10月無錫奧林匹克花園營銷策劃執(zhí)行計(jì)劃

營銷籌劃執(zhí)行方案2021年10月房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?，QQ：1053527879新政之后如何突破限購令

降價(jià)聲中如何解決價(jià)格認(rèn)同

快跑令下如何成交提速思考思考必需堅(jiān)持做第一必需加強(qiáng)運(yùn)動(dòng)作戰(zhàn)必需做好持久戰(zhàn)準(zhǔn)備戰(zhàn)前分析

市場與營銷戰(zhàn)略制定

策略方向戰(zhàn)術(shù)操作

執(zhí)行方案2021年四季度營銷作戰(zhàn)行進(jìn)圖作戰(zhàn)行進(jìn)圖戰(zhàn)前分析

市場情況二大關(guān)注重點(diǎn)

政策＋競爭政策：政策調(diào)控，年底市場趨于悲觀首付款比例一律提升至30%

原“國十條〞首次購房者或者購置90平方米以下戶型者首付可以在20%。但此次明確規(guī)定無論是否首次購房或者是否購置90平方米以下戶型，首付款比例均調(diào)整到30%及以上，提高了貸款購房的門檻。

全面暫停第三套及以上住房貸款

原“國十條〞提出了三套房限貸政策，但只是針對(duì)“房價(jià)過高、上漲過快的城市〞。實(shí)際操作中，大多數(shù)城市第三套住房貸款并未停止，只是首付比例和利率上調(diào)而已。最新的政策那么是明令要求“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款〞，三套房貸政策全國推行，力度更大，目標(biāo)更廣。

首次提出限定家庭購房套數(shù)政策

通知要求，房價(jià)過高、上漲過快、供給緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。但限購政策尚留有余地，預(yù)計(jì)主要是針對(duì)一線城市。9月29日晚，相關(guān)部委出臺(tái)“國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制局部城市房價(jià)過快上漲的通知〞重提房產(chǎn)稅試點(diǎn)和推進(jìn)工作，房產(chǎn)稅出臺(tái)大勢(shì)所趨

本次新政中再度提到了房產(chǎn)稅，要求“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國〞，此前房產(chǎn)稅政策的實(shí)施一直處于各方爭論，遲遲無法推廣，而這次的重申也更多地被看成是政府的“一種姿態(tài)與警示〞，如果樓市調(diào)控繼續(xù)不見明顯效果，房產(chǎn)稅的推廣將成為政府的重要選擇。首提地方政府“問責(zé)制〞

此次新政中要求各地政府“要立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)[2021]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)那么。已印發(fā)實(shí)施細(xì)那么的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善〞，“嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任〞，措辭嚴(yán)格，給予地方政府政策落實(shí)以較大的壓力。政策：政策調(diào)控，年底市場趨于悲觀政策：政策調(diào)控，年底市場趨于悲觀10月7日上海房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)那么出臺(tái)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的假設(shè)干意見?。更加明確政府打擊決心嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策，抑制不合理住房需求在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用動(dòng)遷安置房提前上市交易提高商品住房預(yù)售門檻著力推進(jìn)住房保障工作進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)交易秩序監(jiān)管繼續(xù)增加居住用地供給總量

惠山濱湖南長北塘崇安新區(qū)錫山總計(jì)10.15484241138610.21051074214414610.36451221499710.41610010713510.537852010466總計(jì)27641171185621430政策：新政第一周市場反響與新政前每日300-400套的成交量相比，黃金周成交量銳減。雖然絕對(duì)值與09年相比差異不大，但各工程的新增認(rèn)購量均有大幅下降。政策對(duì)本案的影響：1、進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)已不可防止。

由于政策在第四季度出臺(tái)，開發(fā)商面臨年度資金回籠指標(biāo)的壓力，將不可防止地進(jìn)入新一輪的降價(jià)潮，隨著其他區(qū)域價(jià)格的回落，惠山區(qū)作為傳統(tǒng)價(jià)格低洼區(qū)域的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)將逐漸減弱，進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)不可防止；

2、對(duì)別墅的影響大于公寓

此次新政對(duì)第三套房提出了明確的貸款限制甚至限購政策，將對(duì)本案的別墅銷售產(chǎn)生較大影響；此次新政將首付比例由20%提高到30%，對(duì)一局部剛性需求產(chǎn)生影響，但由于本案公寓多為90平米以上戶型，新政前后差異不大。

