收益法酒店評(píng)估(共51頁(yè)).doc

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)商業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托 人：江蘇*大酒店有限公司估價(jià) 機(jī) 構(gòu)：江蘇A房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：景*張*估價(jià)報(bào)告出具日期：2010年12月10日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：蘇房地鎮(zhèn)揚(yáng)估字（2010）第09號(hào)致 估 價(jià) 委 托 人 函江蘇*大酒店有限公司：我們接受貴公司的委托，對(duì)貴公司位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)商業(yè)房地產(chǎn)(房產(chǎn)面積為27822.7m2，土地面積為28771.2m2)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年12月8日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)貴公司所提供的有關(guān)資料，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)

2、師實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，遵照中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)等有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在了解和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，本著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，遵循必要的估價(jià)程序，選用了成本法和收益法進(jìn)行了評(píng)估，綜合確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣27014.9萬(wàn)元，大寫人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬(wàn)玖仟元整(房產(chǎn)價(jià)值17485.9萬(wàn)元，其中土地價(jià)值9529.0萬(wàn)元，土地使用權(quán)單價(jià)為3312元/m2)。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為27014.9萬(wàn)元，大寫人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬(wàn)玖仟元整。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象在估

3、價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為人民幣0元，大寫：人民幣零元整。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，欲了解本估價(jià)項(xiàng)目的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告全文。江蘇A房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人： 二一年十二月十日估價(jià)結(jié)果一覽表項(xiàng)目證號(hào)幢號(hào)房屋建筑面積（m2）平均房屋評(píng)估建筑面積單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）房產(chǎn)揚(yáng)房字第13600028號(hào)127.66284.7617485.9224698.9832724.904371.18小計(jì)27822.7項(xiàng)目宗地編號(hào)土地面積土地評(píng)估單價(jià)（元/m2）土地?fù)P國(guó)用（2006）第00001786號(hào)28771.233129529.0小計(jì)28771.29529.0合計(jì)27014

4、.9法定優(yōu)先受償款0抵押價(jià)值27014.9目 錄估價(jià)師聲明4估價(jià)的假設(shè)和限制條件5房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、估價(jià)委托人7二、估價(jià)機(jī)構(gòu)7三、估價(jià)目的7四、估價(jià)對(duì)象7五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)13六、價(jià)值類型13七、估價(jià)依據(jù)13八、估價(jià)原則14九、估價(jià)方法15十、估價(jià)結(jié)果15十一、估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)分析17十二、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析18十三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示20十四、估價(jià)人員21十五、估價(jià)作業(yè)日期21十六、本評(píng)估報(bào)告的使用有效期限21附件221.房屋所有權(quán)證復(fù)印件；2.國(guó)有土地使用證復(fù)印件；3.受托估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4.受托估價(jià)方資格證書復(fù)印件；5房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件估 價(jià) 師

5、聲 明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.參與本次估價(jià)項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價(jià)師景云、張曉慧于2010年12月10日對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限

6、于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。8.本報(bào)告不作土地、房產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。9.本報(bào)告最終解釋權(quán)為江蘇A房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司所有。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：景*(簽章) 注冊(cè)號(hào)：*注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：張*(簽章)注冊(cè)號(hào)：*二一年十二月十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本次估價(jià)的假設(shè)前提1.本報(bào)告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資

7、料真實(shí)合法有效，估價(jià)對(duì)象無(wú)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無(wú)糾紛，國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押能獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或有關(guān)部門的批準(zhǔn)為前提，即以估價(jià)對(duì)象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓、抵押等處分為假設(shè)前提。2.本報(bào)告以房屋建筑質(zhì)量合乎安全標(biāo)準(zhǔn)，可以長(zhǎng)期持續(xù)使用為假設(shè)前提。二、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查的資料1.估價(jià)師已對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款進(jìn)行了盡職調(diào)查，若產(chǎn)權(quán)人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)估價(jià)值中相應(yīng)扣除。2.本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重

8、大質(zhì)量問(wèn)題。3.本次估價(jià)未對(duì)委托方提供的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行核實(shí)，委托方對(duì)產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因產(chǎn)權(quán)資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響1.本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。四、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件1.本次估價(jià)報(bào)告僅供委托方按約定的估價(jià)目的及上級(jí)主管部門審查使用，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他

9、任何方式公開(kāi)發(fā)表。2.本報(bào)告自提交之日起一年內(nèi)有效。本估價(jià)報(bào)告需在設(shè)定的有效期內(nèi)使用，超過(guò)有效期使用，本報(bào)告無(wú)效。3.本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名或簽章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效，復(fù)印件無(wú)效。4.本估價(jià)報(bào)告僅為委托方向中國(guó)工商銀行揚(yáng)中支行進(jìn)行抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，運(yùn)用于其它方向本估價(jià)報(bào)告無(wú)效。5.估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化可能對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生的一定影響，在估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生變化或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告蘇房地鎮(zhèn)揚(yáng)估字（2010）第09號(hào)一、估價(jià)委托人單位名稱：江蘇*大酒店有限公司單位

