日本商業(yè)地產(chǎn)考察報告

日本商業(yè)考察第一頁，共五十三頁。日本商業(yè)印象商業(yè)區(qū)域概況重點案例分享日本商業(yè)啟示第二頁，共五十三頁。參與第三頁，共五十三頁。體驗第四頁，共五十三頁。共融第五頁，共五十三頁。日本商業(yè)印象商業(yè)區(qū)域概況重點案例分享日本商業(yè)啟示第六頁，共五十三頁。東京概況東京地鐵站覆蓋密度及高，以銀座、日比谷、有樂町為例，幾乎每個路口都是地下鐵入口，每棟商場都與地鐵連通。完善的軌道交通也推動了商業(yè)的繁榮。東京可以說是世界上百貨公司密度最高的城市,東京都寸金寸土,單是山手線環(huán)繞的都心區(qū)內,便至少有將近七十間百貨公司.東京是個臨海城市,環(huán)抱東京灣,從江戶時代開始,由于人口不斷增加,這一百年來,東京市的范圍通過填海,不斷向東京灣擴伸,如臺場和迪士尼樂園這些新興的商業(yè)及娛樂區(qū)域,就是在填海的基礎上建立起來的.高密度的人口帶動了交通網(wǎng)路的建設,地下鐵、JR電車、以及小田急、東急、京王、東武、西武等私鐵，運載著東京1200萬人口，第七頁，共五十三頁。臺場位于臨海副都心---東京都南部的東京灣，距離東京市中心6公里，占地442公頃（442萬平方米）。是一座由城市垃圾填海而成的人工島，由臺場、青海、有明北、有明南四大塊區(qū)域組成，其中臺場地區(qū)最為著名，因而人們習慣將臨海副都心簡稱為“臺場”該區(qū)域內已遷入許多大型企業(yè)的總部，并修建了眾多采用現(xiàn)代設計建造成的商業(yè)與娛樂設施。據(jù)東京港灣局統(tǒng)計，截止到2006年底，該地區(qū)內進駐企業(yè)達800多家，就業(yè)人口為38000人，居住人口7000余人。計劃到2020年，將該地區(qū)打造成有4.2萬人居住、7萬人就業(yè)的多功能繁華新區(qū)。東京副都心---臺場第八頁，共五十三頁。現(xiàn)已進駐臺場地區(qū)的著名商業(yè)設施富士電視臺總部三得利總部大樓日航東京飯店美麗殿太平洋飯店維納斯城堡豐田汽車館大江戶溫泉中心松下集團展示館東京國際展示場第九頁，共五十三頁。東京商業(yè)區(qū)——銀座

銀座是日本東京中央?yún)^(qū)的一個主要商業(yè)區(qū)，以高級購物商店聞名，是東京其中一個代表性地區(qū)，同時也是日本有代表性的最大最繁華的街。

銀座位于中央?yún)^(qū)西部，在新橋與京橋兩橋間。分為銀座一丁目至銀座八丁目。銀座四丁目與銀座五丁目之間被晴海通所分隔，全部8個丁目由中央通貫通。從第一號街到第八號街及其周圍鬧市區(qū)，長約1公里。古為造銀幣廠，今為中心商店街。有全國著名大百貨商店、特種工藝品的小商店，以及一些高級小吃店。也是文化娛樂中心。銀座兩側人行道寬闊，周日又禁機動車通行，故有“步行者的天堂”之稱。

第十頁，共五十三頁。銀座設有多家百貨公司，包括和光、三越、松屋百貨、松坂屋、Melusa、春天百貨銀座等，高級品牌專門店如愛馬仕、Gucci、Chanel，亦有各式飲食店及高級餐廳，高級夜總會等。根據(jù)日本國土交通省統(tǒng)計，銀座在日本全國商業(yè)地產(chǎn)價格中，連續(xù)9年排行一第十一頁，共五十三頁。日本商業(yè)印象商業(yè)區(qū)域概況重點案例分享日本商業(yè)啟示第十二頁，共五十三頁。

