土地增值稅清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目講座

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

土地增值稅清算業(yè)務(wù)

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)第一部分土地增值稅清算的基本內(nèi)容第二部分土地增值稅清算的受理第三部分土地增值稅清算的審核第四部分《鑒證報(bào)告》的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關(guān)系第五部分土地增值稅清算案例2第一部分土地增值稅清算的基本內(nèi)容

一、土地增值稅清算的范圍凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，在滿(mǎn)足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，包括未列入土地增值預(yù)征范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二、土地增值稅清算的條件

(一)納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件符合下列情況之一時(shí)，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù):1、全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。3(二)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件

符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:1、納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目己通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)(銷(xiāo))售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到可銷(xiāo)售總建筑面積的比例85％(含)以上的?；蛟摫壤m未超過(guò)85％，但剩余的可銷(xiāo)售建筑面積已經(jīng)自用或出租的。2、取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。3、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。4、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。4三、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限

(一)凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應(yīng)在達(dá)到清算條件后90日內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，主管地方稅務(wù)應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由告知納稅人。(二)凡符合主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在納稅人達(dá)到清算條件后，向納稅人發(fā)送《土地增值稅清算通知書(shū)》，納稅人在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。5一、納稅人應(yīng)提供的清算資料

納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的清算項(xiàng)目資料如下:

（一）土地增值稅清算表及其附表。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。第二部分土地增值稅清算的受理

6委托稅務(wù)師事務(wù)所清算鑒證的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。（六）商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。（七）無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。7二、稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審查要點(diǎn)

(一)查驗(yàn)清算項(xiàng)目資料是否齊全稅務(wù)機(jī)關(guān)受理人員應(yīng)按照土地增值稅清算管理規(guī)定的要求，認(rèn)真查驗(yàn)納稅人提交的清算資料，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。(二)查驗(yàn)清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登是否一致土地增值稅清算項(xiàng)目登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門(mén)審批下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。(三)查看各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫(xiě)是否符合要求納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫(xiě)各類(lèi)清算申報(bào)表和相關(guān)表格;納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在《鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真查看各類(lèi)表格是否按明細(xì)類(lèi)別歸類(lèi)匯總后填寫(xiě)。8(四)查看《鑒證報(bào)告》內(nèi)容是否規(guī)范《鑒證報(bào)告》需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的內(nèi)容，具體有:

1、整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面介紹，包括:開(kāi)發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷(xiāo)售總面積、總自用面積包含已對(duì)外出租的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清算面積等情況。2、全部收入項(xiàng)目的組成情況介紹，包括:貨幣收入、實(shí)物收入及其他經(jīng)濟(jì)收益。3、扣除項(xiàng)目金額的情況介紹，包括:取得土地使用權(quán)支付金額、總開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施、清算面積與未銷(xiāo)售面積成本的配比、未扣除金額等情況。4、稅款詳細(xì)計(jì)算過(guò)程，必須包含扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偱浔裙健?、需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)介紹與清算項(xiàng)目相關(guān)的其他鑒證情況的說(shuō)明，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。9(五)對(duì)清算項(xiàng)目?jī)?nèi)容情況進(jìn)行分析判斷稅務(wù)機(jī)關(guān)人員在收到納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》后，首先應(yīng)從客觀上了解清算項(xiàng)目的基本情況，對(duì)清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單測(cè)算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤(rùn)率等情況，通過(guò)測(cè)算可以分析與同地段、同類(lèi)商品房售價(jià)是否有較大差別，對(duì)相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。(六)清算受理時(shí)對(duì)不同情況的處理主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的清算項(xiàng)目申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并問(wèn)納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚等問(wèn)題時(shí)，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料的，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。10

第三部分土地增值稅清算的審核

一、審核前需關(guān)注的問(wèn)題（一）、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通住宅和商業(yè)用房（非住宅）應(yīng)如何清算?開(kāi)發(fā)項(xiàng)日中包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通住宅和商業(yè)用房（非住宅）的，應(yīng)分別進(jìn)行清算。在實(shí)際操作上，要重點(diǎn)把握立項(xiàng)和成本核算情況，如房地產(chǎn)立項(xiàng)中注明普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通住宅和商業(yè)用房（非住宅）的，應(yīng)分別進(jìn)行清算;對(duì)于項(xiàng)目中未分別注明，可結(jié)合實(shí)際情況和成本核算對(duì)象情況確定清算對(duì)象進(jìn)行清算。(二)、分期項(xiàng)目如何清算?對(duì)于分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)日，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算。分期的原則以相關(guān)部門(mén)審批和企業(yè)核算情況確定。（三）、相關(guān)因素分析根據(jù)國(guó)稅發(fā)[20061187號(hào)文件的規(guī)定，土地增值稅清算分納稅人主動(dòng)進(jìn)行清算和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算兩種情況。無(wú)論是哪種情況啟動(dòng)清算程序，都要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷(xiāo)售登記信息比對(duì)分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售情況、銷(xiāo)售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素:111、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目己進(jìn)行竣工結(jié)算，是否己進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房?jī)r(jià)漲幅是否較大。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)間是否較早、是否以?xún)?yōu)惠方式取得的土地(如政府劃撥、政府補(bǔ)貼等)。4、項(xiàng)目是否分期開(kāi)發(fā)(對(duì)項(xiàng)目的分期可以參考房地產(chǎn)企業(yè)提供的銷(xiāo)售許可證上當(dāng)期可銷(xiāo)售范圍及企業(yè)內(nèi)部核算要求的分期范圍來(lái)確定)。5、對(duì)于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其實(shí)際己銷(xiāo)售面積是否己占可銷(xiāo)售面積之間的比例，是否達(dá)到85%的比例，如果沒(méi)有達(dá)到85%的部分，是否轉(zhuǎn)為自用或者出租。

12（四）、清算資料的收集

清算人員在清算工作開(kāi)始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收集資料:1、納稅人應(yīng)報(bào)送的資料（1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請(qǐng)審批表、土地增值稅納稅清算申報(bào)表及各項(xiàng)明細(xì)表;（2）、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;（3）、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。

13（1）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)(城建局文件);（2）、規(guī)劃申請(qǐng)、報(bào)告及圖紙(企業(yè)報(bào)送規(guī)劃局)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(發(fā)證機(jī)關(guān):規(guī)劃部門(mén));（3）、土地使用權(quán)證(發(fā)證機(jī)關(guān):國(guó)土資源局、人民政府);（4）、建筑工程施工許可證(發(fā)證機(jī)關(guān):建設(shè)部門(mén))（5）、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)(城建部門(mén)核發(fā));（6）、商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證(房產(chǎn)管理局核發(fā))（7）、工程概況及備案意見(jiàn)(備案機(jī)關(guān):房屋建筑工程管理部門(mén))（8）、房屋分戶(hù)(室)面積對(duì)照表(房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén))（9）、銷(xiāo)售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等。（10）、其他補(bǔ)充資料:當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表;項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū);能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。3、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)掌握的內(nèi)部資料（1）、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)日登記管理的資料。核對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目登記管理的相關(guān)表格，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度情況;(2)、稅款入庫(kù)資料。從信息系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的繳納情況、土地增值稅的預(yù)繳情況。14二、清算項(xiàng)目資料的審核主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)有效;審核《鑒證報(bào)告》的真實(shí)性;格式的規(guī)范性;內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷(xiāo)售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項(xiàng)目分類(lèi)用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。

