房地產(chǎn)投資與決策概述

第二講房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對專業(yè)管理的依賴性：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠(yuǎn)來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費四個方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內(nèi)的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項投資決策設(shè)計施工交工運行產(chǎn)生報告項目建議書可行性研究報告項目評估報告勘察設(shè)計文件開工報告階段報告竣工驗收報告后評價報告房地產(chǎn)投資決策程序階段機會研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項目評估工作性質(zhì)項目設(shè)想項目初選項目擬定項目決策主要任務(wù)捕捉投資機會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項目可行性對可行性報告進(jìn)行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序項目籌劃提出開發(fā)項目的設(shè)想，組建研究機構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。承擔(dān)研究對象的部門和單位要摸清委托人意圖，項目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計劃。市場調(diào)查與分析對項目投資的經(jīng)濟(jì)、社會和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場需求情況，可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場機會，確定開發(fā)項目的市場定位。房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開發(fā)方案

根據(jù)選擇的目標(biāo)市場和備擇場地，設(shè)計若干個可供選擇的開發(fā)方案，并經(jīng)過分析對比，選擇出最優(yōu)方案。方案評價

對優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)上的合理性。對開發(fā)項目的投資費用和收益進(jìn)行估算，做出項目財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價，并考慮項目的投資、租售價格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對項目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險性分析。編制研究報告按開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容，編制可行性研究報告。三、可行性研究內(nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項目建設(shè)1）必要性：市場需求，社會需要；2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場址及環(huán)境影響；3）財務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經(jīng)濟(jì)合理性：對全社會的貢獻(xiàn)、所付代價；5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風(fēng)險分析6）項目可靠性（風(fēng)險）。三、可行性研究內(nèi)容1.項目概況2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評價7.開發(fā)建設(shè)計劃8.項目財務(wù)、國民經(jīng)濟(jì)及社會效益評價9.不確定性分析10.結(jié)論與建議

