置業(yè)項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

成都景崇置業(yè)都江堰項(xiàng)目

整體定位及物業(yè)發(fā)展建議2012-8-18第一頁，共四十頁。項(xiàng)目審視第二頁，共四十頁。本項(xiàng)目屬都江堰市區(qū)、位置相對(duì)較好、占據(jù)區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)資源的項(xiàng)目。項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕憾冀呤袇^(qū)都江堰市區(qū)，周邊配套較成熟城市綜合區(qū)域該片區(qū)現(xiàn)以工業(yè)生產(chǎn)為其主要功能，但周邊已有較多成熟居民社區(qū)，且相當(dāng)多工廠處于外遷階段交通優(yōu)勢(shì)彩虹大道、雙擁大道、天府大道等城市主干道環(huán)繞片區(qū)，區(qū)域有成青快鐵都江堰站。中等規(guī)模占地48畝優(yōu)勢(shì)資源近鄰走馬河、江安河，距成青快鐵都江堰站近第三頁，共四十頁。

項(xiàng)目地塊基本情況地塊數(shù)據(jù)：占地面積：48畝容積率：2-3建筑密度：小于30%綠化率：大于30%限高：80米項(xiàng)目地塊為原榆次液壓廠區(qū)，現(xiàn)工廠已完成搬遷。項(xiàng)目地塊平整，無異型，開發(fā)條件較好。第四頁，共四十頁。

