酒店業(yè)行業(yè)研究報(bào)告

酒店業(yè)行業(yè)研究報(bào)告2023年5月7日北京此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)公司書(shū)面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。第一頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店行業(yè)主要發(fā)現(xiàn)綜述外部影響因素企業(yè)行為C績(jī)效水平P行業(yè)結(jié)構(gòu)S酒店需求與GDP增長(zhǎng)之間存在很強(qiáng)的相關(guān)性近年來(lái)我國(guó)入境游和國(guó)內(nèi)游保持8-9%的年均增長(zhǎng)率，且商務(wù)客源有增多趨勢(shì)；旅游業(yè)快速發(fā)展和長(zhǎng)期看好將帶動(dòng)酒店需求上升改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)酒店業(yè)發(fā)展迅速，自92年以來(lái)星級(jí)酒店數(shù)量保持了21.7%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，由于階段性供給過(guò)剩導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)周期性波動(dòng)2000年來(lái)開(kāi)始景氣回升，新一波酒店投資熱興起，五星級(jí)和經(jīng)濟(jì)型是兩個(gè)熱點(diǎn)，眾多資本介入酒店行業(yè)，局部地區(qū)的五星級(jí)酒店還可能會(huì)存在投資過(guò)熱的潛在風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是供需結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)中心城市優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)從結(jié)構(gòu)上看：供應(yīng)上結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)型酒店比例偏少布局呈現(xiàn)很強(qiáng)區(qū)域性，高星級(jí)酒店集中于經(jīng)濟(jì)中心城市；目前五星級(jí)酒店投資呈現(xiàn)由一線城市向二線次中心城市延伸的趨勢(shì)十一五規(guī)劃我國(guó)旅游仍將保持年均8%的增長(zhǎng)速度，據(jù)此推測(cè)未來(lái)5年酒店市場(chǎng)也將保持或略高于這一速度目前我國(guó)酒店集團(tuán)化率約為16%，從持有來(lái)看，集中度更低歷史上我國(guó)酒店以政府、事業(yè)單位、大型國(guó)企自建居多，目前國(guó)有/集體資本在現(xiàn)有酒店中仍占50%以上因目前我國(guó)酒店業(yè)正處于景氣上升周期，吸引了眾多業(yè)外資本進(jìn)入，投資主體趨于多元化酒店高端市場(chǎng)外資品牌占絕對(duì)主導(dǎo)；經(jīng)濟(jì)型酒店目前以內(nèi)資為主，但外資正計(jì)劃大舉擴(kuò)張酒店管理公司傾向于采用輕資產(chǎn)低成本方式，在全國(guó)一線城市和二線潛力城市跑馬圈地房地產(chǎn)商是重要參與者，并傾向于選擇性地持有一些酒店物業(yè)：獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)；作為項(xiàng)目配套；獲取地產(chǎn)增值；但在經(jīng)營(yíng)上傾向于選擇專業(yè)酒店管理公司區(qū)位和品牌是酒店業(yè)的兩個(gè)最關(guān)鍵的成功要素五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店是行業(yè)的兩個(gè)重要盈利點(diǎn)酒店的投資回報(bào)與資金結(jié)構(gòu)和土地成本有很大關(guān)系酒店開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)獲利性較高，回報(bào)率一般在15%以上一般高星級(jí)酒店的投資回報(bào)率為5-6%，投資回收期為15-20年酒店經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的獲利性很高；目前數(shù)量不足20%的國(guó)際酒店集團(tuán)賺取了中國(guó)酒店行業(yè)80%的利潤(rùn)持有優(yōu)越地段高端酒店能帶來(lái)較大的地產(chǎn)增值（年增值10-15%；稀缺地段的高端酒店甚至更高）酒店業(yè)作為旅游業(yè)的一個(gè)子行業(yè)，直接受旅游業(yè)發(fā)展的影響宏觀影響因素主要是經(jīng)濟(jì)因素如GDP增長(zhǎng)速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上的支持地方政府對(duì)新建酒店項(xiàng)目的管制也會(huì)一定程度影響酒店行業(yè)，如99年上海對(duì)新建酒店項(xiàng)目停止審批，直到2004年才解凍2第二頁(yè)，共八十一頁(yè)。外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點(diǎn)說(shuō)明外部影響因素說(shuō)明行業(yè)的發(fā)展歷史行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度行業(yè)的市場(chǎng)集中度行業(yè)主要參與者的業(yè)務(wù)模式行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間未來(lái)趨勢(shì)背景說(shuō)明市場(chǎng)空間獲利空間競(jìng)爭(zhēng)格局3第三頁(yè)，共八十一頁(yè)。主要資料來(lái)源清單資料名稱資料來(lái)源時(shí)間備注2006中國(guó)酒店業(yè)分析及投資咨詢報(bào)告深圳萬(wàn)瑞信息咨詢公司2005付費(fèi)報(bào)告商業(yè)新聞、資訊中國(guó)資訊行2004-2006付費(fèi)數(shù)據(jù)庫(kù)中國(guó)酒店業(yè)概覽及展望浩華管理顧問(wèn)公司2004酒店旅游業(yè)2004酒店行業(yè)研究報(bào)告N/A20042003中國(guó)賓館酒店行業(yè)研究報(bào)告共好集團(tuán)2003跨國(guó)酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)價(jià)值中國(guó)網(wǎng)2005券商分析報(bào)告申銀萬(wàn)國(guó)、CICC、長(zhǎng)江、廣發(fā)、海通、華夏、國(guó)泰君安等2005-2006中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)家旅游局2005年鑒北京統(tǒng)計(jì)年鑒北京市統(tǒng)計(jì)局2003-20054第四頁(yè)，共八十一頁(yè)。分析背景說(shuō)明（酒店行業(yè)）業(yè)務(wù)現(xiàn)狀目前華融系統(tǒng)內(nèi)（含金融街控股）已經(jīng)持有或在建酒店達(dá)6家，其中：順城、馬克孛羅為華融持有，已正式營(yíng)業(yè)；其余4家五星級(jí)均由金融街負(fù)責(zé)投資，預(yù)計(jì)2006年～2007年陸續(xù)建設(shè)完成投入使用除3星級(jí)順城飯店由公司自營(yíng)管理外，其余酒店全部委托國(guó)際專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理6家酒店，特別是處于建設(shè)期的4家五星級(jí)酒店占用了華融、金融街控股的大量資金，從目前投資可行性分析看，如單純持有，預(yù)計(jì)投資回收期普遍在15年～20年左右，甚至更長(zhǎng)時(shí)間三星四星五星京內(nèi)順城飯點(diǎn)馬克孛羅麗茲·卡爾頓威思汀京外圣·瑞吉斯（天津）喜來(lái)登（惠州）本章目標(biāo)目前公司酒店數(shù)量較多，并且已經(jīng)占用了大量資金。從外部分析角度如何看待中國(guó)酒店行業(yè)戰(zhàn)略性機(jī)遇與挑戰(zhàn)？酒店開(kāi)發(fā)、持有是否應(yīng)成為華融未來(lái)的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)5第五頁(yè)，共八十一頁(yè)。分析背景說(shuō)明（酒店行業(yè)）分析方法全面審視全國(guó)，包括北京酒店行業(yè)的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究酒店行業(yè)的主要參與者及各自的業(yè)務(wù)模式作為借鑒分析成果管理工具與其他報(bào)告的關(guān)系中國(guó)酒店行業(yè)發(fā)展歷程及不同階段特點(diǎn)行業(yè)整體結(jié)構(gòu)及行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，總體市場(chǎng)規(guī)模、變化趨勢(shì)行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)格局，包括市場(chǎng)集中度、行業(yè)關(guān)鍵成功要素的總結(jié)行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進(jìn)行總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)其業(yè)務(wù)調(diào)整的動(dòng)因、主要措施行業(yè)短期及未來(lái)獲利空間的總結(jié)分析產(chǎn)業(yè)鏈分析財(cái)務(wù)分析相關(guān)性分析對(duì)標(biāo)分析本報(bào)告屬于金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個(gè)組成部分，為公司業(yè)務(wù)組合及業(yè)務(wù)單元競(jìng)爭(zhēng)策略提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)分析6第六頁(yè)，共八十一頁(yè)。從產(chǎn)業(yè)鏈上看，酒店開(kāi)發(fā)商和專業(yè)酒店管理公司是行業(yè)的兩類主要參與主體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售持有經(jīng)營(yíng)客戶一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商酒店開(kāi)發(fā)商華融涉及的環(huán)節(jié)客戶規(guī)劃設(shè)計(jì)單位開(kāi)發(fā)商/代理機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商/酒店管理公司/其它投資者經(jīng)營(yíng)管理酒店持有建筑施工單位政府主管機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈主要參與者業(yè)主自營(yíng)/專業(yè)酒店管理公司7第七頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店的幾種常見(jiàn)分類分類標(biāo)準(zhǔn)酒店分類備注客房數(shù)量大型＞600間中型300~600間小型＜300間等級(jí)1星/2星經(jīng)濟(jì)性飯店1988年，國(guó)際旅游局制定“旅游涉外星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，1993年國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局正式批準(zhǔn)其為國(guó)家級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)3星：舒適性飯店4星/5星：豪華性飯店未評(píng)級(jí)飯店無(wú)論在哪個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，都有許多酒店不參加評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)特點(diǎn)綜合型客戶群體沒(méi)有很明顯的側(cè)重點(diǎn)主題型（根據(jù)客源市場(chǎng)和接待對(duì)象）商務(wù)型酒店以出差公干的商務(wù)客人為主經(jīng)濟(jì)型酒店主要以滿足商務(wù)、旅游、公務(wù)的一般需求為主會(huì)議/會(huì)展酒店會(huì)議/會(huì)展客戶作為主要服務(wù)對(duì)象旅游酒店主要針對(duì)觀光游客市場(chǎng)，以旅游接待為目的，團(tuán)體居多度假酒店度假休閑游客為主青年旅舍“背包客”等低端客戶公寓式酒店主要面向長(zhǎng)期居住客戶所有權(quán)歸屬一般酒店產(chǎn)權(quán)酒店可以分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給消費(fèi)者或投資者分時(shí)度假酒店由消費(fèi)者或投資者買斷酒店設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)演變而來(lái)8第八頁(yè)，共八十一頁(yè)。目錄酒店業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)北京酒店市場(chǎng)分析9第九頁(yè)，共八十一頁(yè)。外部影響因素說(shuō)明宏觀影響因素旅游業(yè)酒店行業(yè)94年以來(lái)國(guó)內(nèi)旅游*人次保持年均8%的增長(zhǎng)速度；國(guó)內(nèi)游未來(lái)3-5年仍將以觀光游為主92年以來(lái)入境旅游*人次保持年均9.3%的增長(zhǎng)速度；入境游客中商務(wù)客源比例上升自2003年以來(lái)我國(guó)旅游消費(fèi)已進(jìn)入啟動(dòng)期十一五規(guī)劃國(guó)家將大力發(fā)展旅游業(yè)，實(shí)現(xiàn)入境旅游人數(shù)和國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)8%經(jīng)濟(jì)影響因素中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)繼續(xù)保持9%以上的增長(zhǎng)速度2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，進(jìn)入大發(fā)展階段自89年以來(lái)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持13.6%的年增長(zhǎng)率；農(nóng)村居民人均純收入保持11.1%年復(fù)合增長(zhǎng)率政府政策中央及地方政府對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)舉措我國(guó)酒店業(yè)自改革開(kāi)放起步以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一輪發(fā)展周期酒店業(yè)發(fā)展受旅游業(yè)發(fā)展直接影響，而旅游業(yè)則主要受宏觀經(jīng)濟(jì)、居民收入水平等因素影響政府對(duì)新建酒店項(xiàng)目的審批制度一定程度上影響了酒店的供給*注：按照出行目的可分為旅游觀光、休閑度假、商務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)議等10第十頁(yè)，共八十一頁(yè)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)和居民收入水平的提高推動(dòng)了我國(guó)旅游業(yè)的快速發(fā)展我國(guó)歷年GDP和旅游總收入的增長(zhǎng)率旅游收入增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)速度保持較強(qiáng)的相關(guān)性2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，按照國(guó)際規(guī)律，旅游消費(fèi)將進(jìn)入啟動(dòng)期國(guó)內(nèi)居民的人均收入每增加1元，則可以使農(nóng)村居民的國(guó)內(nèi)游出游人數(shù)增加11.94萬(wàn)人次，使城鎮(zhèn)居民增加3.69萬(wàn)人次國(guó)內(nèi)出游人數(shù)與收入間的關(guān)系資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11第十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。從中央到地方政府都將旅游業(yè)作為國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，政府對(duì)旅游業(yè)的規(guī)劃和相關(guān)舉措也促進(jìn)了旅游業(yè)的快速發(fā)展國(guó)家對(duì)旅游業(yè)的重視國(guó)家將旅游業(yè)培養(yǎng)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展行業(yè)管理和引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完善假日經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)地方政府發(fā)展旅游業(yè)的舉措旅游資源豐富的城市將其作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展旅游發(fā)展規(guī)劃旅游資源以及休閑度假產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的建設(shè)和改善12第十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。在政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，我國(guó)旅游業(yè)保持了快速發(fā)展，入境游和國(guó)內(nèi)游分別保持了9.3%和8%的年均增長(zhǎng)率，已成為亞太第二大旅游消費(fèi)市場(chǎng)我國(guó)入境游人次及增長(zhǎng)率