三、《鑒證報(bào)告》工作底稿的審核

主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)《鑒證報(bào)告》的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查，并重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本、費(fèi)用支付情況，對(duì)數(shù)額較大或發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)調(diào)取工作底稿，并與原始憑證，發(fā)票進(jìn)行核對(duì)，從而判斷其真實(shí)性。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況的審核(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的政策規(guī)定和范圍1、政策規(guī)定(l)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。(摘自國(guó)務(wù)院第138號(hào)令發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》)條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。(摘自財(cái)法字(1995)6、號(hào)(土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則)15(2)土地增值稅條例中所述轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。"贈(zèng)與"是指如下情況:①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)，希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。(摘自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字I1995148號(hào)規(guī)定)(3)伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣系慕ㄖ?建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施)、附著物(附著于土地上的不能移動(dòng)，--經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品)也隨著轉(zhuǎn)讓。如對(duì)各附屬建筑物、附著物單獨(dú)計(jì)價(jià)，也應(yīng)當(dāng)將所得并入收入。具體的建筑物和附著物如下:地上和地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施，建筑有廠房、倉(cāng)庫(kù)、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等;各種附屬設(shè)施是指與建筑不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線(xiàn)路等;附著于土地上的各種花、草、樹(shù)木等。16(4)非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)，①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。(摘自國(guó)家稅務(wù)總局2006年國(guó)稅發(fā)（2006)187號(hào)規(guī)定）(5)對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。（摘自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅[1995]48號(hào)規(guī)定]172、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是指銷(xiāo)售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)所取得的收入。貨幣收入，是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款。實(shí)物收入，一般是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，也許會(huì)有房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)。一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估(通常采用市場(chǎng)交易法)確認(rèn)其價(jià)值。其他收入，是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商益權(quán)等。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其取得收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定。18(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得的收入，應(yīng)按照相關(guān)合同所記載的金額確定。2、對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估(通常采用市場(chǎng)交易法)確認(rèn)其價(jià)值。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估。對(duì)于視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。3、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核的重點(diǎn)1、對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同的審核在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)，需要認(rèn)真查看納稅人提供商品房購(gòu)銷(xiāo)合同內(nèi)容，確定商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中取得收入的來(lái)源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同記載的金額、銷(xiāo)售面積匯總后與清算面積和收入進(jìn)行核對(duì)，確定土地增值稅計(jì)稅收入。按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售的方式分，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷(xiāo)售(又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買(mǎi)斷方式、基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式、包銷(xiāo)方式)等形式。對(duì)不同的銷(xiāo)售形式，確認(rèn)收入的時(shí)間也不盡相同，因此，在審核過(guò)程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售形式，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售合同，而確認(rèn)其實(shí)現(xiàn)收入的時(shí)間。192、對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入不僅僅是指買(mǎi)賣(mài)或交易雙方的成交價(jià)，還應(yīng)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定的收入。因此，在確定收入時(shí)重點(diǎn)審核企業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)在收入里面。同時(shí)還應(yīng)注意納稅人相關(guān)的帳務(wù)處理，防止收入確定的遺漏。應(yīng)特別關(guān)注往來(lái)帳以及“營(yíng)業(yè)外支出、固定資產(chǎn)清理、資本公積、待處理財(cái)產(chǎn)損益”等科目，防止企業(yè)以房抵押、以房屋進(jìn)行交換等其他行為。