10、地址：A市*西路18號(hào)法人代表：徐廣福經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK廳。 一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：代售飛機(jī)票、火車票；日用百貨；工業(yè)美術(shù)品銷售二、估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 江蘇A房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司房產(chǎn)資質(zhì)等級(jí)： 一 級(jí) 資質(zhì)證號(hào)：建房估證字2010085號(hào)土地資質(zhì)等級(jí)： 全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)資質(zhì)證號(hào)： *法人代表： *聯(lián) 系 人： *聯(lián)系地址： 南京市*路188號(hào)*大廈9層D座聯(lián)系電話： *網(wǎng)址： http:/www.*.com/ <http:/www.*.com>電子信箱E-mail：*三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

11、四、估價(jià)對(duì)象1.估價(jià)對(duì)象范圍估價(jià)對(duì)象為位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)，房屋總建筑面積為27822.7m2，土地面積為28771.2m2。2.估價(jià)對(duì)象狀況房屋所有權(quán)證號(hào)揚(yáng)房字第13600028號(hào)所有權(quán)人江蘇*大酒店有限公司所有權(quán)性質(zhì)有限責(zé)任公司房屋座落開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)幢號(hào)建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積（m2）1混合127.62混合1424698.983混合42724.904混合1371.18合計(jì)27822.7（1）估價(jià)對(duì)象登記狀況根據(jù)委托估價(jià)方提供的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證，估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況如下表所示。表1 房屋登記狀況一覽表表2 土地登記狀況一覽表土地使用權(quán)證號(hào)揚(yáng)國(guó)用（2006）

12、第00001786號(hào)土地使用權(quán)人江蘇*大酒店有限公司房屋座落開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)使用權(quán)面積28771.2m2地號(hào)0506123圖號(hào)地類（用途）商業(yè)服務(wù)業(yè)使用權(quán)類型出讓終止日期至2043.09.08止（2）他項(xiàng)權(quán)利狀況在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。3.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況3.1估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（1）座落：A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)；（2）建筑面積：27822.7m2；（3）總層數(shù)/層次：2號(hào)房屋為酒店主樓，共14層，3號(hào)房屋為職工宿舍，總層數(shù)4層，1號(hào)及4號(hào)為門衛(wèi)及配電房，均為1層；（4）建筑結(jié)構(gòu)：鋼混及混合；（5）平面布置：估價(jià)對(duì)象獨(dú)立使用，2號(hào)樓內(nèi)置電梯，3號(hào)樓內(nèi)置樓梯連接；（6）工

13、程質(zhì)量：經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，確認(rèn)建筑物結(jié)構(gòu)完好；（7）建成年代：2004年，門衛(wèi)室改建于2006年；（8）維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況：估價(jià)對(duì)象的主體結(jié)構(gòu)維修保養(yǎng)良好，且外立面及內(nèi)部均經(jīng)裝修，成色較新，使用狀況良好；（9）臨街狀況：估價(jià)對(duì)象臨*西路；（10）方便程度：酒店內(nèi)配備室外停車場(chǎng)；（11）物業(yè)管理：有物業(yè)管理；（12）裝修、設(shè)施設(shè)備及利用現(xiàn)狀：估價(jià)對(duì)象為位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)的江蘇*大酒店。江蘇*大酒店是是由*集團(tuán)投資設(shè)計(jì)建造的四星級(jí)，集客房、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游購(gòu)物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)旅游酒店，為A市標(biāo)志性建筑。酒店共占地43畝，總建筑面積2.7萬(wàn)平方米，酒店主樓共14層，東西裙樓3-5

14、層，擁有總統(tǒng)套房、商務(wù)套房、豪華套房、商務(wù)房、豪華房及高級(jí)房等不同規(guī)格客房間140多（套）；餐飲設(shè)施設(shè)備齊全，擁有餐位1000多個(gè)，2個(gè)功能齊全的大型宴會(huì)廳，1個(gè)大型會(huì)議中心，多個(gè)豪華包廂及普通包廂，1個(gè)可同時(shí)容納400人就餐的中餐廳，1個(gè)可同時(shí)容納200人就餐的中餐廳，1個(gè)西餐廳；酒店還擁有完備的會(huì)議服務(wù)設(shè)施，包括2個(gè)大型會(huì)議中心、3個(gè)中型會(huì)議室、2個(gè)小會(huì)議室及1個(gè)貴賓廳，大型會(huì)議中心可同時(shí)容納350人會(huì)議，為大型的多功能會(huì)議室，配備大屏幕投影、活動(dòng)舞臺(tái)等；酒店還配有桑拿會(huì)所、美容美發(fā)、棋牌室、商務(wù)中心、健身房及室外網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等，是A市目前規(guī)模最大、檔次最高的接待、住宿、娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所。1

15、號(hào)樓為酒店門衛(wèi)，改建于2006年，層高4.1米，外墻鋁塑板貼面，室內(nèi)造型天花，地磚地坪，局部改造為中國(guó)銀行自動(dòng)柜員機(jī)網(wǎng)點(diǎn)。2號(hào)樓為酒店主樓，為鋼混結(jié)構(gòu)，層高3.6米，共14層，其中地下一層，為洗衣房、更衣室、員工食堂、員工娛樂(lè)中心及倉(cāng)庫(kù)，地上13層，第1層為酒店大堂、西餐廳部、餐飲包廂及一個(gè)大型宴會(huì)大廳。第2層主體為康樂(lè)中心，包括為桑拿中心、足療洗浴、美發(fā)中心、棋牌室、商務(wù)中心等，另有部分多功能廳。第3層為會(huì)議及餐飲，包括高級(jí)豪華包廂、多功能廳、各規(guī)模會(huì)議室及一個(gè)貴賓廳，第4-13層為客房部。其中頂層部分為倉(cāng)庫(kù)，另還有配套配電房、物業(yè)房及員工宿舍樓。酒店整個(gè)主樓大樓外墻貼面磚，西裙樓圓弧造型，