項(xiàng)目地塊四至項(xiàng)目地塊北至彩虹大道南段，南接亞大塑料廠區(qū)，西鄰濱河社區(qū)居民自建房區(qū)，東靠雙擁大道。北東南西第五頁，共四十頁。6項(xiàng)目面臨的三大機(jī)會(huì)都江堰提出建設(shè)國際旅游城市的發(fā)展目標(biāo)，城市發(fā)展規(guī)劃將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。機(jī)會(huì)1機(jī)會(huì)2隨著都江堰旅游產(chǎn)業(yè)的不斷提升，有力推進(jìn)了全市商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而將吸納大量從業(yè)人口進(jìn)入城市。機(jī)會(huì)3都江堰獨(dú)一無二的優(yōu)越生態(tài)人居環(huán)境，任然對(duì)外地人士置業(yè)安家有著難以抗拒的吸引力。第六頁，共四十頁。項(xiàng)目面臨的三大挑戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控帶來的市場(chǎng)平淡期仍在延續(xù)，購房者存在觀望傾向。挑戰(zhàn)1與臨近項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目地塊缺乏自然資源支撐，在景觀配套方面處于相對(duì)弱勢(shì)。地塊項(xiàng)目所在區(qū)域較缺乏人氣，周邊商業(yè)氣氛薄弱，區(qū)域存在的藥廠、塑料廠等對(duì)購房者有心理上的不利影響。挑戰(zhàn)2挑戰(zhàn)3第七頁，共四十頁。項(xiàng)目定位思考的關(guān)鍵點(diǎn)面對(duì)不利的政策環(huán)境、平淡的市場(chǎng)，如何規(guī)劃出符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與購房者消費(fèi)意愿的樓盤？關(guān)鍵1如何發(fā)掘區(qū)域的環(huán)境、交通、配套、等優(yōu)質(zhì)資源，形成高溢價(jià)？如何以差異化擺脫激烈競(jìng)爭影響，實(shí)現(xiàn)突破片區(qū)的價(jià)格瓶頸？關(guān)鍵2關(guān)鍵3第八頁，共四十頁。項(xiàng)目定位方向第九頁，共四十頁。周邊競(jìng)爭項(xiàng)目審視都江堰高鐵站地塊位置青城半島御景豪庭蘭卡威濱江麗景第十頁，共四十頁。周邊競(jìng)爭項(xiàng)目審視樓盤名稱開發(fā)商體量業(yè)態(tài)風(fēng)格價(jià)格元/㎡戶型面積銷售情況綜合指標(biāo)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)濱江麗景四川華煒投資70畝小高層+多層+商業(yè)樓意式托斯卡納價(jià)格待定101—183㎡預(yù)定于2012年9月底開盤總建面101844.5㎡，商業(yè)7441.6㎡沿河景觀線較長，建筑品質(zhì)感較強(qiáng)，知名物業(yè)公司管理。作為墅級(jí)洋房，建筑密度較大。青城半島成都隆旺80畝小高層+多層+商業(yè)樓ARTDECO小高層4200、多層520070—240㎡在售總建面106680㎡，商業(yè)25000㎡擁有兩河環(huán)抱及濱河公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立商業(yè)體及沿河商街。建筑密度較大，內(nèi)景觀不足。蘭卡威成都皇朝置業(yè)132畝高層+小高層+多層?xùn)|南亞風(fēng)情450077—140㎡銷售最后一期在售最后一期約70000㎡開發(fā)較早，已形成知名度及人氣。建筑外立面設(shè)計(jì)較差，品質(zhì)感偏弱。御景豪庭上海張江高科300畝高層+多層+聯(lián)排+酒店海派建筑4500102—124㎡在售總建面500000㎡，酒店23000㎡規(guī)模較大，有五星級(jí)酒店題材支撐.。大戶型較多，現(xiàn)售高層與周邊多層、小高層比較無明顯競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。第十一頁，共四十頁。競(jìng)爭項(xiàng)目帶來的定位思考周邊已開發(fā)項(xiàng)目較密集，且體量規(guī)模均超過本項(xiàng)目地塊。建筑業(yè)態(tài)從多層、高層到聯(lián)排別墅；風(fēng)格從ARTDECO、歐式、海派。考慮自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目欲從這些方面進(jìn)行超越較為不易。1、競(jìng)爭環(huán)境激烈，周邊密集存在大中型體量，建筑形態(tài)豐富的樓盤濱江麗景、青城半島、蘭卡威河景優(yōu)勢(shì)明顯，御景豪庭在自身配套上擁有五星級(jí)酒店，大型社區(qū)商業(yè)支持。本項(xiàng)目在這些條件上不能進(jìn)行直接競(jìng)爭。2、周邊項(xiàng)目在資源的占有上更具優(yōu)勢(shì)，且有其他條件支持從周邊競(jìng)爭項(xiàng)目提供的戶型情況看，已經(jīng)基本覆蓋了市場(chǎng)各種需求。本項(xiàng)目未來在戶型設(shè)計(jì)上需更下功夫。3、周邊項(xiàng)目戶型配置覆蓋率廣，70—240㎡區(qū)間涵蓋了客戶需求第十二頁，共四十頁。本項(xiàng)目地塊戰(zhàn)略定位指向研判方向1本區(qū)域快鐵客運(yùn)站的設(shè)立，帶來了大量往來的人群。圍繞客運(yùn)站的發(fā)展，新的城市組團(tuán)也將逐步呈現(xiàn)。