3、對(duì)代收費(fèi)用的審核應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，(如:計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目的)可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。4、扣除項(xiàng)目金額情況的審核對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除;對(duì)納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除;對(duì)于各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。具體扣除項(xiàng)目金額為:20(一)取客得土地使甚用權(quán)所支般付的金額1、、政識(shí)策規(guī)定(1)麻、國(guó)有祖土地，鉤是指按齊國(guó)家法賤律規(guī)定筒屬于國(guó)籃家所有不的土地虎。按照碌我國(guó)相奧關(guān)法律拋的規(guī)定俯，國(guó)有平土地歸豆國(guó)家所透有，可炕以轉(zhuǎn)讓晉的只是轎國(guó)有土檔地的使?jié)O用權(quán)。傳對(duì)于非藍(lán)國(guó)有土證地，只振有被收掀為國(guó)有柜土地之健后才可惹以轉(zhuǎn)讓毫。(油摘自財(cái)安政部、丘國(guó)家稅蠶務(wù)總局居199島5年財(cái)幟稅字[蜂199聚5]4喉8號(hào)規(guī)驗(yàn)定](2)、側(cè)在土地增嘴值稅清算儉時(shí)未轉(zhuǎn)讓蓄的房地產(chǎn)煌，清算后固銷(xiāo)售或有朵償轉(zhuǎn)讓景的，納劇稅人應(yīng)按瞧規(guī)定進(jìn)行服土地增值憐稅的納稅削申報(bào)，扣憂(yōu)除項(xiàng)目金奶額按清算導(dǎo)時(shí)的單位松建筑面積就成本費(fèi)用栗乘以銷(xiāo)售燥或轉(zhuǎn)讓面?zhèn)e計(jì)算。單位建賠筑面積糠成本費(fèi)扭用=清豆算時(shí)的蚊扣除項(xiàng)亞目總金歡額÷清誼算的總忠建筑面撈積。(凳摘自國(guó)堡家稅務(wù)蟻總局2烈006竄年國(guó)稅棋發(fā)[2筆006番]18吊7號(hào)規(guī)季定)(3)其納稅人例成片受餡讓土地犧使用權(quán)恥后，分矩期分批槳開(kāi)發(fā)、陡轉(zhuǎn)讓房住地產(chǎn)的應(yīng)，其扣牲除項(xiàng)目拾金額的河確定，學(xué)可按轉(zhuǎn)嘉讓土地禮使用權(quán)遠(yuǎn)的面積針占總面遞積的比誼例計(jì)算社分?jǐn)?，爸或按建爸筑面積鏈計(jì)算分飲攤，也攔可按稅番務(wù)機(jī)關(guān)顏確認(rèn)的良其他方碼式計(jì)算葬分?jǐn)?。隨(摘自屆(中華費(fèi)人民共倘和國(guó)土慶地增值域稅暫行耍條例實(shí)袍施細(xì)則凍)21(4)納帳稅人成片紛受讓土地插使用權(quán)后賤，分期分首批開(kāi)發(fā)、吐轉(zhuǎn)讓房地建產(chǎn)的，其邊扣除項(xiàng)目段金額的確跑定，可按刊轉(zhuǎn)讓土地巖使用權(quán)的么面積占總拴面積的比鉆例計(jì)算分畝攤，或按插建筑面積效計(jì)算分?jǐn)側(cè)８鶕?jù)土傷地增值息稅立法巖精神，能《細(xì)則貌》第九歸條的"斑總面積覽"是指鋸可轉(zhuǎn)讓菠土地使抹用權(quán)的桃土地總恢面積。久在土地推開(kāi)發(fā)中優(yōu)，因道撒路、綠芽化等公仆共設(shè)施素用地是自不能轉(zhuǎn)儉讓的，覽按《納細(xì)則》領(lǐng)第七條撐規(guī)定這龜些不能矛有償轉(zhuǎn)因讓的公床共配套些設(shè)施的拖費(fèi)用是較計(jì)算增疲值額的尾扣除項(xiàng)騰目。因習(xí)此，在搞計(jì)算轉(zhuǎn)率讓土地迫的增值常額時(shí)，筍按實(shí)際鼻轉(zhuǎn)讓土金地的面國(guó)積占可跪轉(zhuǎn)讓土等地總面貪積來(lái)計(jì)曾算分?jǐn)傋?，?燦可轉(zhuǎn)讓招土地面述積為開(kāi)卻發(fā)土地坑總面積亡減除不歐能轉(zhuǎn)讓凡的公共暢設(shè)施用枝地面持積后的耍剩余面恐積。(樓摘自國(guó)游家稅務(wù)熱總局1遠(yuǎn)999溫年國(guó)稅享函[1謊999惹l11唇2號(hào)文輪](5)私屬于多偽個(gè)房地形產(chǎn)項(xiàng)目駁共同的斗成本費(fèi)鬼用，應(yīng)簽按清算蟲(chóng)項(xiàng)目可綠售建筑私面積占血多個(gè)項(xiàng)扔目可售吳總建筑卻面積的鋼比例或然其他合備理的方絞法，計(jì)汪算確定尊清算項(xiàng)撈目的扣約除金額心。(摘擁自國(guó)家產(chǎn)稅務(wù)總濤局20慚06年?duì)顕?guó)稅發(fā)政[20落06]條I87部號(hào)規(guī)定用)222、取肺得土地別使用權(quán)威所支付引金額的強(qiáng)構(gòu)成包括納稅舅人為取得策土地使用貌權(quán)所支付煉的地價(jià)款井和按國(guó)家靈統(tǒng)一規(guī)定叢交納的有近關(guān)費(fèi)用。勾其中地價(jià)派款包括:水一是按照丘《中華人痛民共和國(guó)義城鎮(zhèn)國(guó)有毛土地使用隨權(quán)出讓和洲轉(zhuǎn)讓暫行坡條例》的壁規(guī)定，以擴(kuò)協(xié)議、招嗓標(biāo)、拍賣(mài)減等出讓方插式取得土簽地使用權(quán)槽的，納稅餃人為取得糠土地使用粉權(quán)所支付上的土地出家讓金。二項(xiàng)是以行政駁劃撥方式斷取得土地西使用權(quán)的雀，為轉(zhuǎn)讓說(shuō)土地使用采權(quán)時(shí)按照符國(guó)家有關(guān)交規(guī)定補(bǔ)交成的土地出侍讓金。三址是以轉(zhuǎn)讓虛方式取得帝土地使用疤權(quán)的，為息向原土地結(jié)使用權(quán)人影實(shí)際支付羞的地價(jià)款呢。按國(guó)家瓶統(tǒng)一規(guī)估定交納斬的有關(guān)付費(fèi)用，鳴是指納車(chē)稅人在戴取得土龜?shù)厥褂脵?quán)過(guò)程如中為辦理盾有關(guān)手續(xù)牙，按國(guó)家指統(tǒng)一規(guī)定稿繳納的有眉關(guān)費(fèi)用。3、取枝得土地同使用權(quán)擱所支付鉆金額的杠確認(rèn)對(duì)取得土停地使用權(quán)穩(wěn)時(shí)支付地拔價(jià)款，必絞須提供己暗支付的地桐價(jià)款憑證艙，凡不能仰提供己支叫付的地價(jià)還款憑證的蒙，不允許壘扣除取得叢土地使用伸權(quán)時(shí)所支打付的金額倆。對(duì)取得土肌地使用權(quán)越的原始憑六證有繳納東土地出讓電的憑證、況支付地價(jià)錯(cuò)款的發(fā)票柔和銀行轉(zhuǎn)虹帳記錄等姥。具體有麻國(guó)有土地睛出讓合同紗、土地局建開(kāi)具的收凝據(jù)、地稅嘆局開(kāi)具的佛契稅完稅親票等。234、審殊核的重業(yè)點(diǎn)查看出讓險(xiǎn)合同、土月地收據(jù)和菌契稅完稅從票三者之陳間在土地餃面積上是猛否一致。谷如發(fā)票金市額與銀行質(zhì)支付記錄御不一致，抱應(yīng)責(zé)令納炮稅人提供嘉國(guó)土部門(mén)喘的證明。跳如果一次鵲取得土地鄉(xiāng)豐，分期開(kāi)善發(fā)，還要燥根據(jù)本期糞開(kāi)發(fā)的建嘗筑面積占托總的建筑矮面積的比場(chǎng)例計(jì)算本溪期開(kāi)發(fā)項(xiàng)黑目的“取競(jìng)得土地使跨用權(quán)所支筐付的金額壤”。(二)房詢(xún)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)錘成木1、政策柔規(guī)定(1)站房地產(chǎn)幼開(kāi)發(fā)企啞業(yè)辦理累上地增網(wǎng)值稅清孟算時(shí)計(jì)組算與清單算項(xiàng)目有關(guān)賠的扣除訴項(xiàng)目金幅額，應(yīng)堪根據(jù)土舒地增值寄稅暫行日條例第母六條及其實(shí)施拿細(xì)則第丈七條的宅規(guī)定執(zhí)牧行。除惱另有規(guī)鎖定外，寄扣除取稍得土地便用權(quán)亞所支付眼的金額側(cè)、房地愁產(chǎn)開(kāi)發(fā)遣成本、封費(fèi)用及搜與轉(zhuǎn)讓況虜?shù)禺a(chǎn)有關(guān)稅金駱，須提供琴合法有效承憑證;不智能提供合手法有效憑蘋(píng)證的不予柳扣除。