房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)

“養(yǎng)老地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)養(yǎng)老”?——“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的開發(fā)模式研究2011年第一章

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究第二章

養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究第三章

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究專題總綱成都重慶西安北京沈陽無錫天津湖州佛山海南鎮(zhèn)江南京青島第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究宏觀視角開發(fā)機會研究——養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產(chǎn)城市進入維度微觀視角開發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開發(fā)機會及條件小結我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識加強，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開發(fā)機會研究現(xiàn)狀趨勢到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總人口的28%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我國60歲以上的老年人已達到1.67億，占全國總人口的12.5%依據(jù)聯(lián)合國標準，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年人口占總人口的7%，即視為進入老齡化社會第一階段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進程第二階段2003~2020第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000第一階段：市場發(fā)展初期（1999年-2010年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構成老年住宅消費的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010年-2025年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟發(fā)展到一個新的水平，人均GDP達到3000美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35—45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準，約在10%左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成

宏觀視角開發(fā)機會研究“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對“獨子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老服務體系”緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇?！?21“家庭養(yǎng)老壓力加大一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結構的主要模式，城市家庭結構模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女<421家庭結構>宏觀視角開發(fā)機會研究政策制度扶持促進老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2000《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》制定出臺促進老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務提到工作議事日程。2007.12.21民政部關于開展“全國養(yǎng)老服務社會化示范單位”創(chuàng)建活動的通知民政部《關于開展養(yǎng)老服務社會化示范活動的通知》由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位；民政部將在適當時機命名全國養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。

2005.3民政部公布《關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》一、支持社會辦福利機構的重要意義

二、支持社會辦福利機構的基本原則

三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實，支持社會辦福利機構的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦福利機構的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護社會辦福利機構的合法權益

2005.12.152001建設部關于《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》規(guī)范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設

2006.3《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》一、進一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務機構三、鼓勵發(fā)展居家老人服務業(yè)務四、支持發(fā)展老年護理、臨終關懷服務業(yè)務五、促進老年用品市場開發(fā)六、加強教育培訓，提高養(yǎng)老服務人員素質

2006.9中國老齡委出臺《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系

二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構建養(yǎng)老服務體系四、努力豐富老年人精神文化生活

2008.1民政部轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范

金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）

財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等）

宏觀視角開發(fā)機會研究市場需求及供應缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目中老年住宅基本位于遠郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了市場的細分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。老年住宅區(qū)縣總建面（萬平）銷售狀態(tài)東方太陽城順義80萬目前在售三期為老年公寓，僅剩余200余套房源?，F(xiàn)階段公寓平均月消化速度為30套左右。去年市場好時100套/月。曜陽國際密云6.72未開盤，處于客戶儲備階段：7月初開始接待客戶，目前已接待1000多組客戶，預計8月28日開盤。北京太陽城昌平30項目已售馨怡海花園豐臺110項目已售馨澳洲康都朝陽28項目已售馨宏觀視角開發(fā)機會研究養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機會良好推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉變社會對養(yǎng)老住宅的關注“421”家庭養(yǎng)老壓力社會老齡化趨勢宏觀視角開發(fā)機會研究政策的優(yōu)惠市場的需求及供應缺口養(yǎng)老地產(chǎn)城市進入主要判斷參數(shù)指標模型中觀視角開發(fā)條件研究人口狀況判斷城市是否進入老齡社會的標準人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標準世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進入老齡社會的標準國際標準為人均可支配收入達到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件擬進入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？從社會經(jīng)濟指標層面兩維度進行判斷以核心城市為代表，對全國七大城市群進行分析研究中觀視角開發(fā)條件研究根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：華東、華北、西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西南城市群潛力區(qū)：華南移民城市群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟水品發(fā)達。目前階段可立即進入的成熟區(qū)域。以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群因為其老齡化程度最嚴重，具有巨大的潛在市場，另外，強大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的試點開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)?？疾靺^(qū)：老齡化程度嚴重，經(jīng)濟發(fā)展水平有待提高。具體項目應重點考察當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群老齡化程度嚴重，具有巨大的潛力市場，但經(jīng)濟發(fā)展狀況和消費力相對較差，該區(qū)域具體項目應重點考察當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。潛力區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項目應重點考察當?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以廣州為代表的華南移民城市群經(jīng)濟發(fā)展水平較高，消費力強，但人口老齡化程度相對較輕，該區(qū)域具體項目應重點考察當?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高老齡化程度較輕，且經(jīng)濟發(fā)展水平較差的城市。微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項目（社會福利用地）產(chǎn)權用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土地使用權開發(fā)商無土地使用權通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取土地以產(chǎn)權用地地塊為研究對象將產(chǎn)權類用地作為研究對象微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權用地土地微觀條件交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、

森林、自然水體等自然資源地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質：綜合用地優(yōu)惠條件：土地出讓金應比周圍

同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面微觀視角開發(fā)條件研究土地出讓政策方面拿地方式現(xiàn)有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得土地土地性質綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金應比周圍同等條件住宅用地便宜

大部分成功項目拿地價格都較低微觀視角開發(fā)條件研究地塊微觀條件方面交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃

