦16臺、其中接入互聯(lián)網(wǎng)9臺，分別比上年增加2輛、1臺、1臺。分析：居民收入增長較快，居民消費結構繼續(xù)升級。（3）####居民消費情況（元）2007年，全縣社會消費品零售總額68.90億元，比上年增長16.0%，扣除物價因素，實際增長11.0%。分地域看，縣城消費品零售額29.99億元，增長17.8%，占消費品零售總額的43.5%；縣以下零售額38.91億元，增長14.6%，占消費品零售總額的56.5%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額62.18億元，增長15.9%；餐飲業(yè)6.21億元，增長17.2%；其他行業(yè)0.51億元，增長15.2%。2008年，全縣社會消費品零售總額84.58億元，比上年增長22.8%。分地域看，縣城消費品零售額37.46億元，增長23.1%，占消費品零售總額的44.3%；縣以下零售額47.12億元，增長22.5%，占消費品零售總額的55.7%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額76.36億元，增長22.8%；住宿和餐飲業(yè)7.64億元，增長22.9%；其他行業(yè)0.58億元，增長14.4%。2009年，全社會消費品零售總額99億元，比上年增長17.1%。分地域看，縣城消費品零售額44.73億元，增長19.4%，占消費品零售總額的45.2%；縣以下零售額54.28億元，增長15.2%，占消費品零售總額的54.8%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額88.73億元，增長16.2%；住宿和餐飲業(yè)9.62億元，增長26%；其他行業(yè)0.66億元，增長14.6%。2010年，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額116.38億元，比上年增長17%。按經(jīng)營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費品零售額76.04億元，增長18.1%；鄉(xiāng)村消費品零售額40.34億元，增長15%。按消費形態(tài)統(tǒng)計，商品零售額100.36億元，增長16.4%；住宿餐飲收入16.02億元，增長21.3%。2011年，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額133.86億元，比上年增長15.5%。按經(jīng)營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費品零售額87.3億元，增長15.2%；鄉(xiāng)村消費品零售額46.56億元，增長16.2%。按消費形態(tài)統(tǒng)計，商品零售額116.45億元，增長16.0%；住宿餐飲收入17.41億元，增長7.1%。圖2-22006-2011年社會消費品零售總額及其增長速度小結：####縣的年人均可支配收入水平處于全國主要的縣市城市的中上水平，有力的支撐了####居民的購買力水平。在收入增加的同時，消費支出也大大提高，表明####是在向消費型、享受型城市轉變，人們愿意花錢去改善生活，這為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供了強大的消費力支持。4、####城市發(fā)展規(guī)劃要點解析（1）城市建設發(fā)展目標東接長沙西靠益陽縱向發(fā)展向橫向發(fā)展轉變根據(jù)最新####城區(qū)總體規(guī)劃的修訂意見，至2030年，縣城將得到進一步發(fā)展，撤縣設市，建一個用地規(guī)模78平方公里，擁有人口60萬的中等城市。####的城市發(fā)展方向，必然是東接長沙、西接益陽，已劃入3+5城市圈，2014年城市城際鐵路連通，北面工業(yè)適度發(fā)展，東面為銜接長沙，現(xiàn)以工業(yè)為主，適度配以相關配套和娛樂設施。整體城市以工業(yè)為主。####城市發(fā)展趨勢縣城區(qū)域西靠益陽東接長沙縣城區(qū)域西靠益陽東接長沙（2）城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃1.“工業(yè)新城+居住組團+主次兩商圈”的城市格局工業(yè)新城：####向東開辟金洲新區(qū)，主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，對接長沙河西麓谷高科技產(chǎn)業(yè)帶，帶動####產(chǎn)業(yè)化向國際接軌，金洲新區(qū)將成為未來####經(jīng)濟的高增長點，也將為####房地產(chǎn)業(yè)帶來足夠的需求。居住組團：二環(huán)至三環(huán)區(qū)域將成為未來城市的主要居住區(qū)域，特別是玉潭新城、行政中心周邊，該區(qū)域具有優(yōu)良的地理環(huán)境和植被環(huán)境，適合城市居民對居住環(huán)境的要求，將形成環(huán)繞城市中心的環(huán)狀居住組團格局。