公寓商場(chǎng)、超市酒店、寫字樓城市綜合體瞄準(zhǔn)區(qū)域空白點(diǎn)，同時(shí)圍繞城市發(fā)展新趨勢(shì)，呼應(yīng)快鐵客運(yùn)站帶來的人流及城市發(fā)展、交通出行方式的變化。中小規(guī)模面向中端群體中小規(guī)模面向旅游、辦公等公私群體中小規(guī)模輻射周邊各類群體第十三頁，共四十頁。本項(xiàng)目地塊戰(zhàn)略定位指向競(jìng)爭對(duì)手建筑、產(chǎn)品等覆蓋了市場(chǎng)的各個(gè)層級(jí)，但定位均偏向中檔，單一指向使得客源競(jìng)爭越加激烈。高端豪宅中端住宅青年置業(yè)中小規(guī)模面向高端群體中大規(guī)模多數(shù)人進(jìn)入小型規(guī)模突出指向人群進(jìn)入若項(xiàng)目定位進(jìn)入中端住宅的區(qū)間，將在規(guī)模、資源、價(jià)格上與對(duì)手展開競(jìng)爭，對(duì)本項(xiàng)目不利。研判方向2第十四頁，共四十頁。戰(zhàn)略支撐都江堰所擁有的一流自然生態(tài)環(huán)境，仍然是成都周邊最適宜人居的城市。國際旅游城市開發(fā)建設(shè)的入，城市在配套設(shè)施上愈加充實(shí)。支撐1周邊項(xiàng)目開發(fā)方向的單調(diào)化，使得本項(xiàng)目地塊可以通過差異化開發(fā)，在項(xiàng)目定位和可持續(xù)發(fā)展、保值增值方面有效滿足市場(chǎng)不同需求。隨著青城山山居模式所受到的惡劣天氣、自然條件影響，大部分高端客戶開始高度關(guān)注都江堰市區(qū)“離塵不離城”的城市舒居項(xiàng)目。支撐2支撐3本項(xiàng)目地塊在發(fā)展方向的選擇上，可利用投資體系的建立，突顯資產(chǎn)運(yùn)營及物業(yè)強(qiáng)大的升值概念，有效規(guī)避概念的單一性。支撐4本項(xiàng)目地塊整體戰(zhàn)略與定位第十五頁，共四十頁。本項(xiàng)目地塊整體戰(zhàn)略與定位1、符合城市新組團(tuán)需求，與快鐵客運(yùn)站交相呼映的城市綜合體2、塑造全面超越競(jìng)爭對(duì)手的城市高端豪宅3、滿足青年置業(yè)需求，充分考慮商業(yè)的綜合社區(qū)

定位結(jié)論第十六頁，共四十頁。從快鐵客運(yùn)站將帶來的城市新組團(tuán)發(fā)展方向的預(yù)判，對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值的考慮，城市綜合體可成為本項(xiàng)目地塊有效發(fā)展的方向區(qū)域經(jīng)濟(jì)聚集城市綜合體，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聚集性，同時(shí)有區(qū)域中心強(qiáng)化作用。不僅作為區(qū)域的財(cái)富中心，也是區(qū)域的代表象征。區(qū)域個(gè)性展示城市綜合體的開發(fā)及規(guī)劃可滿足區(qū)域功能多樣化、區(qū)域形象特色化、區(qū)域資源集約化要求；城市綜合體具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，可實(shí)現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營效益。引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展城市綜合體實(shí)現(xiàn)的商業(yè)、居住新理念，對(duì)促進(jìn)和引領(lǐng)區(qū)域開發(fā)將起到領(lǐng)頭效應(yīng)；城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)用先進(jìn)的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、完善的運(yùn)營管理手段，可保障項(xiàng)目長期可持續(xù)發(fā)展，對(duì)區(qū)域發(fā)展有助力作用。城市綜合體第十七頁，共四十頁。從突破周邊項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知，彰顯區(qū)域價(jià)值看，定位高端是本項(xiàng)目的策略之一突破周邊認(rèn)知項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)利潤最大化，實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格必然遠(yuǎn)高于周邊，塑造絕對(duì)領(lǐng)先的高端形象方能從現(xiàn)有周邊環(huán)繞的中檔價(jià)位項(xiàng)目中脫穎而出。彰顯區(qū)域價(jià)值都江堰城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與歷史沉淀有支撐本項(xiàng)目地塊發(fā)展能力。交通、城市配套的完善，本項(xiàng)目的地段價(jià)值快速提升；切合客戶需求項(xiàng)目層面越高，越能對(duì)應(yīng)高端客戶需求，城市高端物業(yè)的增值性易成為客戶追捧的對(duì)象；實(shí)力購房者對(duì)產(chǎn)品的要求隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展日漸提高，希望買到適合自己的高端產(chǎn)品。高端豪宅第十八頁，共四十頁。青年社區(qū)的聚集性，商業(yè)綜合配套性極具做出人氣商圈的可能，是另一種實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)的方式。青年社區(qū)多樣化商業(yè)布置會(huì)將購物、娛樂、餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)融為一體，滿足社區(qū)客群“24小時(shí)”的消費(fèi)需求，增強(qiáng)項(xiàng)目的居住性、生活性。1、青年居住社區(qū)具有驚人的商業(yè)效應(yīng)青年社區(qū)的居住群體起來以后，又會(huì)把周邊的客群吸引過來，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為區(qū)域核心商圈，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)的租售。2、青年居住社區(qū)具有巨大的互動(dòng)效應(yīng)青年居住社區(qū)開放的公共休閑特征與對(duì)外交通互動(dòng)對(duì)于項(xiàng)目品牌的傳播與塑造有良好作用。3、青年居住社區(qū)具有強(qiáng)大的傳播效應(yīng)第十九頁，共四十頁。定位下的產(chǎn)品建議第二十頁，共四十頁。集居住、商務(wù)功能與購物、休閑、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，通過其強(qiáng)大的輻射作用成為聚集人氣的保障。