良好的交通條件是項目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項目檔次土地方正便于規(guī)劃養(yǎng)老地厭產(chǎn)開發(fā)辛機會及勇開發(fā)條橡件總結宏觀視留角開發(fā)資機會——養(yǎng)老地產(chǎn)喚的發(fā)展具茶有極大動奸力，開發(fā)抹機會良好目前我胞國養(yǎng)老執(zhí)地產(chǎn)市店場的井絨噴式增置長時期蔑已經(jīng)初目步形成誕，“蝕居家養(yǎng)芝老”成炒為主流雞養(yǎng)老方雪式。政策制度律扶持促進安老齡產(chǎn)業(yè)倍快速發(fā)展市場需祝求及供帝應缺口浸利于發(fā)屈展養(yǎng)老鞭項目中觀視橫角開發(fā)目條件——根據(jù)城東市人口蔑老齡化組程度及死人均可淋支配收被入兩個擇維度衡誼量擬進草入城市成熟區(qū)刮域：織華東、勵華北、膨西北城真市群（依以北京夾、上海兄、西安匠等為代淋表）考察區(qū)：食東北、華師中、西南介城市群（余以沈陽、沖成都、武囑漢等為代來表）潛力區(qū)：調(diào)華南移民序城市群（象以廣州等飼為代表）其它城化市群暫寶不考慮微觀視臨角開發(fā)科條件——地塊資恨質良好債、捆綁知優(yōu)惠條拳件的產(chǎn)明權用地產(chǎn)權用地住宅占大祖比例（市咱場經(jīng)驗值框為80%）低價較夢周邊土花地低廉土地交通某、環(huán)境等宋資源良好第二章養(yǎng)老地冰產(chǎn)案例燒研究東方太陽虧城北京太陽準城上海親和單源燕達國越際健康編城我國老年癢住宅模式辨分類目前我礙國市場克中老年辜住宅可濫分為三樹種模式:政府收益杯型政府福擾利型企業(yè)贏利袋型主要是由政府相關部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設計配套設施如：東方太陽城多數(shù)是欄在住宅素小區(qū)內(nèi)性，專門悶規(guī)劃出本一兩棟桂樓，按累照適于襖老年人縱居住的燙要求來豪設計和貨建造，耗由社會瘡投資按喉照市場補化運作潛的商品粘住宅如：上海親和歌源老年公逝寓、北京團東方太陽滿城銀齡老處年公寓老年公寓老年社區(qū)老年社唱區(qū)類似掀于一般攤的住宅開小區(qū)，域但主要需入住的例是老年秧人，并及允許老裹年人帶任親人（追如子女耳）住在下一起如：北京東證方太陽顯城、北基京太陽吧城、燕襯達國際陽健康城本專題確宇定將企業(yè)憑盈利型的躍老年公寓襪和老年社原區(qū)作為案撞例研究對彎象企業(yè)型讀養(yǎng)老住卸宅按盈滑利模式滴分類如穴下：“銷售+持有運廉營”的方式謎運作，乞“銷泳售+持有”，盈住宅銷售底與老年公鉛寓等養(yǎng)老嗚配套設施卸持有運營殘相結合方揚式典型案例古：北京太公陽城采取會員制卡管理模道式，出售捉長、短味租會員杏卡，變降相的“瀉銷售+持有”受模式典型案例可：上海親界和源老年躺社區(qū)只租不狗售，對自理、婆半自理、際非自理客駕戶區(qū)別對衰待，收取胡不同租金典型案例從：燕達國熄際健康城以老年縣住宅概靜念，出售房屋寨產(chǎn)權為主，剝區(qū)域級罵別配套街并舉典型案例離：東方太織陽城“全部芬出售”似模式——養(yǎng)老概資念住宅濕＋超配掘套設施“只租不花售”模式——醫(yī)療健康站社區(qū)，全迎部持有運泡營“會員制血管理”模吃式——銷售會籍“銷售+持有”模矮式——養(yǎng)老概劉念住宅輛＋養(yǎng)老麥地產(chǎn)我國老年留住宅模式姿分類全部出售塌模式——果北京東方鄙太陽城區(qū)位坐落于寒有“東伐方萊茵頁河”之扛美譽的速北京市乖順義區(qū)價潮白河杜畔；定位“世界級伙的高尚退伸休社區(qū)”的、“全新欺退休生活器的領跑者仿”規(guī)模規(guī)劃面積234萬平方蹤蝶米，總晌建筑面凍積70萬平米京，共可蒸入住2萬余人葵；物業(yè)類耕型獨棟別滿墅、聯(lián)赤體別墅火、點式熄公寓、帖板式公昆寓和連贊廊式公作寓面積為78-敗716平方米墓不等；開發(fā)商中國希格猛瑪有限公追司，成立咳于1986年，隸屬廊中國科學圈院所在區(qū)葉域概況項目所享在順義捕區(qū)植被泉覆蓋率突、綠化雖率和空夕氣質量咽等環(huán)境略條件和艙基礎條塌件都非纖常好，膀位于北扁京傳統(tǒng)屢認知的舒中央別終墅區(qū)板碼塊開盤時多間一期200墳3年，二框期2004年，三期2007絮-200遷9年針對老年渣人需求的乎大規(guī)模超級級配套服蹲務設施設沒備總建筑冰面積為70萬平方米煙，其中配鋪套公建近5萬平方米北京東冬方太陽玻城主體配逆套建筑貫概況：規(guī)劃面至積5萬平米孕的配套兩建筑群視位于社粗區(qū)中央怠，主要購以社區(qū)寫中心、屠康體中臨心、度動假酒店妹、商業(yè)通中心和舍酒店公肚寓等四疫大功能誘區(qū)為主恨，集文揮化、娛將樂、商斗業(yè)、醫(yī)痰療、康扶體、度槍假休閑店等多種用功能于面一身。大型公共建筑群太陽城啦社區(qū)醫(yī)粒院：規(guī)模：較太陽城鬼醫(yī)院面趨積1.6萬平米袖；專業(yè)醫(yī)盜師和設胡備：醫(yī)驅護人員宜由北京途市老年醉病研究暴中心選毫派，設濁施和醫(yī)死療水平桂高于國術家二級謝醫(yī)院標眨準（社定區(qū)擬引振進中日色友好醫(yī)殺院）；定期體檢建提出保健救計劃：醫(yī)逆院對每位講業(yè)主每年羊進行一次貴免費體檢翠，并存入悲個人健康掏檔案，專雖業(yè)醫(yī)師為輸業(yè)主量身躺定做保健馬方案；全覆蓋民的應急猴呼叫系伙統(tǒng)：緊害急呼叫版系統(tǒng)將鏟醫(yī)院同隙各家各困戶及公只共場所義每一角矛落連接短起來；專業(yè)急慘救中心啄：與北裁京紅十垮字會緊杠急救援縱中心合堪作，在乎太陽城像內(nèi)設立陰急救站捐。專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方改太陽城大型康體享中心：康體中心謹接近800周0平米，辣室內(nèi)、劫室外的譽游泳池抵、跑道恐、各種們健身器視材、網(wǎng)篩球場、尸舞蹈房拾、室內(nèi)貴跑道、瘡溫泉，屑均針對雀老年人均特別設大計。社區(qū)農(nóng)莊儀：在社區(qū)廁內(nèi)開辟費可以耕赴作的農(nóng)萄莊，每笑塊地管嫌理費低右廉，一笑年中可襪以在地斥塊中耕般作。很留多老年莊人非常浴喜歡這弦種農(nóng)家學樂的感地覺.老年大縮慧學:是北京歉市第一遇家社區(qū)草內(nèi)申辦他的老年壯大學，蛾開設多監(jiān)種課程殲，如芭嗓蕾、陶籮藝、書住法、雕田刻等，劑部分課怎程由社所區(qū)中的卷老年人謙擔當教恭師。開敞空間京：通透大氣集的視覺走效廊、開敞咬綠地與文烘化廣場和拌多個小型迫戶外活動恨場地、湖竿濱健身步裂道與兒童舅樂園。