16、鋼結(jié)構(gòu)玻璃幕墻。酒店大堂入口為玻璃幕墻面，地面及墻身鋪砌磨光花崗巖、大理石，天花板采用特色吊頂，豪華枝形水晶藝術(shù)吊燈。西餐廳地面鋪設(shè)高級(jí)地磚，內(nèi)墻貼高檔護(hù)墻板及藝術(shù)貼畫，造型石膏板吊頂。餐廳包廂地面鋪斜紋地毯，內(nèi)墻貼墻紙，裝飾藝術(shù)畫，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，大部分餐廳包廂單獨(dú)配備衛(wèi)生間。宴會(huì)大廳及多功能會(huì)議中心地面鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，配活動(dòng)舞臺(tái)。桑拿會(huì)所、棋牌中心包間地面鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，大部分單獨(dú)配備衛(wèi)生間?？头康孛驿伒靥?，內(nèi)墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。公共部位地面鋪設(shè)磨光花崗石，墻身為磨光花崗石、天花板采用特色石膏板吊頂。洗手間地面鋪設(shè)防滑地磚、墻身鋪設(shè)光面瓷磚

17、、防潮天花吊頂。酒店帶有中央空調(diào)系統(tǒng)，24小時(shí)熱供水系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警系統(tǒng)及全方位監(jiān)控系統(tǒng)。酒店還配備三部高速客運(yùn)電梯、一部員工電梯、一部貨運(yùn)電梯及多處安全樓梯，酒店帶配設(shè)室外數(shù)百個(gè)停車位。3號(hào)樓為員工宿舍及相關(guān)單位辦公用房，部分出員工宿舍為內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)，宿舍都為普通粉刷，地磚地坪，室內(nèi)都帶有淋浴室。4號(hào)樓為配電房和物業(yè)辦公室，層高4.8米，外墻貼面磚，室內(nèi)普通粉刷，地磚地坪。房地產(chǎn)照片：大酒店外觀 大酒店及1號(hào)樓、2號(hào)樓外觀 2號(hào)樓內(nèi)部2號(hào)樓內(nèi)部 2號(hào)樓內(nèi)部 3號(hào)樓外觀3號(hào)樓內(nèi)部 4號(hào)樓外觀 4號(hào)樓內(nèi)部3.2估價(jià)對(duì)象土地狀況座落：開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)；土地使用權(quán)面積：28771.2m2；宗

18、地形狀：規(guī)則；宗地四至：東至道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。宗地級(jí)別：A市商業(yè)用地四級(jí)地；宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”，場(chǎng)地平整“一平”的開(kāi)發(fā)水平。4.區(qū)位狀況4.1.地理位置估價(jià)對(duì)象坐落于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)，估價(jià)對(duì)象四至情況為：東至道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。4.2.區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)。A市，地處長(zhǎng)江三角洲，緊靠上海、南京等大中城市，與鎮(zhèn)江、常州、揚(yáng)州、泰州等名城隔江相望。全市由長(zhǎng)江市航道以南的雷公島、太平洲、西沙、中心沙四個(gè)江島組成。周邊長(zhǎng)120公里，全市總面積332平方公里，其中陸地面積22

19、8平方公里。A市轄17.0個(gè)鎮(zhèn)，一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?0萬(wàn)。揚(yáng)中工業(yè)發(fā)達(dá)，實(shí)力雄厚?，F(xiàn)有機(jī)械制造、電氣產(chǎn)品、輕紡服裝、精細(xì)化工、電子等30多個(gè)行業(yè)，并形成了工程電器、硅橡膠、釬焊材料、精細(xì)化工、電子測(cè)量測(cè)試儀器、復(fù)合肥等六大產(chǎn)品基地。全市交通便捷，揚(yáng)中人民自籌資金建造的橫跨夾江的揚(yáng)中長(zhǎng)江大橋和溝通蘇北的“揚(yáng)高”汽渡，分別與國(guó)家一類開(kāi)放港口鎮(zhèn)江港、高港以及滬寧高速公路、京滬高速公路、寧通一級(jí)公路連接成線，揚(yáng)中二橋直通蘇錫常。 委估房地產(chǎn)位于位于*西路，為A市市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)交界處，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。4.3.交通條件4.3.1道路條件委估房地產(chǎn)位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)，*西路紅線寬度約為40米，*

20、西路連接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新?lián)P北路、混合型干道揚(yáng)子中路等多條主次干道，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度高，主要道路路面為瀝青，道路保養(yǎng)維護(hù)較好，總體道路通達(dá)狀況優(yōu)。4.3.2公共交通條件委估房地產(chǎn)位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)，樓前不遠(yuǎn)處有公交站臺(tái)*大酒店站及出租車站臺(tái)，有多路公交車在此通過(guò)，交通便捷。4.3.3對(duì)外交通條件待估宗地所在區(qū)域距A市汽車站較遠(yuǎn)，對(duì)外交通狀況較好。4.3.基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域供水、排水、供電、通訊、道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施完善。5.商服繁華程度 委估房地產(chǎn)位于揚(yáng)中開(kāi)發(fā)區(qū)與市區(qū)交界處，商業(yè)繁華度較高，周圍以商業(yè)、住宅用地為主，沿街兩側(cè)為商鋪，類型包括餐飲、休閑、住宿，經(jīng)營(yíng)

