天啟開啟大連開新領(lǐng)域小戶型公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)報(bào)告

開新領(lǐng)域小戶型公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)報(bào)告2009年12月8日大連開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司第一頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型研究思路多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情況如何？小戶型都有哪幾種？特點(diǎn)是什么？什么人買小戶型？他們關(guān)注什么？購(gòu)買偏好是什么？不同區(qū)域熱銷小戶型的特點(diǎn)是什么？

我們應(yīng)該建什么樣的小戶型？如何定位？小戶型的定義小戶型應(yīng)該在哪里建設(shè)小戶型的種類有多少小戶客戶來(lái)源及購(gòu)買關(guān)注什么樣的小戶型好賣市場(chǎng)重點(diǎn)參考項(xiàng)目的特征如何？市場(chǎng)表現(xiàn)如何？揚(yáng)長(zhǎng)避短第二頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點(diǎn)區(qū)域小戶型項(xiàng)目研究項(xiàng)目建議項(xiàng)目特點(diǎn)戶型點(diǎn)評(píng)總結(jié)項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點(diǎn)參考個(gè)案分析第三頁(yè)，共三十八頁(yè)。什么是小戶型？對(duì)于小戶型一直沒有一個(gè)清晰的定義，一般來(lái)說(shuō)一居室銷售面積在55平方米以下、二居室銷售面積在80平方米以下、三居室銷售面積在100平方米以下的戶型都叫小戶型。居住性小戶型按照上述定義的小戶型，80-100平方米的三房戶型我們稱之為居住性小戶型，其主要承載的是居住功能，此類戶型換手率相對(duì)其他小戶型產(chǎn)品相對(duì)較低，多數(shù)用于較為長(zhǎng)期的居住。過渡性小戶型55-80平方米二房戶型我們稱之為過渡性小戶型，此類戶型居住功能比較完整，多數(shù)是被用作過渡性居所，一旦經(jīng)濟(jì)情況改善，居住者遍會(huì)升級(jí)居住條件。投資性小戶型55平方米以下一般情況下有一房、一房一廳、二房一衛(wèi)三種形式，此類產(chǎn)品多數(shù)被用來(lái)做長(zhǎng)短期投資性產(chǎn)品，一小部分被用作臨時(shí)性居所。我們稱之為投資性小戶型。根據(jù)其使用情況大連普遍意義上的小戶型，我們的重點(diǎn)研究對(duì)象第四頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點(diǎn)區(qū)域小戶型項(xiàng)目研究項(xiàng)目建議項(xiàng)目特點(diǎn)戶型點(diǎn)評(píng)總結(jié)項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點(diǎn)參考個(gè)案分析第五頁(yè)，共三十八頁(yè)。居住性小戶型——現(xiàn)狀大連小三房產(chǎn)品其消化情況在項(xiàng)目中名列前茅，產(chǎn)品也是各有特點(diǎn)，目前多數(shù)集中在大連西部。項(xiàng)目名稱位置總建筑面積開盤時(shí)間小三房房型及面積裝修標(biāo)準(zhǔn)小三房比例去化速度當(dāng)前平均售價(jià)萬(wàn)科·魅力之城大連西部前革40萬(wàn)2009.3.2886與90平方米三房二廳一期清水；二期精裝一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美樹日記大連西部機(jī)場(chǎng)20萬(wàn)2009.7.489、92平方米三房二廳清水6.55%95%10000水映西山大連西部西山6.6萬(wàn)2008.5.1689與92平方米三房一廳清水11%100%7800大眾·開世嘉年大連西部旅順12萬(wàn)2007.9.1697平方米三房一廳清水4%100%7000第六頁(yè)，共三十八頁(yè)。居住性小戶型——戶型萬(wàn)科·魅力之城該項(xiàng)目小三室戶型設(shè)計(jì)相對(duì)先進(jìn)，空間最為合理，全明、干濕分區(qū)，但90平方米戶型電視背景墻連續(xù)性被破壞第七頁(yè)，共三十八頁(yè)。居住性小戶型——戶型美樹日記該項(xiàng)目小三房戶型做到了全明，但人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不甚合理，入戶門對(duì)廁所門。