可行性研究內(nèi)容前提市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案核心經(jīng)濟(jì)評價可行性研究內(nèi)容

市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查市場預(yù)測包括房地產(chǎn)市場銷售調(diào)查和需求預(yù)測，開發(fā)項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。可行性研究內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計方案開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計，城市景觀設(shè)計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃?？尚行匝芯績?nèi)容經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價階段需要進(jìn)行開發(fā)項目的投資估算、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價、社會評價

投資估算包括開發(fā)場地的購置費、拆遷安置費、項目的工程造價、規(guī)劃費、建設(shè)費、管理費和其他有關(guān)費用的估算。

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，從項目自身角度，分析工程項目的投資、成本、稅金和利潤，計算項目的效益和費用，考察項目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評價和判斷項目財務(wù)可行性?？尚行匝芯績?nèi)容可行性研究內(nèi)容國民經(jīng)濟(jì)評價是從國家整體角度考察項目的效益和費用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率，分析計算項目給國民經(jīng)濟(jì)帶來的凈效益，評價項目經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)三濟(jì)評價三與財務(wù)三評價的三區(qū)別評價角三度不同：財務(wù)評三價站在三項目的三層次上三，從項三目的經(jīng)三營者、三投資者三、未來三的債權(quán)三人的角三度，分三析項目三的可行三性。國三民經(jīng)濟(jì)三評價是三站在國三家和地三區(qū)的層三次上，三從全社三會的角三度分析三項目的三合理性三。項目費三用和效三益的含三義與范三圍不同三：財務(wù)評三價根據(jù)三項目直三接發(fā)生三的財務(wù)三收支，三計算項三目的直三接費用三和效益三；國民三經(jīng)濟(jì)評三價則從三全社會三角度考三察項目三的費用三和效益三，考察三項目所三消耗的三有用社三會資源三和對社三會提供三的有用三產(chǎn)品，三不僅考三慮直接三的費用三和效益三，而且三考慮間三接的費三用和效三益。評價采三用的價三格不同三：財務(wù)評三價對投三入物和三產(chǎn)出物三采用預(yù)三測的財三務(wù)收支三價格；三國民經(jīng)三濟(jì)評價三采用根三據(jù)機會三成本和三供求關(guān)三系確定三的影子三價格。采用的三評價參三數(shù)不同三：財務(wù)評三價采用市場匯三率及因行三業(yè)而異三的基準(zhǔn)三收益率三。國民三經(jīng)濟(jì)評三價采用三國家統(tǒng)三一測定三的影子三匯率和三社會折三現(xiàn)率?？尚行匀芯績?nèi)三容社會評三價是分析三擬建項三目對當(dāng)三地社會三（或波三及地區(qū)三，乃至三全社會三）的影三響，分三析項目三所在地三區(qū)的社三會環(huán)境三對項目三的適應(yīng)三性和可三接受程三度，評三價項目三的社會三可行性三。社會三評價從三社會和三整個國三民經(jīng)濟(jì)三的角度三考察項三目帶來三的利益三和消極三影響。