21、種類齊全；周邊有大型的生活小區(qū)凱旋苑、聚福園等，附近有揚(yáng)中最大的華潤(rùn)蘇果超市，客流量大，公共服務(wù)設(shè)施齊全，有中國(guó)建設(shè)銀行揚(yáng)子分理處、中國(guó)工商銀行春柳分理處等，商業(yè)繁華程度較高；6.環(huán)境條件6.1自然環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域污染治理較好，基本無(wú)水、噪音及大氣污染，區(qū)域環(huán)境較優(yōu)。6.2區(qū)域景觀估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位于開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃協(xié)調(diào)，區(qū)域景觀較好。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日，故本次以房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看之日2010年12月8日作為本次評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值類型根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)和本次估價(jià)的具體要求，本估價(jià)報(bào)告中的評(píng)估

22、價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀條件下，用途為商業(yè)用房，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年12月8日的房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2.中華人民共和國(guó)土地管理法；3.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；4.中華人民共和國(guó)物權(quán)法；5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法。（二）本

23、次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；2.建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的建住房20068號(hào)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)。（三）委托方提供的有關(guān)資料1.國(guó)有土地使用證復(fù)印件；2.房屋所有權(quán)證復(fù)印件。（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員搜集掌握的有關(guān)資料1.估價(jià)對(duì)象所在地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料；2.估價(jià)人員實(shí)地踏看和調(diào)查收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、現(xiàn)狀利用等方面的資料；八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則及最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則等一般性原則。1.獨(dú)立、客觀、公正原則要求估

24、價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。2.合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。3.謹(jǐn)慎原則要求在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4最高最佳使用原則要求以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法

25、律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。5.替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)點(diǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。九、估價(jià)方法本次對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，所采用的技術(shù)路線為：（1）求取完全權(quán)利狀況下的估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值；（2）估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值（1）估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有收益法、市場(chǎng)比較法

26、、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法等。不同的估價(jià)方法從不同的角度反映了房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及一定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值水平，只是各種方法的適用條件、特點(diǎn)、對(duì)資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、市場(chǎng)情況等選擇適宜的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為集客房、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游購(gòu)物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)旅游酒店，周邊區(qū)域基本無(wú)類似的轉(zhuǎn)讓和出租交易案例，因此不適合采用市場(chǎng)比較法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常用于待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，而且估價(jià)對(duì)象為新建酒店，短期改建的可能性不大，因此也不適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。因估價(jià)對(duì)象屬經(jīng)營(yíng)收益類房地產(chǎn)，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估?？紤]到估價(jià)對(duì)象處于A市主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，估價(jià)

27、師亦已較全面地掌握了A市主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成，故又用成本法進(jìn)行驗(yàn)證。所謂收益法指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，其計(jì)算公式為：V - 房地產(chǎn)價(jià)值a - 年純收益r - 資本化率n- 收益年限成本法技術(shù)路線：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即:房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+房產(chǎn)重置價(jià)格×成新率其中房產(chǎn)重置價(jià)格的技術(shù)路線為：房產(chǎn)重置價(jià)格=前期費(fèi)用+建安造價(jià)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+管理費(fèi)用投資利息+銷售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)銷售稅費(fèi)土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修

28、正法，具體技術(shù)路線：首先分析基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日與本次土地估價(jià)基準(zhǔn)日間的地價(jià)變化情況，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行期日修正；然后根據(jù)其地價(jià)內(nèi)涵中開(kāi)發(fā)程度的差異進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正，之后分析待估宗地因素條件與所在區(qū)域因素條件平均狀況的差異，進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正；最后進(jìn)行年期修正和容積率修正得到待估宗地地價(jià)。即：地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià)×K1±開(kāi)發(fā)程度修正)×K2×K3×（1±K）式中： K1期日修正系數(shù)K2土地使用年限修正系數(shù)K3容積率修正系數(shù)K影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真

29、分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，選用了市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行了評(píng)估，綜合確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣27014.9萬(wàn)元，大寫人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬(wàn)玖仟元整(房產(chǎn)價(jià)值17485.9萬(wàn)元，其中土地價(jià)值9529.0萬(wàn)元，土地使用權(quán)單價(jià)為3312元/m2)。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為27014.9萬(wàn)元，大寫人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬(wàn)玖仟元整。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為人民幣0元，大寫：人民幣零元整。十一、估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)分析建議房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用者密切關(guān)注估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值在未來(lái)年限內(nèi)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，

30、目前預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素主要有以下幾方面：房地產(chǎn)的使用和維護(hù)情況。房地產(chǎn)壽命長(zhǎng)久，隨時(shí)間推移，建筑物自然老化、使用磨損等物質(zhì)損耗，以及人們消費(fèi)觀念的改變、建筑技術(shù)的進(jìn)步、建筑設(shè)計(jì)的缺陷等功能損耗，將導(dǎo)致建筑物抵押價(jià)值的下跌，若維護(hù)欠缺，房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌將更為顯著。估價(jià)對(duì)象房屋建成于1998年，根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象的主體結(jié)構(gòu)維修保養(yǎng)良好，且外立面經(jīng)裝修，成色較新，使用狀況良好。但是，若日后使用過(guò)程中，維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)，則估價(jià)對(duì)象價(jià)值將減少。區(qū)位因素的改變。因房地產(chǎn)的位置固定性，其所處區(qū)位狀況的變化將直接影響其價(jià)值。如房地產(chǎn)所處的自然環(huán)境或者人文環(huán)境惡化、區(qū)域交通擁堵、或者城