維納斯城堡是一個以意大利威尼斯風情為主題的商場,1999年8月開幕,是日本第一個主題公園大型購物中心.在封閉的館內真實地再現(xiàn)了17,18世紀的歐洲街道,弧型的天花版被繪成天空的樣子,并且天空的顏色也會隨著時間而變化,演繹著”藍天-黃昏-夜晚”的迷人景色.容入了歐洲風情街道的建筑風格，可以使顧客體驗到在室外購物的空間感，又不會受天氣影響?zhàn)^內約有170個店鋪、商場及餐廳，匯集了很多時尚品牌,如ZARA,DIESEL,TOMMYHILFIGER等.

維納斯城堡VenusFort第十三頁，共五十三頁。表參道OMOTESANDO表參道是東京的四個主要特色街頭時裝店的聚集地之一,這里云集歐洲、日本等頂級設計師的作品,流行元素含量很高,櫥窗內的衣飾擺放非常有創(chuàng)意高，櫥窗內的衣飾擺放非常有創(chuàng)意，世界著名品牌的諸多旗艦店也設置在此處，可以說表參道是世界品牌的亞洲展覽中心。表參道廣場(OMOTESANDOHILLS)作為表參道的標志性建筑，2006年2月11日開募表參道OMOTESANDO第十四頁，共五十三頁。

Tips:

近幾年，日本建筑界和地產(chǎn)特別喜歡「丘（Hills）」這個概念,即“建筑群”------在一大遍土地上實踐建筑美學。六本木山丘ROPPONGIHILLS和表參道廣場OMOTESANDOHILLS就是其中的杰出代表。表參道廣場(OMOTESANDOHILLS)是由成功建造六本木Hills成名的的森集團所投資建設，為展現(xiàn)融合了日本的「和」和「重生」等元素，創(chuàng)造出日本獨特風格的建建筑，森集團延請日本知名建筑師安藤忠雄著手設計長達250公尺的表參道Hills第十五頁，共五十三頁。

安藤忠雄以日式橢圓形印章的「參」字LOGO來揭開「表參道Hills」外觀的序幕，以銀灰色鋁窗加玻璃圍幕帶來最主要印象；基礎的墻柱梁部份，不經(jīng)意地呈現(xiàn)出鋼筋水泥，幾何造型直線延伸的設計，含蓄地透露出建筑的特色和美感?？桃馀c表參道沿路街道樹設計成相同高度的建筑物，從外表看起來絕對很難想像得到，它居然是地上六樓、地下六層的龐然大物，由本館、西館以及一部份復舊保留的「同潤館公寓」三者來構成。第十六頁，共五十三頁。

表參道廣場地下三個樓層是大型停車場，而店家總數(shù)高達九十三家的名店商場，則是從B3至3F。商業(yè)區(qū)以外的3F到6F規(guī)劃為租賃住戶，屋頂并附設有都會中難得一見綠意的空中庭園。本館建筑物乍看之下是個方正平整的規(guī)矩設計，但從內部的高空俯視下來便能察覺，整體造形猶如一艘巨大的方舟，掏空的寬廣中庭毫不吝嗇地讓陽光從半透明天窗自然流泄。店鋪圍繞著中庭的四周環(huán)然佇立，樓層與樓層之間盡可能地排除了到處都是殺風景的電扶梯景觀，整體徐緩的逛街坡道，讓人不自覺地團團逛繞于其中，省去上下樓梯的麻煩，也同時讓人感覺不出爬升下降的辛苦。第十七頁，共五十三頁。

