商業(yè)綜合體計劃書

海寧長安新天地項目計劃書策劃人：鈕偉文日期：2017年11月14日公司基本情況鈕偉文寫汽車城—浙江長三角汽車城物流集裝箱中轉基地浙江財經大學東方學院從圖中可以看出，該項目所處周邊均有產業(yè)園、大學城、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)。根據我公司市場調研及現(xiàn)場踏勘，上圖所標注的地區(qū)均為海寧市代表性區(qū)域，人口規(guī)模大且流動性大，大部分以外來務工年輕人員和大學生為主，消費群體以及消費力量大且統(tǒng)一消費都集中在餐飲及娛樂方向。從下圖可以看出該項目與上述海寧市代表性區(qū)域位置距離較近，交通十分便利。政策優(yōu)勢高端社區(qū)匯聚，消費基礎穩(wěn)固在置業(yè)選擇的時候，買房者往往都會把交通作為重要的考量因素，如今海寧市出讓的土地很多都在城西板塊，想必項目周邊將有眾多高端社區(qū)，輻射近10萬穩(wěn)定居住人口，為商鋪保障了消費力基礎。坐享龐大客流，聚攬人氣狂潮作為城市最高效的交通工具，城鐵無疑是最聚集人氣的地方（杭海城際鐵路正在建設中，預計2020年通車）。若項目作為首個位于城西的商業(yè)綜合體，將坐享龐大客流，聚攬人氣狂潮。資產保值增值保障，投資明智之選縱觀北上廣等各大一線城市，城鐵沿線地塊都是商業(yè)寶地。而與此相應是，周邊商鋪的租金隨之水漲船高。競爭優(yōu)勢佳源廣場新天地大潤發(fā)超市便利店，小超市星美國際影城情侶電影院德克士情侶影院網咖單人ktv桌球、街機區(qū)密室逃脫凱豪大酒店青年旅社、長租公寓從上圖可以分析得出，項目最具競爭力的只有一個—佳源廣場。無論從規(guī)模、經營項目、地理位置，該項目與佳源廣場均屬于同一起跑線。所謂“有競爭，才有動力”，本項目可以參照佳源廣場項目進行布置。團隊優(yōu)勢我公司在2005年成功操作位于杭州市西湖區(qū)303美食廣場，2015年成功操作金家渡農貿市場綜合體、2016年成功操作憶捷大酒店，2017年目前正在操作位于杭州下沙的餐飲綜合體。項目定位項目操作分析1、由上圖可知：我公司將整個項目定位于中低消費綜合體。原因有以下幾點：1）、本項目周邊擁有大學城、物流中心、賽車城等人口密集區(qū)。經過我公司調查，大部分該區(qū)域消費群體規(guī)模大，但是消費能力有限。如果將該項目定位過高，將導致大部分客流量流失；2）、海寧市整體城市經濟水平低于杭州市，屬于三線城市，浙江經濟強市。由于政策、地理等優(yōu)勢，吸引著大量外資、內資前來投資開發(fā)，因此海寧市吸引著越來越多的人來此駐留。但是，由于整個城市的經濟水平無法現(xiàn)階段提升檔次，一個城市的經濟水平決定著該城市內消費群體的消費水平，因此，海寧市消費群體大，消費水平還是較為落后于杭州市；3）、根據國家統(tǒng)計局數據顯示，現(xiàn)階段，80后-90后的消費者正在逐步成為整個中國最大的消費群體。這類群體接受能力強，適應性強，消費能力強，愛好偏向于性價比較高的消費對象。我公司將本著“細水長流”的經營宗旨，將該項目打造成一個中低消費綜合體2、我公司將1至4層商鋪全部定位于集餐飲、娛樂、住宿為一體的商業(yè)綜合體。理由有以下幾點：1）、一層餐飲綜合體①、位置效應一層屬于最低層，消費者首先映入眼簾。大部分消費者來綜合體消費，起先都是尋找餐飲店。一層作為餐飲店的落腳點，既滿足大部分招商經營人員的投資眼光，又能吸引業(yè)主來這里消費；②、聚客效應對于商業(yè)項目來說，生存的關鍵就是留住人氣。要想吸引大量的客流最大限度地延長顧客的停留時間，餐飲是制勝法寶。餐飲在給綜合體帶來收益的同時，也提高了商場的人氣；③、連鎖效應一層作為餐飲業(yè)，可以消化大型商場里的高層空間，并向上承接更高樓層的娛樂體驗業(yè)態(tài)，成為上下互動式的客流“發(fā)動機”。2）、二層娛樂綜合體順帶效應一層作為餐飲中心，可以聚斂大量人氣。消費者消費完餐飲后，若在時間的允許下，必定會選擇一定性的娛樂項目來派遣時間。同時，作為大型綜合體項目的二樓——娛樂綜合體，方便業(yè)主前往體驗娛樂項目；②、時代效應作為21世紀的中國，物質消費作為中國家庭消費比重慢慢以精神消費作為核心轉換。如今，精神消費已經從滲透到每個年齡段的群體。因此，有了一定的人氣基礎，只要是娛樂項目，就有好的回報效益；3）、三層住宿綜合體稀缺效應根據我公司現(xiàn)場實地踏勘以及對周邊市場考察，發(fā)現(xiàn)周邊除了大型高檔酒店以及農家樂以外，很少出現(xiàn)性價比較高的休息場所。我公司將三樓打造為青年旅社和長租公寓，既捕捉到外來出差等的消費群體，又滿足外來務工人員等的消費群體。并且針對消費群體以及市場捕捉，打造一個“青年旅社”很符合年輕人的風格。長租公寓是為了彌補外來務工、年輕創(chuàng)業(yè)者的在外闖蕩最致命的問題。代表效應每個項目綜合體必定都有一個代表性的商業(yè)項目。對海寧室內的消費群體，我公司將利用一樓餐飲吸引消費群體，對內通過餐飲贏得消費者以及業(yè)界的口碑。對外，我公司將三樓打造住宿綜合體，同時，作為本綜合體對外的一個招牌項目，進行線上大力宣傳，通過打造三樓住宿綜合體作為本項目的對外宣傳的代表名片4）、四層高質量消費綜合體互補效應為了提升本項目整體的等級度，我公司在四樓打造一個空中花園餐廳，同時，我公司打算將該綜合體向政府申報，力爭成為海寧市具有代表性的地標性建筑物