三如項目三是否符三合總體三規(guī)劃、三能否改三善城市三居民的三居住條三件、豐三富城市三景觀以三及提高三城市經(jīng)三濟(jì)效益三等。當(dāng)從企三業(yè)的角三度對項三目所進(jìn)三行的財三務(wù)評價三與宏觀三的社會三經(jīng)濟(jì)評三價發(fā)生三矛盾時三，應(yīng)以三后者的三結(jié)論為三主決定三開發(fā)項三目是否三實施?？尚行匀芯績?nèi)三容不確定三性分析不確定三性分析三包括盈三虧平衡三分析、三敏感性三分析和三風(fēng)險分三析（概三率分析三）。盈三虧平衡三分析僅三用于財三務(wù)評價三，敏感三性分析三和風(fēng)險三分析即三可用于三財務(wù)評三價，也三可用于三國民經(jīng)三濟(jì)評價三。盈虧平三衡分析三，又稱量三、本、三利分析三，是通三過分析三項目產(chǎn)三量、成三本和利三潤三者三關(guān)系，三確定項三目由虧三變盈或三由盈變?nèi)澋钠饺恻c，三以判斷三項目的三風(fēng)險程三度。敏感性三分析，是通三過計算三一個或三多個不三確定因三素變化三所導(dǎo)致三的項目三經(jīng)濟(jì)效三果評價三指標(biāo)的三變化幅三度，即三以判斷三預(yù)期目三標(biāo)受各三個不確三定因素三變化的三影響程三度，即三風(fēng)險狀三況。在三房地產(chǎn)三投資分三析中，三應(yīng)對開三發(fā)工程三的投資三、收益三率、租三金、貸三款利率三、工期三、出租三期等因三素的變?nèi)髅羧行苑秩?。風(fēng)險分三析，是根據(jù)三投資、三租金、三貸款利三率、建三設(shè)工期三、出租三期等各三種變量三的概率三分布，三推求一三個項目三在風(fēng)險三條件下三獲利的三可能性三大小。四、房三地產(chǎn)投三資分析三的任務(wù)1）為三投資者三提供投三資方向2）為三投資者三提供運三作方式3）為三投資者三預(yù)測投三資效益4）為三投資者三描述風(fēng)三險及提三供避險三方法案例—三—政府三請客，三憑什么三要我們?nèi)I單?!民營企三業(yè)將縣三政府告三上了法三庭，這三在四川三資中是三有史以三來第一三回。事三實真相三到底如三何？這三場官司三暴露了三民營企三業(yè)介入三公用事三業(yè)過程三中的哪三些問題三？政府三如何依三法行政三，民營三公用事三業(yè)如何三合理定三價，同三時兼顧三百姓利三益和投三資者的三利益？三這些一三時成為三當(dāng)?shù)剌浫撽P(guān)注三的焦點三。政府請三客，憑三什么要三我們買三單？資中縣三位于四三川盆地三中部，三沱江將三縣城分三為兩半三，早年三建成的三沱江大三橋成為三連接縣三城南北三兩大城三區(qū)的唯三一交通三要道。三199三7年，三資中縣三政府與三民營企三業(yè)四川三九達(dá)公三司簽訂三協(xié)議，三由九達(dá)三公司控三股子公三司資中三沱江大三橋建設(shè)三管理有三限責(zé)任三公司（三下稱沱三橋公司三）負(fù)責(zé)三投資大三橋改擴三建。1三998三年大橋三加寬改三造工程三完工。三四川省三交通廳三、財政三廳、物三價局先三后批準(zhǔn)三沱橋公三司于1三999三年2月三至20三01年三9月對三通行車三輛試收三費，2三002三年1月三1日至三201三8年2三月4日三正式對三通行車三輛收費三，并根三據(jù)不同三車型規(guī)三定收費三標(biāo)準(zhǔn)為三1至1三6元。案例—三—民營三企業(yè)沱江公三司執(zhí)行三董事、三總經(jīng)理三何永均三說，大三橋加寬三改造項三目建成三至今，三縣委、三縣政府三先后1三0次以三會議紀(jì)三要方式三要求公三司降低三部分車三輛的通三行費標(biāo)三準(zhǔn)。為三了搞好三和地方三的關(guān)系三，公司三前9次三都被迫三接受其三要求，三蒙受了三巨大損三失。今三年6月三，縣里三又一次三要求公三司進(jìn)一三步降低三對公交三、出租三、營運三三輪三三種車輛三（下稱三“三類三車”）三的收費三標(biāo)準(zhǔn)，三這勢必三會進(jìn)一三步惡化三公司經(jīng)三營狀況三，所以三不得不三拒絕縣三里的要三求。7月初三，由于三許多通三行車輛三拒絕交三費，大三橋收費三站與部三分車主三的沖突三不斷。三縣里隨三即派出三警力，三維持大三橋秩序三。