表參道廣場內部坡道的坡度與表參大道的實際坡度相同，也就是說顧客雖然身在室內，卻也能夠自然地享受到彷如漫步在表參道上的逛街樂趣。

綠藤蔓延的同潤館公寓，超過半個世紀以來，一直是原宿表參道周邊最具特色的代表性建筑物。如何讓大家珍貴的這份都市記憶給繼承延續(xù)下去、如何讓新的建筑物與周圍景觀調和、如何讓匯集的店家與人潮隨時刺激互動而產(chǎn)生更上層樓的蛻變，是表參道Hills建筑設計師安藤忠雄最大的挑戰(zhàn)。第十八頁，共五十三頁。六本木之丘ROPPONGIHILLS

六本木新城，建成于2003年，又稱六本木之丘ROPPONGIHILLS

，位于日本東京鬧區(qū)內的六本木，由森集團主導開發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)計劃之一。這個占地接近120000平方米的新地標，按照下個世紀東京理想風貌而建，籌劃達17年，投資近170億人民幣，開始啟用后，風靡全日本。六本木之丘集中了時尚名店、五星級酒店、餐廳、朝日電視臺、美術館、住宅公寓，緊臨地鐵都營大江戶線，已被視為新世紀的城市綜合體。第十九頁，共五十三頁。1986年，隨著東京港區(qū)重劃區(qū)完成，朝日電視臺一度遷移。由于，森林大樓權利變換成為當?shù)貦嗾?，以這里為主緊跟著東京港區(qū)重劃區(qū)的大規(guī)模的都市重新開發(fā)計劃是在森林大樓內開始。

1993年，推動森林大樓開端東京都也增加，開始六本木六丁目地區(qū)第一種市區(qū)重新開發(fā)事業(yè)。

1995年，東京都公布都市計劃決定。記住教訓阪神大地震，這一年抗震構造被組成。

1996年，“6.6計劃”發(fā)表。

1997年，港區(qū)實施地區(qū)的地區(qū)公告。東京都、港區(qū)，公共設施管理人員同意，最后計劃方案歸結。

1998年，六本木六丁目地區(qū)重新開發(fā)準備工會設立。

1999年，東京都權利變換計劃被批準，開始遷入臨時住宅。

2000年，完工?？偼顿Y大約2700億日圓（約170億人民幣）

2003年4月25日，開始營業(yè)。

六本木時間表第二十頁，共五十三頁。第二十一頁，共五十三頁。摩天大樓：森林大樓（RoppongiHillsMoriTower），地上53層，地下4層，內有東京凱悅大酒店、森美術館、六本木新城TOHO影城等設施。雅虎、樂天、活力門等眾多日本知名企業(yè)總部，也位于此大樓。

朝日電視臺大樓：為朝日電視臺的新總部所在，地上5層，地下2層，占地廣大。其中，大樓一樓設有公眾開放空間，除了紀念品專賣店之外，還設有介紹朝日電視臺各節(jié)目的展覽專區(qū)等朝日電視臺有關的設施。