看護健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學健康步道全部出售岔，構建復動合的產(chǎn)品勤體系滿足策多元化的釀客群需求客戶群手體來源蹈多樣北京東航方太陽粒城其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房養(yǎng)老一族準養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女產(chǎn)品體撈系類型扣多樣四層電梯似公寓共600套，170妙㎡-典250雹㎡聯(lián)排共230套，222羅㎡-襯260候㎡獨棟共118套，268露㎡-籮380糾㎡四合院共7套，424罪㎡-71寧6㎡銷售情況寸良好一期、雜二期、易三期分手批開盤袋后均已矮售罄北京東兼方太陽豆城開盤時間蒙：一期2003年，二芳期2004年，三期200掩7-2興009年歷史價斯格：2003年330附0元/平米，200薯7年底900掛0元/平米，200鋪8年下旬8700元/平米人性化、撒生態(tài)化的推組團規(guī)劃蔬設計，體給現(xiàn)項目養(yǎng)宵老理念北京東方管太陽城整體規(guī)劃帶狀排布輪，景觀資痰源最大化予：傍水而勵建，周匪邊為7000畝綠化類隔離帶騾。組團撐呈帶狀撐平鋪，怖保證了輔每個組頁團與景妻觀最大塊的接觸遮面組團設綿計，功猴能獨立羊：由于項目扮各期均體腰量較大，奇周期較長文，采用組竭團式設計掛，功能景挺觀內(nèi)部配宗套，互不普依賴；老年社區(qū)阻特色規(guī)劃組團內(nèi)刮引入大爐量景觀哪，追求己極致：在整體覽景觀之唯外，每供個組團由內(nèi)單獨曲布置了鏈大量水矮系、綠凳化景觀另，滿足鄙老年人邪對居住茫環(huán)境的獻需要；多層級赴交流空將間：組團式歐布局，統(tǒng)組團內(nèi)稈部設置墨小型公三共交流伐空間，計組團外避部設置畜相對較媽大的活朝動場所盡；規(guī)劃依肌據(jù)：目標：開劍退休社區(qū)脹之先河，駛立晚年幸福之標準理念：崖摒棄原達來的養(yǎng)港老方式替，老有挽所學、老有臟所養(yǎng)、老季有所樂，魄老有所為北京東棵方太陽盤城針對老苗年人人喬性化的至規(guī)劃設綁計無障礙設巾計：四層公寓味均設電梯胞并設無障若礙坡道地面防象滑處理冶，墻壁嶺預埋扶綠手，陽把角抹圓戶內(nèi)緊翁急呼叫揮與電子諸安防系圖統(tǒng)居室充橫分考慮賞朝向、侄采光和待通風衛(wèi)生間的離臥室斧不遠并末設有防蔑滑扶手插座、開災關都相應跡地降低高賽度感應門鎖灰替代旋轉籍式鑰匙采用明亮丘的顏色，販增強環(huán)境嫁的可識別認性戶型設浮計各有紋側重：老年人威渴望交其流：有些別墅州設了雙客躬廳；中國傳統(tǒng)拿觀念子女劉與父母同鈴?。捍髴舴中投嗯P室老人需要掏照顧：有些戶型攝設計了保笑姆間。環(huán)境設邊計方便勻交流：大型會創(chuàng)所成為姥老年人墾相互交車流活動克的主要殊空間；園林設計培強調(diào)可交摔互性：在營園林區(qū)里挪都開辟了姥小型平臺氣作為隨機味性的交流狐空間；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進入會所針對老胃年人打屑造多彩齡的精神京文化生兼活北京東彩方太陽稿城精彩紛呈揮社區(qū)文化示、休閑、帥娛樂活動釣：舉辦過3屆國際穴風箏節(jié)舉行了3次新年音創(chuàng)樂會社區(qū)運動蘆會、游園嬸會、文藝買匯演、各鐘種展覽、通講座、培漲訓、交流眾活動數(shù)不疲勝數(shù)社區(qū)組織召的俱樂部皺：乒乓球俱堆樂部、太峰極拳俱樂容部、棋牌劫俱樂部、坐釣魚俱樂耕部；業(yè)主自絞發(fā)的俱云樂部：音樂沙龍貴、民族舞嬌俱樂部、意太極拳俱雜樂部、乒遷乓球俱樂獎部、健身倚俱樂部；搭每個老人舟都能找到共自己喜愛鬧的活動.摒棄原來的養(yǎng)老方式：老有所學老有所養(yǎng)老有所樂老有所為案例小杜結：“濟超級配澇套+復合的挖產(chǎn)品形貿(mào)式+優(yōu)美的景期觀環(huán)境”結是東方太隸陽城成功哄的關鍵因險素北京東方辰太陽城成功關鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住撇宅應將腦環(huán)境和伍養(yǎng)老配餐套并重以全項況目為養(yǎng)庭老地產(chǎn)叉之名，饒做純銷脖售，打潔造全齡待社區(qū)概委念“銷售滑+持有璃”模式泳——北蒼京太陽凡城區(qū)位：位于京城辜北郊昌平益區(qū)小湯山稈鎮(zhèn)，西臨濃立湯路、琴北畔溫榆皂河、東距效首都機場17公里、蹦南距亞齡運村15公里。規(guī)模：占地面春積42萬m2（623畝），伸總建筑面非積30萬m2，容積昂率0.7，綠化軟率60％。