電大?？啤段飿I(yè)管理法規(guī)》論述題案例分析題題庫及答案(試卷號(hào)2224)

電大?？啤段飿I(yè)管理法規(guī)》論述題案例分析題題庫及答案(試卷號(hào)2224)答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免也不能克服的客觀情況。普通指地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)等。如暴雨在極短期內(nèi)導(dǎo)致地下車庫內(nèi)的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統(tǒng)沒有問題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。(2)正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或者本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí)，行為人對(duì)侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。(3)緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損，而不得已采取的傷害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過錯(cuò)導(dǎo)致傷害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到傷害，應(yīng)當(dāng)由自己來承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因自行裝修房屋，導(dǎo)致房間的電路受到傷害，應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。(5)第三人過錯(cuò)導(dǎo)致傷害發(fā)生的。第三人過錯(cuò)導(dǎo)致傷害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過錯(cuò)單獨(dú)導(dǎo)致傷害的發(fā)生的話，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或者多者的過錯(cuò)導(dǎo)致，則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，各自承擔(dān)自己的過錯(cuò)所造成的損失。2．試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。答：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容普通包括以下條款：(1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項(xiàng)；(3)雙方權(quán)利義務(wù)；(4)物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；(5)物業(yè)管理費(fèi)用的收?。?6)物業(yè)管理服務(wù)的期限；(7)合同提前終止的條件；(8)違約責(zé)任；(9)其他事項(xiàng)。以上每一項(xiàng)內(nèi)容2分，答出5個(gè)或者以上事項(xiàng)得10分。約定的管理服務(wù)事項(xiàng)中每一項(xiàng)內(nèi)容2分，答出5個(gè)或者以上事項(xiàng)得10分。兩部份合計(jì)共20分。3.試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。答：(1)房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。(2)物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)。(3)物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金。(4)業(yè)主或者非業(yè)主的合法住戶無正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵費(fèi)，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見的違約行為。(5)業(yè)主委員會(huì)不按照《物業(yè)管理委托合同》的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)傷害的民事責(zé)任。(2)因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(3)建造物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生崩塌、脫落、墜落造成他人傷害的，其所有人或者管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的人除外。(4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。(6)無行為能力人、限制民事行為能力人致人傷害的民事責(zé)任。(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(每一個(gè)小點(diǎn)2分，只要能夠答出10個(gè)小點(diǎn)即可給滿分)4.結(jié)合實(shí)際談?wù)劤袚?dān)物業(yè)管理民事責(zé)任的方式。答：(1)住手侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危（wei）險(xiǎn)；(4)返還財(cái)產(chǎn)；(5)恢復(fù)原狀；(6)修理、重做、更換；(7)賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；(10)賠禮道歉。5．試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。答：一、物業(yè)管理糾紛的起因分析(8分)(1)立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。(2)開辟商前期遺留的問題引起了后來物業(yè)管理的矛盾。(3)缺乏完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。(4)物業(yè)管理的服務(wù)概念沒有建立。二、物業(yè)管理糾紛的防范措施(10分)(1)完善相關(guān)立法工作。(2)加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。(3)哺育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)，把物業(yè)管理納入市場(chǎng)運(yùn)行的軌道。(4)業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方的行為。(5)進(jìn)一步規(guī)范政府行為。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際展開一定的闡述，每要點(diǎn)2分，共18分。卷面清潔度2分。二、案例分析題1.2022年年初，李先生買了一套幸福花園的商品房，約定一年后交房。該樓盤的開辟商A公司、B物業(yè)公司與李先生簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由甲方(即A公司)選聘B公司對(duì)樓盤提供物業(yè)服務(wù)。協(xié)議中寫著：前期物業(yè)管理費(fèi)自甲方通知乙方(即李先生)入伙之日起計(jì)算，如乙方未入伙或者未人住期間的物業(yè)費(fèi)由乙方金額承擔(dān)(本條所稱入伙，是指業(yè)主或者使用人收到書面入伙通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)，業(yè)主或者使用人收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙)，乙方入伙之日，物業(yè)服務(wù)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，以后物業(yè)管理費(fèi)每半年收一次。入伙后，屬于業(yè)主空置房的由業(yè)主全額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。2022年7月8日李先生到幸?；▓@辦理交房手續(xù)，A公司確認(rèn)李先生已按合同約定付清了相關(guān)費(fèi)用，并委托B物業(yè)公司辦理物業(yè)登記及交付手續(xù)，但B公司要求李先生必須先預(yù)交物業(yè)費(fèi)才干給鑰匙。因雙方就先交物業(yè)費(fèi)還是先交鑰匙的問題產(chǎn)生分歧，故李先生未能取得房屋鑰匙。這樣一拖就是5年，2022年李先生實(shí)在等不及了，就到B公司打算預(yù)交一年的物業(yè)管理費(fèi)，然后收取房屋鑰匙，但B公司一定要李先生交2022年7月至今的物業(yè)費(fèi)才干給他房屋鑰匙。李先生認(rèn)為自己向來沒有入伙，不允許交2022年7月至2022年房屋空置期間的物業(yè)管理費(fèi)。問題：(1)李先生要解決與B公司的糾紛有哪些途徑？(2)物業(yè)服務(wù)協(xié)議中“前期物業(yè)管理費(fèi)自通知被告入伙之日起算，業(yè)主收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的視為入伙，乙方入伙之日，物業(yè)服務(wù)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)”的條款效力如何？(3)本案應(yīng)如何處理？答：(1)可以通過商議、(1分)調(diào)解、(1分)仲裁，需要李先生與物業(yè)公司達(dá)成允許仲裁的協(xié)議、(2分)訴訟(1分)等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。