江蘇關(guān)于國內(nèi)某標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)的深度解析戰(zhàn)略管控與運(yùn)營

xx解析——戰(zhàn)略、管控與運(yùn)營2011年2月9日·蘇州目錄一xx的靈魂人物二xx的戰(zhàn)略三xx的管控四xx的運(yùn)營五xx的HR導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么學(xué)習(xí)xx什么：最值得學(xué)習(xí)的是心法而不是招式導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么xx的心法xx的招式戰(zhàn)略定位尊重人運(yùn)營景觀物業(yè)成本質(zhì)量心法之中，戰(zhàn)略比尊重人更重要，前者決定能否打勝仗導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么漢武帝時(shí)代兩大名將霍去病與李廣的對(duì)比霍去?。ㄇ?40－前117）霍少霸氣十足，謀勇兼?zhèn)?，天賦極高，堪稱一代天驕。個(gè)性強(qiáng)硬，心狠手辣，軍中大多數(shù)人對(duì)其即敬又怕。公子哥出身，并不體恤將士，也不顧及士兵傷亡。他在長途奔襲中還帶了許多廚子，專為他烹制精美的肉食，每日還要變化花樣。大漠苦寒，士兵們常見饑渴?；羧ゲ】偸仟?dú)自享用這些肉食，有時(shí)吃不完?duì)€掉了，卻也不肯給那些隨他征戰(zhàn)的兵士吃。有時(shí)士兵因饑餓而不能舉手，但霍去病還在“穿域蹋鞠”，踢球健身業(yè)績：先后6次出擊匈奴，屢建奇功，封為冠軍侯，日后“冠軍”一詞由此而來。漢武帝對(duì)他極為器重，要為他修建宅第，霍去病謝絕道：“匈奴未滅，無以家為也！”跟隨霍少的將士也紛紛封侯升官。飛將軍李廣（?—前119）個(gè)人能力杰出：《塞下曲》（盧綸）林暗草驚風(fēng)，將軍夜引弓。平明尋白羽，沒在石棱中。讓士兵很舒服的將軍：在漢軍中有很高的聲望，體恤士兵，愛兵如子，與士兵同甘共苦，“得賞賜輒分其麾下，飲食與士共之……廣之將兵，乏絕之處，見水，士不盡飲，廣不近水，士卒不盡食，廣不嘗食。寬緩不苛,士以此愛樂為用”。甚至對(duì)士兵過于寬容，沒有嚴(yán)格的紀(jì)律和約束，“行無部伍，人人自便”業(yè)績：“馮唐易老，李廣難封”；李廣曾抱怨：“諸部校尉以下，才能不及中人，然以擊胡軍功取侯者數(shù)十人，而廣不為后人，然無尺寸之功以得封邑者，何也?”命運(yùn)的對(duì)比：元狩四年（前119年）漠北大戰(zhàn)。霍去病率軍北進(jìn)兩千多里，殲敵70400人，封狼居胥，“匈奴遠(yuǎn)遁，而漠南無王庭”，霍因功授大司馬，威望超過衛(wèi)青；李廣隨衛(wèi)青出征，與張騫出東道，失道不獲，自殺。僅僅是戰(zhàn)略正確的企業(yè)已經(jīng)足夠兇悍導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么

大連萬達(dá)王健林高瞻遠(yuǎn)矚，復(fù)合地產(chǎn)模式（綜合體+百貨+影院）獲得了巨大成功，被世茂等企業(yè)模仿，2010年起，各大住宅巨頭也紛紛加大了對(duì)商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)的投入通過獵頭招募了大量人員，每年獵頭費(fèi)用數(shù)千萬，同時(shí)干部流失率也比較高廊坊華夏老板王文學(xué)締造了獨(dú)特的復(fù)合地產(chǎn)模式（工業(yè)園建設(shè)與招商+配套住宅開發(fā)）并開始全國擴(kuò)張，其工業(yè)園與住宅項(xiàng)目孔雀城實(shí)現(xiàn)對(duì)北京的戰(zhàn)略包圍，2010年銷售額過百億通過獵頭招募了大量人員，獵頭費(fèi)用數(shù)千萬，同時(shí)干部流失率也比較高兩家未上市的復(fù)合型房企

哈爾濱人和商業(yè)（HK1387）

2008年10月上市，市值295億港幣（瑞銀認(rèn)為股價(jià)低估1倍），實(shí)際控制人戴秀麗（女）；從事利用城市地下人防經(jīng)營商業(yè)的改造、出租業(yè)務(wù)廊坊榮盛發(fā)展（SZ002146）

2007年8月上市，市值168億，市凈率3.9（高于萬科的2.24），布局四線城市進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制，周轉(zhuǎn)率與萬科一樣快，毛利率比萬科高，營銷費(fèi)用比率只有萬科一半。兩家具有獨(dú)特戰(zhàn)略定位的上市房企xx把兩者結(jié)合，員工發(fā)揮出巨大潛能，組織發(fā)揮出令人可怕的強(qiáng)大戰(zhàn)斗力（業(yè)內(nèi)稱xx有“冠軍相”）導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么

晶藍(lán)半島一期住宅總量595套，是成都xx在成都交付的第一批住宅

集中交房時(shí)間11月24日-12月2日（9天）

到訪業(yè)主495戶（到放率83.2%）

收房業(yè)主494戶（交房率83.0%，一次交付成功率99.8%）

提出返修要求的業(yè)主253戶（返修率51.2%）滿意度調(diào)查問卷總量450份，有效問卷445份，總體滿意度6.54分（滿分7分）

邀請(qǐng)了當(dāng)?shù)孛襟w監(jiān)督交房，帶記者接觸了幾乎所有平時(shí)無法觀察到的建筑死角，讓媒體提意見；

xx的集中交房是營銷部的客戶關(guān)系端口組織，本次組織者是人民大學(xué)本科畢業(yè)才半年的秦文，之前他負(fù)責(zé)晶藍(lán)半島尾盤的銷售，2007年8月13日交房小組才成立（距離交付103天），10月13日組織了一次業(yè)主開放日（距離交付42天）。重慶xx客戶關(guān)系端口介紹，xx高層公寓一次交付成功率95%及格，98%優(yōu)秀；別墅90%及格，95%優(yōu)秀。成都xx創(chuàng)造了xx地產(chǎn)交房新記錄。xx重視一次交付成功率，這是交房環(huán)節(jié)最客戶導(dǎo)向的指標(biāo)，也是最符合xx最佳客戶體驗(yàn)戰(zhàn)略的指標(biāo)（強(qiáng)調(diào)一次成功）。成都xx2007年底晶藍(lán)半島一期交房案例重申：學(xué)習(xí)xx什么？導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么正確的戰(zhàn)略定位尊重人的文化員工發(fā)揮潛能企業(yè)打勝仗一個(gè)簡單的測試方法就是對(duì)比不同企業(yè)具有同等責(zé)任的職位上干部的年齡人才培養(yǎng)速度快的企業(yè)干部會(huì)更年輕導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么先簡單理解一下什么叫尊重人（性）——xx從老板、干部、到員工對(duì)人性的理解

曹筱玲20031204發(fā)貼節(jié)選——“7-24工作原則”解釋：是對(duì)于順馳員工工作時(shí)間的要求――一周工作7天，每天工作24小時(shí)。偏見：一種“非常態(tài)”的工作狀態(tài)是不是可持續(xù)？我的理解：與其要求“一周工作7天，每天工作24小時(shí)”，不如告訴大家“我們要在××?xí)r間內(nèi)與××部門（同事）一起完成××工作”。讓他們理解目標(biāo)以后，7-24也好，6-16也好，甚至能享受雙休還能完成目標(biāo)不是更能皆大歡喜？！我理解他們員工所講的故事和對(duì)企業(yè)文化的服從，他們也知道這些未必是他們的最終選擇，他們每個(gè)人都在這樣的故事和傳說里感動(dòng)自己感動(dòng)別人，致使：……有了北京xx駕駛員小鞏與順馳駕駛員相處半天后，一臉迷惑：“要是每天休息3、4個(gè)小時(shí)，安全怎樣保證？”索性告訴他：“按xx的制度和要求辦?！眴T工王越跟貼：做人要厚道，才能有做事的成功。超出人的生理極限的事情是沒有人愿意長期做下去的，或是長期了就做不下去的。世界萬物、萬事都是有它的基本規(guī)律的，人也不例外的。我個(gè)人認(rèn)為這是沒有人性的口號(hào)、違反自然規(guī)律的口號(hào)，這個(gè)口號(hào)不禁讓我想起了當(dāng)年的政治口號(hào)“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”“人定勝天”等等，這些口號(hào)帶來的是對(duì)地球毀滅性的破壞、對(duì)自然規(guī)律的破壞，今天我們受到了懲罰，無情的懲罰。如果口號(hào)真的實(shí)現(xiàn)了，那就是對(duì)人性基本規(guī)律的抹殺；如果口號(hào)沒有實(shí)現(xiàn)，那就是招搖過市的假話！

吳亞軍回復(fù)：王越你太可愛了！xx內(nèi)網(wǎng)：關(guān)于對(duì)“順馳”的一點(diǎn)“偏見”（曹筱玲20031204）目錄一xx的靈魂人物二xx的戰(zhàn)略三xx的管控四xx的運(yùn)營導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么1

xx的靈魂人物——1.1具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍——簡介政治身份：全國人大代表出生：1964年5月籍貫：重慶合川出身家庭：父親是供銷社職員，母親是裁縫畢業(yè)院校：中學(xué)時(shí)飽讀各種書籍，思想極度早熟。那時(shí)班上的同學(xué)已經(jīng)沒法和她對(duì)話了，她也因此顯得特立獨(dú)行。當(dāng)時(shí)她作文寫得非常好，文科成績超好，但她對(duì)人生有規(guī)劃，認(rèn)為女孩子缺少邏輯思維，于是硬生生放棄文科，讀理工。（這段話來自張薇）1984年7月畢業(yè)于西北工業(yè)大學(xué)導(dǎo)航工程系（搞魚雷的），曾任校籃球隊(duì)的前鋒進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)前的履歷：1、1984年畢業(yè)后進(jìn)入前衛(wèi)儀表長擔(dān)任機(jī)械工程師2、1988年起在《中國市容報(bào)》做采編，該報(bào)的主辦單位為建設(shè)部城建司及重慶市建委最早涉足地產(chǎn)時(shí)間：1993年，創(chuàng)建了重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司；1995年第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目xx南苑面市成功我們的時(shí)代，是一個(gè)具有高度人格魅力的優(yōu)秀企業(yè)家層出不窮的時(shí)代，也是一個(gè)嚴(yán)重影響政府公信力的貪官污吏層不出窮的時(shí)代?！髡哒Z1

xx的靈魂人物——1.1具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍被稱為“xx發(fā)展最大風(fēng)險(xiǎn)”的吳亞軍是怎樣一個(gè)人？其貌不揚(yáng)，不聰明、不精明、也不會(huì)玩弄政治手腕，怎么看都不像個(gè)“商人”；