我國(guó)國(guó)內(nèi)游人次及增長(zhǎng)率

事由200120022003會(huì)議商務(wù)17.72425.4觀光休閑43.941.437.8探親訪友3.53.12.2服務(wù)11.511.413.4其他23.420.221.2入境旅游目的的變遷（%）

年均9.3%WTCC（世界旅游與旅行理事會(huì)）預(yù)測(cè)未來(lái)10年10個(gè)旅游業(yè)增長(zhǎng)最快的國(guó)家；中國(guó)以8.7%名列第二2006年中國(guó)已取代泰國(guó)成為亞太第二大旅游消費(fèi)市場(chǎng)，僅次于澳大利亞；上海和北京是吸引境外游客最多年均8%13第十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。我國(guó)酒店行業(yè)起步于我國(guó)對(duì)外改革開(kāi)放，經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、回落、復(fù)蘇四個(gè)發(fā)展階段1979年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家旅游局關(guān)于建立酒店管理公司及有關(guān)政策問(wèn)題請(qǐng)示的通知》；也促成了90年代的擴(kuò)張起步于我國(guó)對(duì)外改革開(kāi)放，政府批準(zhǔn)了第一家酒店合資項(xiàng)目，開(kāi)始了第一批合資合作飯店的建設(shè)

1984年亞洲金融危機(jī)后，中國(guó)酒店行業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)虧損，全國(guó)房?jī)r(jià)下降了136%，虧損一直持續(xù)到2001年1998年1999年1995年由于擴(kuò)張過(guò)猛導(dǎo)致供給總量過(guò)剩，中國(guó)酒店的建設(shè)高潮開(kāi)始回落，飯店業(yè)的利潤(rùn)率逐年下降

中國(guó)酒店業(yè)在低迷中進(jìn)行調(diào)整，2002年才扭轉(zhuǎn)虧損局面1988年4月國(guó)家提出了發(fā)展旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；國(guó)內(nèi)外各種渠道的資金投入飯店業(yè)

恢復(fù)上升（2000年-）回落（95-99年）高速發(fā)展（83-94年）起步（80-82年）資料來(lái)源：中國(guó)賓館酒店行業(yè)研究報(bào)告此輪酒店業(yè)的快速增長(zhǎng)主要是政府的相關(guān)鼓勵(lì)政策的推動(dòng)所引起的改革開(kāi)放初期，我國(guó)酒店業(yè)處于學(xué)習(xí)階段；項(xiàng)目以合資合作為主14第十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店業(yè)主要受旅游業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)，酒店業(yè)的需求與一國(guó)的GDP增長(zhǎng)之間表現(xiàn)出很強(qiáng)的相關(guān)性美國(guó)GDP增長(zhǎng)與對(duì)客房需求的增長(zhǎng)對(duì)照我國(guó)GDP增長(zhǎng)與入境及國(guó)內(nèi)游增長(zhǎng)的對(duì)比“GDP與酒店需求有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),大體上10億元GDP需要一家酒店”－－社科院旅游研究中心15第十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。在快速增長(zhǎng)的旅游客源支撐下，90年代以來(lái)我國(guó)酒店業(yè)保持了21.7%的年增長(zhǎng)速度中國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量及年增長(zhǎng)率資料來(lái)源：中國(guó)資訊行單位：家第一波酒店建設(shè)熱在1994年達(dá)到頂峰應(yīng)該是97年左右的投資決策；且2000年行業(yè)仍處于大幅虧損中16第十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。我國(guó)酒店供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性失衡的現(xiàn)象，大量中低檔酒店缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理，入住率不足而導(dǎo)致虧損，而經(jīng)濟(jì)型酒店與發(fā)達(dá)國(guó)家相比則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠資料來(lái)源：海通證券研究所發(fā)達(dá)國(guó)家一般70%的酒店為經(jīng)濟(jì)型，30%為星級(jí)賓館；而我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)型酒店的份額尚不足10%這種畸形的消費(fèi)市場(chǎng)，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)內(nèi)迅速崛起的基本背景我國(guó)并不缺乏經(jīng)濟(jì)型價(jià)格的飯店，而是缺少經(jīng)濟(jì)型標(biāo)準(zhǔn)的飯店這對(duì)占到中國(guó)酒店業(yè)總供給量3/4的龐大的三星級(jí)以下酒店將產(chǎn)生顯著的替代效應(yīng)