(2)該條款無效。(1分)物業(yè)服務(wù)協(xié)議中有“前期物業(yè)管理費(fèi)自通知被告入伙之日起算，業(yè)主收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的視為人伙，乙方入伙之日，物業(yè)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)”的約定，該約定屬于格式條款，按照該約定，不論因?yàn)楹畏N原因，只要甲方通知乙方入伙，則乙方就要繳納物業(yè)管理費(fèi)，該條款免除了己方責(zé)任、加重了對(duì)方責(zé)任，且與<物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定相悖，故該條款應(yīng)屬無效。(3分)(3)B公司應(yīng)當(dāng)將房屋鑰匙交給李先生，(3分)并且不能收取李先生2022年到2022年李先生收到房屋鑰匙前的物業(yè)管理費(fèi)。(3分)2.劉先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時(shí)地產(chǎn)開辟商承諾物業(yè)管理費(fèi)為2元／平方米，且五年不變，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但劉先生人住2年后，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了3元／平方米。劉先生找到理論，物業(yè)公司說“開辟商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并得到了物價(jià)部門的批準(zhǔn)。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。問題：(1)本案涉及到哪些法律關(guān)系？(2)劉先生是否應(yīng)當(dāng)按照3元／平方米交納物業(yè)管理費(fèi)？(3)劉先生應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？答：(1)本案涉及物業(yè)管理(2分)與房屋買賣(2分)是兩種法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與開辟商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。(1分)(2)應(yīng)當(dāng)(1分)，因?yàn)榘l(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，(2分)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)服務(wù)的委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。(2分)(3)劉先生應(yīng)當(dāng)通過法律途徑追究開辟商的違約責(zé)任。(2分)由于開辟商沒有徹底履行合同所約定的義務(wù)，依據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。(3分)3.2022年趙先生在天環(huán)花園購買了一套三房二廳的住宅，但向來沒有入住。2022年物業(yè)公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過銀行貸款購買的住宅，因生意失敗，從2022年3月開始住手向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣來還貸款，張女士通過拍賣取得了該房產(chǎn)。2022年趙先生下落不明，物業(yè)公司要求新人住的張女士補(bǔ)交趙先生欠下的物業(yè)費(fèi)。問題(1)趙先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？(2)物業(yè)公司向張女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？(3)你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益？答：(1)趙先生的理由不成立。(2分)因?yàn)槿粘Ｋf的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，趙先生的房產(chǎn)會(huì)得到相應(yīng)保值和增值。(2分)所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；(2分)(2)物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向張女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)。(2分)首先物業(yè)公司沒有積極采取措施維護(hù)自己的權(quán)益，本身有過錯(cuò)；(1分)其次張女士通過拍賣取得了房產(chǎn)，自然無須對(duì)前手的欠費(fèi)負(fù)責(zé)；(2分)(3)物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求趙先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；(2分)其次，物業(yè)公司可以根據(jù)其與趙先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。(2分)4.2022年4月的一天，何帆到佛山市南海區(qū)的順境花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。何帆開車到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來人員和車輛都要進(jìn)行登記，何帆領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)服務(wù)人員的要求下交納了5元的停車費(fèi)。何帆離開小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，何帆和物業(yè)公司人員一起報(bào)了警，但車輛向來都未找到。在此情況下何帆向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行索賠，這時(shí)他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此部位停車收費(fèi)，物業(yè)公司也以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榇耸拢∶鹊母改付啻握业轿飿I(yè)要求賠償，物業(yè)實(shí)地查看后發(fā)現(xiàn)，掉落冰塊的屋頂是頂樓居民林某將露臺(tái)封閉后建成的違章建造的屋頂，因此物業(yè)認(rèn)為業(yè)主林某應(yīng)該承擔(dān)全部賠償責(zé)任，與物業(yè)無關(guān)。業(yè)主林某認(rèn)為冰塊墜落屬于意外事件，和他也無關(guān)。問題：(1)小萌的父母要解決與物業(yè)公司的糾紛有哪些途徑？(2)本案應(yīng)如何處理？答：(1)可以通過商議、(2分)調(diào)解、(2分)訴訟(．2分)等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。(2)頂樓業(yè)主林某和物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。(1分)自然人的人身權(quán)利受法律保護(hù)，因頂樓業(yè)主林某私自搭建違法建造，導(dǎo)致其屋頂結(jié)冰砸到小萌，傷害了小萌的健康權(quán)；(3分)而物業(yè)公司作為物業(yè)管理方，對(duì)業(yè)主林某私自搭建行為沒有及時(shí)制止，未盡到管理注意的義務(wù)，也存在一定過錯(cuò)。(3分)兩方的過錯(cuò)行為共同導(dǎo)致小萌傷殘的傷害結(jié)果，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(2分)6.陳軍喜歡養(yǎng)花，時(shí)常把花盆放置在其外窗臺(tái)上。一天，天氣預(yù)報(bào)稱今日臺(tái)風(fēng)來臨，讓市民做好防臺(tái)風(fēng)準(zhǔn)備。陳軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺(tái)上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺(tái)風(fēng)來臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到陳軍家的樓下，被臺(tái)風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，長(zhǎng)平物業(yè)公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓陳軍家掉下來的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去陳軍家玩，陳軍曾經(jīng)向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到陳軍要求其賠償損失，陳軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺(tái)風(fēng)刮下來的，屬不可抗力，不允許賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求陳軍賠償損失，并以管理不善為由將長(zhǎng)平物業(yè)公司告上法庭。問題：(1)本案的原告和被告分別是誰？(2)本案應(yīng)由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任