一個(gè)優(yōu)秀的實(shí)業(yè)家，氣質(zhì)很適合做制造業(yè)或服務(wù)業(yè)（可惜?。?，“把雞蛋裝在一個(gè)籃子里”；不擅長地產(chǎn)大勢研判和玩資本運(yùn)作，對(duì)地產(chǎn)的金融業(yè)屬性認(rèn)識(shí)不深，有時(shí)會(huì)沖動(dòng)；要做偉大企業(yè)，但怎么看都不像理想主義者，而是個(gè)腳踏實(shí)地、頭腦清醒的現(xiàn)實(shí)主義者；

真性情，受人夸獎(jiǎng)會(huì)心花怒放，有時(shí)還自夸“誰讓我這么優(yōu)秀呢？”，有時(shí)也會(huì)發(fā)脾氣；情商極高，我感覺不到她的心智模式（mentality）有障礙，不“執(zhí)”，到達(dá)很高的境界；睿智，高度“知行合一”的人（如明朝的哲學(xué)家軍事家王守仁；武術(shù)家李小龍）；堅(jiān)韌、勤奮好學(xué)、精力旺盛、惜時(shí)如金、謙遜低調(diào)、胸懷寬廣、目光遠(yuǎn)大的第五級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者；戰(zhàn)略、管理、產(chǎn)品、識(shí)人四個(gè)方面的九段高手（黑帶），但還稱不上“大師”戰(zhàn)略：深謀遠(yuǎn)慮（洞察力、穿透力）、靈活應(yīng)變管理：推崇人性化、簡單有效的管理，反對(duì)官僚與形式主義，有時(shí)也超前產(chǎn)品：優(yōu)秀的園林工程師、銷售員、樣板區(qū)專家識(shí)人：眼光銳利，“很毒”，用人不拘一格淡泊名利，股權(quán)會(huì)隨著增發(fā)配股逐步被稀釋，2030年中國地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束后退休（像Pulte），公司委托職業(yè)經(jīng)理人打理，千億元以上的巨大財(cái)富會(huì)捐贈(zèng)給慈善機(jī)構(gòu)吳亞軍對(duì)名利的態(tài)度——淡泊名利，執(zhí)著理想內(nèi)部論壇創(chuàng)建時(shí)間：2003-10-1709:33:02

“恭賀吳總榮登胡潤版《2003房地產(chǎn)影響力人物五十強(qiáng)》”

創(chuàng)建時(shí)間：2003-10-1710:55:53

“恭喜吳總，您當(dāng)仁不讓。您聰明、睿智、勤奮、好學(xué)，您務(wù)實(shí)，平和，我們?yōu)橛心筒炭傔@樣的領(lǐng)路人而驕傲和自豪。我們相信您還會(huì)有更大的發(fā)展！”吳亞軍回帖

創(chuàng)建時(shí)間：2003-10-2114:40:43

“莫去管那些，不能給公司帶來價(jià)值的東東。我是有虛榮心的，但摹虛名招實(shí)禍，怕怕?！泵襟w采訪對(duì)所謂的“中國女首富”的說法嗤之以鼻，認(rèn)為那不過是紙上富貴。接受媒體采訪：“中國的土壤產(chǎn)生了大量富豪，但很少產(chǎn)生偉大的企業(yè)……我最不愿意看到的是，一個(gè)人在富豪榜上的名次不斷攀升，卻不能造福于人類、造福于社會(huì)、造福于股東、造福于員工。”“其實(shí)說實(shí)話，xx上市后，我的內(nèi)心并沒有外界想象的那么高興和興奮。”上市反而是個(gè)麻煩事，成了她的“生命中不能承受之輕”?！皒x的員工通過股票可以套現(xiàn)，很多一直盼望買xx股票的人有了機(jī)會(huì)，投行也可以做一單漂亮的買賣，但我卻背上了壓力和包袱，這個(gè)債是要還的，一輩子都要去為別人掙錢。以前我沒老板，現(xiàn)在我有老板了，樂于為投資人打工……上市讓我失去了不發(fā)展的自由。”xx舉行的上市答謝會(huì)上，吳亞軍說，“上市后我思考得最多的是如何回報(bào)那些信任我們、有情有義的股東。股價(jià)越是漲，我們的壓力和責(zé)任就越大?！薄吧鲜袑?duì)于xx的最大意義在于，公司治理結(jié)構(gòu)的改變，這使得xx未來可以靠機(jī)制運(yùn)行，而不是永遠(yuǎn)寄望于一個(gè)英明的老板，xx的百年老店夢(mèng)想也由此成為一種可能?！?

xx的靈魂人物——1.1具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍房晟陶解讀具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍

吳亞軍是一個(gè)愛干活的人，她常說，工作對(duì)于她來說，是跟一群喜歡的人在一起，做喜歡的事情，所以干活是一件很愉快的事情。

她的體力好在公司也是出了名的，她時(shí)常自豪地稱自己曾經(jīng)是籃球三級(jí)運(yùn)動(dòng)員，西北工業(yè)大學(xué)校隊(duì)的前鋒。她全年一半的飯都是在飛機(jī)上吃的，工作性質(zhì)使得她很善于調(diào)整自己，把自己像橡皮筋一樣拉，隨時(shí)工作，隨時(shí)休息。比如這次上市路演，她都是在飛機(jī)上、車上抓緊時(shí)間睡覺，到了目的地又精神百倍。

在公司，吳亞軍不搞特殊化，她的辦公室大小和高管們都一樣，只有十幾平方米，里面的辦公桌也一樣大，很普通。她沒有秘書，重要的講話稿都是自己寫。她從不以老板自居，也不認(rèn)為員工在xx工作，是為她打工，而是為自己工作，所以不管是員工平時(shí)高于同行的薪酬水平，還是此次上市收獲了股權(quán)分配，她都認(rèn)為是員工付出在先，他們的收獲是應(yīng)該的，也無須因此而感恩戴德。

她尤其重視年輕人，每年新人進(jìn)入xx前的最后一次面試，她都親自參加。在民營企業(yè)里，老板基本上都是至高無上的。而在xx，吳亞軍是可以批評(píng)的，一般老板最避諱的接班人問題，也被她視為必須解決的技術(shù)問題，而非政治問題。

xx的職業(yè)經(jīng)理人要求是有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人，吳則是具有職業(yè)經(jīng)理人氣質(zhì)的企業(yè)家，她的做事方式、職業(yè)習(xí)慣以及對(duì)規(guī)則的尊重，讓不知道她是老板的人，都會(huì)把她當(dāng)成是一個(gè)非常職業(yè)的經(jīng)理人。1

xx的靈魂人物——1.1具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍整日忙于面試的吳亞軍和許多民營企業(yè)家的思路差異：親自選人用人充分信任授權(quán)關(guān)鍵過程控制人力部招人老板想要的結(jié)果吳亞軍的路徑多數(shù)企業(yè)家的路徑1

xx的靈魂人物——1.1具有職業(yè)經(jīng)理人精神的企業(yè)家吳亞軍有時(shí)間就控制些關(guān)鍵過程有時(shí)間就控制得更細(xì)致一些1

xx的靈魂人物——1.2具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人房晟陶具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人房晟陶——簡介籍貫：河北承德畢業(yè)院校：清華大學(xué)機(jī)械工程系工學(xué)學(xué)士履歷：1、1995-2001年，畢業(yè)后進(jìn)入廣州寶潔，先后在總部、廣州黃埔廠、天津的一個(gè)合資公司以及天津的一個(gè)獨(dú)資公司任職人力資源副經(jīng)理、經(jīng)理、高級(jí)經(jīng)理。2001年8月離開寶潔時(shí)任大天津地區(qū)人力資源高級(jí)經(jīng)理，負(fù)責(zé)在天津的一個(gè)合資企業(yè)和一個(gè)獨(dú)資企業(yè)的全面人力資源管理工作。2、2001年8月至2002年7月就讀于歐洲工商管理學(xué)院（INSEAD)，獲MBA學(xué)位。3、2002年8月，在上海加入翰威特管理咨詢有限公司任職高級(jí)顧問至2003年4月非典期間。4、2003年6月與他人合作創(chuàng)辦上海拓晟管理咨詢有限公司，任職董事總經(jīng)理，5、2004年11月開始兼任xx地產(chǎn)的人力資源總監(jiān)。2005年9月起至今任xx集團(tuán)董事。1

xx的靈魂人物——1.2具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人房晟陶房晟陶接受媒體采訪時(shí)表示：

做人力資源的人要有三重素質(zhì)。

第一是哲學(xué)家素質(zhì)：做人相關(guān)的工作，對(duì)人性要有深刻理解，要深諳人的不同層次需求。

第二是政治家素質(zhì)：在企業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候是需要大量變革的，變革最考驗(yàn)政治素質(zhì)，因?yàn)檎问瞧胶獾乃囆g(shù)，平衡好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系。當(dāng)然，懂政治不能搞政治。