主次兩商圈：老城區(qū)將繼續(xù)充當####商業(yè)核心的地位，但隨著居住組團的發(fā)展建設，####商業(yè)將逐漸向四周輻射，商業(yè)面會增大。【機遇】城市的大規(guī)模擴張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的潛力空間。####由小型縣城向中等城市轉變，擴大城市輻射區(qū)域范圍，將進一步加強城市在區(qū)域內的影響，吸引更多的城鎮(zhèn)本地居民以及外地消費者投資資金的涌入。大河西先導區(qū)####經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，催化城市化水平的提升，更催生大量房地產(chǎn)消費需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的前景。5、房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)展概況：房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，行業(yè)高位增長，產(chǎn)品品質顯著提升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快；土地供應：土地供應不斷加大，近年來商品房用地和工業(yè)用地不斷增加。開發(fā)情況：投資的持續(xù)高速增長，施工面積不斷增長迅速，表明社會資本對####房地產(chǎn)市場前景看好，銷售情況：與市場大勢類似，2009年出現(xiàn)井噴，2010年銷售有所緩解，2010年銷售價格增長有所放緩；在新政調控下，2012年度####縣房地產(chǎn)市場依然保持增長態(tài)勢，市場銷售平穩(wěn)理性，房價溫和上升，開工投入熱情同比高漲，盡管沒有延續(xù)2009年火爆局面，期間也有觀望、博弈、拉鋸態(tài)勢的波及，但總體上沒有出現(xiàn)一丶二線城市的量價齊跌局面，而是自我理性調整。政策情況：2010年陸續(xù)出臺的調控政策對市場有一定沖擊，投機需求被壓制，剛性客戶有一定觀望情緒。6、市場購房需求分析收入情況：####全縣的真實房價收入比約為4.47倍；面積需求：大部分居民選擇110平米以上中大戶型；產(chǎn)品選擇：多選擇電梯房；購房區(qū)域：選擇中心板塊和縣政府板塊為主。7、項目周邊房價分析表2-3項目周邊樓盤銷售價格一覽表序號樓盤銷售價格備注1兆基君城3700-5000元/m22藍庭國際均價3800元/m23翰林華府均價3600元/m24綠地中央花園均價4500元/m2二、項目建設的可行性1、項目用地可行性本項目規(guī)劃總用地面積47.70畝，項目建設單位已通過摘牌方式取得建設用地，項目用地有保障。2、項目地質可行性本項目用地區(qū)域為典型的丘陵緩坡地形，地勢起伏不大，區(qū)域大多為未建設區(qū)域，沿線無明顯不良工程地質，適宜商鋪住宅建設。3、建設條件可行性項目建設所需建筑材料在長沙地區(qū)均可采購，貨源充足，能滿足項目需求。區(qū)域交通比較發(fā)達，項目周邊有二環(huán)西路、花明北路、####大道、金洲大道等，交通運輸條件便利。6、經(jīng)濟可行性本項目預計銷售收入約41252.59萬元，利潤總額約11690.53萬元，凈利潤約8767.90萬元；所得稅前內部收益率：38.9189%，所得稅后內部收益率：30.9938%；所得稅前凈現(xiàn)值：5994.5634萬元，所得稅后凈現(xiàn)值:4003.2198萬元；所得稅前回收期：2.2845年；所得稅后回收期：2.3549年；各項經(jīng)濟指標較好，經(jīng)濟效益可觀。7、政策可行性本項目符合國家和湖南省政府的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，符合####縣城總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，有利于帶動####縣經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上所述，本項目的建設是可行的。三、項目建設的意義隨著####縣城市的擴張，縣城東擴西改和北拓南聯(lián)政策的實施，近幾年來，####縣各項社會經(jīng)濟事業(yè)蓬勃發(fā)展。21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，本項目的建設，將加快推進####縣城總體規(guī)劃和####行政中心組團總體規(guī)劃的實施，擴大內需，加速該區(qū)域商、住、旅、游的綜合開發(fā)，形成####新城區(qū)的城市中心和城市功能聚集區(qū)，推動和支持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。