總投延資5億多人季民幣。產(chǎn)品類型懸：獨棟別柄墅、聯(lián)趴體別墅粉、花園圈洋房、印四合院脅住宅社區(qū)特色龍：中國式輩的園林市，2萬平米的妖人工聯(lián)體預雙湖，L型綠化憶帶。根伍據(jù)老年歪人的特召點進行療了無障它礙設計烏，三層匠以上的榮住宅全婚部配有釘電梯，24小時溫泉帆水入戶區(qū)域環(huán)蔽境：周邊地且區(qū)現(xiàn)已除成為北恩京市高籮新技術稱產(chǎn)業(yè)和紛高等文奔化教育探的重點鉆發(fā)展區(qū)掌，成為年北京市彎現(xiàn)代農(nóng)棒業(yè)科技撲示范園爭區(qū)和綠侵色食品類的主要僅供應基皺地太陽城醫(yī)院購物中心出租老年公寓銷售別墅銷售住宅銷售住宅酒店度假村中醫(yī)院北京太伍陽城北京太刻陽城開子發(fā)物業(yè)裂類型概掙覽北京太門陽城開發(fā)策綢略及銷唱售情況災分析一、二期瘋公寓和聯(lián)育排別墅已緊售罄，目乖前正在銷劈燕售的是三錦期公寓（適戶型面積60-屢70平方米為眨主），銷豬售均價在810篇0元/㎡左右籃，精裝因修，總竹價約為51萬/套左右。銷售情到?jīng)r北京太陽顆城銀齡公筍寓——完全租糊住式老驕年公寓北京太怖陽城銀分齡公寓乏位于太百陽城社示區(qū)內(nèi)，宰是一處耐具有醫(yī)公療救護害、生活瓣照料、昌精神贍燭養(yǎng)三大漆功能的襲租住式鈔老年公棄寓。分縱為公寓A棟和公坊寓B棟，總建喂筑面積為287李00平方米;A棟擁有各茅類戶型房流間175間，接宿待半自言理和無郊自理能西力老人丹，以醫(yī)鹽療護理浪為主，支生活照圾料為輔;B棟擁有廢各類戶左型房間297間，接鄙待健康豬老人，坑以生活穩(wěn)照料為舍主，醫(yī)肥療護理格為輔。北京太陽框城銀鈴公寓堅收費標準靜采取會員制（目前播只針對搏健康老智人包括會員費+房費+服務費），會費該從2萬到30萬不等，警會費在老摩人退宿時業(yè)返還，會搏費越高每窮月房租也顯就越低。主要配套販服務設施短分析北京太陽城建筑面積（平米）比例公建醫(yī)院148004.4%國醫(yī)堂18220.5%文化宮36961.1%銀齡公寓287008.4%健身娛樂中心92702.7%購物中心51071.5%水面及碼頭200005.9%主要配套沿設施面積烏指標北京太速陽城醫(yī)療護理付服務：北京太陳陽城醫(yī)鳳院、國聾醫(yī)堂文化娛樂協(xié)設施：文化宮休閑度丙假設施坦：假日酒店最、溫泉會倦館商業(yè)服務配設施:購物中心其他設像施：家政服折務中心見（提供9款33項免費服齊務）銷售客風群分析北京太陽萄城項目客鄙戶地域劃產(chǎn)分，北京炊客戶約占90％，外地賠客戶約占10%；客戶層騰次以離退徒休的老干病部為主；兇自住養(yǎng)老確是主要購百買目的北京太陽蕩城案例小涼結：北京太陽雁城昌平是諒北京城挎市總體杰規(guī)劃中鹿重點發(fā)騰展的衛(wèi)貢星城，烏小湯山魔為示范寒鎮(zhèn)開發(fā)商拿布出一定比夏例的住宅鏈面積進行者銷售，另繳一部分則解用來滿足明老年人租匯用、度假葡等需求，鳴從而實現(xiàn)龍可持續(xù)運哈營由財政和頌民政部門衡劃撥部分泊資金，與岡房地產(chǎn)開崖發(fā)和銷售罪企業(yè)以及肆物業(yè)服務宣企業(yè)合作私開發(fā)、銷棵售以養(yǎng)老為林重要功能晌的商業(yè)住疫宅區(qū)，并侮提供全套附專門的老丹年物業(yè)服析務“銷售+持有運判營”的裳運作方并式區(qū)位處慰于城市研發(fā)展方納向多方合作肅開發(fā)完善的養(yǎng)笑老配套本項目跨雖然打殖著老年艱社區(qū)的榮名義，育但主流悄客戶仍濫以中青始年人為重主客群基礎胖多元化“會員制月管理”模傲式——上慶海親和源區(qū)位：親督和源會員栗制社區(qū)位盼于上海市漆南匯區(qū)康限橋鎮(zhèn)。距貴浦東國際高機場12公里，背虹橋機懂場22公里，殲離上?；笫兄行牟廊嗣駨V伸場12公里，評人稱“抹小上海嘗”的周棟浦鎮(zhèn)3公里占地面積凈：8400詠0平方米建筑面積價：1000嚴00平方米公寓數(shù)妥量：老銳年公寓宏設838套，可供160綱0位左右胸老人入席住土地性俯質：公攻共建筑密用地土地價格茶：50萬元/畝已于2010年啟動僵全國復純制計劃具有養(yǎng)榆老特色隔的功能看構成與章服務設奴備設施上海親廁和源功能設施數(shù)量住宿公寓12幢838套全裝修全配置居室精神生活（老年大學、老年活動中心）多功能綜合樓一幢餐飲配餐中心一所休閑娛樂（品茗、座談、棋牌等活動）休閑茶棧兩處休閑娛樂（運動保?。┯斡境?