慈房地產(chǎn)例開(kāi)發(fā)企業(yè)榆辦理土地玩增值稅清碧算所附送抱的前期工非程費(fèi)、建狠筑安裝工告程費(fèi)、基倉(cāng)礎(chǔ)沒(méi)施費(fèi)貞、開(kāi)發(fā)間擇接費(fèi)用的頸憑證或資姓料不符合啦清算要求土或不實(shí)的理，地方稅狡務(wù)機(jī)關(guān)可弦參照當(dāng)?shù)仃懡ㄔO(shè)工程茅造價(jià)管理韻部門(mén)公布徐的建安造姐價(jià)定額資扒料，結(jié)合櫻房屋結(jié)構(gòu)咐、用途、蘆區(qū)位等因莖素，核定勉上述四項(xiàng)捉開(kāi)發(fā)成本糊的單位面發(fā)積金額標(biāo)刷準(zhǔn)，并據(jù)替以計(jì)算扣殲除。具體毀核定方法齊由省稅務(wù)術(shù)機(jī)關(guān)確定袋。(摘自國(guó)必家稅務(wù)總研局200閥6年國(guó)稅等發(fā)[20負(fù)06]1臺(tái)87號(hào)文攻)24(2)缺此項(xiàng)目嘆包括土爸地征用壺及拆遷肥補(bǔ)償費(fèi)齡、前期渣工程費(fèi)瘦、建筑降安裝工尋程費(fèi)、謎基礎(chǔ)設(shè)縣施費(fèi)、青公共設(shè)愿施配套照費(fèi)劃開(kāi)發(fā)間耗接費(fèi)用振。這些腔成本允先許按實(shí)斗際發(fā)生配額扣徐網(wǎng)。土地征虧用及拆蛾遷補(bǔ)償瓜費(fèi)，包伴括土地求征用費(fèi)撕耕團(tuán)地占用輩稅、當(dāng)勞動(dòng)矩力安置粱費(fèi)及有充關(guān)地上裝、地下象附著物付拆遷補(bǔ)父償?shù)膬羯阎С?、中安置?dòng)靜遷用房蒙支出等匪。前期工程唱費(fèi)，包括梳規(guī)劃、設(shè)竭計(jì)、項(xiàng)目斬可行性研恰究和水文孤地質(zhì)、勘逐察、測(cè)繪匪、"三通雁一平"等革支出。建筑安裝引工程費(fèi)，黑是指以出肉包方式支督付給承包敗單位的建藏筑安裝工峰程費(fèi)，以今自營(yíng)方式班發(fā)生的建肚筑安裝工影程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施直費(fèi)，包括鞋開(kāi)發(fā)小區(qū)獸內(nèi)道路、香供水、供藍(lán)電、供氣勢(shì)、排污、乘排洪、通犬訊、照明絲式、環(huán)衛(wèi)寧綠化等恰工程發(fā)生招的支出。公共配套縣設(shè)施費(fèi)，加包括不能池有償轉(zhuǎn)讓助的開(kāi)發(fā)小悟區(qū)內(nèi)公共魄配套設(shè)施旅發(fā)生的支花出。開(kāi)發(fā)間揮接費(fèi)用怪，是指拐直接組唐織、管尾理開(kāi)發(fā)榨項(xiàng)目發(fā)晚生的費(fèi)胳用，包妨括工資借、職工諸福利費(fèi)捷、折舊乳費(fèi)、修腹理費(fèi)、烘辦公費(fèi)法、水電盆費(fèi)、勞攪動(dòng)保護(hù)么費(fèi)、周災(zāi)轉(zhuǎn)房攤較銷(xiāo)等。藝(摘自榮《中華綢人民共季和國(guó)土吐地增值答稅暫行犧條例實(shí)緞施細(xì)則蠶》)25(3)對(duì)閑于縣級(jí)及頑縣級(jí)以上筐人民政府凡要求房地氧產(chǎn)開(kāi)發(fā)企政業(yè)在售房宴時(shí)代收的胳各項(xiàng)費(fèi)用亡，如果代工收費(fèi)用是柱計(jì)入房?jī)r(jià)檔中向購(gòu)買(mǎi)茄方，并收泡取的，可敵作為轉(zhuǎn)讓確房地產(chǎn)所術(shù)取得的收剃入計(jì)稅，像如果代收愧費(fèi)用未計(jì)聚入房?jī)r(jià)中封而是在辯房?jī)r(jià)之外角單獨(dú)收取似的，可以尖不作為轉(zhuǎn)篇讓房產(chǎn)的懲收入。對(duì)于代收短費(fèi)用作為柳轉(zhuǎn)讓收入話(huà)計(jì)稅的，積在計(jì)算扣豪除項(xiàng)目金沈額時(shí)，可勸予以扣除銹，但不允努許作為加內(nèi)于20%槐扣除的基所數(shù);對(duì)于什代收費(fèi)用倚未作為轉(zhuǎn)停讓房地產(chǎn)匯的收入計(jì)浮稅的。在悔計(jì)算增值屬額時(shí)不允歡許扣除代盟收費(fèi)用。澡(摘自財(cái)白政部、國(guó)蚊家稅務(wù)總無(wú)局199端5年財(cái)稅覺(jué)字[19柏95]4享8號(hào)文件窯規(guī)定)(4)牛房地產(chǎn)肚開(kāi)發(fā)企銳業(yè)開(kāi)發(fā)幼建造的狼與清算孟項(xiàng)目配辮套的居腰委會(huì)和象派出所夾用房、超會(huì)所、楊停車(chē)場(chǎng)棗(庫(kù))夕、物業(yè)落管理場(chǎng)荷所、變臘電站、幣熱力站黃、水廠擔(dān)、文體脾場(chǎng)館、隱學(xué)校、闖幼兒園槳、托兒撞所、醫(yī)體院、郵掃電通訊魂等公共盈設(shè)施，局按以下召原則處碰理:①建成扛后產(chǎn)權(quán)屬氏于全體業(yè)則主所有的揀，其成本妙、費(fèi)用可野以扣除;②建成后濫無(wú)償移交鮮給政府、趴公用事業(yè)弊單位用于懷非營(yíng)利性?shī)A社會(huì)公閘共事業(yè)的今，其成本帽、費(fèi)用可洲以扣除;③建成后敗有償轉(zhuǎn)讓曾的，應(yīng)計(jì)軟算收入，內(nèi)并準(zhǔn)予扣體除成本、窮費(fèi)用。裝修房:航房地產(chǎn)開(kāi)聞發(fā)企業(yè)銷(xiāo)系售已裝修復(fù)的房屢，撥其裝修費(fèi)木可以計(jì)入落房地產(chǎn)開(kāi)伴發(fā)成本。辟（摘自國(guó)蟻家稅務(wù)總塊局200搜6年國(guó)稅餅發(fā)[20概06]8弱7號(hào)文]26(5)毀房地產(chǎn)慕開(kāi)發(fā)企腹業(yè)的預(yù)裝提費(fèi)用汽，除另幣有規(guī)定擇外，不駱得扣除央。(摘枕自國(guó)家寧稅務(wù)總覽局20秩06年倚國(guó)稅發(fā)丙[20榴06J強(qiáng)187百號(hào)文](6)清核算后再轉(zhuǎn)逃讓房地產(chǎn)耕的處理:在土地綢增值稅腔清算時(shí)砍未轉(zhuǎn)讓芒的房地遼產(chǎn)，清傘算后銷(xiāo)儀售或有礎(chǔ)償轉(zhuǎn)讓歐的，納懸稅人應(yīng)輛按規(guī)定溉進(jìn)行土鞠地增值敬稅的納鍛稅申報(bào)拘，扣除互項(xiàng)珠目金額旺按清算蛙時(shí)的單捉位建筑依面積成蠻本費(fèi)用博乘以銷(xiāo)種售或轉(zhuǎn)殺讓面積風(fēng)計(jì)算。單位建界筑面積恢成本費(fèi)縮慧用=清吳算時(shí)的果扣除項(xiàng)棚目總金繼額÷清熱算的總治建筑面斧積屬于多個(gè)袖房地產(chǎn)項(xiàng)碰目共同的危成本費(fèi)用句，應(yīng)按清掠算項(xiàng)目可濱售建筑面蹲積占多個(gè)紀(jì)項(xiàng)目可售盯總建筑面拼積的比例絮或其他合許理的方法菜，計(jì)算確偉定清算項(xiàng)吵目的扣除鐵金額。(絡(luò)摘自國(guó)家春稅務(wù)總局叼2006菜年187需號(hào)文)(7)趕納稅人頂成片受羽讓土地咳使用權(quán)侵后，分環(huán)期分批香開(kāi)發(fā)、岸轉(zhuǎn)讓房宗地產(chǎn)的統(tǒng)，其扣裂除項(xiàng)目里金額的旁確定，流可按轉(zhuǎn)謠讓土地害使用權(quán)千的面積做占總面愛(ài)積的比鬼例計(jì)算塵分?jǐn)偅瑔驶虬唇ㄖx筑面積逮計(jì)算分泄攤。根據(jù)土地額增值稅立鑼法精神，容《細(xì)則》撕第九條的朋"總面積驢"是指可緊轉(zhuǎn)讓土地爐使用權(quán)的脖土地總面勿積。在土涉地開(kāi)發(fā)中岡，因道路每、綠化等財(cái)公共設(shè)施國(guó)用地是不鞏能轉(zhuǎn)讓的秋，按《細(xì)傾則》第七嫁條規(guī)定，醉這些不能膜有償讓的垂公共配套奸設(shè)施的費(fèi)紙用是計(jì)算括增值額的枕扣除項(xiàng)門(mén)筑。因此，肉在計(jì)算轉(zhuǎn)敏讓土地的欺增值額時(shí)逐，按實(shí)際豈轉(zhuǎn)讓土地喉的面積占炕可轉(zhuǎn)讓土矩地總面積克來(lái)計(jì)算分疾攤，即:蒙可轉(zhuǎn)讓上汁地面積為櫻開(kāi)發(fā)土地頁(yè)忠面積減乏除不能轉(zhuǎn)垂讓的公共爪設(shè)施用地意面積后的農(nóng)剩余面積款。(摘自倚目家稅務(wù)謝總局19援99年國(guó)杯稅函f1土999)艦112號(hào)什文)272、房地迅產(chǎn)開(kāi)發(fā)成吊本的構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)授發(fā)成本是滋對(duì)開(kāi)發(fā)土掃地和新建選房及配套燒設(shè)施的成碗本的簡(jiǎn)稱(chēng)作，指房地扯產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)貫?zāi)繉?shí)際發(fā)栽生的成本跪，包括土辛地征用及盾拆遷補(bǔ)償棄費(fèi)、前期俊工程費(fèi)、挽建筑安裝植工程費(fèi)、搭基礎(chǔ)設(shè)施槳費(fèi)、公共辜設(shè)施配套咐費(fèi)、開(kāi)發(fā)浸間接費(fèi)用拖，這些成乎本允許按杰實(shí)際發(fā)生愛(ài)額扣除。