不同檔次酒店的供應(yīng)結(jié)構(gòu)（客房數(shù)量）國(guó)內(nèi)旅游的增長(zhǎng)和缺乏品質(zhì)合理、價(jià)格低廉酒店之間的矛盾，給經(jīng)濟(jì)型酒店提供了巨大的市場(chǎng)空間17第十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。我國(guó)星級(jí)酒店的分布呈現(xiàn)很強(qiáng)的地域性，與各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一致，空間分布上依經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度呈梯次減少的狀態(tài)全國(guó)星級(jí)酒店的地區(qū)分布全國(guó)五星級(jí)酒店的地區(qū)分布資料來(lái)源：中國(guó)酒店業(yè)分析及投資咨詢報(bào)告，數(shù)據(jù)為2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市的高星級(jí)酒店比較集中高端酒店往往集中于北京、上海等國(guó)際化城市18第十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一定周期性，一般為十年，而供給的相對(duì)滯后則是造成這種周期波動(dòng)的主要原因香港酒店業(yè)1981-2003年的周期美國(guó)酒店業(yè)1991-2001年的周期倫敦酒店業(yè)1973-1992年的周期突發(fā)性的需求擾動(dòng)是導(dǎo)致景氣下降的原因，如金融危機(jī)等；而供給減小則是景氣見(jiàn)底回升的動(dòng)力不動(dòng)產(chǎn)供給的相對(duì)滯后特征是酒店業(yè)周期波動(dòng)的主要原因出租率的提高/下降一般總是先于房?jī)r(jià)的提高/下降一些中心城市的酒店即使在景氣低谷時(shí)，出租率通常也能維持在盈虧平衡點(diǎn)資料來(lái)源：HSBC,CEIC,申銀萬(wàn)國(guó)證券19第十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。我國(guó)酒店的發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，目前正處于新一輪上升周期，且周期持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展則帶動(dòng)了旅游度假和商務(wù)需求隨著中國(guó)在國(guó)際舞臺(tái)上重要性的增強(qiáng)，奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等全球和區(qū)域性的活動(dòng)的舉辦將使國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)在未來(lái)繼續(xù)快速發(fā)展預(yù)計(jì)本輪周期持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)資料來(lái)源：HSBC,CEIC,申銀萬(wàn)國(guó)證券中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展周期02/04年扭虧為盈全行業(yè)虧損20第二十頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)就是供需失衡導(dǎo)致的周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，相比較而言，商務(wù)酒店的獲利性更好且抗風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)商務(wù)酒店旅游酒店獲利性增長(zhǎng)性風(fēng)險(xiǎn)性是目前中高檔酒店的主流，主要客群是入境游客戶和國(guó)內(nèi)游高端客戶商務(wù)客源支付能力較強(qiáng)，消費(fèi)水平相對(duì)較高；其獲利性也較高個(gè)體盈利能力還與酒店的選址（周邊商務(wù)環(huán)境等）、經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)與當(dāng)?shù)鼐坝^資源的稀缺性、吸引力密切相關(guān)，高星級(jí)度假酒店獲利性比傳統(tǒng)旅游酒店要好主要針對(duì)觀光旅游市場(chǎng)個(gè)體盈利能力還與酒店的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷推廣等有關(guān)中國(guó)已經(jīng)成為亞洲甚至全球經(jīng)濟(jì)中最具有活力的地區(qū)，商務(wù)酒店具有發(fā)展前景，特別是一些經(jīng)濟(jì)中心城市，如北京、上海、廣州、深圳等隨著居民消費(fèi)能力的提升和結(jié)構(gòu)的升級(jí)，旅游逐漸由“觀光型”轉(zhuǎn)型為“度假型”,度假酒店的市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越廣闊主要受經(jīng)濟(jì)周期的影響，沒(méi)有明顯波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要在于宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、以及供需結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)主要受假日周期、季節(jié)周期的影響，有較明顯的淡旺季節(jié)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)性事件、市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)、定位風(fēng)險(xiǎn)等21第二十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。十一五規(guī)劃我國(guó)入境游和國(guó)內(nèi)游的增長(zhǎng)速度將保持在8%，據(jù)此推測(cè)，未來(lái)5年酒店客房需求將保持8%左右或略高于這一比例穩(wěn)定增長(zhǎng)酒店需求的市場(chǎng)規(guī)模＝入境旅游人次/國(guó)內(nèi)旅游人次×住宿率（過(guò)夜旅游者）×（平均滯留時(shí)間）×選擇住賓館/飯店旅游者的比例入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游將保持8%住宿率和平均滯留時(shí)間預(yù)計(jì)將基本維持不變或略有上升選擇星級(jí)酒店作為住宿設(shè)施的旅游者的比例預(yù)計(jì)將略有上升旅游業(yè)十一五規(guī)劃主要指標(biāo)資料來(lái)源：國(guó)家旅游局“十一五”規(guī)劃年均增長(zhǎng)率2010年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)（億人次）8%出境旅游人數(shù)（萬(wàn)人次）入境旅游人數(shù)（萬(wàn)人次）8%入境過(guò)夜旅游者（萬(wàn)人次）8%旅游收入（億元）10%12700國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）10%8500國(guó)際旅游收入（億元）12%53022第二十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。從經(jīng)營(yíng)的角度看，酒店的集團(tuán)化是行業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì)，目前我國(guó)酒店的集團(tuán)化程度比較低，但近幾年集團(tuán)化的趨勢(shì)有所加快我國(guó)星級(jí)酒店的集團(tuán)化率*不斷提高*注：專業(yè)酒店管理公司所管理的酒店占全部星級(jí)酒店的比例截至06年6月，國(guó)內(nèi)共有飯店管理公司206家，托管飯店總數(shù)1946家（不完全統(tǒng)計(jì)）其中由本土集團(tuán)管理的不到10%我國(guó)星級(jí)酒店集團(tuán)化趨勢(shì)有所加快，但與美國(guó)80%、歐洲50%左右的星級(jí)酒店集團(tuán)化率仍存在著巨大差距23第二十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。從投資的角度看，專業(yè)的酒店管理公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是兩類主要的參與主體，還有一些機(jī)構(gòu)/個(gè)人投資者投資開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)??w投資開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)專業(yè)酒店管理公司主要通過(guò)輸出管理和連鎖的方式擴(kuò)張，也有自己投資并持有的酒店物業(yè)單純的酒店投資商主要是一些機(jī)構(gòu)或/個(gè)人投資者，獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)的同時(shí)獲取資本升值，或出于資本運(yùn)作之目的投資開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)投資開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后銷售或持有一般較少自營(yíng)24第二十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。歷史上，國(guó)家/集體資本在酒店業(yè)一直占主導(dǎo)，且絕大多數(shù)都是以單體酒店的形式存在，現(xiàn)階段酒店業(yè)的良好發(fā)展前景吸引了各路社會(huì)資本紛紛涉足酒店投資主體多元化酒店業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商旅游酒店類企業(yè)機(jī)構(gòu)投資者其它業(yè)外資本7358家8880家9751家按所有制劃分的我國(guó)星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)分布10888家*注：包括股份合作、股份有限公司、有限責(zé)任公司、私營(yíng)、聯(lián)營(yíng)等所有制形式資料來(lái)源：中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒過(guò)去一些政府部門(mén)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)是酒店的投資主體，自建酒店物業(yè)的情況較多現(xiàn)在投資主體多元化，房地產(chǎn)企業(yè)是其中主要的參與者從開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，市場(chǎng)沒(méi)有占絕對(duì)主導(dǎo)地位的企業(yè)25第二十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。高端酒店市場(chǎng)目前國(guó)際品牌占絕對(duì)主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)型酒店則以內(nèi)資為主，跨國(guó)酒店集團(tuán)除了繼續(xù)爭(zhēng)奪高端市場(chǎng)以外，同時(shí)還在大力向經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張資料來(lái)源：“跨國(guó)酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)”數(shù)據(jù)截至到2004年底酒店未來(lái)發(fā)展計(jì)劃洲際2008年在華酒店發(fā)展至80家，投資參與興建酒店，大力發(fā)展“假日快捷”經(jīng)濟(jì)型酒店萬(wàn)豪有7家正在籌建中的酒店，計(jì)劃兩年在華擁有50家酒店管理權(quán)雅高計(jì)劃3年內(nèi)在中國(guó)推出20家三星級(jí)”美居“酒店，5年內(nèi)在所有省會(huì)和旅游熱點(diǎn)城市擁有一家五星級(jí)酒店；經(jīng)濟(jì)型品牌“宜必思”計(jì)劃3年內(nèi)在我國(guó)開(kāi)店50家包括直營(yíng)店圣達(dá)特速8（Super8）的擴(kuò)張目標(biāo)首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中國(guó)的第一家連鎖酒店為北京王府井大街的天瑞酒店；計(jì)劃在5年內(nèi)發(fā)展到55家酒店；希爾頓計(jì)劃將將頂級(jí)奢華品牌康拉德引入中國(guó)；準(zhǔn)備首次在亞洲區(qū)域引入中端酒店品牌希爾頓的斯堪的克，首選城市是北京和上海凱悅計(jì)劃三年內(nèi)開(kāi)9家新酒店，凱悅、君悅、柏悅將全部亮相喜達(dá)屋2005年，以喜來(lái)登為主的5家五星級(jí)酒店在深圳等地陸續(xù)建成，此后，包括威士汀在內(nèi)的多家最豪華級(jí)的酒店還將在京、滬等地開(kāi)設(shè)