3、區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外客戶將受到不同層面的沖擊

但由于惠山本地人較為富裕，多數(shù)擁有多套物業(yè)，因此新政的限貸政策對(duì)惠山區(qū)的公寓客戶將產(chǎn)生一定影響；區(qū)域外客戶多為價(jià)格擠壓而來的剛需客戶，受限貸政策影響較小，但新政將動(dòng)搖市場信心，很可能使這局部客戶的購置方案有所推遲；投資型客戶短時(shí)間內(nèi)將全面撤退。政策：政策對(duì)工程可能產(chǎn)生的影響競爭：面臨區(qū)域外多板塊價(jià)格攔截公寓：6000-7000元/平米

別墅：11000-13000元/平米公寓：6500-7500元/平米公寓：6000-7000元/平米公寓：7500-8000元/平米公寓：8500-12000元/平米西樟、錢橋、山北、黃巷板塊對(duì)惠山新城板塊形成多重的價(jià)格攔截，尤其西樟板塊及錢橋板塊，尤其距離市區(qū)更近，分流掉大量市區(qū)客戶。市中心競爭：面臨區(qū)域內(nèi)工程雙向攔截理想城市公寓：小高層約6400元/平米〔折后〕

別墅：報(bào)價(jià)約13000元/平米單套約400-500萬〔未開盤〕綠地波士頓公館公寓：高層6000元/平米〔折后〕小高層6500元/平米〔售罄〕奧林匹克花園公寓：高層約6700元/平米〔折后〕

別墅：約11000元/平米百大春城公寓：小高層約6500元/平米〔折后〕

多層6800-7000元/平米復(fù)地公園城公寓：余房高層6400，小高層6500別墅：報(bào)價(jià)12000-13000〔未開盤〕沿惠山大道

市區(qū)客戶攔截沿政和大道

鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶攔截工程地處惠山大道與政和大道交界處，南向沿惠山大道工程攔截了大量市區(qū)客戶，西向沿政和大道工程攔截了大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。競爭：年底前區(qū)域競品將密集推盤，競爭劇烈10月11月12月奧林匹克花園3#高層18層以下1#高層復(fù)式東單元1#高層復(fù)式西單元小獨(dú)棟，疊加別墅3#高層19樓以上小獨(dú)棟，疊加別墅復(fù)地公園城11月底推出別墅組團(tuán)，均價(jià)12000-13000，單套總價(jià)約300-350萬；后期公寓地塊尚未動(dòng)遷。融創(chuàng)理想城市10月底前推出別墅；套數(shù)未定；單價(jià)13000-14000，單套400-450萬。11月底推出小高層3棟高層3棟共計(jì)300多套；70-130平米主力戶型；報(bào)價(jià)6600（開盤另有折扣）。黃金周已開始排號(hào)，售樓處信息稱排號(hào)已至100多號(hào)。綠地波士頓公館10月1日推出1棟高層，折后均價(jià)6000，基本售罄。后期將推出其聯(lián)排疊加組團(tuán)，具體時(shí)間未定。12月底推出新的高層，體量價(jià)格未定。百大春城新地塊洋房預(yù)計(jì)年底推出，體量價(jià)格未定。四季度區(qū)域新推體量將以別墅為主，復(fù)地公園城、理想城市、綠地均可能推出一定別墅體量；

公寓將以理想城市、綠地為主，但開盤節(jié)點(diǎn)均接近年底。因此年底之前應(yīng)力求搶先推貨并攔截客源。市場結(jié)論1、盡早調(diào)整價(jià)格，做好定向優(yōu)惠方案

四季度價(jià)風(fēng)格整已成定局，應(yīng)盡早做內(nèi)部調(diào)整價(jià)格方案，并根據(jù)市場反響及事件行銷，針對(duì)特定族群制定優(yōu)惠政策，以便在年底競品大規(guī)模推盤前提前吸納客戶；

2、主推公寓，順銷別墅

別墅體量較小，且產(chǎn)品與價(jià)格接受度高，雖然受新政影響較大，但在周邊各工程均有別墅推出的情況下，依靠攔截及老客戶帶動(dòng)可順銷去化；公寓產(chǎn)品體量大，銷售存在一定抗性，需組織攻勢(shì)，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)增量去化。

