房地產(chǎn)業(yè)置業(yè)國際南昌森岳艾溪湖項目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議

森岳·艾溪湖項目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：廣西鑫鳳置業(yè)投資有限公司定位三大目標(biāo)增加物業(yè)可售面積走銷售型贏利模式通過匠心獨具的產(chǎn)品整合提升項目的附加值充分挖掘地塊價值最大化實現(xiàn)利潤最大化地塊背景及約束條件分析土地用途：旅游度假用地及賓館配套公建用地土地使用權(quán)年限：商業(yè)用地40年，公建用地50年土地面積：74,354㎡容積率：≤0.5綠化率：≥50%

建筑密度：≤20%建筑高度：15米以下建筑間距：1︰1.1H以上間距本項目須嚴(yán)格按城東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)園林式五星級度假酒店匯報結(jié)構(gòu)框架[地塊解析][發(fā)展方向研判][項目定位及發(fā)展建議][競爭分析]城市重點拓展區(qū):紅谷灘中央商務(wù)區(qū)朝陽人居中心組團

“兩湖”產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)建設(shè)艾溪湖片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū)一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶昌南新城本項目地處南昌主導(dǎo)發(fā)展方向之一“東拓區(qū)域”京東片區(qū)京東片區(qū)，未來將成為以京東·鹿鼎國際購物公園為核心的城東商業(yè)中心圈及以艾溪湖、海洋公園為中心的南昌市首個100萬平方米城市濕地公園的旅游休閑、生態(tài)居住區(qū)

項目所在區(qū)域?qū)⒋蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住為一體的城市副中心走北京路20分鐘直達(dá)市區(qū)（八一廣場）南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)南昌市區(qū)離高速公路10分鐘走南京路直達(dá)八一大橋四季花城凱美怡和緊臨高新區(qū)項目城市交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與外部區(qū)域聯(lián)系便捷項目周邊商業(yè)配套齊全,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及居住環(huán)境優(yōu)南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城東核心商務(wù)圈

城市濕地公園旅游休閑、生態(tài)居住區(qū)

四季花城凱美怡和世紀(jì)風(fēng)情四季花城、凱美怡和天使京東項目的出現(xiàn)及艾溪湖的改造，再加上本項目的入市，將提升片區(qū)成為南昌新一代湖濱高尚住宅片區(qū)！項目周邊示意圖北京東路南京東路京東大道本項目艾溪湖N凱美怡和海洋公園世紀(jì)風(fēng)情項目環(huán)境景觀資源絕佳,噪音干擾少本項目地塊沿湖呈長條形狀，東向一線觀湖面長達(dá)六百多米，422公頃湖景資源豐厚項目須建筑物距湖約48米，規(guī)劃為公共綠地帶,園林綠化資源豐厚地塊西側(cè)為政府辦公用地，環(huán)境較有保障北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低艾溪湖48米優(yōu)勢（S）：區(qū)位前景好區(qū)域生活配套齊全/交通便利區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟前景好景觀資源豐富教育/休閑/居住環(huán)境好劣勢（W）：土地使用權(quán)最長為50年,銷售會有影響須按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),減少可售面積地塊不規(guī)則,整體規(guī)劃有一定難度地塊中部湖面小島影響觀湖景觀威脅（T）：未來市場競爭按酒店標(biāo)準(zhǔn)打造,將減少可售面積,影響開發(fā)利潤機會（O）：區(qū)域市場存在空白點區(qū)域內(nèi)潛在高端消費群體艾溪湖的改造南昌首個100萬平城市濕地公園的建設(shè)SWOT分析項目判定區(qū)位屬性城市中距離市中心區(qū)較近，城市外直達(dá)高速公路，輻射力強。區(qū)域產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟環(huán)境較好，消費力強。從項目屬性看出：本項目開發(fā)物業(yè)其目標(biāo)客戶輻射力強，其自身屬性支撐項目開發(fā)高端物業(yè)方向！項目屬性城市屬性與自然屬性重疊，是城市的也是自然的。少數(shù)人充分占有城市的稀缺資源（湖、島、公園）。教育資源豐富，樹立了本項目高尚的人文環(huán)境。城東商圈的打造，生活配套成熟。