2006年計(jì)劃新開(kāi)13家，把旗下威斯汀、喜來(lái)登、圣－瑞吉斯等6大品牌將全部進(jìn)入上海香格里拉計(jì)劃在2007年投資4億美元在中國(guó)興建9家香格里拉酒店26第二十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。在地域上，除了爭(zhēng)奪一線高地城市外，同時(shí)也在二線潛力城市尋找機(jī)會(huì)布點(diǎn)主要的選擇標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)容量和客源的保證較低的成本和優(yōu)越的地段盈利的空間與增長(zhǎng)潛力高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店在二線城市的布點(diǎn)良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿β糜钨Y源是否豐富城市投資環(huán)境和優(yōu)惠政策城市支柱產(chǎn)業(yè)，城市的配套能力消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念酒店市場(chǎng)是否飽和……萬(wàn)豪正在天津、重慶、沈陽(yáng)、成都、南昌、南寧、蘇州等二線城市尋找機(jī)會(huì)發(fā)展高星級(jí)酒店；二三線城市中重點(diǎn)關(guān)注省會(huì)城市、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中型城市和旅游資源特別豐富的城市中國(guó)內(nèi)地的21家香格里拉中有12家在二線城市；2006-2010年預(yù)計(jì)新開(kāi)的14家中有13家均位于成都、西安、溫州等發(fā)達(dá)的二線城市國(guó)際酒店管理集團(tuán)對(duì)潛力城市的主要選擇標(biāo)準(zhǔn)27第二十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。國(guó)際酒店管理集團(tuán)主要采用三種經(jīng)營(yíng)模式，但采用特許經(jīng)營(yíng)的方式最多，其次為委托管理以及早期形成的少數(shù)帶資管理資料來(lái)源：價(jià)值中國(guó)網(wǎng)，跨國(guó)酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)，synergycapital*注：雅高帶資管理為46.5%；租賃飯店21.8%六洲飯店SixContinentHotels旗下投資的完全產(chǎn)權(quán)酒店的比例國(guó)際酒店管理集團(tuán)自己投資的酒店側(cè)重于投資回報(bào)快的經(jīng)濟(jì)型酒店和少量的盈利能力較強(qiáng)的高星級(jí)酒店國(guó)際酒店管理集團(tuán)在全球的經(jīng)營(yíng)模式28第二十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。為減少直接投入和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)際酒店管理集團(tuán)在我國(guó)也傾向于采用委托管理的方式進(jìn)行低成本的規(guī)模擴(kuò)張品牌在華酒店數(shù)量在華經(jīng)營(yíng)模式洲際45全球范圍內(nèi)資產(chǎn)出售，在華均委托管理，投資性極小萬(wàn)豪39全球范圍包括中國(guó)堅(jiān)持不帶資管理雅高23委托管理（索菲特、諾富特、美居），帶資管理（宜必思）希爾頓5委托管理凱悅4委托管理喜達(dá)屋20委托管理、特許經(jīng)營(yíng)及有選擇的帶資管理香格里拉18帶資管理為主，適當(dāng)擴(kuò)展委托管理資料來(lái)源：中國(guó)旅游房產(chǎn)投資網(wǎng)，數(shù)據(jù)截至2004年底注：國(guó)際酒店管理集團(tuán)對(duì)接管的酒店一般是不投資的，但偶爾也會(huì)注資城市的標(biāo)志性酒店29第二十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。香格里拉則將酒店業(yè)務(wù)作為自身戰(zhàn)略重點(diǎn)，以帶資管理的方式積極在沿海及內(nèi)地中心城市進(jìn)行擴(kuò)張，樹(shù)立高星級(jí)酒店市場(chǎng)的品牌領(lǐng)先地位香格里拉在中國(guó)的酒店業(yè)務(wù)持有經(jīng)營(yíng)的酒店發(fā)展中的項(xiàng)目資料來(lái)源：公司2005年報(bào)案例30第三十頁(yè)，共八十一頁(yè)。在景氣上升階段，資金允許的條件下開(kāi)發(fā)商傾向于選擇性地持有一些優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)、作為項(xiàng)目配套、獲取地產(chǎn)增值酒店物業(yè)獲取穩(wěn)定長(zhǎng)線回報(bào)規(guī)避單一開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為項(xiàng)目配套獲取地產(chǎn)增值穩(wěn)定的長(zhǎng)線投資回報(bào)規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)酒店物業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，能促進(jìn)周邊地產(chǎn)升值提升項(xiàng)目品位和企業(yè)品牌形象作為好的融資品，可從銀行拿到大額貸款擁有酒店這類物業(yè)也較容易獲得投資者親睞31第三十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。上海綠地集團(tuán)為規(guī)避住宅開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)盟洲際計(jì)劃在未來(lái)三年內(nèi)投資15億開(kāi)發(fā)四個(gè)酒店項(xiàng)目綠地向來(lái)以開(kāi)發(fā)普通住宅為主，近年來(lái)則逐步加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度，其中酒店業(yè)務(wù)是綠地商業(yè)集團(tuán)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊之一；而經(jīng)濟(jì)型酒店則是發(fā)展的主要方向現(xiàn)有酒店項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)計(jì)劃上海綠地豪生全套房酒店（五星級(jí)，05年6月開(kāi)業(yè)，委托豪生國(guó)際集團(tuán)管理）昆山綠地豪生國(guó)際會(huì)議大酒店（2005年8月動(dòng)工，四星級(jí)）三年計(jì)劃投資15億，開(kāi)發(fā)四個(gè)酒店項(xiàng)目，并一舉引進(jìn)洲際酒店旗下包括“洲際”、“假日”以及“快捷假日”三個(gè)品牌：南京綠地洲際酒店（五星）、西安綠地假日酒店（四星）、上海綠地普陀快捷假日/上海綠地閔行快捷假日（經(jīng)濟(jì)型）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性化發(fā)展，住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降，開(kāi)發(fā)商需要規(guī)避單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并尋求穩(wěn)定的長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)回報(bào)一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)展到一定程度，具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力后，鑒于土地資源的日益稀缺，一種保留固定資產(chǎn)的方式同時(shí)也可以作為一種很好的金融產(chǎn)品，得到資本市場(chǎng)或金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可案例32第三十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。浙江開(kāi)元旅業(yè)通過(guò)高檔酒店的影響力，降低土地獲取成本，提高物業(yè)檔次，推動(dòng)項(xiàng)目升值2000-20051988-19992005-從縣招待所起家，94－98年間低成本擴(kuò)張，收購(gòu)/參股了許多酒店以旅游飯店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，連鎖化經(jīng)營(yíng)90年代末期，酒店業(yè)進(jìn)入低谷期利用原始資金積累大量收購(gòu)?fù)恋?，進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的資金又可以支持酒店業(yè)務(wù)的快速發(fā)展和擴(kuò)張“酒店產(chǎn)業(yè)的連鎖化建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)和相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)的突破”資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)者-陳妙林訪談單一的酒店持有酒店難以避免行業(yè)的周期性波動(dòng)借助酒店產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀的品牌聲譽(yù)于2000年強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，借助酒店可以爭(zhēng)取到好的土地資源，并降低了土地獲取的成本，提高樓盤(pán)知名度和檔次，從而聚集人氣，促進(jìn)地塊的快速升值依靠房地產(chǎn)業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，充分發(fā)揮酒店產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建立了“酒店、住宅、商業(yè)、物業(yè)聯(lián)動(dòng)”的開(kāi)發(fā)模式“在蕭山的開(kāi)發(fā)區(qū)，38萬(wàn)/畝拿到了100多畝地，用40畝建酒店，80多畝開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，如果按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評(píng)估就值400萬(wàn)一畝，差額就是將近300多萬(wàn)一畝的土地，100畝土地就是三個(gè)多億，做一個(gè)五星級(jí)酒店基本上就可以白做，房地產(chǎn)當(dāng)中還要賺錢(qián)”－－陳妙林案例33第三十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。長(zhǎng)實(shí)及和黃對(duì)待酒店物業(yè)的態(tài)度穩(wěn)健而謹(jǐn)慎，內(nèi)地的酒店物業(yè)主要起配套作用，在自營(yíng)的同時(shí)和黃也與國(guó)際酒店管理公司合作以提升項(xiàng)目品位酒店*占固有收入6%與長(zhǎng)實(shí)合資（各控股50%）成立海逸國(guó)際酒店集團(tuán)，經(jīng)營(yíng)管理旗下7家酒店：在港酒店：香港海逸、北角海逸、都會(huì)海逸、嘉湖海逸、九龍酒店、內(nèi)地酒店：重慶海逸、昆明海逸；2010年建成的上海世紀(jì)大道商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也含有海逸酒店項(xiàng)目華逸酒店及華逸酒店香港喜來(lái)登巴哈馬群島1個(gè)酒店北京長(zhǎng)城飯店北京東方君悅大酒店，由凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)管理的和黃集團(tuán)附屬公司Kingdom嘉云酒店