露天廣場：六本木新城露天廣場（RoppongiHillsArena）。六本木新城露天廣場外觀上，有著圓形巨大遮雨蓬，具有強烈的聚集導向作用的多功能露天娛樂場所。廣場上的活動多以世界性的娛樂節(jié)目為主流。住宅區(qū)：六本木新城住宅大廈六本木主要建筑------第二十二頁，共五十三頁。建筑亮點：Shot1:從地下鐵日比谷線六本木車站往地鐵明冠，登上長長的電扶梯便是六本木新城的玄關，到達66廣場,可以見到被稱為Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前聳立著森大廈。從49樓到53樓是森藝術中心，是展示以現(xiàn)代藝術為中心的森美術館，有鑲嵌著360度玻璃墻的觀景臺「東京城市觀景」第二十三頁，共五十三頁。Shot2:毛利庭園旁的半開放性街道。以總是大排長龍的小籠包專門店為首，集結了東洋風味的餐廳和商店。在六本木新城地區(qū)有時可碰到舉辦活動。櫸樹坂大道區(qū)有電影院，引進全9個銀幕是東京內最大級的綜合電影院。毛利庭園是長府毛利藩的宅邸遺跡，是座優(yōu)美的回游式日本庭園。毛利庭園對面的圓形大樓是朝日電視的總公司。第二十四頁，共五十三頁。Shot3:WestWalk位于森大廈中，是陽光注入具有開放感的購物中心，集結著流行服裝發(fā)表會和受歡迎的餐廳。六本木櫸樹坂大道是橫跨六本木新城東西約400公尺樹木并列的街道，進入眼簾的是LOUISVUITTONBOUTIQUE具有特征的外觀。在六本木櫸樹坂大道林立著各國的名牌商店、老字號飲食店、時髦的咖啡店。第二十五頁，共五十三頁。Shot4:位于劇場樓頂?shù)摹拔萆贤ピ骸狈N植著水稻和其他植物，儼然是一個小型的生態(tài)公園。收獲和播種季節(jié)，邀請在六本木新城辦公和居住的人參與勞動，帶給大家美好種植體驗的同時也降低了樓頂?shù)臏囟?，是非常好的生態(tài)環(huán)保設計。第二十六頁，共五十三頁。Shot5:六本木之丘是個充滿藝術氣息、具有豐富感性的開放空間。藝術便是其當初興建的概念，不光只在美術館，廣場或是大街小巷里，藝術作品更是星羅棋布，日常生活中自然地展現(xiàn)出親和力的一面。目前六本木之丘主要在八個公共空間內，設置藝術作品及藝術風空間，每件作品都是出自于享譽國際的各國設計師的巧手每作作品充滿融合于街道中，成為獨樹一格的街景。除了８處公共藝術特區(qū)外，還有所謂的「公共家具」（PublicFurniture）遍布于各角落。第二十七頁，共五十三頁。

六本木的規(guī)劃，圍繞著“住宅、商業(yè)、文化、設計”這四大元素，處處體現(xiàn)以人為本的精神。六本木Hills作為一個“Artelligent（ArtisticandIntelligent）City”，在講求感性的生活型態(tài)構想下，以藝術來表現(xiàn)造街概念就成為一個重要的因素，不只是美術館，在廣場、街道等各個角落都可以更自然地親近藝術，公共藝術、街道設施再也不單單是"作品"而成為街景本身的一部份。第二十八頁，共五十三頁。

大阪難波公園建于大阪棒球場舊址上，由美國捷得國際建筑師事務設計，2005年在美國拉斯維加斯獲得SADI大獎中的“開放空間類”項目最高成就獎和最佳綜合項目的最高SADI獎。SADI大獎意在表彰在創(chuàng)造零售業(yè)環(huán)境方面獲得杰出成就的項目，獲獎項目可能對增加購物環(huán)境魅力、加強或者重新定義零售品牌、巧妙反映某種趨勢或者解決一個似乎難以克服的問題起到關鍵作用。難波公園購物廣場正是完美的詮釋這些要求。大阪---難波公園第二十九頁，共五十三頁。

難波公園占地37232平方米，橫跨多個街區(qū)，高達8層，不僅是一個符合消費者生活方式的商業(yè)中心，同時也給到訪者提供了特別設計的屋頂公園，為當?shù)厝藗兊木蹠?、文化生活和娛樂提供了一個全新的自然體驗場所。該項目除了為一個自然元素稀少的城市添加了一撇濃重的綠色之外，其獨具特色的公園與街道相連，令路人在行走時可以欣賞到四周的樹林、巖石、峭壁、草地、溪流、瀑布、池塘和露天平臺；公園下面還有一道溪谷、一條小徑穿過谷地，兩側則設有各具特色的零售、娛樂和餐飲服務。第三十頁，共五十三頁。

屋頂花園寬敞開闊，充滿自然氣息，令顧客產(chǎn)生一種全新的空間體驗。精心挑選的植被能夠適應冬天寒冷的氣候。此外，一些季節(jié)性植被會隨著季節(jié)的轉換而不斷改變顏色，給人耳目一新的感覺。從一層到下一層的“8”字形的交通循環(huán)設計，為顧客通向商業(yè)零售區(qū)、戶外花園或露臺提供了連續(xù)、便捷的選擇。