、健身房、水療館、樓會務活動中心一座會所醫(yī)療護理老年醫(yī)院及護理院300個床位商業(yè)購物小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等服務內(nèi)情容：每周預寨約上門堪一次家持政服務每兩周院預約上門門收集允清洗床躬單被套樹一次；物業(yè)管闖理費；每人每喝年一次晴全身醫(yī)汗療體檢板；每人購面買一份叨意外保物險；公寓內(nèi)趴所有家蓄具家電窄的保養(yǎng)鈴維修和命更換；社區(qū)內(nèi)各例類文體設濾施的使用見；管家部泳提供的相其他類虧免費服隸務等上海親和垮源具有養(yǎng)血老特色腦的建筑甘設計上海親平和源項目盈利誦模式分析——長、短期層租賃并舉由開盤時匆的小產(chǎn)權銜銷售向會自員銷售的掃轉變，規(guī)蹦避土地性陰質帶給消答費者的心夸理抗性長期租賃短期租賃A卡：——銷售概念畢的長租性殺質需一次性睡支付一筆89萬元入會夏費，可以增在親和源斬社區(qū)自由伍選擇大、春中、小三商種戶型中帆的一套房賞屋，還可糞以作為遺蒜產(chǎn)留給子查女。不記名煎卡有效鳳期與房組屋土地辮的使用徒年限相架同，可匹轉讓。史選擇該任卡，每記年必須會支付2.9酷8萬—6.長98萬元不探等的會夫費（根率據(jù)房型事不同）B卡：——租賃概偽念的短尚租性質該卡對芒應大、狼中、小網(wǎng)三種戶腫型，一致次性支勤付價格收從45萬-88萬元不等假，另外每暢年需支付2.9棕8萬元的費會費。債不能轉暑讓有效期至黃老人生命載終結，但版有一個15年的界畫限，如暑果只住高了5年，剩余10年的費用明將被退還塘給家屬，逗如果居住油期在15年以上允，超過慢部分免墾費項目一蛙期于2007年開盤，牌二期于201完0年1月開盤截止到201贊1年5月，共收售出450張卡項目取輪地模式帖分析新建橋（親和源醒前身）上海市南會匯區(qū)康橋絮鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康梳橋鎮(zhèn)集體蹲資產(chǎn)管理簽有限公司土地出讓工業(yè)用地伯（50萬/畝）合資公揪司政府187典5萬元入挺股上海市南鋪匯區(qū)康橋軟鎮(zhèn)政府新建橋（親和俘源前身猾）出讓殼公司+上?？到銟蚬舱墒聵I(yè)投睬資有限焰公司立項開逆發(fā)變更用地辦性質工業(yè)用地公共建筑嗓用地融資抵押貸謎款用首批建運成的房產(chǎn)潮獲得7500萬元的押銀行抵裝押貸款上海親紛和源案例小呢結取地模閣式親和源項避目用地是令工業(yè)用地亭，出讓年救限僅為50年，由岡于項目想性質特電殊，親身和源養(yǎng)搖老公寓禽所處地遭塊于200期6年辦理土只地使用權隔出讓，出坑讓的土地絡性質變更能為公共建極筑用地土地性質沈的轉變?nèi)∏蓻Q于當?shù)鼐I政府的大膀力支持盈利模式租售并罷舉，其嚼中以租白為主，擊但是租膛期長，漲實際為歌變相出驗售運營模趁式為會院員制加政管理費餃，會員構費的收餓入將投悄入到下銀一次的哨老年公災寓開發(fā)吩，管理用費作為不日常服嬸務運營泰費用項目設嶼計亮點彩色標識風雨連廊無障礙絕設施寬敞過湖道上海親和賴源只租不抖售模式惰——燕臥達國際滿健康城宏觀背景檔：我國成熟復的、高水馬平的醫(yī)院帖大多集中零在大型城抵市的市中略心，人流濃過于集中友，醫(yī)療空曬間狹小，甩環(huán)境擁擠程不堪項目背景勁：在燕郊舍設立燕宜達國際喜健康城概是因為竿京東的鉆幾個縣深市中，兼缺乏大檢型、高路水平的振醫(yī)院區(qū)位：位于北京蘆衛(wèi)星城東桐燕郊，潮氏白河畔。秒地理位置竟優(yōu)越，距菜天安門30公里，拖距首都解國際機升場25公里規(guī)模：占地面皂積50萬平方努米(不含附屬幟用地)，總建筑劈燕面積106萬平方米值，總投資俊約70億元人民智幣項目運價營方式以出租為防主（土地纖性質為醫(yī)濤療用地）機場健康城燕達國際宜健康城醫(yī)院部燕達金色普年華健康騰養(yǎng)護中心醫(yī)學研究艘院醫(yī)護培滿訓學院會議中養(yǎng)心兩大功顆能板塊溜：“醫(yī)臺院＋養(yǎng)栗護”養(yǎng)護板塊1、燕達亦金色年眠華健康往養(yǎng)護中洞心（1200稿0床）醫(yī)院板紗塊1、定位國吐內(nèi)外高端壁客戶群的轉燕達國際丹醫(yī)院（300詠0床，三甲舉標準）2、醫(yī)學樹研究院因（3大研究疤主題）3、醫(yī)護培警訓學院（怖可容納150殃0名學員）4、會議防中心（5星級標能準）“醫(yī)療產(chǎn)芒業(yè)鏈+養(yǎng)老養(yǎng)快護”依托醫(yī)陽療產(chǎn)業(yè)境鏈，投撕入巨資放打造大畜型醫(yī)療落養(yǎng)護社鬼區(qū)燕達國倦際健康就城產(chǎn)學研體系醫(yī)學研究院醫(yī)護培訓學院養(yǎng)護中心會議中心學、研學、研產(chǎn)產(chǎn)“產(chǎn)學研炸”體系2007年2008-6-23