(1)土練地征用及筑拆遷補(bǔ)償雷費(fèi)是指在慚房地產(chǎn)趙開(kāi)發(fā)過(guò)峽程中發(fā)井生的征因用土地抖的征地警用費(fèi)、規(guī)拆遷地歐上地下汽建筑物為和附著針物的拆閣遷費(fèi)用線(xiàn)、解決醋拆遷戶(hù)成住房和哄安置被蛾拆遷者鋤工作的色及補(bǔ)償細(xì)費(fèi)用等交支出。更包括土鋼地征用錘費(fèi)、耕否地占用幼稅、勞頸動(dòng)力安仙置費(fèi)及恐有關(guān)地可上、地秘下附著廢物拆遷該補(bǔ)償?shù)呐蝺糁С鼍?即扣五除拆遷辯舊建筑棚物等回給收的殘娛值)、表安置動(dòng)畏遷用房磚支出等眉。這里強(qiáng)繪調(diào)的是溉，如果蛙土地的宣征用及驗(yàn)拆遷補(bǔ)腿償是由菊政府或底者他人鉤承擔(dān)的天，納稅仙人是在掩己征用兇和拆遷會(huì)好的土壓地上進(jìn)春行開(kāi)發(fā)雪，則這情部分支憲出己體舌現(xiàn)在納慎稅人取誰(shuí)得土地旱使用權(quán)曉所支付殊的金額名申，這磨部分土沒(méi)地征用凍及拆遷預(yù)費(fèi)在納匠稅人的助房地產(chǎn)辨開(kāi)發(fā)成肅本中就罷不允許憂(yōu)再扣除光。28(2)前茄期工程費(fèi)是指在賊房地產(chǎn)憂(yōu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)密目建造勵(lì)前所發(fā)逼生的一宏些費(fèi)用吵。包括已規(guī)劃、負(fù)設(shè)計(jì)、豈項(xiàng)目可陳行性研術(shù)究和水雖文、地絡(luò)質(zhì)、勘居察、測(cè)眾繪、"豈三通一羨平"(密通水、許通電、邁通道路辱、平整伙地面)拘。這里強(qiáng)新調(diào)的是喬，如果咳納稅人恥取得的申是己經(jīng)商進(jìn)行了茫土地開(kāi)啄發(fā)的蜓“熟地餃”。即含己經(jīng)過(guò)鞭“三通漠一平”復(fù)，則這激部分支線(xiàn)出已體哥現(xiàn)在納級(jí)稅人取額得土地滲使用權(quán)單所支付番的金額底中，這亂部分前憲期工程邁費(fèi)在納落稅人的苦房地產(chǎn)奇開(kāi)發(fā)成漂本中就語(yǔ)不允許臟再扣除端。(3)建踩筑安裝工扶程費(fèi)是指房鹿地產(chǎn)開(kāi)文發(fā)項(xiàng)目葬在建造樸過(guò)程中露發(fā)生的桌各種建鈔筑工程圍費(fèi)用和志安裝工輔程費(fèi)用摧。包括澇:納稅蛾人將房充地產(chǎn)開(kāi)含發(fā)項(xiàng)目千出包給驗(yàn)建筑施充工單位校所支付建給承包棟方的建羅筑安裝鎖工程費(fèi)繡用;納刊稅人自支己建房減所發(fā)生混的列入齒開(kāi)發(fā)項(xiàng)蕉目工程屈施工圖折預(yù)算內(nèi)賣(mài)的各項(xiàng)歪建筑安煌裝工程點(diǎn)費(fèi)用。(4)秧基礎(chǔ)設(shè)微施費(fèi)是指房地壘產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)巡壽目周?chē)尚璧母黜?xiàng)鞏基礎(chǔ)設(shè)施刮建設(shè)所發(fā)奏生的支出抽。包括開(kāi)糊發(fā)小區(qū)內(nèi)檢道路、供柏水、供電次、供氣、收排污、排況洪、通訊摸、照明、帳環(huán)衛(wèi)、綠霧化等工程哄發(fā)生的支東出。29(5)公伏共配套設(shè)寫(xiě)施費(fèi)公共配套甚設(shè)施費(fèi)的磁扣除范圍白確認(rèn)，是著指房地產(chǎn)池開(kāi)發(fā)中必卻須建造、平但不能有娘償轉(zhuǎn)讓的谷非營(yíng)利性射的社會(huì)公喪共事業(yè)設(shè)井施所發(fā)生么的支出。慮非營(yíng)利性屬的社會(huì)公猛共事業(yè)設(shè)享施主要是窯指:物業(yè)教辦公場(chǎng)所男、變電站胞、熱力站攝、水廠、慚居委會(huì)、晨派出所、眠托兒所、欺幼兒園、紐奉學(xué)校、醫(yī)穴院、郵電披通訊、自擠行車(chē)柵、盲公共廁所頂?shù)?。由于酬各開(kāi)發(fā)項(xiàng)姨目配套設(shè)追施情況不算同，必須框先確定允召許扣除的沈配套設(shè)施腸面積后再嚷計(jì)算分?jǐn)値?。?duì)于成窯片開(kāi)發(fā)吳分期清石算項(xiàng)目刊的公共津配套設(shè)禿施費(fèi)用宮，在先區(qū)期清算善時(shí)應(yīng)按屈實(shí)際發(fā)改生的費(fèi)證用進(jìn)行位分?jǐn)?。充?duì)于后煎期清算歌時(shí)實(shí)際瀉支付的敞公共配悲套設(shè)施言費(fèi)用分幸攤比例肚大于前假期的金容額時(shí)，物允許在耳整體項(xiàng)據(jù)目全部傲清算時(shí)食，按照秤整體項(xiàng)挖目重新急進(jìn)行調(diào)竿整分?jǐn)傦@。(6)開(kāi)捏發(fā)間接費(fèi)監(jiān)用是指納稅振人內(nèi)部獨(dú)跳立核算單霞位直接組糧織、管理削開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圈發(fā)生的各呼項(xiàng)間接費(fèi)堆用。包括裹管理人員價(jià)工資、職收工福利費(fèi)敵、折舊費(fèi)笛、修理費(fèi)鏈、辦公費(fèi)煎、水電費(fèi)接、勞動(dòng)保脖護(hù)費(fèi)、周潔轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)撕等。這里臭強(qiáng)調(diào)的是巧，納稅人捐的行政管修理部門(mén)(仗總部)為爺管理和組每織經(jīng)營(yíng)活鞠動(dòng)而發(fā)生致的管理費(fèi)佳用，應(yīng)在旁房地產(chǎn)開(kāi)猜發(fā)費(fèi)用中目扣除，不苦應(yīng)在此扣刷除。303、房地廢產(chǎn)開(kāi)發(fā)成夾本審核的朋重點(diǎn):(1)惜要關(guān)注構(gòu)“開(kāi)發(fā)縮慧間接費(fèi)蜓用以及記管理費(fèi)馳用”科督目，因莖為有時(shí)藍(lán)企業(yè)對(duì)劍成本或議費(fèi)用把據(jù)握不準(zhǔn)汪，把應(yīng)慈該計(jì)入租管理費(fèi)都用的成總本計(jì)入予開(kāi)發(fā)間屢接費(fèi)用奇科目。蛾要根據(jù)閃費(fèi)用發(fā)晶生的性侍質(zhì)、與蛛項(xiàng)目的原關(guān)聯(lián)程儲(chǔ)度進(jìn)行肉判斷。違要重點(diǎn)棋關(guān)注金呈額較大摸的成本倍費(fèi)用，椅調(diào)取工碰作底稿夾或查看株原始憑榨證，確助定發(fā)票調(diào)、付款呼方式、者內(nèi)部報(bào)勿銷(xiāo)審核潔記錄等松情況，宏從而判仍斷其真止實(shí)性。(2)對(duì)餡于納稅人燥預(yù)提的開(kāi)籃發(fā)成本，頑“公共配胞套設(shè)施費(fèi)經(jīng)”等，在赤項(xiàng)目結(jié)算恭后，成本柳部分結(jié)轉(zhuǎn)毀的科目是趴否正確，波是否有成桂本多提的沈情況存在資。(3)證對(duì)于滾銜動(dòng)開(kāi)發(fā)劉的房地祥產(chǎn)企業(yè)患在開(kāi)發(fā)舊過(guò)程中壘，還應(yīng)革分項(xiàng)目或進(jìn)行核桐算，出研具分項(xiàng)泥目的決撒算報(bào)告黨。核對(duì)箱是否有好串用開(kāi)改發(fā)成本銀的情況燦。對(duì)于定“開(kāi)發(fā)波成本”蜘科目，掀還應(yīng)查刻看建筑抬合同，招確認(rèn)合洗同工程汪造價(jià)，廊關(guān)注合蛇同中明銹確的建盛筑工程敘款、材猜料費(fèi)用農(nóng)等，注覆意企業(yè)情是否有傲重復(fù)列場(chǎng)支材料檢價(jià)款。繡如將購(gòu)閉進(jìn)的材俱料已列秀入成本臂后收到刺建筑商感的發(fā)票家中包含府材料款命后再次觸計(jì)入成惰本等現(xiàn)摸象。31(4)根鍬據(jù)收款方汪的性質(zhì)、小支付款項(xiàng)壺的內(nèi)容，袍確定收到魔票據(jù)的類(lèi)萄別:a、如果程對(duì)方單位季是經(jīng)營(yíng)性某企業(yè)(各建筑公司餡、設(shè)計(jì)院球、運(yùn)輸隊(duì)掌、材梅料供貨商姻、監(jiān)理公共司)，就居必須提供推稅務(wù)局監(jiān)旬制的發(fā)票預(yù);b、如伶果對(duì)方墻是行政館機(jī)關(guān)(跑房屋土想地局、抵規(guī)劃局法等)或糠政府行漁政管埋叛機(jī)構(gòu)濕(質(zhì)檢妙站、測(cè)愛(ài)繪站、近消防局艇、市容頂管理等紀(jì))，應(yīng)核提供行雨政事業(yè)教性收據(jù)包。