本項目實施后，能直接為社會帶來5200萬元以上的稅收收入，隨著項目的開發(fā)建設，將帶動區(qū)域內酒店、餐飲、商業(yè)會所等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能更好的促進城市聚集功能的發(fā)揮。第三章####房地產(chǎn)市場分析一、####房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況1989-2012，####房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了從無到有，從起步到繁榮，人均居住面積從改革開放前的不足6平米提高到2012年的41平方米。這是####“挺進五十強、崛起中西部”、百姓共享“山水新城、宜居####”和諧發(fā)展的一個縮影。1、房地產(chǎn)業(yè)高位增長伴隨“奮力搶擂先導區(qū)，加速挺進五十強”戰(zhàn)略的事實，全縣房地產(chǎn)業(yè)風起云涌。2004年到2012年底，全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額146.38億元，投資額逐步增加，開發(fā)建設商品住房882.29萬平方米，銷售入庫稅收近17億元，年均拉動GDP六個百分點以上，成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的強支柱、財政收入的主渠道，成為最有活力的產(chǎn)業(yè)之一。2、房產(chǎn)品質顯著提升近五年來，全縣房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結構逐步提升，由多層向小高層、中低檔向中高檔轉變，一大批精品樓盤成為市場主力；催生了一批本地知名品牌和一批房地產(chǎn)領軍人物。隨著碧桂園、上海綠地等一批中國知名企業(yè)和優(yōu)秀外地開發(fā)商搶灘####，帶動####開發(fā)企業(yè)向更大的層次邁進，把####樓市品質推向一個全新的高度。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐平穩(wěn)當前，####房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了融城板塊、行政板塊、南城板塊、舊城板塊和東城板塊5大板塊。在新政調控下，2012年度####縣房地產(chǎn)市場依然保持增長態(tài)勢，市場銷售平穩(wěn)理性，房價溫和上升，開工投入熱情同比高漲，盡管沒有延續(xù)2009年火爆局面，期間也有觀望、博弈、拉鋸態(tài)勢的波及，但總體上沒有出現(xiàn)一丶二線城市的量價齊跌局面，而是自我理性調整。####房地產(chǎn)發(fā)展趨勢——房地產(chǎn)業(yè)未來五年仍然是縣域經(jīng)濟的支撐點（縣住房保障局局長王碧泉）。二、####房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量及項目數(shù)量2011年房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量為114家，2012年為119家，入市房地產(chǎn)企業(yè)76家；目前開工建設項目76處；（含跨年度續(xù)建39處、續(xù)建新開工22處、新開工項目15處）2、開工規(guī)模——目前在建的房子數(shù)量2012年已開工規(guī)模達342.21萬㎡，其中跨年剩余量133.14萬㎡，續(xù)建新開工130.84萬㎡，新開工78.23萬㎡。類型在建（萬㎡）新開工（萬㎡）實現(xiàn)投入（億元）跨年度續(xù)建133.1418.03續(xù)建新開工130.8410.41新啟動項目78.237.37合計133.14209.0735.81開工規(guī)模中已批準預售面積158.2萬㎡，短期內，還可有184.01萬㎡可進入市場進行銷售。2012年新啟動項目15個，新開工面積78.23萬平米，同比降低29.36%，完成投入7.37億元。同期新開工項目對比年度數(shù)量新開工面積（萬㎡）與上年同期比（%）投資額（億元）201021128.6/12.6201119110.77-1%12.120121578.23-29.367.37受2011年及2012年上半年房地產(chǎn)宏觀大勢影響，####房地產(chǎn)企業(yè)進入市場節(jié)奏放緩，新開工項目不多，開工面積降低，投入資金大幅減少。3、待建項目情況待建項目17個，總用地規(guī)模2984.48畝，已落實用地1329.41畝，總建筑規(guī)模564.01萬㎡，計劃投入開發(fā)資金143.25億元。4、商品房新批預售許可情況全年新批商品房預售許可項目31處，批準預售面積132.8萬㎡。