3、年前搶先出貨

年前為市場供貨的空白點(diǎn)，大局部工程均以蓄水為主，故該階段應(yīng)組織密集推廣，搶先出貨。戰(zhàn)前分析

營銷目標(biāo)

◆以總銷8.5億計(jì)算，需在9個(gè)月內(nèi)每月平均銷售近9500萬案量

◆現(xiàn)存可推整體產(chǎn)品形態(tài)包括：

新獨(dú)墅、疊拼別墅、高層1-4#樓、3#樓地下車庫。

2021年6月底完成全案去化

戰(zhàn)前分析

營銷問題營銷問題分析

渠道＋客源＋陣地＋業(yè)務(wù)執(zhí)行＋物業(yè)＋廣告渠道問題：以傳統(tǒng)媒體渠道及坐銷為主，來人量缺乏以傳統(tǒng)媒體渠道為主，效果不明顯，來電轉(zhuǎn)來人比例較低，老客戶介紹、路過等自然來人占主導(dǎo)地位，案場以傳統(tǒng)坐銷為主，缺乏行銷及分銷渠道，難以在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)大規(guī)模蓄水；

周平均來人量僅30多組，現(xiàn)場人氣缺乏，對(duì)業(yè)務(wù)員信心有所影響，也沒有熱銷氣氛促進(jìn)客戶成交?！步y(tǒng)計(jì)時(shí)間：7月1日-10月5日〕客源問題：價(jià)格接受度低，周邊工程客戶截流嚴(yán)重惠山區(qū)、市區(qū)、江陰等外地客戶構(gòu)成來人的三大來源。其中惠山區(qū)主要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，江陰等外地客戶主要以在惠山經(jīng)營的小私營業(yè)主為主，市區(qū)客戶主要以價(jià)格擠壓來的剛需客戶為主。

由于價(jià)格原因，來人被其他工程層層攔截，尤其是市區(qū)客戶，受理想城市及綠地工程的低價(jià)影響，被截流及分流嚴(yán)重。陣地問題：售樓處導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏，內(nèi)部條件差工程展示不充分1、售樓處面積較小，與美洲俱樂部共用，現(xiàn)場環(huán)境較差，無法針對(duì)別墅與公寓進(jìn)行產(chǎn)品的區(qū)別展示與客戶的分區(qū)接待，和工程大盤的形象也不相符，客戶體驗(yàn)感較差；

2、售樓處搬遷后，現(xiàn)場導(dǎo)視不夠，缺乏明顯指引，客戶很難找到售樓處地點(diǎn)，對(duì)過路客的攔截及引導(dǎo)也根本沒有，造成局部客戶流失，現(xiàn)場人氣不夠。案場問題：業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)配置缺乏，業(yè)務(wù)執(zhí)行力尚有待提高1、案場業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)僅6人，人員配置嚴(yán)重缺乏，且新人較多。老業(yè)務(wù)員流失后老客戶跟進(jìn)與聯(lián)絡(luò)受到一定影響；

2、業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)執(zhí)行力有待提高，缺乏對(duì)競品、政策及產(chǎn)品價(jià)格支撐點(diǎn)的針對(duì)性說辭，殺定率較低，來電轉(zhuǎn)來人、來人轉(zhuǎn)成交的比例較低；

3、現(xiàn)場執(zhí)行細(xì)節(jié)有待加強(qiáng)，客戶的即時(shí)追蹤與定期回訪尚有待加強(qiáng)。

4.人員過于疲憊，夜間無法解決班車，集中培訓(xùn)較難展開物業(yè)問題：社區(qū)物業(yè)形象較差，售樓處物業(yè)效勞缺失1、已交付區(qū)域的社區(qū)物業(yè)形象較差，影響了現(xiàn)場帶看過程中的客戶體驗(yàn)，也影響了已成交客戶的口碑宣傳；

2、售樓處內(nèi)部有吧臺(tái)效勞，但外部停車場、入口處均無物業(yè)效勞，與融創(chuàng)、綠地、復(fù)地等其他工程現(xiàn)場物業(yè)全程效勞的體驗(yàn)感差距較大。廣告問題：廣告形象不夠鮮明，主題銷售力缺乏1、廣告形象未能表達(dá)工程品質(zhì)感，對(duì)產(chǎn)品力的整合及展示缺乏，與工程良好的現(xiàn)場實(shí)景與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不相匹配；