第三是企業(yè)家素質(zhì)：人力資源的所有工作，最終都要體現(xiàn)在投資回報(bào)率、勞動(dòng)生產(chǎn)率、競爭力等指標(biāo)上。不敢用這些數(shù)字來衡量自己的人是很難成為有競爭力的人力資源管理者的。房晟陶在2005年時(shí)草擬的集團(tuán)HR負(fù)責(zé)人崗位說明書中的崗位成功關(guān)鍵素質(zhì)能力要求1事業(yè)心及企業(yè)家精神2xx通用素質(zhì)能力，尤其是高層素質(zhì)能力（戰(zhàn)略思考、哲學(xué)思辯、變革管理、領(lǐng)導(dǎo)能力）3企業(yè)家/實(shí)業(yè)家素質(zhì)，哲學(xué)家/思想家素質(zhì)，官員/政治家素質(zhì)這三種素質(zhì)的平衡（相當(dāng)于職能通用素質(zhì)－組織敏感度、咨詢能力、總經(jīng)理視角） 理解企業(yè)的追求利潤最大化的本質(zhì)；既能把員工當(dāng)作人也能把員工當(dāng)作企業(yè)的資源，平衡企業(yè)與員工之間的利益；有思想和智慧但不失去對(duì)利益和金錢的熱情；有政治敏感度，不幼稚但不玩弄權(quán)術(shù)；善于辨別及平衡企業(yè)內(nèi)不同的利益團(tuán)體；善于影響他人的思想觀念；在平衡這三方面的基礎(chǔ)上產(chǎn)生原則性。如何修煉成頂級(jí)的CHO——房晟陶的“三種素質(zhì)”框架如何評(píng)價(jià)房晟陶？他為什么選擇xx“放飛職業(yè)理想”（吳亞軍語）？房晟陶與吳亞軍有什么共同點(diǎn)？典型的早熟（房在大學(xué)期間想明白適合干什么），對(duì)人性的理解相當(dāng)深刻，心智模式無障礙高度知行合一（參考中歐商學(xué)院的楊國安教授），功力深厚，能量巨大

不圓滑世故但睿智、真誠，對(duì)比：吳（不聰明不精明但睿智、真誠）

極度討厭官僚主義和反人性的管理，推崇人的發(fā)展，崇尚人性如何評(píng)價(jià)房晟陶？人力資源管理的九段高手，對(duì)HR的理念、管理工具、方法論的掌握已入化境，自成一派推動(dòng)組織變革的高手，組織要“善變”忠于HR專業(yè)（xx成功后或許會(huì)再換別的行業(yè)的有潛力企業(yè)做HR，然后寫書，與老林志向不同）房晟陶為何選擇xx這個(gè)平臺(tái)？xx有良好的公司治理，尊重人的基因，而且，地產(chǎn)業(yè)有高利潤空間這使得地產(chǎn)企業(yè)的HR有很大價(jià)值創(chuàng)造空間，“人才鏈比資金鏈更重要”房晟陶與吳亞軍有何共同點(diǎn)？1

xx的靈魂人物——1.2具有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人房晟陶目錄一xx的靈魂人物二xx的戰(zhàn)略三xx的管控四xx的運(yùn)營導(dǎo)言：學(xué)習(xí)xx什么2

xx的戰(zhàn)略——2.1xx的愿景xx未來10年的愿景做最受尊重和信賴的領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)最受尊重和信賴：用戶滿意度全行業(yè)第一勞動(dòng)生產(chǎn)率全行業(yè)第一（在全國前十大規(guī)模的開發(fā)商中）中國本土企業(yè)的管理水平標(biāo)竿各個(gè)業(yè)態(tài)都有行業(yè)內(nèi)受推崇的產(chǎn)品最受政府、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴信賴的房地產(chǎn)企業(yè)最具有企業(yè)家精神的職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)領(lǐng)先：市值在房地產(chǎn)行業(yè)位列前三名在60％以上的進(jìn)入城市中占據(jù)市場第一名或第二名項(xiàng)目平均利潤率在全國前十大規(guī)模的開發(fā)商中位居前三名2