5、歷年預售面積時間2007年2008年2009年2010年2012年2012年預售面積（萬㎡）71．61115．0881.75146.74151.36132.8棟數(shù)147346286457427451套數(shù)467580856135111681299611436合計歷年預售統(tǒng)計面積：699.34萬㎡歷年預售棟數(shù)：2114棟歷年預售套數(shù)：54495套6、房地產(chǎn)項目數(shù)量及分布目前全縣房地產(chǎn)市場共有續(xù)建、新建、意向項目85個，根據(jù)板塊劃分為行政板塊項目31個，金洲板塊項目16個，沿江板塊7個，其他板塊（包含舊城區(qū)、南城、東城）31個。板塊項目表板塊類型數(shù)量（個）用地規(guī)模（畝）已落實用地（畝）建設規(guī)模（萬㎡）比例（%）總投資模（億元）行政板塊313678.062974.65633.0134.71%122.04金洲板塊1610431.323515.81564.0230%198.71沿江板塊7826.25693.1195.910%42.14其他板塊316074.123038.7248826%107.8合計8521787.5811175.211998.18488.467、開發(fā)規(guī)模全縣85個房地產(chǎn)項建設規(guī)模5萬㎡以下的項目9個；5-10萬㎡項目19個；10-20萬㎡項目25個（如盛翠豪庭、紫荊城、海博星河綠洲、富貴世家等）；20-30萬㎡項目13個（如嘉城花園、人民路9號、皇庭上品、南國水鄉(xiāng)）；30-40萬㎡項目6個（如水晶酈城、綠地·中央花園、福臨門·名郡等）；40萬-50萬㎡項目5個（如凝香華都、豪德廣場、藍色港灣、冠源·愛琴灣）；50萬㎡以上項目9個（如碧桂園、長沙·正源兩項目規(guī)模達100萬㎡以上）。8、投資情況全縣85個房地產(chǎn)項目投資額1億元以下項目7個；1-2億元項目27個（如盛景豪庭、一品江山、金域藍灣、假日摩納哥等）；2-3億元項目17個（如公園道1號、水木清華、皇庭上品、瑞景春天等）；3-4億元項目10個（如南國水鄉(xiāng)、藍色港灣、錦繡蘭亭等）；4-10億元項目14個（如冠源·愛琴灣、豪德廣場、福臨·名郡、湘核花園等）；10億元以上項目10個（如長沙·正源·尚峰尚水、瀾灣國際、碧桂園、綠地·中央花園、凝香華都等）。9、開發(fā)規(guī)模及投資情況表開發(fā)規(guī)模（萬㎡）投資額（億元）類型數(shù)量面積比例類型數(shù)量額度比例59個15.520.94%1以下7個2.580.63%5-1019個116.217.02%1-227個31.327.68%10-2025個298.5118.05%2-317個46.2111.33%20-3013個268.616.23%3-410個38.19.34%30-406個198.512%4-514個67.3416.52%40-505個16910.22%5以上10個222.254.49%50以上9個587.9635.54%10、銷售情況——成交面積2012年元至十一月共銷售商品房7377套，銷售面積91.53萬㎡，銷售金額37.699億元，同比分別增加-10.66%、-6.34%、2.98%。其中住宅6365套，78.36萬㎡。11、銷售情況——成交單價2012年11月份全縣商品房均價為4034元/㎡，同比降低6.90%，環(huán)比降低2.44%。其中非住宅10203元/㎡，住宅3569元/㎡，（其中別墅5042元/㎡，多層2888元/㎡，電梯房3580元/㎡,同比分別上漲-17.95%、1.99%、2.81%)。12、產(chǎn)品結構——房屋類型全年銷售住宅房屋中電梯房占75.67%、多層占20.81%、別墅占3.52%、保障性住房占1.2%。電梯房已占到絕對市場主流產(chǎn)品。13、戶型比列2012年商品房住宅供應套均面積為116.84㎡，銷售套均面積為122.54㎡。銷售的主打戶型120-144㎡左右的三房兩廳,大戶型比例有所下降，小戶型開始熱銷。全年銷售的商品住房中，面積為90-120㎡兩、三居室戶型占總銷售套數(shù)的26.74%，面積為120-144㎡的三居室戶型占總銷售套數(shù)的43.15%，面積大于144㎡的大戶型占總銷售套數(shù)的11.76%，面積在90㎡以下的小戶型約占總銷售套數(shù)的18.35%。14、客戶群特征（—）—主力客群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主；客戶職業(yè)多為老師、公務員、事業(yè)單位及私營業(yè)主，年齡集中在30-40歲左右，自住為主、投資為輔。項目名稱客戶構成水晶酈城區(qū)域：城區(qū)70%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)25%，外地返鄉(xiāng)客5%。