2、現(xiàn)場展示道具與物料缺乏，在售樓處條件有限的情況下，無法對(duì)產(chǎn)品展示形成補(bǔ)充；

2、廣告主題缺乏力度，銷售力缺乏，在劇烈的競爭環(huán)境與海量信息下，難以引起強(qiáng)烈關(guān)注，對(duì)銷售的促進(jìn)作用不強(qiáng)。營銷問題總結(jié)營銷需解決的核心問題：

增加來人量，提高殺定率。戰(zhàn)前分析

核心問題產(chǎn)生原因

◆1.價(jià)值未被認(rèn)可

◆2.人力嚴(yán)重缺乏

◆3.體驗(yàn)印象力弱

◆4.客戶缺乏經(jīng)營戰(zhàn)前分析

營銷問題解決方法解決客戶認(rèn)同及客戶導(dǎo)入問題

◆調(diào)整說辭，修正報(bào)價(jià)，拉近與對(duì)手的差距◆重新全面檢討廣告表現(xiàn)，理清產(chǎn)品特性及核心優(yōu)勢(shì)◆以活動(dòng)加強(qiáng)奧園特有文化主題，運(yùn)用成熟社區(qū)優(yōu)勢(shì)對(duì)即將入住客戶進(jìn)行社區(qū)文化建設(shè)◆針對(duì)別墅客戶單獨(dú)進(jìn)行高端活動(dòng)，拉開級(jí)差◆開辟對(duì)產(chǎn)業(yè)園及特定團(tuán)體進(jìn)行產(chǎn)品說介會(huì)的專項(xiàng)效勞

戰(zhàn)前分析

營銷問題解決方法解決客戶認(rèn)同及客戶導(dǎo)入問題

◆調(diào)整說辭，修正報(bào)價(jià)，拉近與對(duì)手的差距◆重新全面檢討廣告表現(xiàn)，理清產(chǎn)品特性及核心優(yōu)勢(shì)◆以活動(dòng)加強(qiáng)奧園特有文化主題，運(yùn)用成熟社區(qū)優(yōu)勢(shì)對(duì)即將入住客戶進(jìn)行社區(qū)文化建設(shè)◆針對(duì)別墅客戶單獨(dú)進(jìn)行高端活動(dòng)，拉開級(jí)差◆開辟對(duì)產(chǎn)業(yè)園及特定團(tuán)體進(jìn)行產(chǎn)品說介會(huì)的專項(xiàng)效勞

戰(zhàn)前分析

營銷問題解決方法全面提升社區(qū)看房形象

◆加快風(fēng)情大道及二期景觀施工，并對(duì)兩大帶看路線進(jìn)行細(xì)致的營銷布置◆售樓處外部導(dǎo)視強(qiáng)化，增加辨識(shí)度，提前解決停車問題內(nèi)部將售房與俱樂部出入動(dòng)線理順后，全面進(jìn)行銷售環(huán)境優(yōu)化◆樣板房挪出一間，作為別墅客戶洽談及簽約區(qū)。其余樣板房內(nèi)裝去舊更新，進(jìn)行適度修改。標(biāo)識(shí)牌及說明標(biāo)識(shí)進(jìn)行強(qiáng)化◆做到樣板房一房一客服，尤其節(jié)假日及宣傳期確保，并進(jìn)行培訓(xùn)要求◆逼迫上實(shí)物業(yè)進(jìn)行安保更換及培訓(xùn)，裝修隊(duì)伍管理，垃圾定點(diǎn)〔需美化〕堆放清運(yùn)等管理缺失，戰(zhàn)前分析

營銷問題解決方法解決現(xiàn)有客戶效勞及衍生問題

◆老客戶回娘家方案◆網(wǎng)上意見接管◆扶植社區(qū)活潑人物及有利品牌形象的自發(fā)活動(dòng)◆展開小型老客戶座談，討論物業(yè)改進(jìn)問題。甚至提前推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立◆定期出版業(yè)主通訊◆開展系列奧園業(yè)主增值方案活動(dòng)戰(zhàn)略制定

策略方向持久戰(zhàn)：深入挖掘老客戶資源

積分卡＋客戶活動(dòng)＋客戶通訊組合，對(duì)老客戶進(jìn)行持續(xù)維持及挖掘，實(shí)現(xiàn)老客戶的滾雪球效應(yīng)

運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)：主動(dòng)出擊加強(qiáng)行銷手段及分銷渠道