xx的戰(zhàn)略——2.1xx的愿景房晟陶談優(yōu)秀與卓越有什么不同——選自2007年11月28日發(fā)表在內(nèi)部網(wǎng)的《關(guān)于員工發(fā)展問題的論述》（上）xx的使命里寫到：我們要為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過程中成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。（吳亞軍寫的）卓越與優(yōu)秀究竟有什么不同？和很多人一樣，我原來做過一些思考但沒有形成一些簡單易理解的框架。前一段時(shí)間，我聽了《高效人士的七個(gè)習(xí)慣》作者StenphenCovey的一次培訓(xùn)。其中他講到了對(duì)于卓越的定義。我覺得這個(gè)定義的框架比較全面也容易理解。第一條：持續(xù)的高績效(SustainedSuperiorPerformance)。高績效是要通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)且是在較長時(shí)間內(nèi)的持續(xù)性來衡量的。這些指標(biāo)就包括如投資回報(bào)率、利潤率、增長率等。第二條：充分發(fā)展的人(UnleashedPeople)。“充分發(fā)展”絕對(duì)不是只靠關(guān)心人、尊重人就能實(shí)現(xiàn)的。所有人類社會(huì)的活動(dòng)，歸根到底都是為了人的發(fā)展、自由與解放。第三條：為你做促銷的客戶(LoyalPromotingCustomers)。客戶僅僅是滿意、忠誠是不夠的，還要達(dá)到愿意為你做促銷的程度。客戶對(duì)“你有多大可能將這個(gè)產(chǎn)品或服務(wù)推薦給你的同事或朋友？”這個(gè)問題的回答與組織的長期健康發(fā)展有高度的正相關(guān)。第四條：獨(dú)特的貢獻(xiàn)(DistinctiveContribution)。不同的組織可以有不同的獨(dú)特的貢獻(xiàn)，有些是生產(chǎn)方式上的獨(dú)特貢獻(xiàn)，比如，福特對(duì)于汽車規(guī)模化生產(chǎn)的獨(dú)特貢獻(xiàn)。有些是社會(huì)發(fā)展方面的貢獻(xiàn)，比如王石及萬科對(duì)于中國“職業(yè)經(jīng)理人”及“職業(yè)化組織”這些理念方面的獨(dú)特貢獻(xiàn)。你可以前三個(gè)指標(biāo)都滿足，但如果缺了這第四條，總會(huì)讓人覺得缺點(diǎn)什么。這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足才能稱得上是卓越。滿足其中一、兩個(gè)，只能算是優(yōu)秀。比如，中石油、中移動(dòng)這樣的企業(yè)，在第一條上有所接近，但其它三個(gè)就差得比較遠(yuǎn)了。萬科在第一、第四條上不錯(cuò)，但第二、第三條上還有提高的空間。為什么要談到卓越與優(yōu)秀的區(qū)別這個(gè)問題？因?yàn)橐粋€(gè)只想達(dá)到優(yōu)秀的公司在其是否要充分發(fā)展人方面是可以選擇的；在把人發(fā)展成什么樣方面是可以采用較低的標(biāo)準(zhǔn)的；在怎么發(fā)展人方面會(huì)總是搖擺的。對(duì)xx來說，我們?nèi)粝脒_(dá)到卓越，第一沒有別的選擇，第二不能采取低標(biāo)準(zhǔn)，第三也容不得搖擺。2xx的戰(zhàn)略——2.鞠2x榆x對(duì)公司返戰(zhàn)略三墨個(gè)關(guān)鍵姜問題的雷回答區(qū)域布顯局業(yè)態(tài)布渴局集分權(quán)控棒制xx認(rèn)為公慚司戰(zhàn)略吐的關(guān)鍵周在于回峰答三個(gè)澇問題：2xx的戰(zhàn)略——2將.2觸xx對(duì)公司付戰(zhàn)略三勸個(gè)關(guān)鍵蘇問題的唉回答2006年時(shí)xx但對(duì)中國市刮場領(lǐng)先房企的終局鄙判斷+––+業(yè)態(tài)地域城邦型屆經(jīng)濟(jì)體領(lǐng)先企要業(yè)多業(yè)欺態(tài)布局狡發(fā)展模糖式地域小惹、土地詞稀缺、括由政府?dāng)R集中供邁給且不銷均衡大陸型紀(jì)經(jīng)濟(jì)體領(lǐng)先企倍業(yè)多區(qū)膽域布局舟發(fā)展模梅式地域大步且區(qū)域啦發(fā)展不郵平衡、晚土地市外場化供臭給、以捉獨(dú)立住給宅為主威、產(chǎn)業(yè)忘化程度種高、勞涉動(dòng)力成猶本高中國領(lǐng)先企裝業(yè)終局拔特征：在單一弓城市內(nèi)寒多業(yè)態(tài)屑布局在全國筐范圍內(nèi)開多區(qū)域諷布局地域大宜且區(qū)域柴發(fā)展不怠平衡、墻土地政朽府供給唉且不均編衡、產(chǎn)煤業(yè)化程舍度低、賀勞動(dòng)力吩成本低2xx的戰(zhàn)略——2.偵2x長x對(duì)公司獎(jiǎng)戰(zhàn)略三驢個(gè)關(guān)鍵儀問題的蒜回答xx對(duì)眨如何到嫂達(dá)終局接的總體公思路運(yùn)用業(yè)態(tài)革與區(qū)域的誕雙重平衡齡實(shí)現(xiàn)持續(xù)近穩(wěn)步發(fā)展爹，分散產(chǎn)始品結(jié)構(gòu)不辨均衡和區(qū)堪域周期不梁均衡帶來葛的風(fēng)險(xiǎn)在少于競隙爭對(duì)手城士市布點(diǎn)的干情況下運(yùn)悶用多業(yè)態(tài)途布局實(shí)現(xiàn)丸領(lǐng)先業(yè)務(wù)肺規(guī)模在城市太領(lǐng)先與發(fā)新城市鏟進(jìn)入產(chǎn)酷生沖突油時(shí)，城秧市領(lǐng)先挨優(yōu)先于役新城市孔進(jìn)入2xx的戰(zhàn)略——2.漸2x們x對(duì)公司隸戰(zhàn)略三盡個(gè)關(guān)鍵罵問題的翁回答區(qū)域布局禍：運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全除國布局xx選擇凝的增長路誕徑：先擴(kuò)訪張產(chǎn)品線憑，再拓展線地理范圍Note部s：M=M正ark謀et，P=P尖rod眠uct；產(chǎn)品種類P1P2P3M1M2M3區(qū)域市場123起點(diǎn)終局三種擴(kuò)張路徑優(yōu)點(diǎn)：跡享受產(chǎn)疼品復(fù)制加帶來的業(yè)規(guī)模經(jīng)蔥濟(jì)；缺點(diǎn)：因銷適合的土貍地機(jī)會(huì)有德限，需擴(kuò)介張市場；典型企業(yè)傭：星河灣巧、碧桂園焦、仁恒/晉和、華抗僑城、南脊京郎詩優(yōu)點(diǎn)：聾兼顧產(chǎn)宿品復(fù)制逐與聚焦換城市的艇規(guī)模經(jīng)患濟(jì)，易扶把握土權(quán)地機(jī)會(huì)缺點(diǎn)：企辨業(yè)規(guī)模不凍大時(shí)，易葛形不成主阿力產(chǎn)品線袖與根據(jù)地銅城市典型企匹業(yè)：萬兇科、中戴海、金且地、浙羞江綠城抖、保利部、富力絞、合生優(yōu)點(diǎn)：享滑受聚焦同瘡一城市帶考來的規(guī)模必經(jīng)濟(jì)缺點(diǎn)：為錯(cuò)了把握土倚地機(jī)會(huì)，巧需要研發(fā)價(jià)多種產(chǎn)品典型企銳業(yè)：xx、珠海晌華發(fā)、荒棲霞建驕設(shè)、合窯景泰富爹、杭州級(jí)濱江1聚焦產(chǎn)罩品，擴(kuò)種張區(qū)域2產(chǎn)品與市膊場擴(kuò)張平而衡進(jìn)行3聚焦區(qū)腿域，多葡業(yè)態(tài)開乓發(fā)2xx的戰(zhàn)略——2井.2斗xx對(duì)公司溜戰(zhàn)略三笨個(gè)關(guān)鍵倒問題的瞇回答2xx的戰(zhàn)略——2.叔2x帳x對(duì)公司黨戰(zhàn)略三劇個(gè)關(guān)鍵葛問題的豪回答業(yè)態(tài)布功局：在每一個(gè)邁進(jìn)入的城曬市成為新鴻基在每一個(gè)捉進(jìn)入的城拖市成為NO.胞1或NO.版2集中于摸中高端歲市場，懼在城市衫內(nèi)進(jìn)行能多業(yè)態(tài)擇布局可售物疫業(yè)數(shù)量亡維持在婦高水平匆并快速鎮(zhèn)周轉(zhuǎn)（情尤其是厲城市化嬌的前期承和中期亭）適時(shí)發(fā)隸展具高茅升值潛列力的地陡標(biāo)性投者資物業(yè)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)2xx的戰(zhàn)略——2.孫2x嶄x對(duì)公司突戰(zhàn)略三理個(gè)關(guān)鍵觀問題的蠻回答業(yè)態(tài)布烏局：城致市內(nèi)的縮慧業(yè)態(tài)平帥衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)200宜5年2006年在同一城針市內(nèi)不同讓業(yè)態(tài)產(chǎn)品姑有不同的廚市場周期雨，多業(yè)態(tài)域開發(fā)可使?jié)u地區(qū)公司繪在不同業(yè)掌態(tài)產(chǎn)品間顏平衡收入挖，實(shí)現(xiàn)持摘續(xù)穩(wěn)定的用發(fā)展，使度每一個(gè)進(jìn)擁入的城市靠都能成為箏穩(wěn)固的根哪據(jù)地√√√√√√××××2xx的戰(zhàn)略——2偉.2花xx對(duì)公司戰(zhàn)輝略三個(gè)關(guān)渡鍵問題的杰回答業(yè)態(tài)布局兼：不同業(yè)過態(tài)的價(jià)值皆貢獻(xiàn)銷售型物死業(yè)持有型鴿物業(yè)公司規(guī)塑模的持續(xù)穩(wěn)定茅增長分享城著市經(jīng)濟(jì)雖、地價(jià)洋增長帶免來的收鬧益2xx的戰(zhàn)略——2須.2衫xx對(duì)公司竄戰(zhàn)略三納個(gè)關(guān)鍵域問題的足回答業(yè)態(tài)布竊局：土克地增值耳稅的征聲收將對(duì)江行業(yè)產(chǎn)誓生系統(tǒng)朗性影響對(duì)銷售和蜘轉(zhuǎn)讓物業(yè)泉的增值部聯(lián)分征收土脫地增值稅銷售型物也業(yè)的快速右開發(fā)和銷落售持有型甜物業(yè)的籠開發(fā)與她經(jīng)營未來成功志的關(guān)鍵長周期、璃高增值的駱開發(fā)模式驕將受到重祥大影響持有物業(yè)摘將能更好獲地平衡綜膀合稅負(fù)水咸平企業(yè)盈利島模式的系嗚統(tǒng)改變2xx的戰(zhàn)略——2倡.2贊xx對(duì)公司紗戰(zhàn)略三糞個(gè)關(guān)鍵盲問題的船回答集團(tuán)管弱控模式撕：運(yùn)用霍頓模式進(jìn)蘿行集分鼓權(quán)管理Hor賞ton的管理仍成本占攔銷售額尾比重最菠低，可防能反映以了采取霧分權(quán)管晚理模式夾！！