產(chǎn)品類型建議城市綜合體部分第二十一頁，共四十頁。成都仁和春天廣場(chǎng)：建筑外觀與建筑內(nèi)部空間都精雕細(xì)琢，從面子到里子，在區(qū)域內(nèi)均呈現(xiàn)出綜合性的上層姿態(tài)。比對(duì)項(xiàng)目借鑒仁和春天廣場(chǎng)以獨(dú)特內(nèi)涵，完善居住、辦公需求功能，在主題業(yè)態(tài)規(guī)劃中，點(diǎn)綴高檔百貨、高端商務(wù)、餐飲娛樂、休閑等多種特色業(yè)態(tài)，讓商業(yè)更具個(gè)性化，最終以其特色化的經(jīng)營內(nèi)容和綜合性的商業(yè)鏈集聚人氣。第二十二頁，共四十頁。1、打造高端中式院落，獨(dú)立商業(yè)體為輔的建筑體。產(chǎn)品類型建議高端豪宅部分第二十三頁，共四十頁。成都昌隆清華坊：文化符號(hào)感濃郁，標(biāo)志性的中式庭院式城市別墅比對(duì)項(xiàng)目借鑒中式徽派風(fēng)格建筑大宅清華坊具六大特色：院落格局---傳統(tǒng)民居的現(xiàn)代版庭堂樓閣---功能齊全的多元空間私家花園---四面圍合的自家山水古韻新風(fēng)---傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代工藝的智慧結(jié)晶文化內(nèi)涵---彌漫人倫親情的“詩意棲居”。第二十四頁，共四十頁。2、打造高端小高層空中別墅，底層商業(yè)為輔的建筑體。產(chǎn)品類型建議高端豪宅部分第二十五頁，共四十頁。成都置信鷺湖宮8區(qū)：洋房與院子結(jié)合，在環(huán)境營造、建筑元素、空間尺寸等方面進(jìn)行創(chuàng)新的平層小院項(xiàng)目比對(duì)項(xiàng)目借鑒置信鷺湖宮8區(qū)包括兩種形態(tài)的產(chǎn)品：小高層產(chǎn)品【平層小院】、高層產(chǎn)品【雙景華宅】。其中平層小院，讓每一戶家庭都能享受有院子的庭院生活。不僅如此，一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)，電梯直接入戶的高級(jí)配置，面積僅有118和138平米的平層小院每戶卻有52和65的㎡的贈(zèng)送空間，讓家家戶戶有院子。面積為82-90平米的【雙景華宅】同步推出，滿足客戶不同的產(chǎn)品需求。第二十六頁，共四十頁。以小高層為主，綜合性商業(yè)、內(nèi)部商業(yè)街豐富的建筑體。產(chǎn)品類型建議青年社區(qū)部分第二十七頁，共四十頁。成都怡和置業(yè)soho沸城：兼具居住、投資良好價(jià)值的區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目。比對(duì)項(xiàng)目借鑒SOHO費(fèi)城是城南棕北標(biāo)志性綜合社區(qū)，投資回報(bào)率高是樓盤特色之一，項(xiàng)目兼具地段、交通優(yōu)勢(shì)。