31、市規(guī)劃改變?yōu)椴焕康禺a(chǎn)的利用，將導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化情況。房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)，是由房地產(chǎn)的供給和需求共同作用的結(jié)果，總體而言，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需要正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。未來(lái)年限內(nèi)，若房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)量或者需求不足，則估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值存在下跌風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)政策影響。房地產(chǎn)的自身特性（如不可移動(dòng)、價(jià)值量大等），使其容易收到未來(lái)制度、政策變化的影響。目前國(guó)家宏觀調(diào)控政策偏緊，特別對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度已明顯回落，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的

32、趨勢(shì)得到抑制，房地產(chǎn)投資性需求明顯下降，地方政府重新開(kāi)始重視經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯改善。在抵押權(quán)存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用者需關(guān)注前期房地產(chǎn)政策的累加效應(yīng)以及后續(xù)的房地產(chǎn)政策對(duì)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。十二、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的因素主要有：房地產(chǎn)的通用性。通用性是指是否常見(jiàn)、是否普遍使用。通常某一類型的房地產(chǎn)只適合于一部分特定的購(gòu)買者，若房地產(chǎn)的用途越專業(yè)化，使用者的范圍就越窄，越不容易找到買者，其變現(xiàn)能力越弱。房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。獨(dú)立使用性是指能

33、夠單獨(dú)的使用而不受限制。一般的獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。房地產(chǎn)的價(jià)值量的大小。一般的說(shuō)，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性?？煞指钷D(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)使用。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個(gè)價(jià)值量小的可以獨(dú)立使用的部分分別轉(zhuǎn)讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。區(qū)域未來(lái)規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿?。估價(jià)對(duì)象自身情況符合所在區(qū)域未來(lái)規(guī)劃，并且發(fā)展?jié)摿^大，則房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。區(qū)域市場(chǎng)狀況。抵押房地產(chǎn)所處區(qū)域市場(chǎng)交易活躍將有利于抵押標(biāo)的物的變現(xiàn)；若所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠、交易

34、較少，其變現(xiàn)能力降低。變現(xiàn)過(guò)程中的稅費(fèi)。抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅金及交易綜合服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，要支付拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、法律訴訟費(fèi)及保全費(fèi)等費(fèi)用；抵押房地產(chǎn)原欠繳的各種費(fèi)用（除優(yōu)先受償款），需要在變現(xiàn)過(guò)程中補(bǔ)交的，也應(yīng)計(jì)入變現(xiàn)費(fèi)用中，主要包括欠繳的水電暖費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等。清償次序。處分抵押房地產(chǎn)所得金額，扣除優(yōu)先受償款后，依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害、剩余金額交還抵押人。房地產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償款包括：劃撥土

35、地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承辦人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包含強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。同一房地產(chǎn)有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)立抵押權(quán)的先后順序清償?；谝陨嫌绊懙盅悍康禺a(chǎn)變現(xiàn)的因素，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，分析估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力：1. 估價(jià)對(duì)象適合多種用途使用，通用性較強(qiáng)；估價(jià)對(duì)象面積較大，不便于使用、但利于處置；估價(jià)對(duì)象可分割使用、出租或轉(zhuǎn)讓，并達(dá)到各自獨(dú)立使用條件可分割性強(qiáng)；故估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力一般。2假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度大約在15%-25%。3處置

36、房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式等因素有關(guān)。一般說(shuō)來(lái)，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高。一般情況下，抵押物的處置都需要經(jīng)過(guò)司法程序，這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用可統(tǒng)稱為訴訟費(fèi)用。根據(jù)訴訟費(fèi)用交納辦法（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第481號(hào) ），人民法院收取的訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)，另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用，有人民法院或人民法院委托其他單位或個(gè)人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評(píng)估、拍賣、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外，訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人

37、支出的律師費(fèi)用等。處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、印花稅、土地增值稅、交易費(fèi)等。十三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示1.估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。在估價(jià)對(duì)象實(shí)物、區(qū)域等因素不發(fā)生變化，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。2.對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注: 估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、國(guó)家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。3.估價(jià)報(bào)告使

38、用者應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，在對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，合理使用本報(bào)告評(píng)估價(jià)值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間，是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。4.定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。十四、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：景云(簽章) 注冊(cè)號(hào)：3220090140注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：張曉慧(簽章)注冊(cè)號(hào)：3220040041十五、估價(jià)作業(yè)日期從2010年12月8日起至2010年12月10日止。十六、本評(píng)估報(bào)告的使用有效期限一年（從2010年12月10日起至2011年12月9日止）。附 件一、房屋所有權(quán)證復(fù)印件二、國(guó)有土地使用證復(fù)印件