c、如描果是征唉地及拆形遷補(bǔ)償鵝費(fèi)用，革要有證橡明該項(xiàng)哄費(fèi)用發(fā)測(cè)生的書(shū)質(zhì)面憑證趟(合邀同協(xié)議津、收據(jù)綢)，應(yīng)爪具備對(duì)塊方單位隊(duì)或個(gè)人刃簽章要諷件。d、對(duì)訂于其他圾的白條嘉和收據(jù)洽不能作銳為確定徑支出及躺扣除項(xiàng)友目的憑末證。(5)稻開(kāi)發(fā)成嬸本中的長(zhǎng)各項(xiàng)明躍細(xì)項(xiàng)目辮的劃分饑核算，吃應(yīng)直接哪按照乳《中華吐人民共顏和國(guó)土金地增值地稅暫行礎(chǔ)條例》兵和《中濟(jì)華人民滲共和國(guó)搜土地增集值稅暫零行條例透實(shí)施細(xì)膜則》中可規(guī)定的幼房地產(chǎn)殼開(kāi)發(fā)成謀本各項(xiàng)鴨類(lèi)別進(jìn)贈(zèng)行對(duì)應(yīng)花，需要亦重點(diǎn)確殖認(rèn)的前扒期工程瞞費(fèi)、建鏡筑安裝駕工程費(fèi)肉、基礎(chǔ)諸設(shè)施費(fèi)怖、開(kāi)發(fā)檔間接費(fèi)譽(yù)用這四哄項(xiàng)費(fèi)用自，按實(shí)柴際發(fā)生將額據(jù)實(shí)倘扣除。32(三)房罵地產(chǎn)開(kāi)發(fā)睬費(fèi)用開(kāi)發(fā)土地鉛和新建房紅及配套設(shè)礙施的費(fèi)用臭扣除的確滿(mǎn)定，是指棵與房地產(chǎn)雀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目狀有關(guān)的銷(xiāo)扭售費(fèi)用、錢(qián)管理費(fèi)用蠅、財(cái)務(wù)費(fèi)央用。對(duì)財(cái)戀務(wù)費(fèi)用中堡的利息支妻出凡能夠父按清算項(xiàng)車(chē)目計(jì)算分灣攤并提供鉗金融機(jī)構(gòu)卸證明，允妙許據(jù)實(shí)扣光除，但最讓高不能超纏過(guò)按商業(yè)豈銀行同類(lèi)贏同期貸款然利率計(jì)算恨的金額。闊其他房地躺產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)漿用，按取陽(yáng)得土地使烤用權(quán)所支杠付的金額慘和房地產(chǎn)矮開(kāi)發(fā)成本粉計(jì)算的金考額之和的該5％計(jì)算察扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)扶用中的利撕息支出凡令不能按清這算項(xiàng)目計(jì)鳴算分?jǐn)偦蚣兲峁┙鹑趥麢C(jī)構(gòu)利息笑證明的，況利息不能盟單獨(dú)扣除甜，房地產(chǎn)洋開(kāi)發(fā)費(fèi)用層采用按率魚(yú)扣除的方痰法，以取擴(kuò)得土地使厲用權(quán)所支浙付的金額混和房地產(chǎn)時(shí)開(kāi)發(fā)成本丸計(jì)算的金五額之和的演10％進(jìn)絕行計(jì)算扣蜓除。利息支豬出的扣硬除按照儲(chǔ)國(guó)家銀基行公布言的不同騰類(lèi)別不宋同時(shí)期周的利率及，以金聞融機(jī)構(gòu)郊利息結(jié)河算單分左別計(jì)算男為依掂釀。超過(guò)莫上浮幅喘度的部品分不允歐許扣除蹲。對(duì)于觀超過(guò)貸榴款期限棗的利息鳥(niǎo)部分和蘇加罰的穴利息不量允許扣究除。金融機(jī)短構(gòu)證明負(fù)，是指希各類(lèi)銀蠶行、保鈔險(xiǎn)公司斬及經(jīng)中白國(guó)人民扎銀行批叛準(zhǔn)從事愧金融業(yè)義務(wù)的非涂銀行金漫融機(jī)構(gòu)增。包括駁國(guó)家專(zhuān)豈業(yè)銀行富、區(qū)域賴(lài)性銀行綿、股份堡制銀行欣、外資針銀行、步中外合蘭資銀行壇、以及杠其他綜孟合性銀表行;包驅(qū)括全國(guó)增性保險(xiǎn)亦企業(yè)、覽區(qū)域性統(tǒng)保險(xiǎn)企顏業(yè)，股瞎份保險(xiǎn)桶企業(yè)、嬌中外合彩資保險(xiǎn)夸企業(yè)，簽以及其棟他專(zhuān)業(yè)康性保險(xiǎn)剪企業(yè);鍬還包括槳城市信省用社、烘農(nóng)村信縫用社、后各類(lèi)財(cái)?shù)鴦?wù)公司到以及其藝他從事早信托投悅資、租茶賃等業(yè)鬼務(wù)的專(zhuān)把業(yè)和綜仗合性非犯銀行金嗽融機(jī)構(gòu)舍。對(duì)于夸企業(yè)之披間的借額款等支召付的利蛾息不允越許扣除咬。33(四)孫與轉(zhuǎn)讓幼房地產(chǎn)凡有關(guān)的悼稅金這是指肯在轉(zhuǎn)讓呈房地產(chǎn)救時(shí)繳納急的營(yíng)業(yè)雖稅、城混市維護(hù)寫(xiě)建設(shè)稅護(hù)、教育趴費(fèi)附加閘。對(duì)于腎印花稅膊扣除，胞是指在她轉(zhuǎn)讓房介地產(chǎn)時(shí)鼻繳納的長(zhǎng)印花稅謎。房地趁產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)企業(yè)按強(qiáng)照《施之工、房茄地產(chǎn)開(kāi)我發(fā)企業(yè)殃財(cái)務(wù)制浮度》的銷(xiāo)有關(guān)規(guī)洽定，其用繳納的副印花稅形列入管供理費(fèi)用森，已相爽應(yīng)予以怖扣除，緩在這里胸不再允粥許重復(fù)呀扣除。(五)加孩計(jì)扣除對(duì)從事大房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的粘納稅人劣，可按鞏取得土售地使用刺權(quán)所支定付的金良額和房罵地產(chǎn)開(kāi)果發(fā)成本走計(jì)算的遺金額之嶺和的2挑0％進(jìn)哈行計(jì)算鼓扣除。俗在確定寸加計(jì)2鄙0％的匙扣除時(shí)析，應(yīng)注降意代收輕費(fèi)用金囑額是否什包括在酒加計(jì)2垂0%的堤扣除基稀數(shù)數(shù)額躺內(nèi)。34五、在娃清算審猴核時(shí)應(yīng)慚注意的你其他問(wèn)掠題(一)取縣得土地使螞用權(quán)后直幸接轉(zhuǎn)讓的初扣除項(xiàng)目對(duì)取得題土地(絮不論是藥生地還及是熟地依)使用宮權(quán)后，夠未進(jìn)行嚴(yán)任何形器式的開(kāi)拍發(fā)即轉(zhuǎn)奪讓的，拋計(jì)算其胃增值額懷時(shí)，只混允許扣真除取得秘土地使紫用權(quán)時(shí)跡文付的柏地價(jià)款貴、國(guó)家第統(tǒng)一規(guī)肅定交納毫的有關(guān)粘費(fèi)用、擾在土地腔轉(zhuǎn)讓環(huán)緊節(jié)繳納衡的各項(xiàng)社稅金。(二)肯取得房遮地產(chǎn)產(chǎn)住權(quán)后直殘接轉(zhuǎn)讓叼的扣除第項(xiàng)目對(duì)取得了俯房地產(chǎn)產(chǎn)孟權(quán)后，未仔進(jìn)行任何既實(shí)質(zhì)性的季改良即再詞行轉(zhuǎn)讓的蕉，計(jì)算其永增值額時(shí)匪，只允許碑扣除取得暢房地產(chǎn)時(shí)緩支付的價(jià)無(wú)款、國(guó)家婆統(tǒng)一規(guī)定族交納的有嫩關(guān)費(fèi)用、棋在土地轉(zhuǎn)亭讓環(huán)節(jié)繳發(fā)納的各項(xiàng)扣稅金。也壘不能加計(jì)凱20%的蓮扣除。(三)劣僅進(jìn)行豈土地開(kāi)薦發(fā)不進(jìn)揀行房屋扔建造的箭扣除項(xiàng)毒目對(duì)取得億了土地孝使用權(quán)筆后，僅捏進(jìn)行土熊地開(kāi)發(fā)屠(如三顫通一平歌等)，腫不進(jìn)行泳房屋的輸建造，羊即將土的地使用唇權(quán)再轉(zhuǎn)木讓出去型的，在啊計(jì)算其活增值額晉時(shí)，只港允許扣涌除取得衛(wèi)土地使券用權(quán)時(shí)驕支付的炊金額、秋按國(guó)家協(xié)統(tǒng)一規(guī)在定交納笛的有關(guān)聰費(fèi)用、苦開(kāi)發(fā)土緊地的成誕本、費(fèi)鋪用、與帶轉(zhuǎn)讓土飯地使用湊權(quán)環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的余有關(guān)稅慢金。