匯報結(jié)構(gòu)框架[地塊解析][發(fā)展方向研判][項目定位及發(fā)展建議][競爭分析]增加物業(yè)可售面積——走銷售型贏利模式期望目標(biāo)建設(shè)用地的約束性規(guī)劃建設(shè)園林式五星級度假酒店——走經(jīng)營管理物業(yè)增值型贏利模式按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果以五星級酒店建設(shè)為主，以經(jīng)營管理型模式開發(fā)贏利為主，少量公建配套物業(yè)銷售。所面臨的問題：1、酒店經(jīng)營競爭及風(fēng)險較大。2、投資回收期長。期望結(jié)果以社區(qū)住宅開發(fā)模式，盡量增加可售物業(yè)面積，直接銷售。以少量社區(qū)配套進行物業(yè)經(jīng)營管理。以銷售型為主。參照國內(nèi)物業(yè)及南昌商業(yè)酒店式用地物業(yè)用于銷售的主要表現(xiàn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店項目和酒店公寓項目目標(biāo)方向分解：1、以社區(qū)配套的會所作為酒店公用功能安排考慮（社區(qū)服務(wù)功能與酒店服務(wù)功能二合一，有效減少經(jīng)營管理面積）進行報建。2、報建通過后，可建成后以酒店式服務(wù)項目出售，也可以產(chǎn)權(quán)形式出售，達(dá)到直接銷售目的。產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的概念解析產(chǎn)權(quán)式酒店概念：產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時間段免費入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。酒店式公寓概念：酒店式公寓是指位于商務(wù)圈或商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，并聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一管理；一般只做酒店式服務(wù)，不做酒店經(jīng)營，有提供租賃服務(wù)。區(qū)別于產(chǎn)權(quán)酒店和傳統(tǒng)酒店，酒店式公寓最大的特點就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價格相對酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如餐飲、洗衣、室內(nèi)清潔等之外，甚至包括商務(wù)服務(wù)。

南昌產(chǎn)權(quán)式酒店項目案例國恩賓館

國恩賓館產(chǎn)權(quán)酒店的運作模式運作模式分析：國恩賓館采用3種靈活回報方式：為獨立的三七分成形式，業(yè)主如引進客戶、旅游團入住賓館或者引進團體會議進駐賓館召開，業(yè)主可以提取營業(yè)額的70%的利潤，賓館收取其中30%的服務(wù)費和管理費。業(yè)主如未引進客戶，可與其他業(yè)主捆綁平均分配利潤，賓館收取一定比例的服務(wù)費和管理費。業(yè)主可以選擇將房間全權(quán)委托賓館經(jīng)營管理，每年按投資回報率的6%保底利潤，每月根據(jù)賓館經(jīng)營情況再分紅。該投資模式目前在南昌市場上較為新穎，減少了投資者對風(fēng)險的顧慮，但投資風(fēng)險依然存在，酒店的入住率成為投資者日后投資回報所擔(dān)心的重點。豐和都三會此項目三為商務(wù)三酒店用三地，開三發(fā)的產(chǎn)三權(quán)式商三務(wù)酒店三僅作為三一個銷三售的理三由和概三念，其三實質(zhì)性三銷售同三普通住三宅一樣三。有純?nèi)龑偻蹈湃钪尤Ｄ喜迫旯⑷椖堪溉喜咳耙跃迫旯⑷x，三產(chǎn)權(quán)在三40-三50年三的典型三項目案三例如下三：總?cè)Y(jié)南昌市三產(chǎn)權(quán)式三酒店項三目較少三，銷售三情況一三般；因三為經(jīng)營三風(fēng)險的三原因，三市場以三固定回三報式的三銷售形三式甚少三；而大三部分只三是以酒三店公寓三形式進三行銷售三，只承諾三提供酒三店式的三服務(wù)與三售后租三賃服務(wù)三，并不三承諾固三定回報，以回三避其酒三店經(jīng)營三風(fēng)險。南昌酒三店公寓三項目較三多，大三部分產(chǎn)三權(quán)均為三40年三，銷售三形式較三好，其三市場反三應(yīng)其產(chǎn)三品比普三通的小三戶型銷三售更好三更快，產(chǎn)權(quán)使三用年限三對房價三的影響三甚小。南昌酒三店公寓三項目引三入星級三酒店管三理服務(wù)三的甚少三，大部三分只是以酒店三式項目三名義進三行銷售三，提供三常規(guī)的三物業(yè)管三理服務(wù)。酒店公三寓帶精裝三銷售，一般三比同區(qū)三同類型三普通住三宅均價三高出了三20%三左右三。南昌酒三店式物三業(yè)的客三戶群體主要以三投資客三戶為主，大部三分為本三地投資三客戶。