2xx的戰(zhàn)略——2.全2x據(jù)x對(duì)公司祝戰(zhàn)略三蠶個(gè)關(guān)鍵古問題的住回答補(bǔ)充資料指：霍頓模式的肚分權(quán)管層理描述分權(quán)化公管理模積式是Hor碎ton公司一糞直以來蹦堅(jiān)持的紹事業(yè)模繞型。Hort僑on公司認(rèn)為喪房地產(chǎn)開抵發(fā)是區(qū)域橫事業(yè)，賦緣瑞予地方公去司負(fù)責(zé)人南更多的經(jīng)薦營自主權(quán)刊，相信各徹地的總經(jīng)哨理熟悉各訴地的情況取，能更好叫地決策。佳”Hort趴on公司的基分權(quán)化說經(jīng)營有圈三個(gè)重彩要特征笨：第一是簡壇單的組織艱機(jī)構(gòu)。目妹前全國有7個(gè)區(qū)域事男業(yè)部，每喘個(gè)事業(yè)部螺有一個(gè)總爭總裁，一綿個(gè)法律顧尸問，一個(gè)觸財(cái)務(wù)總監(jiān)憤，一個(gè)采宋購經(jīng)理和惜有限的辦埋公助理人裁員。每個(gè)廟區(qū)域事業(yè)摧部總裁及虛其管理團(tuán)紅隊(duì)監(jiān)管下奪設(shè)最多至8個(gè)單獨(dú)的距運(yùn)營公司使，這些運(yùn)刻營公司有翼些處于同儉一市場內(nèi)蘿。經(jīng)營公叼司的機(jī)構(gòu)厲非常精簡峰，一般來統(tǒng)說，每個(gè)遲運(yùn)營單元朋有一個(gè)總旗經(jīng)理、一析個(gè)辦公室曬經(jīng)理、一承個(gè)銷售經(jīng)遣理、一個(gè)篩建筑經(jīng)理雪及各部門說雇員。第二是直勵(lì)接的激勵(lì)爸機(jī)制。區(qū)祝域的總裁冒根據(jù)所負(fù)孔責(zé)的公司信達(dá)到的運(yùn)椅營水平獲岡得績效獎(jiǎng)其金。第三是明糠確的總分升部管控體策系。通過溉明確劃分艦總分部職郊責(zé)范圍規(guī)猜范雙方的罩經(jīng)營行為畜，這大大晴減少了雙波方的摩擦若，降低了訊溝通成本盆。——摘自金地仗集團(tuán)2008年《HO疤RTO麥N研究報(bào)告》2xx的戰(zhàn)略——2嶼.3濤xx三大業(yè)務(wù)撇戰(zhàn)略：核狹心能力與府關(guān)鍵舉措業(yè)務(wù)戰(zhàn)喜略的關(guān)佛鍵在于比回答：毛公司在痰業(yè)務(wù)操梢作層面與上于何床處體現(xiàn)綠競爭優(yōu)弄?jiǎng)?，如惑何建立黃核心能螞力通過銷售墳物業(yè)溢價(jià)梢與持有商頸業(yè)物業(yè)的膨租賃利潤裳和價(jià)值提殿升實(shí)現(xiàn)公村司整體凈貍利潤率上竿升通過項(xiàng)目秤快速開發(fā)慮和資金回慌籠提升公歸司資產(chǎn)周柜轉(zhuǎn)率xx（將來）Not袋es：xx2設(shè)008年后改吉用“投遇入資本屢周轉(zhuǎn)率汪”而不您是“總膨資產(chǎn)周刮轉(zhuǎn)率”沉定義周績轉(zhuǎn)速度最佳體驗(yàn)今：圍繞客摘戶的最蒜佳體驗(yàn)鑒來設(shè)計(jì)姨產(chǎn)品和嶼服務(wù)以盛達(dá)成溢峽價(jià)效率提升勾：圍繞快速衛(wèi)復(fù)制產(chǎn)品茄模塊與服察務(wù)和優(yōu)化降流程來加徐快開發(fā)速卵度商業(yè)增值煉：圍繞商業(yè)犯資源管理無和氛圍營草造來提升華商業(yè)物業(yè)蹤蝶和地段價(jià)午值2xx的戰(zhàn)略——2.路3x貢x三大業(yè)務(wù)荒戰(zhàn)略：核代心能力與仿關(guān)鍵舉措三大業(yè)務(wù)形戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略1：最佳體銜驗(yàn)——核心能丙力解讀特定漏目標(biāo)人群掏需求的能卷力未能滿足由的需求潛在需果求時(shí)代精災(zāi)神和消熟費(fèi)潮流餓的把握插能力增加非實(shí)刪物投入溢艙價(jià)、精神晉層面附加喇值增加品牌嚷影響力和規(guī)為未來發(fā)敘展鋪平道喝路（政府處準(zhǔn)入、公朗眾美譽(yù)度臟）價(jià)值分析當(dāng)能力（準(zhǔn)丑）圍繞客蔬戶敏感鍋點(diǎn)進(jìn)行鞋創(chuàng)新、參研發(fā)圍繞成本禮感敏點(diǎn)進(jìn)賠行控制產(chǎn)品組嫩合能力挖掘特定放地塊的最器大商業(yè)價(jià)論值通過業(yè)態(tài)全組合增加挪各自業(yè)態(tài)停價(jià)值2xx的戰(zhàn)略——2策.3暮xx三大業(yè)務(wù)點(diǎn)戰(zhàn)略：核飯心能力與庸戰(zhàn)略舉措業(yè)務(wù)戰(zhàn)略1：最佳億體驗(yàn)——戰(zhàn)略舉措關(guān)鍵點(diǎn)I：將樣悅板區(qū)和垂樣板房泳做成客周戶體驗(yàn)員中心和糧實(shí)驗(yàn)室久，由此染測試研擾究客戶窗對(duì)景觀遙、建筑鄰空間、冬室內(nèi)功磚能和裝件飾、設(shè)穴備、建速材的反金應(yīng)。目茅標(biāo)：a.消費(fèi)者及個(gè)體進(jìn)編入?yún)^(qū)域跡的感受謹(jǐn)：震撼游、驚艷投。b.每一次援開放的討樣板區(qū)奔和示范薪環(huán)境均送有亮點(diǎn)荒和突破疑。c.每個(gè)地區(qū)節(jié)公司至少?zèng)r每年有一遇次樣板房軍開放引起破全城或業(yè)班內(nèi)轟動(dòng)。關(guān)鍵點(diǎn)II：研發(fā)中聞心：優(yōu)秀駁的研發(fā)人職員應(yīng)在營溜銷的銷售吵、客服、涂樣板房、粗市調(diào)、造轟價(jià)等環(huán)節(jié)蠟輪崗，至朝少經(jīng)歷一沸個(gè)崗位。端設(shè)計(jì)管理茶中心：有膚工程或造鹿價(jià)經(jīng)驗(yàn)的屑占50%，有設(shè)祥計(jì)院施殲工圖經(jīng)膚驗(yàn)的占50%，著重與遭工程造價(jià)旨部門進(jìn)行透輪崗，培撐養(yǎng)團(tuán)隊(duì)的志成本意識(shí)緞和客戶視豈角、甲方駁能力和計(jì)標(biāo)劃管理能訊力，對(duì)設(shè)闊計(jì)規(guī)范的戀精通和施跑工圖規(guī)范橡的熟悉。隨研發(fā)人員疲和設(shè)計(jì)管箱理人員人怪?jǐn)?shù)適當(dāng)放翼松，增加恢輪崗機(jī)會(huì)映。關(guān)鍵點(diǎn)III：強(qiáng)化客趕戶關(guān)系的蔥管理：a.將客戶育與公司夾的所有堵接觸點(diǎn)托進(jìn)行設(shè)討計(jì)和管茅理；b.圍繞家庭抄的全生命牛周期進(jìn)行河產(chǎn)品和服稼務(wù)設(shè)計(jì)；c.對(duì)不同層界次和階段間的客戶價(jià)闖值進(jìn)行挖勾掘和管理首。關(guān)鍵點(diǎn)IV：加強(qiáng)億不同業(yè)告態(tài)產(chǎn)品顯關(guān)鍵品粥質(zhì)和成旨本特征繁的基礎(chǔ)束研究，奶分析和仿歸納一獅定容積禾率下不是同業(yè)態(tài)爺產(chǎn)品組綠合的方渠式及其藥對(duì)收益酸率的影格響。2xx的戰(zhàn)略——2.隸3x微x三大業(yè)務(wù)免戰(zhàn)略：核境心能力與攤戰(zhàn)略舉措對(duì)市場相的快速踩反應(yīng)能葉力快速研喊發(fā)和創(chuàng)績新能力基礎(chǔ)性圖研究學(xué)習(xí)、模潔仿與復(fù)制系統(tǒng)化款集成：她產(chǎn)品模叼塊化流程創(chuàng)新差優(yōu)化及快摔速復(fù)制能職力2xx的戰(zhàn)略——2伍.3湖xx三大業(yè)捉務(wù)戰(zhàn)略絹：核心伶能力與特戰(zhàn)略舉白措業(yè)務(wù)戰(zhàn)略2：效率提惕升——核心能力關(guān)鍵點(diǎn)I：各地黎區(qū)公司剪加深在阿拿地前竹的預(yù)案岡深度，敢目的在甩于快速棵完成方傭案報(bào)批科；關(guān)鍵點(diǎn)II：嚴(yán)格控捷制交地、而進(jìn)場、開櫻工、四證免、市政公晶用等前提蒙條件，作保為重要節(jié)勒點(diǎn)嚴(yán)格管頓控；關(guān)鍵點(diǎn)III：各地區(qū)拜公司提前前下達(dá)研究爺課題，尤著其是建筑荷單體研究躲，目的是牌在最短時(shí)隨間內(nèi)完成牙預(yù)案；關(guān)鍵點(diǎn)IV：研發(fā)部狀對(duì)復(fù)雜空關(guān)間和難以爸表達(dá)的意澇圖，要多嬸運(yùn)用大比從例模型以姿及實(shí)物封藥樣向營銷鑰、工程部掌交底；工呆程部也要累用大比例凍模型、實(shí)聰物封樣以記及樣板帶賣路的方法耳向乙方交偵底，或要評(píng)求乙方運(yùn)中用同樣的禮方法向我襲們表述他條對(duì)建筑和披工法的理哀解。關(guān)鍵點(diǎn)V：集團(tuán)應(yīng)因固定很多玩工法和做加法指導(dǎo)各盛地區(qū)公司蟲快速開發(fā)幻玉。關(guān)鍵點(diǎn)VI：集團(tuán)廚應(yīng)頒布換優(yōu)化后歷的制度醬、流程穿、指引胞、崗位暴說明；關(guān)鍵點(diǎn)VII：集團(tuán)應(yīng)攜鼓勵(lì)各地列區(qū)公司將綱產(chǎn)品系列苦化，相互副借鑒、學(xué)婆習(xí)；關(guān)鍵點(diǎn)VIII買:集團(tuán)通被過激勵(lì)軍與約束滅機(jī)制引命導(dǎo)各地疾區(qū)公司柴復(fù)制與肝創(chuàng)新的寶平衡：服新公司臺(tái)在第一俘年嚴(yán)禁半創(chuàng)新，貍每年每孫個(gè)地區(qū)治公司只趕允許1個(gè)創(chuàng)新姻產(chǎn)品，洪其余為測適應(yīng)性綱的改進(jìn)汁產(chǎn)品和暈復(fù)制產(chǎn)雄品。2xx的戰(zhàn)略——2.赴3x題x三大業(yè)務(wù)旬戰(zhàn)略：核保心能力與沉戰(zhàn)略舉措業(yè)務(wù)戰(zhàn)趴略2：效率告提升——戰(zhàn)略舉番措業(yè)務(wù)戰(zhàn)科略3：商業(yè)飛增值——核心能力商業(yè)地段介預(yù)判和城中市發(fā)展的像預(yù)判能力嘗；商業(yè)業(yè)態(tài)號(hào)規(guī)劃與組圣合能力；品牌資眨源與建亮筑設(shè)計(jì)百資源獲匠取與管醒理能力汁；商業(yè)氛圍褲營造與提斯升能力；商業(yè)物克業(yè)與銷尾售物業(yè)柔互動(dòng)的婆價(jià)值提艦升能力校；商業(yè)物業(yè)頌的資本運(yùn)粗作和稅務(wù)票籌劃能力葉。2xx的戰(zhàn)略——2.鵲3x課x三大業(yè)絕務(wù)戰(zhàn)略麗：核心次能力與休戰(zhàn)略舉凳措主力店面積月租金備注xx北城天街(全地面)80,392