海逸酒店成立于1997年，由和記黃埔有限公司與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司合資設(shè)立，負(fù)責(zé)投資及運(yùn)營(yíng)和黃的國(guó)際酒店業(yè)務(wù)

間接持有82%股份持有51%股份案例34第三十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲是推動(dòng)物業(yè)升值的主要因素，持有優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)還能帶來(lái)地產(chǎn)增值的隱性回報(bào)國(guó)外根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，每年調(diào)整其賬面價(jià)值，得到新的NAV，而股價(jià)則通常圍繞NAV，以一定的溢價(jià)或折價(jià)進(jìn)行交易英國(guó)酒店物業(yè)交易價(jià)格指數(shù)在1976-1989上漲了8倍，同期Forte的賬面NAV增長(zhǎng)了11倍，股價(jià)漲了10倍酒店物業(yè)的價(jià)格、英國(guó)Forte酒店集團(tuán)的NAV與股價(jià)表現(xiàn)關(guān)系在國(guó)外，物業(yè)的資產(chǎn)升值能夠顯性化，通過(guò)股價(jià)體現(xiàn)出來(lái)；物業(yè)升值是其股價(jià)長(zhǎng)期上漲的主要?jiǎng)右蛸Y料來(lái)源：Datastream,Christie&CO,申銀萬(wàn)國(guó)證券新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求也在逐步向國(guó)外模式靠攏，商業(yè)地產(chǎn)的增值可以在賬面上反映出來(lái)商業(yè)地產(chǎn)重估價(jià)值=商業(yè)地產(chǎn)面積*公允價(jià)格35第三十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。特別是優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)，其地產(chǎn)增值效應(yīng)非常明顯，如錦江旗下的2家五星級(jí)酒店在資產(chǎn)重估后價(jià)值大幅增加酒店物業(yè)星級(jí)賬面總資產(chǎn)（04年底百萬(wàn)）重置成本**（百萬(wàn)）資產(chǎn)重估增值權(quán)益比例權(quán)益重估增值（百萬(wàn)）新亞大酒店三星80287207100%207新城飯店三星8014666100%66東亞飯店二星74294220100%220大方飯店經(jīng)濟(jì)型299869100%69閔行飯店二星2410278100%78中亞飯店三星6518812345%55新亞湯臣州際（96年開(kāi)業(yè)）五星372135398150%490揚(yáng)子江萬(wàn)麗*（91年開(kāi)業(yè)）五星226103180540%322溫州王朝四星1051433815%6*注：由于其土地為行政劃撥，故確定其單位重置成本時(shí)采用市場(chǎng)價(jià)格*（1-30%）**建筑面積×單價(jià)資料來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)的調(diào)研數(shù)據(jù)，資產(chǎn)重估日為05年4月36第三十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。嘉德置地的前身發(fā)展置地曾一度將酒店持有經(jīng)營(yíng)作為自身戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，后來(lái)嘉德置地認(rèn)為其資金占用過(guò)大將其打包出售，獲利6億多新元，并部分用于收購(gòu)商業(yè)物業(yè)1979年，發(fā)展置地開(kāi)發(fā)公司第一個(gè)酒店投資項(xiàng)目－－來(lái)福士城綜合項(xiàng)目，包括兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店，一個(gè)世界級(jí)的會(huì)議中心、一個(gè)辦公樓和一個(gè)商業(yè)中心。1986年完工之后WestinHotels負(fù)責(zé)酒店和會(huì)議中心的管理，一直到2001年。來(lái)福士國(guó)際從2002年開(kāi)始負(fù)責(zé)來(lái)福士廣場(chǎng)和瑞士酒店管理（重更名）在1991-1996年，來(lái)福士國(guó)際致力于酒店和度假設(shè)施的建設(shè)，并且以來(lái)福士國(guó)際為主要品牌。而且重新將來(lái)福士酒店定位于國(guó)際性地標(biāo)級(jí)豪華酒店1997年完成一次內(nèi)部重組，酒店和度假設(shè)施全部劃歸來(lái)福士控股。來(lái)福士控股與來(lái)福士國(guó)際一起開(kāi)展亞洲以外的國(guó)際性區(qū)域拓展，目標(biāo)是首都及門(mén)戶城市起步階段自身能力培養(yǎng)階段擴(kuò)張階段1997年之后，來(lái)福士控股不斷得在世界范圍內(nèi)收購(gòu)酒店，來(lái)福士國(guó)際則不斷簽約多家酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)2000年之后，來(lái)福士國(guó)際進(jìn)行國(guó)際化拓展，開(kāi)始收購(gòu)酒店項(xiàng)目2005年7月，來(lái)福士控股成功地將所屬的全部41家酒店資產(chǎn)以14.5億新元的價(jià)格出售給ColonyCapital，退出酒店持有領(lǐng)域退出開(kāi)發(fā)+持有＋經(jīng)營(yíng)（收購(gòu)持有+自己出售管理權(quán)方式發(fā)展）委托國(guó)際酒店公司管理案例37第三十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。由于酒店物業(yè)的多重效益，容易導(dǎo)致投資沖動(dòng)，而酒店建設(shè)又往往比較難以控制，因此局部地區(qū)的五星級(jí)酒店還可能會(huì)存在投資過(guò)熱的潛在風(fēng)險(xiǎn)97年，昆明有4家四星酒店，沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，世博會(huì)后四星級(jí)酒店增加到19家，五星級(jí)酒店一下子到5家，世博會(huì)一結(jié)束，全市酒店業(yè)就開(kāi)始全面虧損。惡性競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始在行業(yè)內(nèi)蔓延。五星房?jī)r(jià)下降為120-160元受2010年亞運(yùn)會(huì)影響，廣州將新建50家四、五星級(jí)豪華酒店，目前正籌建的30多家五級(jí)星酒店中，有10多家將在未來(lái)3年內(nèi)建成并開(kāi)業(yè)；廣州酒店業(yè)特別是高星級(jí)酒店業(yè)將迎來(lái)第二次投資熱潮；目前政府正醞釀恢復(fù)前期審批、備案制，實(shí)行正確引導(dǎo)，防止酒店投資過(guò)熱房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中實(shí)現(xiàn)了資本積累，競(jìng)相涌入酒店業(yè)，獲取長(zhǎng)線回報(bào)民營(yíng)資本通過(guò)建酒店彰顯身份政府通過(guò)建酒店樹(shù)立地方形象也有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)酒店炒作房地產(chǎn)價(jià)格……多重效益帶來(lái)投資沖動(dòng)“酒店新建項(xiàng)目的審批、備忘制度”能部分控制酒店供給，但該政策執(zhí)行因各地方政府而異不是所有的酒店投資項(xiàng)目都會(huì)申請(qǐng)酒店投資決策往往存在信息不對(duì)稱酒店供給往往較難控制38第三十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店要經(jīng)營(yíng)成功并獲得較好的投資回報(bào)，其關(guān)鍵在于區(qū)位和品牌，優(yōu)越地段的高端酒店無(wú)論是收益性還是增值潛力上都相對(duì)更好酒店經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功要素準(zhǔn)確定位，明確的目標(biāo)市場(chǎng)品牌區(qū)位經(jīng)營(yíng)管理成本控制選址：良好的地段（商業(yè)區(qū)、交通樞紐、高速公路邊）商務(wù)酒店一定要求商務(wù)氛圍濃厚；旅游酒店一般要求有良好的景點(diǎn)資源國(guó)際知名品牌能積累忠誠(chéng)的客戶群確保入住率經(jīng)營(yíng)策略服務(wù)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷等等合理的前期投資成本：避免酒店投資的總成本失控，總成本和酒店的規(guī)模、檔次錯(cuò)位合理的資金結(jié)構(gòu)：一般貸款的比例不要超過(guò)60%