年齡：35-50歲60%，35歲以下30%，25歲以下10%置業(yè)目的：自住70%，投資自住20%，按資10%中源凝香華都學校老師、政府公務員、附近單位、個體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶皇庭尚品政府機關公務員、周邊單位、教師、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶金色夏威夷公務員、私營企業(yè)主、周邊單位管理人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、個體戶中央花園三一等企業(yè)職工，老師公務員已經(jīng)周邊個體經(jīng)營者已經(jīng)部分外地購房者，購房主要為自主。瑞景春天附近的居民和拆遷戶占70%以上；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占15%；返鄉(xiāng)客戶及外地客戶占15%。藍庭國際城項目首次置業(yè)者所占比例90%以上，年齡層次在25-30歲之間的占有較大比例，客戶主要來自周邊單位職員以及項目周邊個體經(jīng)營者，投資客戶較少。財富廣場項目投資可以占40%左右，其次是自住型，客戶都為附近醫(yī)院職工以及周邊個體經(jīng)營者，年齡為30-45之間。富貴世家項目周邊居民，公務員、政府職員、投資者。項目投資客占一定的比例，其次是自住型戶。假日摩納哥周邊客戶，三一、加加醬油等企業(yè)職員，公務員。玉龍國際三一等企業(yè)職工，老師、公務員、周邊個體經(jīng)營者以及部分外地購房者，購房主要為自住?？蛻羧禾卣鳎ǘ?###縣商品房購買對象分區(qū)域對比。本縣與外地比為：4.18：1，銷售外向度為19.31%，本縣購房對象中城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)比為：1：18.27。從購房對象來看，商品房銷售以本地為主，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城購房、打工族回鄉(xiāng)置業(yè)成為拉動商品房銷售的主導因素，外地來寧購房(主要集中在長沙、益陽、湘潭、婁底等周邊地區(qū))的比例也有所提升，成為拉動銷售的生力軍。三、####商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析####縣擁有137.09萬人口和發(fā)達的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，為商業(yè)的發(fā)展奠定了重要的基礎。####商業(yè)格局有著明顯的地理與業(yè)態(tài)水平分化，城市商業(yè)軸線明顯。####主要有三個核心商圈，呈現(xiàn)出軸線發(fā)展，水平梯級更替。步行街與大璽門商圈是####的傳統(tǒng)商圈；大潤發(fā)商圈是大型商超時代興起時形成的；水晶城商圈是大型商業(yè)綜合體時代的代表。（一）步行街與大璽門商圈步行街主要集中了大眾運動休閑品牌，以服飾零售為主。地下商場分散式的店鋪專業(yè)化集中度低，并造成街區(qū)的分割。大璽門項目的規(guī)劃為街區(qū)復合商業(yè)，主要商家包括通程電器、蘇寧電器、新一佳和上島咖啡等。但分散的經(jīng)營使此地段商業(yè)檔次低，環(huán)境衛(wèi)生極差、交通混亂。商圈與農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場重合，環(huán)境極差。臟亂差的農(nóng)貿(mào)市場大璽門步行街數(shù)碼通訊市場（二）大潤發(fā)商圈大潤發(fā)商圈以大潤發(fā)超市為核心，兼有影院、不成規(guī)模的百貨和休閑餐飲功能。大潤發(fā)商圈業(yè)態(tài)單一，雖然有較好的交通停車環(huán)境，人氣依然不足。（三）水晶城商圈水晶城是####首個高端綜合體項目，商業(yè)建筑面積約11萬平方米，涵蓋百貨、超市、影院、商業(yè)街、酒店式公寓和寫字樓等多種業(yè)態(tài)。目前，人人樂集團旗下崇尚百貨、人人樂超市、瀟湘國際影院已經(jīng)運營，公寓部分已經(jīng)開售。所配套的住宅已經(jīng)交房。水晶城地處####新城區(qū)的核心區(qū)，緊鄰縣政府辦公區(qū)，周邊新樓盤眾多，周邊建材家居用品的銷售旺盛，但由于人氣不夠旺，商業(yè)的運營不夠好。（四）老城與新城對比區(qū)域價值快速發(fā)展中的新城區(qū)域價值快速發(fā)展中的新城新行政中心北遷，寧鄉(xiāng)新城區(qū)人口將增至近20萬，新城區(qū)域將成為寧鄉(xiāng)新的政治文化中心和居住中心。由此帶來的商業(yè)發(fā)展將不可估量。交通網(wǎng)絡發(fā)達的交通系統(tǒng)寧鄉(xiāng)大道、花明路、二環(huán)路、一環(huán)路等多條主干道，與金洲大道、高速公路交錯相連，加未來城際輕軌規(guī)劃。