第八頁(yè)，共三十八頁(yè)。居住性小戶型小三房戶型各個(gè)使用空間功能完整，但局促，在中低檔項(xiàng)目中分布最廣，主要是為了滿足家庭人口多，資金有限的中等家庭，家庭生命周期處在老少三代。高收入家庭對(duì)此種戶型并不感冒，由于目前市場(chǎng)上類似戶型供應(yīng)較少，同時(shí)眾多中低收入群體需求龐大，因此目前此類產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)速度較快。小三房產(chǎn)品多數(shù)是補(bǔ)充性產(chǎn)品，少見以此產(chǎn)品為主力項(xiàng)目。第九頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點(diǎn)區(qū)域小戶型項(xiàng)目研究項(xiàng)目建議項(xiàng)目特點(diǎn)戶型點(diǎn)評(píng)總結(jié)項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點(diǎn)參考個(gè)案分析第十頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型項(xiàng)目分布泛華領(lǐng)城港灣一號(hào)嘉和花樣年華怡景華園宏霖大廈喜臨門大廈萬(wàn)達(dá)華府二期遠(yuǎn)洋左右開新領(lǐng)域杰特城市公元美加華公寓沿海國(guó)際中心市政府及體育場(chǎng)周邊金融商業(yè)核心星海及西安路商務(wù)商業(yè)中心華南商圈馬蘭廣場(chǎng)商圈動(dòng)力院景公寓水映西山凱悅公寓新希望家園凱旋國(guó)際開發(fā)區(qū)行政商業(yè)中心產(chǎn)業(yè)區(qū)金州行政商業(yè)中心青年匯環(huán)宇品格東城天下東林世家高新、知識(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)谷歌里芝麻街中海華庭軟景E居康派康橋小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)金融1街旅順開發(fā)區(qū)中更·香海小鎮(zhèn)美林西岸第十一頁(yè)，共三十八頁(yè)。分布特征總結(jié)大連絕大多數(shù)小戶型產(chǎn)品分布于商業(yè)商務(wù)或行政金融區(qū)，一小部分分布于產(chǎn)業(yè)區(qū)。區(qū)域發(fā)展越快，成熟度越高的區(qū)域小戶型產(chǎn)品越多。小戶型地域分布上，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)以及高新技術(shù)園區(qū)數(shù)量最多，是小戶型產(chǎn)品的重點(diǎn)分布區(qū)域。接下來(lái)我們將對(duì)小戶型項(xiàng)目重點(diǎn)分布區(qū)域同時(shí)也是潤(rùn)德項(xiàng)目所在區(qū)域做詳細(xì)分析。第十二頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點(diǎn)區(qū)域小戶型項(xiàng)目研究項(xiàng)目建議項(xiàng)目特點(diǎn)戶型點(diǎn)評(píng)總結(jié)項(xiàng)目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點(diǎn)參考個(gè)案分析第十三頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目特征行政區(qū)項(xiàng)目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時(shí)間小戶房型及面積裝修標(biāo)準(zhǔn)小戶型去化率當(dāng)前平均售價(jià)備注中山泛華領(lǐng)城金融商業(yè)核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港灣壹號(hào)金融商業(yè)核心尾盤823152009.10.1647-54㎡一房；61-89㎡一房一廳250010016000改造嘉和·花樣年華三期金融商業(yè)核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000loft19500平層去化快鴻霖大廈金融商業(yè)核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜臨門大廈金融商業(yè)核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景華園金融商業(yè)核心售罄996672006.3.22————100——改造西崗萬(wàn)達(dá)華府二期市政府及體育場(chǎng)周邊售罄1260002005.4.2340㎡左右一房無(wú)100——