運(yùn)營(yíng)成本控制：如采購(gòu)等39第三十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。由于酒店經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性要求高，且只有形成規(guī)模才能進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力，一般以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的業(yè)主都傾向于將其交給酒店管理公司來(lái)管理降低運(yùn)營(yíng)成本共享營(yíng)銷資源穩(wěn)定忠誠(chéng)客戶國(guó)際酒店管理集團(tuán)由于其較高的管理和服務(wù)水平，以及國(guó)際知名度使得其具備了品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)酒店盈利能力*注：擁有完善的全球預(yù)定系統(tǒng)管理優(yōu)勢(shì)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)*規(guī)模優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)40第四十頁(yè)，共八十一頁(yè)。雖然不同管理模式下的五星級(jí)酒店的入住率差異不大，但在房?jī)r(jià)上卻存在很大差異資料來(lái)源：2005/2006年中國(guó)酒店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)；不同管理模式下五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)不同管理模式下五星級(jí)酒店的入住率41第四十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。案例：從財(cái)務(wù)績(jī)效上可以看出，錦江雖位列國(guó)內(nèi)酒店管理公司20強(qiáng)首位，但在酒店管理能力上與國(guó)際酒店管理集團(tuán)仍存在一定差距錦江自營(yíng)酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率(GOP)低于國(guó)際管理酒店（錦江位列05年國(guó)內(nèi)酒店管理公司20強(qiáng)首位）資料來(lái)源：中金公司錦江自營(yíng)酒店凈利潤(rùn)率低于國(guó)際管理酒店（錦江位列05年國(guó)內(nèi)酒店管理公司20強(qiáng)首位）錦江自營(yíng)錦江自營(yíng)42第四十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。相比開(kāi)發(fā)和持有，酒店經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的獲利水平更高，因此國(guó)際酒店管理集團(tuán)也更傾向于采用非帶資管理的擴(kuò)張模式委托管理特許經(jīng)營(yíng)帶資管理業(yè)務(wù)模式代表酒店業(yè)主，輸出管理以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓為核心，銷售連鎖品牌，沒(méi)有直接經(jīng)營(yíng)管理權(quán)通過(guò)獨(dú)資，控股或參股等直接或間接投資方式來(lái)獲取酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)盈利模式收取一定比例的"基本管理費(fèi)"(約占營(yíng)業(yè)額的2%至5%)和"獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)"(約占毛利潤(rùn)的3%至6%)一次性收取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，以及每月根據(jù)營(yíng)業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)酒店盈利的分紅一定比例的管理費(fèi)EBITDAMargin*中等（50%-70%）較高（90%）較低（酒店投資商一般為25-40%）收益/現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)中等較低較高代表性企業(yè)洲際、萬(wàn)豪、喜達(dá)屋喜來(lái)登集團(tuán)、圣達(dá)特集團(tuán)、精品國(guó)際集團(tuán)香格里拉資料來(lái)源：BearStearns，申銀萬(wàn)國(guó)，2005年*注：息稅前折舊攤銷前獲利率“中國(guó)酒店行業(yè)80%的利潤(rùn)被總數(shù)不足20%的國(guó)際酒店管理集團(tuán)賺取……“

——中國(guó)酒店業(yè)的資深專家43第四十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店開(kāi)發(fā)的盈利性較高且回報(bào)快，酒店持有的回報(bào)較低、回收期長(zhǎng)但能獲取較高地產(chǎn)增值，酒店管理的盈利性高，但高端市場(chǎng)目前主要被國(guó)際酒店管理集團(tuán)所主導(dǎo)開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的獲利性較高年投資回報(bào)一般在15%以上高星級(jí)酒店投資回收期15-20年，投資回報(bào)率5-6%；五星級(jí)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)五星級(jí)酒店能保持每年10-15%的地產(chǎn)升值；優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)甚至更高酒店類上市公司（均涉及酒店經(jīng)營(yíng)）平均毛利潤(rùn)60%以上，最高者達(dá)96%酒店管理業(yè)務(wù)通過(guò)輸出管理獲利基本上不需要成本費(fèi)用的投入，獲利性很高未來(lái)趨勢(shì)酒店開(kāi)發(fā)仍能維持比較高的盈利水平持有經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)基本維持現(xiàn)有水平稀缺地段的高端酒店物業(yè)的地產(chǎn)增值前景看好隨著我國(guó)酒店行業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)的加快，酒店經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)務(wù)市場(chǎng)前景廣闊，盈利能力仍將保持較高水平44第四十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。目錄酒店業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)北京酒店市場(chǎng)分析45第四十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。近年來(lái)，北京市入境游和國(guó)內(nèi)游快速增長(zhǎng)，并且要高于全國(guó)增速4-5個(gè)百分點(diǎn)北京接待入境過(guò)夜旅游人數(shù)星級(jí)飯店接待國(guó)內(nèi)游客人數(shù)282.1285.8310.4315.5362.9185.184.4%83.9%85.8%82.5%85.0%85.9%年均11%年均17.5%資料來(lái)源：北京市旅游局萬(wàn)人次萬(wàn)人次北京國(guó)際化程度高，入境游客中以國(guó)外游客為主體；這部分客群支付能力最強(qiáng)，是高檔商務(wù)酒店的主力客源，約占30%左右的客源比例國(guó)內(nèi)游客的持續(xù)高速增長(zhǎng)將經(jīng)濟(jì)型酒店帶來(lái)巨大市場(chǎng)空間；同時(shí)，國(guó)內(nèi)高端旅游客群（休閑度假、商務(wù)會(huì)議客戶）增長(zhǎng)也支撐了中高檔酒店的快速發(fā)展46第四十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。高端旅游市場(chǎng)*增長(zhǎng)迅速，特別是商務(wù)旅游表現(xiàn)強(qiáng)勁，而且具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力2004年2005年商務(wù)旅游占高端旅游市場(chǎng)的比例（非完全統(tǒng)計(jì)）27%46%北京高端旅游市場(chǎng)按目的構(gòu)成分布資料來(lái)源：北京旅游局旅游促進(jìn)一處2005年9調(diào)研數(shù)據(jù)商務(wù)旅客人均總消費(fèi)達(dá)到1125美元，高于國(guó)際商務(wù)旅游市場(chǎng)*注：指旅游市場(chǎng)中消費(fèi)較高，超過(guò)一般觀光旅游者的平均花費(fèi)水平的群體所構(gòu)成的旅游消費(fèi)市場(chǎng)47第四十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。2000年后，北京酒店業(yè)快速發(fā)展，星級(jí)酒店以每年約70家的速度增長(zhǎng)，且入住率保持相對(duì)穩(wěn)定北京星級(jí)酒店的數(shù)量增長(zhǎng)圖資料來(lái)源：北京市旅游統(tǒng)計(jì)年鑒；北京市旅游局363626652CAGR=15.8%北京星級(jí)酒店的平均入住率高星級(jí)酒店的入住率明顯高于中低檔酒店就入住率而言，四星和五星級(jí)的差別并不大48第四十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。平均房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，盈利能力也有顯著提升，五星級(jí)酒店的業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯要強(qiáng)于四星和三星資料來(lái)源：01-04年數(shù)據(jù)來(lái)源于北京統(tǒng)計(jì)年鑒北京星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)北京星級(jí)酒店的人均利潤(rùn)49第四十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。在北京現(xiàn)有的星級(jí)酒店中，高星級(jí)酒店主要分布在朝陽(yáng)、東城和海淀三個(gè)區(qū)域，而西城區(qū)高端酒店的數(shù)量很少且零星散布，缺乏具有影響力的酒店北京五星級(jí)酒店的區(qū)域分布：數(shù)量及百分比資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng)，2006年北京四星級(jí)酒店的區(qū)域分布：數(shù)量及百分比2004年西城區(qū)酒店的平均利潤(rùn)率為-0.74%，低于北京3.66%的平均水平，也說(shuō)明西城區(qū)高檔酒店少，缺乏具有影響力的酒店，整體管理水平相對(duì)較差50第五十頁(yè)，共八十一頁(yè)。因看好奧運(yùn)商機(jī)和北京酒店業(yè)發(fā)展前景，國(guó)際酒店集團(tuán)紛紛在京搶攤設(shè)點(diǎn)布局高檔酒店，CBD區(qū)域依然最受關(guān)注在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間地理位置/備注凱悅國(guó)際酒店“柏悅”2007年春北京銀泰中心主樓（CBD）香格里拉飯店2006年底二期工程；耗資超5千萬(wàn)美元的18層“豪華新廈”將擁有130套面積超過(guò)49m2的豪華客房及多種規(guī)格的豪華套間、總統(tǒng)套房2007年國(guó)貿(mào)三期內(nèi)索菲特萬(wàn)達(dá)大酒店2007年年底北京的第一家索菲特品牌（歐洲白金五星純商務(wù)酒店CBD）麗思卡爾頓；JW萬(wàn)豪2007年末華貿(mào)中心（CBD）麗茲卡爾頓；威斯汀2006年下半年金融街舉例注：高端商務(wù)酒店一般都選址在商務(wù)氣氛濃厚的商業(yè)區(qū)附近，且需具備良好的交通條件51第五十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，目前北京共有在建、擬建及未評(píng)星級(jí)的酒店110家**，且高星級(jí)酒店占絕大多數(shù)酒店星級(jí)數(shù)量（家）所占比例五星級(jí)53（在建29家；擬建9家；未評(píng)星15家）48.2%四星級(jí)41（在建17家；擬建11家；未評(píng)星13家）37.3%三星級(jí)15（括在建3家；擬建1家；未評(píng)星12家）14.5%合計(jì)110100%資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng)**注：這些酒店最遲的也將于2008年前開(kāi)業(yè)或評(píng)星110家在建、擬建及未評(píng)星級(jí)酒店預(yù)計(jì)的星級(jí)分布狀況52第五十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。受奧運(yùn)效應(yīng)的影響，奧運(yùn)期間酒店房?jī)r(jià)的大幅上漲將使得現(xiàn)有新建酒店的收益性在一段時(shí)間*會(huì)比較可觀2008年特別價(jià)優(yōu)惠價(jià)普通價(jià)五星級(jí)飯店340370425四星級(jí)飯店250290319三星級(jí)飯店180200220二星級(jí)飯店120140154“2008年北京奧組委簽約飯店的房?jī)r(jià)將上漲1.5倍左右，五星、四星、三星的簽約價(jià)格分別為429、305、193美元“資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng)北京奧組委向國(guó)際奧委會(huì)爭(zhēng)取的客房?jī)r(jià)格（美元）*注：奧運(yùn)效應(yīng)對(duì)旅游行業(yè)的影響較長(zhǎng)，一般會(huì)影響到奧運(yùn)前2年到奧運(yùn)后2-3年53第五十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。但由于高星級(jí)酒店增長(zhǎng)速度較快，比例偏高；預(yù)計(jì)奧運(yùn)后不可避免會(huì)進(jìn)入3-5年的調(diào)整期，入住率和房?jī)r(jià)將同時(shí)下降，但不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑2005年：652家2008年：762家北京2005年和2008年星級(jí)酒店數(shù)量5.5%12.1%11.6%15.7%北京星級(jí)飯店結(jié)構(gòu)分布資料來(lái)源：北京旅游局信息網(wǎng)54第五十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。長(zhǎng)期來(lái)看，城市經(jīng)濟(jì)水平高且商務(wù)發(fā)展好的城市，五星級(jí)酒店的盈利能力相對(duì)更強(qiáng)，北京、上海等經(jīng)濟(jì)中心城市未來(lái)高星級(jí)酒店的獲利空間仍然看好2004不同省市五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)和入住率2004不同省市五星級(jí)酒店的GOP資料來(lái)源：2004年中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)，非完全統(tǒng)計(jì)“十一五”期間北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持在9%2020年末，將北京建設(shè)成為具有東方特色的一流國(guó)際旅游城市和具有首都風(fēng)貌的國(guó)內(nèi)首位旅游中心城市，旅游業(yè)無(wú)疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，北京將成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市長(zhǎng)期來(lái)看，北京的商務(wù)旅游增長(zhǎng)比較迅速、公務(wù)旅游持續(xù)增長(zhǎng)、會(huì)議市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)展、展覽市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)、旅游市場(chǎng)穩(wěn)中有升，這些均將推動(dòng)北京酒店業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展55第五十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。-酒店行業(yè)分析報(bào)告結(jié)束-56第五十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。BACKUP第五十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點(diǎn)說(shuō)明外部影響因素說(shuō)明行業(yè)的發(fā)展歷史行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度行業(yè)的市場(chǎng)集中度業(yè)務(wù)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間未來(lái)趨勢(shì)背景說(shuō)明市場(chǎng)空間獲利空間競(jìng)爭(zhēng)格局58第五十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。2006中國(guó)飯店業(yè)國(guó)際品牌10強(qiáng)洲際酒店集團(tuán)香格里拉酒店集團(tuán)上海豪生酒店管理有限公司萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)喜達(dá)屋酒店與度假村集團(tuán)法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)康年國(guó)際酒店集團(tuán)美國(guó)最佳西方國(guó)際集團(tuán)希爾頓國(guó)際亞太有限公司香港中旅酒店管理有限公司資料來(lái)源：中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)59第五十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。2006中國(guó)飯店業(yè)民族品牌20強(qiáng)錦江國(guó)際酒店管理有限公司北京首旅建國(guó)酒店管理有限公司粵海國(guó)際酒店管理（中國(guó)）有限公司河南中州國(guó)際集團(tuán)管理有限公司南京金陵酒店管理有限公司上海海航國(guó)際酒店管理有限公司嶺南花園酒店管理有限公司開(kāi)元國(guó)際酒店管理有限公司浙江世貿(mào)飯店管理有限公司北京東方嘉柏酒店管理有限公司北京泰達(dá)酒店管理有限公司湖南華天國(guó)際酒店管理有限公司凱萊國(guó)際酒店管理有限公司中旅飯店總公司安徽古井酒店（集團(tuán)）有限責(zé)任公司北京天倫國(guó)際酒店管理有限公司北京國(guó)賓友誼國(guó)際酒店管理有限公司上海市衡山（集團(tuán)）公司中國(guó)航空集團(tuán)旅業(yè)有限公司青島海天酒店管理集團(tuán)資料來(lái)源：中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)60第六十頁(yè)，共八十一頁(yè)。2006中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌先鋒錦江之星旅館有限公司如家和美酒店管理有限公司上海莫泰酒店管理有限公司速伯艾特（北京）國(guó)際酒店管理有限公司北京中江之旅酒店管理有限公司天津雅高酒店管理有限公司浙江新宇之星賓館有限公司資料來(lái)源：中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)61第六十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。國(guó)際酒店管理集團(tuán)通常具有較全的酒店品牌系列，并且一般也有級(jí)別的差距酒店未來(lái)發(fā)展計(jì)劃洲際洲際、皇冠假日（五星級(jí)）；假日（四星級(jí)）；快捷假日（三星級(jí)）；StaybridgeSuites,CandlewoodSuites