難波公園的商業(yè)零售區(qū)提供了各式各樣的專賣店，使之成為其獨特環(huán)境的補充。同時，難波公園避免了將顧客引入封閉式的購物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放的空間完美地融合在一起。據(jù)統(tǒng)計，自2003年10月開業(yè)以來，難波公園已接待了近八百萬的顧客。第三十一頁，共五十三頁。

設計背景：

難波公園的設計靈感都來源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設計中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。難波公園的內部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構思是建造一個簡單的混凝土通道用于連接項目的南北地塊，但設計師提出了人造峽谷的設計理念。

設計師最初打算選用各種暖色調的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風貌，并通過多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設計中很重要的一點是要避免使用材料過于單一而產(chǎn)生的虛假感。裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了其淳樸粗獷的天然造型（自然裂縫），淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進一步表達這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對比，同時也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。

第三十二頁，共五十三頁。

由于預算的限制，設計師選擇了成本低廉且能產(chǎn)生石材表面紋理效果的噴漆作為主要材料。通過使用各種條紋狀、如同沉淀層一般的水平色帶，使“零售峽谷”堅韌和立體的空間效果更加突出。在大阪，這一設計理念的可行性基于兩個主要原因：其一：設計目的是景觀逐步支配環(huán)境，使得難波公園最終成為主要的標志性公共場所；其二，日本有高質量的建筑和維護技術。

“峽谷”加強了項目本身與周邊自然的融合，成為主要的交通通道。設計師通過精心的設計營造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險般的空間感受，為整個通道增添了一抹神秘的色彩。經(jīng)由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通往室外露臺。夜幕中，一組玻璃橋將

“峽谷”兩邊連接起來，如同燈光璀璨的“弧形管”。整個垂直空間從上而下，均采用自然采光。

通過“峽谷”內一條“8字形”傾斜上升的通道可以到達難波公園的零售及娛樂區(qū)域。一系列廣場都裝有水景，營造出讓人不斷有新發(fā)現(xiàn)的感覺。項目的中心區(qū)域是三層的“豪華購物廣場”，其構造質感華美，錯落有致，并飾有草木植被和水景。

第三十三頁，共五十三頁。

難波公園的設計理念是創(chuàng)建一處都市花園與商業(yè)零售相結合的綜合性物業(yè)，重現(xiàn)大阪南部昔日的風采。整個項目預算達8億美元。除了“峽谷”設計，項目設計最為獨特之處還在于一處頗具美感的屋頂景觀花園。在一個密集的混凝土建筑占主導地位的城市中，屋頂花園令大阪人重新獲得對自己城市的自豪感，成為一處新的聚會場所。

第三十四頁，共五十三頁。

博多運河城CanalCityHakata是位于博多與天神的中間地帶屹立在那珂川河畔的大型綜合商業(yè)設施。共有107家商店，服飾店居多，以世界名牌與日本本地知名品牌為主，而販賣各地類小飾品的流動攤販則散落于地下一樓的運河河畔，點綴幾分園游會般的歡樂氣氛。強調人與街市的協(xié)調關系是博多運河城的特色,并且通過巧妙的空間布局,突出表現(xiàn)著種關系,追求創(chuàng)造以人為中心的”富人情的安樂空間”

博多運河城CanalCityHakata第三十五頁，共五十三頁。

運河城主要由六棟建筑物所組合而成，分別是：戲院大樓、福岡華盛頓飯店、娛樂大樓、福岡凱悅大飯店、商業(yè)中心大樓及大榮大樓內部組合又分成多功能區(qū)域：福岡城市劇場、無印良品商店、運河城OPA餐飲服飾區(qū)、凱悅飯店及華盛頓飯店、AMC13復合式電影院、JOYPOLIS(SEGA)室內電玩世界、MEGAVANDLE戶外用品專賣店及售票廣場等豐富活動項目區(qū)。