項目發(fā)三展方向三選擇根據(jù)南三昌市商三業(yè)酒店三式用地三情況，三結(jié)合本三項目具三體條件三和情況三，我們?nèi)J(rèn)為可三以選擇三如下發(fā)三展方向三：酒店公三寓酒店別三墅酒店公三寓+別三墅項目開三發(fā)方向三比較項目發(fā)三展方案三選擇根據(jù)以三利潤最三大化和三品牌發(fā)三展為原三則，開三發(fā)方案三推薦選三擇：酒店別三墅的開三發(fā)，在三南昌尚三屬首次三。其競?cè)隣幹饕齺碓从谌≌萌匦再|(zhì)三的別墅三開發(fā)。酒店別三墅匯報結(jié)三構(gòu)框架[地塊三解析][發(fā)展三方向研三判][項目三定位及三發(fā)展建三議][競爭三分析]香溢花三城白金瀚綠地蘭三宮典型樓三盤分布三圖名雅歐三洲城南昌別三墅典型三案例分三析別墅種類供應(yīng)量簡介獨立別墅155套其中白金翰7套，歐洲城105套，綠地山莊43套。其中歐洲城還有54套未銷出。雙拼別墅168套其中白金翰4套，香溢花城30套，綠地山莊134套。全部銷售完畢。聯(lián)排別墅646套綠地山莊供應(yīng)480套，白金翰供應(yīng)132套，香溢花城供應(yīng)34套。除了白金翰20套左右未售出，其余全部銷售完畢。疊加別墅158套其中白金翰58套，綠地山莊100套。白金翰還有13套未銷售。合共1,127套銷售率達(dá)92%，銷售不俗南昌主要別三墅項目三04—三06年三的供應(yīng)三及銷售三分析香溢花三城聯(lián)排三：226-25三9㎡三，單價：三1.3-1.三4萬雙拼三：259-37三8㎡三，單價：三1.8-2萬客戶層三面：主要以三南昌市三企業(yè)高三層、私三營企業(yè)三主、政三府公務(wù)三員為主三；新供應(yīng)三：二期北三區(qū)別墅三一共4三2套，三第一批三10余三套已全三部售完三；第二三批別墅三現(xiàn)在售三VIP三卡，預(yù)三計5月三份開盤三（預(yù)計三推出3三0余套三）；青山湖三50萬三㎡美式三西班牙三社區(qū)別墅、三多層公三寓、花三園洋房三、小高三層、高三層產(chǎn)品特三色：贈送半三地下室三，屋頂三贈送2三0米大三露臺，三客廳全三為雙層三中空。三沿湖的三別墅另三贈送5三00平三米花園三。小結(jié)：1. 1三.5倍容積三率，市三中心高三檔別墅三洋房區(qū)三；2. 青三山湖板三塊的樓三盤中擁三有最長三的沿湖三水岸線三；但為了三正南排三布，實三際觀湖三單位不三多；3.三贈送面三積多。綠地蘭三宮新一期三別墅：聯(lián)排三：190三.17-21三0㎡三，20三0套左右，三預(yù)計均三價：4,90三0元/三平米雙拼三：239三.74-25三2.0三9㎡三，10三0套左右，三預(yù)計均三價：5,30三0元/三平米現(xiàn)在咨三詢登記三客戶較三多，多三分布在三南昌市三區(qū)內(nèi)的三私營企三業(yè)主，三管理階三層和政三府公務(wù)三員，占到三80%三。南昌4三0萬㎡三純別墅三項目產(chǎn)品特三色：贈送2三米2半三地下室三（車庫三、儲物三間），三雙拼贈三送雙露三臺、聯(lián)三排屋頂三贈送露三臺。小結(jié)：1. 南三昌市唯三一的純?nèi)齽e墅小三區(qū)；2.三綠地的三品牌；3.單價不三高，使三得性價三比較高三。4.三別墅缺三乏自然三景觀察三，配套三不足。銘雅歐三洲城獨立別三墅：三236三—38三6㎡三、67三1—三73三1㎡三，1三05套三，均價三：14,00三0元/三平米別墅主三要以本三地型私三營業(yè)主三為主（三不少為三房地產(chǎn)三、建筑三等業(yè)內(nèi)三人士）三，少數(shù)三為浙江三、上海三的投資三客（約三占10三%）小結(jié)：1.項目與三南昌其三他別墅三相比有三顯著的三賣點：三低密度三（0.三1的容三積率）三、高爾三夫、臨三碟子湖三、擁有社三區(qū)直升三機場；2. 離三市中心三較遠(yuǎn)，三未能挖三掘到南三昌市區(qū)三客戶。35萬三㎡歐式三別墅、三公寓香溢花三城白金瀚恒貿(mào)湖三濱天賜良三緣綠地蘭三宮名雅歐三洲城典型樓三盤分布三圖200三7年新三供應(yīng)別三墅項目三簡析世紀(jì)風(fēng)三情凱美怡三和天賜良三緣聯(lián)排三：18三3—2三05㎡三、2三74㎡三、28三0㎡三，推出三104三套，均三價：6,80三0元/三平米主要為三南昌市三區(qū)的政三府公務(wù)三員及部三分私營三企業(yè)主三。紅谷灘三26三萬㎡園三林社區(qū)容積率三約1.三3倍小結(jié)：1、小三區(qū)別墅僅定位三于經(jīng)濟三型別墅三；2、銷三售情況三一般，三推出別三墅約5三0%的三銷售率三；3、片區(qū)周三邊配套三不足；4、別三墅只有三園林景三；產(chǎn)品特三色：贈送2三米2半三地下室三車庫，三贈送大三露臺。恒茂湖三濱聯(lián)排三：20三0㎡三，24三套，預(yù)三計均價三：1.三5萬雙拼三：26三0㎡三，20三套，預(yù)三計均價三：1.三5-1.三6萬獨立：三800三-10三00三㎡，三4套，三預(yù)計均三價：1三.8-三2萬準(zhǔn)備以三現(xiàn)樓出三售，現(xiàn)三在咨詢?nèi)怯浛腿龖糨^多三，多分三布在南三昌市區(qū)三內(nèi)。青山湖三品牌社三區(qū)總建筑三面積72,三911三㎡，容積三率1.5三5，分別三為3棟33層高層三公寓、20套雙拼三別墅、24套聯(lián)排三別墅、4棟獨棟別三墅產(chǎn)品特三色：贈三送2米三2地下三室車庫三，雙拼三的客廳三為雙層三中空。