第二十八頁，共四十頁。地塊開發(fā)建議第二十九頁，共四十頁。如何優(yōu)化戶型，提升產(chǎn)品性價(jià)比？項(xiàng)目地塊南側(cè)及周邊工廠對(duì)項(xiàng)目居住品質(zhì)的心理影響？流經(jīng)項(xiàng)目地塊的溝渠如何加以利用？如何均衡住宅與商業(yè)部分的均衡關(guān)系（滿足各個(gè)群體的需要）？

建筑規(guī)劃解讀第三十頁，共四十頁。利用高水平設(shè)計(jì)單位最新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，可更大的加強(qiáng)開發(fā)強(qiáng)度，攤薄土地成本，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益。高贈(zèng)送面積戶型的設(shè)計(jì)無論高端住宅還是青年社區(qū)，高贈(zèng)送帶來的性價(jià)比總是吸引客戶的重要因素第三十一頁，共四十頁。純粹表達(dá)的元素同建筑相呼應(yīng)的立體景觀會(huì)所，休閑娛樂設(shè)施輔助化的景觀處理景觀規(guī)劃的提升在小環(huán)境中盡力表達(dá)景觀的文化特性第三十二頁，共四十頁。細(xì)節(jié)的把握精致在于工藝與材質(zhì)的配合第三十三頁，共四十頁。項(xiàng)目啟動(dòng)充分考慮市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度、營銷可行性與項(xiàng)目周邊條件的制約項(xiàng)目啟動(dòng)建議2012年8月—9月初完成項(xiàng)目草案與初步方案溝通2012年9月中旬簽署委托策劃計(jì)劃2012年10月底完成項(xiàng)目全程策劃案2012年11月建筑設(shè)計(jì)公司啟動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)2013年年初項(xiàng)目前期工作籌備2013年2月項(xiàng)目市場(chǎng)亮相2013年3、4月項(xiàng)目正式銷售第三十四頁，共四十頁。從城市綜合體的定位出發(fā)，建議增加容積率占地面積48畝容積率5.0覆蓋率商業(yè)30%住宅70%商住比例商業(yè)≤30%戶型區(qū)間以50-70㎡為主總建筑面積16萬平方米總收入約12.8億（公寓預(yù)計(jì)5000元/㎡，商鋪15000元/㎡）基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1第三十五頁，共四十頁。從展現(xiàn)領(lǐng)先的高端住宅形象，匹配區(qū)域市場(chǎng)的高端定位出發(fā)，容積率應(yīng)控制在2以內(nèi)為宜占地面積48畝容積率1.5覆蓋率商業(yè)20%住宅80%商住比例商業(yè)≤20%戶型區(qū)間以200-300㎡為主總建筑面積4.8萬平方米總收入約5.8億（住宅預(yù)計(jì)10000元/㎡，商鋪20000元/㎡）基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2占地面積48畝容積率2.0覆蓋率商業(yè)20%住宅80%商住比例商業(yè)≤20%戶型區(qū)間以100-200㎡為主總建筑面積6.4萬平方米總收入約6.1億（住宅預(yù)計(jì)7000元/㎡，商鋪20000元/㎡）中式院落空中別墅第三十六頁，共四十頁。從匹配青年社區(qū)的定位出發(fā)，將容積率做滿占地面積48畝容積率3.0覆蓋率商業(yè)30%住宅70%商住比例商業(yè)≤30%戶型區(qū)間以40-60㎡為主總建筑面積9.6萬平方米總收入約7億（住宅預(yù)計(jì)4000元/㎡，商鋪15000元/㎡）基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)3第三十七頁，共