2010年9月1日開業(yè)運營運行時間2010年10月1日開業(yè)運營規(guī)模及投資額總建筑面積約60萬平方米，共設置床位12000張集醫(yī)療、科研、教學于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設置50個臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內(nèi)外著名醫(yī)學科學家，設有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個研究所

可容納1500名醫(yī)生、護士和護理員進行培訓燕達金色年華健康養(yǎng)護中心燕達醫(yī)學研究院燕達國際醫(yī)院燕達國際醫(yī)護培訓學院通過高端句配套產(chǎn)品綱的打造，軍在市場定傳位高端燕達國際勾健康城高端產(chǎn)堆品配套9洞高爾約夫多功能街仰區(qū)配套設雙施高等級醫(yī)轉院養(yǎng)護中心……高規(guī)格坐接待（梳會議、付醫(yī)療論北壇等）第五屆悟世界養(yǎng)鋸生大會前沿生物悲醫(yī)學高峰宋論壇召開美國Sam態(tài)ari敲tan醫(yī)療集萬團和林復本頓社熟區(qū)學院直代表團病及教育菜部官員漿來燕達雕集團參夠觀訪問……客戶定體位：吸勢引北京蠟、天津惠等城市告和國際霸的高端閑、海外免人士前夸來就醫(yī)萄、養(yǎng)老采用“械入門費擠＋月費賓”的收蹤蝶費方式競：入門沖費為目譽前背景遺養(yǎng)老社墳區(qū)的最外高水平糖：30－100萬，月費潔為4200－130撇00元/月燕達國賠際健康陣城醫(yī)院醫(yī)學研記究院醫(yī)護培訓壇學院養(yǎng)護中少心會議中心收益來源主要收襖益國家課蘋題專項場資金課題成嬸果獎勵國際資金閱投資……學費財政撥款……房屋租袍賃會員制載度……場館租凱賃……國家課題咸專項資金國際資金均投資……財政撥遮款……房屋租賃會員制度……場館租層賃……學、研學、研產(chǎn)產(chǎn)本項目主施要收益點背來源于養(yǎng)膏護中心的獻租賃收入養(yǎng)護中軟心分為燃家居式旋養(yǎng)護樓姐（洋房捧）以及鉆賓館式皮養(yǎng)護樓碼（板樓配）養(yǎng)護中超心收費媽依據(jù)不哲同的護背理級別免進行養(yǎng)護中譽心收費苗標準在禮市場中碎處于較蘋高水平燕達國奮際健康投城然而，恭由于市頁場階段我和定位尋不符的宴問題經(jīng)莖營狀況呆較差燕達國際圍健康城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉變過來，對這種形式接受度不高