但何三永均說三：“當(dāng)三出租車三、三輪三車通過三收費站三，工作三人員攔三車收費三時，警三察便強三行推開三欄桿放三行，有三時還帶三走收費三人員。三每天放三行的出三租車達(dá)三100三0余輛三次、三三輪車6三000三輛次以三上，公三司損失三嚴(yán)重。三在此期三間，收三費站工三作人員三多次被三打，甚三至發(fā)生三在警察三眼皮底三下，他三們也不三聞不問三。公司三報案后三，大多三數(shù)案件三至今得三不到解三決。案例—三—民營三企業(yè)據(jù)介紹三，縣里三之所以三要求公三司降低三“三類三車”的三收費標(biāo)三準(zhǔn)，是三因為這三些車輛三經(jīng)營困三難，這三讓何永三均難以三接受。三“幫助三他們走三出困境三是政府三的責(zé)任三，政府三不能轉(zhuǎn)三移給民三營企業(yè)三。再說三，縣政三府向經(jīng)三營三輪三車的業(yè)三主收取三了上萬三元的高三額費用三，憑什三么一再三要求我三們降低三收費標(biāo)三準(zhǔn)？這三豈不成三了政府三請客，三卻讓民三營企業(yè)三買單？7月中三旬，沱三橋公司三將資中三縣政府三告上了三法院，三請求法三院撤銷三被告歷三次要求三原告降三低收費三標(biāo)準(zhǔn)的三一切行三政行為三，并判三被告協(xié)三助原告三恢復(fù)正三常的收三費秩序三。案例—三—縣政三府應(yīng)邀居三中調(diào)解三并未三違法行三政針對沱三橋公司三提起的三訴訟，三資中縣三政府等三被告在三答辯中三加以否三認(rèn)，并三稱自己三是根據(jù)三沱橋公三司和車三主等當(dāng)三事人的三請求居三中調(diào)解三，并未三強迫公三司降低三收費標(biāo)三準(zhǔn)。資三中縣縣三長王和三平說：三“前9三次我們?nèi)c沱橋三公司負(fù)三責(zé)人溝三通得很三好，不三知道為三什么這三一次鬧三得這么三僵，最三后把我三們告上三了法院三。”他三承認(rèn)，三縣里過三去考慮三到老百三姓的承三受能力三，多次三與沱橋三公司“三協(xié)調(diào)”三要求降三低收費三標(biāo)準(zhǔn)，三但從未三想過通三過法定三程序請三求重新三審核收三費標(biāo)準(zhǔn)三。資中縣三的另一三位主要三領(lǐng)導(dǎo)說三，今年三縣里領(lǐng)三導(dǎo)班子三受到很三多來信三和投訴三，對沱三江大橋三收費標(biāo)三準(zhǔn)、收三費年限三等問題三反映強三烈，縣三領(lǐng)導(dǎo)班三子從關(guān)三心群眾三疾苦出三發(fā)，要三求九達(dá)三公司對三公交、三出租、三三輪車三等進(jìn)一三步給予三優(yōu)惠。三縣里對三沱江大三橋在項三目投資三、收費三年限等三方面進(jìn)三行了初三步調(diào)查三，發(fā)現(xiàn)三存在較三多問題三。鑒于三沱橋公三司已經(jīng)三起訴縣三政府，三縣里愿三意通過三法律途三徑妥善三解決這三一問題三。案例—三—車主大橋收三費確實三太高三標(biāo)準(zhǔn)需三要重新三核定11月三27日三中午，三記者來三到資中三查看沱三江大橋三收費標(biāo)三準(zhǔn)，在三20分三鐘里看三到了這三樣一幕三：從北向三南的通三道上，三一名成三年男子三將收費三欄桿拔三出扔掉三，應(yīng)當(dāng)三繳費的三車輛隨三即不再三交費，三魚貫沖三過收費三站；從三南向北三的人行三道上，三幾名摩三托車車三主用鐵三錘一類三的工具三拆掉人三行道和三機動車三道之間三的欄桿三，摩托三車?yán)@過三收費站三而去；三從南向三北的通三道上，三收費人三員被人三群包圍三后被迫三離開通三道，欄三桿隨即三被人抬三起，大三批車輛三隨之沖三過收費三站……記者詢?nèi)龁栆晃蝗_機動三三輪車三的司機三，他說三：“這三樣的事三情多了三。大橋三收費太三貴，又三不降價三，我們?nèi)窘蝗黄稹Ｈ卑咐囍饔浾呤杖降娜渌Y三料也證三實了車三主的這三種看法三。資中三佳和出三租車公三司今年三在給縣三委縣政三府的緊三急報告三中表示三：如沱三橋公司三按趟次三收費，三100三%車主三堅決不三答應(yīng)；三如按每三月每車三包干交三費55三0元，三47%三的車主三認(rèn)為收三費過高三，難以三經(jīng)營。三這些主三要由下三崗工人三組成的三出租車三主反映三，附近三的內(nèi)江三有兩座三大橋，三出租車三包干每三月才3三50元三，沱橋三公司的三標(biāo)準(zhǔn)實三在太高三了?？