小結(jié)：1.三市中心三高檔別三墅區(qū)；三將成為三另一個三南 昌三千萬豪三宅2.三恒茂品三牌優(yōu)勢三；3.三一線臨三湖，但三別墅都三沒有湖三景；4.三產(chǎn)品贈三送面積三多；南昌別三墅市場三客戶特三征35-55三歲占據(jù)三了75三-85三%的比三例他們中三有很大三一部分三群體是私營企三業(yè)主，三比例約三為70三%；一般這三些客戶三群都是2次或三多次以三上的置三業(yè)，對于三房地產(chǎn)三本身具三有一定三的認(rèn)識客群一三般購房三主要是以自住三為主，投資三的比例三據(jù)目前三數(shù)據(jù)顯三示平均三在10三%以下獨立別三墅面積三集中在三400三以上，三雙拼主三要集中三在30三0左右三，聯(lián)排三集中在三200三左右，以聯(lián)排三別墅為三主，獨三立別墅三供應(yīng)相三對較少許多別三墅臨湖并三不觀湖，或則三很少單三位觀湖三，普遍存三在對視三問題混合式三為主，三別墅產(chǎn)三品多同三小高層三、多層三、高層三等產(chǎn)品三組合在三一起，缺乏純?nèi)齽e墅小三區(qū)新建項三目通常三會贈送地三下室和露三臺價格存三在兩個三等級，青山湖三城市別三墅價格三在挑戰(zhàn)三二萬元三大關(guān)，近郊三的則維三持在五三至六千三元左右別墅市三場產(chǎn)品三特征項目名稱供應(yīng)面積產(chǎn)品類型及特色綠地蘭宮5萬㎡獨棟：50套左右，約2萬平米雙拼聯(lián)排別墅約：100套，約3萬平米銘雅歐洲城3萬㎡50套低地別墅和50多套長堤別墅香溢花城1萬㎡雙拼聯(lián)排別墅約100套世紀(jì)風(fēng)情1.5萬㎡50套獨立別墅天賜良緣4萬㎡雙拼聯(lián)排別墅約200套凱美怡和2.5萬㎡雙拼聯(lián)排別墅90套合計17萬㎡獨立別墅約200套雙拼聯(lián)排別墅約500套南昌市三200三7年下三半年—三—20三09年三下半年三別墅供三應(yīng)統(tǒng)計三表南昌別三墅市場三未來供三需預(yù)測南昌目三前私企三累計1三2萬家三，按照三國內(nèi)比三較通行三計算方三法，3三%的精三英層比三例計算三有36三00余三家，而三這部分三人群會三占到購三房比例三的70三%左右三。粗略三的推算整三個南昌三能夠有三能力支三付30三0萬別三墅的客三群約在三5,00三0戶到三10,三000三戶。對比0三4年到三06年三的別墅三消化量三，可以三得知南三昌對別三墅的需三求的客三戶群的三購買力三還未釋三放200三6年全三年18三0平米三以上累三計銷售三套數(shù)為1,08三2套，銷售三面積為三23.三97萬平方三米，套三平均面三積為2三21.三5平方三米。小結(jié)：90/三70政三策、收三緊別墅三用地政三策、經(jīng)三濟持續(xù)三增長，三將有利三別墅市三場預(yù)期未三來對別三墅每年三銷售量三在30三0-5三00套三之間！別墅市三場需求三預(yù)測別墅市三場總結(jié)三回顧競爭環(huán)三境因素三回顧：正面競?cè)隣庬椖咳?yīng)量三達(dá)17三萬㎡之三數(shù)不少為三品牌發(fā)三展商及三大盤別墅產(chǎn)三品普遍三存在之三問題：以聯(lián)排三別墅(To三wnh三ous三e)為三主，獨三立別墅三供應(yīng)相三對較少，密度三較高，三采光效三果一般許多別三墅臨湖并三不觀湖，或則三很少單三位觀湖三，普遍存三在對視三問題小區(qū)多三為道路三分割，三花園面三積不大市區(qū)項三目以混三合式為三主，別三墅產(chǎn)品三多同小三高層、三多層、三高層等三產(chǎn)品組三合在一三起，缺乏純?nèi)齽e墅小三區(qū)重點競?cè)隣帉κ謩P美怡三和簡析：別墅為三雙拼和三聯(lián)排別三墅；混合形三小區(qū)，三小區(qū)內(nèi)三有小高三層、高三層單位三；別墅推三出時已三形成小三區(qū)氛圍三；別墅用三地地形三全面抬三高，南三北排列三，觀湖三單位仍三然較少三。約9三0套單三位預(yù)計2三008三年5月三份入市三。對本項三目的影三響：在物業(yè)三形態(tài)和三銷售周三期上構(gòu)三成正面三競爭。艾溪湖三10萬三㎡純住三宅社區(qū)容積率三約1.6倍重點競?cè)隣帉κ謩P美怡三和存在問三題：雙拼和三聯(lián)排別三墅與市三場普通三產(chǎn)品同三質(zhì)混合型三小區(qū)，三別墅生三活元素三不純粹湖景，三景觀面三不足產(chǎn)品形三象與服三務(wù)等同三于普通三住宅，三品質(zhì)感三不強本項目三機會點構(gòu)成匯報結(jié)三構(gòu)框架[地塊三解析][發(fā)展三方向研三判][項目三定位及三發(fā)展建三議][競爭三分析]本項目三屬性自身地三塊屬性三：城市區(qū)三位180三°湖景島資源0.5三倍超低三容積率園林式三酒店用三地面對同物業(yè)三形態(tài)的三產(chǎn)品，項目三核心優(yōu)三勢仍然三明顯提煉項三目核心三競爭優(yōu)三勢，成為「無可三比性」三別墅項三目，淡化三年限弱三勢針對市三場對手三弱點，三打造新三一代「升級三版」別三墅社區(qū)提煉出三本項目三無可比三擬的競?cè)隣幜υ馗偁幜Γ吵鞘泻?、島資源少數(shù)占有的城市性“雙重”稀缺資源競爭力１園林式五星級酒店尊享高貴五星級酒店配套及服務(wù)競爭力２0.5倍容積率獨立別墅群發(fā)揮低容積率優(yōu)勢，以獨立別墅形態(tài)挑戰(zhàn)主流市場雙拼與聯(lián)排項目產(chǎn)三品競爭三力總結(jié)園林式三五星級三酒店服務(wù)與三配套全城唯三一別墅三酒店純獨立三別墅形三態(tài)獨立三別墅領(lǐng)三域全城唯三一獨院三純別墅獨享城三市稀缺三的湖島三公園全城唯三一全湖三景/私三家湖島三公園別三墅南昌新三一代升三級版的三別墅核心競?cè)隣幜χ粓@林式三五星級三酒店國內(nèi)代三表性酒三店別墅三案例天目慧三谷名人三錄項目基三本情況地址：位于江三蘇常州三溧陽市三天目湖三畔棟數(shù)：三63套三別墅三面積：三約在1三80平三方米—三340三平方米三均價：2萬三元至5三萬元左三右。產(chǎn)品特點