——燕達國際健康城酒店銷售經(jīng)理、養(yǎng)護中心前臺2、環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象1、客戶為有一定經(jīng)濟實力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體,客戶面較窄3、醫(yī)療用地，只租不售4、與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突案例小結估：此種模式艙需投入大畏量的資金丸，且對醫(yī)布療資源要器求高，可均能面臨較缺大的難度睡與風險燕達國際方健康城2：無法撫復制燕槳達國際攻健康城潤的模式鑄，一是兵限于項蘿目資金經(jīng)量的限究制，二蘆是擁有懷的醫(yī)療賊資源的京限制資金投入匪量大燕達國際嚼健康城投入近百億屯元擁有強勢窄的醫(yī)療資源1：要成功深打造老年旬社區(qū)，醫(yī)茄療配套是辰養(yǎng)老社區(qū)桶的首要條父件，環(huán)境騾打造也將寫是項目的奪重大投入除之一第三章養(yǎng)老地產(chǎn)苦開發(fā)運營錫模式研究盈利模甜式研究——從哪里盈慎利（目標哈客群）——怎樣盈利國（盈利載慌體）運營模式念研究——核心價值誘體系——養(yǎng)老地足產(chǎn)概念塵下的軟震、硬件勤服務體撇系——國內(nèi)外養(yǎng)第老機構的折資源整合開發(fā)運尿營模式旦小結盈利模午式研究饑——從籌哪里盈捕利（目殃標客群孕）項目客戶特征北京太陽城北京本地客群為主，輔以周邊城市外地客戶客戶主流為有一定購買實力及高素質的離退休老干部，兼顧中青年最求產(chǎn)品性價比客戶自住養(yǎng)老為主東方太陽城公寓業(yè)主北京本地人居多，基本都是老客戶帶新客戶；后期開始有一些年輕人來買，集中在附近工作的年輕人燕達國際健康城吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老上海親和源以地緣性客戶為主，有部分外地人。老人自住為主，兼顧投資客群目標客群攀應參考大戴規(guī)模房地勺產(chǎn)項目客蓬群特征——多元化客群年誦齡多元珍化強調(diào)全齡范化社區(qū)概質念，在立欄足老年客幕戶的同時槍，廣泛擴寄大其它年喜齡客戶群胞體，避免室排他性客群來源斧多元化本地客群券兼顧周邊倘城市客群置業(yè)需啊求多元抗化在考慮博以養(yǎng)老趟自住需盾求同時親，兼顧唱剛性需半求、改灰善置業(yè)舊及投資輸需求客群檔次純多元化主流檔癢次客群占為主高知、高糧干、高管湯、海歸、齒社會名流榆等高端需挖求為輔目前市灣場中的蘋養(yǎng)老項眨目面對共客群較粱為多元旁，如北京太飾陽城、東柄方太陽城籌不僅面向號老年群體，按更兼顧坑中青年搬群體溫都水城浮老年公寓醬在滿足老挑年客戶自住需求暴的同時，揀兼顧投資導客群客群范近圍過窄觀，且定市位過于嫂高端，彎導致經(jīng)搭營狀況護不佳銷售部分茂客群盈利模式卡研究——煮從哪里盈麻利（目標達客群）持有部分領客群年齡：全火齡化社區(qū)剩概念，立鈴足老年群洽體，兼顧忘中青年來源：蹦本地客急戶為主桿，兼顧鈴周邊城抵市客群購買主經(jīng)要目的糠：立足席養(yǎng)老自址住需求奪，兼顧宇剛性需祝求、改凡善置業(yè)迎及投資雨需求客戶特征娃：養(yǎng)老一駝族：離退聽休老人，帥以自理性串健康老年岡人為主養(yǎng)老一族孤子女：希升望與父母續(xù)就近居住犬，方便照喜顧父母；準養(yǎng)老泄一族：是計劃將膏來退休象生活而棒養(yǎng)老置獅業(yè)的中響年客群嚇；地緣性僑客戶：聯(lián)周邊工禽作人群自營部分沉養(yǎng)老公寓址：面向較括為高端的愉養(yǎng)老客群螞，離退休勺老干部，蝕有較高收門入來源，較面高知識蹄水平；性中期、痛短期使皮用整售部曲分養(yǎng)老曉公寓：刺面向國啄際大型際養(yǎng)老機避構整體罪出售配套公閘建：面枯向客群賢包括社乳區(qū)養(yǎng)老滑人群及聽住戶、抖來此進誤行會議懂度假娛阿樂客群盈利模式耽研究——露怎樣盈利案（盈利載梨體）建立綜合楊性的項目騰盈利體系“住宅銷狐售+養(yǎng)老地產(chǎn)碧持有經(jīng)營+綜合性商不業(yè)租售運放營”“銷售+持有”的盈利降模式劣騾勢最少，更戒適合開發(fā)企業(yè)冰應用盈利模牧式研究刃——怎基樣盈利牌（盈利甩載體）以地產(chǎn)大銷售作哈為主要根盈利載思體住宅銷售贊為主要利會潤來源點持有物業(yè)20%銷售物隔業(yè)80%萬科集毅團養(yǎng)老重地產(chǎn)銷隱售與持腳有比例關為8:2項目盈利方式北京太陽城一定比例的住宅進行銷售，另一部分，即銀領公寓及大體量的集中商業(yè)則用來滿足老年人租用、度假等需求東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)名義，全部進行銷售燕達國際健康城“只租不售”（土地產(chǎn)權為醫(yī)療用地）上海親和源采取會員制管理模式，出售短期、長期會員制服務出售為主嘴，主要利聞潤點來自宣住宅產(chǎn)品服銷售目前，才市場上獄養(yǎng)老地我產(chǎn)項目優(yōu)大都是望通過住剪宅產(chǎn)品絕銷售來尚獲取利冒潤，其攏它收益技僅占利質潤的較鍵少部分單純的延持有出晨租模式蠟，風險束極大，運營狀伸況不佳會籍出棍售模式戒，變相夾的房屋羨銷售，回籠資金以“養(yǎng)音老地產(chǎn)欺”作為鏈項目背嶄書打造養(yǎng)老植示范區(qū)——以養(yǎng)老沿設施、搶組團作壘為體現(xiàn)慣項目開柏發(fā)理念嚼的示范寧區(qū)例：上乎海綠地21城·孝賢坊，委以尊老社譽區(qū)（孝賢爹坊）作為潑項目養(yǎng)老佳理念的示愈范區(qū)盈利模式告研究——獄怎樣盈利針（盈利載庫體）度假社撞區(qū)尊老社蘋區(qū)（孝燒賢坊）國際社區(qū)商務社姨區(qū)孝賢坊：孝賢坊老年社區(qū)止規(guī)劃為獨立主貓題組團；產(chǎn)品整體戶型面積艘偏小，控制總價央，降低客分戶購買況門檻精裝產(chǎn)品巡壽，標準為450臨-50笑0元/平方米整售與“圍會員制”登銷售并舉——作為持有昆型物業(yè)盈經(jīng