其中：北京華聯(lián)36,5104108年水平遠(yuǎn)東百貨43,8823708年水平專賣區(qū)（零售及其他）面積月租金備注xx北城天街(全地面)套內(nèi)32615套內(nèi)135月租金440萬，入駐開業(yè)率95%按60%實(shí)用率折合為建面建面54358建面81

xx商業(yè)運(yùn)殲營初期側(cè)的經(jīng)驗(yàn)土教訓(xùn)1——要控制貧主力店悼占比北城天街晶酈館南苑購物中心鄰里中心純社區(qū)商業(yè)三種商業(yè)沉類型溢價(jià)冤能力高低2xx的戰(zhàn)略——2.刊3x叫x三大業(yè)繁務(wù)戰(zhàn)略冠：核心張能力與叨戰(zhàn)略舉殺措xx商業(yè)運(yùn)晚營的經(jīng)茄驗(yàn)教訓(xùn)2：區(qū)分等沿級(jí)制定租打售策略長期持有培育后納帶租約閃銷售直接銷霧售等級(jí)舉例策略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略3：商業(yè)司增值——戰(zhàn)略舉措關(guān)鍵點(diǎn)I：研究城五市發(fā)展脈宣絡(luò)、空間裳規(guī)劃和城歸市化的不曉同階段、飄人口構(gòu)成星，尋找未鋸來最有價(jià)王值的商業(yè)東結(jié)點(diǎn)，搶防占商業(yè)地釀段和口岸輛。關(guān)鍵點(diǎn)II：不斷總保結(jié)不同類帆型商業(yè)項(xiàng)體目在不同端階段的業(yè)貌態(tài)和品牌吉組合規(guī)律貢，對(duì)項(xiàng)目婚定位與業(yè)寒態(tài)和品牌呈組合方案居反復(fù)推演囑，并加強(qiáng)恥品牌資源腫的獲取和翼系統(tǒng)管理捐，確保租字金得以持儉續(xù)增長；關(guān)鍵點(diǎn)III：通過東空間價(jià)青值挖掘讓增加可引租賃面層積，并慚營造良比好的購森物環(huán)境山；關(guān)鍵點(diǎn)IV：通過牢成熟的傳營銷活蘿動(dòng)開展皇，讓商賭場變成煩知名的騰購物熱鞏點(diǎn)區(qū)域括，在引顛起消費(fèi)鏡者關(guān)注飯的同時(shí)與增強(qiáng)租月戶的信畜心，不謎斷提高鉆租戶的界單位坪納效；關(guān)鍵點(diǎn)V：在項(xiàng)目劣銷售前期屬通過商業(yè)覺的引入與核運(yùn)作提升磨銷售物業(yè)誼的價(jià)值，辜業(yè)主入住延后通過營溜銷推廣手催段不斷吸撈引業(yè)主到俗持有的商逮業(yè)中心消細(xì)費(fèi)，為商紐奉區(qū)帶來人習(xí)氣和客源論；關(guān)鍵點(diǎn)VI：加強(qiáng)犁商業(yè)物史業(yè)的稅焦收籌劃證，通過雄不同業(yè)詢態(tài)間的時(shí)組合平允衡，達(dá)墨至最優(yōu)錫的稅負(fù)癥水平。2xx的戰(zhàn)略——2.窄3x定x三大業(yè)務(wù)繁戰(zhàn)略：核煩心能力與蜻戰(zhàn)略舉措xx20具08年初時(shí)的愁產(chǎn)品選擇大力推廣低層高雖覆蓋親副地型住宅全面啟綿動(dòng)公寓精諒裝修交房09年重慶粥實(shí)現(xiàn)公籮寓產(chǎn)品疏全精裝仍交房09年北京針、上海虛、成都嗓及其他寒地區(qū)實(shí)仙現(xiàn)公寓差產(chǎn)品精孤裝修比擊例達(dá)50%（含新測開工）08年精裝句修高端勻房在北知京實(shí)現(xiàn)淘突破08年集團(tuán)換運(yùn)營中世心制訂粗五套裝惰修房標(biāo)槍準(zhǔn)體系每年每個(gè)并成熟地區(qū)金公司至少信有一個(gè)項(xiàng)子目獲得生態(tài)/環(huán)保認(rèn)證（綠帽子艇）有鮮明欄的亮點(diǎn)曠以及響喚亮的名倡字或口障號(hào)獲得生沉態(tài)/環(huán)保相育關(guān)獎(jiǎng)項(xiàng)有可測評(píng)德的結(jié)果有清晰的綿、可復(fù)制葛的系統(tǒng)08年下半掌年北京胳實(shí)現(xiàn)大型綜賄合體的嘗試重點(diǎn)在腰于發(fā)現(xiàn)暈未來的愚商業(yè)熱紙點(diǎn)與政府舍合作創(chuàng)壁造新城剩市中心追求每狼平米建藍(lán)筑面積頌的租金丈收益（刪空間價(jià)兇值挖掘稿＋坪效民）2xx的戰(zhàn)略——2洲.4從xx的產(chǎn)品剝研發(fā)策訓(xùn)略低密度拖物業(yè)研嘗發(fā)的5個(gè)方向親地：降低房子擠高度、增變加親地戶既型贈(zèng)綠：大綠地拔變小、沖房屋周網(wǎng)邊綠地盛贈(zèng)送業(yè)宮主贈(zèng)送：露臺(tái)、加斬面積、贈(zèng)籍送灰空間綢、陽臺(tái)、米花園、車驕位模塊：組合單體床、單體研兆發(fā)，會(huì)所賞售樓處結(jié)圾構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化童及裝修模由塊化、硬默景鋪裝標(biāo)喚準(zhǔn)化、導(dǎo)庭視系統(tǒng)標(biāo)鑰準(zhǔn)化拼合：增強(qiáng)戶群型拼合飾研發(fā)2xx的戰(zhàn)略——2吳.4潮xx的產(chǎn)品研沫發(fā)策略高層、超微高層研發(fā)渣的4個(gè)方向杏：立面公初建化入口、大弦堂、電梯么間星級(jí)酒誤店化車庫景咽觀化車庫至哈電梯通鏡道舒適債化2xx的戰(zhàn)略——2接.4敢xx的產(chǎn)品研臟發(fā)策略總圖研禁究的7個(gè)方向幟：不平衡叔使用容全積率：高層＋低末層，超高腿層＋低層均好：借外景、短造內(nèi)景；懼近人尺度迫精細(xì)化分綠：大綠地變公小、房屋叫周邊綠地彈贈(zèng)送業(yè)主減縮硬景杜：硬景控制防在8-1球0%(除道路翻面積),但造價(jià)馳提高周界處旱理：用商業(yè)要區(qū)隔住半?yún)^(qū)和城宰市，快臺(tái)速路旁否用土坡蹈＋鐵絲坊網(wǎng)＋綠敬帶，減酬少景觀膜硬質(zhì)圍爬墻的使忠用人均物業(yè)藥管理面積癥：控制出吉入口數(shù)濕量，增孩加技術(shù)逆安防嚴(yán)控不季可銷售秋面積或耀計(jì)入容伙積率面軌積：單個(gè)車逝庫建筑編面積，都物業(yè)用洪房面積掀，會(huì)縱所面積2xx的戰(zhàn)略——2.屢4x境x的產(chǎn)品尖研發(fā)策胃略產(chǎn)品創(chuàng)球新機(jī)制繼：2xx的戰(zhàn)略——2炸.4賣xx的產(chǎn)品宋研發(fā)策歪略90%復(fù)制+1急0%創(chuàng)新（1+1腳0%）n一年一碰小改沒三年賀一大改投資主導(dǎo)絡(luò)階段利用關(guān)衛(wèi)系資源彩或在市棵場蕭條名、復(fù)蘇禍期獲取騾相對(duì)廉?dāng)z價(jià)、支峰付條件藍(lán)寬松的狠大塊土陣地產(chǎn)品主導(dǎo)姐階段招募優(yōu)舞秀的關(guān)柳鍵人才最初產(chǎn)品慨精雕細(xì)琢整合優(yōu)質(zhì)熱供應(yīng)商之后復(fù)敲制成熟暗產(chǎn)品簡單有拳效的管川理管理主血導(dǎo)階段充分發(fā)揮進(jìn)規(guī)模效益規(guī)范精細(xì)享的管理從內(nèi)部培泥養(yǎng)人才資本有撐限時(shí)可滴通過戰(zhàn)機(jī)略合作映擴(kuò)張規(guī)安模資本主導(dǎo)余階段大力展鑼開并購循整合增持經(jīng)何營性物客業(yè)組織瘦身旺，反官僚1234關(guān)鍵戰(zhàn)稻略舉措階段性妻目標(biāo)奠定生滿存發(fā)展既基礎(chǔ)建立口碑復(fù)制產(chǎn)品preI捕PO與IPO復(fù)制公司美（抓運(yùn)營記）快速周轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)資本運(yùn)營財(cái)務(wù)穩(wěn)吩健市場或產(chǎn)石品線重構(gòu)銷售規(guī)模＜50萬m2/年50-弦200萬m2/年200-五400萬m2/年＞400萬m2/年職能制的害項(xiàng)目公司欠或城市公易司總部與腔本地子侵公司合標(biāo)并運(yùn)作運(yùn)營控制賊型總部，屢關(guān)鍵專業(yè)墓資源集中多項(xiàng)目城趕市公司逐時(shí)步出現(xiàn)營附運(yùn)副總、郊項(xiàng)目總戰(zhàn)略總部細(xì)，經(jīng)營放另權(quán)區(qū)域內(nèi)核爐心城市強(qiáng)粉大，強(qiáng)矩衫陣發(fā)育成幣型，按片萌區(qū)管理或角事業(yè)部制戰(zhàn)略+投資型總覽部商業(yè)資至產(chǎn)也許娃獨(dú)立IPO形成總部——區(qū)域公司——片區(qū)或城醋市事業(yè)部賞結(jié)構(gòu)組織發(fā)展產(chǎn)品構(gòu)成根據(jù)地塊鐘特點(diǎn)，被裂動(dòng)型的開饞發(fā)，不能第主動(dòng)選擇膏產(chǎn)品業(yè)態(tài)形成1-2種競爭力醫(yī)很強(qiáng)的主膚力產(chǎn)品被動(dòng)型搏開發(fā)商做業(yè)產(chǎn)品線疼不斷豐程富大量復(fù)制+少量創(chuàng)新適時(shí)增疾加經(jīng)營辣性物業(yè)產(chǎn)品線重襯構(gòu)經(jīng)營性物除業(yè)比重明者顯增加區(qū)域布觀局1-2個(gè)城市機(jī)會(huì)導(dǎo)向3-5個(gè)城市零星分布皮在幾大區(qū)降域1-2個(gè)城市占曉有率靠前6-2嘆0個(gè)城市同一區(qū)賞域有多冠個(gè)城市核心城市構(gòu)占有率高＞20個(gè)城市間距更近疲，呈連綿哀帶占有率矩位于區(qū)似域前列房企發(fā)展絞四階段論2xx的戰(zhàn)略——2.撤5用房企成倉長四階段昌論分析xx房企發(fā)敞展四階欠段論是紹根據(jù)中猶國房地頑產(chǎn)行業(yè)何環(huán)境和犁房企發(fā)濟(jì)展的經(jīng)爬驗(yàn)教訓(xùn)矛總結(jié)出撒的方法賠論，具骨體含義辱的解讀儉與蘊(yùn)涵燦的重要雕判斷如低下：房企在規(guī)桃模成長的錯(cuò)過程中，勤可掌控的幸資源始終球是有限的黨，因此每職個(gè)階段都懶必須重點(diǎn)乒解決階段菊性的目標(biāo)主，以達(dá)到慣事半功倍守的效果；超前解決拼一些問題族實(shí)際上事禍倍功半，刺且因占用鵲有限的資綱源，妨礙肢當(dāng)前階段灰重點(diǎn)目標(biāo)銀的達(dá)成，弟因此并不膊可??；階段性項(xiàng)目標(biāo)若忠完成得學(xué)不好，輝企業(yè)很蠟難發(fā)展路到下一名個(gè)階段書，即使銹勉強(qiáng)、諷幸運(yùn)地迫發(fā)展到釣下一個(gè)釀階段，籌也存在暴著很大虹的風(fēng)險(xiǎn)裳，企業(yè)廊會(huì)發(fā)現(xiàn)始后勁不昨足而必抖須回頭某補(bǔ)課，翻耗費(fèi)巨耗大精力旅將上一兄個(gè)階段足未達(dá)成控的目標(biāo)厚重新完瓜成，而爹這必然映讓企業(yè)島放慢前充進(jìn)步伐適，錯(cuò)失崖發(fā)展機(jī)紛遇。四階段論冠含義的解景讀產(chǎn)品主導(dǎo)皮階段先于雨管理主導(dǎo)目階段，產(chǎn)品攀主導(dǎo)階叢段只適僑合采納眠簡單有衛(wèi)效的管澡理，不寨適合規(guī)看范精細(xì)個(gè)的管理貸。當(dāng)前訂有一些蔑咨詢公黎司向中宵小房企葵推銷萬城科的管腿控模式煌與業(yè)務(wù)啦流程體壘系，實(shí)拴際上是域害了這宿些房企享，相反勿，不以肝萬科為卡師、狠楚抓產(chǎn)品具品質(zhì)的xx、綠城怪、仁恒素、星河哀灣就非翼常成功趕；中國的房主企要想做或大，必須學(xué)習(xí)饑香港房企鮮，走開發(fā)寬與持有并暑重的道路，否則必纖然遭遇規(guī)次模瓶頸，麥并深受行旅業(yè)波動(dòng)困鍛擾，美國斃的商業(yè)經(jīng)箭營企業(yè)與惹住宅開發(fā)構(gòu)企業(yè)分離驕的模式是邀金融體制彎造成的，團(tuán)不適合中齡國。四階段論尿蘊(yùn)涵的判降斷2xx的戰(zhàn)略——2.悉5用房企奇成長四糞階段論雁分析xx管理為什析么需要簡州單、有效音？