主動(dòng)出擊，針對(duì)不同客戶特性，加強(qiáng)行銷及分銷渠道，尋找團(tuán)體客戶集中殲滅，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)迅速跑量

陣地戰(zhàn)：優(yōu)化現(xiàn)場展示及業(yè)務(wù)執(zhí)行力

加強(qiáng)現(xiàn)場產(chǎn)品及效勞的展示，增加展示道具，強(qiáng)化現(xiàn)場體驗(yàn)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)執(zhí)行力，提高現(xiàn)場殺定率。持久戰(zhàn)：深入挖掘老客戶資源１０月１１月１２月客戶會(huì)主題１０年奧園，３年根植，精彩仍在繼續(xù)，感恩業(yè)已啟程已購客戶“業(yè)主增值計(jì)劃”全面啟動(dòng)。積分規(guī)則業(yè)主領(lǐng)卡獲得首次積分／介紹購買獲得積分／參加活動(dòng)獲得積分／專題獎(jiǎng)勵(lì)積分客戶會(huì)活動(dòng)“千人齊加油”活動(dòng)生活加油／健康加油／購房加油“快樂大搬家”活動(dòng)周周大樂透／周周大搬家“３周年業(yè)主奧斯卡”１０年奧園３年根植生活加油：凡業(yè)主至現(xiàn)場辦理入會(huì)手續(xù)領(lǐng)取會(huì)員卡即可獲贈(zèng)高級(jí)色拉油一桶或?qū)嵱枚Y品；健康加油：１０月２３日開盤同時(shí)舉行美洲俱樂部業(yè)主體驗(yàn)日活動(dòng)，該活動(dòng)可固化每月舉行一次；購房加油：凡業(yè)主介紹客戶購買可獲得額外優(yōu)惠，周周大樂透：向樂購購買代金券及優(yōu)惠券，與紅星美凱龍、蘇寧電器、建材市場等洽談專屬的優(yōu)惠折扣及活動(dòng)贊助禮品，會(huì)員可利用積分參與周周大樂透抽獎(jiǎng)活動(dòng)；周周大搬家：與紅星美凱龍、蘇寧電器、建材市場等舉辦業(yè)主專場團(tuán)購特賣會(huì)。利用新年舉行３周年慶典活動(dòng)，對(duì)３年來的業(yè)主進(jìn)行集中維護(hù)，并加強(qiáng)奧園品牌的知名度，為新項(xiàng)目作好品牌鋪墊。積分卡＋客戶活動(dòng)＋客戶通訊持久戰(zhàn)：深入挖掘老客戶資源族群客戶：針對(duì)外地企業(yè)主愛面子的特性，給被介紹者特殊折扣

別墅族群：舉辦小眾的高端活動(dòng)，邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)出席，記者報(bào)道

意見領(lǐng)袖：組織業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)，搶先領(lǐng)導(dǎo)意見風(fēng)向。

支持小型活動(dòng)及組織，建立社區(qū)成員凝聚力運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)：主動(dòng)出擊加強(qiáng)行銷手段及分銷渠道傳統(tǒng)媒體行銷／分銷惠山鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶短信、戶外、橫幅鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展＋派單園區(qū)客戶橫幅，海報(bào)，易拉寶園區(qū)企業(yè)團(tuán)購?fù)平闀?huì)專業(yè)市場看板、海報(bào)專業(yè)市場業(yè)主名單購買專業(yè)市場集中派單市區(qū)－網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)紙、電視中介分銷拆遷點(diǎn)行銷更精細(xì)化，更有針對(duì)性，更具爆破力的推廣渠道優(yōu)化現(xiàn)場展示

１、別墅與公寓業(yè)務(wù)分開操作

別墅主要接待點(diǎn)放在樣板房內(nèi)，公寓主要接待點(diǎn)放在售樓處；

２、增加現(xiàn)場展示道具

現(xiàn)場增加產(chǎn)品賣點(diǎn)、戶型及生活機(jī)能圖的畫板展示，以強(qiáng)化銷講效果；

３、增加現(xiàn)場展示物料

制作實(shí)景畫冊(cè)，強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的宣傳，增加口碑傳播的道具；