39、三、委托估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件四、委托方法定代表人身份證復(fù)印件五、房地產(chǎn)所在區(qū)域位置圖六、受托估價(jià)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件七、受托估價(jià)方資格證書復(fù)印件八、房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告蘇房地鎮(zhèn)揚(yáng)估字（2010）第09號(hào)一、實(shí)物狀況描述與分析1估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（1）座落：A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)；（2）建筑面積：27822.7m2；（3）總層數(shù)/層次：2號(hào)房屋為酒店主樓，共14層，3號(hào)房屋為職工宿舍，總層數(shù)4層，1號(hào)及4號(hào)為門衛(wèi)及配電房，均為1層；（4）建筑結(jié)構(gòu)：鋼混；（5）平面布置：估價(jià)對(duì)象獨(dú)立使用，2號(hào)樓內(nèi)置電梯，3號(hào)樓內(nèi)置樓梯連接；（6）工程質(zhì)量：經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，確認(rèn)建筑物結(jié)構(gòu)完

40、好；（7）建成年代：2004年，門衛(wèi)室改建于2006年；（8）維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況：估價(jià)對(duì)象的主體結(jié)構(gòu)維修保養(yǎng)良好，且外立面及內(nèi)部均經(jīng)裝修，成色較新，使用狀況良好；（9）臨街狀況：估價(jià)對(duì)象臨*西路；（10）方便程度：酒店內(nèi)配備室外停車場(chǎng)；（11）物業(yè)管理：有物業(yè)管理；（12）裝修、設(shè)施設(shè)備及利用現(xiàn)狀：估價(jià)對(duì)象為位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)的江蘇*大酒店。江蘇*大酒店是是由大全集團(tuán)投資設(shè)計(jì)建造的四星級(jí)，集客房、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游購(gòu)物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)旅游酒店，為A市標(biāo)志性建筑。酒店共占地43畝，總建筑面積2.7萬(wàn)平方米，酒店主樓共14層，東西裙樓3-5層，擁有總統(tǒng)套房、商務(wù)套房、豪華套房、商務(wù)

41、房、豪華房及高級(jí)房等不同規(guī)格客房間140多（套）；餐飲設(shè)施設(shè)備齊全，擁有餐位1000多個(gè)，2個(gè)功能齊全的大型宴會(huì)廳，1個(gè)大型會(huì)議中心，多個(gè)豪華包廂及普通包廂，1個(gè)可同時(shí)容納400人就餐的中餐廳，1個(gè)可同時(shí)容納200人就餐的中餐廳，1個(gè)西餐廳；酒店還擁有完備的會(huì)議服務(wù)設(shè)施，包括2個(gè)大型會(huì)議中心、3個(gè)中型會(huì)議室、2個(gè)小會(huì)議室及1個(gè)貴賓廳，大型會(huì)議中心可同時(shí)容納350人會(huì)議，為大型的多功能會(huì)議室，配備大屏幕投影、活動(dòng)舞臺(tái)等；酒店還配有桑拿會(huì)所、美容美發(fā)、棋牌室、商務(wù)中心、健身房及室外網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等，是A市目前規(guī)模最大、檔次最高的接待、住宿、娛樂(lè)服務(wù)場(chǎng)所。1號(hào)樓為酒店門衛(wèi)，改建于2006年，層高4.

42、1米，外墻鋁塑板貼面，室內(nèi)造型天花，地磚地坪，局部改造為中國(guó)銀行自動(dòng)柜員機(jī)網(wǎng)點(diǎn)。2號(hào)樓為酒店主樓，為鋼混結(jié)構(gòu)，層高3.6米，共14層，其中地下一層，為洗衣房、更衣室、員工食堂、員工娛樂(lè)中心及倉(cāng)庫(kù)，地上13層，第1層為酒店大堂、西餐廳部、餐飲包廂及一個(gè)大型宴會(huì)大廳。第2層主體為康樂(lè)中心，包括為桑拿中心、足療洗浴、美發(fā)中心、棋牌室、商務(wù)中心等，另有部分多功能廳。第3層為會(huì)議及餐飲，包括高級(jí)豪華包廂、多功能廳、各規(guī)模會(huì)議室及一個(gè)貴賓廳，第4-13層為客房部。其中頂層部分為倉(cāng)庫(kù)，另還有配套配電房、物業(yè)房及員工宿舍樓。酒店整個(gè)主樓大樓外墻貼面磚，西裙樓圓弧造型，鋼結(jié)構(gòu)玻璃幕墻。酒店大堂入口為玻璃幕墻面，

43、地面及墻身鋪砌磨光花崗巖、大理石，天花板采用特色吊頂，豪華枝形水晶藝術(shù)吊燈。西餐廳地面鋪設(shè)高級(jí)地磚，內(nèi)墻貼高檔護(hù)墻板及藝術(shù)貼畫，造型石膏板吊頂。餐廳包廂地面鋪斜紋地毯，內(nèi)墻貼墻紙，裝飾藝術(shù)畫，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，大部分餐廳包廂單獨(dú)配備衛(wèi)生間。宴會(huì)大廳及多功能會(huì)議中心地面鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，配活動(dòng)舞臺(tái)。桑拿會(huì)所、棋牌中心包間地面鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，大部分單獨(dú)配備衛(wèi)生間?？头康孛驿伒靥?，內(nèi)墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。公共部位地面鋪設(shè)磨光花崗石，墻身為磨光花崗石、天花板采用特色石膏板吊頂。洗手間地面鋪設(shè)防滑地磚、墻身鋪設(shè)光面瓷磚、防潮天花吊頂。酒店帶有中央空調(diào)系統(tǒng)，24