35(四)成化片受讓、釋分期分批嘉開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓冰的扣除項(xiàng)紅目計(jì)算方忙法納稅人成唉片受讓土膜地使用權(quán)濫后，分期丑分批開(kāi)發(fā)勒、轉(zhuǎn)讓房族地產(chǎn)的，無(wú)其扣除項(xiàng)烏目金額的棟確定，按獲實(shí)際轉(zhuǎn)讓她的建筑面北積占總開(kāi)粗發(fā)建筑面嫂積的比例倡分別來(lái)計(jì)扭算分?jǐn)偪燮?xiàng)目金尸額。例如:賀取得土辯地使用滔權(quán)所支瞇付金額貌的扣除泉項(xiàng)目分泥攤，地肝價(jià)款的扣除，謹(jǐn)需按全部幟建筑面積敢進(jìn)行分?jǐn)偠?，不允許攀按占地面驗(yàn)積進(jìn)行分災(zāi)攤。具體疲分?jǐn)偣讲?取得土毫地使用特權(quán)所支栽付金額苗÷總建朗筑面積棋×清稅松面積(五)綜萍合開(kāi)發(fā)項(xiàng)李目增值額謠確定方法根據(jù)《實(shí)息施細(xì)則》廈第八條規(guī)圾定，房地廳產(chǎn)綜合開(kāi)兆發(fā)企業(yè)應(yīng)身依照財(cái)務(wù)唇會(huì)計(jì)制度疊規(guī)定的基依本核算項(xiàng)糕目或核算干對(duì)象為計(jì)稿稅單位。跡但以開(kāi)發(fā)去小區(qū)為計(jì)極稅單位的唉房地產(chǎn)綜淹合開(kāi)發(fā)企豎業(yè)，對(duì)"甩開(kāi)發(fā)小區(qū)潑"內(nèi)的既揪建普通標(biāo)毅準(zhǔn)住宅又呢搞其他類(lèi)些型的房地寶產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙應(yīng)分別核丸算增值額騾。不能分穿別計(jì)算增宮值額的，逮其建造的兆普通標(biāo)準(zhǔn)攔住宅不能金享受增值復(fù)額未超過(guò)京扣除項(xiàng)目端金額20燙%的免稅咐優(yōu)惠政策閃。對(duì)于成俗本核算單勸位一經(jīng)確季定，在土生地增值稅塊未全部清軌算之前，紹不得變動(dòng)巾。36(六)棍未清算左面積的背分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)土期地的成姜本、費(fèi)銹用及配凡套設(shè)施蔬的成本脆、費(fèi)用鼓、凡未逢全部銷(xiāo)信售的或康項(xiàng)目小痕區(qū)成片救開(kāi)發(fā)、萌分期立衰項(xiàng)、分半期辦理趕清算手旦續(xù)的項(xiàng)聲目必須晚按所占圖竣工清蠅算項(xiàng)目謙面積比傘例分配詳計(jì)算確朽定扣除妙項(xiàng)目金睛額，對(duì)銜未銷(xiāo)售壘部分面授積或自忙用的面滔積應(yīng)承歉擔(dān)的開(kāi)午發(fā)成本裙等不得煉在清算企時(shí)予以留核銷(xiāo)，碌對(duì)此類(lèi)唯項(xiàng)目，測(cè)在中介核鑒證報(bào)豬告各類(lèi)累扣除項(xiàng)給目中都販應(yīng)有分半攤計(jì)算鈴公式。37第四部分俗《鑒欺證報(bào)告》突的數(shù)據(jù)口坊徑與邏輯祥關(guān)系《土地增課值稅清算答鑒證報(bào)告務(wù)》完整范但本填寫(xiě)共度分二個(gè)方極面內(nèi)容，殘一是清算搭項(xiàng)目鑒證價(jià)的主報(bào)告醋，主要是簡(jiǎn)清算項(xiàng)目恒有關(guān)鑒證萬(wàn)情況的全賽面介紹;音二是清算攤項(xiàng)目鑒證坑后各數(shù)據(jù)敬的相關(guān)匯禍總表和各渣數(shù)據(jù)鑒證疑過(guò)程的相貓關(guān)附件。棋其中:《揮土地增值跟稅清算稅兼款鑒證主唯表》(附羽表一)中的各數(shù)據(jù)填哨寫(xiě)全部依泉據(jù)后面有蠻關(guān)鑒證后小相應(yīng)附表剝確定的數(shù)污據(jù)。例如:郊附表一劉《土地足增值稅腥清算稅緣瑞款鑒證閥主表》一“轉(zhuǎn)拘讓土地筒使用權(quán)歪或房地督產(chǎn)收入誕”欄，饞是指依被照《土榴地增值矩稅清算恐稅款鑒壺證（轉(zhuǎn)暢讓土地忍使用權(quán)閱）明細(xì)匙表》、律《土地甜增值稅兔清算稅過(guò)款鑒證扶（銷(xiāo)售逆普通住皮宅）明扔細(xì)表》朵、《土武地增值稻稅清算哨稅款鑒概證（非拿普通住合宅）明熱細(xì)表》妥中所列億的各項(xiàng)安明細(xì)收宗入，經(jīng)咽鑒證后剪確定的冶收入總仆金額。38二、“扣漸除項(xiàng)目金架額合計(jì)”行欄，是指當(dāng)依據(jù)《普中華人民涉共和國(guó)土孕地增值稅波暫行條例圓》及《細(xì)抗則》規(guī)定謹(jǐn)，在鑒證斥后所確定藥增值額時(shí)劉允許扣除趁的開(kāi)發(fā)成輛本項(xiàng)目的暖總金額。本欄目設(shè)瀉置與表內(nèi)債邏輯關(guān)系坡:"扣除錢(qián)項(xiàng)目總金參額"欄等壓于取得土茫地使用權(quán)秘所支付的使金額十房蘆地產(chǎn)開(kāi)發(fā)街成本+房屑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)朗費(fèi)用十與島轉(zhuǎn)讓房地終產(chǎn)有關(guān)的糧稅金十從綠事房地產(chǎn)勵(lì)開(kāi)發(fā)的納啊稅人加計(jì)亮20%扣芝除數(shù)的合厲計(jì)數(shù)據(jù)填道寫(xiě)。本表欄目具設(shè)置與附統(tǒng)表7《扣鄭除項(xiàng)目及暑成本結(jié)轉(zhuǎn)捎審核匯總斑表》中的行合計(jì)數(shù)相林同。三、根聞?chuàng)陨辖q《土地女增值稅竿清算稅抱款鑒證影主表》火與各表四之間的鞭邏輯關(guān)腦系及與遼附件有石關(guān)系的掏口徑應(yīng)饞一致的哥原則，稍對(duì)其他絮以下項(xiàng)咽目欄審陳核的方征法依此戰(zhàn)類(lèi)推。腳在此明季確"財(cái)嚼政部規(guī)呆定的其良他扣除綠項(xiàng)目金坊額"欄傳，目前太，國(guó)家大沒(méi)有出純臺(tái)關(guān)于輩允許其循他扣除坐項(xiàng)目金捎額的有提關(guān)政策推規(guī)定，侮因此，葉此欄是枕無(wú)須填漁寫(xiě)的。39第五部匯分晚土地增拌值稅清提算案例某房地冬產(chǎn)開(kāi)發(fā)岡有限公全司投資鄭建設(shè)的照“東園訓(xùn)小區(qū)”伶項(xiàng)目，們?cè)?0風(fēng)10年載7月，向主管泊地方稅粱務(wù)局提絨出辦理于土地增桃值稅清播算申請(qǐng)縮慧手續(xù)。稅務(wù)部門(mén)究對(duì)該公司項(xiàng)所提供的炮有關(guān)清算塊項(xiàng)目資料敗進(jìn)行了驗(yàn)渣收，特別準(zhǔn)是對(duì)土地增值逗稅清算鑒丹證報(bào)告》輝(以下簡(jiǎn)券稱(chēng)《鑒證廊報(bào)告》)煌中內(nèi)容和儲(chǔ)格式進(jìn)行句了重點(diǎn)查釣驗(yàn)后，秒同意“止東園小立區(qū)”項(xiàng)航目辦理隨土地增傾值稅清潑算手續(xù)欲。在公司舅提交的榜"東園摸小區(qū)"說(shuō)項(xiàng)目《叼鑒證報(bào)彩告》中屆披露的鵝具體情麗況如下蓬:一、整庸體項(xiàng)目誓情況簡(jiǎn)殘介1、某幟房地產(chǎn)血開(kāi)發(fā)有恩限公司銹建設(shè)東走園小區(qū)形項(xiàng)目是翁經(jīng)××?xí)允邪l(fā)展費(fèi)計(jì)劃委綁員會(huì)于才200昌5年2孕月以(修200爛5)2灘31號(hào)問(wèn)文件批演準(zhǔn)投資田開(kāi)發(fā)的掙項(xiàng)目的浸，座落好于×城縮慧區(qū)××削號(hào)，規(guī)乖劃批準(zhǔn)脾總占地仙面積8黎0,0奸00平窄方米。402、該項(xiàng)布目于20盛06年初啞開(kāi)工建設(shè)僵，于20噴07年5梯月開(kāi)始對(duì)棋商品房進(jìn)印行預(yù)銷(xiāo)售欠，根據(jù)×起×市房地犧產(chǎn)勘察測(cè)別繪所提供艙實(shí)測(cè)總建朝筑面積證壓明為20也0,00刺0平方米茫，可售面撇積證書(shū)中奪批復(fù)商品寶房銷(xiāo)售面培積170超,000怠平方米;孫其余不可趟出售的自欲用辦公、拆商業(yè)、車(chē)梳庫(kù)等面積那30,0肥00千方苦米。另外皆還有配套悠設(shè)施面積椒12,0耽00平方驕米。3、截明止20惜09年貸5月3騾0日，講可售面必積中己宿出售面露積為1缸60,您000妥平方米代，其中腹出售住擴(kuò)宅12員0,0嫩00平卡方米、因出售商特業(yè)用房罩15,屬000愛(ài)平方米略、出售顛辦公用果房25卡,00扯0平方纏米。剩代余末銷(xiāo)襲售面積灶10,江000盲平方米范中，己餓對(duì)外出割租40兵00平獵方米。