遠(yuǎn)洋左右市政府及體育場(chǎng)周邊尾盤130002009.10.2435-47㎡一新領(lǐng)域市政府及體育場(chǎng)周邊——————————————改造沙河口杰特星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售300002009.9.550㎡一房；78㎡二房20008515000沿海國(guó)際中心一期星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售91179.72008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住城市公元西安路商業(yè)區(qū)售罄48009.872009.140-45㎡一房；55/65㎡一房一廳；75㎡二房150010013000美加華公寓西安路商業(yè)區(qū)售罄218352008.12.3040-50㎡一房；70㎡一房100010012000改造第十四頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目特征行政區(qū)項(xiàng)目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時(shí)間小戶房型及面積裝修標(biāo)準(zhǔn)小戶型去化率當(dāng)前平均售價(jià)備注高新園區(qū)谷歌里高新、知識(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄1144922009.7.556/65㎡一房一廳8001007000改造芝麻街高新、知識(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡一房一海華庭二期高新、知識(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)在售909902008.11.3050㎡一房一廳；63㎡一房二廳；78/80㎡二房二廳部分精裝110010010000軟景E居高新、知識(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)在售1285872009.12.643㎡一房一廳、70㎡二房一派高新、知識(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——康橋小鎮(zhèn)高新、知識(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)在售582602009.1178㎡二房一廳、二房二廳無(wú)已推去化887800；一層頂層10500第十五頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目特征目前區(qū)域內(nèi)共有含小戶型項(xiàng)目19個(gè)，其中純小戶型項(xiàng)目8個(gè)小戶型項(xiàng)目中，8個(gè)項(xiàng)目為改造類項(xiàng)目（不含開新領(lǐng)域），但其消化情況未受影響，憑借較高的性價(jià)比，去化速度與新建項(xiàng)目差別不大。目前市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品存量有限，軟景e居未推套型為未來(lái)主要供應(yīng)，市場(chǎng)面臨較大缺口。當(dāng)前小戶型項(xiàng)目消化速度均較快，3個(gè)月內(nèi)去化均可達(dá)到80%以上，大戶型去化速度較慢，尤其改造項(xiàng)目大戶型屬滯銷產(chǎn)品中山、西崗、沙河口核心成熟地段價(jià)格較高，集中在1.4、1.5萬(wàn)/㎡，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)價(jià)格多數(shù)不超過1萬(wàn)/㎡，僅數(shù)碼廣場(chǎng)軟景E居項(xiàng)目達(dá)到1.35萬(wàn)/㎡。戶型以一房、一房一廳為主，主力面積在24-60㎡，60-80㎡一房一廳、二房一廳為輔，少量60㎡左右一房二廳、80平方米左右二房二廳及l(fā)oft房型。各類戶型中，40-60㎡一房一廳或二廳戶型銷售最好，其次為40平方米左右一房小戶與70㎡左右緊湊二房，小于30平方米或總價(jià)偏高產(chǎn)品去化較慢，另外奇特（拐角）戶型較難被接受。大多數(shù)項(xiàng)目采用精裝修設(shè)計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-2500元/㎡較為集中。第十六頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點(diǎn)區(qū)域小戶型項(xiàng)目研究項(xiàng)目建議項(xiàng)目特點(diǎn)戶型點(diǎn)評(píng)總結(jié)項(xiàng)目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點(diǎn)參考個(gè)案分析第十七頁(yè)，共三十八頁(yè)。