Hotel,Indigo萬(wàn)豪萬(wàn)豪、JW萬(wàn)豪、麗思-卡爾頓，萬(wàn)麗、萬(wàn)怡、麗嘉、華美達(dá)、新世界、行政公寓雅高諾富特、索菲特（五星級(jí)）；美居（三星級(jí)）；宜必思（經(jīng)濟(jì)型）、佛繆勒第1、汽車旅館第6圣達(dá)特戴斯、豪生、天天（中檔）、速8（經(jīng)濟(jì)型）希爾頓康拉德（超豪華），希爾頓（五星）、斯堪的克（經(jīng)濟(jì)型）凱悅凱悅、君悅、柏悅（五星級(jí)）喜達(dá)屋威斯汀、喜來(lái)登、圣-瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精選、W飯店精品國(guó)際ClarionHotels、Comfortinn&QualitySuits、QualityInnsHotel&Suites、SleepInn、EconoLoddge、RodewayInn、MainStaySuites香格里拉香格里拉（五星）、商貿(mào)（四星）、嘉里中心62第六十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)比較明顯，一般酒店的規(guī)模越大，擁有的客房越多，其創(chuàng)造收入的能力就越強(qiáng)不同規(guī)模酒店的創(chuàng)收能力比較資料來(lái)源：《2001中國(guó)旅游飯店統(tǒng)計(jì)》2000年全國(guó)現(xiàn)有500間以上客房的大酒店129家，這129家酒店全年的人均勞動(dòng)生產(chǎn)率為15萬(wàn)元，高出中小酒店1倍；63第六十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。1975—2000年全球GDP與國(guó)際旅游的增長(zhǎng)狀況64第六十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。隨著國(guó)內(nèi)居民收入的提高，國(guó)內(nèi)游也將持續(xù)增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)出游人數(shù)與收入間的關(guān)系