半山坡建造全湖景別墅;戶戶接入溫泉;大多別墅都帶有獨立的露天SPA、游泳池和地下儲藏室;園內(nèi)都是私家小徑、每戶都擁有開放式花園;該項目三用地性三質(zhì)屬于三商業(yè)用三地，產(chǎn)三權(quán)40三年，也三是臨湖三項目，三與本項三目有相三當(dāng)?shù)南嗳菩浴Ｈ龑Ρ卷椚坑幸蝗ǖ慕枞b性。由法國雅高酒三店集團下最高三端品牌三“索菲三特”首三次在中三國以其三高品質(zhì)三酒店管三理模式三，運用三到別墅三形式項三目的管三理中，三第一次三為私人三業(yè)主提三供服務(wù)三。該項目三采取一三種靈活三性的操三作方式三，業(yè)主可三隨時選三擇自住三，或者三委托經(jīng)三營，獲得三兩者兼三得的保三證。若自住三時無需三占用自三己的時三間進行三內(nèi)部裝三璜，即三可享受三到“索三菲特”三帶來的三享受家三庭溫暖三的居所三，及國三際頂級三酒店管三理公司三所帶來三的體貼三服務(wù)；若房屋三空閑不三住時則三可委托三“索菲三特”經(jīng)三營，他三將支付三給業(yè)主三每天3三00—三400三元的租三用費用三，若業(yè)三主一年三未住則三可獲得三高達(dá)十三幾萬元三的現(xiàn)金三回報，三業(yè)主更三可與“三索菲特三”最長三十年一三簽。項目運三作管理三模式天目慧三谷與三周邊居三住型別三墅比較天目慧三谷除出三五星豪三裝，其三價格也三在15三000三—23三800三之間，三遠(yuǎn)遠(yuǎn)高三出周邊三項目價三格說明酒三店別墅三型產(chǎn)品三有相當(dāng)三大的市三場溢價三空間高標(biāo)準(zhǔn)三的物業(yè)三管理服三務(wù)：引進三五星級三品牌酒三店管理三公司，三進行管三理維護三，提升三項目附三加值和三競爭力三；高標(biāo)準(zhǔn)三的產(chǎn)品三質(zhì)量與三配套：項目三從規(guī)劃三設(shè)計到三項目自三身的配三套都是三五星級三酒店標(biāo)三準(zhǔn)進行三產(chǎn)品在三打造；整合自三身資源三，制造三獨特賣三點：結(jié)合三了自身三的資源三、自然三環(huán)境等三優(yōu)勢，三打造全三湖景別三墅酒店三；頂級俱三樂部式三配套：以俱三樂部形三式高標(biāo)三準(zhǔn)打造三自身配三套，提三升項目三形象及三價值。對本項三目啟示我們賣三什么？它代表著建筑產(chǎn)三品功能三的延伸，房子三不僅僅三只是簡三單的居三住功能。接待、三商務(wù)辦三公、作三為個人三收藏室三或者是三展示廳三等。度假休三閑的空三間載體。Clu三b-h三ous三e是一種三以聚會三和交流三為核心三，同時三又十分強調(diào)私三密性和三專屬性三的居所三形態(tài)。項目定三位理念CLU三BHO三USE“名流三聚會、三精英匯三集”的三商務(wù)名三利沙龍酒店行三宮項目整三體定位獨特性三，排它三性，競?cè)隣幍奈ㄈ恍运饺宋迦羌壘迫觏椖啃稳蠖ㄎ弧蝗搜鐾姆欠踩矸蓓敿壏ㄈ劫F族三行宮酒店會三所建議整體差異性定位私人頂級會館服務(wù)對象定位：別墅業(yè)主貴賓高端客戶整體品質(zhì)定位奢華、貴族化、高品位整體消費水平以高檔次為主整體功能定位集酒店式服務(wù)、餐飲、健康休閑和商務(wù)功能為一體功能的階段化設(shè)置在項目的整個開發(fā)、銷售階段，內(nèi)設(shè)營銷中心，擔(dān)當(dāng)重要的銷售功能。會所經(jīng)三營管理三形式建三議1、發(fā)三展商全三權(quán)委托三會所經(jīng)三營管理三機構(gòu)（三或星級三酒店管三理方式三）統(tǒng)一三經(jīng)營。主要3三種形式2、發(fā)三展商聘三請專項三服務(wù)機三構(gòu)（美三食機構(gòu)三、健身三會等）三以單項三知名的三品牌項三目帶動三整個會三所的經(jīng)三營，其三余項目三由本項三目的物三業(yè)管理三公司進三行經(jīng)營三管理。3、發(fā)三展商委三托本項三目的物三業(yè)管理三公司進三行會所三的經(jīng)營三管理。適用性專業(yè)管三理，專三業(yè)經(jīng)營三，高檔三次、高三品質(zhì)，三適合高三檔項目單項知三名品牌三服務(wù)面三，影響三面有限三，不能三全面提三升會所三檔次和三服務(wù)。一般物三業(yè)管理三公司只三適合普三通物業(yè)三管理，三沒有俱三樂部高三級會所三經(jīng)驗。原則上三不建議三發(fā)展商三自行經(jīng)三營（需三投入大三量人力三物力，三且缺少三經(jīng)驗，三不能提三供專業(yè)三個性化三服務(wù)，三不能提三升項目三附加值三）結(jié)合項三目檔次三定位，三建議項三目采用三第一種三形式會所的三配置是三按照五三星級酒三店的配三置設(shè)計三（以五三星級酒三店的服三務(wù)功能三為主）三。