暢銷戶型50-60㎡寬敞實(shí)用的一房一廳40㎡左右寬敞一房65-80㎡緊湊二房在控制總價(jià)同時(shí)保證了一定的空間舒適度最大的空間利用率相對(duì)較好的采光條件比較完整的居住功能第十八頁(yè)，共三十八頁(yè)。滯銷戶型總價(jià)過高空間利用率低不規(guī)則戶型面積過小，動(dòng)線不暢功能確實(shí)暗臥暗廳生活空間布局不合理暗臥一房一廳不規(guī)則房型小于30㎡一房大面積一房第十九頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點(diǎn)區(qū)域小戶型項(xiàng)目研究項(xiàng)目建議項(xiàng)目特點(diǎn)戶型點(diǎn)評(píng)總結(jié)項(xiàng)目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點(diǎn)參考個(gè)案分析第二十頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目名稱嘉和花樣年華3期地理位置中山區(qū)三八廣場(chǎng)銷售特點(diǎn)維景酒店返租形式，現(xiàn)已暫停收租；裝修狀況精裝2500元/㎡（含電器）/普裝1500元/㎡占地/建筑面積（萬(wàn)㎡）0.55/5產(chǎn)品類型高層總戶數(shù)700套面積段35-70㎡全成品鉑金酒店式公寓；24-35㎡精裝修酒店服務(wù)公寓；60-300㎡LOFT開盤時(shí)間2008年6月19日銷售情況95%，剩余少量30㎡戶型產(chǎn)品銷售價(jià)格(元/平方米)16000（含精裝、普裝）loft19500客戶情況兩側(cè)大面積以自主為主，其余30-40平米以投資性客群居多點(diǎn)評(píng)：通過帶租約的銷售形式促進(jìn)了投資型的銷售份量；嘉和花樣年華3期第二十一頁(yè)，共三十八頁(yè)。戶型盡管項(xiàng)目外墻也有起伏變化，但各戶型均保證了方正，除了采光因素外，戶型方面沒有明顯劣勢(shì)戶型，有較強(qiáng)的均好性。第二十二頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目特征客戶中投資與臨時(shí)居住占主要部分，投資占到70%。各種房型銷售過程中，平層銷售優(yōu)于LOFT，40-60平方米戶型銷售優(yōu)于30平方米以下房型，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，采光面銷售優(yōu)于背光面銷售。各房型均十分方正，布局緊湊，相對(duì)合理。其一、二期的穩(wěn)定回報(bào)率為三期積累了良好的口碑。商業(yè)先行家樂福、國(guó)美、金領(lǐng)第一健身、百安居、特力屋、東來(lái)順、屈臣氏

第二十三頁(yè)，共三十八頁(yè)。ABC項(xiàng)目名稱港灣壹號(hào)地理位置中山區(qū)興和街27號(hào)銷售特點(diǎn)11月C棟推出售后返利計(jì)劃降低首付門檻占地/建筑面積（萬(wàn)㎡）0.53/8.23產(chǎn)品類型高層（30F）總戶數(shù)/小戶型數(shù)量1062/390（推出B）面積段47-89㎡開盤時(shí)間2009年5月銷售情況剩余六套頂層產(chǎn)品，15000-17000元/㎡之間銷售價(jià)格（均）13500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡客戶情況大連市白領(lǐng)自住、投資客、外籍。港灣壹號(hào)點(diǎn)評(píng)：通過售后返利降低首付門檻形式促進(jìn)了劣勢(shì)位置房型銷售；第二十四頁(yè)，共三十八頁(yè)。戶型所有戶型保證了格局方正，但由于是改造項(xiàng)目受到既定條件的限制，部分房型出現(xiàn)暗臥，衛(wèi)生間設(shè)在窗戶附近第二十五頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目特征客戶中投資與臨時(shí)居住占主要部分，投資占到80%。均價(jià)相對(duì)較低，性價(jià)比高。各種房型銷售過程中，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，其中戶型設(shè)計(jì)與采光是影響銷售進(jìn)度的主要因素。各房型均十分方正，布局緊湊，但由于改造限制出現(xiàn)部分較差房型。其11月推出的（針對(duì)C座）購(gòu)買后直接返還3年投資收益，沖抵首付，3年使用權(quán)歸開發(fā)商，降低了首付門檻，在不損失利潤(rùn)基礎(chǔ)上，促進(jìn)了問題房源的銷售（C座遮光）。