居住環(huán)境樓盤扎堆硬件升級效應水晶酈城、嘉誠花園、玉龍國際花園、優(yōu)雅翠園、百宜華府、紫金公館、凝香華都、富豪山莊二期、綠地中央公館、瑞景春天、山水華庭、楚溈佳郡、水木天成等幾十個地產(chǎn)項目扎堆北城，居住氛圍日漸成熟。區(qū)域優(yōu)勢相輔相成城市發(fā)展、交通發(fā)達促進人口遷移；居住小區(qū)增多帶來區(qū)域人流量的增大；區(qū)域發(fā)展帶來巨大升值空間新城區(qū)老城區(qū)寧鄉(xiāng)商業(yè)最繁榮的商圈寧鄉(xiāng)商業(yè)最繁榮的商圈主要集中于以步行街為中心，是全縣零售服務網(wǎng)點的核心區(qū)域。購物為主的商圈寧鄉(xiāng)購物最為集中的商圈，成為寧鄉(xiāng)人日常生活消費的核心商圈，。商品同質化嚴重，競爭激烈品牌資源的相似性造成了業(yè)態(tài)同質化嚴重。業(yè)態(tài)分布比例不平衡，休閑比例缺乏商圈在各業(yè)態(tài)功能上的配置較為齊全但各業(yè)態(tài)分布的比例并不平衡，休閑業(yè)態(tài)由于租金問題則逐步被擠出傳統(tǒng)的商圈。內部交通制約因素影響商圈輻射能力商圈道路交通受到原來舊規(guī)劃的限制，現(xiàn)有主要商圈的停車位資源也較為有限，很多有車的消費者停車較為困難，影響了商圈的進一步發(fā)展。商業(yè)購物環(huán)境檔次較低，硬件、軟件欠缺現(xiàn)有商業(yè)的建造時間較早，在硬件條件及裝修的效果上都相對落后。四、####房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1、####房地產(chǎn)發(fā)展趨勢——房地產(chǎn)業(yè)未來五年仍然是縣域經(jīng)濟的支撐點（縣住房保障局局長王碧泉）。2、政府十二五目標：發(fā)展定位：省會新區(qū)、山水新城、長沙地產(chǎn)、####板塊發(fā)展方向：突出東進融城為主攻方向，同步推進西改、南連、北拓，突出幾大板塊，實行組團式開發(fā)；總體目標：預計到2015年年均銷售房產(chǎn)200萬平米以上，均價達5000元以上，全年銷售額達100億元以上，按房產(chǎn)綜合稅率（含建安稅收）約10%計算，房地產(chǎn)稅收實現(xiàn)15億元以上，外向度達30%。3、開工面積2012年####開工面積達342.21萬㎡，預計2013年—2016年####年均開工面積可達到400萬—500萬㎡4、竣工面積發(fā)展趨勢2012年竣工面積132.8萬㎡，預計2013年——2016年年均將達到：200—250萬㎡，5、年均銷售面積趨勢——未來3-5年年均銷售面積可達120-180萬㎡2011、2012年受到大勢影響，銷售量相對2010年明顯下降，但隨著行情的穩(wěn)定與好轉，預計2013年—2016年####年均銷售面積可達到120萬—180萬㎡。6、價格趨勢根據(jù)####前四年年均約17%的增長趨勢，以及綜合考慮長沙近4年年均增長約20%計算，但受當前房地產(chǎn)整體市場的影響，價格2012年銷售價格略有下降，約3680元/㎡,但2013-2016年有望達到3700元-4000元/㎡。五、####商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析從2010年調控開始，商業(yè)地產(chǎn)就迎來了開發(fā)熱潮。####和很多城市一樣，政府的規(guī)劃引導和資本的運作已經(jīng)讓商業(yè)地產(chǎn)成為了當下房地產(chǎn)市場的“香餑餑”。有業(yè)內人士表示，####目前的商業(yè)地產(chǎn)滯后于城市發(fā)展，無法滿足當下消費需求，應該加速“快跑”。####商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢為：1、商業(yè)地產(chǎn)灼熱，拉動2013年樓市回升主要產(chǎn)品有：寫字樓、商鋪、城市綜合體和社區(qū)類商業(yè)物業(yè)。2013年將是商業(yè)地產(chǎn)入市很好的時機。2、依托城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)卯足后勁目前####商業(yè)地產(chǎn)的整體面貌是以依托綜合體或集合體為主，一般商業(yè)略大于住宅。以寫字樓為例，據(jù)統(tǒng)計，未來3-5年####將大約有20萬方的超高層寫字樓推出，比如依托以住宅為主的綜合體，綠地中央花園（金融街）。目前####除工業(yè)物業(yè)外，商鋪物業(yè)和寫字樓物業(yè)價格均處于上漲之中，有業(yè)內人士表示，隨著區(qū)域中心城市價值的不斷提升，二線城市將成為投資者新寵，商業(yè)地產(chǎn)會將迎來量價齊升的局面。3、寫字樓發(fā)展迅猛寫字樓經(jīng)濟被視為一個城市活力的“晴雨表”。隨著####經(jīng)濟高速發(fā)展，工業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)均持續(xù)走強，住宅市場受限購影響銷售疲軟，商務寫字樓與普通住宅的價格反差帶來的價值“洼地效應”給寫字樓項目提供了投資良機。