44、小時(shí)熱供水系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋及煙感報(bào)警系統(tǒng)及全方位監(jiān)控系統(tǒng)。酒店還配備三部高速客運(yùn)電梯、一部員工電梯、一部貨運(yùn)電梯及多處安全樓梯，酒店帶配設(shè)室外數(shù)百個(gè)停車位。3號(hào)樓為員工宿舍及相關(guān)單位辦公用房，部分出員工宿舍為內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)，宿舍都為普通粉刷，地磚地坪，室內(nèi)都帶有淋浴室。4號(hào)樓為配電房和物業(yè)辦公室，層高4.8米，外墻貼面磚，室內(nèi)普通粉刷，地磚地坪。2估價(jià)對(duì)象土地狀況座落：開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)；土地使用權(quán)面積：28771.2m2；宗地形狀：規(guī)則；宗地四至：東至道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。宗地級(jí)別：A市商業(yè)用地四級(jí)地；宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”

45、，場(chǎng)地平整“一平”的開(kāi)發(fā)水平。三、區(qū)位狀況描述與分析1.地理位置估價(jià)對(duì)象坐落于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)，估價(jià)對(duì)象四至情況為：東至道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。2.區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)。A市，地處長(zhǎng)江三角洲，緊靠上海、南京等大中城市，與鎮(zhèn)江、常州、揚(yáng)州、泰州等名城隔江相望。全市由長(zhǎng)江市航道以南的雷公島、太平洲、西沙、中心沙四個(gè)江島組成。周邊長(zhǎng)120公里，全市總面積332平方公里，其中陸地面積228平方公里。A市轄17.0個(gè)鎮(zhèn)，一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?0萬(wàn)。揚(yáng)中工業(yè)發(fā)達(dá)，實(shí)力雄厚?，F(xiàn)有機(jī)械制造、電氣產(chǎn)品、輕紡服裝、精細(xì)化工、電子等30多個(gè)行業(yè)，并形成了工程電器、硅橡膠、釬

46、焊材料、精細(xì)化工、電子測(cè)量測(cè)試儀器、復(fù)合肥等六大產(chǎn)品基地。全市交通便捷，揚(yáng)中人民自籌資金建造的橫跨夾江的揚(yáng)中長(zhǎng)江大橋和溝通蘇北的“揚(yáng)高”汽渡，分別與國(guó)家一類開(kāi)放港口鎮(zhèn)江港、高港以及滬寧高速公路、京滬高速公路、寧通一級(jí)公路連接成線，揚(yáng)中二橋直通蘇錫常。 委估房地產(chǎn)位于位于*西路，為A市市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)交界處，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。3.交通條件3.1道路條件委估房地產(chǎn)位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)，*西路紅線寬度約為40米，*西路連接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新?lián)P北路、混合型干道揚(yáng)子中路等多條主次干道，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度高，主要道路路面為瀝青，道路保養(yǎng)維護(hù)較好，總體道路通達(dá)狀況優(yōu)。3.2公共交通條件委

47、估房地產(chǎn)位于A市開(kāi)發(fā)區(qū)*西路18號(hào)，樓前不遠(yuǎn)處有公交站臺(tái)*大酒店站及出租車站臺(tái)，有多路公交車在此通過(guò)，交通便捷。3.3對(duì)外交通條件待估宗地所在區(qū)域距A市汽車站較遠(yuǎn)，對(duì)外交通狀況較好。4.基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域供水、排水、供電、通訊、道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施完善。5.商服繁華程度 委估房地產(chǎn)位于揚(yáng)中開(kāi)發(fā)區(qū)與市區(qū)交界處，商業(yè)繁華度較高，周圍以商業(yè)、住宅用地為主，沿街兩側(cè)為商鋪，類型包括餐飲、休閑、住宿，經(jīng)營(yíng)種類齊全；周邊有大型的生活小區(qū)凱旋苑、聚福園等，附近有揚(yáng)中最大的華潤(rùn)蘇果超市，客流量大，公共服務(wù)設(shè)施齊全，有中國(guó)建設(shè)銀行揚(yáng)子分理處、中國(guó)工商銀行春柳分理處等，商業(yè)繁華程度較高；6.環(huán)境條件6.1

48、自然環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域污染治理較好，基本無(wú)水、噪音及大氣污染，區(qū)域環(huán)境較優(yōu)。6.2區(qū)域景觀估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位于開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃協(xié)調(diào)，區(qū)域景觀較好。三、市場(chǎng)背景描述與分析1城市商業(yè)定位A市城市經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，商服業(yè)企業(yè)集中分布于市區(qū)中心地帶，繁華程度較高，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及城鎮(zhèn)外圍重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1417.0.3億元，增長(zhǎng)15.7%，人均 417.0180元。地方財(cái)政收入20.08億元，增長(zhǎng) 32.98%。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 53.40億元，增長(zhǎng) 19.20%，三次產(chǎn)業(yè)比重為 2.95317.0.5。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 40.17.017.0億元，增長(zhǎng)