引進全三球知名三的五星三級酒店三管理公三司或全三球頂級三物業(yè)管三理公司三進行會三所及物三業(yè)管理三。會所經(jīng)三營管理三形式建三議配合會三員的商三務(wù)需求三，設(shè)會議三室、高三級中西三餐等。注重休三閑，咖啡、三SPA三、桌球三麻將等三。健身房三、泳池三、各類三球室等等娛樂游三藝社交會三友商務(wù)交三流健身休三閑主題健三康會所休閑會三所商務(wù)會三所會所功三能頂級俱三樂部游艇、三釣魚俱三樂部等。地塊內(nèi)三獨立商三務(wù)型會三所功能三總體分三布注：地三塊內(nèi)獨三立商務(wù)三型會所三室內(nèi)面三積控制三在27三00平三方米左三右。功能分區(qū)項目建議面積（平方米）備注大堂200商務(wù)功能商務(wù)會議室（大、?。?00+100商務(wù)居住酒店客房約60030—40M2/間高檔餐飲西餐廳300中餐酒店500休閑酒吧紅酒/雪茄坊300咖啡吧200合計約2700來源：三南昌本三地人為三主,以三高新區(qū)三和市中三心城區(qū)三為主；身份：三中大型三私營業(yè)三主、外三資企業(yè)三高管三、金融三企業(yè)高三管、I三T業(yè)C三EO、三政界要三員等目的：三居住為三主，長三期投資三為輔；三除了滿三足改善三居住條三件之外三，尋求休閑度三假及生三意商務(wù)三涉交的三需要。年齡：三40-三55歲收入：三收入很三高，位三于南昌三高尖端敏感因素：環(huán)境景三觀、位三置、產(chǎn)三品素質(zhì)三、總價三等。核心客三戶重點客三戶游離客三戶來源：三南昌市三其他區(qū)三域周邊三其他城三市、同三南昌存三在地緣三、親緣三、工作三緣的人三士目的：三投資、三儲值、三未來移三居、休閑養(yǎng)老、商務(wù)社三交南昌本三地客戶外地人三士其他城三市或地三區(qū)的置三業(yè)者根據(jù)項三目調(diào)查三和與南三昌本地三房地產(chǎn)三專業(yè)人三員、別三墅客戶三進行訪三談，同三時研究三周邊類三比案例三客戶構(gòu)三成，分三析得出三項目目三標(biāo)客戶三構(gòu)成：我們賣三給誰？三——客戶定三位附：典三型客戶三訪談對于提三供五星三級酒店三式管理三與硬軟三件服務(wù)三設(shè)施的三酒店類三型別墅三，您是三否樂意三接受并三有想購三買的想三法？回復(fù)1三：我住過三別墅酒三店，環(huán)三境和服三務(wù)非常三好，感三覺不錯三，可以三接受，三可以考三慮購買三。您會考三慮選擇三在艾溪三湖旁邊三購買酒三店別墅三物業(yè)？三購買目三的和用三途？回復(fù)2三：可以考三慮，當(dāng)三然是那三邊環(huán)境三還不錯三，未來三規(guī)劃會三更好，三除了住三外可用三來休閑三放松，三有時也三可以用三來朋友三聚會您是否三愿意為三酒店別三墅高檔三硬軟件三服務(wù)設(shè)三施支付三比普通三別墅更三高的價三格？高三多少合三適？回復(fù)3三：應(yīng)該會三比普通三的高，三至于能三高多少三，那就三不好說三，但我三想應(yīng)該三會高些三。您對酒三店別墅三市場前三景如何三看待？回復(fù)4三：前景應(yīng)三該不錯三，只要三能做好三。典型客三戶：王三先生，三某企業(yè)三公司老三板，4三0多歲對于提三供五星三級酒店三式管理三與硬軟三件服務(wù)三設(shè)施的三酒店類三型別墅三，您是三否樂意三接受并三有想購三買的想三法？回復(fù)1三：當(dāng)然樂三意接受三，想購三買，因三為別墅三本來就三是高檔三產(chǎn)品，三在硬件三軟件服三務(wù)配套三上當(dāng)然三是越高三端越好三，最好三是白金三五星級三的。您會考三慮選擇三在艾溪三湖旁邊三購買酒三店別墅三物業(yè)？三購買目三的和用三途？回復(fù)2三：艾溪湖三那邊現(xiàn)三在項目三樓盤素三質(zhì)越來三越好，三別墅產(chǎn)三品在部三分項目三后期都三有規(guī)劃三和銷售三，本來三居住人三文環(huán)境三就不錯三，未來三片區(qū)改三造環(huán)境三和條件三更好，三所以應(yīng)三該會受三到高端三客戶關(guān)三注，對三于這種三產(chǎn)品，三可能會三把它當(dāng)三成投資三、休閑三度假，三圈內(nèi)社三交的場三所。當(dāng)三然服務(wù)三和配套三一定要三好。您是否三愿意為三酒店別三墅高檔三硬軟件三服務(wù)設(shè)三施支付三比普通三別墅更三高的價三格？高三多少合三適？回復(fù)3三：就像現(xiàn)三在南昌三酒店公三寓一樣三，一般三來說比三周邊普三通公寓三會高出三20%三左右，三我想別三墅產(chǎn)品三可能更三高，越三高端越三高。您對南三昌酒店三別墅市三場前景三如何看三待？回復(fù)4三：現(xiàn)在南三昌有錢三人越來三越注重三居住品三質(zhì)和生三活質(zhì)量三，新的三產(chǎn)品概三念和服三務(wù)，不三會比普三通別墅三差，市三場前景三應(yīng)比較三樂觀。典型客三戶：李三先生，三房地產(chǎn)三公司負(fù)三責(zé)人對于提三供五星三級酒店三式管理三與硬軟三件服務(wù)三設(shè)施的三酒店類三型別墅三，市場三看法如三何？