商業(yè)C座產(chǎn)權(quán)式酒店，1-4層是公建，目前以2元/㎡·天出租，正醞釀出售。第二十六頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目名稱美加華公寓地理位置沙河口區(qū)黃河路、萬(wàn)歲街交匯處項(xiàng)目特點(diǎn)舊樓改造項(xiàng)目（博愛大廈）緊臨西安路商圈及奧林匹克廣場(chǎng)裝修狀況裝修1000元/㎡占地/建筑面積（萬(wàn)㎡）0.3/3.5產(chǎn)品類型1幢30F高層總戶數(shù)363套面積段40-50㎡-291套70㎡-72套開盤時(shí)間08年12月30日銷售情況售罄銷售價(jià)格12000元/㎡（含裝修）客戶情況周邊、首次置業(yè)客群點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目整體包裝欠缺力度，且在內(nèi)部裝修上鮮有亮點(diǎn)，銷售價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)突破。美加華公寓第二十七頁(yè)，共三十八頁(yè)。戶型所有戶型保證了格局方正，絕大部分戶型為大進(jìn)深短開間的條行戶型。第二十八頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目特征由于其銷售價(jià)格相對(duì)較低因此自住比例較高占到50%以上。項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，裝修吸引力不大，價(jià)格是銷售主要促進(jìn)因素采用價(jià)格跟隨策略，以低于旁邊城市公元的價(jià)格，截留其客源，行成對(duì)比優(yōu)勢(shì)1-5層公建低價(jià)出售1.5萬(wàn)元/㎡第二十九頁(yè)，共三十八頁(yè)。主要參考競(jìng)品總結(jié)客戶構(gòu)成：以投資性購(gòu)房為主，過渡居所為輔，少量自住客戶銷售促進(jìn)：金融、商務(wù)辦公集中區(qū)項(xiàng)目投資客比例最大，銷售促進(jìn)手段以針對(duì)投資客為主，主要手段類似售后反租與投資收益一次性返還；商業(yè)、居住集中區(qū)自住客戶比例較大，價(jià)格為主要吸引手段。銷售影響：采光與戶型結(jié)構(gòu)為普遍影響因素，投資性購(gòu)房中，80平方米以下房型總價(jià)影響不明顯，自住及過渡居所總價(jià)為決定性因素。房型結(jié)構(gòu)：小戶型公寓產(chǎn)品對(duì)戶型挑剔度不高，臥室采光是基本要求，房型結(jié)構(gòu)應(yīng)盡量方正，奇異戶型接受度普遍較低；第三十頁(yè)，共三十八頁(yè)。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點(diǎn)區(qū)域小戶型項(xiàng)目研究項(xiàng)目建議項(xiàng)目特點(diǎn)戶型點(diǎn)評(píng)總結(jié)項(xiàng)目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點(diǎn)參考個(gè)案分析第三十一頁(yè)，共三十八頁(yè)。開新領(lǐng)域光線遮擋交通便利位于市政府后身新開路商務(wù)區(qū)視線遮擋本案第三十二頁(yè)，共三十八頁(yè)。外部條件開新領(lǐng)域位于新開路商務(wù)辦公區(qū)，位于珠江路與新開路交匯處，交通便利，通過多路公交車。項(xiàng)目位于珠江國(guó)際與金廣大廈之間，并且距離太近，對(duì)光線與視線有嚴(yán)重遮擋。家樂福即將進(jìn)入北京公園，并且珠江路沿線遍布大量商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，購(gòu)物相對(duì)方便。生活、醫(yī)療、教育配套相對(duì)完整。內(nèi)部條件本身為改造項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)存在先天限制條件，必須按照原建設(shè)格局有條件改造。政策條件2009年12月7日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，確定繼續(xù)執(zhí)行寬松貨幣及經(jīng)濟(jì)政策，支持自住及改善類需求，控制投資投機(jī)。2009年12月8日大連住房政策商品房換手年限回到5年，開征個(gè)人所得稅。第三十三頁(yè)，共三十八頁(yè)。項(xiàng)目建議結(jié)合之前對(duì)小戶型產(chǎn)品及主要參考競(jìng)品的研究成果，建議：項(xiàng)目位于成熟區(qū)域商務(wù)核心，擁有穩(wěn)定長(zhǎng)期租賃客源，可以滿足投資性購(gòu)買需求，同時(shí)距離主要商業(yè)區(qū)有一定距離，較為安靜，因此建議將投資性客源作為項(xiàng)目主力