資料來(lái)源：根據(jù)各年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào)整理國(guó)內(nèi)居民的人均收入每增加1元，則可以使農(nóng)村居民的國(guó)內(nèi)游出游人數(shù)增加11.94萬(wàn)人次，使城鎮(zhèn)居民增加3.69萬(wàn)人次65第六十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。目前國(guó)內(nèi)游主要是以觀光旅游和探親訪友為主農(nóng)民城鎮(zhèn)居民11.79%66第六十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。關(guān)心的問(wèn)題：1、我國(guó)酒店發(fā)展的歷史階段——>現(xiàn)階段的特點(diǎn)： －雖然酒店與GDP有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，有10年的周期性，但我考慮還是有些突發(fā)政策、市場(chǎng)開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)升級(jí)因素會(huì)誘導(dǎo)市場(chǎng)突變2、目前市場(chǎng)總量，增長(zhǎng)速度，可以反映到酒店行業(yè)收入總規(guī)模及增速方面；－客戶群體分類及結(jié)構(gòu)變化？－投資主體變化？最重要的分析點(diǎn)，3、目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分化特點(diǎn)及趨勢(shì)；酒店集中度，特別是高端酒店——北京上海等國(guó)際化城市商務(wù)酒店集中，旅游酒店主要集中于國(guó)際型度假區(qū)；酒店經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功要素：定位準(zhǔn)確、投資時(shí)機(jī)適當(dāng)、檔次定位、忠誠(chéng)客戶、國(guó)際酒店管理公司服務(wù)、？？？單體酒店投資持有、連鎖酒店投資持有酒店投資與周邊地產(chǎn)升值的帶動(dòng)效應(yīng)——投資的理由、可能之一酒店行業(yè)的動(dòng)態(tài)：獲利現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)：能否比較商務(wù)酒店及旅游酒店的目前獲利水平？增長(zhǎng)速度及不同的波動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)？67第六十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。主要發(fā)現(xiàn)綜述目前國(guó)內(nèi)酒店業(yè)正處于上升周期，未來(lái)仍具備較好的發(fā)展前景；五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店是市場(chǎng)的兩個(gè)重要盈利點(diǎn)也是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)型酒店的未來(lái)發(fā)展空間更大，也是國(guó)際酒店管理集團(tuán)目前進(jìn)入和投資的重要關(guān)注點(diǎn)國(guó)際酒店管理集團(tuán)一般都傾向于采用輕資產(chǎn)低成本的方式進(jìn)行擴(kuò)張，獲取較穩(wěn)定的回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)很低（景氣下降時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)）北京酒店市場(chǎng)自2000年以來(lái)總體處于上升態(tài)勢(shì)（體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和收益上），且高星級(jí)酒店盈利明顯由于低星級(jí)；同時(shí)供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)不均衡以及奧運(yùn)會(huì)的即將召開(kāi)都給金融街在建的五星級(jí)酒店帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)；但奧運(yùn)商機(jī)也導(dǎo)致了目前高星級(jí)酒店供給增長(zhǎng)過(guò)快，比例偏高，這將會(huì)對(duì)奧運(yùn)會(huì)以后3-5年內(nèi)的酒店業(yè)績(jī)帶來(lái)較大挑戰(zhàn)酒店業(yè)務(wù)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，且對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品位和地產(chǎn)升值有促進(jìn)作用，往往成為眾多資本特別是房地產(chǎn)商追逐的熱點(diǎn)，但由于回收期長(zhǎng)（前3-5年基本處于虧損或不盈利），而且受周期性波動(dòng)的影響（階段性供需結(jié)構(gòu)失衡），在企業(yè)資金壓力大的情況下應(yīng)謹(jǐn)慎持有或不宜大量持有投資者選擇持有酒店主要是基于酒店物業(yè)能帶來(lái)多重的效益：經(jīng)營(yíng)性增值、促進(jìn)地產(chǎn)升值、自身資本增值等；如果持有的話，地理區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)五星級(jí)酒店物業(yè)持有的價(jià)值相對(duì)較高酒店要經(jīng)營(yíng)成功并獲得較好的投資回報(bào)一般需要具備以下一些關(guān)鍵要素：準(zhǔn)確定位、良好的區(qū)位、成本控制（包括合理的投資成本與資金結(jié)構(gòu)）、經(jīng)營(yíng)管理、品牌與規(guī)模等等為避免多元化管理帶來(lái)的資源不足，非酒店行業(yè)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商一般都傾向于將酒店物業(yè)委托給專業(yè)的酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)68第六十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店產(chǎn)業(yè)鏈投資開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售經(jīng)營(yíng)持有客戶參與主體歷史上國(guó)有資本和集體資本占主導(dǎo)地位目前各路資本紛紛進(jìn)入，且以業(yè)外資本居多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于投資主體多元化，持有者也多元目前仍以國(guó)有資本和集體資本占多數(shù)國(guó)際/國(guó)內(nèi)專業(yè)酒店管理公司持有者自己經(jīng)營(yíng)，目前仍占大多數(shù)（存量來(lái)看）現(xiàn)狀及趨勢(shì)獲利水平單純的酒店投資商：獲取利潤(rùn)分紅及資本增值開(kāi)發(fā)后銷售（產(chǎn)權(quán)酒店）：獲取銷售利潤(rùn)，獲利性較高，資金回收快僅持有：獲取經(jīng)營(yíng)性增值，高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店獲利性好經(jīng)營(yíng)后出售：獲得較高地產(chǎn)升值回報(bào)酒店管理業(yè)務(wù)獲利性高且風(fēng)險(xiǎn)較低新一輪酒店投資熱風(fēng)靡全國(guó)，以高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型為主且由一線高地城市向二線潛力城市蔓延在資金保障的前提下，開(kāi)發(fā)商傾向于持有一些優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)新增酒店一般傾向于交給專業(yè)的酒店管理公司管理高端酒店以外資為主，經(jīng)濟(jì)型以內(nèi)資為主競(jìng)爭(zhēng)激烈，紛紛醞釀大擴(kuò)張集團(tuán)化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化特許經(jīng)營(yíng)/委托管理成為主要擴(kuò)張方式旅游酒店類企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者將加大收購(gòu)重組國(guó)內(nèi)酒店物業(yè)的力度一些國(guó)有性質(zhì)的酒店，特別是單體酒店將被收購(gòu)整合69第六十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。從長(zhǎng)短期來(lái)看酒店業(yè)的整體發(fā)展趨勢(shì)與特點(diǎn)開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)短期行業(yè)處于景氣上升階段，入住率和房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回升跡象多種因素刺激下，近幾年酒店投資升溫，出現(xiàn)第二波酒店投資熱潮且投資主體多元化經(jīng)濟(jì)型酒店和優(yōu)質(zhì)高端五星級(jí)酒店更受投資者青睞酒店管理公司和一些機(jī)構(gòu)投資者會(huì)戰(zhàn)略性投資/收購(gòu)一些酒店物業(yè)由于歷史上以國(guó)有/集體資本為投資主體多，現(xiàn)階段單體酒店（自營(yíng)）多且缺乏競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)主雖有自建經(jīng)營(yíng)能力的可行性，但仍會(huì)依據(jù)酒店檔次定位選擇相應(yīng)的品牌進(jìn)行委托管理長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)型酒店特別是二三線城市存在巨大市場(chǎng)空間且盈利前景看好高端商務(wù)酒店相比旅游酒店的獲利性和抗風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)，其發(fā)展往往與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商務(wù)環(huán)境密切相關(guān)，高端酒店與商務(wù)的互動(dòng)性強(qiáng)在帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的同時(shí)會(huì)面臨周期性波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期持有可以獲取地產(chǎn)市場(chǎng)的資本增值，但不代表永久持有酒店管理集團(tuán)化、連鎖化和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)獲利潛力高，特許加盟/委托管理是主要的經(jīng)營(yíng)模式70第七十頁(yè)，共八十一頁(yè)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為酒店業(yè)的主要參與者，在投資開(kāi)發(fā)酒店后可以選擇出售和持有兩種模式，這主要取決于公司的資源、能力現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后出售開(kāi)發(fā)后持有增值模式主要價(jià)值套現(xiàn)獲取出售的銷售利潤(rùn)無(wú)法獲取土地增值酒店經(jīng)營(yíng)性增值，通過(guò)酒店的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，可以在酒店經(jīng)營(yíng)后一段時(shí)間后通過(guò)出售來(lái)體現(xiàn)追求短期套利，快速回籠資金主要追求酒店業(yè)對(duì)地塊其它物業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)和價(jià)值提升作用從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)回報(bào)和地產(chǎn)升值作為公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)提升公司自身價(jià)值需要較強(qiáng)的資金實(shí)力71第七十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店在開(kāi)發(fā)后整售的相對(duì)比較少，但也有一些機(jī)構(gòu)投資者有整體購(gòu)買優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的興趣資料來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)證券2005海外房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)投資海外基金在整體購(gòu)買物業(yè)時(shí)較傾向于寫(xiě)字樓、商業(yè)和高檔公寓；但也有整體收購(gòu)酒店物業(yè)的情況以做資本運(yùn)作之目的72第七十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。而作為分割產(chǎn)權(quán)出售的產(chǎn)權(quán)酒店往往是以較低的總價(jià)、穩(wěn)定的回報(bào)作為主要賣點(diǎn)，一般比較適合旅游度假地的酒店物業(yè)影響產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的主要因素資料來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查隨著我國(guó)消費(fèi)及投資環(huán)境的逐步成熟，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目也不泛成功的案例，但其發(fā)展仍受到一些因素的制約：相關(guān)法律法規(guī)不完善業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)往往難以保證目前國(guó)內(nèi)休閑度假的消費(fèi)理念還未成熟小業(yè)主產(chǎn)權(quán)界定的問(wèn)題良好的投資回報(bào)和地理區(qū)位以及較低總價(jià)的誘惑是產(chǎn)權(quán)酒店吸引業(yè)主投資的主要因素；而充足的客源是良好投資回報(bào)的保證73第七十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。酒店物業(yè)的獲利水平與土地成本也有很大關(guān)系，未來(lái)隨著土地成本的上升，酒店的獲利性會(huì)受到影響土地成本對(duì)亞洲酒店業(yè)投資回報(bào)的影響