回復(fù)1三：南昌市三有公寓三提倡類三似的酒三店管理三與服務(wù)三，但多三數(shù)只是個三概念，但作為三酒店類三別墅，三其配套三與服務(wù)三能否得三到市場三認(rèn)可和三接受有三待驗證三。您認(rèn)為有三人購買三本項目在艾溪三湖旁邊三酒店別三墅物業(yè)三？購買三目的和三用途？回復(fù)2三：就現(xiàn)階三段來說三，艾溪三湖片區(qū)三并不是三高檔豪三宅片區(qū)三，環(huán)境三也一般三，但潛三力挺大三，尤其三是臨湖三優(yōu)勢，三結(jié)合酒三店服務(wù)三與配套三，預(yù)計三購買用三途有投三資、休三閑度假三、會談三接待。您是否三愿意為三酒店別三墅高檔三硬軟件三服務(wù)設(shè)三施支付三比普通三別墅更三高的價三格？高三多少合三適？回復(fù)3三：可能會三高些，三但目前三片區(qū)價三格也不三是太高三，估計三也不能三高多少。您對酒三店別墅三市場前三景如何三看待？回復(fù)4三：有一定三的開發(fā)三風(fēng)險，就看發(fā)三展商如三何打造。典型客三戶：趙三小姐三，某房三地產(chǎn)網(wǎng)三記者對于提三供五星三級酒店三式管理三與硬軟三件服務(wù)三設(shè)施的三酒店類三型別墅三，您是三否樂意三接受并三有想購三買的想三法？回復(fù)1三：可以啊三，可以三考慮購三買。您會考三慮選擇三在艾溪三湖旁邊三購買酒三店別墅三物業(yè)？三購買目三的和用三途？回復(fù)2三：那邊要三看看了三，看看三總體情三況，只三要合我三心意，三我就會三考慮，三用來住三或投資三都可以三。您是否三愿意為三酒店別三墅高檔三硬軟件三服務(wù)設(shè)三施支付三比普通三別墅更三高的價三格？高三多少合三適？回復(fù)3三：只要產(chǎn)三品好，三成本高三點，價三格高些三是應(yīng)該三的，高三多少我三就不好三說。您對南三昌酒店三別墅市三場前景三如何看三待？回復(fù)4三：沒聽說三過，不三過只要三是別墅三，市場三應(yīng)該可三以吧。典型客三戶：何三小姐，三已購買三別墅業(yè)三主，3三5歲以三上對于提三供五星三級酒店三式管理三與硬軟三件服務(wù)三設(shè)施的三酒店類三型別墅三，您是三否樂意三接受并三有想購三買的想三法？回復(fù)1三：這種別三墅好像三市場上三還沒有三，在居三家同時三能享受三星級酒三店服務(wù)三，可以三接受。您會考三慮選擇三在艾溪三湖旁邊三購買酒三店別墅三物業(yè)？三購買目三的和用三途？回復(fù)2三：可以考三慮，那三邊以后三會不錯三啊，安三靜，周三邊環(huán)境三又好。三挺適合三居住的三，將來三養(yǎng)老也三不錯。您是否三愿意為三酒店別三墅高檔三硬軟件三服務(wù)設(shè)三施支付三比普通三別墅更三高的價三格？高三多少合三適？回復(fù)3三：愿意，三也不能三太高。您對南三昌酒店三別墅市三場前景三如何看三待？回復(fù)4三：前景不三好說，三關(guān)鍵看三你們的三規(guī)劃。典型客三戶：茹三先生，三公務(wù)員三，40三歲以上典型客三戶對項三目產(chǎn)品三酒店別三墅定位三都比較三認(rèn)同。對艾溪三片區(qū)價三值有一三定的認(rèn)三識，并三均看好三片區(qū)將三來的發(fā)三展。置三業(yè)的目三的和用三途：居三住、投三資、休三閑度假三并帶有三部分社三交功能三。在價格三方面能三接受比三普通別三墅略高三的價格三，但要三看項目三的整體三質(zhì)素。對項目三市場前三景看法三，同比三于現(xiàn)在三別墅市三場，普三遍理解三只要項三目產(chǎn)品三規(guī)劃開三發(fā)到位三，應(yīng)該三會得到三市場認(rèn)三可。訪談小三結(jié)核心競?cè)隣幜χ?.5三倍容積三率獨立三別墅群引入重三點元素三要點：連而不三合之獨立三別墅其它補三充元素三：多重庭三院，多面三采光：三前后庭三院，內(nèi)三庭院，三立體庭三院主臥朝三湖，送超三大露臺三觀景“凱旋三門”設(shè)三計“凱旋三而歸”三展示王三者氣派以獨立三別墅形三態(tài)打造三泛獨立三別墅群除了延三續(xù)市場三上已有三的產(chǎn)品三優(yōu)點外三，我們?nèi)龖?yīng)建立三差異化三的絕對三優(yōu)勢：盡量引三入獨立三別墅元三素——多三重私有三空間、三獨門獨三院、多三面采光三、專屬三尊榮領(lǐng)三域連而不三合之獨三立別墅三四面三采光、三通風(fēng)效三果等同三獨立別三墅市場上三雙拼與三聯(lián)排多三存在戶三戶緊挨三，采光三及空間三獨立感三不強情三況下，三本項目三可以實三現(xiàn)首層三連而上三層分之三獨立別三墅形態(tài)三。分體式三獨立別三墅分體式三獨立別三墅剖面示三意圖連而不三合之獨三立別墅三四面三采光、三通風(fēng)效三果等同三獨立別三墅一層二層二層一層庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四讓獨棟三別墅最三多擁有三5個庭三院，其三它最少三擁有3三個庭院三，而且三每個庭三院功能三不同，三多出口三、多功三能、多三靈性制三造出多三重私密三領(lǐng)地，三每一個三庭院都三是居室三空間的三伸展。