為增加游客們之可看性另外于主要通道周遭布設了活動廣場：如太陽廣場─運河上的舞臺，許多活動表演均在此展開；月光大道─擺滿美麗的盆栽如林蔭大道般；月光中庭─地面不定時噴出水柱是散步好去處；水晶峽谷─由180個顯像劃面組合的巨型視覺藝術墻；地球漫步─花團錦簇的盆栽及掛滿墻壁的長春藤，使整個街道生氣蓬勃；海洋中庭─水珠不斷自布滿自然石的水灘飛濺而出，是孩童們快樂的戲水空間第三十六頁，共五十三頁。

博多運河城，是日本第一個“時間性消費”的綜合商業(yè)設施。從開業(yè)到今天的這11年，博多運河城的模式成為世界很多開發(fā)商開發(fā)商業(yè)設施的一種樣板，世界各地，特別是亞洲地區(qū)不斷有開發(fā)商參觀學習。而由博多運河城帶來的“時間消費理念”，也成了世界購物中心在商業(yè)設施營銷的主流模式。時間消費理念------超越普通一站式理念，不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設施的空間、景觀環(huán)境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者長時間滯留，并由此帶來消費。更重要的是經(jīng)過常年不斷演出不斷更新空間營造，一年365天給消費者都帶來驚喜，使他們能夠習慣性地在這里形成長時間滯留和消費。

第三十七頁，共五十三頁。

舒適的環(huán)境，通過精妙的設計手法將陽光、水流、植物等自然景觀引入商業(yè)設施，并將整個商業(yè)設施打開，形成一個開放式購物公園，有看似與購物無關的娛樂表演、參與節(jié)目……這是此次考察的商業(yè)設施的共同特點。顯然，開發(fā)商精心營造舒適環(huán)境目的就是為了促進“時間消費”

當今消費市場對娛樂和觀光的需要不斷增加，兒童市場的擴大和新型家庭的急速增多，私家車的跨步發(fā)展，中產(chǎn)階級對時尚的渴望，新型生活方式的流行需要

”不僅僅是面向年輕人，還通過豐富的商品構成滿足以家庭為單位的消費者，并匯集各類娛樂元素，舞臺演出，使家庭中每一位成員在設施中都能找到消費和愉悅。這些都給商業(yè)地產(chǎn)指出了新的發(fā)展方向.第三十八頁，共五十三頁。日本商業(yè)印象商業(yè)區(qū)域概況重點案例分享日本商業(yè)啟示第三十九頁，共五十三頁。啟示一：規(guī)劃理念第四十頁，共五十三頁。區(qū)域標志活力先鋒豐富多彩建筑自身的標志性質，形成區(qū)域中心；建筑符號的時代性，新區(qū)域典范；文化、商業(yè)的組合與創(chuàng)新引發(fā)關注。要點要點要點融入更多的具有時代元素的文化概念；更多的運用新時代概念符號；新思路、新高度是項目開發(fā)成功關鍵。保證產(chǎn)品在空間及尺度上的合理性；加大對城市功能方面的投入及運用；運用更多的人性化設計元素。規(guī)劃設計的思想三大源泉第四十一頁，共五十三頁。第四十二頁，共五十三頁。啟示二：環(huán)境塑造第四十三頁，共五十三頁。通過獨特的建筑設計,可以創(chuàng)造促進”時間消費”的環(huán)境.環(huán)境改變親情，親情改變消費，自然景觀帶動了商場的觀賞性，也帶來渴望體驗自然生活的消費者。另外，設施的動線設計上做到最大優(yōu)化，將主力店、集客能力強的商品放在設施上部和下部，吸引目的性消費的客人；屋頂花園吸引人流往上部流動；地上建筑突出景觀采光為了營造一個開放的感覺，可以吸引