目前####縣混搭型寫字樓市場剛剛起步，純寫字樓尚為空白，市場發(fā)展前景廣闊。第四章####縣房地產(chǎn)購買力分析一、####人口及居住現(xiàn)狀分析1、隨著####城區(qū)的發(fā)展，外來人口急劇增加截至目前，全縣總戶數(shù)442917戶，總人口137.09萬人。其中，城鎮(zhèn)人口52.02萬人，鄉(xiāng)村人口85.07萬人，自然增長率4.63‰，上升1.18個千分點。全縣常住人口為125.15萬人。####加快城市化的建設，####主城區(qū)不斷向四周發(fā)展，與大河西先導區(qū)的接軌，金洲大道的拉通，未來將吸引更多外來投資，外來人口急劇增加。2、人均居住面積比長沙市區(qū)高2012年，####縣城區(qū)人均居住面積達41平米，比長沙市區(qū)高出7.2個平方。####縣人均居住面積較長沙略高，在于####縣近幾年房地產(chǎn)市場開始起步，剛性需求較旺，加上商品房售價較低，####居民為自住或改善居住環(huán)境所應承擔的壓力較長沙小，居民具有改善居住環(huán)境能力。####城區(qū)人口基數(shù)較高，且穩(wěn)步增長。隨著家庭居住觀念改變與城市化進程的加快，居民在居住面積以及居住品質的要求的提升，對房地產(chǎn)的消費需求將產(chǎn)生大幅度的增長。二、####市民消費力分析1、市民購買力大幅度提高2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21093元，同比增長12.9%。居全國縣市前列，表明####的住房消費力依然強勁，在全縣居民人均收入水平的提高，####房價上漲的刺激，市民的購買力將大幅度的提高。2、消費者購買力范疇——房價收入比分析（1）房價收入比評價標準房價收入比，是指一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。房價收入比能夠直接體現(xiàn)市民對商品房所擁有的購買力。房價與收入比是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標之一，是觀察樓市是否健康的重要指標。世界公認發(fā)展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間。根據(jù)國內樓價一向偏高的實際情況，較為合理的房價收入比標準為5-8倍，并可以此作為判斷####房價比是否合理的標準。據(jù)實地調查，2012年11月份####縣商品房均價為4034元/㎡，同比降低6.90%，環(huán)比降低2.44%。其中非住宅10203元/㎡，住宅3569元/㎡，（其中別墅5042元/㎡，多層2888元/㎡，電梯房3580元/㎡,同比分別上漲-17.95%、1.99%、2.81%)。2、房價收入比的評估，會有如下兩種情況：（1）、表面收入：2011年度####城市居民可支配收入平均預計達到21093元，按一個家庭約3口人計算，則平均家庭年收入約為6.33萬元。（2）、真實收入：中國當前真實收入大大超過名義收入，而####是一個藏富于民的城市，一個政府中級公務員個人年收入也達4萬元以上，而且####私營礦主與小企業(yè)主較多，個體戶、小企業(yè)業(yè)主的收入更為可觀。考慮到統(tǒng)計外收入、灰色收入等情況，再考慮到中高端家庭的年收入情況，####真實的平均家庭年收入會在8.86萬元以上（按表面平均收入上浮40%估算）。（說明：根據(jù)我們調查，目前####樓市面積在110-120㎡以下小戶型區(qū)間的戶型最為暢銷。按三口之家的合適居住空間110㎡左右。故取110㎡的商品房作為樣本，對####房價收入比進行計算、評估。）3、####房價收入比對照表：家庭年收入?yún)^(qū)域商品房單價商品房總價房價收入比表面收入約6.33萬元縣中心區(qū)域4500元49.5萬元7.82倍南城區(qū)域3200元35.2萬元5.56倍全縣3600元39.6萬元6.25倍真實收入8.86萬元以上縣中心區(qū)域4500元49.5萬元5.59倍南城區(qū)域3200元35.2萬元3.97倍全縣3600元39.6萬元4.47倍從上表可以觀察到，按表面收入估算####房價收入比為6.25倍，按真實收入估算####房價收入比為4.47倍。通過以上分析，我們可以作出較為客觀的結論：####全縣的真實房價收入比約為4.47倍，目前商品房價格在市民可承受的購買力范圍之內。同時，可以作出如下分析：市中心的住宅開發(fā)逐漸以高層住宅開發(fā)為主，且在樓盤與建筑品質上有較大提高，深受####市區(qū)中高端客戶的需求，估計未來兩三年，####高端房地產(chǎn)開發(fā)也將圍繞北二環(huán)周邊進行；####全縣房價收入比約為4.47倍，處于####市民購買力范圍之內，相比其他城市，####房價收入比偏低，預示####需求市場較大，隨著####經(jīng)濟的發(fā)展，未來房價還有一定的上漲空間。