簡單有效符合人爭性符合股東急利益2xx的戰(zhàn)略——2醫(yī).5用房企成劍長四階段潑論分析xx簡單有效快的管理——產(chǎn)品主導(dǎo)犁階段強(qiáng)調(diào)人的鼠主觀能動(dòng)詢性戰(zhàn)略：建“刺猬尺原理”——練就獨(dú)門刺秘技（搞圣穿搞透）冤，認(rèn)為核府心競爭力逐是獨(dú)特的查模式和戰(zhàn)競略定位強(qiáng)調(diào)結(jié)鴿果導(dǎo)向做減法，朱重視體系筒中的杠桿排點(diǎn)（投入酬產(chǎn)出比高鉛）文化：泄不按牌積理出牌肚，“狼旁性”，翠“亮劍足精神”搖，具有饑企業(yè)家首精神的劃職業(yè)經(jīng)艇理人強(qiáng)調(diào)授權(quán)奧，追求效騎率，即使鍛省去某些盆環(huán)節(jié)會(huì)帶辦來風(fēng)險(xiǎn)（錘房晟陶語危：故意讓望體系有些倡漏洞）適合打造染精細(xì)產(chǎn)品規(guī)范精細(xì)猛的管理——管理主婦導(dǎo)階段強(qiáng)調(diào)體座系的作逐用戰(zhàn)略：追輕求“均好煮”，認(rèn)為另核心競爭顛力是規(guī)范午精細(xì)的管規(guī)理強(qiáng)調(diào)過程梯導(dǎo)向做加法罵，重視孕體系的宮完整性文化：凝講求規(guī)詠則，循致規(guī)蹈矩道，畫地店為牢，除“溫和托羊性”剝，程序提化的職序業(yè)經(jīng)理旗人強(qiáng)調(diào)集忙權(quán)，控艱制風(fēng)險(xiǎn)此，寧可雜有不創(chuàng)秩造價(jià)值水的冗余嘩環(huán)節(jié)適合復(fù)制還成熟公司簡單有滲效管理港與規(guī)范齒精細(xì)管翻理對(duì)比——案例解善析：馬滾云向郭呢廣昌談猴消滅職望業(yè)經(jīng)理嶼人2xx的戰(zhàn)略——2.再5用房企總成長四捏階段論業(yè)分析xx萬科金地舉有點(diǎn)迷失班于管理導(dǎo)茂向，每年呆一換的主嫂題年像是蛙缺乏清晰裂戰(zhàn)略導(dǎo)向茫的形式主般義。xx從無主題鞋年，卻有僵十年磨一扮劍的韌勁萬科金地1995資金年——1996質(zhì)量管理年——1997客戶年——1998職業(yè)經(jīng)理年——1999團(tuán)隊(duì)精神年——2000職業(yè)精神年文化主題年——溝通超越2001網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟年員工滿意度提升年2002客戶微笑年管理提升年2003生活無限年能力提升年2004成就·生活·夢(mèng)想價(jià)值創(chuàng)造年2005顛覆·引領(lǐng)·共生效率提升年2006變革先鋒·企業(yè)公民效率執(zhí)行年2007大道當(dāng)然·精細(xì)致遠(yuǎn)規(guī)范·執(zhí)行2008慮遠(yuǎn)積厚·守正筑堅(jiān)變革·超越2009零·壹大道從簡2010城市，讓生活更美好客戶主題年2xx的戰(zhàn)略——2追.5用房企成渠長四階段寇論分析xx行業(yè)里作蠟為產(chǎn)品高評(píng)手的老板稼不少，但粥吳亞軍在薪產(chǎn)品、管飲理、識(shí)人錫方面都是守高手，堪侮稱行業(yè)罕信見2xx的戰(zhàn)略——2.蚊5用房企享成長四雞階段論交分析xx對(duì)重慶公符司大城小靠院樣板房異裝修質(zhì)量循和效果提駱出嚴(yán)厲批據(jù)評(píng)創(chuàng)建時(shí)間軍：200燈7-0案3-2畢21掩6:1盡8:0沃1我作為定集團(tuán)總矩經(jīng)理，姑認(rèn)為：猶景觀有獸特點(diǎn)，愛較出彩迷，但樣胳板房是xx最差的水礎(chǔ)平。1、裝修設(shè)茫計(jì)水平差悄，尤其頂半躍，2，戶型侮設(shè)計(jì)原類就對(duì)價(jià)掉值挖掘選不夠，鐵大平層些有三個(gè)見獨(dú)立露鳥臺(tái)，可懶為什么順不將其酸連通，匯頂躍入跨戶的露省臺(tái)細(xì)長勁，一進(jìn)符門看見晨立管，紐奉為什么表不封上仗，底躍毀一層己蒼做了鋼縮慧結(jié)構(gòu)，疼為什么激不將陽積臺(tái)鋪上叨木板（障可以留嬌出縫隙爸讓下面貝有光線懇）推出第去成為覺一個(gè)露伙臺(tái)？且助下沉庭矩院可以抖成為半喝室內(nèi)半市室外的健空間。下底躍要御做出別揮墅感，吵可沒有緞前后私名家花園滑的領(lǐng)域迫感。3、工程質(zhì)雷量差奇差貴，地面材概料開裂、田破損、發(fā)涉黃、污染質(zhì)嚴(yán)重，墻賀面處理有尸明確埋暗緊線痕跡。4、處處細(xì)抵節(jié)出賣xx，如底麗躍花園至的入口樹處，就域有一個(gè)召清潔工纏的取水帆點(diǎn)?？聪聛韸?，至少水有二、隙三十個(gè)渾點(diǎn)需要香整改。蕩我看了脅很震驚舒：這還霞是xx嗎？而趙久總、周總測、張播、航楊虎、楊初建奮、尹總力…你們居然熄能容忍這窮樣的東西乞明天展示泉出來！至水少我不容推忍！不允術(shù)許??！戰(zhàn)略群煩指采取呈相同和黃相似戰(zhàn)矮略的一殼群企業(yè)休。對(duì)每駱家企業(yè)軌按以下盾四個(gè)維蛙度逐個(gè)睜回答問泡題，即做可把中美國的房揚(yáng)企大致伸分為不裙同的戰(zhàn)墊略群垂直整合型專注型VS.B開發(fā)型持有型VS.C產(chǎn)品復(fù)制型（Product-based）區(qū)域聚焦型（Placed-based）VS.D復(fù)合地產(chǎn)單一地產(chǎn)VS.A2xx的戰(zhàn)略——2.退6用戰(zhàn)略群介分析法為xx定位業(yè)務(wù)模慮式復(fù)雜源度適中惜，獨(dú)具宣特色的凍xx地嚼產(chǎn)適度垂竹直整合B開發(fā)兼柿持有C產(chǎn)品復(fù)尼制為主膏，區(qū)域聚拳焦為輔D單一地產(chǎn)A戰(zhàn)略群分駝?lì)悜?zhàn)略描基述自育關(guān)巴鍵景觀糊苗木，愛高端住天宅自銷遲，自行懇招商住宅開發(fā)攻銷售，持蠢有購物中變心（天街姿系列）當(dāng)前快醬速復(fù)制糕低密度星產(chǎn)品線拼，培育蠻高層精城裝產(chǎn)品孫線區(qū)域聚哄焦度行眼業(yè)領(lǐng)先變，地區(qū)綱公司均敬需進(jìn)入雞本地市牙場前三住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)2xx的戰(zhàn)略——2腿.6用戰(zhàn)略群節(jié)分析法為xx定位從戰(zhàn)略朽群分析臥角度，嫁評(píng)判中撇國房地止產(chǎn)企業(yè)秤的競爭屠力BCDA超級(jí)垂直極整合型（富力/合生/碧桂園/雅居樂伙）相對(duì)專注暗開發(fā)型企既業(yè)沒有明億顯的戰(zhàn)略尖優(yōu)勢，特別滲是施工護(hù)業(yè)務(wù)，蔑可能成蠶為包袱策；根據(jù)適合英行業(yè)競爭碼需要和本俯企業(yè)戰(zhàn)略擺定位的有其選擇的整丑合，才會(huì)妥形成競爭用力（如SOHO中國自詠組銷售恒團(tuán)隊(duì)和牲最近重紗建自有門物業(yè)品吳牌、xx的關(guān)鍵景很觀苗木儲(chǔ)深備、萬達(dá)蘭成立商業(yè)必規(guī)劃院、丙金地與瑞蘆銀合作成稼立地產(chǎn)基個(gè)金）。有系些整合缺銷乏戰(zhàn)略價(jià)嚷值，如棲切霞建設(shè)參元股廣東棕最櫚園林。大型開發(fā)謹(jǐn)商必須拋肌棄美國模循式（開發(fā)撿與持有嬸分離，據(jù)商業(yè)多游為專業(yè)撈化REIT絞s），效法香跡港模式（開發(fā)+持有），濤加強(qiáng)對(duì)商孝業(yè)地產(chǎn)，壟特別是城賢市綜合體換的投入，剖否則會(huì)遭睡遇規(guī)模擴(kuò)飽張瓶頸，脆抗周期波殃動(dòng)能力差抹。除世茂搭、瑞安、儀富力、碧土桂園外，蔑現(xiàn)在華潤/萬科/招商/金地/綠城/xx丘/遠(yuǎn)洋等拍均加大續(xù)了商業(yè)圍投資力太度。不音看好首逢創(chuàng)置業(yè)鍬（奧特達(dá)萊斯）領(lǐng)。中小型毀開發(fā)商良資本不暈夠，只扁能盡量散專注住鄉(xiāng)豐宅開發(fā)，求生側(cè)存。市場競解爭對(duì)品互質(zhì)要求托更苛刻咸，而政魄府資源藥作用逐昂步弱化癢，競爭酷態(tài)勢有失利于產(chǎn)吸品復(fù)制臺(tái)而不是慚區(qū)域聚丟焦型企何業(yè)；房企若在催擁有很強(qiáng)禿競爭力的釣產(chǎn)品線之乏外，單個(gè)芽城市開發(fā)移規(guī)模都很章大，則競卻爭力如虎明添翼（如xx），產(chǎn)品撤競爭力不優(yōu)夠強(qiáng)，布熄局較分散鳳的房企，輪中型的增腔長潛力有員限（金地燃、招商）濾、小型的播則面對(duì)生窄存威脅。小型房掃企宜專諷注產(chǎn)品言復(fù)制，如納帕仗、重慶金趕科。業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)印緊密的復(fù)介合地產(chǎn)公延司盈利與能持續(xù)發(fā)展暗能力明顯擠強(qiáng)于單一繳地產(chǎn)公司臨，特別是嘴在拿地抵和抗周伙期波動(dòng)等方面。芝典型企狼業(yè)如萬咸達(dá)——城市運(yùn)營鋸、華僑城——旅游+酒店+住宅、華房誠夏——工業(yè)+住宅+基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)；成爹都萬華（旺麓山國際印高爾夫）軌、紅星美腦凱龍地產(chǎn)央、中南建銀設(shè)（施工+地產(chǎn)）柏也值得枕關(guān)注；淹而海爾氏地產(chǎn)、弟雅戈?duì)杻x置業(yè)、壩北京金肯隅（建時(shí)材）的驅(qū)傳統(tǒng)主滲業(yè)對(duì)地勁產(chǎn)，除有了政府麻資源外撫無實(shí)際學(xué)支撐。2xx的戰(zhàn)略——2辣.6用戰(zhàn)略群脅分析法為xx定位行業(yè)格局Ind抹ust鄙ry得com舉pos妄iti布o(jì)n1全國性表大企業(yè)耕（nati題onal稼lea特ders）多條產(chǎn)品腰線，全國澤布局，資龜本實(shí)力雄徐厚。2區(qū)域性龍鵝頭（reg擇ion哥al竊lea萌der藏s）多條產(chǎn)品眼線，在某緒些區(qū)域或昌某個(gè)等級(jí)眾的城市的未市場占有匯率高3大中型滿國企（sta摔te-它own扎ed呼ent其erp辭ris話es）國務(wù)院微國資委非管轄央版企（cent石ral到gove步rnme鎮(zhèn)nt-o扇wned碼ent辛erpr束ises）：資組本實(shí)力離雄厚，落政府關(guān)摧系深厚地方國昌企（loca大lgo閘vern碎ment罰-own漫ede六nter膠pris超es）：地方擇政府關(guān)系藝深厚，在絞從事土地桃一級(jí)開發(fā)共、獲取舊磨城改造和脖保障房項(xiàng)毒目方面有謝優(yōu)勢5香港和其附他外資地源產(chǎn)商資本實(shí)道力雄厚害，境外湖融資渠湖道，商金業(yè)地產(chǎn)夕的開發(fā)耍和資產(chǎn)傍經(jīng)營的潔能力強(qiáng)4細(xì)分的擁產(chǎn)品復(fù)唇制型專注1種住宅或揭商業(yè)地產(chǎn)臨，面向細(xì)璃分市場（Pro沖duc股t-b頓ase鉤de王nte屑rpr獸ise宗sc咬ate家rin蓋gt驗(yàn)os盛egm類ent爛s）未來行車業(yè)格局殖要求的壇關(guān)鍵成冰功要素違是產(chǎn)品夸能力、公資本實(shí)廁力、政翅府關(guān)系勉，具有糟絕招的博企業(yè)才遮可生存濱和發(fā)展倆。2xx的戰(zhàn)略——2.擊6用戰(zhàn)略群童分析法為xx定位美國住近宅市場估自200蘿5年以來的億衰退，以銹及大開發(fā)濃商的業(yè)務(wù)導(dǎo)收縮（down蜘sizi訓(xùn)ng）對(duì)中國章房企敲響沖了警鐘，剃萬科/華潤/招商/世茂/xx歉/遠(yuǎn)洋/綠城/保利等氣大型房蜜企紛紛蕩加大對(duì)不商業(yè)地天產(chǎn)，特成別是城來市綜合橋體項(xiàng)目暖的資本羊投入力毛度。Note案s：數(shù)據(jù)斥來自Toll魂Bro跌ther邪s公司網(wǎng)待站。2xx的戰(zhàn)略——2.家7對(duì)商業(yè)地錫產(chǎn)戰(zhàn)略的炊補(bǔ)充解釋以往中國墳大開商不眉傾向于從烘事商業(yè)地滑產(chǎn)開發(fā)與掃經(jīng)營，因幅為擔(dān)憂降臟低周轉(zhuǎn)率咽，影響銷奸售規(guī)模做摘大。比如糊，華潤置迎地投資物屋業(yè)比重較撈高，ROE顯著低于殺中海，且賽阻礙了銷鞏售額做大軌（09年銷售額待為中海的60%，而凈蒜資產(chǎn)達(dá)唉中海90%）。凈資產(chǎn)收益率ROE200420052006200720082009中海地產(chǎn)10.8%13.8%15.3%15.9%15.2%17.9%華潤置地5.3%4.7%7.5%6.5%6.0%11.7%單位：億HKD港元（除銷售額外）當(dāng)前公司市值2009年銷售額（含合作開發(fā)）2009年物業(yè)銷售收入（合并報(bào)表值，扣除營業(yè)稅及附加后）2009年末凈資產(chǎn)（歸屬于母公司股東）2009年末投資物業(yè)公允價(jià)值（合并報(bào)表值）2009年末投資物業(yè)公允值/現(xiàn)行公司市值2009年凈利潤（歸屬于母公司股東）2009年投資物業(yè)重估收益中海地產(chǎn)1196.3413億元373.2420.977.5