h公共三汽車公三司也認(rèn)三為大橋三收費過三高。公三司在2三002三年給內(nèi)三江市交三通局的三報告中三表示，三公司有三38輛三大中客三車，每三年只有三400三萬元的三收入。三而按批三準(zhǔn)的收三費標(biāo)準(zhǔn)三，公司三一年得三支付1三00萬三元的過三橋費。三如果這三樣，公三司只能三破產(chǎn)，三公司接三收的1三80多三名下崗三職工將三再次下三崗。同三樣在內(nèi)三江，當(dāng)三地公交三公司4三00多三輛公交三車經(jīng)過三兩座橋三，每年三也只收三過橋費三10萬三元。與三之相比三，資中三的過橋三費太貴三了。為此，三一些人三聯(lián)名向三有關(guān)部三門投訴三，要求三對大橋三的投資三金額重三新審計三，并重三新核定三收費年三限及收三費標(biāo)準(zhǔn)三。案例—三—官司三之外的三話題：政府如三何依法三行政三民三營公用三事業(yè)如三何合理三定價在法院三尚未一三審判決三之前，三這場官三司的輸三贏未可三預(yù)料。三在民營三企業(yè)越三來越多三地介入三公用事三業(yè)的背三景下，三政府如三何依法三監(jiān)管民三營公用三事業(yè)，三民營公三用事業(yè)三如何合三理定價三，才是三真正值三得關(guān)注三的話題三。律師趙三軍說：三“對于三省里批三準(zhǔn)的大三橋收費三標(biāo)準(zhǔn)，三資中縣三政府不三能自己三說改就三改。像三這樣的三收費行三政許可三，其設(shè)三定、修三改、廢三止，都三要嚴(yán)格三依照法三定程序三進(jìn)行，三下級政三府和部三門肯定三沒有這三個權(quán)力三。”作為縣三長，王三和平不三愿多談三這場官三司。但三這場官三司提醒三我們，三在依法三治國的三時代背三景下，三政府機三關(guān)一定三要依法三行政，三依法辦三事?！翱h政三府被告三到法院三，已不三算什么三新聞。三在四川三，省政三府被告三到法院三，也不三止一次三?！彼娜ㄊ「呷壢嗣袢ㄔ盒腥ヘ?fù)三責(zé)人說三，“在三法律意三識不斷三增強的三今天，三如果政三府和各三部門不三想吃官三司，關(guān)三鍵是要三嚴(yán)格按三照法律三規(guī)定辦三事。”案例—三—官司三之外的三話題部分群三眾對收三費標(biāo)準(zhǔn)三和年限三不滿，三也是引三發(fā)這場三官司的三一個重三要原因三。盡管三這個案三件還沒三有最后三判決，三但有關(guān)三方面應(yīng)三該從中三吸取教三訓(xùn)。這三就是，三政府決三定重大三事項，三一定要三科學(xué)決三策、民三主決策三，廣泛三聽取各三方面的三意見。資中縣三人民法三院負(fù)責(zé)三人說，三“如果三當(dāng)初有三關(guān)部門三廣泛聽三取各方三意見，三肯定不三會出現(xiàn)三今天的三情況。三”北京天三則經(jīng)濟(jì)三研究所三所長、三中國公三用事業(yè)三民營化三研究中三心主任三仁盛洪三說，公三用事業(yè)三經(jīng)營的三一個核三心問題三是定價三。它并三非完全三的市場三競爭領(lǐng)三域，不三可能讓三消費者三自己定三價，那三樣投資三者肯定三無利可三圖。定三價時，三我們需三要科學(xué)三的成本三預(yù)測，三充分的三市場競?cè)龢?biāo)和全三面的社三會聽證三。一方是三百姓利三益，另三一方是三投資商三的利益三。如何三兼顧雙三方？這三對政府三監(jiān)管提三出了挑三戰(zhàn)?！叭P(guān)鍵是三要在保三護(hù)消費三者和投三資者利三益之間三尋找一三個平衡三點，讓三投資者三有利可三圖，但三無暴利三可得。三”一位三專家如三是說。據(jù)內(nèi)江三市代市三長葉壯三介紹，三四川省三委、省三政府高三度重視三這場糾三紛，有三關(guān)部門三正在研三究新的三收費標(biāo)三準(zhǔn)和收三費年限三，估計三明年３三月可出三臺。思考題1、結(jié)合房三地產(chǎn)投三資分析三的相關(guān)三內(nèi)容，三從民營三企業(yè)角三度，試三分析造三成當(dāng)前三這種局三面的最三根本原三因是什三么？應(yīng)三如何避三免類似三事件的三再次發(fā)三生？2、如果你三作為縣三政府的三主管領(lǐng)三導(dǎo)，你三將怎樣三找到保三護(hù)消費三者和投三資者利三益之間三的平衡三點？試三問此平