)利載體將養(yǎng)老公代寓整售國色際專業(yè)養(yǎng)偵老機構，幼以最大限對度快速回網(wǎng)籠資金以會員制藝形式銷售巾，獲得經(jīng)特營性養(yǎng)老梅設施（如隆：老年公獄寓）利潤盈利模式州研究——良怎樣盈利值（盈利載夾體）以綜合性明商業(yè)租售離作為項目申配套設施變及持續(xù)盈亡利載體老年住宅蹦需要一系柔列配套的賊醫(yī)療、酒券店、購物譜中心、康壁體娛樂等丘配套設施乓，后續(xù)配宰套經(jīng)營與旗物業(yè)服務殊方面的需愛求顯著盈利模式胡研究——喜怎樣盈利榆（盈利載悼體）大型公共建筑群東方太刊陽城5萬平米策的公建得集群北京太鋤陽城的摘養(yǎng)老社憤區(qū)配套識體系社區(qū)中心康體中心度假酒吐店商業(yè)中強心酒店公勸寓運營模式聯(lián)研究——撈核心價值途體系一以貫之圾的“養(yǎng)老償”理念為爸背書，打幼造項目的葡復合價值廚體系老年社破區(qū)開發(fā)批成功必片須與休燃閑旅游嘴、教育撕、產(chǎn)業(yè)壯等多種向主題共往同打造碑，才能崗使項目辜充滿活罵力，造鍛就不可泄復制的厲符合核馬心價值糞競爭力老年社區(qū)價值體系主題鮮明----使“養(yǎng)老”成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；1主題宣傳----讓消費者接受主題，使得主題成為項目標簽；2主題先行----體現(xiàn)“養(yǎng)老”主題的硬件設施建設先行，感受主題；3主題復合----老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設結合，復合型舒適社區(qū)。4老年社棗區(qū)開發(fā)信融入到撤整個大洲盤主題抽中，否則單純重的老年社性區(qū)會使消煙費者心理店抗性大，滿因此必須獵走復合主鍵題開發(fā)路五線；根據(jù)老年殘人生活、作養(yǎng)生、娛訊樂、休閑滾需求，完再善各種功管能配套，消除區(qū)襯域陌生話感；具有震撼襯力的鮮明倘主題捍衛(wèi)絕項目的號季召力，形羊成項目與鑰周邊項目紛鮮明差異全；體現(xiàn)新氣一代的稍養(yǎng)老社索區(qū)開發(fā)陪價值理閑念運營模違式研究挽——核技心價值潛體系持續(xù)就業(yè)自主自理安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極樂觀延長社會責任職能延續(xù)獨立行為能力延緩身體機能衰退自主健康老有所為老有所樂老有所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設區(qū)建設理念不僅老有所居，老有所職養(yǎng)，還要老有所述為，老有所樂。根據(jù)老年或人需求打墻造的功能畢服務體系禿和設施模獻型運營模式搖研究——掉養(yǎng)老概念攪下的軟硬邪件服務體售系需求設施功能居住功能醫(yī)療護理弓功能生活休閑指功能文化溝轉通功能志愿者服拴務計劃，棚滿足自我污價值的實問現(xiàn)，帶來運年輕感覺完整的、鍵可應對緊透急情況醫(yī)毛療服務系錘統(tǒng)多元化、稠現(xiàn)代的住逗宅，關注勒人性化的滿細節(jié)精神與價習值訴求豐富的、騙滿足不同己需求的運替動娛樂配拾套方便學習松交流的、惹跟上時代舞節(jié)奏的環(huán)茅境和設施方便和安傷全健康和厚獨立運動和娛蓋樂學習和交臂流年輕和自描我價值運營模式榆研究——燙硬件服務基體系基于老睡年住宅秋的專用息化，完腫善針對本老年社圍區(qū)配套艷服務設最施由于老年樸住宅具有手老年人的席專用性，琴因此在設哈計上有別求于一般的到住宅產(chǎn)品甲，主要體格現(xiàn)在各個棗細部針對意老年人特灰征的專用鋸設計上，壘如健康服務紅體系、日察常服務體進系、文化管教育服務牙體系、增寧值服務體費系等；而所有諒的專用罩設計均邀是建立腦在對老臥年人生掩理特征啊、心理阿特征、析行為特叼征的細少膩研究捧的基礎筍之上，謊以實現(xiàn)使的住宅糞產(chǎn)品的嚷人性化傭、科學晃化、細艱致化、筋方便化殊，為居紡住老人洪提供最服體貼的響呵護。合理安排陷節(jié)奏，使畫配套設施用開發(fā)與住當宅開發(fā)銷爽售的節(jié)點敵相配合配套設施謊的合理投貴入及產(chǎn)品冒形式和開范發(fā)規(guī)?？貧⒅坪侠砜貛X制，可使品項目價值磚穩(wěn)定提升蟻并維持項錢目的持續(xù)桿性經(jīng)營。時間價值中低密度住宅宅開發(fā)中低密度住宅開發(fā)中高密度住宅、公寓開發(fā)中高密度住宅持續(xù)開發(fā)便利店、體檢、保健等基本生活配套設施投入部分醫(yī)療保健設施投入，如針對老年病的?？漆t(yī)院、康復保健療養(yǎng)院高級產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設施投入：老年大學、國際學校、幼兒園等大量宜老娛樂休閑設施投入：會所、俱樂部、室內(nèi)外活動場所及設備運營模式癥研究——朵硬件服務勾體系物業(yè)管適理模式滅的創(chuàng)新針對老臣年人需石求提供漢不同等宮級的菜獻單式物覽業(yè)服務原，并面妄向高端格客群提居供更為全細致的盤個人訂沫制化服翼務，提顆升老年燒社區(qū)附儀加值運營模式酒研究——吧軟性服務丘體系生活保障駝服務社區(qū)有淡大型老酸年購物跨中心內(nèi)習設副食渡品專柜\老年用集品專柜押及電視\電話購物綢專柜對老人掛實行免柔費導購\物品搬別運服務對通過電局視\電話\網(wǎng)絡預賴約購物貞的老年蘭人,實行免費掩送貨上門免費為老姥年社區(qū)內(nèi)望的居民推魂薦小時工磁、保姆等烈服務人員社區(qū)實行枕封閉型管霧理，實行呆免費乘坐使電瓶車往父來于社區(qū)恒內(nèi)部免費乘是坐社區(qū)圈與市區(qū)凈之間的污往返巴煙士娛樂文化寬服務在社區(qū)內(nèi)票的老年大覺學設立圖桑書館，老賺年免費礙閱讀，免休費參加社屬區(qū)組織的污講座為老年人論公益性的續(xù)活動提供燃陪同社區(qū)免費面組織適合妄各年齡段潑的老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