4、公道共配套競(jìng)設(shè)施用什途分別鑰為:變姜電站8店00平臭方米、拒物業(yè)管映理用房鉛200谷平方米愈、托兒瘦所20吹00平槽方米、愿派出所壟500吧平方米臉、游泳詢(xún)池40總00平爭(zhēng)方米、幕自行車(chē)稍棚10楚00平狀方米，郵車(chē)庫(kù)3投500族平方米芹。415、該項(xiàng)赴目在20總09年5挎月通過(guò)全趙部工程質(zhì)共量驗(yàn)收，抵并取得了婆××市建緒設(shè)工程質(zhì)前量監(jiān)督總劃站頒發(fā)的尼“××市嚼建設(shè)工程停質(zhì)量合格福證書(shū)”。6、根據(jù)課房屋測(cè)繪第部門(mén)對(duì)出條售商品住夫宅進(jìn)行測(cè)孕量后出具勸的證明為謠:總商品女住宅面積疏130,六000平搜方米、總陳商品住宅章共7棟為近1040梯套，按單惰棟計(jì)算后必，每套平游均125規(guī)平方米，粱符合2劉006年績(jī)自治區(qū)公曬布的普通留標(biāo)準(zhǔn)住宅反三個(gè)條件維的標(biāo)準(zhǔn)，味己出售的涂120,巨000平鉤方米商品須住宅，可云以享受普勿通標(biāo)準(zhǔn)住年宅的優(yōu)惠匙政策。7、該鈔項(xiàng)目己屯銷(xiāo)售面昏積占總葵建筑面澤積的比項(xiàng)例為:160,雖000/兵200,搭000=塞80%。42二、取鍬得收入塑情況說(shuō)底明該公司暈于20脂07年邊5月開(kāi)萬(wàn)始預(yù)銷(xiāo)寄售東園猾小區(qū)的萌房屋，箱截止到碼200均9年5賢月30成日，已衣出售面宏積為1柱60,皆000切平萬(wàn)米吳，共取透得銷(xiāo)售著收入總鍵額1,喂430鄙,00使0,0惠00元聾，總額賭全部為見(jiàn)貨幣收針入(猜人民幣展)。其缺中:出上售住宅懂120征,00兄0平方坑米，取割得銷(xiāo)售撤收入9磁00,祖000鳳,00賞0元;山出售商堆業(yè)用房間15,浸000托平方米含，取得易銷(xiāo)售收求入25處5,0冷00,鬧000滔元;出輪售辦公滿(mǎn)用房2挺5,0底00平淡方米，搖取得銷(xiāo)玩售收入跟總額2鞏75,欣000炎,00折0元。餓另外，步取得租朗金收入要200到,00囑0元。對(duì)于該房心地產(chǎn)開(kāi)發(fā)測(cè)企業(yè)在售日房時(shí)代收們的各項(xiàng)費(fèi)沫用，末計(jì)鍛入房?jī)r(jià)中梨，而是在句房?jī)r(jià)之外手單獨(dú)收取畝的，不包末含在轉(zhuǎn)讓劉房地產(chǎn)的鋤收入中。三、扣除蘇項(xiàng)目情況攀說(shuō)明(一)創(chuàng)取得土赴地使用嗚權(quán)所支械付的總嘗金額為笑453破,20秤0,0輪00元妖。該公司提犁供繳款證關(guān)明，“東座園小區(qū)”歸項(xiàng)目己向工××市國(guó)晶有土地資霉源和房屋涂管理局，認(rèn)交納土地漸出讓金4錘40,0魄00,0燒00元，繳納契垮稅13故,20著0,0傲00元絨。該項(xiàng)目侮本次清猴算應(yīng)扣仆除取得熊土地使帆用權(quán)所猜支付的金額為壇362己,56砌0,0刪00元43(二)故開(kāi)發(fā)成愈本經(jīng)鑒證棟該單位匹提供的越工程預(yù)貌算及結(jié)散算明細(xì)筋資料有梅關(guān)憑證巴，截止那200行9年5爹月該項(xiàng)俘目工程紫成本為字493濫,60鬧0,0拒00元之，該項(xiàng)仔目本次梁清算應(yīng)朱扣除的標(biāo)房地產(chǎn)定開(kāi)發(fā)成淘本金額徑為39惜4,8攏80,箏000創(chuàng)元。其澇中:（1）土毯地拆遷及旁補(bǔ)償費(fèi):兇39,7管00,0紡00元。(2)前遺期工程費(fèi)瞧:115潔,070紫,700今元。(3省)建筑安盜裝工程費(fèi)可:290魚(yú),000窄,000疫元。(退4)基礎(chǔ)掛設(shè)施費(fèi):負(fù)1,5智86,0焦00元。鞋(5)蘋(píng)公共配套告設(shè)施費(fèi):巨27,枝942,菠700元送。(6懇)開(kāi)發(fā)間漸接費(fèi):陰19,3誼00,6序00元。分?jǐn)偪鄢杲痤~計(jì)算古過(guò)程為蛙:1、土違地拆遷鞠及補(bǔ)償因費(fèi)39追,70仔0,0涉00元括+前握期工緒程比費(fèi)1錄15,倡070燒,70壯0元+戴建筑安宅裝工程蔬費(fèi)訊290球,00譯0,0吧00元肢+基礎(chǔ)億設(shè)施費(fèi)浮1,5鐵86,棕000拔元+開(kāi)炭發(fā)間接信費(fèi)1飼9,3夫00,則600胡元=4逝65,幻玉657限,30小0元。2、公共魔配套設(shè)施瓦費(fèi):27件,942斯,700嫁元，本次谷清算分?jǐn)傉効鄢墓埞才涮自O(shè)迫施費(fèi)用盡22,3鏟54,1剝60元。27，9顧4,70爸0/20跑0,00拉0×16枯0,00溉0=22傭,354錘,160袍元44(三)房曾地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)費(fèi)用該公司六不能提吹供金融柳機(jī)構(gòu)貸喂款證明段，利上息支出若無(wú)法確吉定，艦因芽此三項(xiàng)牌費(fèi)用延扣君除的邪金額箏為河:(折362怨,56躬0,0桃003+394,沒(méi)880擴(kuò),0會(huì)00)騙×10握%＝7川5,7湊44,確000嚴(yán)元(四貨)繳鳥(niǎo)納與銷(xiāo)愛(ài)售環(huán)節(jié)柿的有關(guān)奇營(yíng)業(yè)稅徒71,效500摔,00基0元，歐繳納城紋市維護(hù)脫建設(shè)稅撓和教育床費(fèi)附加委7,氧150軍,00議0元壘。(五)迫房地產(chǎn)砍開(kāi)發(fā)企業(yè)錫加計(jì)扣除教為(362盯,560撐,000殿+394捧,880貞,000股)×20慣%=15作1,48烤8,00雞0元根據(jù)以上麗數(shù)據(jù)，本校次清算允障許扣除項(xiàng)璃目的總金裁額為:362,摟560,霜000+燭394,否880,川000+炭75,7乓44,0掩00+7舒8,65錦0,00巨0+I5焦1,48伙8,00賺0=1,0反63,濾32尊2,0客00元四、納蝦稅情況詳遠(yuǎn)細(xì)計(jì)算過(guò)煙程該項(xiàng)目屬件于既有普鄉(xiāng)豐通標(biāo)準(zhǔn)住俱宅，又挎有其他商秀品房，應(yīng)緩分別計(jì)算療增值額。45(一)覽普通標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)住宅計(jì)算聰過(guò)程1、出差售普通戴標(biāo)準(zhǔn)住遲宅取得襯收入中900資,00薯0,0把00元普通標(biāo)準(zhǔn)譯住宅占訪清算項(xiàng)許目面積計(jì)的比撈例為120糕,00屈0/1互60,咸000懲=75掃%扣除項(xiàng)魔目金額將=1,替063菌,32棄2,0協(xié)00×壤75%揉=79蹤蝶7,4含91,缸500屋元增值額=委900,撲000,及000一傻797,宋491,伴500=障102,淹508,鴉500元增值額與摘扣除項(xiàng)目黃金額之比膛(增值環(huán)率)為102引,50護(hù)8,5剛00/源797徑,49槐1,5親00=遷12.代85%該項(xiàng)目的怠普通標(biāo)準(zhǔn)店住宅部分菠，因增值譜額末超過(guò)注扣除項(xiàng)目扶金20%慶，應(yīng)免征爪土地增值鋤稅。46(二隔)其反他商品禮房計(jì)算瓜過(guò)程出售商如業(yè)及辦隱公用房丟取得收裙入5哈30,正000固,00垃0元己出售的桿商業(yè)及辦逆公用房占句清稅項(xiàng)目盞面積的比屬例為40輩,000旋/160榜,000削=25%扣除項(xiàng)目偉金額=1槳,063唐,322蔽,000?！?5%拿=265質(zhì),830醋,500才元增值額匙=53償0,0跟00,許000摔-26抹5,8傲30,輝500俘=26恩4,1豈69,劣500艷元增值額與辦扣除項(xiàng)目愧金額之比牌(增值率疏)為寶264陸,169胃,500更/265脅,830毯,500舒=99.律38%適用稅侮率為4懂0%應(yīng)納土地披增值稅為賠:(264岔,169壓,500敘×40％把)-(2碼65,8楊30,5蠶00×5呼％)=9擦2,37事6,27隔5元已納土沖地增值蘿稅為:否5,0杠00,甲000省元應(yīng)補(bǔ)繳玩土地增愚值稅為愛(ài):92,1挨67,5觸96.5飯3-5,吐000,睛000=少87,3舉76,2批75元47五、稅務(wù)四機(jī)關(guān)審核進(jìn)情況(一)僻對(duì)清稅治資料的趙審核稅務(wù)機(jī)木關(guān)通過(guò)驗(yàn)對(duì)納稅梨人提供滋的相關(guān)杏資料及敬《鑒證