４、增加安保效勞

入口處增加安保崗?fù)ぃ＼噲鲈黾影脖Ｍ＼囍敢笆蹣翘幹敢?，下雨天及高溫天?yīng)準(zhǔn)備雨傘或遮陽傘接送客戶。陣地戰(zhàn)：優(yōu)化現(xiàn)場展示及業(yè)務(wù)執(zhí)行力加強(qiáng)現(xiàn)場導(dǎo)示陣地戰(zhàn)：優(yōu)化現(xiàn)場展示及業(yè)務(wù)執(zhí)行力售樓處在建高層１２３４１５惠山大道政和大道１工地大型圍板：增加醒目售樓處指示，增加銷售信息；２樓體巨幅：增加增加銷售信息及售樓；３售樓處精神堡壘：增加醒目售樓處指示信息；４小區(qū)入口左側(cè)落地看板：增加工程銷售信息；５小區(qū)入口多向指示牌：明確指示售樓處、樣板房、一至五期信息；陣地戰(zhàn)：優(yōu)化現(xiàn)場展示及業(yè)務(wù)執(zhí)行力優(yōu)化現(xiàn)場業(yè)務(wù)執(zhí)行力

1、增配團(tuán)隊(duì)

業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)增加至10人，以解決案場日常接待及外部行銷的需要。

客服部門加強(qiáng)，使業(yè)務(wù)人員專心銷售工作

2、說辭強(qiáng)化

強(qiáng)化針對(duì)性說辭，特別是政策的針對(duì)性說辭，工程產(chǎn)品力與競品的比照說辭，及針對(duì)工程實(shí)景品質(zhì)的針對(duì)性帶看說辭；

3、客戶追蹤

對(duì)致電售樓處的客戶在10分鐘內(nèi)發(fā)送追蹤短信，就客戶所詢問的內(nèi)容回復(fù)相關(guān)信息；

售樓處安裝自動(dòng)回復(fù)平臺(tái)，假設(shè)客戶來電無人接聽，將自動(dòng)發(fā)送工程根本信息及銷售信息短信至來電。推案方案及營銷配合：◆將產(chǎn)品分為兩大區(qū)—?jiǎng)e墅、高層高層為去化主目標(biāo)，別墅為次◆將客源分為三大類—區(qū)域性為主流客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔助客戶，市區(qū)為偶得客戶?！魧⑹蹣翘幏譃閮商帯邔釉诂F(xiàn)場，別墅在樣板房◆將活動(dòng)分為兩種—?jiǎng)e墅客戶走高端知性的小眾路線。住宅客戶走熱鬧平民的普羅路線

◆將付款方式與優(yōu)惠方式結(jié)合—增加一次性付款和工程期付款，老客戶介紹的新客戶享受特殊優(yōu)惠，特定組群享受團(tuán)購價(jià)調(diào)整銷售心態(tài)，回復(fù)平銷期

10月11月12月1月2月推案節(jié)點(diǎn)3#樓18F以下

1#樓東單元

4#樓余量1#樓西單元3#樓18F以上2#樓蓄水2#樓推出新獨(dú)墅、疊加余量新獨(dú)墅、疊加蓄水新獨(dú)墅、疊加推出新獨(dú)墅、疊加蓄水新獨(dú)墅、疊加推出事件節(jié)點(diǎn)3周年活動(dòng)第一波：

客戶會(huì)啟動(dòng)

美洲健身業(yè)主體驗(yàn)日3周年活動(dòng)第二波：

周周大樂透

周周大搬家3周年活動(dòng)第三波：

業(yè)主奧斯卡3周年活動(dòng)第四波：

系列財(cái)經(jīng)講座

名家畫展義賣會(huì)

廣告配合報(bào)紙/短信/網(wǎng)絡(luò)

老業(yè)主活動(dòng)

客戶通訊報(bào)紙/短信/網(wǎng)絡(luò)/直郵

專業(yè)市場挖掘

企業(yè)團(tuán)購

老業(yè)主活動(dòng)報(bào)紙/短信/網(wǎng)絡(luò)/直郵

專業(yè)市場挖掘

鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶挖掘

企業(yè)團(tuán)購持續(xù)

老業(yè)主活動(dòng)報(bào)紙/短信/網(wǎng)絡(luò)

老業(yè)主活動(dòng)

現(xiàn)場及物料配合1、現(xiàn)場整改及包裝更換：現(xiàn)場售樓處功能布置優(yōu)化、墻面重新包裝

2、售樓處銷售道具增加：畫板、銷控板更換

3、現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)補(bǔ)充：工地圍板、精神堡壘、入口廣場大看板

4、