6.5%75.313.2華潤置地702.9249億元166.0378.1167.4223.8%44.123.0中海地賊產(chǎn)（COLI）與華椒潤置地癥（CRL就and）財(cái)務(wù)區(qū)數(shù)據(jù)比旁較說明：華醋潤中海都仁是香港上考市公司，做考慮了經(jīng)懂營性商業(yè)郊因采納投紛資性房地浩產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)隔則核算，來因公允價(jià)剝值變動(dòng)產(chǎn)冶生的損益險(xiǎn)。2xx的戰(zhàn)略——2.尚7對(duì)商業(yè)地活產(chǎn)戰(zhàn)略的度補(bǔ)充解釋中國大末開發(fā)商際效法香凈港模式奸，放棄怒美國模激式，目慢的主要革是平衡菊收入結(jié)壯構(gòu)（str度ate燙gic白ba袖lan甩ce礎(chǔ)bet墓wee話nd管eve級(jí)lop勻men邀ta辰nd盛own寒ers舞hip），抵棋抗周期緊波動(dòng)，橋同時(shí)也蘇為了拓竭展新業(yè)頂務(wù)（exte笛ndp贈(zèng)rodu任cts網(wǎng)egme敵nt）和變哀相獲取業(yè)土地增彼值。歐美模式USA幻玉Mo向del特點(diǎn)住宅開發(fā)扮商（Home餐Bui劃lder）與商頭業(yè)地產(chǎn)康公司顯怕著分離商業(yè)地淘產(chǎn)公司皮以多元純化或?qū)螛I(yè)性REIT狐s出現(xiàn)多元化架：Vorn窮ado（VNO）物流：Pro食log橋is普洛斯（PLD）公寓：Ava竭lon界Bay（AVB）Mal靜l：Simo戒n（SPG）酒店：Hos從tM徐arr排iot糠t（HMT）住宅開床發(fā)商大像大小小暢很多，辜容易遭刊遇劇烈歉周期波身動(dòng)06年來大新開發(fā)商蝕規(guī)模縮畝小3/409年P(guān)ult訴e與Cen他tex合并，盒當(dāng)前市譯值51億美元，燥虧損狀態(tài)背景住宅、歇商業(yè)市陷場均處點(diǎn)成熟期REIT籃s發(fā)展了40多年資產(chǎn)抵押渣證券化發(fā)納達(dá)住宅開發(fā)存的制造業(yè)使屬性明顯香港模店式HK究Mod孔el特點(diǎn)少數(shù)大地染產(chǎn)公司寡揀頭壟斷市宜場，（oli稈gop衡oly）大公司多糊以出租為鎖主，開發(fā)擠為輔九龍倉洋，投資鮮物業(yè)/市值=98喊%恒基，投休資物業(yè)/市值=66紛%恒隆，穴投資物茄業(yè)/市值=75%新鴻基，殼投資物業(yè)/市值=61窗%信合，投寄資物業(yè)/市值=59禿%背景市場成饑熟，開早發(fā)活動(dòng)膠減少REIT曬s不發(fā)達(dá)住宅開脊發(fā)金融切業(yè)屬性錦明顯高層物業(yè)部為主，開眼發(fā)周期長地價(jià)占明售價(jià)比盛重高中國大陸亭模式Chin呼aMa送inla婆ndM努odel特點(diǎn)中大地幼產(chǎn)公司殺為規(guī)避愧周期波素動(dòng)多數(shù)苦選擇開牙發(fā)、經(jīng)憂營均衡歉發(fā)展越秀，您投資物勢業(yè)/市值=64白%北辰，投搬資物業(yè)/市值=63蓄%華潤置變地，投馬資物業(yè)/市值=24丘%金融街規(guī)，投資媽物業(yè)/市值=26扭%只存在想少量專京業(yè)性商尊業(yè)地產(chǎn)答商中化方問興（HK0者817）浙江義烏糾小商品城稍（SH60岸0415）深圳華南邊城（HK16貪68）廈門寶龍釋（HK12曠38）同時(shí)存婦在很多腎小型住投宅開發(fā)沈商背景沒有資做產(chǎn)抵押爹證券化沒有REI派Ts住宅開發(fā)哪的金融業(yè)趁屬性比較經(jīng)明顯2xx的戰(zhàn)略——2.珍7對(duì)商業(yè)地博產(chǎn)戰(zhàn)略的鍬補(bǔ)充解釋閑談：戰(zhàn)叼略幕僚的辦氣質(zhì)戰(zhàn)略幕離僚的價(jià)沸值是輔汪助決策焰層“運(yùn)面籌帷幄鉆之中”混，也就旦