把共有三空間做三成私有三空間，三多重私三有空間三（1）利用前三、后、三中、左三右景觀三資源與三陽臺、三露臺形三成“六重三”立體庭三院私家庭三院利用陽三臺、露三臺形成三立體庭三院（2三）宮廷別三墅法胄世三家別墅多重立三體私有三空間，大獨立三別墅，三大氣，三宏偉如同法三式貴族三般的宮三廷氣質(zhì)多重立三體私有三空間，小獨立三別墅，三俱有世三家大族三的生活大露臺三/觀景三陽臺無三比享受三與尊榮主臥室三朝湖，三送超大三露臺“凱旋三門”設(shè)三計“三凱旋而三歸”展三示王者三氣派凱旋門三設(shè)在花三園中兩層高三的入戶三凱旋門法國凱三旋門象三征著光三榮與榮三耀,法三國舉國三歡度國三慶時，三法國總?cè)y(tǒng)都要三從凱旋三門通過王者歸三來,專三屬領(lǐng)域產(chǎn)品定三位建議市場主三力別墅三供應(yīng)的三面積注：分三體式別三墅局部三較差位三置，面三積可考三慮減少三20平三方米本項目三各產(chǎn)品三類型的三面積建三議升級與三對抗核心競?cè)隣幜χ郊液龒u公園私家湖三島功能三建議私家湖三島作為三項目的三泛會所三，其功三能主要三為休閑娛三樂功能，三有效把三別墅酒三店社區(qū)三的公有三空間擴三展到島三上。功能分區(qū)項目建議面積（平方米）備注健身休閑游泳池1000露天500室內(nèi)恒溫SPA300室內(nèi)健身房300室內(nèi)壁球300可根據(jù)實際情況靈活安排臺球館300乒乓球室200商業(yè)士多店250室內(nèi)湖上休閑游艇俱樂部二艘釣魚臺4個/木盞板露天燒烤場4個/爐露天合計約3350私家湖三島公園三建議標(biāo)準(zhǔn)游三池建議三：將游三池建于三島中心三，將大三大節(jié)省三小區(qū)內(nèi)三用地，三同時游三池可參三與利用三性，通三過構(gòu)思三、創(chuàng)意三，與艾三溪湖、三大自然三營成一三體，創(chuàng)三造出一三種寧靜三、幽雅三、清潔三、舒適三、享受三的氛圍三。游泳三池需有三深水區(qū)三、淺水三區(qū)的區(qū)三分，在三合理的三部位裝三有安全三的游泳三梯和跳三水板。島上桑三拿、S三PA建三議與游池三一起打三造桑拿三、SPA島上休三閑釣魚三區(qū)建議在島上三一角開三辟島上三釣魚區(qū)島上燒三烤場建三議島上一角開三辟烤烤三場區(qū)游艇俱三樂部建三議配置兩三艘游艇三：二百三萬以上三中型游三艇一艘三，幾十三萬到二三百萬之三間小三型游艇三從一艘三，供業(yè)三主，個三人，單三位會員三使用打造新三一代「升級三版」別三墅社區(qū)其它改三善和提三升現(xiàn)有三產(chǎn)品不三足普遍存三在對視三，臨湖三不觀湖三，景觀三面不足全城獨三有10三0%全三湖景別三墅車道占三有公共三空間較三大，沒三有真正三意義上三之人車三分流全城全三地下陽三光生態(tài)三車庫其它改三善和提三升現(xiàn)有三產(chǎn)品不三足進行車道地三下化，三車子直三接進入三底層，三地面完三全釋放三給人行底下為三地下室三車庫由車庫三直接進三入花園提升綠三化率，三綠化庭三園無處三不在最大化三的利用三表面土三地資源，加大三每戶花三園面積三，部份三單位更三擁私家三泳池增加社三區(qū)公共三休憩空三間及綠三化庭園三面積綠化庭三園無處三不在，兼擁2三萬㎡園三林、千三畝湖雙三重景觀精心打三造30三米寬的三沿湖綠三化帶，三并精簡三化湖岸三喬木，三成為項三目景觀三帶及社三區(qū)配套三設(shè)施地標(biāo)建三議標(biāo)志物三形式與三周圍的三建筑可三以明顯三不同，三較為醒三目，本三身不僅三僅是一三組建筑三平面的三中心。三給人們?nèi)詮娏胰木袢系臍w三屬感和三認(rèn)同感三。精神堡三壘價格定三位綜合考三慮：現(xiàn)有高三端別墅三的推出三價格：三130三00—三200三00/三㎡未來青三山湖項三目別墅三本年中三入市價三，可能三會超逾三20,三000三/㎡，三將迅速三拉升別三墅市場三價格京東板三塊多個三項目聯(lián)三動開發(fā)三，有利三提升片三區(qū)地段三價值本項目三產(chǎn)品總?cè)齼r控制本項目三可坐順三風(fēng)車，三采「放三風(fēng)箏」三式訂價三青山湖三高端別三墅將為本三項目定三立「參三考價」三密切留三意其開三價，看三其如何三炒作片三區(qū)，然三后再制三定本項三目的售三價。項目預(yù)三期目標(biāo)三價：20,三000三-三21,三000三元/㎡注：此三價格為三初步定三價，具三體價格三定位要三到進入三銷售準(zhǔn)三備階段三視當(dāng)時三的條件三確定。將酒店三用地最三大化的三移出項三目地塊三，拿出三最大建三筑面積三來用于三銷售，三創(chuàng)造利三益的最三大化。項目總?cè)N售額三估算：20,三000三-三21,三000三元/平三米*三35三,00三0㎡預(yù)期銷三售額約7—三—7.三5億元三人民幣別墅建三筑風(fēng)格三建議建筑風(fēng)三格建議當(dāng)前市三場上流三行的建三筑風(fēng)格綠地蘭三宮：匯集西三班牙、三法國、三意大利三、北美三和英國三五大建三筑風(fēng)格銘雅歐三洲城：歐式建三筑香溢花三城：西班牙三加州建三筑風(fēng)格恒茂湖三濱：歐式建三筑風(fēng)格凱美怡三和：現(xiàn)代主三義建筑三風(fēng)格世紀(jì)風(fēng)三情：地中海三新古典三主義建三筑主要為三傳統(tǒng)歐三式和整三合多種三建筑風(fēng)三格，產(chǎn)三品個性三不突出三或品質(zhì)三感不高三。建筑風(fēng)三格須與三客戶定三位相一三致，三要體現(xiàn)三成功人三士的氣三質(zhì)：穩(wěn)三重、大三氣、軒三昂等三特質(zhì)。本項目三建議—三—法式三風(fēng)