49、17.17.0%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18241元，增長(zhǎng) 12.5%，農(nóng)民人均純收入9050元，增長(zhǎng) 13.1%。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 132.14億元，增長(zhǎng) 8.87%，居民儲(chǔ)蓄存款 79.33億元，增長(zhǎng) 3.11%，人均儲(chǔ)蓄存款 28917元，增長(zhǎng) 2.74%。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 7.88億元，增長(zhǎng) 13.01%，糧食總產(chǎn)量 9.27萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) 2.01%。完成編制全市土地利用總體規(guī)劃及新城區(qū)控制性詳規(guī)、城區(qū)南進(jìn)概念性規(guī)劃、沿江灘涂利用概念性規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃，基本實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃的全覆蓋。三茅大橋改造、建設(shè)河周邊環(huán)境整治、238省道沿線環(huán)境整治、*西路新民段、春柳中路等工程如期竣工。實(shí)施

50、文景廣場(chǎng)、建設(shè)路南側(cè)、江洲南路兩側(cè)片區(qū)改造及新行政中心南側(cè)片區(qū)建設(shè)、汽車客運(yùn)新站等跨年度工程。泰州長(zhǎng)江公路大橋（揚(yáng)中段）進(jìn)場(chǎng)道路建設(shè)完成，首批拆遷安置全部結(jié)束，揚(yáng)中境內(nèi)工程開(kāi)工。成立A市城市管理行政執(zhí)法局，進(jìn)一步理順管理體制，大力開(kāi)展城區(qū)市容環(huán)境綜合整治行動(dòng)，城區(qū)市容市貌明顯改觀。5.2商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)金融、稅收政策中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地信貸管理的通知（銀發(fā)2007359號(hào)）指出，利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、

51、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。5.3現(xiàn)行商業(yè)規(guī)劃按照規(guī)劃，A市隨著“一城兩區(qū)”的不斷推進(jìn)，以明珠灣“商業(yè)一條街”為中軸，城東東部前進(jìn)路、揚(yáng)子?xùn)|路、江洲路、翠竹路仍為傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。城西*西路西段、中電大道交叉口形成行政中心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)。目前，A市區(qū)仍以“通達(dá)商廈”和“揚(yáng)中商城”形成半徑800m左右的一級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)街主要分部在江洲東路、江洲西路、前進(jìn)南路，以服裝業(yè)、零售業(yè)、電器業(yè)等為主。A市民廣場(chǎng)和華潤(rùn)蘇果形成二級(jí)商業(yè)中心，主要以零售業(yè)、超市業(yè)、餐飲業(yè)為特色。同時(shí)，隨著外南路新汽車站的開(kāi)工建設(shè)和物流市場(chǎng)的培育和發(fā)展，以新汽車站為中心形成揚(yáng)中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流

52、一大亮點(diǎn)。從揚(yáng)中整體商業(yè)服務(wù)業(yè)來(lái)看，仍缺乏現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的理念，沒(méi)有特點(diǎn)和特色，結(jié)構(gòu)形式主要為自然形成，商業(yè)規(guī)劃較為滯后。商業(yè)特色僅有港東北路美食一條街、健康路裝潢一條街等。四、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。最高最佳使用是指在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最合理使用方式。通常有以下四種使用方式可供選擇：（1）保持現(xiàn)狀利用；認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。（2）裝飾裝修改造利用；認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再

53、予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。（3）改變用途利用；認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。（4）重新開(kāi)發(fā)利用；認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的考察分析，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀利用，即繼續(xù)用作商業(yè)房地產(chǎn)為其最高最佳使用方式。這是因?yàn)椋?.估價(jià)對(duì)象土地證限制用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，符合法律上許可前提；2.估價(jià)對(duì)象按商業(yè)服務(wù)業(yè)用途設(shè)計(jì)，物業(yè)內(nèi)部組合均衡，與外部環(huán)境協(xié)調(diào)，符合商業(yè)用房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；3.估價(jià)對(duì)象按目前用途利用，能產(chǎn)生最高經(jīng)濟(jì)收益，經(jīng)濟(jì)上可行。五、估價(jià)方法適用性分析本次對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押

54、價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，所采用的技術(shù)路線為：（1）求取完全權(quán)利狀況下的估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值；（2）估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值（1）估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法等。不同的估價(jià)方法從不同的角度反映了房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及一定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值水平，只是各種方法的適用條件、特點(diǎn)、對(duì)資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、市場(chǎng)情況等選擇適宜的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為集客房、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游購(gòu)物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)旅游酒店

55、，周邊區(qū)域基本無(wú)類似的轉(zhuǎn)讓和出租交易案例，因此不適合采用市場(chǎng)比較法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常用于待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，而且估價(jià)對(duì)象為新建酒店，短期改建的可能性不大，因此也不適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。因估價(jià)對(duì)象屬經(jīng)營(yíng)收益類房地產(chǎn)，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估?？紤]到估價(jià)對(duì)象處于A市主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，估價(jià)師亦已較全面地掌握了A市主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成，故又用成本法進(jìn)行驗(yàn)證。所謂收益法指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，其計(jì)算公式為：V - 房地產(chǎn)價(jià)值a - 年純收益r - 資本化率n- 收益年限成本法技術(shù)路線：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即:房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+房產(chǎn)重置價(jià)格×成新率其中房產(chǎn)重置價(jià)格的技術(shù)路線為：房產(chǎn)重置價(jià)格=前期費(fèi)用+建安造價(jià)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+管理費(fèi)用投資利息+銷售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)銷售稅費(fèi)土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，具體技術(shù)路線：首先分