三、####市民購買力與購買習慣分析在市場調查期間，我公司通過問卷調研的形式，對####市民的商品房購買力進行了統(tǒng)計，共收集了30調查問卷，其中12份調查對象為私營業(yè)主，8份為公務員，10份為普通務工人員。我公司對調研結果做如下分析：注：因受調查客戶群體大部分較為高端，因此，其比例與產(chǎn)品定位不存在必然關系。1、家庭人數(shù)分析：從居住在一起的家庭人數(shù)來看，兩世甚至三世同堂的現(xiàn)象較為普遍，小孩，父母，長輩同住，就需要在住房的面積上達到要求，這可能就導致市場對于120平米改善型戶型的需求增加。2、####價格變化趨勢分析：近七成的被調查者認為####的房價將繼續(xù)上升，說明####居民對####房地產(chǎn)市場的信心較足，對房地產(chǎn)市場將會繼續(xù)增長表示認可，而09年市場火爆，側面反映消費者買漲不賣跌的心理，這在一定程度上也透視2013年市場需求的旺盛。3、購房的主要目的分析：市民對現(xiàn)有的居住環(huán)境表示不夠理想，近8成的市民認為需要更加滿意的居住環(huán)境來提高生活質量。這說明未來####房地市場的剛性需求將比較旺盛，市民對改善性戶型的需求也將所有增加。4、滿意的住宅面積范圍是：分析：從圖表可以看出，####居民近八成以上選擇110平米以上中大戶型，其中110-120㎡以居民需求型住房目的為主，120-140㎡以改善型住房目的為主。大戶型在####走俏，原因在于####住宅售價較低，大戶型的總價也在承受范圍內，且家庭同住人口較多，人們更愿意挑選大戶型一次性解決住房需求與環(huán)境改善問題。5、選擇何種類型的住宅：分析：####的產(chǎn)品結構從以多層為市場主導，逐步演變?yōu)楦邔印⑿「邔訛橹?，多層、別墅為輔。目前多層產(chǎn)品主要集中在南城，主要目標客戶為第一次購房與城郊客戶為主；電梯房高層集中在北二環(huán)附近以及濱江板塊，目標客戶主要為城區(qū)中高端客戶，例如私營主、公務員等，且一般為改善型目的需求。6、優(yōu)先購房區(qū)域：分析：從圖表可看出，目前####消費者購房偏向于中心版塊與縣政府版塊，城南版塊因臨近城郊地帶，目前規(guī)劃較為凌亂，而城南的玉潭新城雖然規(guī)劃較好，環(huán)境優(yōu)良，但因不被####消費者熟悉，目前也缺乏居住氛圍，所以受關注程度較低，但是隨著玉潭新城的加速建設，此區(qū)域的發(fā)展前景將不可估量。四、商品房的消費方式1、自住型此部分客戶大都較為年輕，年齡一般在26—35歲，一般都是各企業(yè)與公司的核心人員，知識文化素質比較高，收入比較穩(wěn)定，正處于事業(yè)上升期，家庭結構較為簡單；還有一部分####普通或中檔收入階層，收入相對不高，這部分人群購房一般為首次置業(yè)，購買的目的主要自住為主；另外，城鎮(zhèn)居民來縣城購房，以加入城市居民行列，這部分客戶也在逐漸增長。2、投資型此類客戶收入水平比較高，有一定的積蓄，在####購房目的不是用來居住，而是作為一個投資工具，他們主要看重項目地段的升值性，投資的小額性，項目周邊的租賃需求。這類客戶在寫字樓、公寓、商業(yè)等投資產(chǎn)品中占的比例比較大。3、增加第二居所此類客戶主要是醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務員、做生意的私營企業(yè)主、高薪部門的中層管理者、金融機構等；此類消費群體將以非常挑剔的眼光來審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結構和后期的物業(yè)管理。他們大多在####都有自己的物業(yè)，他們比較關注產(chǎn)品的品質，當發(fā)現(xiàn)高品質的社區(qū)，他們會毫不猶豫的購買，購房的目的是提高生活質量。此部分客戶將來是本項目的主力客戶。4、立足####此類客戶主要是以外地客戶為主，他們有些在####工作，有一些下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶迫切愿望在縣城城市買套房，還有一些在長沙等附近市縣上班的人，準備來####發(fā)展的一些人，他們購房的目的主要是想立足####這個城市。五、目標客戶群分析（一）不同區(qū)域消費群體分析1、縣城客戶特征：他們具有很強的地域觀念，對于####懷有深厚的感情；他們是傳統(tǒng)的，同時對于新鮮的事物也較易接受；他們大多有自己的居所，購房是為了改善現(xiàn)有的居住條件，他們喜歡跟風與攀比，朋友的介紹是不錯的選擇。2、下轄鎮(zhèn)、鄉(xiāng)客戶及外出打工客戶下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶特征：他們進城可能是因為工作的調動，也或是在城里做生意具有了一定的積蓄，為了讓子女有更好的前途，而搬遷至####縣城；他們具有一定的